פסק דין 1. זהו ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון והבנייה מחוז ירושלים (להלן- ועדת הערר), מיום 12.3.00 לדחות את העררים שהגישה המערערת על החלטת השמאי המכריע, מר אשר שולמן, אשר מונה ע"י ועדת הערר לפי סעיף 198(ה) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. (להלן - החוק). בהחלטתה קבעה הועדה כי המקרקעין של המשיבים נפגעו מאישורה של תוכנית 4029 וכי על הועדה המקומית לפצות את המשיבים כקביעת השמאי המכריע בתוספת הוצאות ושכר-טרחה. 2. המשיבים הם בעלי זכויות בשלושה בתי מגורים ברח' נווה שאנן בירושלים (בתים מס' 19,21 ו- 23), הידועים כחלקה 16 בגוש 30180. (להלן - המקרקעין). תכנית מס' 1833 שפורסמה בי.פ. 2037 ביום 8.8.74 חלה על השטח שממזרח למקרקעין וייעדה את המגרשים שממזרח למקרקעין להקמת מבני ציבור (בית ספר לאמנות בצלאל ובית ספר עירוני). בתוכנית צוינה דרך קיימת ברוחב של 9 מ', המובילה לאחד ממבני הציבור המתוכננים, המרוחקת כ- 4 מ' מגבול מגרש מס' 21. 3. ביום 19.11.92 פורסם דבר אישור תכנית בנין עיר מס' 4029 (י.פ. 4059). תכנית זו חלה, בין היתר, על המקרקעין נשוא דיוננו. במסגרת תכנית זו נסלל כביש ממזרח למקרקעין. התכנית מייעדת את המקרקעין לאזור מגורים 1 הכלולים בשטח המיועד לאיחוד וחלוקה. במסגרת חלוקה זו הפכה חלקה 16 של המשיבים למגרש מס' 30 ונוצר מגרש חדש מס' 30א, הנמצא ממערב לחלקה והמגדיל את זכויות הבניה במגרש. כאמור, במסגרת התוכנית נסלל כביש רחב, סלילה זו יצרה קיר תומך גדול ומסיבי, בגובה של כ- 6 מ', סמוך לבתי המשיבים. 4. המשיבים הגישו תביעות פיצויים נגד המערערת לפי סעיף 197 לחוק וצרפו חוות דעת מטעם השמאי צבי מוסקוביץ. לאחר שהמערערת לא דנה בתביעות הפיצויים תוך התקופה הקבועה לכך בחוק, הגישו המשיבים עררים לועדת הערר. המערערת דנה בתביעות הפיצויים ודחתה אותם בהסתמכה על חוות דעת השמאי אנזנברג מטעמה. על החלטה זו של המערערת הוגש ערר ע"י המשיבים. ועדת הערר שמעה את עדותם של השמאים מטעם הצדדים וביום 18.10.98 החליטה, בהסכמת הצדדים, למנות את השמאי, מר אשר שולמן, כשמאי מכריע. השמאי הוסמך להכריע האם השינוי שחל במקרקעין בעקבות אישור תכנית 4029, מהווה פגיעה ו/או השבחה של המקרקעין. השמאי הוסמך לפרט בהחלטתו את מרכיבי הפיצוי, אם יחליט על פיצוי לפי סעיף 197. כמו כן, הורשה השמאי להתייחס בהחלטתו גם להוראת סעיף 200 לחוק הקובעת תנאים לפטור מתשלום פיצויים. 5. השמאי המכריע ניהל ישיבות בהשתתפות שמאי הצדדים, וכן ערך סיור בשטח. בהכרעתו, מיום 2.5.99, קבע השמאי כי סלילת הכביש לפי התכנית הקודמת (מס' 1833) היתה מתבצעת בגובה הקרקע או בחפירה קלה. לפי אותה תוכנית לא היה אמור להיבנות קיר תומך בגבהים שנבנו. השמאי קבע כי הקיר שנבנה במסגרת תכנית 4029 פוגע בנכס. פגיעה זו מתבטאת בביטול נוף המהווה מרכיב חשוב בשווי הדירה וביצירת מנהרת רוח. לגבי דירת וולנסקי קבע השמאי כי שיעור הפגיעה בנוף עומד על 6%, שיעור הפגיעה ממנהרת הרוח הוא 1.5%, סה"כ 7.5.% פגיעה בשווי הדירה. לגבי דירת קנובלר קבע השמאי כי שיעור הפגיעה בנוף הוא 6%, פגיעה עקב חסימת אויר ואור השמש בשיעור של 3% ופגיעה ממנהרת הרוח בשיעור של 2%, סה"כ 11% פגיעה בשווי הדירה. לגבי דירת מנדלבאום קבע השמאי כי שיעור הפגיעה בנוף הוא 7%, שיעור הפגיעה ממנהרת הרוח הוא 1.5%, סה"כ 8.5% פגיעה בשווי הדירה. השמאי התייחס להוראת סעיף 200 לחוק וקבע כי בנסיבות אלו מן הצדק לשלם את הפיצוי עבור הנזק שנגרם למשיבים. 6. על החלטת השמאי המכריע הגישה המערערת ערר לועדת הערר המחוזית. בערר טענה הועדה המקומית כי השמאי לא התייחס בהכרעתו לשיפורים שנגרמו למקרקעין עקב אישור תכנית 4029. הועדה המקומית טענה לשני שיפורים. ראשית, טענה המערערת, הכביש שנסלל בעקבות תכנית 4029 רחוק יותר ממקרקעי המשיבים ביחס לדרך שתוכננה לפי התכנית הקודמת (מס' 1833). שנית, טענה המערערת כי תוכנית 4029 יצרה מגרש חדש 30א, הממוקם בשטח שבין הכביש ובין המקרקעין. מגרש זה מיועד כאזור מגורים 1, ולכן המשיבים ובעלי זכויות אחרים במקרקעין יכולים לרכוש את מגרש 30א, ובכך להגדיל את אחוזי הבניה במקרקעין. בעקבות טענות אלו, התבקש השמאי להבהיר את החלטתו. בהבהרתו מיום 11.1.00 ובחקירתו ציין השמאי כי אמנם הכביש לפי התכנית החדשה הורחק במעט אך הרחקה זו מתקזזת עם כך שהכביש הפך מכביש צר ללא מוצא, לפי התכנית הקודמת, לכביש רחב המעביר תנועה לשכונה הנבנית בסמוך, לפי תכנית 4029 החדשה. בקשר לטענה השניה ציין השמאי כי האפשרות התיאורטית להוסיף את מגרש 30א למקרקעין היא חסרת משמעות מעשית לאור העובדה כי באותו שטח קיים שביל ציבורי של העירייה המוביל לכל השכונה, ולאור עלות רכישת אותה תוספת מהמנהל שהיא גבוהה ביותר. בחקירתו, הודה השמאי כי בקביעתו בדבר משטר הרוחות החדש, שנוצר עקב בניית הקיר התומך, הסתמך על קביעת שמאי הבעלים, מר מוסקוביץ' ועל ניסיונו שלו בעניין. 7. ועדת הערר שמעה את טענות הצדדים ואת הבהרותיו של השמאי. בהחלטתה מיום 12.3.00, סמכה את ידה על פסיקת השמאי המכריע, הן לגבי עצם הפגיעה והן לגבי כל אחד ממרכיבי הפגיעה. בהחלטתה ציינה הועדה כי סלילת הכביש, עפ"י תכנית 4029, יצרה קיר תומך גדול ומסיבי אשר גרם לפגיעה של ממש בדירות המשיבים. הועדה קבעה כי הקיר התומך גורם לפגיעה בנוף אשר נשקף בטרם נבנה הכביש. כמו כן, גורם הקיר להחשכת דירות המשיבים וליצירת משטר רוחות חדש הפוגע במקום. בנוסף, קבעה הועדה, כי הכביש גורם להפרשי גובה של הדירות כלפי הסביבה הגורמים לפגיעה בנגישות הנוחה שהיתה קיימת לדירות המשיבים. הועדה דחתה את טענת המערערת לפיה יצירת מגרש 30א, שעשוי להיות מצורף למגרש המשיבים, משביחה את ערך הדירות. הועדה קיבלה את טענת השמאי כי אופציה זו אינה בעלת שווי כספי כלשהו, והיא אף עלולה לגרום לחיכוכים בין השכנים לגבי אופן ניצול אחוזי הבנייה. הועדה אף דחתה את טענת המערערת כי הרחקת הכביש לפי תכנית 4029 מדירות המשיבים השביחה את דירותיהם. הועדה קבעה כי בסך הכל הכללי, הכביש שנוצר כתוצאה מהתכנית הפוגעת, גורם לפגיעה ממשית במשיבים והרחקת הכביש אנה עוזרת במאומה להקהות את הפגיעה המצטברת בהם. עוד ציינה הועדה בהחלטתה, כי התכנית שהפכה את יעוד המקרקעין הסמוכים למקרקעי המשיבים ממקרקעי ציבור לבנייני מגורים, גורמת לתנועה רבה יותר ואף היא מהווה פגיעה במשיבים. הועדה התייחסה לטענת המערערת לפיה המערערת פטורה מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק וקבעה, כי הפגיעה במקרה דנן עברה את התחום הסביר ומן הצדק לשלם למשיבים פיצויים. 8. בערעור שלפנינו, חוזרת המערערת על טענותיה בפני ועדת הערר. המערערת טוענת כי על השמאי היה להתייחס לשיפורים שנגרמו למקרקעין בעקבות אישור תכנית 4029. דהינו, הרחקת הכביש ויצירת שטח נוסף 30א, שניתן לרכישה ע"י המשיבים בעתיד. טענות אלו נידונו ע"י ועדת הערר ונדחו על ידה. לא מצאתי מקום להתערב במסקנותיה של ועדת הערר. גם בחוות דעתו המקורית, ציין השמאי את דבר היווצרותו של מגרש חדש 30א המאפשר הגדלת זכויות הבניה, וכן את הרחקתו של הכביש (ר' פרק ג' סעיף 2). יוצא כי שני "הנתונים המשביחים", אליבא דמערערת, היו לנגד עיני השמאי כבר בחוות דעתו הראשונה. הבהרתו של השמאי, הן בכתב והן בע"פ, במסגרת חקירתו ע"י ב"כ המערערת, אף היא מובילה למסקנה כי אין בהרחקה מסוימת של הכביש כדי לקזז את הנזק שנגרם כתוצאה מיצירת קיר תומך גבוה ומהרחבת הכביש והתנועה בו. כמו כן, אין בעובדת היווצרותו של מגרש 30א, במסגרת התוכנית החדשה, כדי להוות יתרון מעשי למשיבים. המערערת לא סתרה את עמדת השמאי לפיה עלות רכישת הזכויות במגרש הנ"ל גבוהות ביותר, ולפיכך שווי התועלת מתוספת זו אפסי. לאור כל זאת, יש לדחות את טענות המערערת, שנדחו כבר בועדת הערר בעניין זה. אין גם מקום לקבל את טענת המערערת בשאלה העובדתית האם נוצרה מנהרת רוח ע"י הקיר התומך שנבנה, אם לאו. המדובר, כאמור, בשאלה עובדתית שאין עליה ערעור בפני בית משפט זה. 9. שאלה נוספת המתעוררת היא, שאלת תחולתו של סעיף 200 לחוק בעניין זה. סעיף 197 לחוק קובע את הכלל לפיו בעל מקרקעין שנפגע ע"י תכנית זכאי לפיצויים מהועדה המקומית. סעיף 200 קובע את החריג לכלל האמור ולפיו: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים...". ההדגשה לא במקור. סעיף 200 קובע שלושה תנאים מצטברים להתקיימותו. תנאי ראשון, הוא פגיעה לפי אחת מהאחת עשרה החלופות המנויות בסעיף. תנאי שני, הוא כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. תנאי שלישי, הוא כי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים. סעיף 200 בא לשלול פיצוי בגין פגיעה בזכויות קנייניות. לפיכך, יש לפרשו באופן מצמצם ועד כמה שניתן לטובת בעל הזכות במקרקעין. (ר' ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית פ"ד מו(4) 627). תנאי הסעיף הם, כאמור, מצטברים והנטל להוכיחם הוא על הועדה המקומית. 10. טוענת המערערת, כי הנזק שנגרם למשיבים בדמות ירידת ערך של בין 7.5% - 11% הוא נזק סביר, שאין הצדקה לפצות בגינו. גם אם נניח כי פגיעה בשיעור של כ- 10% היא פגיעה שאינה עולה על הסביר, הזכאות לקבל פיצוי בגין הפגיעה בעינה עומדת, כל עוד לא הוכח כי אין זה מן הצדק לשלם למשיבים פיצויים (ר' ע"א 974/91 עמיד בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104). הנטל להוכיח כי בנסיבות דנן אין הצדקה לשלם פיצויים הוא על הרשות. כבר ציינו, כי יש לפרש את מושגי הסבירות והצדק כך שלא יפגע יתר על המידה הכלל של פיצוי ראוי בגין פגיעה בזכות קניינית (ר' פרי הארץ לעיל בעמ' 642). במקרה זה, לא הרימה הועדה המקומית את הנטל המוטל עליה, ולא הצביעה על נסיבות המצדיקות במקרה זה שלילת פיצויים. לפיכך, לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ולהפעיל את החריג הקבוע בסעיף 200 לכלל הפיצוי הרגיל. המסקנה מכל האמור לעיל היא שיש לדחות את הערעור. המערערת תשלם למשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח. פיצוייםשמאותעררשמאי מכריע