פסק דין רקע עובדתי תביעת מתווך לתשלום דמי תיווך בסך של 24,290 ₪. לדבריו, תיווך בין הנתבעת לבין אנשי המכירות של פרוייקט הבנייה "רמת בית הכרם". בצוותא הראו הוא והם לנתבעת ולאחיה דירת 'יד-שנייה', וכן דירות 'יד-ראשונה'. באותו מעמד, ביום 3.4.97, חתמה הנתבעת על טופס הזמנת שירותי תיווך. התקיים מו"מ בין הנתבעת לבין בעלי דירת יד-שנייה, אף נחתם זכרון-דברים, אך לבסוף לא יצאה העיסקה אל הפועל. או-אז שכנע המתווך את הנתבעת לרכוש דירת 'יד-ראשונה' באותו פרוייקט. ביוזמתו נקבעה פגישה בין הנתבעת לבין אנשי המכירות של הפרוייקט, אך מועדה לא הוּדע לו ולפיכך נמנעה ממנו ההשתתפות באותה פגישה. חרף הודעתו לנוגעים בדבר כי העיסקה צריכה להתבצע באמצעותו, נמשך המשא ומתן מבלי לשתפו. לבסוף, ביום 3.6.97 נחתם חוזה. המתווך תובע, איפוא, 2% מערך העיסקה שעמדה על סך של 1,215,500 ₪. הנתבעת טוענת לא כי; אומנם פנתה אל המתווך כדי שיימצא עבורה דירת יד-שנייה, ואומנם הראה לה המתווך דירה שכזו שגם מצאה חן בעיניה; אלא שהתברר שדירה זו לא עמדה כלל למכירה. הנתבעת מודה בכך שבתום הפגישה ביום 3.4.97, לאחר שראו את דירת היד-השניה, ראו גם, בצוותא, דירת יד-ראשונה בפרוייקט. כך עשו, לבקשת אחיה שביקש להשוות בין הדירות. בביקור השתתפו משווקי הפרוייקט. המתווך הצטרף גם, מבלי שנתבקש לעשות זאת. לנתבעת טענה קשה נגד המתווך בדבר זיוף טופס הצעה לרכישת/השכרת דירה שצירף לכתב התביעה, באופן שהוספו לו, בלי ידיעתה, לאחר שחתמה עליו, המילים: "(1) ראו לראשונה משה קול 51/7 ר. בית הכרם (2) פרוייקט רמת בית הכרם". הנתבעת לא ראתה זיקה כלשהי בין המתווך לבין פרוייקט רמת בית הכרם שפורסם ושווק על-ידי משרד מכירות מטעם מנהלי הפרוייקט. עוד במרוצת החודשים פברואר-מרץ 1997 ביקרה במקום והודרכה על-ידי אנשי השיווק של האתר. היא ניהלה איתם משא ומתן עצמאי, והמתווך ניסה "להתלבש", כדבריה, על עניין לא לו. מסגרת נורמטיבית עו"ד יואב בהירי, בא-כוחו המלומד של המתווך טוען לאי-תחולתו של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - החוק), ונימוקו עימו: שתחילת הקשר בין המתווך לבין הנתבעת נעשתה בשיחת טלפון, ימים ספורים לפני יום 1.4.97, הוא יום תחילתו של החוק. אינני סבור שבאותה שיחת-גישוש בטלפון יש לראות את תחילת ההתקשרות. טופס ההצעה לרכישת/השכרת דירה נחתם ביום 3.4.97. באותו יום התגבש ההסכם והוחל בביצועו בפועל בביקור בדירת יד-שנייה; ולאחר מכן, לשם השוואה, נעשה ביקור בדירת יד-ראשונה. דומני כי המתווך מנוע מלטעון אחרת. הוא-עצמו טען בכתב התביעה (סעיף 4) כי ביום 3.4.97 פנו אליו אנשי המכירות של פרוייקט הבנייה ברמת בית הכרם בבקשה להביא לקוחות המעוניינים לרכוש דירות בפרוייקט. המתווך לא יישמע איפוא בטענה כי הסכם התיווך נעשה עוד לפני כן. לא ניתן לו 'מנדט' לפני יום 3.4.97, ממילא לא יכל הוא-עצמו להתכוון לתווך באותו פרוייקט בשיחת-הטלפון, במועד שקדם ליום 3.4.97. אותה שיחת-טלפון נגעה אך ורק לדירת יד-שנייה, אך גם לגביה - אומר למעלה מן הצורך - יש לראות את תחילת ההתקשרות ביום 3.4.97. בנסיבות העניין סבורני, עם זאת, כפי שיובהר להלן, אין המתווך זכאי לדמי-התיווך גם בהנחה שהחוק אינו חל. הזמנה בכתב כדי לזכות בדמי-התיווך צריך, איפוא, לקיים את הוראת סעיף 14 לחוק: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". על דבר-קיומו של התנאי הראשון, אין עוררין. עניינו של התנאי השני [סעיף 9 (א) לחוק], בהזמנה בכתב: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". ואלה הם פרטי חובה בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, כאמור בתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997: "(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העיסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975". דרישת ההזמנה בכתב, על הפרטים שבה, אינה עניין של מה בכך. חוק המתווכים ביקש להעלות את קרנו של המתווך, אך לא פחות מכך, לבסס הגנה על הלקוח שנזקק לשירותי התיווך ולוודא שמתווך לא ינצל חוסר ערנות או חוסר מודעות אצל הלקוח [עמדתי על כך בת.א. (י-ם) 6770/98 נדל"ן פלוס בע"מ נ' משה נאור (לא פורסם)]. אלו הם הפרטים החסרים בטופס ההזמנה דנן: (א) פרטי המתווך. על הטופס מצויינים פרטי סוכנות-התיווך בלבד. נעדרים ממנו פרטי המתווך. לא שם, לא כתובת, לא מספר זיהוי. סוכנות תיווך קארדו נכסים ששמה מתנוסס בראש הטופס, היא עצמה ויתרה על זכותה, דבר שמדבר בעד עצמו ונגד גירסת המתווך. (ב) בפרטי הלקוח מצויינים מספרי טלפון ושם. אין ציון של מספר תעודת הזהות. (ג) אין תיאור של העיסקה הנדונה, לבד מכותרת כללית סטנדרטית הצעה לרכישת/השכרת דירה. (ד) אין ציון כלשהו לגבי מחיר העיסקה בקירוב, כנדרש. (ה) לבד מנוסח סטנדרטי בשולי המסמך לגבי דמי-התיווך באחוזים ממחיר העיסקה על פי סוגי עסקאות שונים, אין התייחסות ספציפית לעיסקה הנדונה, ממילא אין ניתן 'לשייך' את האמור שם לעיסקה שמדובר בה. כאמור, אין מדובר בדקדוקי עניות. מדובר בעניין מהותי. זכורה טענה קשה שטענה הנתבעת על זיוף טופס ההזמנה על דרך של הוספת הכיתוב "(1) ראו לראשונה משה קול 51/7 ר. בית הכרם (2) פרוייקט רמת בית הכרם", בתחתיתו של הטופס, לאחר החתימה, ובלי ידיעתה של הנתבעת. הנתבעת הזכירה מקרה דומה שבו טענו כך נגד המתווך דנן [ת.א. (י-ם) 18602/97 בני נתנאל נ' מרום סיסו ואח']. הטענה היא חמורה, ונראים לעניין זה דברי ב"כ הנתבעת בסעיף ד.3.1 לסיכומיו. הייתי מעדיף שלא להכריע בטענה האמורה, בשל חומרתה, ומכיון שכך או כך, לא ממלאת ההזמנה אחר הדרישות הסטטוטוריות כדלעיל. הטענה מלמדת - אם יש עוד צורך בדבר - על חשיבות ההקפדה על מילוי כל פרטי ההזמנה כדין. מילוי כדבעי מבטיח גמירות-דעת להתקשרות בחוזה-התיווך. וענייננו יוכיח: הסכסוך לא היה בא לעולם אילו נעשתה הזמנה בכתב כדין. לכאורה די בכך שהמתווך לא מילא אחר דרישת סעיף 9 (א) לחוק, לדחיית התביעה. למעלה מן הצורך, וכדי להפיס דעתו של מי שסבור שמא לא נכון להחיל את הוראות החוק בכאן, אוסיף את הדברים הבאים: תנאי מוקדם לתיווך בפרוייקט רמת בית הכרם בסעיף 5 לתצהיר עדותו הראשית אמר המתווך: "אנשי השיווק הנ"ל היתנו את הבאת הלקוחות בכך שלא יהיו אלה לקוחות שכבר היו וראו דירות באמצעות משרד המכירות של החברה...". אף אם סבר המתווך כי הנתבעת לא ראתה דירות בפרוייקט לפני שנוצר הקשר בינו לבינה, הרי שמשהתברר שסברתו מוטעית, שוב אין כל בסיס לתביעת דמי-התיווך. יומרתו לפעול כמתווך בנסיבות העניין כמוה כנסיון 'התפרצות לדלת סגורה'. מהימנים עלי דברי הנתבעת, דברי גיסתה ודברי אחיה, דברים מסתברים, מפורטים, שלא על דרך הסתם, על כך שהנתבעת ביקרה באתר קודם להכרותה את המתווך. אופן הצגת הדברים בצורה שניתן להפריכם אם לא היו אמת, תומך במהימנותם. אמת, ב"כ המלומד של המתווך מצא אי-התאמות אחדות בדברי הנתבעת ובדברי ואחיה. שזו טענה שסוכן המכירות בפרוייקט השתתף בביקור בדירת היד-השנייה, ואחיה סבור היה שאותו סוכן נכח רק בביקור בדירת היד-הראשונה, וכיוצא באלה דברים כאמור בסעיף 7 לסיכומי המתווך. אך כל אלה, בשוליים. מדובר בדברים שאינם במוקד המחלוקת ואך טבעי הוא שלא ייחרטו, לפרטיהם, בזכרון. אדרבא, כאמור, פריסת יריעה רחבה, ללא חשש, תורמת למהימנות יותר מאשר אילו נמסרו גרסאות זהות לחלוטין בכל פרטיהן, גם בדברים שוליים, שאז יכל להיווצר רושם של תיאום מוקדם. לגבי העיקר, לא רק הנתבעת, אחיה וגיסתה טוענים להיכרות מוקדמת של הנתבעת עם סוכני המכירות בפרוייקט, ולא רק מפיהם אנו חיים, אלא גם מפיו של סוכן המכירות בפרוייקט רמת בית הכרם, מר אמיר פורת (עמודים 3 ו- 4 לפרוטוקול מיום 30.3.00). במאמר מוסגר אציין כי ניכר במר פורת שניסה - בלי הצלחה - להלך בין הטיפות ולהשביע רצון שני הצדדים במידה מסויימת. כיוון שכך, התייחסתי בזהירות לדברי-עדותו. המתווך נאלץ לסגת קמעא בעדותו מדברים שאמר בתצהיר עדותו הראשית. ששם, בסעיף 6, זכר בוודאות כי שאל את הנתבעת ואת אנשי הפרוייקט, לפני עלותם לדירה, אם הם מכירים, או אם ביקרה הנתבעת במשרדם "ונעניתי על ידי כל הצדדים בשלילה"; דברים אלה לא יכולים להיות אמת שכן בין מר פורת לבין אחיה של הנתבעת קיימת היכרות כיון שגרו בשכנות. גם את גיסתה הכיר מר פורת מלפני פגישה זו, וגם אותה-עצמה. מכל מקום, בחקירתו הנגדית (שם, עמוד 10) כשנשאל המתווך אם יודע האם הייתה הנתבעת בפרוייקט עוד לפני שפגשה אותו, השיב: "לפי מיטב זכרוני אני לא זוכר אם הייתה או לא". תשובה זו אינה מסתברת. שכן בתחילה ידע לומר בוודאות, כאמור, ששאל את הנתבעת וגם את אנשי הפרוייקט. בחקירתו, כאמור, לא זכר כל מאומה בקשר לכך. לעניין זה מפנה עו"ד אלון דיסקין, ב"כ המלומד של הנתבעת לגירסת המתווך בסיכומיו [סעיף 8 (ג)], שם הוא מגדיל לעשות בטענו כי "התובע לא שלל מעולם את גירסת הנתבעת שהיא ראתה בעבר את פרוייקט בית הכרם". ממש הפך הדברים שטען בתצהיר העדות הראשית. כיוצא בזה, מבקש המתווך בסיכומיו לדחות את ההסבר כי בא להראות את חסרונות דירת היד-הראשונה "מפאת חוסר ההגיון והסבירות שבה" [סעיף 7 (ה)]. והרי זו ממש הייתה טענתו של המתווך בתחילה. ניתן היה לחסוך מתחילה את כל דרך החתחתים. מוכח בעליל כי המתווך לא רשאי היה לפעול כמתווך בעיסקה הנדונה מכיון שהנתבעת כבר עמדה בקשר עם משווקי הפרוייקט עוד לפני שפגשה אותו. ואין תימה בדבר: ממון רב הושקע בפירסום ובשיווק. אין טעם ולא תכלית שמשרד המכירות באתר ירצה בשירותיו של מתווך גבי לקוח פוטנציאלי שכבר נמצא בקשר ישיר עם משרד המכירות [דברים מפורשים ופשוטים בעניין זה אמר מר פורת בעמוד 6-7 לפרוטוקול מיום 30.3.00]. אין צורך ב'גלגל חמישי' כלשון ב"כ הנתבעת בסיכומיו. הזמנת שירותי התיווך נחה דעתי כי התקשרות הנתבעת עם המתווך נעשתה לשם רכישת דירת 'יד-שנייה'. היא העדיפה דירה כזו על-פני דירת יד-ראשונה בשל המועד המאוחר יחסית למסירת דירות הפרוייקט, לאחר תחילת שנת הלימודים. הנתבעת לא ביקשה מאת המתווך את שירותיו במציאת דירת יד-ראשונה. היא לא הייתה זקוקה לשירותיו בהקשר זה. הנתבעת ראתה במר פורת הנזכר, את בעל-דברה לעניינה של דירת יד-ראשונה; להלכה ולמעשה. אני מאמין לנתבעת כי כשחתמה על טופס ההזמנה לא הייתה רשומה שם התוספת שדובר בה לעיל. מעשיה בעת ההיא ובתקופה שקדמה לפגישה עם המתווך מעידים על כך ששירותי התיווך לגבי דירת יד-ראשונה לא היו נחוצים בכלל, ולבטח לא ראתה 'להתנדב' לשלם למתווך. אך את מסקנתי אינני משתית רק על עניין שבמהימנות. אין עוררין על כך שטופס ההזמנה נחתם ביום 3.4.97. היה זה לאחר הביקור בדירת היד-השנייה, ולפני הביקור בדירת היד-הראשונה [סעיפים 9 ו- 10 לתצהיר התובעת; עמוד 2 לפרוטוקול]. פשיטא שהמתווך לא התיימר להחתים את הנתבעת על הטופס שבו צויין שהראה לה את הפרוייקט, כשבפועל לא כך נעשה. מעשה של עורמה יכול להיעשות בדיעבד, ובעקלתון. זיוף מתריס במישרין, בלתי מתקבל על הדעת, והיה גורם ל"פיצוץ" במקום. כיוצא בזה, סתר המתווך בחקירתו הנגדית (עמוד 11) את דברי תצהיר עדותו הראשית (סעיף 7), לעניין הסיבה שבשלה הלכו לראות דירת יד-ראשונה בגמר הביקור בדירת היד-השנייה. בתצהירו היה זה, לדבריו, "הן לשם השוואה והן למקרה שלא תקנה דירת יד-שנייה"; ובחקירתו הנגדית היה זה "מאחר ובזכרון הדברים היה חתום צד אחד, לא ראיתי את העיסקה סגורה...". אחרי חתימה על זכרון דברים ביחס לדירת היד-השנייה לבטח אין למתווך עניין להראות דירת יד-ראשונה. ועוד זאת: חזרתו של המתווך בסיכומיו מטענתו שטען בתחילה, באופן שגירסתו הסופית היא שהמילים "ראו לראשונה" בטופס ההזמנה מתייחסים רק לדירת רחוב משה קול 51/7, כמוה כהסכמה לגירסת הנתבעת שלא המתווך הראה לה לראשונה דירת יד-ראשונה בפרוייקט. כך, בכלל; ובשים לב לשינויי הגירסאות, בפרט; והבסיס לתביעה, נשמט. הגורם היעיל אין ניתן לומר שלמתווך לא הייתה כל זיקה לדירת היד-הראשונה. ואולם זיקה זו נוצרה על-ידו באופן מלאכותי ומאולץ. לא בכדי ראה להודיע לנוגעים בדבר על זכאותו לדמי-תיווך. מי שבדרך הטבע ובמהלכם הרגיל של הדברים זכאי לדמי-תיווך, לא מכביר בהודעות חוזרות ונישנות על כך. אף אם פעל המתווך להורדת המחיר של הדירה, היה זה במסגרת אותה כפייה שכפה את עצמו בלי שנתבקש לעשות כן. אומנם, לדבריו (עמוד 13), פעל אצל פורת "שיעשה מאמץ להוריד את המחיר של 340 או 345 ולתת לה קצת תוספות שיהיה כלול במחיר... בטלפון כבר נתן לי הסכמה של 345". ואולם, אין בפי המתווך הסבר מדוע אם כן שילמה הנתבעת לבסוף 350 אלף דולר, ולא 345, כפי שהסכים פורת, לטענת המתווך, בעקבות השתדלותו. אכן, הנתבעת קיבלה הנחה מסויימת, בין בשל הכרות פורת את אחיה, בין בשל מו"מ שהתנהל כמקובל במקומותינו. אינני שולל אפשרות, כאמור, שהמתווך גם הוא פעל בעניין זה, אך לא היה צורך בכך והוא לא נתבקש לעשות כן. המתווך לא שכנעני, איפוא, כי היה הגורם היעיל בכאן. [השוו: תא 9145/92 (י-ם) רפאל בן חיים נ' אלי גולדברג, דינים-שלום (טז) 464. שם, חרף 'פיצוץ' הסכם, מצאתי את המתווך זכאי לדמי-תיווך]. למסקנתי זו באתי לאחר שהינחיתי את עצמי על-פי מבחנים שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח (3) 116. בטופס ההזמנה, כאמור, אין כל מאומה בקשר לדירה הנדונה; הנתבעת הכירה את הפרוייקט ואת משווקיו, עוד לפני שהכירה את המתווך; נשוא הנכס שלגביו נתבקשו שירותי התיווך, שונה. אני נוטה להאמין לכך שדירת יד-ראשונה בפרוייקט שראו בצוותא לאחר ביקור בדירת היד-השנייה, לא הייתה הדירה שנרכשה לבסוף. וגם המתווך מודה כי "לא אמרתי שכל מה שהייתה קונה ברמת בית הכרם חייבת בדמי תיווך" (עמוד 13 לפרוטוקול מיום 30.3.00); פעולות המתווך מועטות ומאולצות; גורם אחר - משווקי הפרוייקט - היה דומיננטי ביותר; וכיוצא באלה דברים כאמור לעיל, שהביאוני למסקנתי כי המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנדונה. סוף דבר המתווך לא מילא אחר דרישות סעיף 14 (2) ו- (3) לחוק, ואין הוא זכאי לדמי תיווך. המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם, וגם על-פי מבחנים שקדמו לחוק, אינו זכאי לדמי תיווך. התביעה נדחית בזה. התובע יישא בהוצאות המשפט, וכן ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך של 4,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. תיווך