הסכם רכישת זכויות דיירות מוגנת

פסק דין 1. לפני תביעה כספית שעניינה בהסכם לרכישת זכויות דיירות מוגנת על ידי התובעת. רקע עובדתי ודיוני 2. התובעת הנה אם חד-הורית לשני קטינים. לקראת סוף שנת 1994 החלה לחפש דירה בדיירות מוגנת. באמצעות המתווך מר יהודה כהן איתרה את הדירה נשוא התביעה, הנמצאת בבית שברחוב בן יהודה 19 ירושלים (להלן - "הדירה"). לאחר שביקרה בדירה פעמיים ביחד עם מר כהן וקבלן שיפוצים מר מנטוזה החליטה לרכוש את זכויות הדיירות המוגנת בדירה. לצורך זה נפגשה עם הנתבע מס' 7, עו"ד מאיר מצא ז"ל, אשר ייצג את בעליה של הדירה. לאחר דין ודברים נחתמו ההסכמים נספחים א' לתצהיר התובעת, שלפיהם רכשה זכות של דיירת מוגנת בדירה. 3. הנתבע מס' 1, בית הכנסת בורוכוב, מתואר בהסכמים כ"בעל הבית". מר ניסים בורוכוב ז"ל, אשר יורשיו באו בנעליו (נתבעים 2-5; להלן - "בורוכוב"), חתם על ההסכמים בשמו של בית הכנסת. בית הכנסת אינו אישיות משפטית ודין התביעה נגדו להדחות מטעם זה בלבד. מהראיות עולה שהבעלים של הדירה הוא הקדש שערכו בני משפחת מזרחי לטובת בית הכנסת, אולם הקדש זה לא נמנה על הנתבעים. באחריותו של בורוכוב, אשר חתם כאמור על ההסכמים בשמו של בית הכנסת, נדון בהמשך. 4. נתבע מס' 6, אמיליו אברהם, הנו הדייר היוצא. נתבע זה מתגורר בספרד. מאחר שלא בוצעה לו המצאה של כתב התביעה, דין התביעה נגדו להימחק. לאור כל המקובץ לעיל יתמקד המשך הדיון באחריותם של עו"ד מצא, מזה, ושל בורוכוב, מזה. הדירה, הגג והמסדרון 5. הדירה נמצאת בבית המשותף שברחוב בן יהודה 19 ירושלים. הבית כולל שש קומות, המכילות שש-עשרה יחידות דיור. הדירה בנויה על גג הבית (להלן - "הגג"). היא מורכבת משני אגפים: חדר מצד אחד וחצי חדר מצד שני, וביניהם מסדרון. בפתח המסדרון דלת, המשמשת כדלת הכניסה לדירה. המסדרון משמש כמעבר היחידי לגג, המהווה "רכוש משותף" השייך לכל דיירי הבניין. תכליתה של דלת הכניסה הנ"ל הנה, אפוא, כפולה: לדידה של התובעת, היא משמשת כדלת הכניסה לדירה; אלא שבה בעת היא משמשת, לדידם של יתר דיירי הבית, כדלת הכניסה למסדרון, שדרכו אפשר לגשת (דרך הדירה) לגג המשותף. 6. הדירה על שני אגפיה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כיחידה אחת. המסדרון, המפריד בין האגפים, רשום כ"רכוש משותף". דרך רישום זו אינה הכרחית. אדרבא, דומה כי דרך המלך להבטיח גישה לגג לכל דיירי הבית, מחד, ופרטיות למחזיק בדירת הגג, מאידך, הייתה לרשום את המסדרון כחלק מהדירה תוך הבטחת זכות מעבר ליתר הדיירים, וזאת בתנאים ובהגבלות שראוי היה לקובען בתקנון. כך, למשל, במסגרת זו ניתן היה להבטיח, כי המעבר לגג לא יעשה אלא בתיאום מוקדם עם המחזיק בדירת הגג ובשעות סבירות, שניתן היה להגדירן מראש. בדומה לכך ניתן היה להבטיח, כי רק המחזיק בדירת הגג יחזיק במפתחות הדלת ויאפשר את הגישה. בהקשר זה לא למיותר לחזור ולהדגיש, כי המסדרון נמצא בטבורה של הדירה וחוצה אותה לשניים. מנקודת ראותו של המחזיק בדירה מדובר במסדרון פנימי, המהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. פשיטא היא, כי כניסה בלתי מבוקרת של דיירים אחרים בבית למסדרון, כדי לעבור דרכו לגג, הנה בלתי נסבלת מבחינת המחזיק בדירה. כך הם פני הדברים גם לגבי עצם החזקת מפתחות לדלת על ידי דיירים אחרים בבניין, שהרי מנקודת ראותו המחזיק בדירה מדובר, כאמור, במפתחות לדירתו. המחלוקת 7. מוקד המחלוקת הנו במסדרון. לדברי התובעת, במהלך הדין ודברים שניהלה עם עו"ד מצא ז"ל בקשר לרכישת הדירה הסביר לה עו"ד מצא, כי הגג של הבית הוא גג משותף שלכל הדיירים יש זכות להשתמש בו; אולם הוא לא הסביר לה שגם המסדרון מהווה רכוש משותף, או כי לדיירים האחרים יש זכות או יכולת למעבר חופשי באמצעות מפתחות שיש להם. במהלך כל הפגישות עם עו"ד מצא, עם מר ניסים בורוכוב ז"ל (הנתבע מס' 2) ועם הדייר היוצא (נתבע מס' 6) לא צוין בפניה כי המסדרון בדירה למעשה אינו חלק ממנה אלא רכוש משותף, ואף לא הראו לה תשריט או תקנון של הבית המשותף או מסמך אחר שיצביע על כך. היא ידעה שהמסדרון משמש כמעבר בלעדי אל הגג ואולם, לא היה לה יסוד להניח שדיירים אחרים בבית מחזיקים במפתחות לדלת הכניסה, או כי דיירים אחרים רשאים להיכנס לדירה ולעבור במסדרון אל הגג ללא תיאום מוקדם עמה וללא קבלת רשותה. 8. התובעת מוסיפה וטוענת כי זמן מה לאחר שנכנסה לדירה חשה כי חלים שינויים קלים בדירה (חפצים הוזזו וכיוצא בזה). בתחילה לא ייחסה לתופעה חשיבות וסברה שילדיה הזיזו דברים. דא עקא, בחודש אוקטובר 1995, מספר חודשים לאחר שהושלמו שיפוצים מקיפים שערכה בדירה, נכנס לדירה אדם זר כשהוא פותח את הדלת באמצעות מפתח. אותו אדם סיפר לתובעת שהוא פועל שנשלח על ידי אחת מהשכנות שנתנה לו מפתח אל הגג כדי לבדוק את האנטנה שלה. או אז גילתה התובעת, כי דיירים אחרים בבית מחזיקים במפתחות לדלת המסדרון. התובעת דרשה מהדיירים להחזיר לה את המפתחות שברשותם אולם הללו סירבו וטענו שיש להם זכות להחזיק בהם בגלל הגג המשותף. בשלב מסוים פנתה התובעת לעו"ד מצא וביקשה ממנו לטפל בנושא. עו"ד מצא שלח לנציגות הבית המשותף את המכתב נספח ג'2 לתצהיר התובעת. מספר ימים לאחר מכן קיבלה התובעת את תשובת הנציגות נספח ד' לתצהירה ואז גילתה לראשונה שהשכנים טוענים שהמסדרון הוא "רכוש משותף". 9. לטענת התובעת, לו הייתה יודעת שהמסדרון מהווה רכוש משותף ושהדירה למעשה אינה יחידה אחת אלא שתי יחידות נפרדות וביניהן רכוש משותף, שכל אחד יכול להיכנס ולעבור דרכו - לא הייתה רוכשת את הדיירות המוגנת בדירה מכיוון שברור שהדבר מהווה פגיעה בפרטיותה. במצב דברים זה, ביום 8/12/96 הודיעה התובעת לנתבעים על ביטול ההסכם ודרשה השבת הכספים ששילמה ופיצויים. לאחר שדרישתה לא נענתה הגישה את תביעתה. 10. הנתבע מס' 7, עו"ד מצא ז"ל, אשר הלך לבית עולמו במהלך המשפט, טען בתצהירו, כי לתובעת היה ברור שהגג משמש את כל דיירי הבית וכך גם המסדרון, מה עוד שבתקופה שראתה את הדירה הייתה דלת הכניסה לדירה פתוחה לחלוטין ורק החדרים שבאגפים היו נעולים. בפגישות שהתקיימו נאמר לתובעת מפורשות כי לדיירי הבית יש זכות להיכנס לגג מתי שהם רוצים והכניסה לגג עוברת דרך הדירה. בא כוחו של ניסים בורוכוב ז"ל, שלא העיד במשפט, מאמץ טענות אלה. בה בעת נטען על ידו, בין היתר, כי בורוכוב לא היה שותף לכל הטעייה. כמו כן העלו הנתבעים טענות שונות הנוגעות לגובה הנזק. 11. ואלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה: א. מהות הקשר בין עו"ד מצא לבין התובעת. ב. מה הוסבר לתובעת בקשר למסדרון. ג. האם קיים פער בין מה שהוסבר לתובעת לבין המציאות והאם התובעת הייתה זכאית לבטל את הסכמי הרכישה. ד. אחריותו של עו"ד מצא ז"ל. ה. אחריותו של בורוכוב. ו. גובה הנזק. מהות הקשר בין עו"ד מצא ז"ל לבין התובעת 12. התובעת העידה, כי כבר בפגישה הראשונה שלה עם עו"ד מצא שאל אותה אם היא מסכימה שהוא יטפל בעסקה גם מטעמה, וזאת בנוסף לייצוגו את בית הכנסת, אשר הוצג על ידי עו"ד מצא כבעלים של הדירה. התובעת השיבה בחיוב. בהמשך אף שילמה לעו"ד מצא שכר טרחה. עו"ד מצא ז"ל טען בתצהירו, כי טיפל בתובעת רק לעניין עריכת החוזה וכי "... היה ברור לתובעת כי אני מייצג את בעלי הנכס בלבד ורק בעבור הצד הטכני של עריכת ההסכם שילמה לי התובעת. בשום שלב שהוא לא ייצגתי אותה..." . זה המקום לציין כי בסעיף 15 להסכם, שלפיו רכשה התובעת את זכויותיה, ואשר פרט לתובעת חתומים עליו הנתבע מס' 1 כבעל הבית והנתבע מס' 6 כדייר היוצא, נאמר: "א) שלושת הצדדים יישאו בשכ"ט עו"ד עבור עריכת הסכם זה בחלקים שווים, דהיינו, כל אחד ישא בסך- 1,000 ש"ח בצירוף מע"מ. ב) שלושת הצדדים מסכימים להיות מיוצגים ע"י מאיר מצא עו"ד בעריכת הסכם זה". 13. ככל שמשתמע מתצהירו של עו"ד מצא, כי ייצוגו את התובעת היה מוגבל והצטמצם רק להיבטים הטכניים של ניסוח ההסכם, אין בידי לקבלו. עדותה של התובעת בסוגיה הנדונה הייתה בהירה, עקיבה וברורה ואיני רואה סיבה שלא לאמצה. דבריה, כי עו"ד מצא נטל על עצמו לייצגה בעסקה בכללותה, עולים בקנה אחד עם השכל הישר וניסיון החיים המלמדים, כי עורך דין, המייצג צד בחוזה מסוג זה, נוטל על עצמו אחריות כוללת כלפי הלקוח בכל הקשור להיבטים המשפטיים של העסקה. לו חפצה התובעת בטכנאי, שלא אמור לבדוק עבורה את זכויות בעל הבית, את מהות המושכר ואת כל יתר העניינים המשפטיים המהותיים שרוכש זכות דיירות מוגנת עשוי לגלות בהם עניין, לא הייתה פונה מעיקרא לעורך דין. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט, פ"ד מו (4), 529, 537: "עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו בכל מקרה מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה..." אמנם בהמשך הדברים מציין בית המשפט, כי יש נסיבות שבהן מתבקשת מעורך הדין במפורש פעולה מוגבלת ותו לאו, אולם לאור האמור לעיל אין קושי לקבוע שלא כך אירע במקרה דנן. בהקשר זה נוסיף, כי לו סוכם על ייצוג מוגבל, אזי חזקה על עו"ד מצא שהיה נותן לכך ביטוי מפורש בגוף החוזה, בכך שהיה מציין כי אחריותו מצטמצמת לניסוח ואין הוא אחראי כלפי התובעת לגבי כל נושא אחר. העדרה של הוראה כזו בהסכם אומרת דרשני ומחזקת את גרסת התובעת. חיזוק נוסף למסקנה שעו"ד מצא נטל על עצמו כלפי התובעת אחריות כוללת לעסקה ניתן למצוא בעובדה, ששיעור שכר הטרחה ששלמה היה זהה לשיעור שכר הטרחה ששלם לעו"ד מצא בעל הבית (כאמור בסעיף 15 הנ"ל להסכם). הדעת נותנת, שגם היקף אחריותו של עו"ד מצא כלפי השניים היה זהה. 14. במאמר מוסגר יצוין, שגם כאשר מוסכם על פעולה מוגבלת של עורך דין, על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה שבה מדובר (פס"ד מוסהפור הנ"ל, בעמ' 537). הנה כי כן, גם לו היה מוסכם בין התובעת לבין עו"ד מצא במפורש, שעוה"ד יטפל רק בצד הטכני של ניסוח החוזה, עדיין היה חייב להסביר לתובעת, בין השאר, שעליה לבדוק את סוגיית המעבר לגג, אשר יכולות להיות לה השלכות מרחיקות לכת על איכות חייה בדירה. אין מחלוקת, כי הסבר מסוג זה לא ניתן. 15. סיכומה של נקודה זו הוא, כי עו"ד מצא ז"ל ייצג את התובעת בעסקת רכישת הזכויות בכללותה. טיפול מיומן וזהיר שניתן היה לדרוש מעורך דין סביר בנסיבות אלה כולל, בין היתר, את בדיקת מהות זכויות בעל הבית ובכלל זה, בדיקת נושא המעבר לגג, בכלל, ומעמדו המשפטי של המסדרון, בפרט. השוו לפס"ד מוסהפור הנ"ל; ע"א 2590/90 שוש נסים נ' עו"ד מנחם דניאלי, פ"ד מח (3), 846, 853; ע"א 554/87 מזור נ' אריאלי, פ"ד מה (1), 370, 375. פשיטא היא, שעורך דין סביר חייב להסביר ללקוחו כל בעיה העשויה להתעורר ולשתף אותו בסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה. בהמשך נבחן האם במקרה דנן קוימו חובות אלה הלכה למעשה. מה הוסבר לתובעת בקשר למסדרון 16. אין קושי לקבוע, כי לתובעת נאמר מפורשות שהגג הוא רכוש משותף, אך לא נאמרו דברים דומים לגבי המסדרון. לצורך ממצא זה אין לנו אלא לעיין במה שמסר עו"ד מצא ז"ל לבית המשפט במסגרת הליכי קדם המשפט (בעמ' 8 - 9): "לשאלת ביהמ"ש מה בדיוק מסרתי לתובעת: מסרתי כי המסדרון לדירתה והדרך שמובילה למסדרון זה היא הדרך היחידה להכנס לגג והדיירים יכלו להכנס לגג דרך הדרך והמסדרון הזה, לא דיברנו ברשות או לא ברשות, אמרתי לה כי זאת הדרך לעלות לגג. לשאלת ביהמ"ש: האם מסרתי לתובעת שכדי לעלות לגג יש לבקש רשות? אמרתי לה כי הדרך לגג היא דרך המסדרון לא אמרתי לה כי צריך לקבל רשות... הצעתי לה להחליף את המפתח כדי שהמקום לא יהיה הפקר, שיהיה לה מפתח כדי שתוכל לסגור את זה, שהם לא יוכלו לעלות ביום ובלילה. לא אמרתי לה כי תחליף מפתח בזמן שהיא שכרה את המקום אלא ביום שהיא באה והתלוננה בעת השכירות לא הייתה שאלה של החלפת המפתח... שאלת ביהמ"ש לעו"ד מצא: האם הבינה כי דיירים יוכלו לעבור שם מתי שהם רוצים בנימוק שזה רכוש משותף. תשובה: מה שהיא הבינה זה שצריך לשאול אותה, אני הסברתי לה כי הדרך היחידה לכניסה לגג היא דרך המסדרון... אם היא הבינה שצריך לבקש רשות או לא - אני לא יודע". ניתן לסכם, אפוא, ולקבוע, כי לדברי עו"ד מצא בעצמו, הוא לא הסביר לתובעת שהמסדרון הוא רכוש משותף. הוא גם לא אמר לה שהדיירים רשאים להכנס לדירתה בחופשיות ללא צורך בתאום. 17. הנתבעים טוענים, כי הנתבעת יכלה להסיק שהמסדרון הוא רכוש משותף בעצמה, שכן במהלך הביקורים בדירה הייתה דלת הכניסה פתוחה ורק החדרים היו נעולים. דא עקא, טענה זו מבוססת על עדותו היחידה של עו"ד מצא, שלא עמדה במבחן החקירה הנגדית. הדברים לא עולים בקנה אחד עם עדויותיהם הבהירות של התובעת ושל המתווך כהן, שלפיהן הייתה הדלת סגורה. והנה, למרות שלנתבעת היה ברור שהמעבר לגג נעשה דרך המסדרון, הרי לאור מבנה הדירה והיות הדלת משמשת כניסה יחידה לדירה, מחד גיסא, ו"שתיקתו" של עו"ד מצא בסוגית המסדרון, מאידך גיסא, לא היה לתובעת יסוד להניח, שהדיירים רשאים לעבור בדירה בכל עת, או שהם מחזיקים במפתחות לדלת דירתה. ממילא, לא היה לה יסוד להניח, שהמסדרון מוגדר בתקנון כ"רכוש משותף" דווקא, להבדיל מחלק בלתי נפרד מדירתה, אשר יתר הדיירים רשאים לעבור דרכו לגג בצורה מבוקרת ובתנאי שיקבלו קודם לכן את רשותה. 18. המכתב ששלח עו"ד מצא בשם התובעת לוועד הבית, אשר צורף לתצהיר התובעת כנספח ג2, מחזק את מה שקבענו למעלה. באותו מכתב דורש עו"ד מצא מהוועד להחזיר לתובעת את מפתחות הדלת והוא מודיע לדיירים שהתובעת "תחליף מפתח". בהמשך כותב עו"ד מצא, כי - "אם הגישה לגג היא דרך דירה פרטית אין זכות לכל דייר ו/או לוועד להחזיק מפתח של הכניסה לדירה הפרטית". רואים אנו, כי עו"ד מצא בעצמו טוען, כי הכניסה לגג היא דרך "דירה פרטית" ולא דרך רכוש משותף, וכן הוא סבור שאין רשות לדיירים להחזיק מפתחות והתובעת רשאית להחליף את המפתח. דברים אלה תומכים בגרסת התובעת, כי במהלך המשא ומתן לכריתת החוזה היה ברור לה, שהמסדרון מהווה חלק בלתי נפרד מדירתה. 19. חיזוק נוסף לכך שלתובעת היה ברור שהמסדרון שייך לדירתה נמצא בהסכם הרכישה, שבו נאמר כי התובעת רוכשת "דירה בת חדר וחצי", מבלי שהמסדרון, המפריד בין שני אגפי הדירה, נזכר כלל. ברור, אפוא, שהמצג שהוצג לפני התובעת היה שהמסדרון הנו חלק אינטגרלי מהדירה. 20. על רקע כל מה שפרטנו, העובדה שהתובעת נשארה בדירה גם לאחר שהבינה שהמסדרון הנו רכוש משותף אינה מלמדת שגרסתה לא אמינה, או שהסכימה להמשיך ולהתגורר בדירה בנתוניה האקטואליים תוך שויתרה על טענותיה. הדעת נותנת, שהתובעת לא מצאה טעם בחיפוש מיידי אחר דירה נוספת כאשר אך זה מקרוב עברה דירה, וניסתה לפתור את הבעיה שהתעוררה בדרכים קיצוניות פחות. האם התובעת הייתה זכאית לבטל את הסכמי הרכישה 21. באי כוח הנתבעים טוענים, כי המצב המשפטי של הדירה, כפי שהוצג לתובעת על פי גרסתה, תואם את המצב הנכון, שכן דיירי הבית למעשה אינם רשאים להחזיק במפתחות לדלת הכניסה או להיכנס למסדרון כאוות נפשם. הטענה נסמכת על הגדרת "דירה" בסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969, לאמור: "חדר או תא, מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". על יסוד הוראה זו טוענים הנתבעים, כי לאור רישומם של שני אגפי הדירה כיחידה אחת "יש לתובעת זכות ליחידה שלמה ונפרדת למגורים", כאשר "ההפרדה הנזכרת בהגדרה זו משמעה שלילת הזכות מבעלי דירות או זכויות אחרות בבניין לשימוש בדירה הנדונה" (הציטוטים מסיכומי ב"כ הנתבע מס' 7). מסקנה זו לכאורה לא מתיישבת עם רישום המסדרון כ"רכוש משותף", אך הדרך לישוב הקושיה היא, לשיטת הנתבעים, לפרש ולומר, כי זכות הדיירים כפופה לכך שלא תפגע "נפרדות הדירה", היינו, שתעשה אך ורק בתאום עם בעל הדירה. טענתם הנדונה של באי כוח הנתבעים מעניינת, אך היא נתקלת בשני קשיים עיקריים: ראשית, ספק רב אם יש בטענה ממש: פרשנותם של הנתבעים למעשה מבטלת את האבחנה בין "רכוש משותף", לבין רכוש פרטי ("דירה") הכפוף לזכות מעבר של צדדים שלישיים; נראה, כי הדירה תראה כיחידה "שלמה ונפרדת למגורים" גם אם מניחים, שהשכנים יכולים לעבור במסדרון בכל עת ולהחזיק מפתחות לדלת. החזקת המפתחות על ידי השכנים, כמו גם זכות המעבר שלהם במסדרון, אמנם יפגעו בפרטיותה של התובעת, אך לאור העובדה שהשכנים אינם זכאים לגור בדירה, דומה שאין בהם כדי לגרוע מהיותה "יחידה שלמה ונפרדת למגורים". בין כך ובין אחרת, ברי שעצם החזקת המפתחות על ידי השכנים לא פוגעת בהיות הדירה "יחידה שלמה ונפרדת למגורים". שנית ועיקר, אף אם נניח שבסופה של התדיינות משפטית ממושכת הייתה מתקבלת פרשנותם של הנתבעים, והיה נפסק שהדין עמם ולא עם וועד הבית (שובו ועיינו בעמדתו שבנספח ד' לתצהיר התובעת), הרי אין לדרוש מהתובעת להשלים עם אי הוודאות הכרוכה בסווג המסדרון כ"רכוש משותף", להבדיל מחלק מדירתה שהיא שולטת עליו כמעט ללא שיור, כפי שהוצג לפניה במהלך המשא ומתן ובהסכם. התובעת בקשה לרכוש לעצמה קורת גג שבה תחייה בשלווה עם ילדיה. אין לה עניין להשקיע ממון ואנרגיה נפשית בהתדיינויות משפטיות מייגעות עם השכנים. המעט, שניתן לדרוש מהנתבעים בהקשר זה, הוא למסור לה את העובדות כהוויתן, היינו, לתאר לפניה ללא כחל ושרק שהמסדרון רשום כ"רכוש משותף". בהמשך לכך גם היה חייב עו"ד מצא להסביר לתובעת את הסיכונים והסיכויים הכרוכים בהתדיינות משפטית בסוגיה. חובות אלה לא קוימו על ידי הנתבעים. בנסיבות אלה אין לבוא עם התובעת חשבון על כי בחרה למשוך את ידיה מהדירה. 22. בא כוח בורוכוב טוען בסיכומיו, כי לפי סעיף 9 להסכם בין הדייר היוצא והתובעת אשרה התובעת, כדייר הנכנס, כי "ראה את הדירה ומצבה והוא מסכים לקבלה כמות שהיא". בדומה לכך, בסעיף 12 ו' להסכם עם בורוכוב אשרה התובעת כי קבלה את המושכר ב"מצב טוב ומתוקן ומתאים למטרת השכירות". אלא שברור, כי הוראות אלה מתייחסות רק למצבה הפיזי של הדירה. היותו של המסדרון "רכוש משותף" בתקנון ובתשריט הבית, כמו גם סוגיית זכות המעבר בו, אינן נזכרות בהוראות אלה ולו ברמז ואין הן חלות על סוגיה זו כלל ועיקר. 23. על רקע כל מה שנאמר עד כה אין קושי להוסיף ולקבוע, כי בנסיבות העניין הייתה התובעת זכאית לבטל את ההסכמים הן בשל הפרתם על ידי בורוכוב, והן מחמת פגמים בכריתתם, היינו, "הטעיה" ו"טעות", כמשמען בחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973. 24. הפרת חוזה כיצד? כבר נאמר, כי הדירה מתוארת בהסכמים כ"דירה בת חדר וחצי וכל הנוחיות", היינו, שני האגפים (חדר מזה, וחצי חדר מזה) והמסדרון החוצץ ביניהם תוארו כמקשה אחת. תאור זה אינו הולם את המציאות, שכן המסדרון הוא "רכוש משותף". הדירה שנמסרה לתובעת שונה, אפוא, מהדירה שתוארה בהסכם. זוהי הפרה של ההסכם, אשר מזכה את התובעת בביטולו (ראו והשוו בהקשר זה גם את סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971). 25. הטעיה כיצד? "הטעיה" כמשמעה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) כוללת גם אי גילוי של עובדות, אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. כ"דין" המקים חובת גילוי לעניין מהותו המשפטית של המסדרון ומעמדו ניתן להצביע בענייננו על סעיף 16 לחוק המכר התשכ"ח - 1968, סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה תשל"א - 1971, וסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) (ראו לעניין זה בספרה של פרופ' שלו, דיני חוזים, מהד' שניה, בעמ' 222-223). חובת גילוי התחייבה בענייננו גם מן ה"נסיבות", שהרי בורוכוב ועו"ד מצא ידעו שהתובעת מתכוונת לגור בדירה תקופה ארוכה עם ילדיה ולכן, קיימת חשיבות לשמירה על פרטיותה. בהקשר זה יוטעם, כי עו"ד מצא ז"ל ערך ורשם את תקנון הבית המשותף ולכן, ידע היטב את מעמדו של המסדרון. ידיעתו מיוחסת לשולחו בורוכוב, מה עוד שאין יסוד להניח שכבעל הדירה לא ידע גם בורוכוב את העובדות כהוויתן. למרות זאת לא שתפו השניים את התובעת בכל מה שידעו. אין סיבה שלא לקבל את דברי התובעת, כי לא הייתה רוכשת את הדירה לו ידעה שמדובר ברכוש משותף. בכך די כדי לבסס את עילת ההטעיה. במאמר מוסגר אוסיף, כי לצורך ביסוסה של עילת ההטעיה אין צורך לקבוע, כי בורוכוב או עו"ד מצא ז"ל פעלו בכוונה רעה, שכן המונחים "הטעיה" ו"אי גילוי" הם מונחים ניטרליים אובייקטיביים. יכול אדם להיחשב כמטעה גם אם פעל ברשלנות (שלו, שם בעמ' 225). אני מוכן להניח שכך אירע גם במקרה דנן. 26. מה שאמרנו למעלה נכון גם לגבי עילת ה"טעות". בהקשר זה מוטל על התובעת להוכיח כי מדובר בעניין יסודי, אך לעיל כבר ציינתי, כי היא לא הייתה שוכרת לשעה של הדירה. התובעת רכשה במיטב כספה זכות דיירות מוגנת, מה שמלמד על כוונתה לגור בה תקופה ארוכה. על כוונה זו ניתן ללמוד גם מהשיפוץ שערכה. על רקע עובדות אלה אין קושי לקבוע, כי הימצאו של "רכוש משותף" בטבורה של הדירה, אשר דיירי הבניין טוענים שיש להם רשות להיכנס אליו כאוות נפשם, ואף מחזיקים במפתחות לדלת הכניסה לו, הנו נתון מהותי ביותר לדידו של מי שהתכוון להפוך את הדירה למעונו הקבוע. דברי התובעת, כי לא הייתה רוכשת את הדירה לו ידעה את המצב לאשורו, מקובלים עלי. בורוכוב ועו"ד מצא ז"ל ידעו או צריכים היו לדעת על כל מה שפורט לעיל. בכך די כדי לבסס את עילת הטעות. אחריותו של עו"ד מצא ז"ל (נתבע 7) 27. באי מסירתו לתובעת של כל המידע הרלוונטי אודות מעמדו המשפטי המדויק של המסדרון והסיכונים הנובעים מכך, הפר עו"ד מצא ז"ל את חובתו לטפל בזהירות ובמיומנות בעניינה של התובעת (שובו ועיינו בפסיקה שהובאה בפסקה 15 לעיל). העולה מן האמור הוא שיש לחייבו בפיצויים בגין נזקיה. הואיל וקיימת מחלוקת מהו היקף התביעה כלפי עו"ד מצא ז"ל נפנה ונברר סוגיה זו. 28. התובעת בכתב תביעתה ובסיכומיה תובעת שלושה ראשי נזק עיקריים: האחד, השבה של הסכום שאותו שלמה לדייר היוצא בגין רכישת זכויותיה. המדובר בסך השקול ל- 35,000$ ארה"ב; השני, פיצוי בגין ההשקעה שהשקיעה בשיפוץ הדירה בסך 51,000 ש"ח; השלישי, פיצוי בגין עגמת נפש הנאמד על ידי התובעת בסך 100,000 ש"ח. בא כוחו של עו"ד מצא טוען בסיכומיו, כי סכומי הפיצוי הנתבעים מעו"ד מצא מתייחסים רק לראשי הנזק השני והשלישי. עיון בכתב התביעה מלמד שהדין עמו: בסיפא לכתב התביעה (סעיף 19) נדרשים בית הכנסת, בורוכוב והדייר היוצא להשיב לתובעת את הסכומים ששלמה על פי ההסכם (סעיף 19ב'). לעומת זאת, עו"ד מצא, ביחד עם שלושת הנתבעים הנ"ל, נדרש לפצות את התובעת רק עבור ההשקעות בשיפוץ הדירה ועגמת הנפש (סעיף 19ג'). עיון בכתב התביעה ובהקשר הכולל של הדברים מלמד, כי אין מדובר ב"טעות סופר" או ב"פליטת קולמוס". כתב התביעה מפורט ביותר. יש בו הבחנה ברורה בין טענות התובעת לגבי הנתבעים השונים. המסקנה שעו"ד מצא לא נדרש לשלם לתובעת פיצוי בגין הסכומים ששלמה בגין רכישת הנכס, אלא רק פיצוי בגין הוצאות השיפוצים ועגמת הנפש, מתחוורת גם מהגדרת טיב התביעה בפתח התביעה. התביעה סווגה על ידי התובעת כ"צו הצהרתי, צו עשה וכספית", בסכום של 151,000 ש"ח. והנה, עיון בסעיפים 14 ו - 15 לתביעה מלמד כי התביעה הכספית מתייחסת רק להשקעות בנכס ולעגמת הנפש, כאשר את דמי המפתח ששמשו לרכישת הנכס דורשת התובעת במסגרת צו עשה להשבה, המכוון מעצם טבעו כלפי מי שקיבל לידיו את הכספים, היינו, בית הכנסת, בורוכוב והדייר היוצא. באת כוח התובעת מבקשת להסתמך על הסיפא של סעיף 18 לכתב התביעה: "ובכך גרם לה נזק כמפורט לעיל". אולם, מההקשר הכולל של הדברים ברור, כי מילים אלה מתייחסות אך ורק להוצאות השיפוצים ולנזק הלא ממוני (וראו את פירוט הנזקים המתחיל בסעיף 13 לכתב התביעה, הכולל רק את הוצאות השיפוצים ועגמת הנפש). הנה כי כן, לפי כתב התביעה נדרש עו"ד מצא לפצות את התובעת אך ורק בגין הוצאות השיפוצים ועגמת הנפש. 29. באת כוחה של התובעת טוענת, לחילופין, כי בנוגע לזכותה של התובעת לפיצוי בגין כל רכיבי הנזק הורחבה החזית במהלך המשפט ללא התנגדות. אין בידי לקבל טענה זו. הכלל בדבר שינוי חזית סוכם בספרו של ד"ר זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהד' 7, בעריכת ש' לוין, 1995, בעמ' 332, בזו הלשון: "…כאשר שוכנע בית המשפט, שהצדדים הסכימו, במפורש או מכללא, לנהל את המשפט שלא בהתאם לכתבי הטענות, בין שהתעלמו מטענה שנטענה שם, ובין שהתדיינו על טענה שלא נטענה בהם, במקרה כזה לא ישמש הנימוק הפורמאלי של סטייה מכתבי הטענות עילה לפסילת הדיון, אך ראיה שהוגשה והיא חורגת מגדר הטענות, אינה מעידה, כשהיא לעצמה, על הסכם כזה, אפילו נתגלתה בה טענה שאחד מבעלי הדין עשוי היה להשמיע" ביטוי מוחשי לכך שעצם העלאתה של טענה או עצם הגשתה של ראיה אינה מלמדת על הסכמה לשינוי חזית, אפשר למצוא בע"א 675/86 שמייסר נ' הודסמן, פ"ד מט (1) 133, המובא על ידי בא כוח התובעת בסיכומיה, שבו נלמדה ההסכמה מ"הבלטתה" של הדרישה בסיכומי המשיב, מבלי שהועלתה שם התנגדות (פסקה 10 לפסה"ד). גם מפסק הדין הנוסף שעליו מסתמכת באת כוח התובעת: ע"א 311/83 פינקלשטיין נ' פלבסקי, פ"ד לט (1), 496 עולה, כי לצורך הסכמה לשינוי חזית נדרשת "פרישה למעשה" של המחלוקת האמיתית (פסקה 7, שם), היינו, העלאת הטענה, כשלעצמה, לא תספיק לצורך זה. לאחר שבחנתי את חומר הראיות על פי אמות המידה שציינתי, לא שוכנעתי כי בא כוחו של עו"ד מצא ז"ל הסכים, ולו מכללא, להרחבת החזית כפי הנטען על ידי בא כוח התובעת. הצעות בית המשפט לפשרה (פרוטוקול מיום 11.3.99), אשר באת כוח התובעת מסתמכת עליהן כנדבך עיקרי בטיעונה, לא יכולות ליצור בבחינת יש מאין שינוי חזית, מה עוד שנושא חלוקת הסכום שהוצע בין הנתבעים השונים לא לובן בהן די הצורך, ושהן לא נענו בחיוב על ידי באי כוח הנתבעים. גם סעיף 6 לתצהירה המשלים של התובעת, כי "עו"ד מצא…הטעה אותי וגרם לי נזק בשווי כל מה שהשקעתי בדירה", לא מספיק כדי לבסס מסקנה, כי עו"ד מצא נתן הסכמתו להרחבת היריעה, שכן לאור כתב התביעה לא ברור די הצורך שהביטוי: "כל מה שהשקעתי בדירה", מכוון לדמי המפתח להבדיל מעלות השיפוצים, שבה מתמקד כתב התביעה. בא כוחו של עו"ד מצא אמנם הפנה לתובעת בחקירתה הנגדית שאלה בעניין גובה דמי המפתח, אך לאור ההקשר הכולל ברור כי לא דובר אלא בשאלה מכינה לשאלה נוספת שעניינה בהוצאות השיפוצים, וזאת בזיקה לטענת עו"ד מצא כי עלות השיפוצים אינה עומדת בפרופורציה לגובה דמי המפתח ששולמו עבור הדירה (עמ' 33). ברסיסי המשפטים ובשברי השאלות שבאת כוח התובעת מפנה אליהם לא די, אפוא, כדי ללמד על הסכמה לשינוי חזית. 30. באת כוח התובעת מבקשת, לחילופי חילופין, להתיר את תיקון כתב התביעה בהתאם, אלא שגם דין בקשה זו להדחות. הבקשה הוגשה בשלב מאוחר מאד של המשפט לאחר שכבר הושלמה שמיעת הראיות. הדעת נותנת, כי הצדדים ניהלו את המשפט לפי טיב הטענות והסעדים שהתבקשו נגדם. בא כוחו של עו"ד מצא טוען בהקשר זה, כי לו ידע שהוא יידרש לשלם לתובעת, מעבר להוצאות השיפוצים ועגמת נפש, גם פיצוי בסך השקול ל- 35,000$ בגין דמי המפתח, היה מנהל את הגנתו בצורה שונה בתכלית. לא רק שהיה מכלכל את החקירות הנגדיות בהתאם ומוסיף ראיות, אלא שגם היה נותן לבורוכוב הודעה לצד ג'. בשים לב שמשמעות בקשתה של התובעת הנה, למעשה, הכפלתו של סכום התביעה כלפי עזבונו של עו"ד מצא ז"ל, אין מנוס אלא לקבל את התנגדותו. 31. באת כוח התובעת מוסיפה ומבקשת להתיר לה לפצל את סעדיה כלפי עו"ד מצא. דא עקא, על פי ההלכה הפסוקה אין מקום ליטול סעד של פיצויים, לחלקו לסכומים שונים ולהגיש בגין כל סכום תביעה נפרדת (ע"א 61/77 אנג'ל נ' מייש, פ"ד לא (3), 673, 678; ע"א 532/86 המועצה לייצור ושיווק של פרחי נוי נ' פרחי שומרון, פ"ד מג (1), 252, 256). אף אין הצדקה להטריד את עזבונו של עו"ד מצא ואת בית המשפט פעמיים בגין אותו עניין ממש. דבר לא מנע מהתובעת לתבוע מעו"ד מצא פיצוי מלא גם בגין דמי המפתח. לאחר שבחרה שלא לעשות כן, אם משיקולים של אגרה, אם משיקול אחר כלשהו ואם מחמת שגגה גרידא, אין לה אלא להלין על עצמה. 32. סיכומו של דבר: עזבונו של עו"ד מצא ז"ל חב בפיצויים רק בגין הוצאות השיפוצים בדירה ועגמת הנפש. אין מקום לחייבו בפיצוי בגין דמי המפתח ששלמה התובעת בגין רכישת הזכויות בדירה. אחריותו של בורוכוב (נתבעים 2-5) 33. אחריותו של בורוכוב, החתום על החוזה בשמו של בית הכנסת, נגזרת ממה שקבענו קודם לגבי זכות התובעת לבטל את ההסכמים עקב הפרתם ופגמים ברצון בכריתתם. בא כוחו של בורוכוב טוען בסיכומיו, כי בורוכוב לא הטעה את התובעת, שכן המשא ומתן התקיים כולו בין התובעת לבין עו"ד מצא, אך לעיל כבר ציינתי, כי עו"ד מצא ייצג בעסקה גם את בורוכוב. הוא הוצג כמי שמטפל בענייני הדירה עבור הבעלים גם על ידי המתווך כהן. ממילא, המידע אודות הדירה נמסר על ידו לתובעת במהלך המשא ומתן כשלוחו של בורוכוב ומחייב את בורוכוב. זאת ועוד: לפי עדותה של התובעת, שלא נסתרה, השתתף מר ניסים בורוכוב ז"ל למצעיר בפגישה אחת של משא ומתן. בורוכוב גם חתם על ההסכם עם התובעת, שבו מתוארת הדירה כ"דירה…המכילה חדר וחצי שירותים למטרת מגורים…", וזאת מבלי שמצוין בהסכם ולו ברמז שהמסדרון הוא רכוש משותף. חזקה על בורוכוב שכבעל הדירה ידע שהמסדרון הוא רכוש משותף. בורוכוב לא גילה עובדה זו לתובעת. בכך די כדי לבסס את אחריותו. 34. בשולי הדברים אוסיף, כי בא כוח בורוכוב לא ניסה להבנות מכך שבעליה של הדירה הנו למעשה הקדש, ולא בית הכנסת כפי שמצוין בהסכם הרכישה. מיותר לומר, כי ניסיון כזה, לו נעשה, היה נדון לכישלון: בורוכוב חתם על הסכם הרכישה בשם בית הכנסת, שהוצג בהסכם כבעלים של הדירה. לאחר שהסתבר שבית הכנסת למעשה אינו הבעלים ואף אינו אישיות משפטית, פשיטא היא שבורוכוב נושא בחבות אישית בכל הקשור להסכם. 35. בניגוד לעו"ד מצא, על פי כתב התביעה נתבע בורוכוב לשלם לתובעת הן את דמי המפתח ששלמה, הן את עלות השיפוצים והן פיצוי בגין עגמת נפש. אשר לדמי המפתח יצוין, כי לבורוכוב הועברו על ידי הדייר היוצא רק 40% מהסך 35,000$ בצירוף סך של 22,071 ש"ח עבור דמי שכירות שבפיגור והוצאות שונות (סעיף 4 להסכם). לגבי סכומים אלה עומד לתובעת כלפי בורוכוב עם ביטול ההסכם סעד של השבה. אולם, את יתרת דמי המפתח, שנותרו בידיו של הדייר היוצא, יכולה התובעת לדרוש מבורוכוב כפיצויים בגין נזק שנגרם לה עקב כריתת החוזה. מה הייתה עלות השיפוצים בדירה 36. לטענת התובעת, היא השקיעה בשיפוץ המקום סך של 15,000$. היא וקבלן השיפוצים מר מנטוזה העידו, כי שולם סכום של 51,000 ש"ח מתוכו 4,000 ש"ח שולמו עבור גדר בגג שלא בוצעה, היינו, עלות השיפוצים הכוללת הנה 47,000 ש"ח. לאישוש עדותה צרפה מסמכים המלמדים, לטענתה, כי גייסה את הסכום משלוש הלוואות שונות. חיזוק לעדות מוצאת בא כוח התובעת בכך שלא הוגשה מטעם הנתבעים בעניין עלות השיפוצים חוות דעת שמאי למרות ששמאי בקר בדירה. 37. לאחר שבחנתי את הראיות הגעתי למסקנה, כי בידי התובעת לא עלה להוכיח את גרסתה. כמה נימוקים חברו למסקנתי זו ולהלן אמנה אותם אחד לאחד. ראשית, למרות שקבלן השיפוצים מנטוזה העיד, כי בגין כל התשלומים הוציא חשבוניות, לא הומצאו על ידי התובעת חשבוניות כלשהן, למעט נספח ב/ 6 לתצהירה. המדובר בחשבונית מיום 23/12/94, על סך 3,000 ש"ח ששולמו עבור עבודות אינסטלציה וגבס. חשבונית זו הועברה לתובעת על ידי מנטוזה בחודש ינואר 1998 לפי בקשתה (עמ' 31). התובעת לא זכרה לצורך מה בקשה את החשבונית (עמ' 31). האפשרות הנראית סבירה ביותר בנסיבות אלה היא, כי בקשה אותה לצורך המשפט. אם כך, מדוע לא בקשה גם את כל יתר החשבוניות? ההסבר שנתנה התובעת לשאלה זו היה מעורפל ותמוה (עמ' 32 ש' 31). הימנעותה של התובעת לבקש מהקבלן את החשבוניות, כמו גם הימנעותה להציגן, מכרסמים בגרסתה. ההנחה היא, שהתובעת נמנעה מהצגתן משום שהיו פועלות לחובתה. לא נעלם מעיני, כי מנטוזה ספר שיתכן וחשבוניות נגנבו בפריצה לרכבו (עמ' 22), אולם דבריו היו מהוססים. הוא לא המציא אשור על הפריצה. הוא אישר שבכל מקרה קיימים העתקים לחשבוניות אצל רואה החשבון, אך העתקים כאלה לא הומצאו. הפריצה לא יכולה לתרץ, אפוא, את אי הגשת החשבוניות כראיה. שנית, הן התובעת (עמ' 33) והן מנטוזה (עמ' 25, 27) אישרו, כי קודם לביצוע השיפוצים נמסרה לתובעת הצעת מחיר. דא עקא, גם הצעת מחיר זו לא הוגשה. שלישית, התובעת רכשה את זכות הדיירות המוגנת ב- 35,000$. הפרוטה אינה מצויה בכיסה. הוצאה של 15,000$ לצורך ביצוע שיפוצים נראית חריגה. רביעית, הסכומים שהזכיר מנטוזה בחקירתו הנגדית נמוכים באופן משמעותי ממה שנטען על ידי התובעת (עמ' 21; 25). חמישית, לא הוצגו העתקי שיקים שנמסרו לקבלן, או אסמכתאות אחרות כלשהן לביצוע התשלומים. אף אם אניח שהמסמכים שצרפה התובעת לתצהירה מלמדים שנטלה הלוואות, הרי לא הוכח שהלוואות אלה הועברו לקבלן. שישית, נכון הדבר שהנתבעים לא הגישו חוות דעת שמאי מטעמם, אולם הם לא היו חייבים להגיש חוות דעת, שכן עול ההוכחה בעניין עלות השיפוצים מוטל על התובעת ולא על הנתבעים. לא ברור אם השמאי שבקר בדירת התובעת כלל בדק את עלות השיפוצים. במצב דברים זה, אי הגשת חוות דעת מטעם הנתבעים לא יכולה לחזק את ראיות התביעה. שביעית, בחוות הדעת שהוגשה על ידי הנתבעים לעניין גובה דמי השכירות הראויים (נ3) אמנם מצוין, כי חדר האמבט שופץ וכולל כלים סניטריים חדישים, ריצוף וחיפוי קירות באריחי קרמיקה. אולם בה בעת מצוין שם, כי "מצב בדק של הדירה בינוני". לו בוצעו בדירה שיפוצים בעלות של 15,000$ ניתן היה לצפות שמצבה יהיה טוב יותר. מצד שני, ביצוע השיפוצים באמבטיה יכול להלום את החשבונית ב'6 על סך 3,000 ש"ח, שכאמור רק היא הוגשה כראיה. שמינית, לכל האמור ניתן להוסיף את הסתירות שנתגלעו בעדותה של התובעת בסוגיה זו (כדי שלא להאריך מעל המידה הראויה אפנה לעמ' 6-7 לסיכומי בא כוחו הנתבע מס' 7). 38. כללו של דבר הוא, שבידי התובעת לא עלה להוכיח את הפריט הנדון של תביעתה. לאור משקלם המצטבר של הנימוקים שמניתי, לא ניתן לקבוע ממצא כגרסתה. בנסיבות העניין, ולאחר שלא ניתן הסבר מניח את הדעת לאי הצגת מסמכים כגון חשבוניות והצעת מחיר, מעבר לחשבונית ב'6 ע"ס 3,000 ש"ח, אין מקום לעריכת אומדנה של בית המשפט (ע"א 355/80 אניסימוב נ' טירת בת שבע, פ"ד לה (2), 800, 808; ע"א 294/92 דרוק נ' אליסיאן, פ"ד מד (2), 23). אני קובע, אפוא, כי עלות השיפוצים הסתכמה ב- 3,000 ש"ח נכון ליום 23/12/94 ובכך בלבד. עגמת נפש 39. ביטול ההסכמים ועזיבת הדירה, לאחר שהתובעת השקיעה מאמץ ומשאבים כספיים באיתורה ובשיפוצה, הסבו לתובעת מפח נפש וטרחה לא מבוטלים. כך הם פני הדברים גם לגבי אי הוודאות שבו הייתה נתונה התובעת קודם לביטול ההסכמים, בעת שלמדה לדעת שהשכנים מחזיקים במפתחות לדירה ונכנסים אליה. לאור מכלול הנתונים אומד את נזקה הלא ממוני של התובעת ב- 20,000 ש"ח. סכום זה ישא הצמדה וריבית כחוק החל מיום ביטול ההסכם (8/12/96) ועד התשלום בפועל. קיזוז שווי זכות המגורים שקבלה התובעת על פי ההסכם שבוטל 40. חובת ההשבה המוטלת על צדדים לחוזה עם ביטולו הנה הדדית, היינו, עם ביטול ההסכם חייב גם הנפגע (בענייננו - התובעת) להשיב למפר (בענייננו - בורוכוב) את "מה שקיבל על פי החוזה או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה הייתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך" (סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1971). בהקשר זה עותרים הנתבעים לחייב את התובעת בתשלום דמי שכירות ראויים בגין התקופה 1/11/95 - 3/1/99, היינו, 38 חודשים. במאמר מוסגר אעיר שלא מצאתי בסיס לטענת בא כוח בורוכוב שהתקופה למעשה מסתיימת במאי 99 שכן רק אז מסרה התובעת את המפתחות. הנתון הקובע לעניין זה הוא פינוי הדירה וזו פונתה ביום 3/1/99. הדעת נותנת שלבורוכוב או לעו"ד מצא היה מפתח משלהם לדירה (ראו דברי התובעת בעמ' 29). אף אם לא היה להם מפתח, הרי עם פינוי הדירה יכלו לפרוץ לתוכה ולהחליף את המנעול. במצב דברים זה יש לראות את התובעת כמי שהחזיקה בדירה רק עד לפינויה ביום 3/1/99. 41. לפי חוות דעת שמאי שהגישו הנתבעים (נ3/), גובה שכר הדירה החופשי לכל חודש שכירות בדירה הנו 200$ ארה"ב. מאחר שהדירה מושכרת כיום ב- 250$ לחודש (עמ' 49) אין סיבה שלא לקבל חוות דעת זו. מהסכום המגיע לתובעת ממפר החוזה, היינו, בורוכוב, יש לקזז, אפוא, סך השקול ל - 7,600$ ארה"ב. אלא שבא כוח התובעת טוענת, כי בנסיבות העניין אין מקום לחייב את התובעת בשוויה של שכירות חופשית. לטענתה, הנכס הושכר כל השנים בשכירות מוגנת; בורוכוב מתכוון להשכירו לדייר מוגן גם בעתיד; תשלום דמי שכירות חופשית ייטיב, אפוא, עם בורוכוב ויעודדו להפר חוזים גם בעתיד; מצד שני יהיה בו כדי להכביד על התובעת מעל המידה הראויה. לפיכך מתבקש בית המשפט לחייב את התובעת רק בדמי שכירות מוגנת שעמדו על 140 ש"ח לחודש. לחילופין נטען שהתובעת זכאית לקבל את ההפרש שבין שכר דירה מוגן לחופשי כפיצויים בגין נזקיה. שקלתי את טענותיה של באת כוח התובעת בכובד ראש אך הגעתי למסקנה, שיש לדחותן. אמנם מקובל עלי, כנקודת מוצא לדיון, שמה שקבלה התובעת על פי ההסכם הנה זכות שכירות מוגנת. אולם שוויה של זכות זו אינו מורכב רק מדמי השכירות המוגנים (בסך 140 ש"ח ) ששולמו מדי חודש, כפי שסבורה בא כוח התובעת, אלא הוא שקול לסכום המתקבל מחיבור של דמי השכירות המוגנים (140 ש"ח ) + החלק היחסי של דמי המפתח ששולמו עם כריתת ההסכם (35,000$). בהקשר זה יש לזכור, כי בורוכוב יחויב להלן להשיב לתובעת את מלוא דמי המפתח ששלמה כשהם משוערכים ליום התשלום. אין, אפוא, סיבה שלא לחייב מנגד את התובעת לשלם לבורוכוב, בגין מגוריה בדירה, את החלק היחסי של דמי המפתח בגין 38 חודשי מגוריה בדירה, וזאת בנוסף לדמי השכירות המוגנים החודשיים. והנה, אין יסוד להניח, כי שוויה של זכות המגורים המוגנת, כאשר היא מחושבת בדרך זו, נמוך מ- 200$ לחודש שבהם נוקב השמאי. מצד שני צודקת באת כוח התובעת בציינה, כי מסכום זה יש לנכות את מה שכבר שלמה התובעת מדי חודש בחודשו, היינו, 140 ש"ח לחודשX 38 חודשים = 5,320 ש"ח. 42. מחובו הפסוק של בורוכוב יקוזז, אפוא, סך השקול ל- 7,600$ ארה"ב כערכם בשקלים לפי השער היציג של הדולר-ארה"ב שהיה ידוע ביום 1/6/97 (אמצע תקופת מגורי התובעת בדירה), בניכוי סך- 5,320 ש"ח. החל מאותו מועד ועד לביצוע הקיזוז ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק. תוצאות 43. באה עת לרכז את כל מה שנאמר עד כה: א. התביעה נגד הנתבע מס' 1 - בית כנסת בורוכוב - נדחית ללא צו להוצאות. ב. התביעה נגד הנתבע מס' 6 - אמיליו אברהם (הדייר היוצא) - נמחקת ללא צו להוצאות. ג. נתבעים מס' 2-5 (בורוכוב) ישלמו לתובעת, ביחד ולחוד, את הסכומים הבאים: -השבה ו/או פיצוי בגין דמי המפתח ששלמה התובעת - סך 35,000$ ארה"ב, כערכם בשקלים ביום 1/11/94, בצירוף הצמדה וריבית כחוק החל מאותו מועד ועד התשלום בפועל. -השבה ו/או פיצוי בגין שיפוצים שבוצעו בדירה - סך 3,000 ש"ח צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום 24/12/94 ועד התשלום בפועל. -פיצוי בגין עגמת נפש - סך 20,000 ש"ח, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום 8/12/96 ועד התשלום בפועל. -מהסכום שעל בורוכוב לשלם לתובעת לפי האמור לעיל יקוזז בגין דמי שכירות ראויים סך השקול ל- 7,600$ ארה"ב כערכם בשקלים לפי השער היציג של הדולר-ארה"ב שהיה ידוע ביום 1/6/97 (אמצע תקופת מגורי התובעת בדירה), בניכוי סך- 5,320 ש"ח. החל מאותו מועד ועד לביצוע הקיזוז ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק. ד. נתבע מס' 7 (עיזבון עו"ד מצא ז"ל) ישלם לתובעת, ביחד עם הנתבעים מס' 2 - 5 ולחוד, את סכומי הפיצוי בגין השיפוצים ועגמת הנפש, היינו, סך 3,000 ש"ח צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום 24/12/94 ועד התשלום בפועל, וכן סך של 20,000 ש"ח, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום 8/12/96 ועד התשלום בפועל. ה. לא ניתנו הודעות לצד ג' ולא הועלו על ידי הנתבעים טענות כלשהן בנוגע לחלוקת הפיצוי ביניהם. לפיכך, אני נמנע מלעסוק בנושא זה. ו. הנתבעים מס' 2-5, וכן הנתבע מס' 7, יישאו ביחד ולחוד בהוצאות המשפט. בנוסף, ישא כל אחד מהם (לחוד) בשכ"ט-עו"ד בשיעור 20% ומע"מ מסכום הפיצוי שחויב בו. חוזהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)