פסק דין א. ההליך והעובדות. זו היא תובענה שהוגשה על דרך המרצת פתיחה, למתן פס"ד המצהיר, כי: "החניות שבחזית הבנין ברחוב מחניים 4, מרכז הכרמל חיפה שבגוש 10907 חלקה 45 נמצאות בשטח הבנין שברחוב מחניים 4 ומהוות חלק בלתי נפרד מהרכוש המשותף בבנין - ועל כן על עירית חיפה לפעול בחניות רק לאחר קבלת הסכמה ו/או היתר ו/או הרשאה מבעלי הבנין. על העיריה להעביר את החלק היחסי שהיא גובה וגבתה ב- 7 השנים האחרונות מהחניות לועד הבית של הבנין ברחוב מחניים 4, חיפה. על העיריה להמציא תוכנית למקומות חנייה חליפיים למקומות החנייה שברחוב מחניים ורחוב דונה גרציה קודם או במקביל או במהלך תחילת הבנייה בחניון האודיטריום - כדי למנוע התמוטטות "משק בית" ועסקים נוספים אשר יפגעו באופן בלתי הפיך כתוצאה מאי מתן פיתרון למצוקת החנייה". העובדות ברובן אינן במחלוקת. אפרטן בקצרה: 1. המבקשת 1 הינה בעלים של חנות המצויה בבנין (להלן: "הבנין") ברחוב מחניים 4, מרכז הכרמל, חלקה 45 בגוש 10907 (להלן: "החנות"). 2. הבנין מהווה מרכז מסחרי ותיק והוא רשום כבית משותף. 3. המבקשת 2 מפעילה בחנות עסק למסחר בכלי בית ומתנות - עסק הפועל בחנות תחת השם המסחרי "משק בית" עוד משנות החמישים, כאשר פעילות "משק בית" בחיפה החלה עוד בשנות השלושים. 4. בחזית הבנין מצויים 11 מקומות חנייה. מקומות חנייה אלה הם חלק מהרכוש המשותף של הבנין. במשך שנים רבות היו מקומות חנייה אלה, מקומות חנייה מוסדרים, עבורם גבתה העיריה דמי חנייה באמצעות מדחנים (סעיף 5 לתצהיר יניב). 5. מקומות חנייה אחרים המצויים בסביבה הם אלה: (1) כ- 24 חניות במגרש שבין מחניים 4 למחניים 6. (2) כ- 26 חניות לאורך רחוב מחניים וברחוב זיונית הנמצא בסופו של רחוב מחניים. (3) כ- 4 חניות ברחוב דונה גרציה - רחוב קצר שתחילתו ממול לבנין עד לרחוב מוריה, מהם שתי חניות לנכים - ומקום למכולת אשפה. (4) כ- 100 חניות בחניון האודיטוריום שגבולותיו בצפון רחוב מחניים, בדרום רחוב מוריה, במזרח רחוב דונה גרציה ובמערב בנין האודיטוריום. מקומות חנייה אלה משמשים את לקוחות העסקים שבבנין וכן לקוחות של עסקים אחרים שבשדרות מוריה ושדרות הנשיא במרכז הכרמל מזה 50 שנה. 6. ממול לבנין ברח' מחניים 1 פועלת תחנת מוניות שלה 14 מקומות חניה מתחילת רח' מחניים ועד לרחוב דונה גרציה ובחלקו המזרחי של רחוב דונה גרציה. 7. המשיבה (להלן: "העיריה") נתנה אישור ליזם לבנות מרכז מסחרי וחניון על מבנה חניון האודיטוריום (להלן: "הבנייה"). הבנייה היא בהתאם לתכנית מיתאר מקומית חפ1597/א' ("בינוי כיכר האודיטוריום - מרכז הכרמל"). בהתאם לסעיף 19 לתכנית, יבנו לפחות 200 מקומות חנייה. בהתאם להסכם שנחתם בין היזם לעיריה יוצא שהיזם התחייב להקים חניון אשר יכיל מקומות חנייה לפי תקן חנייה כמשמעותו בתקנות התכנון והבניה בתוספת של 200 מקומות חנייה. המבקשות חוששות שבתקופת הבנייה, תגרם מצוקת חנייה שתתבטא לא רק בסגירת מקומות החנייה שבחניון האודיטוריום, אלא שלא ניתן יהא לחנות במרבית מקומות החנייה ברחוב מחניים שיהפוך לרח' דו-סטרי כאשר כל מקומות החנייה ברח' דונה גרציה לא יהיו כי הרחוב ייסגר. כמו כן, לא יוותרו כל מקומות חנייה לנכים. העיריה לא מצאה פתרון למצוקת החנייה בתקופת הבנייה היכולה להימשך בין 18-21 חודשים. המבקשות טוענות, כי מצב דברים זה של העדר מקומות חנייה יגרום להן נזק בלתי הפיך, שכן בתקופת הבניה הלקוחות ידירו רגליהם (או יותר נכון "גלגליהם") מעיסקם ולקוחות ותיקים יתרגלו לבחור להם מקומות אחרים שבהם יערכו קניותיהם וכך יאבדו למבקשות לעולם. המבקשות טוענות גם, כי נודע להן שבתקופת הבנייה מתכוונת העיריה להעניק לתחנת המוניות מקומות חנייה במקום אלה שברח' דונה גרציה בחזית הבנין, או במגרש החנייה שבין הבנין לבנין הגובל ברח' מחניים 6. במידה והעיריה מתכוונת לעשות שימוש בחניות הבנין, הרי תהא זו פגיעה בזכויות קניניות שיש לבעלי היחידות בבנין ברכוש המשותף. יחד עם התובענה הוגשה בקשה לצו מניעה זמני (בש"א 4045/00) שיאסור על העיריה לשנות את המצב הקיים לגבי 11 מקומות חנייה המצויים בחזית הבנין וכן להמנע ממתן היתר להתחלת עבודות הבניה, עד למציאת פתרון למצוקת החנייה בתקופת הבנייה. כאן המקום לציין שצו המניעה הזמני התבקש על רקע הצעת העיריה להעתיק לתקופת הבנייה את מקומות החנייה של המוניות לחזית הבנין, להקצות למוניות 9 מקומות חנייה ומקום אחד יוחד לחניית נכים (סעיף 4 לתצהיר יניב, מנהל המחלקה לשכונות ורובעים בעירית חיפה). בשים לב לאמור, צורפה בהמשך חברת המוניות כרמל-אחוזה טקסי בע"מ (להלן: "חברת המוניות") כמשיב נוסף (בש"א 4591/00). ביום 12.4.00 לאחר דיון במעמד הצדדים, ניתן על ידי צו האוסר על העיריה לשנות את המצב הקיים לגבי 11 מקומות החנייה שבחזית הבנין, כאשר הבסיס להחלטה זו היה בקביעה, כי לפחות חלק מהשטח מהווה רכוש משותף של הבנין. יצוין, כי ביום 6.9.00 החליטה ועדת המשנה לתכנית של הועדה המחוזית לתו"ב, לאשר את הפקעת שטח החנייה בחזית הבנין בהתאם לסעיף 189 לחוק התו"ב, וזאת בהתאם להמלצת הועדה המקומית לתו"ב חיפה ולרשמו ע"ש העיריה. הפקעה זו עדיין לא יצאה אל הפועל. מאחר ומתן צו המניעה סיכל את כוונתה המקורית של העיריה לפתרון בעיית החנייה של תחנת המוניות בתקופת הבנייה, היקצתה העיריה, בהסכמה, למוניות, מקומות חנייה במגרש שבין הבנין לבין רח' מחניים מס' 6. יצוין, כי באותו מקום קיימת גם חנייה מוסדרת וחנייה לנכים. נעשו ניסיונות שונים הן על ידי העיריה והן על ידי ביהמ"ש למצוא הסדר לבעיות החנייה, אך הן לא הביאו לפתרון. ב. טענות המבקשות. 1. רוב שטח החניות שבחזית הבנין מהווה רכוש משותף של בעלי היחידות ובהן המבקשות. 2. בתור אחד השותפים ברכוש המשותף, זכאיות המבקשות לחלק יחסי מהסכומים שהעיריה גבתה בגין החניות בחזית הבנין ואין זה מעלה או מוריד אם יתר בעלי הרכוש המשותף לא באו בתביעה דומה. 3. בתקופת הבנייה נלקחו 100 חניות של האודיטוריום והמרכז המסחרי נותר עם 65 מקומות חנייה בלבד. 4. העיריה לא עשתה נסיון כן ואמיתי למציאת פתרון חליפי ובהקשר לכך מביאים המבקשים את הנתונים הבאים: תכנית חליפית לחנייה, כביכול, בשטח שמאחורי בית רושטילד, המצוי במתחם האודיטוריום - "ירדה מהפרק" (בלשון מהנדס העיר חיפה, סעיף 6.2 לתצהירו) משום שבמקום אושר לבניית אולם קונצרטים, המכונה "בית רפפורט", אשר נבנה, באורח פלא, באופן מזורז - מבנה גדול מימדים שלא כולל ולו מקום חניה אחד - עצם מתן האישור לבנייתו וכמובן, בנייתו המהירה הלכה למעשה, מלמדים כי העירייה לא התיחסה ברצינות לכך שהשטח ישמש פתרון חלופי לחנייה (לכל הפחות יכולה היתה לעכב בנייתו עד לסיום הקמת החניון בקניון). תכנית חליפית לחנייה, כביכול (30 מקומות חנייה בלבד) על ידי פריצת דרך זמנית שתחבר את רחוב זיוונית לרחוב קלר, והכשרת חניון בגן ברוולד, כאשר הגן יישאר פתוח למעבר הולכי רגל ולרווחת הציבור - לא יצאה אל הפועל לאור לחץ התושבים שהופעל על ראש העיר חיפה. התושבים התבשרו על תכנית זו באמצעות איגרת לתושב מיום 25.1.00 - בה הוזמנו האזרחים למצגת ביום 7.2.00 בשעה 16.30, אולם למפגש לא טרח אף נציג מהעיריה להגיע. המפגש נדחה ליום 27.2.00 - אך גם מפגש זה בוטל. ב"איגרת לתושב" מיום 25.2.00, הודיעה העירייה על ביטול התכנית (חניון בגן ברוולד) ועל פתרון להסדרת התנועה באזור, מבלי ליתן או להציע, פתרון חליפי אחר לחנייה. מהנדס העיר מתאר (בסעיפים 9.2 ו- 11 לתצהירו) מגרש חנייה שהוכשר, כביכול, לאחרונה, אלא שמדובר במגרש אשר שימש במקום חנייה זה מכבר - המדובר במגרש בין מחניים 4-6, שהכיל 25 מקומות חנייה ואשר דווח לבית המשפט בהמרצת הפתיחה. מהנדס העיר שכח לציין, שפעילות ההכשרה כביכול אינה אלא צביעת פסים לבנים על המגרש הקיים ושימת מדחנים לגביה; כן נשכחה מדעת מהנדס העיר כי העביר את תחנת המוניות מרחוב מחניים למגרש זה - כך, שבפועל, מספר מקומות החנייה עבור מרכז העסקים צומצם: מ- 25 ל- 13 בלבד. מתצהירי העירייה, עולה כי הדיון המקצועי היחיד שערכה העיריה בענין הסדרי תנועה וחניה, שזכה לתרשומת כלשהי, הינו דיון מיום 9.2.00, בנושא הסדרי תנועה זמניים מבלי ליתן את הדעת על הסדרי חנייה חלופיים - בו הועלו התנגדות דיירים והמוניות לתוכנית שבסעיף 14 לעיל ללא שנלקחו בכלל בחשבון שיקולי בעלי העסקים ועל כן הוחלט על שתי חלופות, מהן בחר ראש העיר חלופה בלא מתן פתרון כלשהו לחניה חלופית. במהלך ניהול ההליך בפני בית משפט נכבד זה, הציעה "משק בית" מספר הצעות לחנייה חלופית, וביניהן הצעה מטעם תושב העיר מר יהודה גייגר, שבבעלותו נכסים ברחוב מחניים, שהסכים להסב אותם לחניה לתקופת בנית הקניון, תמורת תשואה כלכלית כמקובל. גם כבוד בית המשפט מצא ענין בתוכנית, כעולה מהפרוטוקול מיום 16.3.00 - אך העירייה דחתה את התוכנית ללא נסיון עניני לקדמה. הנימוק העיקרי לדחייתה היה, כי בשטח שיפוע בגובה 17% בעוד שמותר על פי חוק 12% (מכתב העירייה מיום 2.4.00) כידוע לכל, שיפוע ניתן לישר באמצעים מכניים פשוטים למדי, אם רק קיים הרצון לכך. שאר הנימוקים להתנגדות הינם בלתי רלבנטיים: התנגדות שכנים - מר גייגר הוא הבעלים של שאר הבתים הסמוכים; בתים שנועדו לשימור - הפה שאסר הוא הפה שמתיר: ההכרזה על "השימור" היא החלטת עירייה, אשר יכולה לשנותה ולבטלה, שוב - אם רק ישנו הרצון לכך. ויודגש - תכנית לחניה חליפית ויישומה הוא מעשה אפשרי - למשל, ובנוסף לתכניות המפורטות לעיל, תוכנית לחניה בקומות. הצעה שלא זכתה כלל להתיחסות - ללמדך, שניתן למצוא פתרון, לא רק היה הרצון, שיציל את משק בית ועסקים נוספים בסביבה מכליון. 5. כשהעיריה רוצה למצוא פתרון היא יכולה ופעולותיה למען פתרון בעיות החנייה של התחנת המוניות - יוכיחו. 6. בכל תהליכי קבלת ההחלטות לא שיתפה העיריה את בעלי העסקים ולא נלקחו בחשבון האינטרסים שלהם, אלא רק האינטרסים של תחנת המוניות והתושבים (שביקשו למנוע את הפגיעה בגן ברוולד). 7. אין כל צורך שכל המוניות יחנו בלב המרכז המסחרי, שכן ממילא רוב ההזמנות למוניות נעשות בטלפון. 8. אמנם עם סיום הבניה (הטווח הרחוק) יווספו באיזור מקומות חנייה, אך בתקופת הביניים (הטווח הקצר) יקרסו עסקי המבקשות ועסקים אחרים והם לא יוכלו להנות מהפתרון לטווח הרחוק. ג. טיעוני העיריה. 1. אין בידי המבקשות כל עילה מתחום המשפט המינהלי לתקיפת ההחלטות של העיריה. 2. במרכז המסחרי המתוכנן יוכשרו כ- 400 מקומות חנייה ולא 200. 3. מרכז הכרמל כולל בתחומו מספר רחובות שבהם עשרות מקומות חנייה מוסדרים (כגון שד' הצבי, שד' יצחק, רח' ווג'ווד היכולים לשמש תחליף בתקופת הבניה). 4. על העיריה לא חלה כל חובה להמציא מקומות חנייה חילופיים ללקוחות המבקשות לתקופת הביניים. מה גם שלמבקשות לא היתה זכות קנויה להסדרי חניה כלשהם שהיו קיימים בשטחים שבבעלות העיריה, קרי מגרש החנייה של בנין האודיטוריום. 5. העובדה שהעיריה שינתה את תכניתה ובחרה שלא להרוס גינות המצויות בסביבת האודיטוריום ולא להכשיר דרכים בתחום הגינות אינה יכולה להוות נשוא לביקורת. 6. אין למצוא גם פגם כלשהו בכך שהעיריה התחשבה באינטרסים של תחנת המוניות המשרתות את כלל הציבור. 7. העיריה שקלה במהלך טיפולה בנושא את כל השיקולים הרלבנטיים. ההתחשבות בתושבים ובתחנת המוניות אינה מהווה בסיס לטענת הפליה. 8. המבקשות אינן יכולות לשים עצמן לפה לכלל ציבור בעלי העסקים באיזור. 9. אשר לדרישה, כי העיריה תעביר למבקשות חלק יחסי מדמי החנייה שהיא גובה לועד הבנין, שכן המבקשות אינן מיצגות את הועד הנזכר - סעיף 35 לחוק המקרקעין אינו חל על בתים משותפים. המבקשת מודה, כי הסכימה להסדרי החנייה בשטח חזית המבנה ובכך ויתרה על זכותה לפירות. ד. טיעוני חברת המוניות. 1. עד לתחילת עבודות הבנייה החזיקה חברת המוניות ב- 15 מקומות חנייה (7 ברחוב מחניים, 8 ברחוב דונה גרציה). 2. העיריה חייבת לספק לחברת המוניות מקומות חנייה חילופיים מאחר והחברה היא בעלת זכויות קניניות מסוג זיקת הנאה במקומות החנייה אשר החזיקה בהם לפני תחילת עבודות הבנייה. 3. מאידך, למבקשות אין זכות חנייה אשר בוטלו עקב הבנייה. לכן, זכותה של חברת המוניות גוברת על כל זכות שיש למבקשות. 4. העיריה גם התחייבה כלפי חברת המוניות לסדר לה מקומות חנייה חילופיים: 9 בבנין של המבקשות ו- 4 נוספים ע"י יצירת מפרץ חנייה נוסף באורך של 18 מ' ברחוב מחניים בצד הרחוב הסמוך לעמדת התחנה. 5. עם מתן צו המניעה הזמני שונה הסיכום בין חברת המוניות והעיריה ונקבע כדלקמן: יוכשר מפרץ חנייה ברח' מחניים לפחות ל- 3 חניות (בצד הרחוב הסמוך לעמדת התחנה והיכן שכיום חונות המוניות), וזאת ללא הזזת עמוד החשמל הסמוך לעמדת התחנה וכן ללא הזזת עמדת התחנה. 12 חניות נוספות תנתנה בחניון הצמוד לבנין ושנמצא ברח' מחניים 6. העיריה קיימה את ההסכם, כאשר הוכשר מפרץ חנייה ברח' מחניים ל- 3-4 חניות, וכן הוקצו 12 חניות במגרש החנייה שבבעלות העירייה ברח' מחניים 4-6, וזאת במקום מקומות החנייה אשר היו לתחנה במקום. 6. אין לשנות הסדר זה בשים לב להסכם ע"י העיריה, ובאופי פעולתה של חברת המוניות הנזקקת למקומות חנייה בתור נדבך עיקרי לניהול עסקה. הצורך שלה למקומות חנייה הוא חיוני הרבה יותר מזה של המבקשות. לפיכך, גם אין לדבר על הפליה לטובת התחנה. ה. דיון ומסקנות. 1. צו המניעה הזמני, שניתן בהתבסס על הזכויות הקניניות של המבקשות כאחת מבעלות הרכוש המשותף ימשיך לעמוד על כנו. אם תמומש ההפקעה, יהיה מקום לדון אם יש מקום לשנותה, אם לאו. 2. אין בסיס לתביעה הכספית של המבקשות, מן הטעמים הבאים: ראשית, אין כל נתונים למהות התביעה הכספית, לדרך חישובה ולתקופה אליה היא מתיחסת. לא הובא כל שמאי שיצביע על דמי השימוש הראויים. שנית, לא הובאו בפני כל נתונים למהות ההסדר שבעקבותיו הפך חלק מהרכוש המשותף למקום חנייה מוסדר שבגינו גובה העיריה דמי חנייה, אך עצם שתיקת כל הגורמים לרבות המבקשות במשך שנים רבות יוצרות לכאורה הנחה שהכל נעשה בהסכמה ותוך ויתור על כל תשלום. על כל פנים המבקשות כמי ש"מוציא מחברו", היו צריכות להראות שאין הדבר כן. שלישית, אין מקום ליתן סעד הצהרתי, מקום שלכאורה ההליך המתאים הוא הגשת תביעה כספית (השוה ר"ע 207/87 הועדה המקומית לתו"ב נ. לוטקר ואח' פד"י מ"א (2) 304, 307). לפיכך, נדחה החלק של העתירה המבקשת להצהיר בדבר זכות המבקשות לחלק יחסי מהכנסות החנייה המוסדרת. 3. אשר ליתר חלקי העתירה, אינני סבור שלמבקשות זכות קנויה ששטחי החנייה שעמדו לרשותן במועד נתון ואשר אליהם אין להן זיקה קנינית או חוזית, ימשיכו לעמוד לרשותן או לרשות לקוחותיהם ובודאי שאין לעיריה חובה לדאוג לשמירת הסטטוס קוו (או "תחליף" לסטטוס קוו) לתקופת הבנייה. בודאי שאין חובה כזו כאשר מדובר בתקופת הבנייה, שהיא כאמור תקופה מוגבלת וזמנית. 4. לענין זה ניתן ללמוד גזירה שווה ממצבים דומים, כגון שתחנת דלק הנבנית בצדי כביש הומה, אינה יכולה לתבוע מרשות התכנון או מהגורמים המבצעים סעד אכיפתי (בצורת צו עשה או צו מניעה) שימנע מהם לשנות את תוואי הכביש באופן המרחיק אותו מתחנת הדלק, או לסלול להם כביש אחר שיביא לפתחם לקוחות באותו מספר שהיה להם קודם (השוה פסק דינו של כב' השופט פינקלמן בה"פ (חיפה) 340/98 מונטפורט נ. מע"מ (מחלקת עבודות ציבוריות) (פורסם בתוכנת תקדין). אינני נכנס לשאלה בדבר זכות המבקשות לפיצויים (כגון, לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב), שכן סעד כזה לא נתבקש. 5. אינני סבור, כי החלטות העיריה בנושא הסדרת מקומות החנייה, שהן מטבע הדברים בעלות אופי זמני ומתיחסות לתקופת הבנייה בלבד נגועות באחד הפגמים היוצרים עילה מעילות המשפט המינהלי כגון חוסר סבירות מהותית, מטרה זרה או אפליה. 6. העיריה לקחה בחשבון את הנתונים הבאים: (א) מידת החיוניות בהסדרי החנייה הנחוצים לחברת המוניות ולבעלי העסקים ואין למצוא פסול בהעדפת חברות המוניות, שכן מקומות החנייה חיוניים יותר לחברת המוניות מאשר לבעלי עסקים. אין לתאר אפשרות לנהל תחנת מוניות (גם בעידן התקשרות האלחוטית והסלולרית) מבלי ריכוז המוניות במקום אחד או לפחות במקומות חנייה סמוכים זה לזה. מן הצד השני, העובדה שלקוחות יצטרכו אולי ללכת מעט ברגל ממקומות חנייה המצויים ברחובות סמוכים (כגון שדרות הצבי, שדרות יצחק וכו') אמנם פוגעת בעסק, אך במידה פחותה מזו של חברת מוניות שללא מקומות חנייה למוניותיה אינה יכולה כמעט לתפקד. (ב) לא נסתרה טענת חברת המוניות שנלקחו ממנה זכויות חנייה קניניות, בעוד שלמבקשות אין זכות קנינית למקום חנייה זה או אחר פרט לשטח שבחזית הבנין לגביו נתתי צו מניעה. (ג) אין כל פסול שעיריית חיפה המואשמת תדירות בתקשורת בחוסר רגישות לנושאי איכות הסביבה, גילתה הפעם אוזן קשבת להתנגדות התושבים שביקשו למנוע פגיעה בגן ברוולד ובשטחי גינון אחרים רק כדי להוסיף מקומות חנייה ולפטור את הבעיה הזמנית של המבקשות. לפיכך, נראה לי שהחלטות העיריה ופעולותיה נמצאות במתחם הסבירות ואין ליחס לה לא הפליה ולא מטרה זרה. 7. ביהמ"ש אינו רשות תכנונית עליונה ואינו שם את שיקול דעתו בנושאים תכנוניים במקום זה של העיריה ורשויות התכנון המקומיות אלא אם כן קיימת עילה מעילות המשפט המינהלי ומאחר ולא נתקיימה עילה כזו כאמור, דין התובענה להדחות, פרט לצו המניעה הזמני שימשיך להשאר בעינו, כל עוד לא יבוטל. בנסיבות המקרה, אינני עושה צו להוצאות. שאלות משפטיותרכוש משותףחניהבניין