הפרת הסכם קניית דירה

פסק דין התביעה כנגד הנתבעת 1 היא תביעת רוכשי בית מגורים כנגד החברה הקבלנית-המוכרת, לפיצויים בגין איחור במסירה, ליקויי בניה ועגמת נפש. זאת, ביחס לבית מגורים צמוד קרקע ברח' החלילן 12 אילת (להלן: הבית) שרכשו ממנה על פי הסכם מיום 7.4.91 (להלן: ההסכם). הבית נבנה על ידי שלוחתה של הנתבעת 1, היא הנתבעת 2, שהיתה הקבלן המבצע (להלן: הקבלן) וכיום הינה חברה בפירוק. התביעה כנגד הנתבעת 3 עניינה בפגמים וליקויים שנמצאו באריחי טראצו ומוזאיקה מתוצרת הנתבעת 3 שרכשו התובעים ואשר רוצפו בבית על ידי הקבלן. להלן אדון במחלוקות שבין הצדדים. א. פיצוי בגין איחור במסירה על פי ההסכם, היו התובעים אמורים לקבל את החזקה בבית ב-4/92. בפועל, קיבלו אותה רק ב-12/92. אין לראות את מתן האפשרות לאחסן חפצים בבית (ב-10/92-9/92) כהעברת החזקה על פי ההסכם, וזאת כפי שעולה בבירור מהמסמכים נ/1 ונ/2 עליהם החתימה הנתבעת 1 את התובעים באותה עת. מכאן, שהחזקה נמסרה באיחור של 8 חודשים מהמועד המוסכם. לפי ההסכם, איחור של 6 חודשים לא יזכה את התובעים בסעד כלשהו, ואילו לגבי החודשיים הנותרים זכאים התובעים לפיצוי, על פי סעיף 12 ה' להסכם, בסך של 60% מדמי שכירות לבית דומה/זהה למשך תקופת האיחור. הנתבעת 1 טענה כי השינויים שהזמינו התובעים בתכנית הבניה המקורית הם שגרמו להארכת תקופת הבניה. אילו הוכחה טענה זו היה בה כדי להאריך את המועד ההמוסכם למסירת החזקה בבית ב-60 יום נוספים, וזאת כעולה מנספח א' להסכם. ברם, טענה זו לא הוכחה כלל ולמעשה אינה הגיונית שכן התכנון והבניה של הבית בוצעו מראש בהתאם לשינויים שהכתיבו התובעים, וזאת בהסכמה ובתיאום עם הקבלן, שלוחה של הנתבעת 1, ומבלי שנאמר לתובעים כי יהיה בכך כדי לגרום לעיכוב במסירה. השינויים כללו תכנון שונה של קומת הקרקע, באופן שנדרשה פחות עבודה מהבניה על פי התכנית המקורית, ולא יותר ממנה (פחות חדרים). לא הוכח כי השינויים שביצעו התובעים עצמם קשורים לענין האיחור במסירה, או כי ביצעו אותם ללא הרשאה. לענין השינוי בסוג הריצוף, לא הוכח כי היה בסוג המרצפות כדי להאריך את משך הבניה וגם אין בכך כל הגיון. לענין פיתוח הקומה השניה, לטענת הנתבעת 1 עצמה (תצהיר דב פמיליה) החלו בכך הנתבעים רק במהלך שנת 1993, וממילא לאחר מועד המסירה. גם אם היו מספר פעולות הכנה שבוצעו קודם לכן, עדות התובע, כי קיבל אישור לכך מצביקה שהיה מהנדס מטעם הקבלן, לא נסתרה. הנתבעת 1 עצמה כלל לא נכחה ברציפות באתר הבניה, ובהתחשב בכך שהקבלן הוא שביצע את הבניה מראשיתה ועד סופה, ותאם עם התובעים את השינויים המבוקשים, אין לראות בפנייתם אליו בענין זה משום "עקיפת" הנתבעת 1. מה עוד, שהתובע לא היה יכול לדעת כי הרשאה זו איננה בידיעת או בהסכמת הנתבעת 1. הוכח, כי לאחר שהנתבעת 1 הודיעה לתובעים בחודש 6/92 כי עליהם לחדול מביצוע עבודות כלשהן בבית, חדלו מכך מיד, והנתבעת 1 אף לא התריעה בפני התובעים במועד הרלוונטי כי העבודות שביצעו עלולות לגרום לעיכוב במסירה. זאת ועוד, העד דב פמיליה מטעם הנתבעת 1 העיד כי היו עיכובים במסירת יחידות דיור רבות בפרוייקט, ומכאן שלא הוכח כל קשר בין הנסיבות הייחודיות לביתם של התובעים, לבין האיחור במסירה, במלואו או בחלקו. אשר לגובה הפיצוי, העיד התובע כי שכני התובעים השכירו בית דומה תמורת 800$ לחודש. עדי הנתבעת 1 טענו כי הסכום מופרז, אך לא הביאו כל ראיה לסתור, למרות שהיו יכולים בנקל להציג ראיות בדבר גובה דמי השכירות בדירות דומות או זהות אשר נבנו על ידי הנתבעת 1 באותו פרוייקט. לפיכך הנני מקבלת את הסך של 800$ כבסיס לחישוב, ובסה"כ על הנתבעת 1 לפצות את התובעים בגין האיחור בסך של 960$ כערכם בש"ח ביום 1.1.93 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל. ב. פיצוי בגין ליקויי הבניה המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס א. ניר (להלן: המומחה), ביקר בבית בנוכחות נציגי התובעים והנתבעת 1, ובחן את הליקויים ואת מקורם, וזאת בהתייחס לטענת הנתבעת 1 כי כל הליקויים או חלקם נבעו מפעולות בניה מאוחרות שביצעו התובעים באופן עצמאי בקומה השניה של הבית. עיינתי בחוות דעת המומחה ונחה דעתי כי המומחה הבחין היטב בין ליקויים שמקורם בעבודות בניה מאוחרות אשר הינן באחריות התובעים ולפיכך אין להן זיקה לתובענה זו, לבין ליקויים שהיו בבית מלכתחילה והמצויים באחריותה של הנתבעת 1. לפיכך הנני קובעת כי כל הסכום שפסק המומחה בגין ליקויי הבניה, הינו בגין ליקויים שהאחריות עליהם מוטלת על הנתבעת 1. הנתבעת 1 טענה כי התובעים סרבו לאפשר לה ולקבלן שלוחה לבצע את תיקוני שנת הבדק במועדים שאלה בוצעו ביתר הבתים בפרוייקט. עיינתי בתכתובת בין הצדדים ובעדויות שהושמעו מטעמם ולא מצאתי בסיס לטענה כי התובעים סרבו לאפשר את ביצוע התיקונים במועדם, או שהעמידו תנאים בלתי סבירים לצורך כך. עד ההגנה אברהם ליפשיץ, שהיה מנהל עבודה מטעם הקבלן, חזר בו בחקירתו הנגדית מהטענות הגורפות שהעלה בענין זה נגד התובעים בתצהירו. גם אם היה מועד אחד (או שניים) בהם סרבו התובעים להתיר כניסת עובדי הקבלן לבית, מחמת אי תיאום מראש של ביצוע העבודות בבית, הרי שהיו זכאים לכך, ובמיוחד לאחר שדרשו כי מועדי התיקונים יתואמו עימם מראש, כפי שזכאי כל רוכש דירה לדרוש מהקבלן. הנתבעת 1 נאחזת בקש של סירוב חד פעמי להכניס את עובדי הקבלן לבית התובעים ביום 28.12.93, ואולם מהתכתובת בין הצדדים עולה כי סמוך לאחר מכן פנו התובעים בבקשה לתיאום מועד ביצוע תיקונים ולא נענו. לא ברור מהיכן שאבה הנתבעת 1, לשיטתה, את הזכות לראות עצמה פטורה מביצוע תיקוני שנת הבדק אם לא תקבל תשובה תוך 14 יום ממכתבה מיום 12.1.94. מכתבם של התובעים מיום 2.3.94, בו ביקשו שהתיקונים בביתם יבוצעו תוך תיאום מראש עמם, לא נענה כלל על ידי הנתבעת 1. לפיכך זכותם של התובעים על פי חוק ועל פי ההסכם לביצוע התיקונים בביתם, עומדת בעינה. במהלך המשפט, ולאחר שניתנה חוות דעת המומחה, ביקשה הנתבעת 1 לאפשר לה לבצע את התיקונים אותם קבע המומחה בחוות דעתו, ואולם התובעים סרבו לכך וטענו כי המועד לביצוע התיקונים חלף ועבר, ואין לאכוף עליהם ביצוע תיקונים על ידי הנתבעת 1 בשלב מאוחר זה. לא שוכנעתי כי היתה הצדקה לעמדתם זו של התובעים, אשר איננה עניינית, שכן לא הובאה מצידם כל ראיה או אפילו טענה של ממש, לפיה אין הנתבעת 1 כשירה ומיומנת בביצוע התיקונים - בין על סמך נסיון העבר שלהם ושל שכניהם ובין על סמך היקף הליקויים כפי שהתגלה בדירה. נהפוך הוא: היקף הליקויים הינו בינוני (סדר גודל של כ-10,000 ש"ח) ואין כל סיבה להניח כי הנתבעת 1 אינה מסוגלת לבצעם, או כי היתה מתרשלת ומזלזלת בביצועם, כפי שהניחו התובעים בתגובתם ללא ביסוס. לנוכח עמדת התובעים, לא חייבתי אותם לאפשר לנתבעת 1 את ביצוע התיקונים, וזאת כדי שלא לכפות עליהם הר כגיגית וללבות סכסוכים ומדון מחודשים בין הצדדים. ואולם, משלא מצאתי בסיס לסירובם של התובעים לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים, הרי שאין כל הצדקה לחייב את הנתבעת לפצות את התובעים לפי תעריף של "בעל דירה", קרי מחיר קבלן ראשי + 30%-50% רווח קבלני. הנני מחייבת את הנתבעת 1 לפצות את התובעים על ליקויי הבניה לפי תעריף קבלן ראשי בסך של 12,030 ש"ח + מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 25.1.98 ועד לתשלום בפועל. בנוסף, על הנתבעת 1 לשאת בהוצאות הבאות שנשאו בהן התובעים: חוות דעת בם ביקורת מבנים - 1,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.7.94 ועד לתשלום בפועל; מחצית התשלום למומחה בית המשפט בסך 2,560 ש"ח, קרי סך של 1,280 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.2.98 ועד לתשלום בפועל. אינני מוצאת שיש לפצות את התובעים על תיקונים שביצעו בעצמם, כמפורט בתצהיר התובע, שכן ההוצאות שבהן נשאו על פי הטענה לא הוכחו ולא ניתנה כל שומה בעניינן. ג. הליקויים במרצפות ובמוזאיקה המומחה קבע כי הליקויים מחייבים החלפת כל הריצוף והמוזאיקה, ואמד את עלות הפירוק והריצוף המחודש במרצפות ומוזאיקה תקינות ותקניות, בסך של 17,250 ש"ח למועד מתן חווה"ד 25.1.98. הצדדים לא השיגו על חוות דעתו של המומחה ביחס לעלות, וגם מהות והיקף הפגמים והליקויים שמצא המומחה במרצפות ובמוזאיקה, אותם פרט בחוות דעתו, אינם שנויים במחלוקת. אין חולק כי המרצפות והמוזאיקה הינן מתוצרת הנתבעת 3; גם אין חולק, כי נרכשו על ידי התובעים כסחורה סוג א' ולא כסחורה פגומה/משומשת/מוזלת. המומחה קבע כי "אריחי הריצוף אינם מתאימים לסוג א'", על פי דרישות התקן, וזאת לנוכח טיב הליקויים שנמצאו בהן: 1. גוונים שונים בפני המדרך; 2. חורים וחרירים כולל קילופים בשכבת הטראצו; 3. סדקים באבן הטראצו שבמדרך; 4. שברים במקצועות ובפניות האריחים. הוכח כי פגמים אלה נמצאו במרצפות דנן כבר שנה ושנתיים לאחר הריצוף. מאידך גיסא, העיד התובע ועדותו היתה מהימנה עלי, כי עובר לביצוע הריצוף וסמוך לאחריו, לא נראו כל הפגמים, ואלה נוצרו והחריפו בהדרגה, רק לאחר שנה של שימוש במרצפות. לפיכך אין לתובעים או לרצף מטעם הקבלן כל רשלנות תורמת בכך שלא החזירו את המרצפות ליצרן על אתר. אשר לגורמי הליקויים, קבע המומחה חד משמעית כי שלושת הסוגים הראשונים של הליקויים מקורם ביצרן עצמו ("נובעים מחומר ותהליך הייצור של האריחים"), ורק הסוג הרביעי עלול להיגרם הן על ידי טלטולים במהלך ההובלה והן על ידי עבודת הריצוף עצמה. לענין סוג רביעי זה, קרי השברים במקצועות ופינות האריחים, אין אפשרות לייחס את האחריות למוביל (מטעם הנתבעת 3) או לרצף (מטעם הנתבעת 1), או לחלקה ביניהם בדרך כלשהי, בהעדר ראיות בדבר אחריות מי מהם או שניהם. ואולם, שוכנעתי כי היקף הליקויים וחומרתם היו מצדיקים את החלפת הריצוף, גם אלמלא הליקויים מהסוג הרביעי. לפיכך, די בקיומם של הליקויים משלושת הסוגים הראשונים, שמקורם ביצרן, כדי לחייב את הנתבעת 3 במלוא העלות של החלפת הריצוף כמפורט בחוות הדעת. גם באשר למוזאיקה, עולה מחוות הדעת כי תופעת התפוררות הטראצו אינה קשורה לכל ליקוי בעבודת הרצף או בתחזוקה, אלא לפגם בחומר שסופק לתובעים. טענתה העיקרית של הנתבעת 3 היא טענת העדר יריבות. הנתבעת 3 טוענת כי על אף היותה היצרנית, אין לה כל אחריות לליקויי המוצרים, לנוכח העובדה שלא נרכשו ישירות ממנה. וזאת לדעת: התובעים רכשו את המרצפות והמוזאיקה מעסק בשם ש.ל. מי גל, אשר רכש אותן מותארי ציון מרצפות בע"מ, אשר רכש אותן מהנתבעת 3. לטענת הנתבעת 3, שרשור הרכישה כאמור מנתק את אחריותה כיצרנית הסחורה לטיב המוצרים. אינני מקבלת את עמדתה זו של הנתבעת 3. העובדה כי מכרה את הסחורה לסוכן/נציג/מפיץ שלה באזור הדרום, ציון ותארי (שהינו קרוב משפחה של אחד מהשותפים בנתבעת 3, יהודה רונן), והלה מכר אותה לעסק של מי גל אשר שימש כמפיץ של מוצרי הנתבעת 3 באילת, והכל בידיעתה והרשאתה של הנתבעת 3 ולמטרת קידום מכירותיה, איננה מפחיתה את אחריותה כיצרן לתקינות ותקניות מוצריה. הנתבעת 3 לא חלקה על כך שקיבלה את התמורה המלאה עבור המוצרים שנרכשו על ידי התובעים (בניכוי עמלות השיווק וההפצה של ותארי ושל מי גל). הנתבעת 3 לא העלתה כל טענת הגנה, לפיה הסחורה נמכרה על ידה לותארי כסחורה סוג ב', או כי ותארי הונה את התובעים ומכר להם סחורה אחרת באיצטלה של סחורת הנתבעת 3, או כי המוצרים נפגמו בדרך כלשהי על ידי מי מהסוכנים. למעשה, טענה כזו גם לא היתה יכולה להיטען, שכן הסחורה הובלה ישירות ממחסני הנתבעת 3 לבית התובעים, ולא באמצעות ותארי/מי גל. לפיכך, אין העובדה כי העיסקה עצמה בוצעה באמצעות סוכן/מפיץ, כדי להקנות ליצרן פטור מאחריות, ובמיוחד כאשר אין בפיו כל טענת הגנה מבוררת לגופו של ענין. זאת ועוד: הוכח כי הנתבעת 3 איפשרה לותארי ליצור כלפי כולי עלמא מצג שהינו נציג או סוכן שלה (כעולה מעדויות התובע ורמי שי ממי גל), וגם זאת לתועלתה ולמטרת הרחבת המכירות והתפוצה של מוצריה באזור הדרום. לנתבעת 3 היה אינטרס ברור להיות מיוצגת על ידי סוכן/נציג כאמור, ועל ידי מפיצים מורשים דוגמת מי גל. הוכח כי שני עסקים אלה פרסמו בריש גלי את התוצרת שבתצוגתם כתוצרתה של הנתבעת 3, והנתבעת 3 לא טענה כי עשו כן ללא רשותה או ללא ידיעתה. מכללא, ידעה הנתבעת 3 כי לקוחותיהם של אותם סוכנים/מפיצים מולכים להאמין כי הם רוכשים סחורה "מבית טוב" ומיצרן מזוהה ומוכר, ולא סחורה אלמונית שאין מאחוריה מוניטין כלשהם. ברי, כי אילו היו המפיצים דוגמת ותארי ומי גל מודיעים לתובעים כי רכישה מהם שוללת מהרוכש את אחריות היצרן, היו אלה - כמו גם יתר הלקוחות הפוטנציאליים - מדירים רגליהם חיש קל מאותם עסקים, ורוכשים את הסחורה ישירות מהיצרן. הנתבעת 3 לא טענה כי התנתה עם המפיצים דנן כי כל סחורה שתימכר באמצעותם תימכר ללא אחריות יצרן, וברי כי לא נאמר על כך דבר לתובעים. כיצד מהינה, איפוא, הנתבעת 3 לטעון בדיעבד כי אין לה כל אחריות למוצריה שנמכרו והופצו בדרך זו לציבור הרחב, בידיעתה ולתועלתה המסחרית? זאת ועוד: הוכח כי לאחר שהתגלו ליקויי האריחים והמוזאיקה, פנו התובעים ישירות אל הנתבעת 3, הופנו על ידה אל סוכנה ציון ותארי, והלה ביקר פעמיים בבית התובעים כדי להתרשם מהליקויים ואף הודיע להם כי אלה יטופלו על ידי יהודה רונן מהנתבעת 3. הוכח כי בשלב מסוים הגיע אותו יהודה לדירת התובעים וניסה לתקן את הליקויים על ידי מריחת דבק על המרצפות. בכל השלבים האלה לא באה כל התנערות מצד הנתבעת 3 מאחריותה לתקן את הליקויים. כאשר הוברר לנתבעת 3 כי הליקויים אינם ניתנים לתיקון זול ומהיר ונדרשת החלפת הריצוף, הועלתה ע"י סוכנה ציון ותארי הצעת פשרה של פיצוי התובעים ב-50 מ"ר ריצוף זהה. משסרבו התובעים לקבל את ההצעה וטענו כי נזקם מגיע למלוא שטח הריצוף, 85 מ"ר, וכן דרשו החלפת המוזאיקה, עלה המו"מ על שרטון ומני אז החלה הנתבעת 3 להתנער כליל מאחריותה לליקויים במוצריה. התנהגותה של הנתבעת 3 לאחר גילוי הליקויים מהווה הודאת בעל דין ומצטרפת למסקנתי דלעיל אודות אי ניתוק אחריותה כיצרן. בהקשר זה הנני מקבלת את עדות התובע כמהימנה ודוחה את עדותו של ותארי, כאילו הציע את הפיצוי מיוזמתו וללא כל קשר לנתבעת 3. יצויין כי יהודה רונן ו/או חיים מהנתבעת 3, אשר בשמותיהם נקב התובע, כלל לא טרחו להתייצב למתן עדות ולהזים את גרסת התובע, ומכאן שיש לראות את הנתבעת 3 כמודה בה. לפיכך הנני מחייבת את הנתבעת 3 לפצות את התובעים בסכום של 17,250 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד מתן חווה"ד 25.1.98 ועד לתשלום בפועל. בנוסף, על הנתבעת 3 לשאת בהוצאות הבאות שנשאו בהן התובעים: חוות דעת איזוטופ בע"מ - 785 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 28.8.94 ועד לתשלום בפועל; 800 ש"ח בגין תשלום למכון התקנים; תשלום לעד רמי שי בסך 700 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14.9.99 ועד לתשלום בפועל; מחצית התשלום למומחה בית המשפט בסך 2,560 ש"ח, קרי סך של 1,280 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.2.98 ועד לתשלום בפועל. פיצוי בגין עגמת נפש הן הנתבעת 1 והן הנתבעת 3 נהגו שלא כדין בסירובן לבצע את התיקונים של הליקויים שנמצאו בבית ובמרצפות. הנני מחייבת כל אחת מהן לפצות את התובעים בסך של 5,000 ש"ח בגין עגמת הנפש, הטרחה ואובדן הזמן שגרמו להם הנתבעות בהתנערותן מחובותיהן על פי דין ו/או על פי הסכם. הנני מחייבת כל אחת מהנתבעות לשלם לתובעים מחצית מהוצאות המשפט (אגרות), וכן שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח + מע"מ כל אחת. ב"כ התובעים תערוך חישוב משוערך של הסכומים בהם חוייבה כל אחת מהנתבעות בנפרד, ותגיש פסיקתא לחתימתי. הפרת חוזהחוזהמקרקעיןחוזה דירהקניית דירה