פסק דין השופט א' א' לוי: 1. מבוא תחילתם של ההליכים בפני בית משפט זה היתה בבקשה שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות (להלן - "המערערת"), לרשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, שניתן בע"א 1811/99, מיום 24.12.00. באותו פסק דין התקבל בחלקו ערעור המערערת ונדחה ערעור-שכנגד שהגישו המשיבים על פסק דינו של בית המשפט השלום ברחובות (ה"פ 66/97), אשר אימץ את השומה שנערכה בידי שמאי מכריע לצורך קביעת שיעורו של היטל השבחה על חלקה 91 בגוש 3647 בעיר רחובות. 2. רקע עובדתי המשיבות 1 ו -2, חברת מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ וחברת ל.י.ג.ר השקעות בע"מ (להלן: "המשיבות"), הן הבעלים במשותף של החלקה 91 בגוש 3647 בעיר רחובות (להלן: "החלקה"). בעקבות אישורה וכניסתה לתוקף של תוכנית בניין עיר רח/2/1/2010 (להלן: "התוכנית המשביחה") אשר חלה על החלקה, התגלעה בין המשיבות לבין המבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (להלן: "הוועדה המקומית"), מחלוקת באשר להיקף היטל ההשבחה בו חויבו המשיבות. בתקווה ליישב את המחלוקת שביניהם, ובהתאם לאמור בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, מינו הצדדים שמאי מכריע (שמואל רוזנברג) וזה מצא כי החלקה מורכבת משני חלקים: הראשון הוא המגרש שבחזית ששטחו 800 מ"ר, וחלה עליו ערב כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, תוכנית בניין עיר רח/170 (להלן: "החלק החזיתי"). החלק השני הוא המגרש העורפי, ששטחו 1556 מ"ר, ואשר חלה עליו עד לכניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, התוכנית המנדטורית R/6 (להלן: "החלק העורפי"). באשר לחלק החזיתי נקבע בשומה המכרעת, כי על פי התוכנית הישנה רח/170 ניתן היה להקים שם קומה מסחרית ומעליה ארבע קומות מגורים, ולפיכך, שוויו הקודם של חלק זה הוערך ב- 767,000 $. באשר לחלק העורפי, נמצא כי בהתאם לתוכנית הקודמת R/6 לא ניתן היה לבנות על חלק זה של החלקה. יחד עם זאת, קבע השמאי המכריע, כי מהמסמכים שהונחו בפניו עולה כי הוועדה המקומית נתנה ביום 18.1.71 היתר לבניית בניין אשר יכלול 17 יחידות דיור, וביום 9.5.72 ניתן היתר בניה נוסף המאפשר הקמתו של בניין בן 24 יחידות דיור מעל קומת חנויות. בשומה נקבע, כי על אף שהיתרי הבנייה ניתנו לכאורה בניגוד לתוכנית הקיימת, ועל אף העובדה שהבניינים נשוא ההיתרים מעולם לא הוקמו, לא ניתן להתעלם מהשפעתם של היתרים מסוג זה על שווי המקרקעין ערב אישורה של התוכנית המשביחה. עוד קבע השמאי המכריע, כי לצורך עריכת השומה התחשב, בין היתר, בעובדה כי החלק העורפי של החלקה נמצא ברחוב סואן ובלב שכונת בניה למגורים, כך שעל אף שייעודו הקודם (על פי התוכנית המנדטורית) היה ייעוד חקלאי, אסור להתעלם מהציפיות לתכנון עתידי של החלקה כגורם המשפיע על ערכה. בהתחשב בכל אלה, קבע השמאי המכריע כי ערכו של המגרש העורפי, ערב כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה, עומד על סך 856,000$, כך שערכה הכולל של החלקה על שני חלקיה עמד ערב התוכנית המשביחה על סך 1,623,000 $. את שוויה של הקרקע לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה העריך השמאי המכריע בסך 2,248,000 $, ושומת ההשבחה עמדה איפוא על סך 625,000 $, והיטל ההשבחה (מחצית ההשבחה) היה בסך 312,500 $. 3. המחלוקת בבית משפט השלום שני הצדדים ערערו על חוות דעתו של השמאי המכריע לבית משפט השלום ברחובות, מכוח סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, והמחלוקת ביניהם התמקדה בשאלת שווי הקרקע ערב התוכנית המשביחה. בעוד שהוועדה המקומית סברה כי השווי אותו קבע השמאי המכריע בהקשר זה גבוה, ומתבסס על שיקולים שלא היה מקום להביאם בחשבון (היתרי בניה בלתי חוקיים ובלתי מנוצלים, ושיקולים בדבר ציפיות לתכנון עתידי), סברו המשיבות כי הערכת השווי ערב אישור התוכנית המשביחה, היתה נמוכה מדי. בית משפט השלום החליט לדחות את שני הערעורים. באשר לטענת הוועדה המקומית לעניין אי-חוקיות היתרי הבניה שניתנו בשנים 1971 ו-1972, קבע בית המשפט, כי הוועדה המקומית מנועה מלטעון כנגד תוקף ההיתרים והמשקל שיש לתת להם לצורך השומה, מקום שהיתרים אלה ניתנו על ידי הוועדה עצמה. עוד קבע בית המשפט, כי היתרים אלה מעלים את שווי השוק של החלקה בעת שהם מוצגים בפני קונה פוטנציאלי, וכי השמאי המכריע רשאי היה לקחתם בחשבון. באשר לצפיות בדבר תכנון עתידי של החלקה, קבע בית המשפט, כי השמאי המכריע רשאי היה להביא שיקול זה בחשבון, לנוכח העובדה כי החלקה נמצאת בכביש ראשי ובעבר אושרה שם בניה של 24 יחידות דיור. 4. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בית המשפט המחוזי אשר דן בערעורה של המבקשת, החליט לקבלו בחלקו. הוא קבע כי "התחשבות במיקום החלקה בלב אזור של בניה למגורים וכן תוכניות מאושרות ולא מאושרות שחלו על החלקה או חלק ממנה ועל סביבתה... כל אלה הם שיקולים רלבנטיים ולגיטימיים, שיש בהם כדי לעורר בלב הקונה הפוטנציאלי ציפיות לתכנון עתידי...". שונה היה המצב בכל הנוגע להיתרי הבנייה הבלתי חוקיים אשר הוצאו בשנות ה-70. בית המשפט קבע כי על פי היתרים אלה לא נבנה דבר, ותוקפם פג לאחר שנה מיום שניתנו. יותר מכך, במשך הזמן הרב שחלף מאז (יותר מעשרים שנה), לא הוכח כי הוצאו היתרים דומים כלשהם ביחס לאותה חלקה. לפיכך, ראה בית המשפט באותם היתרים "אפיזודה חולפת, שגויה ובלתי משמעותית", וככאלה אסור היה לראות בהם כגורמים המגדילים משמעותית את שוויו של המגרש העורפי (עמוד 8 לפסק הדין). לנוכח מסקנותיו אלו הורה בית המשפט המחוזי לשמאי המכריע לשוב ולקבוע את שווי המגרש העורפי, תוך התעלמות מהיתרי הבנייה הבלתי חוקיים. 5. הטענות בערעורים שבפנינו בעקבות פסק דינו של בית המשפט המחוזי עתרה הוועדה המקומית למתן רשות ערעור, וביום ה' באדר ב' התשס"ב (17.2.02), החלטנו להעניק רשות זו, וכן אפשרנו למשיבות להגיש ערעור שכנגד. המערערת חזרה בפנינו על טיעוניה בפני בית המשפט המחוזי. לגרסתה, לא היה מקום לתת בשומת המקרקעין משקל לציפיות כלשהן המתבססת על תכנון עתידי, גם כאלו שלא נגרמו בעטייה של התכנית המשביחה. להשקפתה, הליכה בדרך אחרת כמוה כמתן משקל בפועל ליתרונות התכנוניים ולתוספת הזכויות שהקנתה התכנית המשביחה עצמה, ובכך תקטן במידה רבה שומת ההשבחה וממילא גם שיעורו של ההיטל אשר הועדה המקומית רשאית לגבותו, ואשר יועד למטרות חשובות: לשמש מקור למימון הכנתן וביצוען של תוכניות במרחב התכנון. לטענת המערערת, את הערכת שוויה הקודם של החלקה יש לערוך בהתאם לזכויות הניצול העולות מהתוכנית הישנה שחלה עליה, הא ותו לו, ולעניין זה היא סומכת על פסקי הדין שניתנו בע"א (ת"א) 1231/93 מנור ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה המרכז, פ"מ נ"ה (3), 265 (להלן: "פרשת מנור"), וע"ה 1-5/89 אייזנברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, בהם נקבע כי בהערכת השווי הקודם של מקרקעין לצורך שומת השבחה, אין להביא בחשבון צפייה לתכנון הנובעת מהתוכנית המשביחה עצמה. המערערת מבקשת שבפסיקתנו נרחיב את תכולתן של אותן הלכות, כך שייקבע כי הן חלות על כלל הציפיות לתכנון עתידי, יהיה מקורן אשר יהיה. בערעור שכנגד מלינות המשיבות על קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה אין להתחשב בהיתרי הבניה שהונפקו בשנות ה-70 לצורך שומת ההשבחה. לטענת המשיבות, אין חולק על כך שערב אישורה של התוכנית המשביחה לא היה ניתן לבנות על החלקה בהתאם להיתרי הבניה שהונפקו בעבר. יחד עם זאת, היתרי בניה אלה מהווים חלק בלתי נפרד מ"ההיסטוריה התכנונית" של החלקה, וחזקה על כל קונה פוטנציאלי שיבדוק אותה וייתן לה משקל. זאת ועוד, לטענת המשיבות משקלה של היסטוריה תכנונית זו הינה עניין "שמאותי" מובהק, וככזה אינו נתון להתערבות שיפוטית כ"נקודה משפטית" כמשמעותה בסעיף 14(3) בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. 6. דיון מקורה של החבות לתשלום היטל השבחה מצוי בסעיף 2(א) של התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - התוספת), לאמור: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...". הסמכות לגבות היטל השבחה מסורה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, מכוח סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, וההיגיון שביסוד ההיטל הוא, שרשות ציבורית המשקיעה בפיתוח ובתכנון קרקע המביאים להשבחתה, מן הדין שבעלי הנכסים ישאו בחלק מסכום ההשקעה על ידי הפרשת חלקו של הרווח בו זכו עקב מעשי הרשות (ראו דבריו של השופט (כתוארו אז) שמגר בבג"צ 198/75, מנהל עזבון פייביש מושקוביץ נ' ראש עירית בת-ים, פד"י ל(1), 281, 291; דבריו של הנשיא ברק בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית, פד"י נב(5), 715 , 719; וכן דבריו של השופט מ' חשין בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים , פד"י נו(5), 49, 62; ע"א 1321/02 נוה בניין ופיתוח בע"מ ואח' נ' הועדה לבניה ומגורים ותעשיה מחוז מרכז, טרם פורסם). עם זאת, לא נועדו הכספים אותם גובה הועדה המקומית כהיטל השבחה כדי להעשיר את קופתה לצורך מימון הוצאותיה השוטפות, ומטרתם הוגדרה בסעיף 13 לתוספת, היינו: "סכומים שניגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית...להכנת תכניות במרחב התכנון..., ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור...". סעיף 3 לתוספת קובע את שיעורו של היטל ההשבחה (מחצית ההשבחה שנגרמה למקרקעין בעטיה של התוכנית המשביחה), ואילו בסעיף 4(7) נקבע המנגנון לעריכתה של השומה, לאמור: "השומה תיערך ליום תחילת התכנית... בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". העולה מכך הוא, שבעריכת השומה על השמאי לשוות לנגד עיניו את שני אלה: ערכה של הקרקע ערב אישור התוכנית המשביחה (להלן: "המצב הקודם"), אל מול ערכה לאחר אישור התוכנית (להלן: "המצב החדש"). ודוק: רק אם ערכה של הקרקע עלה בעקבות אישור התוכנית, ובשל התוכנית בלבד, יוטל על המקרקעין היטל ההשבחה, שהרי "השבחה" מוגדרת כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" (סעיף 1 לתוספת, ההדגשה לא במקור). לעניין זה התייחס כב' השופט חשין בדנ"א 3768/98 הנ"ל בעמוד 63: "יסוד זה של התעשרות עקב פעילות תכנון שלפי חוק התכנון והבניה, הוא בריח-התיכון בהיטל השבחה - בקומפלקס הכולל ובכל אחד ואחד ממרכיביו, זעיר ככל שיהא. ההתעשרות היא המרכיב הדומיננטי בכל אירוע של היטל השבחה, ובאין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה. פירוש הדברים הוא, שבכל אירוע שבו טוענת הרשות לזכותה להטיל היטל השבחה, שומה עלינו לתור סביבנו היטב-היטב במטרה לגלות אם הייתה התעשרות של בעל קרקע; ולא אך התעשרות על דרך הסתם, אלא התעשרות שבאה עקב אחד מאותם אירועי תכנון שחוק התכנון והבניה מדבר בהם" (ההדגשה לא במקור). 7. הנוסחה אותה אימץ המחוקק להערכת שוויים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה היא "שווי השוק", לאמור, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון. מבחן זה המבוסס על יסודות אובייקטיבים וערכי שוק חופשי, גלום בו איזון ראוי של אינטרסים, הן של הפרט והן של הרשות הציבורית, ונעשה בו שימוש בתחומי חקיקה שונים. על אלה נמנים סעיף 11 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א-1961, סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג- 1963, סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, סעיף 9(ב) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, וסעיף 37(ב) לחוק לבינוי ופינוי אזורי שיקום תשכ"ה-1965. שווי השוק של מקרקעין יכול להיות מושפע ממספר רב של גורמים, כמו מיקומם, טיבם ושטחם, אך לעתים נודעת השפעה לגורמים נוספים, כמו גורמים חברתיים, כלכליים, פוליטיים, מדיניים, דתיים ורבים אחרים. עם זאת, נדמה כי לגורמי התכנון השפעה מכרעת, באשר אלה קובעים את פוטנציאל המקרקעין ואפשרויות הניצול הגלומות בהם. שוויה של קרקע המיועדת לבנייה אינו כשוויה של קרקע חקלאית, ושוויה של זו אינו כשוויה של קרקע המיועדת לצורכי ציבור. עם זאת, עשוי שוויים של מקרקעין להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא לשנוי התכנוני-סטטוטורי עצמו. ובמלים אחרות, עצם הידיעה על אפשרות הכנתה של תוכנית עשויה להשפיע על ערך המקרקעין, והשאלה היא איפוא, אם נכון לייחס משקל לציפיות מסוג זה, ולאלו מהן, ודוק: ציפיות לשינוי ייעוד תכנוני יכולות לצמוח ממספר רב של גורמים, ולאו דווקא מתקווה לאישורה של תוכנית מסוימת. עמד על כך הנריק רוסטוביץ' בספרו "היטל השבחה", הוצאת אוריאן (1996) בעמוד 272: "ציפיות לשינוי תוכנית יכולות להתעורר בעקבות נאום בחירות של ראש רשות מקומית, בעקבות הצהרת מדיניות חדשה של שר השיכון והבינוי, בעקבות קבלת החלטה של מנהל מקרקעי ישראל וכיוצא באלה. קרקע חקלאית הגובלת באזור בנוי, עשויה לעורר ציפיות להפיכתה לקרקע עירונית. אישור תוכנית מתאר ארצית או תוכנית מתאר מחוזית מעורר ציפיות לאישורן של תוכניות מפורטות. הודעה על הכנת תוכנית לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, מעוררת ציפיות לאישורה תוך מספר שנים. גלי עלייה, האצה או האטה של פעילות כלכלית, עליית מפלגה זו או אחרת לשלטון, אלה ואחרים עשויים להשפיע על שוק הנדל"ן". לסוגיה זו התייחס גם הנשיא שמגר בע"א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון, פד"י מב(3), 228, שם נדונה תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר 'נפגע' על ידי תוכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצוייה גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" (שם, בעמ' 233). העולה מהאמור הוא, כי את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ומערכת צפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה (ראו ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי, פד"י מ(4), 154, 157; אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, הוצאת מירב, מהדורה שישית (2001), עמוד 362; דפנה לוינסון-זמיר, "פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון", האוניברסיטה העברית תשנ"ה-1994, בעמוד 377; ומאמרו של י' לוי, היטל השבחה - עקרונות החוק ופרשנות, בטאון לשכת שמאי מקרקעין בישראל, גיליון פ"ז (87), אוקטובר 1981, עמ' 59). מטבעם, רבים הם שלבי התכנון ואף מתישים, ועל כן הם נמשכים זמן ניכר. עובדה זו גורמת לכך שהידיעה על קיומם של הליכי התכנון הופכת לנחלת רבים, ובעקבות כך מתעוררת אצל בעלי עניין ציפייה ואף נכונות להשקיע, ומכאן ועד לעלייה במחירי הקרקע הדרך קצרה. אישורה של התוכנית ההופך את הצפייה למציאות, גורם לעליה נוספת בערך המקרקעין, אם כי נראה שחלקה הארי של העלייה התרחש כבר בשלבים של הציפייה לאישורה של התוכנית. מכאן ברור, שאם לצורך שומת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית, תובא בחשבון אותה עליית המחירים שנגרמה בעטיים של התכנית המשביחה וההליכים שהיו כרוכים בכך, יימוג כלא-היה כל השבח הצפוי מתכנית זו, ובכך תסוכל כליל המטרה לה נועד היטל ההשבחה (ראה ע"א (ת"א) 1231/93 "פרשת מנור", בעמ' 271, 272). 8. באשר לערעורים שבפנינו - בחוות דעתו הבהיר השמאי המכריע, כי בהערכתו את שוויו של "החלק העורפי" ערב אישורה של התכנית המשביחה, הוא לא כלל את הציפיות הנובעות מתוכנית זו (ראו סעיף 9.4). מאידך, הוא הביא בחשבון גורמים אחרים (בלשונו): תוכניות מאושרות ולא מאושרות שחלו על החלקה (או חלק ממנה) ועל סביבתה; מיקום החלקה בלב אזור של בניה למגורים (חלקה צפופה); אישורים שנתנה הוועדה בעבר לבניה באזור; אי וודאות לגבי זכויות בתב"ע חדשה; שיהוי עד אישור תב"ע חדשה; היטל השבחה צפוי" (ראו סעיף 9.4). חלק מגורמים אלה תורמים מטבע הדברים לעלייה בערך המקרקעין, וכאמור, סבורה המערערת, כי בהערכת "השווי הקודם" נכון להתעלם מהם, גם אם אינם נובעים מהתכנית המשביחה. להשקפה זו אינני יכול להצטרף. כאמור, הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין מהווה חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שווים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי, אינו כשווים של מקרקעין חקלאים הצמודים לאזור בנוי, לא כל שכן אם אותם מקרקעין נמצאים, כמו במקרה הנוכחי, בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים. שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר, סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעלייה ערך-השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הנו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה. עמד על כך ה' כרוך, במאמרו השבחה- עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, קובץ מאמרים היטל השבחה 1969-1996 לשכת שמאי מקרקעין בישראל עמ' 136 (צורף לסיכומי המשיבה): " התכנון הסטטוטורי שקדם לאישור התוכנית החדשה מהווה בסיס להערכת ההשבחה אם הוא היה "חי", הווה אומר: אם מחירי השוק התבססו עליו בזמן שהחלו התהליכים לאישור התוכנית החדשה. לעומת זאת, כאשר התכנון הסטטוטורי מיושן (Obsolete) מחיר הקרקע אינו מתבסס עליו. במקרה זה השווי (המחיר) נקבע על ידי הפוטנציאל, שהוא מכלול הנתונים הפיזיים והכלכליים של הקרקע: מיקום, טופוגרפיה, גישה, התייחסות הציבור וכו', ונתונים אלה גורמים ציפיות לפיתוח בעתיד". כאן המקום להדגיש, כי הרחבה של מסגרת הציפיות אותה יש לגרוע לצורך חישוב ערך הקרקע ערב אישורה של התכנית המשביחה, כעתירת המערערת, אינה הולמת אף את לשון החוק ותכליתו. לשונו כיצד? מפני ש"השבחה" מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת כעליית ערכם של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, לאמור, נדרש קשר סיבתי ישיר בין התוכנית המשביחה לבין עליית הערך, ומכאן אתה למד כי כל ציפייה שלא מתקיים בה קשר מסוג זה, רשאי השמאי להביאה בחשבון. תכליתו כיצד? היטל ההשבחה מתמקד בהשלכות התוכנית המשביחה על ערך המקרקעין, ומראש הוחלט שלא לעשות בו שימוש ככלי למיסוי מקרקעין בגין עליות בשווים שאינן נובעות מהתכנית המשביחה, בין היתר, משום שאותן עליות חייבות במס מכוחם של חיקוקים אחרים, כמו מס-שבח ומס-הכנסה. אבהיר עניין זה: א) בהצעת החוק המקורית של חוק התכנון והבניה משנת תשכ"ג-1962 (ה"ח 532, עמ' 14), נכלל פרק אשר כותרתו היתה "מימון", והוא נועד לתת מענה לסוגיות ההשבחה. על פי פרק זה אם היה מתקבל, היתה מוסמכת הועדה המקומית להטיל "ארנונת תכנון", כללית או מיוחדת, על בעלים של מקרקעין במרחב התכנון שלה. מלשונה של הצעת החוק, מטרתה, ודברי ההסבר שליוו אותה, ברור כי אותה ארנונה לא נועדה למסות שבח-סתם של מקרקעין, אלא רק את העלייה בשוויים של המקרקעין אשר נגרמה בעקבות פעולות תכנון שבוצעו על ידי הוועדה המקומית, וכל זאת במטרה לתת מענה להוצאות שהועדה המקומית התחייבה בהן לצורך הכנתן של תוכנית הבינוי וביצוען. ב) בעת שנחקק חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 הושמט מתוכו אותו פרק של "מימון" שנכלל בהצעת החוק מתשכ"ג, עד שבשנת התשמ"א (1980) הונחה הצעה לתיקון החוק על ידי הוספתו של סעיף 196א' (ראו ה"ח 1491, התשמ"א, עמ' 54). וגם הפעם הדגש היה על כך, שאין מדובר במיסוי עקב עלייה-סתם בשווי המקרקעין, אלא (כלשון דברי ההסבר, שם בעמ' 55): "החידוש הבולט, לתיקון המצב הקיים כיום, הוא בקביעת העקרון של חיוב בתשלום בשל מימוש הנאה מתכנית חדשה". עינינו הרואות, כי המערערת מבקשת לקרוא לתוך נוסחו של סעיף 196א' לא רק את מה שזר ללשונו, אלא גם את מה שמציעיו של הסעיף ביקשו במפורש להימנע ממנו. מכאן שדין פרשנותה המוצעת של המערערת (והערעור) להידחות, ונדמה כי אין כמו המקרה הנוכחי כדי להצדיק החלטה ברוח זו. כאמור, ייעודו של החלק העורפי של החלקה בה עוסק ערעור זה היה חקלאי עד לכניסתה לתוקף של התכנית המשביחה (חודש מרץ 1996). אך הוא גם נמצא בלב העיר רחובות, באזור רווי בבנייה וברחוב סואן, ואך טבעי היה שמשקיעים פוטנציאליים יגלו בו עניין, שנים רבות לפני הכנתה של התכנית המשביחה, וממילא ללא קשר אליה, עקב הצפייה לשינוי ייעוד, שינוי הכרוך מטבע הדברים ברווח כלכלי לא מבוטל. ציפייה מסוג זה יש בה כדי לגרום לעלייה בערך הקרקע, הרבה מעבר לשווייה אם היתה מצויה במקום אחר, ולהשקפתי, אין בידי המערערת עילה כלשהי לחייב בהיטל השבחה עליית ערך מסוג זה, לא מלשונו של סעיף 196א', ולא מכוח המטרה שהציבו בפניהם אלה שהביאו לחקיקתו. 9. השפעתם של ההיתרים מן העבר נקודת המוצא שנקבעה בערכאות אשר קדמו לנו ולא נסתרה, היא שהיתרי הבניה אשר ניתנו בתחילת שנות השבעים עבור החלקה, הוצאו שלא כדין, ומכל מקום תוקפם פג כעבור שנה ודבר לא נבנה על פיהם. זאת ועוד, לא היתה מחלוקת על כך שערב אישורה של התוכנית המשביחה לא ניתן היה לבנות על המקרקעין כלל. לפיכך, גם לא היה מקום לראות באותם היתרי בניה חלק מ"ההיסטוריה התכנונית" של החלקה, ועל כן לא היתה להם השפעה על שוויה של החלקה במצב הקודם. משכך לא מצאתי מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי. אי לכך אני מציע לחבריי לדחות את שני הערעורים. כן אני מציע שכל צד ישא בהוצאותיו. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין; אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט לוי. היטל השבחה