חלוקה בעין חנות

פסק דין מבוא 1. עניינה של תובענה זו, היא תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שהגיש ויקטור לנקרי (להלן: "התובע") כנגד ה"ה אלברט מלכה, עזרא קחטן (להלן: "הנתבע") ואלי קחטן. 2. בין התובע לבין מר מלכה אלברט (שהיה בזמנו הנתבע 1), נחתם הסכם מכר, ביום 9.4.80, על פיו מכר מר מלכה לתובע מחצית מכל זכויותיו בחנות מס' 24 בקניון אשדוד, מפלס עליון בשטח של 50 מ"ר הידועה כחלקה 30 בגוש 2061 (להלן: "החנות"). 2.1 במעמד החתימה על ההסכם, היתה החנות חלק ממבנה, אשר כלל חנויות ואולם שמחות. 3. מס' שנים לאחר מכן, מונה למבנה כונס נכסים ובמסגרת זו נמכר המבנה יחד עם זכויות הרחבת הבנייה, לידי חברת "מרכז העיר אשדוד בע"מ", (להלן: "החברה"). 3.1 הנתבע הינו בעל מניות עיקרי של החברה ומנהלה בפועל. 4. במסגרת רכישת המבנה מידי כונס הנכסים, התחייבה החברה למסור את החזקה בחנויות לידי בעליהן, לא יאוחר מיום 1.4.95. 4.1 בנוסף, רכשו הנתבע ומר אלי קחטן (שהיה במקור נתבע מס' 3) את מחצית הזכויות בחנות נשוא התובענה, מידיו של מר אלברט מלכה. 5. בדיון הראשון שהתקיים במסגרת התובענה, בתאריך 15.12.96, הסכימו באי כח הצדדים, כי התובענה בתיק הנ"ל (ת.א. 984/96) כנגד מר אלברט מלכה ומר אלי קחטן, תמחק ללא צו להוצאות. 5.1 בנסיבות אלו, קבע כב' השופט עמר, כי התובענה כנגדם תמחק ללא צו להוצאות, עפ"י הסכמת הצדדים. 6. במקורה, עתרה התובענה לפירוק השיתוף על דרך של חלוקת השימוש בחנות או בדרך של חלוקה בעין. החלופה של חלוקת השימוש נזנחה בסיכומים. 6.1 בישיבת קדם משפט, מיום ה- 15.12.96, העלו הצדדים שלוש הצעות קונקרטיות להסדר, אשר לתובע הזכות לבחור אחת מהן, ואלו הן: 6.2.1 "כל אחד מהצדדים יהא רשאי לשכור את המחצית של משנהו בחנות נשוא התביעה, לתקופה של 5 שנים, על בסיס של 400 דולר לחודש עבור המחצית, כאמור". 6.2.2 "כל צד יהא רשאי לרכוש את הזכויות של משנהו בחנות, על פי 'מכרז פנימי' ביניהם, כשלתובע הזכות לקבוע את סכום המינימום". 6.2.3 "החנות בשלמותה תימכר לצד ג' המרבה במחיר, בכפוף לזכות קדימה של אחד מהצדדים שיציע אותו סכום שיציע צד ג'". 7. מאז התקיימו אינספור ישיבות בבית המשפט - הראשונות בפני המותב הקודם ששמע את התיק - במאמץ כן ואמיתי מטעם בית המשפט להביא את הצדדים לכלל הסדר פשרה שיאפשר הפעלה משותפת של החנות או חלוקתה לשני עסקים שיפעלו זה לצד זה. 7.1 בסופו של דבר התרשם בית המשפט כי לאיש מן הצדדים לא אצה הדרך והם מעדיפים להתמקד בהאשמות הדדיות מאשר בנסיונות כנים ואמיתיים להגיע להסדר. 8. אמנם, מונה מומחה הנדסי מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), אשר הכין תכנית חלוקה בעין של החנות ובשלב מסוים אף הגיעו הצדדים לכלל הסדר פשרה בדבר פירוק השיתוף על דרך של חלוקת החנות בעין, על בסיס תכנית המומחה. 8.1 יחד עם זאת, משהסתבר, בבירורים שערך המומחה, כי תכנית החלוקה איננה מתיישבת עם הוראות תכנית בניין עיר החלה על המקום ויש צורך בפעילות משפטית והנדסית להכשרת התכנית בפני הרשויות, לא זכה המומחה תמיד לשיתוף הפעולה הדרוש, מצד שני הצדדים, ובסופו של דבר נאלץ המומחה להפסיק טיפולו בנושא. 8.2 למעשה, לא הצליחו ב"כ הצדדים להסכים אף על זהות כותב חוות הדעת המשפטית הנחוצה לצורך המשך ההליכים בפני הרשויות והעדרה עיכב את המשך ההליכים. 9. התיק נקבע להוכחות והצדדים חויבו להגיש ראיותיהם הראשיות בתצהירים וכן תיקי מוצגים. 9.1 עד למועד ההוכחות נמנעו הצדדים מעשות כן ובאותו יום הוסכם שיוגשו סיכומים על סמך החומר הקיים. 10. אין בכוונת פסק דין זה להטיל אשמה על מי מן הצדדים - בעיקר מן הטעם ששניהם אחראיים, במידה זו או אחרת, להחמצת האפשרות להמנע מפירוק השיתוף על דרך של מכירת החנות. 10.1 יחד עם זאת, מן הראוי להביע צער על בזבוז זמנו של בית המשפט שהקדיש לתיק זה, לנוכח הצהרות הצדדים, מעל ומעבר למתחייב ולסביר, מתוך אמונה בכנות כוונותיהם. 11. כעולה מן הסיכומים שהגישו הצדדים בתובענה דנן, נזנחו חלק מן ההצעות, שהועלו בישיבת קדם המשפט הראשונה ועתה עותרים הצדדים לחלופות כדלהלן: 11.1 ב"כ התובע מבקש מביהמ"ש לקבוע, כי עפ"י חוות-דעתו של המומחה ניתן לבצע חלוקה בעין של החנות. ב"כ התובע מפנה להוראת המחוקק הנותנת עדיפות לחלוקה בעין. 11.1.1 לחילופין, מבקש ב"כ התובע מביהמ"ש, כי יורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה ולשם כך ימנה את באי כח הצדדים ככונסי נכסים שיפעלו במשותף לצורך מכירת החנות לידי צד ג', תוך שמירה על זכות קדימה לשני הצדדים לרכוש את החנות. 11.2 ב"כ הנתבע מסכים הן לסעד של חלוקה בעין והן לסעד של מכירת החנות. הנתבע מתנגד לסעד של חלוקת השימוש בחנות אשר הועלתה בכתב התביעה. דיון פירוק השיתוף במקרקעין 1. בתובענה דנן אין מחלוקת בין הצדדים, כי יש לפרק את השיתוף הקיים ביניהם בחנות . 2. משלא הגיעו הצדדים לכלל הסכם בנדון, קובע סעיף 38 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, (להלן: "החוק") כי באין הסכם יהיה פירוק השיתוף על פי צו של בית המשפט בהתאם להוראות סעיף 39 - 43 לחוק. עמדות הצדדים 3. ב"כ התובע עותר, כאמור, לפירוק בדרך של חלוקה בעין של החנות, תוך איזכור הוראות החוק הקובעות כי יש ליתן עדיפות לביצוע חלוקה כאמור. 3.1 לטעמו של ב"כ התובע, יש לקבוע כי ע"פ חוות דעתו של המהנדס המוסכם ניתן לבצע חלוקה בעין של החנות. 4. לחילופין ובאם ימצא בית המשפט כי לא ניתן לבצע חלוקה עין - עותר ב"כ התובע לפירוק השיתוף על דרך של מכירה ומבקש כי ביהמ"ש ימנה, לצורך כך, את באי כוח הצדדים ככונסי נכסים שיפעלו במשותף למכירת החנות לצד ג' תוך שמירה על זכות קדימה לשני הצדדים לרכוש את החנות במחיר שיציע צד ג'. 5. הנתבע מוכן לפרק את השיתוף "בכל דרך שירצה התובע" , הגם שלטעמו ניתן היה לעתור לדחיית התובענה בשל העובדה שלא הובאו כל ראיות מטעם התובע, אלא שהוא מודע כי במצב כזה היו הצדדים ממשיכים להתכתש זה עם זה. 5.1 הנתבע אינו מתנגד לחלוקה בעין של החנות אם כי הוא תוהה האם פסק דין כזה הוא אפשרי בשל העובדה שאפשרות החלוקה לא הוכחה ברמת ההוכחה המתחייבת עפ"י הדין. 5.2 הנתבע גם מסכים לפירוק על דרך של מכירה ומפנה להסכמותיו במהלך הדיונים בבית המשפט, לרבות לכל מנגנון סביר ומאוזן של התמחרות בין הצדדים. 5.3 בין היתר, מסכים הנתבע,כי ב"כ הצדדים יתמנו ככונסי נכסים שיפעלו במשותף למכירת החנות לצד ג' תוך מתן זכות קדימה לצדדים. פירוק דרך חלוקה בעין 6. צודק ב"כ התובע בציינו, כי בפירוק שיתוף במקרקעין, ניתנת עדיפות לפירוק דרך חלוקה, אולם במה דברים אמורים? במצב בו החלוקה אפשרית. 7. סעיף 39 (א) לחוק קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. 7.1 סעיף 39 (ב) ממשיך וקובע, כי גם אם היתה החלוקה בעין אפשרית רק באם ישולמו תשלומי איזון משותף, לשותף, רשאי ביהמ"ש להורות כן, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין. 8. כאשר בוחנים אנו את משמעות הביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה" בלשונו של המחוקק, נוכחים אנו לדעת שהמדובר בחלוקה המאושרת ע"י הרשויות המתאימות. 9. וכך נאמר בספרו של המלומד יהושע ויסמן, דיני קניין (בעלות ושיתוף) בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי של הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית, תשנ"ז1997-, בעמ' 301: "מסתבר, כי המחוקק התכוון בביטוי 'מקרקעין הניתנים לחלוקה' למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסויימת אושר ע"י הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965-. כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ'מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה'. מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין, ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה". 9.1 בעמ' 290 לספרו מסביר המלומד כי "במקרקעין לציבור עניין בכך שהחלקות המתקבלות בעקבות הפירוק ישתלבו כהלכה בתכנון הסביבתי שהוכן על ידי רשויות התכנון...". 9.2 על כן, מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים - בעמדת רשויות התכנון, וכל עוד לא אמרו הן את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל כאלו שאינם ניתנים לחלוקה (שם, בעמ' 301). 10. במכתבו לבית המשפט מיום 14/2/00 מבהיר המומחה כי "הבקשה לחלוקת החנות כפי שהוגשה - נדחתה" וכי "חנות שרוחבה פחות מ- 3 מ' לא תוכל לקבל את אישור הועדה וממילא לא תקבל רשיון עסק". 10.1 למכתב זה צורף מכתבה של סגנית מנהל מח' רישוי על הבנייה באשדוד מיום 14/2/00, המסתמך בנדון על תקנות התכנון והבנייה ובקשה להיתר תנאים (אגרות) תש"ל 1970 סעיף 2.06 בדבר רוחב מינימלי של חנות. 11. במכתבו של המומחה לבית המשפט מיום 12/6/00 קובע המומחה כי "החנות הקיימת אינה מאפשרת חלוקתה לשני חלקים תוך שמירה על רוחב מינימום של 3 מ' לכל חנות מחולקת". 12. אמנם, קובע המומחה כי ניתן להגיש בקשה חריגה אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולשאלת בית המשפט בדיון אישר כי ניתן גם להגיש תכנית תב"ע נקודתית - אולם כל עוד לא אושרה החלוקה בידי הרשויות - ואין גם כל וודאות שתאושר, גם באם תוגשנה בקשות בנדון - המסקנה היא כי המדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה. דהיינו, לא ניתן לפרק את השיתוף בחנות בדרך חלוקתה בעין. פירוק ע"י חלוקה חלקית ומכר חלקי 13. בנתוניה של החנות וכעולה מן החומר שהומצא ע"י המומחה, אין גם אפשרות לפרק את השיתוף ע"י חלוקה חלקית ומכר חלקי עם תשלומי איזון בין הצדדים. פירוק ע"י מכירה 14. בנסיבות אלו קובע סעיף 40(א) לחוק, כי "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה... יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". 14.1 סעיף 40(ב) לחוק קובע, כי "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין". 15. לנוכח חוסר שיתוף הפעולה בין הצדדים עד כה, מן הראוי היה לקבוע כי לא קיימות במקרה הנדון נסיבות המצדיקות סטייה מן הדרך הקבועה בחוק, דהיינו: מכירה כפי שנמכרים מקרקעין מעוקלים ע"י משרד ההוצאה לפועל - במכירה פומבית, לאחר ששווי הנכס נקבע בשומה וליו"ר ההוצל"פ הסמכות שלא לאשר מכירה במחיר הנמוך ממחיר השומה. (פרק ד' לתקנות ההוצל"פ תש"ם - 1979, ובמיוחד תקנה 68). 16. יחד עם זאת, משמסכימים שני הצדדים למכירת החנות באמצעות באי כוחם ככונסי נכסים, תוך שמירה על זכות קדימה לשניהם לרכישתה במחיר שיציע צד ג', לא מצאתי שמן הראוי להתעלם מהסכמה זו ולהחליט על דרך שונה מהמוסכם ביניהם. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הנני מורה על פירוק השיתוף שבין הצדדים, כדלהלן: 1. פירוק השיתוף בחנות יבוצע בדרך של מכירתה וחלוקת הפדיון בין הצדדים. 2. המכר יבוצע ע"י ב"כ הצדדים, עו"ד מור כהן ועו"ד אייל רוזן. 3. לצורך המכירה מתמנים עוה"ד הנ"ל ככונסי נכסים על החנות. 4. כונסי הנכסים יפעלו במשותף למכירת החנות לצד ג', תוך שמירה על זכות קדימה של שני הצדדים לרכוש את החנות במחיר המוצע ע"י צד ג' או מחיר גבוה ממנו, ע"י התמחרות ביניהם. 5. כונסי הנכסים או כל אחד מהם רשאים לפנות לבית המשפט, עד להשלמת המכירה, בבקשות למתן הוראות. 6. בנסיבותיו המיוחדות של תיק זה ודרך ניהולו ע"י הצדדים - לא עשיתי צו להוצאות. 7. לפנים משורת הדין, לא חייבתי את הצדדים בהוצאות לטובת אוצר המדינה. 8. זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי בבאר-שבע, בתוך 45 יום מהיום. חלוקה בעין