ייפוי כוח חוק המקרקעין

פסק דין השופט א' א' לוי: 1. מבוא המערער, סאלח נאטור (להלן- "המערער"), פנה לבית המשפט המחוזי בחיפה בבקשה למתן פסק דין אשר יכלול הצהרה כי חלקים ממקרקעין הנמצאים בחלקה 9 בגוש 18582 (להלן- "החלקה"), והרשומים על שם משיב 3, יאסין חוסיין (להלן "חוסיין"), הם בבעלותו. בנוסף, ביקש המערער כי בית המשפט יורה לרשם המקרקעין לשנות את המרשם כך שישקף את בעלותו בחלקה. תביעתו של המערער נדחתה, ומכאן הערעור. 2. הרקע העובדתי אלו העובדות אשר מוסכמות על הצדדים - א) באריך 23.4.1988, חתמו משיב 1, שאפע עלי יאסין (להלן "שאפע"), משיב 2, תופיק עלי יאסין (להלן "תופיק"), וכן עכרמה יאסין, על ייפוי כוח בלתי חוזר (להלן-"ייפוי הכוח הראשון"). במסמך זה מונה שחאדה סלמאן סלמאן מאעבלין, להיות שלוחם של החותמים עליו, ומפאת חשיבותו של מסמך זה (שנערך בערבית) לענייננו, אביא להלן חלקים מנוסחו מתורגמים לעברית: "אנו, החתומים מטה...כלנו [כך] תושבי טמרה, והואיל ולכל אחד מאתנו בעלות בשעור 1/6 חלקים בחלקה 9 גוש 18582 ששטחה הכולל 6428 מ"ר והרשומה על שמנו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) והיא לא נמכרה ואין עליה שעבוד או עיקול. והואיל והגענו לידי הסכם עם מר עלי סאלח נאטור...למכור לו את חלקינו הרשומים על שמנו כלומר 1/6 חלקים לכל אחד משלושתנו בחלקה הנ"ל תמורת סך 2000 ש"ח לכל אחד מאתנו כלומר סך 6000 ש"ח לשלושתנו. על כן אנו מאשרים כי מכרנו לנ"ל את החלקים הנ"ל וקיבלנו ממנו את מלוא התמורה וחתימתנו על יפויי כוח זה מהווה אישור והודאה כי התמורה שולמה לנו במלואה...". בהמשך, הוגדרה בייפוי הכוח מטרתו, לאמור: "לשם ביצוע המכר והעברת הזכויות ורישומן ע"ש הקונה עלי סאלח נאטור". ב) חוסיין הינו אחיהם של שאפע ותופיק, ובתאריך 14.10.96, כשמונה שנים וחצי לאחר החתימה על ייפוי-הכוח הראשון, העבירו לו שאפע ותופיק את זכויותיהם בחלקה (להלן - "העסקה השניה"), וחוסיין רשם את הזכויות שהועברו לו אצל רשם המקרקעין. גם בעסקה השניה נחתם ייפוי-כוח (להלן: "ייפוי הכוח השני"), ובו נאמר כי העברת הזכויות נעשית "במתנה, וללא תמורה". 3. טענות בעלי הדין המערער טען בפני בית המשפט המחוזי, כי שאפע ותופיק מכרו לו את המקרקעין בעסקה שהושלמה ביום 23.4.1988 (להלן- "העסקה הראשונה"). כראייה לביצוע העסקה הציג המערער את ייפוי הכוח הראשון, וכן אישור על תשלום מס שבח ומס רכישה. עוד טען המערער, כי מאז ביצוע העסקה הראשונה, הוא מחזיק ומעבד את מחצית החלקה ונוהג בה מנהג בעלים. באשר לעסקה השנייה טען המערער, כי זו נגועה בחוסר תום לב, בין היתר משום שנעשתה ללא תמורה. המשיבים התגוננו בשני מישורים. שאפע ותאופיק טענו כי העסקה עם המערער עברה מן העולם, לאחר שהוא לא עמד בתנאי ההסכם, ולא שילם את התמורה המגיעה ממנו. משיבים אלה הוסיפו וטענו, כי המערער מעולם לא החזיק במקרקעין, וממילא גם לא עיבד אותה, ועל כן טענתו כאילו הוא נוהג בה מנהג בעלים, היא טענה שאין לה על מה שתסמוך. באשר לאחיהם חוסיין טענו שאפע ותופיק, כי זה לא ידע כלל על קיומה של עיסקה קודמת עם המערער, והוא קנה את המקרקעין בתמורה ובתום-לב, ובהסתמך על הרישום שהיה קיים אז. באשר לעובדה כי ביפוי הכוח השני נאמר שהעסקה עם חוסיין הייתה ללא תמורה, טענו שאפע ותופיק כי למעשה הצהרה זו אינה מדויקת, הואיל וחוסיין קיבל את המקרקעין במסגרת הסכם חלוקה שנערך בתוך המשפחה. המשיבים הוסיפו וטענו כי דינה של תביעת המערער להידחות גם משום התיישנות ו/או שיהוי בלתי סביר בהגשתה ו/או בשל ויתור על הזכות הנובעת ממנה, וזו מסקנה המתבקשת משתיקתו הממושכת של המערער, והימנעותו במשך שנים רבות מלרשום את הזכויות על שמו. 4. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בית המשפט קבע כי העסקה הראשונה, לאו עסקה היא, שכן העברת הבעלות לא נגמרה ברישום כדרישת סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, ולכן אין המערער הבעלים בקרקע. באשר לעסקה האמורה הוסיפה השופטת המלומדת וקבעה, שכל מה שיכול היה התובע לקבל הייתה "התחייבות לעשות עסקה" כאמור בסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, וביחס להתחייבות שכזאת קבעה השופטת שהיא: "היתה צריכה להינתן בכתב לפי סע' 8 לחוק. ולכן, על התובע להוכיח כי המדובר ב'התחייבות' מצד הנתבעים 1 ו- 2 להעביר לו את המקרקעין אולם גם לצורך כך עליו להציג ראיה המוכיחה כי בידו מסמך בכתב המסכם את ההתחייבות להעברת הבעלות במקרקעין מהנתבעים 1 ו2- אליו...דא עקא, בהצגת יפוי הכוח אין לא [כך] נפקות בעניינו וזאת משום שבעצם נתינתו לעו"ד אל חאג' אין כדי להוכיח כי אכן נעשה בו שימוש. דהיינו, כי עו"ד אל חאג' העביר את המקרקעין הלכה למעשה. בנוסף, אין בכך כדי לעמוד בדרישת הכתב המופיעה בסעיף 8 לחוק". מכל אלה הסיק בית המשפט שהתובע לא הוכיח כי יש לו זכות כלשהי במקרקעין, וגם לא שבידו התחייבות בכתב להעברת הבעלות במקרקעין אליו. לנוכח מסקנה זו נמנע בית המשפט מלדון בטענות ההגנה האחרות של המשיבים, ודחה את התביעה. 5. דיון השאלה המרכזית בה נדרשה הכרעתנו, עוסקת באותה סוגייה יחידה בה דן בית המשפט המחוזי, ובגינה דחה את תביעתו של המערער. ובמלים אחרות, האם נכונה טענת המשיבים לפיה לא עמד המערער בדרישת "המסמך בכתב" הכלולה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, ואשר בלעדיה לא תיכון טענה בדבר "התחייבות לעשות עיסקה". הפסיקה הרבתה לעסוק בשאלת מהותו של אותו "מסמך", ונקבע שהוא צריך לבטא התחייבות לעשות עיסקה, ועליו לכלול תנאים הכרחיים להתקשרות (ע"א 831/79 ראובן וקסלמן ושות' נגד חברת חלק 35 בגוש 6663 בע"מ ואח', פד"י לה(2), 533, 540; ע"א 651/72, פסטרנק נגד חברת יוסף לוי פתח-תקוה בע"מ ואח', פד"י כח(1), 617; וכן ראה ע"א 649/73, קפולסקי נגד גני גולן, פד"י כח(2), 291, 295: "...מפאת רצינותה של העיסקה, צריך המסמך הקונסטיטוטיבי הנדרש להצביע באופן ברור על קיומה של העיסקה, ולא רק לרמוז על קיומה"). בהמשך, פרט כב' השופט עציוני את תנאי העסקה אשר הכרחי שימצאו מקומם באותו מסמך, על מנת להקים את התחייבות: "תנאים אלה כוללים לדעתי דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..., רק מסמך כזה, על כל הפרטים החיוניים הללו, יעלה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ועם ההסדר הרצוי בעסקאות מקרקעין". בע"א 235/75 חסן ערפאת קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1), 800, 803, הוסיף השופט ויתקון נדבך נוסף להלכות בנושא זה: "...נראה לי שתנאים הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה, אין צורך לפרשם בגוף המסמך, כדי שיהיה מסמך שלם ותקף כמשמעו בסעיף 8 לחוק המקרקעין". וכבר נפסק בעניין זה (ע"א 252/78 אליעזר ברון נ' מנדיס טורס בע"מ, פ"ד לג(2), 437, 440) כי יש לקרוא את שתי ההלכות, בעניין קפולסקי ובעניין מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, ביחד. לנוכח האמור, גם מסמך שהוגדר כ"ייפוי-כוח", והעונה על אותם כללים שנקבעו בפסיקה, יכול למלא אחר דרישת "המסמך בכתב" כדי ליצור התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין כדרישת סעיף 8 לחוק, וברוח זו כבר נפסק בעבר (ע"א 309/87, מחמוד עבדול קאדר יחיא נגד עבדולטיף נמר אגבריה, דינים עליון, כרך י"ג, 611; ע"א 380/88, טוקאן נגד אלנששיבי, פד"י מה(5), 410, 423). בקשר עם סוגייה זו נוסיף, כי מלשון סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, הדן ב"הערת אזהרה" אתה למד, כי ההתחייבות שעל פיה ניתן לרשום הערת אזהרה חייבת להיות בכתב, ולעניין זה "אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת, או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית" [ההדגשות אינן במקור, א' א' לוי]. ואם די בהצגת "הרשאה בלתי חוזרת" כדי להוכיח קיומה של עסקה שבגינה מוצדק לרשום הערת אזהרה, נדמה כי מטעמים של הרמוניה חקיקתית אנו נדרשים לומר כי יש להעניק משמעות זהה למונח "עסקה" גם בקשר עם סעיף 8 לחוק. 6. תכליתו של ייפוי הכוח הראשון הייתה אמנם להעביר את הזכויות במקרקעין לשמו של המערער, אך כלולה באותו מסמך גם התחייבות שאין מפורשת ממנה למכירתן של אותן זכויות, וכוונתי לאותם דברים שחלקם כבר ציטטתי, לאמור: "...הואיל והגענו לידי הסכם עם מר עלי סאלח נאטור...למכור לו את חלקינו הרשומים על שמנו כלומר 1/6 חלקים לכל אחד משלושתנו בחלקה הנ"ל תמורת סך 2000 ש"ח לכל אחד מאתנו כלומר סך 6000 ש"ח לשלושתנו. על כן אנו מאשרים כי מכרנו לנ"ל את החלקים הנ"ל וקיבלנו ממנו את מלוא התמורה...ולשם ביצוע המכר... אנו מייפים את כוחו של מר שחאדה סלמאן סלמאן... להיות נציגנו ומיופה כוח מטעמנו ל...העברת ורישום הזכויות בטאבו ע"ש הקונה...". אך לא התחייבות בלבד כלולה בייפוי הכוח, אלא שהוא גם עונה על הדרישה ש"המסמך בכתב" יכלול פרטים חיוניים להקמתה של עסקה. וכך מצאנו בו מענה לשאלות כמו זהות הצדדים לעסקה, זיהוי המקרקעין, טיב העסקה והתמורה. ביחס לזו האחרונה (התמורה) אזכיר, כי גרסתם של שאפע ותופיק לפיה היו רשאים לראות את העסקה עם המערער כבטלה, ולהעביר את הזכויות במקרקעין לחוסיין, התבססה על הטענה שהמערער לא שילם את התמורה. והרי מלשונו של ייפוי הכוח עולה מסקנה שונה, הפוכה, ובכך יש לכאורה כדי לקעקע את הגנתם של המשיבים מן היסוד. אכן, ייפוי הכוח הראשון אינו כולל פרטים באשר לחבות המס שקמה בגין העסקה למי מן הצדדים, ולחלוקת נטל ההוצאות ביניהם. אך הפתרון לכל אלה מוסדר בחוק, והכוונה לסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, ורכישה), תשכ"ג1963-, המטיל את חובת תשלום מס-שבח על מוכר הזכות, ומס רכישה על רוכש הזכות. מכאן המסקנה המתבקשת, שיפוי-הכוח הראשון כולל את הפרטים המהותיים הנדרשים, בעוד שהיתר ניתנים להשלמה מכוח הסדר הקבוע בחוק. כל אלה חייבו את הערכאה הראשונה להגיע למסקנה שיפוי-הכוח הראשון הינו מסמך אשר די בו כדי להוכיח קיומה של "התחייבות לעשות עסקה", כמשמעותה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, ומשהדבר לא נעשה, דינו של הערעור להתקבל. עם זאת, אין באמור עד כה כדי לזכות את המערער בסעדים להם עתר או בסעדים בכלל, הואיל ונותרו עדיין שאלות רבות אשר לא לובנו בבית המשפט המחוזי, וביניהן עניין התמורה ששילם חוסיין (אם שילם) עבור המקרקעין, ואם פעל בתום לב. ההכרעה בשאלות אלו הייתה חיונית, בין היתר, על מנת לפסוק בשאלה איזו משתי העסקאות הנוגדות אותן ביצעו שאפע ותופיק עדיפה, ומשהדבר לא נעשה בערכאה הראשונה, שוב אין מנוס מלהחזיר את הדיון אליה. 7. סיכום אם דעתי תישמע, אני מציע לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולהחזיר את הדיון אליו. הערכאה הראשונה תיתן את דעתה על טענות בעלי הדין וראיותיהם, ותכריע בסוגיות הנוספות הכרוכות בתביעתו של המערער, כאשר נקודת המוצא היא זו שבה עסקתי, לאמור, שהמערער הוכיח קיומה של התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין נושא המחלוקת. אני מוסיף ומציע לחייב את המשיבים 1 ו2- בהוצאות המערער, לרבות שכר טרחת עורך-דין, בסך של 30,000 ש"ח. ש ו פ ט הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט א' א' לוי. מסמכיםמקרקעיןחוק המקרקעיןייפוי כוח