פסק דין השופט י. כהן: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' סגן הנשיא, מר ע' רנד) מיום 16.10.00, לפיו חויבה המערערת לשלם לכל אחת מהמשיבות סך 120,000.- ש"ח, כפיצוי עבור פינוין ממקרקעין המוחזקים על ידן בתחום נמל הקישון בחיפה. 2. פסק הדין שבערעור, הוא פסק דין משלים, שבא בעקבות פסק דין קודם, שניתן עוד בתאריך 11.12.97. בפסק הדין הקודם סקר בית המשפט את השתלשלות הדברים, שהביאה לכך שהמשיבות קיבלו את ההחזקה במבנים ובשטחים שבתחום נמל הקישון, וזאת לאחר שנאלצו לפנות שטחים בהם החזיקו בתחום נמל חיפה המערבי. לאחר שבית המשפט קמא נתן דעתו לראיות שהונחו לפניו ולטענות ב"כ הצדדים, קבע בית המשפט קמא בפסק הדין הקודם, כי "אין מנוס מהמסקנה, שהתובעת נתנה לנתבעות רישיון להחזיק במבנים בשטח נמל הקישון, ללא תמורה, וכל עוד הן תהיינה זקוקות למבנים "לצורך טיפוח הספורט הימי"". נוכח קביעה זאת נדחתה תביעת המערערת לפינוי המשיבות, ונקבע שהמערערת לא הרימה את נטל השכנוע ביחס לטענתה, שהנתבעות מחזיקות שלא כדין במבנים ובשטח שמסביבם. 3. על פסק הדין הקודם, הגישה המערערת ערעור לבית משפט זה (ע"א 4069/98). בערעור אושרה קביעת בית המשפט קמא שהמשיבות הן ברות רשות במבנים, וקיבלו את הרשות להחזיק בהן ללא תמורה, אך להבדיל מקביעת בית המשפט קמא, נקבע בערעור , שאין מדובר ברשות בלתי הדירה, ולעניין זה קבע כב' השופט ש' פינקלמן, שכתב את חוות הדעת העיקרית: "אין לך רשות שאינה ניתנת לביטול. השאלה האחת והיחידה הצריכה הכרעה הינה: התנאים בהם ניתן לבטל את הרשות. הפה שהתיר הוא גם הפה המוסמך לבטל את ההיתר. יכול בתנאי ויכול בלא כל תנאי. סברה היא, גם הדעת אינה סובלת מציאות שבה יהא מעמדו של בר רשות ללא תמורה, חזק כמעמדו של בעלים. כאן יודגש כי רשות זו שהמשיבים טוענים לה, לא נרשמה בספרי המרשם. מאומה לא נרשם שם. תוצאה שהמשיבים מוליכים אליה יוצרת מעין שותפות בין בר הרשות ללא כל תמורה לבין הבעלים של הנכס, לפיה הבעלים נושא בכל החובות ואילו לבר הרשות ללא כל תמורה, עומדות כל הזכויות." בסיפא לפסק הדין, התקבל ערעור המערערת, והוחלט "לקבוע כי הרשות נשוא התביעה בוטלה ולהורות להחזיר את הדיון לבית המשפט קמא על מנת שישמע את המתדיינים ויחליט בשאלת הפיצויים אם בכלל, שהמערערת חייבת בהם למשיבים או מי מהם כתנאי לביצוע הפינוי". ברור הדבר, שבפסק הדין שניתן בערעור לא נקבע שהמשיבים זכאים לפיצוי, וכל שנקבע הוא, שיש תחילה לבחון האם מתקיימת אצל המשיבות זכות לקבל פיצוי, ורק אם קיימת זכות שכזאת, יש לקבוע את סכום הפיצוי. קביעה זאת התבקשה למעשה באופן טבעי מכך שנמצא שאין מדובר ברשות בלתי הדירה, כפי שנקבע בתחילה על ידי כב' בית המשפט קמא. 4. משבא העניין בשנית לשולחנו של כב' בית המשפט קמא, מצא בית המשפט שהמשיבות זכאיות לפיצוי בשל ביטול רשותן להחזיק במבנים ובשטח בו החזיקו, ועוד נקבע, שהפיצוי לכל אחת מהן יעמוד על הסך 120,000.- ₪. על קביעה זאת מערערת המערערת בפנינו, ולטענתה, המשיבות לא השקיעו דבר בבניית המבנים בהם החזיקו ולא שילמו תמורה כלשהי למערערת עבור קבלת הרשות, ועל כן לא היה מקום לחייבה בתשלום הסכומים בהם חויבה. לעומת המערערת גורסות המשיבות, שבדין נקבעה זכותן לקבלת הפיצוי, ובדין נקבע סכום הפיצוי, וזאת משום שבעת פינויין משטח הנמל המערבי בחיפה אל תחום הנמל הקישון, הובטח להן, כי תוכלנה לעשות שימוש במבנים ובשטחים הסמוכים להם כל עוד הדבר יהיה דרוש להן. 5. בפסק הדין של בית המשפט קמא, קבע בית המשפט שאכן, במקרה הרגיל, ההגנה על הסתמכות בר הרשות ישימה רק במקרה בו בר הרשות ביצע השקעות בנכסים שבהחזקתו. ואולם, לדעת בית המשפט קמא אין מדובר בענייננו במקרה רגיל אלא בנסיבות חריגות "שבהן תחילת והמשך החזקתן של הנתבעות במבנים ובשטחים היו פרי יוזמתה ועדודה של התובעת, שאף בנתה בקישון את המבנים הדרושים לניהול פעולות הספורט הימי על ידי הנתבעות". על כן, קבע בית המשפט קמא, שהמשיבות זכאיות לפיצוי "שישקף את ההוצאות הכלליות והנזקים הכלליים שייגרמו להן מחמת הצפיה שנכזבה כתוצאה מביטול הרשות להחזיק במבנים ובשטחים בקישון", ולחילופין, זכותן לפיצוי קמה מחמת שיקולי צדק כלליים. 6. בשלב הנוכחי אין עוד עוררין על כך, שהמשיבות לא השקיעו בבניית המבנים שנמסרו להחזקתן לפני שנים רבות, ולעניין זה קבע כב' בית המשפט קמא (בסעיף 6(ב) לפסק הדין): "נראה כי ב"כ הנתבעות היתה מודעת לכך שמטעם מרשותיה לא הוצגו, למעשה, ראיות של ממש לעניין השקעות (אם נעשו) בקישון. זו, כנראה, הסיבה שהיא נאלצה להרחיק לכת כדי פיתוח קונסטרוקציה עובדתית - משפטית מפותלת, שבסיועה היא קיוותה לשכנע את ביהמ"ש שלמרות העדר ראיות להשקעות שנעשו ע"י מרשותיה בקישון, ראוי בכל זאת לפצותן בגין "השקעות"." כמו כן, אין עוד עוררין שהמשיבות לא שילמו תמורה עבור הרשות שקיבלו להחזיק במבנים ובשטחים הסמוכים להם. נשאלת אפוא השאלה, האם במצב דברים שכזה, ולאחר שנים כה רבות (מאז תחילת שנות ה- 60), בהן נהנו המשיבות מנכסיה של התובעת כברות רשות, מבלי שנשאו בעול כספי כלשהו, יש מקום לבסס את זכותן לפיצויים על כל אחת מהעילות עליהן בסס בית המשפט קמא את זכותן לפיצוי. כמובן, שאם נמצא שזכות המשיבות לקבל פיצוי עבור סיום תקופת הרשות, תשאל השאלה, מה היה הבסיס לקביעת הסכומים שכב' בית המשפט מצא לחייב בהם את המערערת. 7. תחילה אתייחס לקביעה, שהמשיבות זכאיות לפיצוי מהמערערת בשל צפייתן להחזיק במבנים כל עוד הם דרושים להן, שנכזבה. מקובלת עלי טענת ב"כ המערערת, כי הכרת בית המשפט קמא בציפייתן של המשיבות להחזיק במבנים כל עוד הם דרושים להן, עומדת בסתירה לקביעה, שכאמור אין עליה עוד עוררין, שהמערערת הייתה זכאית להביא את הרשות לידי סיום. "זכותו" של בר רשות (שיש חולקים על טיבה), המחזיק בנכס לתקופה שאינה מוגבלת בזמן, כפופה לזכות בעל המקרקעין להביא את הרשות לידי סיום בהודעה סבירה מראש, וממילא אין בר הרשות יכול לפתח צפיה מעבר לצפיה שיוכל להחזיק בנכס כל עוד לא תבוטל רשותו בהודעה סבירה מראש. ברי, שאם לבר הרשות יש השקעות בנכס, יהיה זכאי לפיצוי עבור השקעותיו כתנאי להפסקת הרשות, אך אין זה המקרה שלפנינו. כיוון שלדעתי, צפיית המשיבות הייתה כפופה לזכות המערערת להביא את סיום הרשות שניתנה להן בהודעה סבירה מראש, ממילא אין הן זכאיות לפיצוי עבור צפייתן שנכזבה. האכזבה שנוצרה אצל המשיבות אינה אכזבה שמקורה בקיפוח זכותן שלהן, אלא אכזבה שמקורה בכך שהמערערת, כבעלת הנכס, החליטה לפעול על פי זכותה שלה, ומכיוון שאין חולקים שהמשיבות לא השקיעו בנכסי המערערת, "האכזבה" שנגרמה למשיבות נובעת מכך שהמערערת הביאה לידי סיום מצב מאוד נוח מבחינתן של המשיבות, שנמשך שנים, אך אכזבה זאת אינה ברת פיצוי. 8. אשר לקביעתו החלופית של כב' בית המשפט קמא, לפיה יש בשיקולי הצדק כדי לבסס את פסיקת הפיצוי למשיבות, אף כאן אין אני רואה את הדבר עין בעין עם כב' בית המשפט קמא. בפסק דינו ציין בית המשפט קמא, ויותר מפעם אחת, את החשיבות שהמערערת עצמה ראתה בפיתוח הספורט הימי. כלום, אם נרתמה המערערת לתמוך במשיבות כדי לסייע לפיתוח הספורט הימי, והעמידה לרשות המשיבות שטח ומבנים משך תקופה ארוכה וללא שנתבקשה מהן תמורה, יהיה זה צודק עתה לחייבה לשלם פיצויים למשיבות ? שיקולי הצדק המבססים זכותו של בר רשות לקבל פיצוי, חייבים לקחת בחשבון אף את הצדק של בעל הנכס ולא רק את זה של בר הרשות החייב למצוא מקום אחר לעסוק בו, ועם כל הכבוד, הנני סבור שפסק דינו של כב' בית המשפט קמא לא איזן כראוי בין שיקולי הצדק של הצדדים. בעיקרי הטיעון שהוגשו מטעם המשיבות, כמו גם בטיעונה במהלך הדיון לפנינו, אזכרה ב"כ המשיבות את פסקי הדין שניתנו בע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי, פ"ד ט"ז 2901 וע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד ל"ו (4) 403, אך בצדק טוען ב"כ המערערת כי אין בהם לתמוך בפסיקת פיצויים למשיבות, שכן בשניהם הפיצוי לבר הרשות ניתן עבור השקעותיו בנכס. בהקשר זה אזכיר את דברי כב' הנשיא שמגר בע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד ל"ט (2) 337, בעמ' 342: "לא בכל מקרה בו ניתן רשיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרשיון ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים כפי שיש גם מקרים בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרשיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק." לדעתי, בנסיבות המקרה שלפני, אין הצדק דורש תשלום פיצויים למשיבות, ועל כן, אף שיקולי צדק אינם יכולים לשמש בסיס לחיוב המערערת בתשלום פיצוי למשיבות. משהגעתי למסקנה, שאין מקום לחייב את המערערת לשלם פיצויים למשיבות, לא משום צפייתן שנכזבה ולא משום שיקולי צדק, פטור אני למעשה מלבחון את גובה הסכום שנפסק על ידי בית המשפט קמא. יחד עם זאת אציין, שאם היה עלי לדון בעניין זה, כי אז נוטה הייתי לקבל את טענת ב"כ המערערת, שהמשיבות לא הניחו בפני כב' בית המשפט קמא תשתית ראייתית מתאימה, שיש בה כדי לבסס הסכום שנפסק לזכותן. 10. אשר על כן, הנני סבור שהערעור בדין יסודו, ואציע לחברי לקבוע, שהמשיבות אינן זכאיות לפיצוי מאת המערערת עבור פינוי המבנים והשטחים המוחזקים על ידם בתחום הנמל הקישון, ועליהן לפנות את המבנים והשטחים ללא כל תנאי. עוד הייתי מורה לחייב את המשיבות בתשלום הוצאות המערערת ושכר טרחת עורך דינה בסכום של 6,000.- ₪ בצירוף מע"מ כחוק. י. כהן - שופט השופט ש. ברלינר: 1. לי נראה, שלאור אינטרס ההסתמכות של המשיבות, להמשיך ולהחזיק במבנים שבנמל הקישון "לצורך טיפוח הספורט הימי כל עוד ותהיו זקוקים לו למטרה זו", כאמור במכתבה של המערערת מיום 21.7.63, ובהתחשב בשאר הנסיבות הצריכות לענין לגבי המקרה הספציפי הנדון כאן, לא הוכח שמוצדק בעניננו לבטל את הרשיון שניתן למשיבות להחזיק במבנים, בלא להתנות זאת בתשלום פיצויים. הזכות לפיצויים מוכרת, במקרה כזה, הן על פי הפסיקה והן מן האמור בסעיף 96 של חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 הדן בזיקת הנאה, שהיא הזכות להשתמש במקרקעין בלא זכות להחזיק בהם, והוא קובע: "זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי". אין ספק כי ביטול הרישיון במקרה דנן, יש עימו נזק למשיבות, אשר תצטרכנה לארגן את פעילותן ולמצוא לעצמן בסיס פעולה אחר, בנמל חיפה או ליד חוף הים בחיפה. 2. בע.א. 496/89 אל-קאלאב ואח' נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב, פ"ד מה(4) 443, מתאר כב' השופט מלץ את התפתחות הפסיקה בקשר לביטול הרשיון. בעבר סברו שתמיד ניתן לסלק את בעל הרשיון. אח"כ התגבשה ההלכה החדשה, על יסוד דיני היושר למנוע את סילוק בעל הרשיון כאשר הצדק דורש זאת. בע.א. 515/76 לוי ואח' נ' ויינמן ואח', פ"ד לא(2) 127, הסביר כב' הנשיא שמגר שגם כאשר מדובר ברשות ללא תמורה "אין ללמוד מכך שהרשות נותנת לביטול בכל מקרה ועל אתר. כל רשות ורשות ותנאי ביטולה ואלו תלויים בנסיבות המיוחדות של כל אחת מהן". בע.א. 2386/90 א. בצר נ' צילביץ ואח', פ"ד מו(5) 184, מסביר כב' השופט גולדברג כי יש לקחת בחשבון את השקעת מקבל הרשיון בקרקע; לעיתים יש הצדקה לשלם פיצויים בגין השבחת הקרקע, וכמו כן יש להביא בחשבון את משך התקופה בה החזיק בעל הרשות בקרקע. בסופו של דבר, חל על כך "מבחן הצדק", ובאותו מקרה סבר כב' השופט גולדברג שאין לבטל את הרשיון שכן השקעות בעל הרשות "נעשו בהסתמך (ההדגשה במקור - ש.ב.) על מתן הרישיון לצמיתות, בידיעת הנותן ובעידודו ומתוך הבנה כי יהפכו בעתיד, גם באופן פורמאלי, לרכושם הבלעדי של מקבלי הרשיון". ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151, בעמ' 170, דנה כב' השופטת בייניש בכללים החלים על ביטול רשיון. נאמר שם: "כאשר מתעוררת בפני בית המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרשיון מהמקרקעין עקב כך, על בית המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, ובמידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך: "הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמאלי, אלא גם על פי שיקולים של צדק, לאמור, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולקבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין?" (זלצמן, במאמרה "רישיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב, 24, בעמ' 30).בנסיבות מתאימות, אפשר שבית המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן... במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו..." 3. עולה מהנ"ל, שלאינטרס הציפיה וההסתמכות יש חשיבות בכל מה שנוגע לביטול הרשיון, ולתנאים שבית המשפט יכול לקבוע בקשר לכך, על פי "מבחן הצדק". בעניננו, יש לקחת בחשבון שלא מדובר בבעל מקרקעין שיש לו רק אינטרסים פרטיים משלו, אלא בתאגיד מכח הדין, ברשות הנמלים והרכבות שהיא, במובנים רבים, רשות מרשויותיה של המדינה, הכפופה לדין המינהלי והחייבת לפעול תוך התחשבות באינטרס הציבורי. לרשות הנמלים ולמדינה יש גם אינטרס בקיום פעילות ימית במסגרת תנועות הנוער והמסגרות לחינוך לספורט הימי. הדבר מקדם את הכשרת העתודה הנחוצה לשירות בענפי הימאות השונים ובנמלים. בעניננו, הוברר כי המערערת אינה זקוקה כעת להשתמש במבנים בעצמה. דרישת הפינוי נבעה מחמת מחלוקות שונות בין הצדדים אודות הסכם השכירות שראוי כי ייחתם ביניהם, עם מעברו של נמל הקישון מן המדינה אל רשות הנמלים. תוכניות הפיתוח של המערערת לגבי המבנים והאזור בו הם מצויים בנמל הקישון, טרם הבשילו לשלב מעשי, ושימושן של המשיבות במבנים, אינו מפריע למערערת. יש לקחת בחשבון, שיש גם אינטרס ציבורי-חינוכי בהמשך הפעולה החינוכית של האגודות המשיבות. אני מסופק, איפוא, אם יש כיום הצדקה ענינית לביטול הרישיון, שעה שלא הובהר כי המבנים נחוצים למערערת לצורך הפעלת הנמל והשימוש בו, במידה כזאת ולצורך כזה המצדיק את פינויין של המשיבות מן המבנים. במצב זה הייתי קובע, שביטול הרישיון כדרישת המערערת, מצדיק תשלום פיצויים למשיבות. הערכאה הראשונה העריכה את הסכום הראוי, לסך של 240,000 ש"ח בעבור שתיהן. לי נראה שהערכה זו היא על הצד הגבוה. יחד עם זה, אין היא חורגת מן הסביר במידה כה קיצונית המצדיקה התערבות. 4. לאור האמור, הייתי מציע לדחות את הערעור. ש. ברלינר - שופט השופט י. דר: אני מצטרף לדעתו של חברי, השופט כהן. י. דר - שופט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י. כהן. ערעורמבנה