בר רשות בנכס

פסק דין 1. זוהי תביעה לסילוק ידו של הנתבע מהנכס הידוע כחלקה 52 בגוש 7063 [להלן: "הנכס"], ולהחזרתו של הנכס לתובע שהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעם הנתבע. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע הוא נציגם של המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. מדינת ישראל הינה הבעלים הרשומים של הנכס [נסח רישום מקרקעין צורף נספח א' לת1/]. ב. הקרקע היא מקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל. ג. הנתבע מחזיק בנכס. 3. המחלוקת המשפטית: טענות התובע: א. הנתבע תפס חזקה בנכס ומחזיק בו שלא כדין, ללא רשותו של התובע וללא הסכמתו. ב. כל רשות באם ניתנה מתבטלת בזאת על ידי עצם הגשת כתב התביעה. ג. הנתבע הקים בנכס סככה, ומאחסן במקום בין השאר גרוטאות רכב, וכל זאת ללא קבלת רשותו של התובע וללא הסכמתו, ומעשיו מהווים הסגת גבול במקרקעי המדינה. ד. בתאריך 31.05.95 נמסר לנתבע מכתב התראה שלא נענה, וזכה להתעלמות מוחלטת מהנתבע. ה. הנתבע מחזיק בנכס בלי הסדר חוקי כמתחייב , ומבלי לשלם דמי שימוש כנדרש. טענות הנתבע: א. אביו המנוח של הנתבע החזיק בנכס עשרות שנים, החל משנות השישים, כך שהנתבע היה שותף להחזקה זו של הנכס, ולאחר פטירת אביו המנוח המשיך הנתבע להחזיק בנכס באופן בלעדי. ב. עוד בשנת 1969 רכש אביו המנוח של הנתבע עם שותפים שונים, מהגב' מוקדס חנה מגרש וחדר, הוא הנכס. ג. הנתבע הינו בעל זכויות דיירות מוגנת בנכס ו/או כי הוא בר רשות בנכס. ד. מחדלו של התובע משך עשרות שנים מלדרוש את פינויו של הנתבע ו/או אביו המנוח מהנכס, יצרו מצג בדבר הסכמת התובע לישיבתם בנכס. ה. במידה ויחליט בית המשפט על פינוי הנתבע מהנכס, יטען הנתבע כי יש להתנות את הפינוי בהחזר השקעות שהושקעו במקרקעין ו/או פיצוי בגין אובדן רווחיות לנתבע. 4. המסכת העובדתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: העיד עת1/ מר מיכאל גרשוביץ, אשר נחקר על תצהירו ת1/. העיד עת2/ מר ויקטון לוזון, אשר נחקר על תצהירו ת2/. העיד מר דב בנדל עת3/, אשר נחקר על חוות דעתו ת3/. הוגש פסק דין בית משפט השלום ת"א, ת4/. מטעם הנתבע: העיד עה1/, מר משה פסח, אשר נחקר על תצהירו נ1/. העיד הנתבע, עה2/, מר עופר גולן, אשר נחקר על תצהירו נ2/. העיד מר שחר אליעזר עה3/, אשר נחקר על חוות דעתו נ3/. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את כתבי הטענות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק ואת עדויות הצדדים, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. להלן הנימוקים שהביאוני למסקנתי זו: 6. זכויות במקרקעין: מעיון בנסח. נספח א' לת1/, הוכח לי כי הנכס מהווה מקרקעין מוסדרים כאשר זכויות בעלות התובע בנכס מפורטות בנסח. הנסח אינו מפרט זכות כלשהי לנתבע בנכס נשוא כתב התביעה. "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראייה חותכת לתוכנו". [סעיף 125 לחוק המקרקעין]. 7. האם התובע זכאי לתבוע את סילוק הנתבע? לטענת הנתבע, הנכס נמכר לאביו על ידי פלונית, גברת מוקדס חנה. דוחה אני טענה זו, שכן הנסח אינו מפרט כל זכות שהיא לאותה גברת, ואין אדם יכול להעביר יותר ממה שיש לו. כך קובע סעיף 16 לחוק המקרקעין: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". התובע הוא בעל הנכס כמפורט בנסח אשר צורף [נספח א' לת1/], ולכן אף אם התובע אינו מחזיק בנכס, רשאי הוא לתבוע מכוח זכות הבעלות. רוצה לומר הגדרת סעיף 16 בחוק המקרקעין רחבה דיה בכדי לאפשר לתובע לתבוע את סילוק ידו של הנתבע. כמו כן, הפרשנות הראויה לדידי באשר לסעיף 29 לפקודת הנזיקין היא כי התובע סילוק ידו מכוח בעלותו די לו להוכיח לבית המשפט עובדה זו בלבד, ועל הנתבע הנטל להראות את מקום זכותו להמשיך להחזיק בנכס חרף זכותו הנוגדת של התובע. 8. הסגת גבול: תביעה זו לסילוק ידו של הנתבע מהנכס הינה על פי עילה של הסגת גבול במקרקעין סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כהאי לישנא: "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין...". סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע על מי חלה חובת הראיה: "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין על הנתבע הראייה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". כלומר על התובע להוכיח שהוא הבעלים החוקי, ואז עובר הנטל לנתבע להוכיח שאינו מסיג גבול. בעניין זה ראינו הלכה פסוקה: "...בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קנינו בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה זכות חוקית לישיבתו במקום... מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום או החזיק בו מכח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב הראשון (היינו בכתב בתביעה) את עילת הפינוי כגון הפרת החזקה על ידי הדייר או ביטול הרשיון על ידי בעל הבית..." (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ו - 3 אח', פ"ד לא(3) 455). במקרה שלנו משהוכיח התובע כי הוא הבעלים על פי נסח רישום (נספח א' לת/ 1) עבר נטל הראיה לנתבע. הנתבע טוען כי הוא בר רשות בחלקה ומכאן שעפ"י האמור לעיל היה על התובע להראות כי ביטל את הרשיון. בכתב התביעה ציין זאת במפורש התובע: "כל רשות באם ניתנה מתבטלת בזאת ע"י עצם הגשת התביעה". (סעיף 3.3 לכתב התביעה). כמו כן בידוע שעצם הגשת התביעה כמוה כביטול רשיון: "... כבר ראינו, כי דעת רוב השופטים, היא שרשיון חינם שאינו לזמן קצוב מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון, והגשת תביעה לסילוק יד בוודאי מגלה רצון עז... נראה לי שרצוי במקרה זה... ולקבוע שעצם הגשת התביעה נגד המשיבה כוללת בתוכה גם הודעת ביטול הרשיון..." (ע"א 32/77, אליאסף טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210). ללמדך כי חובת הראיה עדיין מונחת על כתף הנתבע, ועליו להוכיח כי מחזיק הוא בנכס כדין. הנתבע הוסיף וטען כי הוא בר רשות בנכס זה. 9. בר רשות - מבוא: פרופ. נ. זלצמן במאמרה "רשיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב (1995) בע"מ 30 קובעת כי: "רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס... הרשות נעדרת כוונת הקניה של זכות בנכס... אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכן תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: "רשות חוזית"), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית כאקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: "רשות גרידא")...". בנסיבות המקרה דנן אין עסקינן ברשות חוזית כי אם ביצירת רשות מכוחו של השתק. "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס אדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו ליצור רשיון מכללא (Implied License) שלא היה קיים מלכתחילה" (ע"א 496/82 רוזן ואח' נ. סלונים, פ"ד ל"ט (2) 337, וע"א 602/84 ריבוא נ. גל, פ"ד ל"ט (3) 693). וכן הוסיפה פרופ' זלצמן כי: "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל מקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות בדבק בו והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות" . (לעיל פרופ' זלצמן, עמ' 56,57). אולם, אין די בעבירת הזמן לבדה בכדי לקבוע כי משיג גבול הינו בר רשות: "...נראה לי שביטוי חוזר, אולי יותר מלא, להלכה האמורה נמצא בע"א 509/64 הקובע שאין לראות בעבירת הזמן, היא לבדה, ביטוי של הסכמה, אולם אם מצטרפות אליה נסיבות אחרות" (ע"א 793/75, ישראל אקסלרוד נ' מדינת ישראל ואח', פ"מ תשל"ז (ב), 461). סיכומו של דבר: בנסיבות מסויימות, בחלוף זמן רב, תוך שתיקת הבעלים, יכול להיווצר מצב בו מסיג גבול יהפך לבר רשות. 10. האם הנתבע הינו בר רשות? שוכנעתי כי אביו של הנתבע היה בר רשות בנכס, וכי לאחר מותו של אביו, החזיק הנתבע בנכס כבר-רשות. לענייננו, מדובר ברשות חינם, וברשות מסוג זה הלכה היא כי: "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו "הסכם" במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". (ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ. ויקטור ע. כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474). וכן ראינו בע"א 50/77 אליהו מזרחי נ. אלברט אפללו פ"ד ל"א (3) 433 כי: "מסיג גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול לההפך לבר רשות ללא תמורה או בר רשות חינם ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת. (ההדגשות שלי א.ג.). כלומר ניתן לבטל רשיון זה בכל עת, ומשכך עשה התובע בתביעתו - בוטל הרשיון. 11. האם משבוטלה הרשות הנתבע הוא מסיג גבול? א. כך קבע השופט לנדאו בע"א 477/68 הופמן נגד לויטל, פ"ד כ"ג(2) 52. "המערערים השכירו למשיב את המחסן הנדון והלה לא פינה אותו בתום תקופת השכירות, מאותה שעה... הפך המשיב למסיג גבול " ובמקום אחר : הסגת גבול במקרקעין היא מעשה נזיקין נמשך, במובן זה שהיא מתחדשת מיום ליום (עמ' 56) ... וכן בע"א 4202/96 (חי') עוטוב מוחמד נ' מינהל מקרקעי ישראל דינים מחוזי כ"ו (6) 568, קובע כבוד הנשיא סלוצקי פה אחד כי עוולת הסגת הגבול הינה עוולה מתמשכת ומתרחשת גם כתוצאה מהתמשכותה של חזקה שלא כדין בקרקע..." ומכאן נלמד קל וחומר, מה במקום שהיתה שכירות כדין, מרגע שהסתיימה ולא פונה הנכס, מדובר בהסגת גבול, קל וחומר במקרה שלפנינו בו מדובר, אם בכלל, ברשיון מכללא שברגע שזה מבוטל הרי שמדובר בהסגת גבול. ב. באשר לטענה בדבר רשות בלתי הדירה: בעניין זה כבר פסקה כבוד השופטת בן פורת: "כאשר ברשות עסקינן, קל וחומר (כנטען) ברשות לא הדירה למשך תקופה בלתי מוגבלת יש לדקדק במילוי כל התנאים ועל הטוען להמשך קיומה של הרשות רובץ נטל ההוכחה שתנאים אלה אמנם נתמלאו". (ע"א 496/82 רוזן ואח' נ. סלונים ואח', פ"ד ל"ט (2) 337). הנטל להוכיח שניתנה רשות מעין זו מונח על כתפי הנתבע והוא לא עמד בנטל זה מה גם שאין זה סביר בלשון המעטה, כי נותן רשות בלתי הדירה יעשה זאת- חינם אין כסף. משלא עמד בנטל טענתו נדחית. 12. באשר לטענה כי הנתבע הינו דייר מוגן: על אף שקיבלתי את גירסת הנתבע כי אביו התיישב בנכס עוד בשנת 1969, הרי שאינו עומד בתנאי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב - 1972. אביו של הנתבע נכנס לנכס לאחר שנת 1968, ולא הובאה בפני כל ראייה כי שילם הוא או מי מטעמו דמי מפתח כלשהם, על כן הנתבע אינו דייר מוגן בנכס. מן המקובץ עולה כי דין טענה זו להידחות. 13. דמי שימוש ראויים: טוען ב"כ התובע כי על הנתבע לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים. להוכחת הסכום, הגיש הוא את חוות הדעת ת3/ , בה אמד המומחה את דמי השכירות הראויים בסך של 19,310 ש"ח. במהלך חקירתו הנגדית של המומחה, הוברר לי כי הלה אמד את דמי השכירות הראויים לא ע"י כך שביקר בנכס, אלא ממסמכים והסברים שניתנו לו ע"י עת1/ . כך העיד המומחה: "לא נכנסתי לתוך השטח" (פרוטוקול עמ' 12). אם כי לא עשה כן מתוך אהבה רבה: "היה קושי קל לזהות את השטח זיהוי חד ערכי ושאני אומר זאת בשבילי, הכוונה שאני דורך ברגליי על ארבע או שש או שמונה פינות של גבול המגרש. אני לא אוהב לתת שמאות אם אני לא דורך בשטח" (פרוטוקול עמ' 12). אין אני מקבל חוות דעת זו, שכן כאמור לא ביקר המומחה בנכס נשוא תביעה זו, ומשלא הוכח לי סכום דמי השימוש הראויים, דוחה אני את התביעה לדמי שימוש ראויים. 14. החזר השקעות הנתבע בנכס: א. ב"כ הנתבע טוען כי על התובע להחזיר את השקעותיו של הנתבע בנכס באם יפונה מהנכס. להוכחת טענתו זו, צירף ב"כ הנתבע את חוות דעת מומחה נ3/, בה אמד המומחה את השומה בסך של -. 76,000 דולר ארה"ב. ב. לטעמי, לאור נסיבות המקרה, מאחר וכאמור אביו של הנתבע היה בר רשות בנכס ולאחר מותו החזיק הנתבע כבר רשות בנכס, מהראוי להתנות את ביטול הרשיון בפיצוי כספי שכן הוכח לי כי הנתבע ואביו בנו ונטעו בנכס ללא מחאה מצד התובע. ג. מעיון מעמיק וקפדני בחוות הדעת, אין בידי לקבל את סכום השומה, שכן חוות הדעת נ3/ לא פירטה סכומים בעבור כל מבנה או נטוע לחוד, כי אם פירט המומחה בחוות דעתו את המצוי בנכס, ובסוף חוות דעתו קבע ללא כל הסבר את השומה על סך של -. 76,000 דולר ארה"ב. בהיעדר הפירוט הנ"ל, נראה לי כי סכום הפיצוי ההולם בגין השקעות הנתבע בנכס, אינו עולה על -. 60,000 ש"ח. 15. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבע לסלק ידו מהנכס הידוע כחלקה 52 בגוש 7063, ולהחזירו לתובע כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמו בכפוף לכך שהתובע ישלם לנתבע סך של -. 60,000 ש"ח עם הפינוי והחזרת החזקה. אני מעכב את ביצוע הפינוי עד ליום 1.7.2001, על מנת לאפשר לנתבע להתארגן. ב. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ, בסך כולל של 10,000 ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. בר רשות