פסק דין 1. בפני שני תיקים שאוחדו להם יחדיו, בת.א. 31136/95, מבקש התובע, יצחק לופשטיין לחייב את נתבע 1 אברהם שועלי לבצע תיקונים בבניין ברחוב הקישון 59 תל אביב, הידוע כנכס בגוש 7084, חלקה 245 [להלן: "הבניין"], ובתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 750.- ש"ח מיום 17.11.94 ועד אשר יבוצעו התיקונים שיאפשרו חזרת התובע לדירה. בכתב התביעה המתוקן שהוגש בתאריך 22.4.99, דמי השכירות הראויים לא נתבקשו. בת.א. 77965/98 התביעה היא לפינוי וסילוק ידו של הנתבע, התובע בת.א. 31136/95 [להלן: "לופשטיין"] מהדירה בקומת הקרקע של הבניין [להלן: "הדירה"], ולהחזרתה לתובע, הנתבע 1 בת.א. 31136/95 [להלן: "שועלי"], כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעם לופשטיין. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. לופשטיין הינו דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב 1972- [להלן: "החוק"]. ב. שועלי הינו הבעלים של 5/6 מהבניין. ג. נתבעת 2 נפטרה ביום 08.05.97 [ צו ירושה צורף כנספח ב' לת1/]. ד. הנתבעים 3 - 4 הינם דיירים מוגנים בבניין. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוניו של לופשטיין: א. בקיץ 1994 או בסמוך לו, ביצע שועלי עבודות בניה שונות בבניין, וכתוצאה מכך מיד עם הגשם הראשון בתחילת נובמבר 94, הוצפה הדירה ולא ניתן היה להמשיך להתגורר בה. ב. לופשטיין שלח מספר מכתבי דרישה לתיקון הבניין, אבל שועלי לא נענה לדרישה זו. ג. שועלי טען כי נתבעים 3 ו 4 אינם מאפשרים לו לתקן את הבניין. לשם בירורה של טענה זו, צורפו נתבעים 3 ו - 4 לכתב התביעה המתוקן. לעניין תביעת הפינוי: א. לופשטיין עזב את הדירה בעל כורחו מחמת אי יכולתו להמשיך ולהתגורר בדירה שכן מים דלפו לדירה. ב. מיד לכשתוכשר הדירה למגורים יחזור אליה לופשטיין, ועד אז חייב שועלי לשלם לו דמי שכירות ראויים. ג. לופשטיין שלח המחאות בגין דמי השכירות לשועלי, אך שועלי החזיר את ההמחאות. בנסיבות אלו לופשטיין אינו צריך לשוב ולשלוח המחאות עד אשר שועלי יתרצה לקבל אותן. כמו כן "הקפיץ" שועלי את דמי השכירות מ - 17 ש"ח לחודש ל - 200 ש"ח לחודש. ד. לחילופין, לופשטיין עותר לסעד מן הצדק בתביעת הפינוי כנגדו. טיעוניו של שועלי: א. בעקבות מכתבי לופשטיין, הודיע שועלי באמצעות בא כוחו, כי מוכן הוא לבוא בליווי בעל מקצוע לראות את "הנזקים" המוכחשים לכשעצמם, תוך תיאום מוקדם עם לופשטיין, אלא שהודעתו לא זכתה למענה כלשהו. ב. לופשטיין מלכתחילה לא התגורר בדירה, אלא לזמן קצר ביותר, וטענתו בדבר שכירות דירה חלופית הינה ניסיון לעשות עושר ולא במשפט. לעניין תביעת הפינוי: א. לופשטיין הפסיק את מגוריו בדירה בסוף שנת 1994 או בתחילת שנת 1995, נטש את הדירה, ועבר עם בני משפחתו לגור בדירה אחרת בעיר אזור. ב. מצב הדירה אינו מונע מגורים, וטענות אלו הינן כסות מלאכותית לכוונותיו האמיתיות של לופשטיין שלא לגור בדירה. ג. לופשטיין איננו משלם דמי שכירות החל מחודש ינואר 1994 ועד היום, דבר המהווה עילה לפינוי בהתאם לסעיף 131[1] לחוק. 4. המסכת הדיונית: א. כבוד השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה. ביום 30.12.96 בהסכמת הצדדים, החליט כבוד השופט קרניאלי כי בת.א. 31136/95 ישמע בבית דין לשכירות. בתאריך 09.11.97 החלפתי את כבוד השופט קרניאלי כשופט בתיק זה. ב. מינוי מומחה: ביום 20.1.98 מיניתי את מר צבי רון, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין לשמש כמומחה מטעם בית משפט בתיק זה, לעניינים הבאים: 1. האם קיימת חדירת מים לדירה? 2. המלצות לתיקון ועלותן. ביום 1.4.98 הגיש המומחה את חוות דעתו. ביום 4.9.2000 הוגשה לבית משפט חוות דעת משלימה לבדיקת השלמת ביצוע התיקונים ע"י שועלי. ג. נתבעים 3,4 צורפו כנתבעים לתביעה בתיק 31136/95 מאחר ולטענת שועלי, יש לבצע את התיקון מדירותיהם. ד. צו עשה: בהתאם לבקשת לופשטיין ניתן ביום 22.9.99 צו עשה בו חויב שועלי, לבצע עבודות תיקונים בבניין בהתאם לחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, ובפיקוחו. בעת מתן הצו כאמור לעיל, קבעתי כי העבודות יבוצעו תוך 45 מיום מתן הצו. בבש"א 109814/00 קבעתי ביום 30.04.20000 כדלקמן: "בהחלטתי מיום 22.09.99 חייבתי את אברהם שועלי לבצע עבודות תיקונים בבית נשוא כתב התביעה בהתאם לחוות דעת של מהנדס צבי רון ופיקוחו. קבעתי 45 יום לביצוע התיקונים ואישור ביצועם על ידי מר צבי רון. יתכן ויש ממש בטענת המשיב כי ביצע את התיקונים, אך יחד עם זאת המשיב לא עמד בהחלטתי אשר לפיה יש לאשר את ביצוע התיקונים על ידי מר צבי רון ... אשר על כן, אני מחייב את הנתבע להמציא אישור לביהמ"ש מטעם המהנדס צבי רון לא יאוחר מאשר עד ליום 05.07.00, אשר בו יקבע האם בוצעו התיקונים בהתאם לחוו"ד של המהנדס. [פרוטוקול עמ' 23]. ה. בזיון בית המשפט: שועלי לא מילא אחר קביעתי לבצע את התיקונים וביום 11.10.2000 הוגשה בש"א 128299/00 בהליך בזיון בימ"ש, בה קבעתי כדלקמן: "לא שוכנעתי כי לא ניתן היה לבצע את הדרוש לביצוע על מנת למלא על החלטתי, אשר ניתנה כאמור בהסכמת המשיב וב"כ. המשיב מנסה להסתתר מאחורי הטענה כי לא ניתן לבצע את התיקון, אך אין בטענתו כל ממש. הדייר אשר לטענתו אינו מאפשר ביצוע תיקון צורף כנתבע לכתב תביעה זה, וניתן היה לעשות צעדים רבים ושונים על מנת לבצע את החלטתי, אך מר שועלי לא עשה כן ועם מעשהו של מר שועלי יש משום הפרת צו של בית המשפט וביזוי צו שניתן על ידי בית משפט". [פרוטוקול עמ' 7]. ביום 24.02.01 השלים מומחה בית המשפט את חוות דעתו, בה אישר כי "בוצעו בדירה עבודות שיפוץ נרחבות", ופרט אותן, וכן קבע כי נכון ליום השלמת חוות דעתו, הדירה ראויה למגורים. על כן השאלה העומדת בפנינו בת.א. 31136/95, הינה גובה הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שעל שועלי לשלם ללופשטיין בלבד. ג. בתיק נשמעו ראיות העיד מר יצחק לופשטיין, אשר נחקר על תצהירו נ1/. הוגשו המחאות שנפדו נ2/, והמחאות שהוחזרו נ3/. העיד מר אברהם שועלי, אשר נחקר על תצהירו ת1/. הוגשה המחאה ת2/. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את החומר המצוי בתיק, שמעתי את עדויות הצדדים, ונתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנות הבאות: א. על שועלי לשלם ללופשטיין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. ב. אין לחייב את נתבעים 3,4 בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. ג. דין תביעת הפינוי להדחות. להלן נימוקי למסקנות אלו: 6. ת.א. 31136/95 תיקוני הדירה הושלמו כאמור בחוות דעתו המשלימה של המומחה מטעם בית המשפט ובסיכומיו של ב"כ לופשטיין, הסעד האופרטיבי שנותר בתיק זה הוא הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. שקלתי את גובה הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בהתחשב בכך שמספר הישיבות בתיק היה רב עד מאוד, הוגשו חוות דעת מומחה, ולופשטיין נזקק פעמיים להליכים לפי פקודת בזיון בית המשפט כנגד שועלי על מנת שזה ישלים את התיקונים, והדירה תוכל לשמש למגוריו. לפיכך קובע אני כי הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שעל שועלי לשלם ללופשטיין יהיו בסך של 20,000.- ש"ח. ת.א. 77965/98 7. נטישה: א. עילה זו איננה מוזכרת במפורש בחוק הגנת הדייר, אולם ההלכה הפסוקה קבעה כי יש לחייב את הדייר בפינוי כאשר הוא נוטש את דירתו: "עילת הנטישה הוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הראציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על הדיירים כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בתי העסק שלהם כל עוד הם עומדים בדרישות שנקבעו בחוק. ראציונל זה מחייב כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש את המושכר עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר כך שיש לו קורת גג או לחילופין מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק". [ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים נ' נוסייבה פ"ד מו(5) 758, בעמ' 765 (להלן: "פס"ד נוסייבה")]. ב. נטל השכנוע: נטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה מוטל על שכם בעל הבית מתחילת הדיון ועד סופו, ועליו להוכיח ולשכנע את בית המשפט, כי הדייר נטש את הדירה לחלוטין על מנת שלא לשוב אליו עוד [ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין - גינוסר עמ' 115 להלן: "בר אופיר"]. בעל הבית הטוען כי הדייר נטש את הדירה חייב להוכיח שני יסודות מצטברים: 1. יסוד עובדתי ופיזי: הדייר עזב את הדירה. 2. היסוד נפשי: העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל הדירה. כוונת הדייר לשוב אל הדירה מורכבת משני יסודות מצטברים - הרצון לחזור והסיכוי הממשי לכך. רוצה לומר: אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור לחנות ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים (פס"ד נוסייבה, שם, עמ' 767). על מנת לקבוע התגבשות עילת נטישה כנגד דייר על בית המשפט להיות משוכנע שאותו דייר לא רק שנטש פיזית את הדירה, אלא גם ובעיקר שהוא נוטש אותו נפשית כמקום מגוריו. השאלה היא מה סוג הכוונה הדרושה כדי שלא תהיה נטישה היא שאלה של חוק ולא של עובדה להבדיל מהשאלה האם אכן היתה כוונה כזאת (ע"א [ת"א] 737/79 עזריהו נגד חג'ג', פ"ד תש"מ(ב) 344). ג. מן הכלל אל הפרט: הוכח לי כי היסוד העובדתי פיזי מתקיים לענייננו, כך העיד לופשטיין: "אני מאשר כי בערך 7 שנים אני לא גר ברחוב הקישון בדירה נשוא כתב התביעה כי לא היתה ראוייה למגורים [פרוטוקול עמ' 8 מיום 15.07.01]. מנגד, לא הוכח לי כי מתקיים לענייננו היסוד הנפשי,שאין בכוונת הדייר לחזור לדירה שכן שוכנעתי כי היסוד העובדתי של אי-מגורים בדירה התקיים אך ורק משום שהדירה לא היתה ראוייה למגורים עד יום 24.02.01. הוכח לי מעדותו של לופשטיין, כי הוא מתכוון לחזור לדירה ברגע שתהיה ראויה למגורים, כך כתב ב"כ של לופשטיין 13 יום לפני הגשת התביעה בת"א 77965/98: "כפי שסיכמנו, מרשך יתקן את הדירה לפי חוות הדעת של המהנדס רון על מנת שתוכשר למגורים, ואז יחזרו מרשי ומשפחתו לגור בדירה" [נספח י לת1/]. בדיון שהתקיים ביום 15.02.01 [קרי 9 ימים לפני מתן חוות דעת המשלימה] העיד לופשטיין; "ש. מתי אתה עבור לגור חזרה? ת. בהקדם". נתתי אמון בדבריו, ושוכנעתי כי לופשטיין מתכוון לחזור לדירה, לאחר 7 שנים שהדירה לא היתה ראוייה למגורי אדם. על כן דוחה אני עילת פינוי זו כנגד לופשטיין. 8. אי תשלום דמי שכירות: א. סעיף 131[1] לחוק קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: (1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". ב. כללי: דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם המנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים, עילת הפינוי תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. אין די לעניין זה בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות. [ד. בר אופיר לעיל עמ' 9; וכן ראה גם ע"א 582/81 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד ט"ז, 1320]. בידוע הוא כי: "מדברים אלה מתבקשת המסקנה כי כאשר בעל הבית מסרב לקבל דמי שכירות, במשך תקופה ארוכה, אין הוא יכול לבוא לדייר בטענה על שאיננו משלם את שכר הדירה. הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך שיבוא כתוצאהישרה ממחדלו של הדייר ולא עקב סירובו של בעל הבית. בוודאי שבעל הבית איננו רשאי לאחוז בתחבולות ובתכסיסים, בכדי להכשיל את הדייר ולמנוע ממנו לשלם את דמי השכירות כסדרם, ואם אמנם ילך בעל הבית בדרך של הכשלה מכוונת מראש, הוא לא יכול ליצור על פיה עילת פינוי". [עיין גם בע"א 388/64 פ"ד י"ט[1] 281, ע"א 54/50 פ"ד ו', עמ' 775]. ג. מן הכלל אל הפרט: ב"כ של שועלי טוען כי לופשטיין לא שילם דמי שכירות החל מחודש ינואר 1994 ועד היום, אם כי בסעיף 4 לכתב תביעתו פרט הוא כי בשנים 1994 ועד 1996, החזיר שועלי את המחאות הדואר ששלח לופשטיין, שכן לדידו מדובר בסכומים מגוחכים. אין בידי לקבל טענה זו, שכן אם לדידו של שועלי סכומים אלו אינם נכונים, עליו היה לפנות לבית הדין לשכירות על מנת לקבוע את דמי השכירות, משלא עשה כן אין לו להלין אלא על עצמו. אי גביית ההמחאות מצד שועלי, במשך שנתיים מהווה ניתוק התשלום על ידי בעל הבית, ובמצב עובדתי זה על שועלי היה לחדש את גביית דמי השכירות. ב"כ של שועלי, אכן עשה כן ודרש מלופשטיין דמי שכירות במכתב מיום 14.07.98 [נספח ט' לת1/]. התביעה הוגשה ביום 27.07.98, קרי 13 יום לאחר הדרישה, ואין בפרק זמן זה כדי לגבש עילת פינוי כנגד לופשטיין בגין אי תשלום דמי שכירות. מן המקובץ עולה כי לא התגבשה עילת פינוי לפני סעיף 131[1] מהדירה כנגד לופשטיין בגין אי תשלום דמי שכירות. 9. סיכום: שתי עילות הפינוי כנגד לופשטיין בגין נטישת הדירה ואי תשלום דמי שכירות לא הוכחו, ועל כן אני דוחה את התביעה בת.א. 77965/98. על שועלי לשלם ללופשטיין הוצאות משפט ושכ"ט בסך 7,000.- ש"ח עבור תיק זה, 10. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה לפינוי הדירה. ב. אני מחייב את אברהם שועלי לשלם ליצחק לופשטיין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 27,000 ש"ח, בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ג. אני דוחה את התביעה להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד כנגד נתבעים 3,4. שכירותדמי שכירות