פסק דין 1. התובע הינו בעלים של חנות בשטח 50 מ"ר, חנות מספר 8 הנמצאת במפלס התחתון של מרכז קניות הקרוי קניון "K" (להלן: "הקניון") ברחוב נורדאו באשדוד והידועה כגוש 2061 חלקות 30 - 31. הקניון הנ"ל נבנה על ידי קבלן בשם "חברת צבי ובניו בע"מ" (להלן: "חברת צבי"). החנות נרכשה תחילה בשנת 1974 על ידי כהן אברהם ורוחמה מחברת צבי. כעבור כשנתיים מכרו בני הזוג כהן את החנות לאדם בשם אבו יעקב, אשר ביום 4/9/78 מכר את זכויותיו בחנות לגב' מטילדה אלפרין. חברת צבי לא עמדה בהתחייבותיותיה ולפיכך נכנסה להליכי פירוק ובית משפט מינה לה מפרק עוד בטרם השלימה את פרוייקט בניית הקניון. במסגרת הליכי פירוק שהתקיימו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, גובש הסדר נושים אשר אושר על ידי בית המשפט, ביום 16/7/89, לפיו נמכרו הזכויות בקניון לחברה בשם "מרכז העיר (אשדוד) ק.א. בע"מ", היא הנתבעת. כשנתיים מאוחר יותר, ביום 6/6/91, קנה התובע מהגברת אלפרין מחצית מזכויותיה בחנות בתמורה לסך של 25,000 דולר. כעבור כשנתיים, ביום 1/4/93, נערך חוזה שני בין התובע לבין הגברת אלפרין, כאשר באותה עת רכש התובע מהגברת אלפרין את מחצית החנות השניה, כך שכל הזכויות בחנות נמצאו בבעלותו. מחיר הרכישה על פי החוזה השני היה 25,000 דולר, כאשר סה"כ שילם התובע בתמורה לרכישת הזכויות בחנות סך של 50,000 דולר. יש להדגיש, כי התובע רכש את הזכויות בחנות לאחר שנערכה ההתקשרות עם הנתבעת ביודעו כי זו נכנסה בנעלי החברה שירדה מנכסיה וכי בכוונתה להשלים את הקניון ולהביאו למצב תפעולי. 2. בתביעתו טען התובע, כי הנתבעת, אשר רכשה כאמור את הזכויות בקניון והתחייבה להשלים את בניית הקניון על מנת שניתן יהיה להפעילו, ביצעה פעולות בנייה בשטחים המשותפים לבעלי הזכויות בחנויות שלא כדין, ללא היתר בניה, תוך פגיעה קניינית ישירה בזכויותיו, כמו גם עשתה שינויים תכנוניים בקניון, באופן שגרם לירידת ערכה של החנות. עוד טוען התובע, כי טרם קיבל מסירה של החנות, דבר הגורם לו להפסדים. בנסיבות אלו, עתר הוא תחילה לצו מניעה אשר יאסור על הנתבעת את המשך פעולות הבניה ברכוש המשותף, וכן עתר הוא לפיצוי כספי אשר יהא בו כדי לשקף את הפגיעה בקנינו אותה גרמה הנתבעת כתוצאה מפעולות בניה שונות שביצעה. 3. עם חלוף הזמן, הצטמצמה המחלוקת בתיק זה. הגם שבתחילת הדרך ביצעה הנתבעת פעולות בנייה ברכוש המשותף ללא היתר כדין מהרשויות המוסמכות, הרי שביום 5/11/98 ניתן היתר כדין לבנייה שביצעה הנתבעת בקניון, כך שכיום כל הבניה הקיימת מעוגנת בהיתרי בנייה כדין. אין גם מחלוקת בין הצדדים, כי עם קבלת הזכויות בקניון, ביצעה הנתבעת בנייה ברכוש המשותף, בין היתר בדרך של צמצום שטחי המסדרונות ושטחי המעבר לציבור. 4. נותרנו אם כן לדון בשאלות, האם בניית הנתבעת ברכוש המשותף כמו גם השינויים התכנוניים שבוצעו בקניון פגעו בזכות הקנינית של התובע באופן המקים לו עילה לסעד של פיצוי כספי, או שמא ויתר הוא על זכותו זו בעת רכישת החנות, וכן האם האיחור במסירת החנות מקנה לתובע סעד של פיצוי. 5. מאחר ועיקרן של שאלות אלו נוגע למסמכים וכן להיבטים משפטיים, הסכימו הצדדים לסכם את טענותיהם על הכתב מבלי לחקור את העדים מטעמם. 6. לפיכך, על בסיס טיעוני הצדדים וסיכומי טענותיהם, כמו גם תצהירי הצדדים, חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט - המהנדס ושמאי מקרקעין, אשר שם את ירידת ערך החנות והתייחס לשווי דמי שכירות ראויים לחנות, וכן תשובות לשאלות ההבהרה שנשלחו אל המומחה והמסמכים שהוצגו בפני, יש להכריע בתיק זה. אין מחלוקת כי חוות דעת המומחה מטעם התובע אשר הוגשה בתמיכה לתביעה, איננה יכולה לשמש כראיה בתיק זה, מאחר ומומחה בית המשפט מונה בהסכמה וחוות דעתו היא זו המחייבת את בית המשפט. הבניה ברכוש המשותף 7. נדמה כי אם בתחילת הדרך עיקר טענותיו של התובע הושתתו על העובדה, כי הנתבעת ביצעה עבודות בניה בקניון בשטחים משותפים, ללא היתר כדין ובכך פגעה בזכויותיו הקניניות, הרי שכיום משקיבלה הנתבעת היתר בניה לכל הבניה שביצעה בקניון מתערערות טענות התובע. עדיין נשאלת השאלה, האם הבניה שביצעה הנתבעת בשטחי הקניון המוגדרים כשטחים ציבוריים, יש בה כדי לפגוע בזכויותיו הקניניות של התובע. עיון במסמכים שהוצגו בפני מלמד כי עוד בתחילת הפרוייקט כאשר נכרת ההסכם הראשון בין בני הזוג כהן (להלן: "כהן) ובין חברת צבי, נקבע במסגרת סעיפים 9 ו- 14 (ב) כי לקבלן יהיה מותר לבצע שינויים בבניית השטחים הציבוריים לפי שיקול דעתו: "מוסכם בזאת כי על אף כל הפרטים הניתנים בתוכניות ובתשריט הנזכרים בסעיף זה או בכל מקום אחר בחוזה זה, רשאי המוכר לשנות את תכנון האגף המסחרי ואת יעודם של חלקים שונים של חלקי פרוייקט אלה לפי שיקול דעתו הבלעדי מבלי שהקונה יוכל לבוא בתביעה או טענה איזושהי כלפי המוכר בקשר לכך, בתנאי שישמר אופיו המסחרי של האגף המסחרי ומבלי לפגוע בזכותו של הקונה בקניית הממכר עצמו". "הקונה מאשר בזה כי ידוע לו כי בפרוייקט יבנו, בנוסף לממכר, גם: מלון, ו/או מלון דירות, דירות ו/או מרכז תיירות, חנויות, משרדים, אולמות, מחסנים, בתי קפה, מגרשי חניה, מגרשי חניה תת קרקעיים ו/או מבנים אחרים כלשהם (להלן: "המבנים"), והקונה מסכים לכך שמבנים כאלה יבנו בהתאם לשיקול דעתו של המוכר והוא מתחייב ומצהיר כי לא יתנגד ולא יפריע בכל צורה ואופן שהם לבנייה האמורה". בנוסף לכך, סעיף 14 ד' להסכם שבין הרוכשים לבין חברת צבי קבע במפורש, כי הקבלן יהא זכאי להצמיד חלקים מהרכוש המשותף ולבנות על חלקים אלו לפי שיקול דעתו: "הרשות בידי המוכר להצמיד חלקים מהמגרש ו/או מבניין ו/או קירותיו ו/או מרתפיו ו/או גגות הבניין ו/או כל מפלס ממפלסיו ליחידה ו/או ליחידות כפי שימצא לנכון ולבנות על החלקים המוצמדים בכל זמן שהוא". אין ספק, כי בהוראות אלו מסרו הרוכשים מראש את הסכמתם לעשיית שינויים בשטחים הציבוריים, שינויים שיעשו במהלך העניינים על ידי הקבלן. מאוחר יותר, במסגרת סעיף 4 להסדר הנושים שגובש באישור בית המשפט ביום 16/7/98, בין כונס הנכסים לבין הנתבעת, הסכימו בעלי החנויות בקניון שהנתבעת תהיה רשאית לבנות בשטחים הציבוריים לפי שיקול דעתה: "הקונה (הנתבעת - הבהרה שלי - ר.ב.) מצהיר כי לו הידע המקצועי והאמצעים הכספיים להשלים בניית הפרוייקט כפי שתוכנן או בשינויים כפי שימצא לנכון. בכל מקרה הקונה יהיה רשאי לשנות את תוכנית בניין העיר המתייחסת לפרוייקט ותוכנית הפרוייקט כפי שתוכנן במקורו, לאחר שיקבל את האישורים לכך מהרשויות המוסמכות". כמו כן, במסגרת סעיף 3 להסדר הנושים הסכימו בעלי החנויות בפרוייקט שיותר לקבלן לבצע שינויים בבניה, וזאת לפי שיקול דעתו הבלעדי ותוך מתן חופש פעולה גמור: "הרוכשים מאשרים כי ידוע להם כי הקונה עשוי לבקש שינויים בת.ב.ע. המתייחסת לפרוייקט וכן בתוכנית המקורית של הבנייה לשם המשך בניית הפרוייקט וגם/או הרשויות לתכנון ובנייה עשויות לדרוש שינויים כאלה והינם מתחייבים שלא להפריע ו/או להתנגד באופן כלשהו לשינויים הללו וכן יאפשרו השלמת הבנייה בפרוייקט (עם כל אי הנוחות הכרוכה בכך)". בסעיף 10 (ב) מיום 6/6/91, במסגרתו רכש התובע מחצית מזכויות הבעלות בחנות מהגברת אלפרין, התחייב התובע להצטרף לכל הסדר נושים או הסדר אחר שהמוכרת הצטרפה אליו. מכאן נובע המובן מאליו, כי התובע נטל על עצמו את כל התחייבויות הרוכשים המקוריים אשר גובשו בהסכמי הרכישה והסדר הנושים שגובש, ובכך נתן את הסכמתו לעריכת שינויים בפרוייקט תוך ידיעה מלאה על זכויותיה של הנתבעת בעיצוב ושינוי הפרוייקט לעומת התוכניות המקוריות , ולא יכולות להתקבל טענותיו בדבר שינויים שנעשו בבנייה על ידי הנתבעת משביצעה עבודות בנייה בחלקן תוך פגיעה ברכוש המשותף. 8. מכל הטעמים הנ"ל נדמה, כי אין התובע זכאי לסעד של צו מניעה כנגד הנתבעת ובאת כוחו ברוב תבונתה נסוגה מטענה זו בשלב הגשת הסיכומים. יחד עם זאת, עמד התובע על טענתו, כי יש בבניה שביצעה הנתבעת ברכוש המשותף כדי לגרום לירידת ערך של החנות שבבעלותו. 9. אלא שכאמור משניתנה לנתבעת הזכות לערוך שינויים בתוכניות המקוריות של הקניון, ולבנות גם בשטחים הציבוריים, אין זכאי לכאורה התובע להשמיע דבריו. אמרתי לכאורה, מאחר ועדיין מחובתי לבחון עד כמה הבניה בשטחים הציבוריים יש בה כדי לגרום לירידת ערך של חנות התובע, שכן לנתבעת ניתנה הזכות לשנות את תוכניות הבניה ולבנות בשטחים ציבוריים, אך לא לפגוע בזכויות קניניות של הדיירים, באופן הפוגע בערך נכסיהם, שמא יש בכך ממכר מטעה. שאלה זו כאמור תבחן תוך איזון נכון של זכויות התובע מול זכויות הנתבעת, ובדיקת סבירות מעשי הנתבעת. 10. זה אולי המקום לציין, כי תחילתו של פרויקט הקמת הקניון החל ב- 1974, ועקב קשיי נזילות של הקבלן היזם חברת צבי, עמד הפרויקט בשממונו, מאז 1978 עד 1989, עד אשר נכנסה הנתבעת לתמונה וביקשה לחלץ את הפרויקט משיממונו. אלא שהנתבעת אשר ביקשה להשקיע בפרויקט זה שמרה לעצמה את הזכות, על פי ההסכם שגובש מול הרוכשים של החנויות והנכסים בקניון, וכפי שאושר על ידי בית המשפט במסגרת הליכי הכינוס, לשנות את תוכניות הבניה של הקניון ולהוסיף אחוזי בניה ובפועל כך עשתה, ובין השאר הוסיפה ובנתה בשטחים הציבוריים של הקניון. זה גם המקום להדגיש, כי בשונה מבעלי החנויות המקוריים, שלולא היו מתקשרים בחוזה עם היזם, היתה השקעתם יורדת לטמיון, עמדה בפני התובע הברירה שלא לרכוש את החנות. אולם, התובע, מהנדס בנין בהשכלתו, אשר רכש את החנות לאחר שרכשה הנתבעת זכויות בקניון, בחר לרכוש את החנות בפרויקט תוך ידיעה מלאה על זכויותיה וכוחה של הנתבעת בעיצוב מחדש של הפרויקט לעומת התוכניות המקוריות. ונבחן את בנית הנתבעת בשטח הקניון: מחוות דעתו של מומחה בית המשפט, מר בן חיים, שמאי ומודד מוסמך במקרקעין; ניתן ללמוד כי מדובר בקניון תלת קומתי ועליו ארבע מגדלי דירות בני שמונה קומות. לכל אחת מ- 3 קומות הקניון יש כניסה; הכניסה העליונה - מגן אלישבע; הכניסה השניה - מרחוב נורדאו; והכניסה השלישית - ממפלס הים. חנות התובע ממוקמת בקומה התחתונה - מפלס הים - שם פועלים בנק, חנויות חשמל, חנויות אופנה, מזנון וכן אולם שמחות. קומה זו מורכבת ממתחם ראשי (כוונים מערב מזרח), המקשר בין הכניסה המערבית מכוון הים לבין גרם המדרגות הנעות, וממתחם משני, המתפצל מהמתחם הראשי לכיוון דרום לפתח העמסה. במתחם המשני קיים אולם שמחות מצידו המזרחי, וכתשע חנויות בצידו המערבי. חלק ניכר משטח המעבר במתחם המשני תפוס על ידי אולם באמצעות פרגודים, וילונות וציוד. חנות התובע ממוקמת בקצה המסדרון במתחם המשני של המפלס התחתון. בשטח הציבורי קיים גרם מדרגות המוביל לקומה זו. עיון בתשריטים שצורפו לחוות דעת המומחה מלמד, כי הבניה בשטח המשותף במכלול הציבורי נעשתה בדרך של הצרת השטח המשותף במכלול הציבורי ממסדרון ברוחב של 15 מ' לרוחב של 12.30 מ'. דהיינו הצרה ברוחב של כ- 2.7 מ' והצרת המעבר בכניסה למכלול המשני מרוחב של 6 מ' לרוחב של 4 מ', דהיינו הצרת הכניסה ב- 2 מ'. משמע בניה של כ- 100 מ"ר על שטח ציבורי. כמו כן מציין המומחה כי חלק ניכר מהמעבר במכלול המשני נתפס על ידי אולם השמחות הפועל בקומה באמצעות פרגודים וילונות וציוד החוסם את המעבר, בשטח של כ- 200 מ"ר וכן בנתה הנתבעת תעלה בעורף החנות בגובה באופן הפוגע באפשרות התובע לנצל את גובה החנות לבניית גלריה. על בסיס נתונים אלו העריך המומחה את שיעור ירידת הערך של הנכס ב- 25,000 $. אלא שכשהמומחה נדרש ליתן את חוות דעתו לא היו לנתבעת היתרי בניה לבניה בשטח המשותף ועל כן בחוות דעתו מיום 21.9.97 מסביר המומחה, כי לא השווה בין מצב קיים למצב בראשית ומובטח אלא בין מצב קיים למצב חוקי (ראה עמ' 6 לחוות דעתו סע' 6.2). משכך אין לקבל את חוות דעת המומחה כלשונה באשר לשווי ירידת הערך. הצדדים אשר הפנו אל המומחה שאלות הבהרה, לאחר קבלת היתרי הבניה, לא מצאו לנכון להבהיר עם המומחה אם יש מקום לשנות את הערכתו לענין ירידת הערך בהתחשב בעובדה, כי הנתבעת קיבלה היתרי בניה לבניה שביצעה. מלאכה חסרה זו מונחת בפני. ניתן לסכם ולומר כי, מששמרה לעצמה הנתבעת את הזכות לבנות בשטח הציבורי, הרי שאין לתובע כל זכות להלין על כך. רק פגיעה מהותית בקנינו של התובע יכול שתקים עילת תביעה. פגיעה שכזו לא מצאתי בפני. הצרת המסדרון בשטח הציבורי (המסומן בצהוב בתשריט שצורף לחוות דעת המומחה) איננה פוגעת בקנינו של התובע הנמצא מהעבר השני של המסדרון. התובע שקנה את החנות לאחר שהנתבעת רכשה בו זכויות קנה את הסיכון כי הנתבעת תעשה שינויים בתכנון של הקניון אף בדרך של בניה בשטחים ציבוריים. הבניה בשטחים הציבוריים לא נעשתה באופן מפגיע בדרך של הטעיית רוכשי החנויות ופגיעה בקניינם בדרך של מרמה. סבורתני, כי מדובר בנטילת שטח ציבורי בגבולות הסביר בדרך שאיננה מקימה זכות לפיצוי בגין ירידת ערך החנות. בפועל גם אין בפני כל ראיה לירידת ערך שכזו, שכן הערכת המומחה מתיחסת ליחס שבין המצב הקיים למצב חוקי, עוד בטרם קיבלה הנתבעת היתרי בניה. יחד עם זאת, משמודה הנתבעת כי התקינה בעורף החנות ולרוחבה מערכת מיזוג מרכזית בנפח החנות וגורמת לפחת ישיר באפשרות לניצול שטח הגלריה, זכאי לכאורה התובע לפיצוי בגין ירידת הערך המיוחסת לכך. אלא שהנתבעת לטענתה גילתה נכונות להסיר את הצנרת, אולם לא זכתה להתיחסות ענינית מצד התובע. משחוזרת הנתבעת ומגלה נכונות זו, אני מחייבת אותה לעשות כן תוך 45 יום מיום קבלת פסק הדין. אם לא תעמוד הנתבעת בהוראה זו תפצה את התובע בגין ירידת ערך חנותו בשיעור אותו אני מעריכה ב- 5,000 $ (שיעור יחסי לחוות דעת המומחה, בהתחשב בזכות לבנית גלריה בשטח של 35% משטח החנות). האם זכאי התובע לפיצוי בגין איחור במסירה 11. טוען התובע בתביעתו, כי זכאי הוא לפיצוי בגין איחור במסירת החנות לידיו, כאשר לטענתו עד היום לא נמסרה החנות לידיו. אלא שהנתבעת טוענת, כי האשם לכך שהחנות סגורה ואינה פעילה רובץ לפתחו של התובע. לטענתה, בתקופה שבה נפתח הקניון השכיר התובע את החנות, דבר שמנע כל אפשרות מהנתבעים להכין את החנות לפתיחה, ובהמשך נמנעה הפתיחה בשל קשיים שהערים התובע על המשא ומתן שקויים בינו לבין הנתבעים, במטרה להביא לפתיחת החנות. בדיון שהתקיים בפני ביום 8.11.98 הסכימו הצדדים לעובדות הבאות: א. הקניון נפתח במרץ 1995. ב. בשנת 1992 השכיר התובע את החנות כמחסן לתקופה של שנתיים וחצי בשכר חודשי של 100 $. ג. במרץ 1995 קיבלה הנתבעת את אישור התובע לפנות את הדייר השוכר מהחנות על מנת שתבצע שיפוצים בחנות. ד. מספר חודשים לאחר מכן החלה הנתבעת בעבודות שיפוצים בחנות. העבודות הסתיימו, למעט התקנת שירותים ודלת שירותיים. טוען התובע, כי מאז ועד היום חנותו אינה מושכרת ועל כן זכאי הוא לשכר דירה ראוי, כפי שהעריך המומחה בסכום של 1,300 ₪ לחודש. אלא שאין בידי לקבל טענה זו כלאחר יד. משקיבלה על עצמה הנתבעת את התחייבויות חברת צבי להשלים את בנית הקניון התחייבה היא מול רוכשי החנויות, וזאת במסגרת הסדר הנושים, כי תפעל להשלמת בניית הקניון מוקדם ככל שניתן, מבלי שקבעה תאריך מדויק. משביצעה הנתבעת שיפוצים בחנות בדרך של החלפת ריצוף, צביעת קירות והתקנת מערכת חשמל ומיזוג במהלך שנת 1995, יכול היה התובע לפתוח את החנות כבר אז. גם אם לא הותקנה אסלת שירותים ודלת שירותים, מחוייב התובע להקטין את נזקיו ולפעול להשכרת החנות. התובע לא הוכיח כי עשה כל מאמץ קל שבקלים לעשות כן. בחזקת התובע היה מצוי מפתח החנות, שכן זה השכירה קודם לעבודת השיפוצים, ועל כן לא יכול לטעון הוא כעת כי לא קיבל את מפתח החנות, את החזקה בחנות. עוד ובנוסף, לא הוכח בפני באופן וודאי, כי אי השכרת החנות נבעה ממחדלי הנתבעת. אינני יכולה להתעלם מן העובדה, כי עובדתית רוב החנויות בקומת הקניון בה מצויה חנות התובע, פנויות הן להשכרה, מצב המלמד על גורם שוק המשפיע אף הוא. לפיכך, דוחה אני את תביעת התובע לתשלום דמי שכירות לתקופה לה עתר. אך בהתחשב בפרק הזמן הסביר שבו נדרשה הנתבעת לסיים את עבודות השיפוצים בחנות ולא עשתה כן עד תום (שירותים ודלת שירותים), ובהתחשב בתקופת ההמתנה של התובע, כי הנתבעת תשלים את עבודתה, כאמור, אני מעריכה את נזקיו של התובע בגין אובדן דמי שכירות לתקופה של 3 חודשי שכירות. שכר דירה של החנות הוערך ע"י המומחה, ביום 29.12.98, בסך של 1,300 ₪. סכום זה בדולרים עמד אז על סך של 325 $. לפיכך, תשלם הנתבעת לתובע סך בשקלים השווה ל- 975 דולר, על פי ערכו היום, כשסכום זה ישא ריבית והצמדה חוקית מהיום ועד התשלום בפועל. הנתבעת תוסיף ותשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 3,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק, כשסכום זה ישא ריבית והצמדה חוקית מהיום ועד התשלום בפועל. רכוש משותף