עורך דין מקרקעין בקרית ארבע - דין הקדימה במקרקעין

פסק דין 1. נושא פסק דין זה הוא בקשת המבקשת להצהיר ולצוות, כי:- א. היא זכאית מכוח דין קדימה ("אווליה") שלזכותה, לרכוש את חלקי יורשי איברהים סלים גקמאן (להלן: יורשי איברהים) במקרקעין הנמצאים באזור אטרס מדרום לכפר עציון באזור יו"ש (להלן: האזור), והידועים כחלקות הרשומות בפנקס רישום מקרקעין ירדני דפים 19-20 ו- 21 (להלן: המקרקעין), בדמי שוויים. ב. רישום חלקי יורשי איברהים במקרקעין (להלן: "החלקים"), על שם המשיבה, בעקבות רכישתה מהם, הוא בטל ובית-המשפט יורה לרשום את המבקשת כבעלת המקרקעין בחלקים, בכפוף לתשלום מיסים החלים על רישום כאמור. 2. טענות הצדדים: א. "הפורום הנאות": המשיבה טוענת כי בית-משפט זה אינו "הפורום הנאות" לדון בבקשה, שכן המדובר הוא במקרקעין שבאזור והמשיבה רשומה באזור במשרדי הממשל הצבאי בבית אל ומקום מושבה וניהול עסקיה הוא באזור ועל כן בית-המשפט המוסמך לדון בבקשה הוא בית-המשפט המקומי בקרית ארבע (להלן: בית-המשפט לעניינים מקומיים), שהוקם מכוח הצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה ושומרון מספר 829) התשמ"א1981- (להלן: צו המועצות המקומיות), שלו מירב הזיקות והציפיות של הצדדים, כפי שנקבע בע"א 270/91 רגאח' אבו ג'חלה נ' חב' החשמל מזרח ירושלים (פ"ד מח(1) עמוד 554). המבקשת טוענת כי המשיבה הוזמנה כדין לדיון בבקשה בפני בית-משפט זה, שלו הוקנתה סמכות בינלאומית להיזקק לבקשה כפי שנקבע גם בע"א 490/91 המוטראן הקופטי של הכסא הקדוש נ' עדילה, פ"ד מד(4) עמוד 397, ועל אף שבית-המשפט מוסמך לקבוע שאינו "הפורום הנאות" לדון בתביעה, אין הצדקה לעשות כן מהטעם שביהמ"ש לעניינים מקומיים אינו מוסמך מכוח תקנונו לדון בענייני מקרקעין, במיוחד נכון הדבר לאחר הסכמי אוסלו, לפיהם מוגשות יותר תביעות של יהודים ישראלים בפני בתי המשפט האזרחיים של האזור, בכל הנוגע לקרקעות שבשטח ההתיישבות היהודית באזור, שהמקרקעין כלולים בה (שטח C). מה גם, שאם תימחק הבקשה ותוגש לבית-המשפט לעניינים מקומיים - המשיבה תטען להתיישנות עילת דין הקדימה, כפי שהודיעה על כך לבית-המשפט. ב. דין הקדימה: המקשת טוענת כי היא זכאית לרישום החלקים על שמה, מכוח "זכות האווליה" - קרי: דין קדימה - העומדת לה כנגד רכישת החלקים על-ידי המשיבה ורישומם על שמה ביום 10.2.00, גם אם הם נרכשו באותה עת ובאותה עסקה, עם חלקי יתר השותפים במקרקעין שהם וודיע וג'ורג' סלים גקמאן, אחי המנוח איברהים ובין אם לאו, וזאת בהתאם להוראות סעיף 2(1)(א) לחוק מספר 1 לתיקון הכללים הקשורים בנכסי דלא ניידי לשנת 1958 (להלן: החוק הירדני) והוראות סעיפים 41 ו- 44 לחוק הקרקעות העותמאני וסע' 1660 למג'לה החלים באזור. המשיבה טוענת כי המבקשת אינה זכאית לדין קדימה, שכן היא רכשה את כל חלקי שותפיה במקרקעין יורשי איברהים וודיע וג'ורג' בעסקה אחת ולכן על המבקשת היתה חובה לתבוע את כל חלקי המקרקעין שרכשה, כדי שלא תסוכל מטרת מימוש דין הקדימה למנוע כניסת שותף זר לשותפות המקורית במקרקעין - ומשלא עשתה כן, איננה זכאית גם לרכוש את "החלקים". 3. הבסיס העובדתי: אין לכאורה מחלוקת בין הצדדים, כי:- א. המשיבה רשומה במנהל האזרחי של האזור מיום 16.8.98 תחת מספר 5625-0007-4. ב. לפי תזכיר המשיבה, משרדה הראשי הוא ברח' זרחי 56/3 ירושלים והשליטים בה הם בעלי מניותיה אורי וגיטה זילבר, המתגוררים בכתובת הנ"ל. ג. המקרקעין נמצאים בשטח ההתיישבות היהודית בגוש עציון והם כלולים בשטח C לפי הסכם אוסלו והסכמי הביניים שבעקבותיו. ד. המבקשת רכשה את חלקו של אנטון אחיהם של איברהים וודיע וג'ורג' ב- 1975 במקרקעין. ה. המשיבה רכשה את חלקי יורשי איברהים (דהיינו: את "החלקים") ואת חלקי וודיע וג'ורג' במקרקעין בתחילת 1999, כאשר בעקבות רכישה זו נרשמו "החלקים" על שם המשיבה בספרי מרשם המקרקעין של האזור, תוך ציון התמורה ולפי רישום זה התמורה שניתנה עבור רכישת "החלקים" היא 18,228 דינר ירדני (ראה החישוב שבסע' 7 לתגובת המשיבה בבש"א 3986/00). 4. ההכרעה: א. "פורום נאות": בית-משפט זה, הוא המוסמך והראוי לדון בבקשה, כנטען על-ידי המבקשת, מטעמים אלו:- (1) הסמכות המקומית והבינלאומית לדון בבקשה הוקנתה לבית-משפט זה מכוח תקנה 6 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד1984-. (2) "האזור" איננו כדין כל מדינה ריבונית זרה, שיש לכבד את סמכות בתי המשפט שלה לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין שבתחומה, לפי כללי המשפט הבינלאומי הפרטי, אלא כהנמקת בית-המשפט העליון בע"א 490/88 "... שהרי לא רק שהיחסים בין ישראל לאזור אינם דומים ליחסים בין ישראל למדינה ריבונית..." (שם, עמוד 410 מול האות ה'). ובהמשך (שם): "... כך ראינו שלשאלת הסמכות הבינלאומית העניינית בענייני מקרקעין לא התייחסו לאזור, על פי המציאות, כאילו חוץ-לארץ, וכך גם לענין המצאת כתבי בי-דין" (ע"א 179/77). (3) גם מבחינת "אפקטיביות" פסק הדין - המינהל האזרחי יכבד כל פסק דין שיצא מבימ"ש זה, כפי שהוא מכבד כל פסק דין היוצא מבית המשפט לעניינים מקומיים של האזור, אשר - אגב - ערכאת הערעור עליו הוא בית-משפט זה (על-פי מינוי אישי של מפקד האזור). (4) לפי נספחי תקנון צו המועצות המקומיות, בית-המשפט לעניינים מקומיים אינו מוסמך לדון בבקשה, אך גם אם היה מוסמך, מחמת טענת התיישנות שהמשיבה תעלה בפני בקשה זהה שתוגש בפניו, גם מטעמים שבצדק, אין מקום להעדפת בית-המשפט לעניינים מקומיים. (5) גם לפי עקרון "מירב הזיקות והציפיות", משלא הוכח כי המשיבה מנהלת עסקיה באזור, הואיל ולפי תזכירה הנהלת עסקיה ובעלי מניותיה הינם בירושלים והמקרקעין נמצאים באזור ההתיישבות היהודית שבשטח C - "הפורום הנאות" יותר הוא בית-משפט זה. ב. דין הקדימה: גם ביחס לטענה זו, מעדיף אני את טענות המבקשת על טענות המשיבה. (1) המשיבה מסתמכת בטענתה הנ"ל בסעיף 2ב', על חוות דעתו של פרופ' י' מירון ונספחיה, כולל חקירתו, לפיה לשותף אין זכות קדימה אם אינו מממשה ביחס לכל החלקים הנמכרים על ידי השותפים עימו. פרופ' י' מירון מסתמך בעיקר על פסק הדין בע"א 110/46 בעניין חסדאי נ' ליפקין, פל"ה כרך 13 עמוד 513, 514, שעליו מסתמך גם המלומד א' בן-שמש (נספח ה' לחוות-הדעת) וכפי שגם סבור המלומד מ' דוכן בספרו דיני קרקעות במדינת ישראל (עמוד 174). דא עקא שפסק הדין בעניין חסדאי דן במקרה בו במסגרת הליכי מכירה פומבית בהוצאה לפועל של 3/16 חלקים במקרקעין של החייב ליפקין, שהיה בעל 3/16 חלקים אשר הועמדו למכירה וחסדאי ביקש לרכוש רק חלק אחד (1/16) מכוח זכות "האוולייה" ששלו. בקשה זו נדחתה על-ידי בית-המשפט לקרקעות, שכן מימוש הזכות הנ"ל חל רק לגבי כל החלקים העומדים למכירה, קרי: 3/16 חלקים וערעור על החלטה זו נדחה. לאור האמור, פסק דין זה אינו דומה למקרה דנן שבו המבקשת השותפת במקרקעין מבקשת לרכוש את כל חלקיהם של יורשי איברהים. פרופ' י' מרון מסכים, במקרה דנן, כי "אם היו שתי עסקאות וחתמו שני חוזים", המבקשת היתה זכאית לממש את דין הקדימה לגבי נשוא אחת העסקאות ולא לגבי השנייה, אך כאן היתה עסקה אחת, שבה כל יתר חלקי השותפים ממשפחת ג'קמן - זולת חלקי אנטון שנרכשו על-ידי המבקשת - נמכרו למשיבה, בהוסיפו, בתשובה לשאלת בית-המשפט, כי גם "אם מדובר בשתי עסקאות שנעשו במעמד אחד, צריך לקנות את כל החלקה... כדי להגן מפני פלישת גורם זר או בלתי רצוי" (עמוד 15 ש' 31-20). גישה זו לא נראית לי, שכן:- (א) אם מטרת דין הקדימה היא "למנוע פלישת גורם זר", כדברי פרופ' י' מירון, מטרה זו תסוכל, לשיטתו, אם תערכנה שתי עסקאות במעמדות שונות. (ב) מבחינת המהות, מהו ההבדל בין שלוש עסקאות מכר שנעשו על-ידי מוכרים משותפים במסמך אחד לבין שלוש עסקאות שנכללו ב- 3 מסמכים זהים נפרדים? ומהו ההבדל בין עסקאות שנעשו במעמד אחד כפי שמדגיש פרופ' י' מירון בתשובתו לבית-המשפט, לבין עסקאות שנעשו במעמדות שונים. לכן, גם אם חלקי יתר השותפים נמכרו למשיבה במסמך אחד - שאגב, משום מה, לא הוגש לבית-המשפט - המדובר למעשה ב- 3 עסקאות מכר שנעשו באותו מעמד, כאשר כל שותף מוכר את חלקיו וממילא אין ליתן משקל להגדרת העסקאות כעסקה אחת בסעיף 22 לתצהירו של מר א' זילבר. (ג) במסגרת מטרת דין הקדימה, ניתן גם לכלול מטרה של צמצום מספר השותפים והגדלת חלקו של השותף הטוען לזכות הקדימה ומטרה זו תושג גם במקרי רכישת כל חלקו של אחד השותפים גם אם מכר את חלקו באותו מעמד ובאותו מסמך עם השותפים עימו. (2) גם המלומדים מ' דוכן וא' בן שמש אינם עוסקים במקרה הדומה למקרה דנן, בו כל אחד מהשותפים השונים, מכר למשיבה את כל חלקיו, לכאורה באותו מעמד ובאותו מסמך, אלא עוסקים במקרה בו מימוש דין הקדימה מתבקש ביחס לחלק מחלקו של השותף המוכר (ראה מ' דוכן, שם). (3) ב"כ המשיבה טוען לחלופין, כי מעמד המשיבה הוא זהה למעמדה של המבקשת מבחינת הזכות לדין קדימה, בהיותה בעלת חלקיהם של וודיע וג'ורג' ולכן אין עדיפות לדין הקדימה של המבקשת. דוחה אני טענה זו, שכן המבקשת רכשה את זכותה בכוח כבר ב- 1975 ובפועל רכשה אותה כנגד המשיבה וביחס לכל החלקים, עם עשיית "עסקת העסקאות" כנ"ל. 5. לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין הצהרתי וצו לרישום חלקי המקרקעין שהיו רשומים ע"ש יורשי איברהים, על שם המבקשת כאמור בסעיף 1 לעיל ובתנאי שישולם למשיבה הסכום היחסי ששולם ליורשים אלו, לפי האמור בפנקסי רישום המקרקעין של האזור והכלול בכסף שהופקד על-ידי המבקשת, אך אם תוך 30 יום מהמצאת פסק דין זה המשיבה תגיש בקשה לקבוע את שווי חלקי המקרקעין ביום מכירתם לה - "בדל אלמת'ל" כלשון הדין החל באזור - מעבר למחיר שהוצהר בפנקסי מרשם המקרקעין, כאמור בסעיף 2(2) לחוק הירדני, כפי שתוקן בחוק הזמני מספר 98 לשנת 1966 לתיקון ההוראות הנוגעות לנכסי דלא ניידי, הרישום על שם המבקשת יידחה עד לאחר קביעת השווי כנ"ל, כאמור בסעיף 2(2) לחוק הנ"ל ולפיכך רישום כאמור יעוכב לתקופה הנ"ל. יתרת הפקדון על-חשבון המחיר - אם תהא - תוחזר למבקשת. המשיבה תשלם למבקשת את הוצאות המשפט בצירוף 10,000 ש"ח שכר-טרחה עו"ד, צמוד למדד מהיום. עורך דיןזכות קדימה במקרקעיןמקרקעין