פסק דין א. העתירה. העותרים, מיכל ודן כץ (להלן: "כץ"), מבקשים להורות כי החלטת ועדת הערר של מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 14.12.00, לדחות את הערר שהגישו בתיק בניין מס' 50/2000/00 (בית קונוס) על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") - בטלה מחמת פרשנות בלתי נכונה של הדין, וכי על ועדת הערר לדון בשאר הטענות שהעלו כץ בכתב הערר. ב. הרקע והחלטות הועדות. 1. לכץ מגרש, הידוע כמגרש 298 בגוש 1670 (חדש) במפרץ חיפה (להלן: "המגרש"). המגרש נמצא בסמיכות לכביש מס' 75, המוגדר על-פי תמ"א 3 כ"דרך פרברית מהירה", בקטע שבין צומת יגור לצומת "לב המפרץ" (הכביש הנ"ל ידוע גם כדרך 2512). על המגרש חלה תכנית המתאר חפ1705/ (להלן: "התכנית"). 2. כץ הגישו לועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בניה של תחנת דלק, שטחי מסחר בהיקף 586 מ"ר ושטחים למלאכה זעירה בהיקף של 1,425 מ"ר. מס' הבקשה הוא 2000/0050/00 והיא הוגשה ביום 20.8.00, תוך חיבור המגרש באמצעות דרך שירות לכביש מס' 75. הבקשה נדחתה על-ידי הועדה המקומית בהחלטתה מיום 30.10.00 מן הטעמים הבאים: "החלטות הועדה: לדחיית הבקשה מהסיבות הבאות: 1. יש ראשית לאשר תכנית תכנון עיר ולקבל לפני כן את הסכמת מע"ץ על מנת לאפשר גישה מהדרך הארצית הגובלת. (כביש מס' 75). 2. יש לקבל פתרון תנועתי ובטיחותי שיכלול כביש שירות וימנע גישה של כלי רכב בין תחנת התדלוק לבין יתרת השימושים המבוקשים במגרש אליהם יהיה צורך בנגישות רק מרחוב בעלי מלאכה. 3. אין להתיר פתחים על הגבול. 4. פרטי הבניין, לגבי מידות הגובה אינן מקובלות. 5. יש למלא אחר דרישות מחלקת תכנון העיר לצורך המשך הטיפול בבקשה, בדרך של תב"ע." על החלטה זו הגישו כץ ערר לועדת הערר ביום 15.11.00, אשר נדחה ביום 14.12.00. ועדת הערר מציינת, כי המחלוקת בין הצדדים נסובה על פרשנות ההוראה שבסעיף 16(ג) לתכנית חפ1705/הקובע: "16(ג) מהדרך הארצית הנ"ל לא תותר גישה ישירה לחלקות הגובלות בה". להלן מובאת עמדת הועדה המקומית, לפיה יש לפרש סעיף זה כפשוטו. לא ניתן לאשר לחלקה הגובלת בכביש הארצי (כביש 75) גישה מהכביש ולפיכך במידה ומבקש בעל החלקה גישה לכביש, עליו ליזום תכנית סטטוטורית שתשנה את הוראות תכנית חפ1705/ ככל שהיא נוגעת לחלקתו. ראיה לכך מוצאת הועדה המקומית בתכנית חפ1968/ שבמסגרתה נקבע, כי לחלקה שכלולה באותה תכנית תתאפשר גישה מכביש 75. בין שאר מטרות התכנית הנ"ל נכללה המטרה של: "לאפשר גישה לתחנת תדלוק מדרך מס' 75 תוך יצירת נתיבי כניסה ויציאה". בנוסף, מסתמכת הועדה המקומית על עמדת מע"צ התומכת בפרשנות זו כמפורט במכתב מע"צ מיום 21.9.99, צורף לתגובתה של הועדה המקומית. בהמשך מובאת עמדת העותרים (העוררים בפני ועדת הערר) אשר סבורים כי לצורך פרשנות הוראת סעיף 16(ג) יש ליחס חשיבות עליונה לניסוח המדוקדק של הסעיף. לטענתם, השימוש במלים "גישה ישירה" איננו שולל גישה שאיננה ישירה, שהרי לו רצה מחוקק המשנה לשלול כל גישה, לא היה צורך בהוספת המילה "ישירה" לסעיף. לפיכך, מבקשים העותרים להסתמך על הוראות תמ"א18/ לענין דרכי שירות וזאת מכיוון שחפ1705/ קבעה שהקמת תחנות תדלוק תותר עפ"י תכנית המתאר הארצית להקמת תחנות תדלוק. לפיכך, מתיחסים העותרים לדרך הגישה לתחנת התדלוק לא כדרך גישה אלא כדרך שירות ובהתאם מפנים העותרים להוראת סעיף 9.12 לתמ"א18/ הקובעת כדלקמן: "תחנת תדלוק על יד דרך שירות: קיימת בצידי דרך מהירה, פרברית מהירה, ראשית, אזורית או עורקית עירונית או חלק ממנה דרך שירות, או נקבע בתכנית תוואי של דרך שירות כאמור אפילו טרם נסללה, לא תאושר תכנית לתחנת תדלוק בצידי דרך כאמור אלא אם מיקומה יאפשר כניסה אליה ויציאה ממנה באמצעות דרך השירות באותו מקום, והקמת התחנה כאמור תותנה בסלילת דרך השירות". הועדה דחתה את עמדת העותרים מטעמים אלה: א. הועדה סבורה כי הפרשנות נכונה לסעיף 16(ג) הינה כפרשנותה של הועדה המקומית, וכי הפרשנות המוצעת על-ידי העוררים מהווה פרשנות בלתי סבירה של לשון הסעיף ושל כוונת מחוקק המשנה. ב. דרך הגישה המוצעת על-ידי העוררים איננה יכולה להחשב כדרך שירות כפי שמונח זה מקובל כיום מבחינה תכנונית. הדרך המוצעת הינה דרך גישה ישירה לתחנה. גם אם ההגדרה לדרך שירות בתמ"א18/ איננה חד משמעית, הרי שאין אנו יכולים לקבל את הגדרת דרך הגישה המוצעת בבקשה שבפנינו כדרך שירות. ג. מסעיף 9.12 גם עולה כי דרך השירות חייבת להיות קיימת או מתוכננת במסגרת תכנית מאושרת, ולא ניתן לקבוע כי קיימת תכנית מאושרת לדרך השירות המוצעת. כי במסגרת התוכנית לכביש 75 לא נקבעו הוראות לגבי סלילת דרך שירות בתוך רצועת הדרך. ד. תמ"א18/ איננה סותרת את הוראת סעיף 16(ג) ולפיכך הוראה זו ממשיכה לחול גם על אישור תחנת דלק מוקמת עפ"י תמ"א18/ וזאת לאור היותה הוראה ספציפית שמטרתה לקבוע הנחיות תחבורתיות שיחולו על הוצאת היתר הבניה לתחנת התדלוק". הועדה ציינה, מכיוון שדחיית הגישה המבוקשת לתחנת הדלק ישפיע על בקשת ההיתר כולה, אין מקום להתיחסות ועדת הערר לשאר הטענות שהועלו בנוגע לשטחים המסחריים שהרי ממילא יהא על העוררים להגיש בקשה חדשה ושונה מזו שהוגשה. יצוין, כי מה שמפריע לעותרים בהחלטות הועדות הוא הצורך להכין תב"ע לצורך הסדרת כביש הגישה. עמדתם היא שניתן לאשר את כביש הגישה עפ"י חפ1705/. ג. התכניות השונות. בטרם נמשיך ונביא את טענות הצדדים, ראוי להביא בקצרה הוראות רלבנטיות של התכניות השונות. תמ"א 3 היא תכנית מיתאר ארצית לדרכים. במקורה היא אושרה על-ידי הממשלה ביום 1.9.76 (להלן: "תמ"א 3 המקורית"). תכנית זו עברה שינויים שאינם לעניננו ובין היתר תוקנה בשנת 1990 (תיקון מס' 7). תיקון זה אושר על-ידי הממשלה ביום 21.11.91 (להלן: "תיקון 7"). ביום 21.1.99 ניתן תוקף לנוסח משולב של תמ"א 3 (להלן: "תמ"א 3 נוסח משולב"). בתיקון 7 לתמ"א3/ נקבע בסעיף 15ג', כי "הוראות שינוי מס' 7 לתוכנית זו לא יחולו על תכניות שהופקדו טרם כניסתו לתוקף". הוראה דומה קיימת בסעיף 15ג' בנוסח המשולב של תמ"א3/. תמ"א 18, היא תכנית מתאר ארצית לתחנות תידלוק שאושרה על-ידי הממשלה ביום 22.8.76 וגם היא עברה מספר שינויים. שינוי מס' 2 נכנס לתוקף ב- 11.12.96. בסעיף 10(ב) נאמר "הוראות תכנית זו, למעט הוראות לענין היתרי בניה, לא יחולו כל תכניות לתחנות תידלוק שאושרו, הופקדו או אושרו להפקדה לפני יום התחילה ועל אלה יחולו הוראות תכנית המיתאר הארצית לתחנות דלק מס' תמ"א18/ כניסוחה לפני יום התחולה". תכנית מתאר מקומית החלה על המגרש היא חפ1705/ שכבר אוזכרה לעיל ושאושרה ב- 1982. תכנית זו מאפשרת בסעיף 9, הקמת מבנים למסחר עסקים למלאכה ולתעשיה ולתחנות דלק, תוך קביעה ש"תחנות דלק תותרנה רק בהתאם להוראות תכנית מתאר ארצית לתחנות דלק". בסעיף 16ג' לתכנית האמורה שצוטט לעיל נקבע, כי מהדרך הארצית (הכוונה לכביש 75) לא תותר גישה ישירה מהחלקות הגובלות בה. כביש 75 נסלל עפ"י תכנית ג969/ שהוגשה על-ידי מע"צ בשם שר הבינוי והשיכון. בסעיף 8 לתכנית זו הנושאת כותרת - שימושים, נקבע כי לא תותר כל בניה בשטח התכנית "שאינה מתקן דרך" כמוגדר בתכנית מתאר ארצית לדרכים תמ"א3/. קיימת תכנית נוספת חפ1968/ המתיחסת למגרש 294. מטרת התכנית הנ"ל היא שינוי יעוד חלק ממגרש 294 הסמוך למגרשים של העותרים לשטח תחנת תדלוק ושירותי דרך מדרגה ג' וכן מטרתה היא לאפשר גישה לתחנת התדלוק מדרך 75 תוך יצירת נתיבי כניסה ויציאה (ס' 10 לתכנית). ביום 18.1.96 הוחלט על הפקדת תכנית זו. בעת אישורה של תכנית חפ1705/ היו בתוקף תמ"א3/ המקורית ותמ"א18/ המקורית. ד. טענות כץ. 1. לטענת כץ, לבית-משפט זה קיימת סמכות להתערב בהחלטת ועדת הערר, שכן היא נתונה לביקורת שיפוטית בשאלות משפטיות. עילת התקיפה בעתירה זו נוגעת לפרשנות הוראת סעיף 16(ג) לתכנית, ולשאלה אם נדרשת תכנית מאושרת ליצירת דרך שירות. פרשנות, שלדעת העותרים אינה סבירה מהותית. 2. הערר נדחה על-ידי ועדת הערר אך ורק בהתיחס לפרשנות סעיף 16(ג) לחפ1705/. טענות אחרות אליהן התייחסה החלטת הועדה המקומית, כלל לא נדונו בועדת הערר. לפיכך, עתירתם של כץ מתמקדת אף היא רק בנקודה האמורה. 3. כץ חוזרים למעשה על טענותיהם בפני הועדות. הם סבורים, כי הפרשנות שנבחרה על-ידי הועדות להוראת סעיף 16(ג) לתכנית, לפיה "מהדרך הארצית הנ"ל לא תותר גישה ישירה לחלקות הגובלות בה" - שגויה. הועדה המקומית פירשה את האמור כך, שלא תותר בכלל גישה למגרש מכביש מס' 75, והגישה העקיפה לחלקה תיעשה מכיוון אחר, דרך רח' בעלי המלאכה (כביש 651). פרשנות זו אומצה על-ידי ועדת הערר. בהקשר זה גורסים כץ, כי חיבור המגרש דרך רחוב בעלי המלאכה, מן הצד השני של החלקות, אינו מצריך הוראה כלשהי בתכנית שלפנינו, שכן חיבור זה מותר ממילא, וללא כל קשר לכביש מס' 75. לפיכך, פתרון זה אינו הפתרון אליו התכוונה התכנית. 4. התכנית מתירה גישה עקיפה לכביש מס' 75. איסור הגישה הישירה עולה בקנה אחד עם הצורך לשמור על עקרון רציפות התנועה ומהירותה המתוכננת. עיקרון, המוצא ביטויו בתכנית מתאר העיר חיפה חפ1400/. בסעיף 3.4.1.7 המדבר על סווג דרכים וקובע "סוג א' - דרכים עורקיות - דרכים המקשרות את העיר עם האזור - - זכות הגישה מהמגרשים הגובלים בדרכים אלה תוגבל ותיקבע בתכניות מפורטות, תוך מגמה לשמור על העקרון של רציפות התנועה ומהירותה המתוכננת" (ההדגשה לא במקור). כץ מביאים מספר דוגמאות לכך, שכאשר כוונתו של עורך תכנית לשלול לחלוטין כל גישה למגרש כלשהו, הוא מציין זאת מפורשות, דבר שלא נעשה בתכנית נשוא תיק זה. בין יתר הדוגמאות (הכוללות ס"ק "ו" לסעיף 19 של חפ1970/א' וס"ק "י'" לאותו סעיף; תכנית ג/ד 991ד' י"ג/ד 1991ג'; סעיפים 19א' ו- 19ב' ח237/ב' ו-ב"י352/א' (ס' 19)), מביאים כץ גם דוגמה לניסוח המתייחס לדרך אחרת בתכנית 1705 עצמה, שם ננקטת לשון ברורה, לפיה "לא תותר גישה מדרך מס' 10 אל החלקות הגובלות בה לאורך הקטע שבין הצמתים הקרובים ביותר למעבר התת-קרקעי" [סעיף 17ב'). כאשר המחוקק מעונין לאסור לחלוטין על גישה למגרש, הוא נוקט בלשון כללית של "אסורה הגישה", בעוד שכאשר אין הוא מעונין אלא להגביל את הגישה לחלוטין, הוא נוקט בלשון "אסורה גישה ישירה". במקרה הנדון, הפרשנות הנכונה היא שהתכנית מתירה גישה לא ישירה בין כביש 75 לחלקות הגובלות בה ולא פרשנות הועדה, שלפיה - תותר גישה עקיפה למגרש אבל שלא מדרך 75 אלא מרח' בעלי מלאכה. פרשנות זו אינה סבירה. לענין זה מסתמכים העותרים על חוות הדעת של המהנדס, מנחם גולדרייך, מומחה לתכנון כבישים. לדעתו של מומחה זה, גישה ישירה משמעותה חיבור בין דרך לבין מגרש שמתקיים בחזית המגרש בצומת במפלס אחד וגישה לא ישירה משמעותה חיבור בין דרך לבין מגרש באמצעות דרך משנית אשר אינה מאפשרת צומת בחזית המגרש אל הדרך הראשית. המומחה מציין, כי אם מבקשים לאסור את הגישה הישירה מדרכים מהירות לחלקות גובלות, אין למעשה צורך בהוראה מפורשת בענין הגישה מאחר והגישה אסורה מעצם הגדרת הדרך כ"דרך פרברית מהירה" בתמ"א3/. לדעתו, פתרון מקובל לגישה לא ישירה המחברת בין דרכים מהירות לבין תחנות דלק היא באמצעות "דרך שירות". חיבור כזה מוכר בסעיף 9.12 לתמ"א 18. המומחה סבור, כי לצורך ביצוע דרך השירות, אין נדרשת הכנת תב"ע, שכן דרך שירות היא חלק מ"רצועת דרך", כהגדרתה בסעיף 4 לתמ"א3/ בהיותה "מתקן דרך" כהגדרת מושג זה באותו סעיף 4. העותרים מאמצים חוות דעת זו. 5. בעוד שועדת הערר מסתמכת על הוראות שינוי מס' 7 של תמ"א 3, נוסח התש"נ1990- (להלן: "תיקון 1990") הדורשות אישור תכנית מפורטת של דרך השירות, טוענים כץ, כי הוראות אלו אינן חלות על התכנית, לנוכח האמור בסעיף 15(ג) לתיקון: "הוראות שינוי מס' 7 לתכנית זו לא יחולו על תכניות שהופקדו טרם כניסתו לתוקף". מכיוון שהתכנית הופקדה למתן תוקף ביום 2.8.82, אין הוראות התיקון חלות על התכנית. 6. הפתרון של גישה לא ישירה באמצעות "דרך שירות" הוכר עקרונית (בכפוף לאישורה על ידי מע"צ ובכפוף לתנאים נוספים) על-ידי וועדת תנועה ותחבורה חיפה (להלן: "תות"ח"), כפי שעולה ממכתבו של מר רביב, מנהל האגף לתכנון דרכים, תנועה וגנים במשרד מהנדס העיר חיפה, אשר נשלח לכץ ביום 20.7.99 (נספח עת9/ לכתב העתירה). ממכתב שנשלח למר רביב על-ידי הגב' רחל בן-אשר, סגנית מנהל אגף התכנון ומנהלת המחלקה לתכנון העיר מיום 23.6.99 (עת11/) עולה ברורות, כי ההסכמה ליצירת כביש שירות ניתנת באופן עקרוני, תוך הצבת מספר תנאים. וזה נוסחו של מכתב זה: "השטח שבנדון כלול בתכניות חפ1705/. סעיף 16ג' בתכנית הנ"ל קובע שמהדרך הארצית מס' 2512 לא תותר גישה ישירה לחלקות הגובלות בה. הוראה זו היתה הנחיה של מע"צ מתאמי בטיחות התנועה בכביש. על מנת לאפשר כניסה מכביש מס' 2512 לחלקה הנדונה יש לקבל קודם כל אישור מע"צ ולהכין תכנית תכנון עיר חדשה אשר תאפשר את הגישה. בנוסף, במגרש 294 קיימת תכנית תכנון עיר מאושרת חפ1968/ המאפשרת הקמת תחנת תדלוק. תחנה זו קבלה היתר בניה אשר מסתמך על תכנית חפ1968/ על כל המשתמע מכך. תכנית חפ1968/ כללה הסדרי תנועה. הכניסה מכביש 75 אושרה על-ידי מע"צ. לכן, הקמת התחנה במגרש 298 מותנה במספר תנאים מקדמיים: א. קבלת אישור מע"צ לפתרון המוצע הכולל יצירת כביש שירות. ב. חתימה על כתב שיפוי לועדה המקומית בגין תביעות שיוגשו כנגד הועדה, כתב השיפוי ונוסחו לשביעות רצון היועצת המשפטית למנהל ההנדסה. ג. יש לבחון את הסדרי התנועה המוצעים, השפעתם והשלכותיהם על התחנה במגרש 294 ועל היזמים במגרש 298. יהיה לתת התחייבות לשאת בכל ההוצאות הקשורות בביצוע הסדרי התנועה והתאמות נדרשות במגרש 294". פתרון זה הוכר גם על-ידי מע"ץ, אשר העלתה מספר הערות שאינן קשורות לעצם היותה של דרך השירות "פתרון" לבעיה, כפי שעולה מסיכום דיון שנערך ביום 7.9.99 ושנשלח ביום 21.9.99 (נספח ע9/א לכתב העתירה): "3. רות לב-רן העלתה 2 נקודות שעל יזמי התכנית לפותרן לשביעות רצון מע"צ: 3.1 הסכמת בעלי החלקות הגובלות כולל תחנת הדלק לפתרון דרך השירות המוצע, וזאת על מנת להסיר כל בסיס לתביעות עתידיות כנגד מע"צ. 3.2 מניעת חיבור ישיר בין כביש השירות המוצע ובין הכביש הפנימי, וכמו כן הבטחה למניעת מעבר בין הכביש הפנימי דרך החלקות הריקות לכביש מס' 75". 7. יתירה מכך, כץ מסתמכים על טענותיה של עיריית חיפה עצמה בה"פ 453/96 אבנון נ' עיריית חיפה, פ"מ נ"ו (3) 109 (להלן: "פרשת אבנון") ועל דברי בית-המשפט שם: "ההגדרה המודרנית של "דרך" (תיקון מס' 37 מתשנ"ד), כפי שצוטטה לעיל, כוללת איפוא גם מחלפים, גשרים, מנהרות, רמזורים, עמדות קריאה לעזרה, תמרורים ועוד (ראה בספרו של ד"ר ש' רויטל "דיני התכנון והבניה" (מהדורה 13) תשנ"ו1996- - כרך א', בעמ' 24א'... לכן, אין לכאורה מניעה, כי פירוט לגבי אלה ייעשה במסגרת היתר הבניה ותנאיו" (עמ' 117). הרציונל עליו מושתתת פרשת אבנון הוא, כי יש לאפשר לרשות הרישוי להעניק היתרי בנייה רק מכוח התכנית, ואין צורך לדרוש הכנת תכנית מפורטת. לפיכך גם בענייננו, ניתן להסתפק באישור דרך השירות במסגרת ההיתר, ואין צורך בהכנת תב"ע חדשה לשם כך. במידה ומעונינת רשות הרישוי להקשיח את דרישותיה ותנאיה, משום שמדובר בדרך פרברית מהירה, היא יכולה לעשות כן במסגרת תנאי ההיתר. 8. כץ מבקשים ללמוד מחוות דעתה של עוה"ד צלרינג, ב"כ הועדה המקומית (המצורפת לטיעוניהם המשלימים), כי הועדה הייתה מודעת לכך, שכוונת כץ אינה להתחבר ישירות לכביש מס' 75, כי אם להתחבר לדרך שירות המצויה במגרש 294 הסמוך שעליו חלה תכנית חפ1968/ שאושרה. על דרך שירות זו חלה תכנית נפרדת, חפ1968/, ואשר לפיה ההתחברות אל דרך שירות זו אינה מוגבלת. לפיכך, הועדה אף מושתקת מלטעון כי הפתרון המוצע על-ידי כץ אינו "דרך שירות". 9. לסיכום מבקשים כץ להורות, כי החלטת ועדת הערר בטלה מחמת פרשנות שגויה של הדין, לקבוע כי התכניות החלות על כביש מס' 75 מאפשרות לחבר את המגרש באמצעות דרך שירות ללא צורך באישור תב"ע חדשה ולהורות לועדת הערר לדון ביתר תנאי ההיתר שהועלו על-ידי הועדה המקומית. בנוסף מבקשים כץ לחייב את הועדות בהוצאות ההליך ובשכ"ט עו"ד. ה. טענות ועדת הערר. 1. ועדת הערר טוענת, כי היא מוסד תכנון לא פחות מהועדה המקומית והיא רשאית לשים את שיקול דעתה התכנוני במקום זה של הועדה המקומית ומבחינה זו יש לה יתרון על הביקורת השיפוטית המוגבלת לעילות של המשפט המינהלי (כגון אי חוקיות, חוסר סבירות מהותית וכו'). 2. בערר נשוא תיק זה פעלה ועדת הערר בתוקף סמכותה, שקלה שיקולים ענייניים והגיעה להחלטה הדוחה את תכניתם של העותרים ולכן אין כל מקום להתערבות בית-המשפט. ביסוד הקמת דרך השירות מצוי העקרון, לפיו הגישה לחלקות הסמוכות לכביש מס' 75 תיעשה במקביל לכביש לכל אורכו, ותמנע מפגשים ישירים בין הכביש לחלקות. עקרון זה הינו עקרון תכנוני המנחה את הועדה בקבלת החלטותיה המקצועיות. 3. מכל מקום טוענת ועדת הערר, כי חלק מהטענות שהוצגו בעתירה זו הועלו לראשונה בפני בית-המשפט. לפיכך, מן הראוי הוא כי בית-המשפט יורה על החזרת הדיון לועדה המקומית או לועדת הערר, כדי שהללו יוכלו להידרש לחומר העובדתי והמשפטי שצורף לעתירתם של כץ, ואשר לא היה לו זכר קודם לכן. פרשנות הביטוי "גישה ישירה". 4. ועדת הערר ישבה על המדוכה בדיון בשאלת הפרשנות הנאותה למונח "גישה ישירה", ובחרה להעדיף את הפרשנות שניתנה למונח זה על-ידי הועדה המקומית, על-פני פרשנותם של כץ. לדעתה המקצועית של ועדת הערר, דרך השירות אינה "גישה עקיפה" בין כביש מס' 75 לבין המגרש, כי אם גישה ישירה. 5. גם לו הייתה ועדת הערר מסכימה לפרשנות לפיה דרך שירות מהווה פתרון לאיסור על גישה ישירה בין הכביש למגרש, אזי במקרה שלפנינו הפתרון שהוצג על-ידי כץ אינו עונה על הגדרת "דרך שירות". פרשנות זו של ועדת הערר נובעת משיקולים תכנוניים טהורים, אשר אין לבית-המשפט כלים מתאימים להתערב בה. 6. באשר לטענת כץ כי "דרך שירות" מהווה "מתקן דרך" ולכן אינה דורשת תכנית מפורטת לשם ביצועה טוענת ועדת הערר, כי טענה זו לא הועלתה בפניה בדיון בערר, ולכן אין מקום להשמיעה מעל בימה זו. יחד עם זאת, לגופו של עניין טוענת ועדת הערר, כי "דרך שירות" הינה "דרך" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965- ולפיכך לפי סעיף 145(א)(1) לחוק יש צורך בהכנת תכנית מפורטת כדי להוציאה אל הפועל. 7. לטענת ועדת הערר, בין אם נתיחס אל המונח "דרך שירות" כנכלל תחת הגדרת "מתקן דרך", ובין אם נראהו כנופל במסגרת הגדרת "דרך", נדרש אישור תכנית מפורטת לאור האמור בתיקון 7 לתמ"א3/, אשר בו נקבע בסעיף 7(ד): "בקטעי דרך, ניתן לצרף לרצועת הדרך שטחים עבור מסילות ברזל או דרכי שירות, נתיבי השתזרות, מערכות ניקוז או מדרונות בהתאם לתנאי קרקע מיוחדים, ולקבוע בתכנית לקטעים אלה לשם כך, רוחב גדול מן המצוין בסעיף קטן ב'. הכל בהתאם לתכנית מפורטת לדרך". (ההדגשות שלי ד.ב.) סיפא הסעיף דורשת באופן מפורש תכנית מפורטת לדרך כדי להוציאה אל הפועל. 8. בהקשר זה מפנה ועדת הערר גם לסעיף 9(ב) לתמ"א3/ בניסוחה לאחר תיקון 7 ובנוסח המשולב: "בתכנית מתאר מקומית או בתכנית מפורטת ניתן לקבוע בשטח זה בניה של מבני שירות, חלק ממתקני הדרך: מעברים עיליים ותחתיים להולכי רגל ולרכב, דרכי שירות, שביל לרוכבי אופניים ולהולכי רגל, אמצעים לטיפול בהפחתת מפגעים סביבתיים הכרוכים בסלילת הדרך, וכן מערכות ומתקני תשתית: חשמל, מים, ביוב, טלפון, דלק וגז". (ההדגשות שלי ד.ב.) מסעיף 9 עולה, כי גם אם ניתן לראות דרך שירות כ"מתקן דרך" - הרי שנדרשת תכנית מפורטת או תכנית מתאר. יוער כבר בשלב זה, כי מאחר ולא הוגש בפני עותק מלא של תמ"א3/ המקורית, אינני יודע אם סעיף 9(ב) כבר היה קיים בנוסחו זה בתכנית המקורית. על כל פנים, הצדדים התיחסו לסעיף זה כאילו עבר שינוי. והראיה, כץ טוענים לגופו של סעיף זה כפי שצוטט באומרם, כי הסעיף אכן מסייג וקובע, כי ביחס לשימושים מיוחדים ניתן לבנות בין קו הבניין לבין רצועת הדרך, וזאת באישור תב"ע חדשה. ואולם, במקרה שלפנינו אין חריגה אל מחוץ לרצועת הדרך, אלא כביש השירות כלול בהגדרת רצועת הדרך ולפיכך אין צורך בתב"ע חדשה. 9. הצורך בתכנית מפורטת או בתכנית מתאר תואם גם את האמור בסעיף 15(ב) לתמ"א 3, המחייב התאמתה של כל תכנית של דרך ארצית להוראות התמ"א. לועדת הערר כועדה תכנונית מחוזית שיקול דעת לשלול הקמת חלק ממתקני הדרך המפורטים בסעיף זה, בבואה ליישם את התכנית הכללית על בקשה ספציפית להיתר בניה. בעשותה כן היא מפעילה עקרונות שונים ומביאה בחשבון אספקטים תכנוניים נקודתיים, למשל היבטים של הנדסת תנועה ותמרור. 10. לטענת ועדת הערר, אם נלך לשיטתם של כץ, לפיה תיקון 1990 אינו חל על תכניתם, אזי גם הוראת סעיף 4 בתיקון זה הכוללת תיקון להגדרת "מתקן דרך" ומכלילה בה גם "דרך שירות" אינה חלה על תכניתם. יצוין, כי בהקשר זה טוענים כץ, כי גם אם תידחה טענתם העקרונית בדבר תחולת תיקון 1990 לתמ"א 3 על התכנית, הרי שממילא אין הם מבקשים לסלול דרך שירות מחוץ לרצועת הדרך עליה חלה התכנית או לצרף שטחים נוספים לתכנית. על כן הדרישה להכנת תב"ע לפי סעיף 7(ד) לתמ"א 3 אינה חלה על בקשתם, אלא הסעיפים המתייחסים לעבודות המותרות לביצוע בתוך רצועת הדרך. 11. ועדת הערר גורסת, כי משמעות הקביעה שאין צורך בתב"ע חדשה לדרך השירות וכי ניתן להסתפק בהיתר בניה על-פי התכנית הקיימת הינה, כי היתר הבנייה יתייחס לבניה על קרקע מופקעת, שהינה חלק מרצועת הדרך, אשר כלל אינה בבעלותם של כץ, וזאת אף ללא כל הליך התנגדות כלשהו. 12. לסיכום מבקשת ועדת הערר לדחות את העתירה, ולחייב את כץ בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד. ו. טענות הועדה המקומית. 1. לטענת הועדה המקומית, עתירתם של כץ מכוונת לעניין עיקרי אחד, והוא החיבור של המגרש לכביש מס' 75. בכך מתעלמים כץ מקביעת הועדה המקומית, שאושרה בערר בפני הועדה המחוזית, לפיה הגישה באמצעות כביש שירות תותר רק לאחר שינוי התב"ע, וגם אז תותר גישה כזו למטרת שימוש בתחנת התדלוק בלבד ולא ליתר השימושים המבוקשים במגרש. לגופו של עניין טוענת הועדה המקומית, כי הגישה למגרש היא מרח' בעלי המלאכה, ואין להתיר גישה אליו מכביש מס' 75, שהוא דרך פרברית מהירה. 2. הועדה המקומית מפנה לתמ"א 18, אשר עוסקת בתחנות תדלוק. תמ"א זו בשינוי מס' 2, מכפיפה עצמה להגדרת תמ"א 3 ל"דרך פרברית מהירה" (יצוין, שבתמ"א18/ המקורית מופיעה הגדרה עצמאית לדרך פרברית מהירה). לטענת הועדה המקומית, כץ מבססים את טיעוניהם הן בעתירתם והן בחוות-דעת המומחה מטעמם על הוראות תמ"א 18 בלבד, מבלי להיזקק להוראות המפורשות בתמ"א 3, המחייבות אישור תכנית מתאר או תכנית מפורטת לדרך השירות, כאמור בנימוקי ועדת הערר. זאת, בייחוד כאשר קיימות מגבלות פיסיות שונות בדמות קיומם של מעבר תת-קרקעי והבדלי גובה בכביש. גם לפי סעיף 9.12 לתמ"א18/, שינוי מס' 2, נדרש, כי דרך השירות המבוקשת לשם הקמת תחנת תדלוק תהא אפשרית מבחינה תכנונית. סעיף זה מופיע תחת הכותרת "תכנית מפורטת - תנאים להקמת תחנת דלק". בסעיף נאמר "קיימת בצידי - - - דרך פרברית מהירה - - דרך שירות או נקבע בתכנית תוואי של דרך שירות כאמור אפילו טרם נסללה לא תאושר תכנית לתחנת תידלוק בצידי דרך כאמור אלא אם מיקומה יאפשר כניסה אליה ויציאה ממנה באמצעות דרך השירות באותו מקום והקמת התחנה כאמור תותנה בסלילת דרך השירות" (יצוין, כי הוראה זו אינה קיימת בתמ"א18/ המקורית). מכאן, שבכל מקרה בקשת ההיתר להקמת תחנת תדלוק, כפי שהוגשה, מחייבת קבלת אישור של תכנית מפורטת. בעניין זה טוענים כץ, כי טענה זו של הועדה לא נזכרה בהחלטת ועדת הערר, אך ההוראות האמורות דווקא מבססות את טענותיהם. תמ"א 18 דורשת תב"ע חדשה לתחנת תדלוק רק כאשר בתכנית המתאר אין הוראות בדבר הקמתה של תחנה כזו. לא יתכן כי התכנית חפ1705/, שהיא תכנית מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, המאפשרת הקמת תחנת תדלוק, תדרוש תב"ע חדשה. 3. הועדה המקומית טוענת, כי תמ"א 3 ותמ"א 18 שהיו רלוונטיות ביום אישור התכנית הינן משנת 1990, ולא משנת 1976, כטענת כץ. גם אם נלך לשיטתם של כץ, הרי בתמ"א3/ משנת 1976 אין כל הגדרה של "דרך שירות", ודרך שירות אף אינה כלולה בהגדרת "מתקן דרך". לעומת זאת, בתמ"א 18 משנת 1976 נקבע, כי דרך שירות צריכה להיות מתוכננת בתכנית, שכן היא דרך המקבילה לדרכים קיימות: "'דרך שירות' - דרך במקביל לדרכים על סוגיהן כאמור, המשמשת גישה לחלקות של קרקע הגובלות עם הדרכים האמורות, בין שהדרך מתוכננת בתכנית ובין שהיא קיימת". מכאן למֵדה הועדה המקומית, כי במידה ודרך השירות אינה קיימת עדיין, הרי שנדרשת תכנית מפורטת לשם סלילתה. 4. סעיף 16(ב) לתכנית חפ1705/ מפנה לתכנית ג969/ ביחס לדרך מס' 2512 (הידועה גם כדרך ארצית מס' 75), כאשר סעיף 8 לתכנית ג969/ (שעניינו "שימושים"), מפנה לתמ"א 3 לצורך הגדרת "מתקן דרך": "השטחים המיועדים לדרך ישמשו לתנועת כלי רכב. בשטחים אלה לא תותר כל בניה שאינה מתקן דרך כמוגדר בתכנית מתאר ארצית לדרכים ת.מ.א. 3" כאמור, בתמ"א 3 משנת 1976 "דרך שירות" אינה מוגדרת כ"מתקן דרך", ולכן התכנית ג969/ אינה מתירה כל בניה בשטחים המיועדים לתנועה. מכאן, שדרך השירות המבוקשת על-ידי כץ, המצויה בתחומי שטח המיועד לתנועה, אינה אפשרית על-פי התכנית, ללא קבלת אישור של תב"ע חדשה. 5. במידה ויש לבחון את נוסחה של התמ"א ביום הגשת בקשתם של כץ, דהיינו לפי הנוסח המשולב משנת 1999, הרי סעיף 7(ד) לנוסח זה קובע: "בקטעי דרך, ניתן לצרף לרצועת הדרך שטחים עבור מסילות ברזל או דרכי שירות, נתיבי השתזרות, מערכות ניקוז או מדרונות בהתאם לתנאי קרקע מיוחדים, ולקבוע בתכנית לקטעים אלה, לשם כך, רוחב גדול מן המצוין בסעיף קטן ב'. הכל בהתאם לתכנית מפורטת לדרך". גם מסעיף זה מבקשת הועדה המקומית ללמוד, כי מחוקק המשנה מצא לנכון לדרוש תכנית מפורטת לצורך צירוף שטח עבור דרך שירות. חיזוק לעמדתה מוצאת הועדה המקומית גם בסעיף 7(ו) לאותה תמ"א: "בתחום רצועת הדרך ניתן יהיה לקבוע, באמצעות תכניות מתאר או תכניות מפורטות, זכויות לבניה מתחת לפני הקרקע ומעל לפני הדרך, ובלבד שלא ייפגעו המטרות, התפעול, השימושים והבטיחות בדרך, ולא ייגרמו מפגעים או מטרדים לדעת מוסד התכנון, לשימושי הקרקע שלהם ייקבעו זכויות הבניה." (הדגשות שלי ד.ב.) 6. הועדה המקומית מבקשת גם להסתמך על סעיף 9 לאותו נוסח של תמ"א3/, וממנו ללמוד על הכורח בקבלת אישור של תכנית מפורטת לדרך השירות, אשר יכולה להיסלל רק במגרשם הפרטי של כץ. הועדה מבססת טיעונה זה על סעיפיו הקטנים של סעיף 9 כלהלן: א. רצועת הדרך הוגדרה בתמ"א זו כ"רצועת קרקע הכוללת את נתיבי הנסיעה, שטח ההפרדה, שולי הדרך ומתקני הדרך, וכן את הקרקע לצמתים ומחלפים". ב. התמ"א קבעה כלל, לפיו בשטח שבין קו בנין לבין גבול רצועת הדרך אסורה הבניה (להלן: "שטח קו הבנין"). ג. לכלל זה קבעה התמ"א שני סייגים: (1) לשם בניה בשטח קו הבנין ניתן להסתפק בהיתר בניה בלבד למטרות של הקמת "גדר, שביל לרוכבי אופניים ולהולכי רגל, עמוד תאורה, רמזור ותעלה". (2) לשם בניה של כל מתקן דרך אחר (בענייננו- דרך השירות), או מבנה שירות אחר, בשטח קו הבנין, נדרשת תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת. מכאן, שהתמ"א הגדירה ברורות, כי כדי להקים דרך שירות נדרשת תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, ואין להסתפק בקבלת היתר בניה. 7. בעקבות הגשת העתירה נערך דיון בועדת התות"ח, בהשתתפות גורמים שונים, ומסקנותיו הובאו במכתב מאת מר רביב לב"כ הועדה המקומית עוה"ד צלרינג, במסגרת תפקידה כיועצת המשפטית למינהל ההנדסה, מיום 28.2.01 (נספח מ5/ לתגובת הועדה המקומית). בדיון נקבע, כי אין להתיר גישה למגרש אלא מרחוב בעלי המלאכה. עם זאת, נקבע כי בכפוף לאישור מע"ץ, תותר גישה לתחנת התדלוק בלבד, מאחר ומטרתה מתן שירותי דרך. 8. חוות דעתו של המהנדס גולדרייך הובאה בפני מר רביב, ובמכתבו לעוה"ד צלרינג (נספח מ6/ לתגובת הועדה המקומית) חולק האחרון על חוות דעת זו, וגורס כי התכנית אוסרת על גישה ישירה למגרשים הגובלים עם כביש מס' 75. 9. מאחר ומדובר בדרך פרברית מהירה, בכל מקרה נדרש אישור מע"ץ. מכיוון שאין הכרח בפתרון של דרך שירות, שכן קיימת גישה אחרת למגרש - ההצעה לדרך שירות אינה מקובלת על מע"ץ. 10. הרציונל העומד מאחורי הצורך בתב"ע חדשה הינו, כי נדרשים כללים ספציפיים למניעת מפגעים סביבתיים ובטיחותיים. דרך השירות אינה חלק מן הדרך הפרברית המהירה, לפי הגדרתה, וככזו יש לבחון את השתלבותה בכביש המהיר. לשם סלילתה נדרש אישור מע"ץ כאמור, נדרש לפרסמה וכן יש לשמוע התנגדויות. 11. הועדה המקומית מצביעה על בקשה לקבלת היתר בנייה לתחנת דלק לגבי חלקה 294, אשר נדונה בפני הועדה המחוזית ביום 8.4.98. הועדה המחוזית אימצה את עמדת הועדה המקומית, ואישרה גישה לשטח תחנת התדלוק בלבד מתוך כביש מס' 75, בעוד שהגישה לאזורי המלאכה הותרה מכיוון רח' בעלי המלאכה בלבד (ראה תכנית חפ1968/). בסעיף 10(ג) לתכנית זו נקבע, כי אחת ממטרות התכנית היא: "לאפשר גישה לתחנת התדלוק מדרך מס' 75 תוך יצירת נתיבי כניסה ויציאה". פתרון זה אשר הושג בתכנית הנקודתית אינו הפתרון התכנוני של דרך שירות, כמבוקש על-ידי כץ, כי אם פתרון תעבורתי אחר, בהתאם לשיקוליה המקצועיים של הועדה המקומית. 12. לטענת הועדה המקומית אין להסתמך על קיומו של כביש ספציפי המחבר מגרש ספציפי לכביש מס' 75 לפי תכנית חפ1968/, לצורך הכניסה למגרשם של כץ, ויש לבחון לעומקן סוגיות תכנוניות שונות הקשורות לתוואי הדרך המסוים. כמו כן, בתכנית חפ1968/ נקבע, כי הכניסה מכביש מס' 75 ליתר השימושים במגרש, שאינם שימושים של תחנת תדלוק, תיאסר, בעוד שהבקשה של כץ לקבלת היתר מתייחסת לגישה לכלל השימושים. ז. דיון ומסקנות. 1. באופן כללי, בשל כפיפותן של תכניות מתאר מקומיות לתכניות מתאר ארציות העומדות מעליהן במדרג ההיאררכי של התכניות (סעיפים 129-131 לחוק התכנון והבניה) והן כאשר קיימת הפניה מפורשת של תכנית פלונית לתכנית אחרת, כמו למשל, ההפניה בתכנית 969ג' לתמ"א3/, יש לפרש את הוראות התכנית חפ1705/ בצמידות לתכניות הארציות. 2. השאלה הראשונה שיש להשיב עליה היא מהן תכניות המתאר הארציות המחייבות שעל פיהן יחתך הדין בעניננו, וזאת בשים לב שהן תמ"א18/ והן תמ"א3/ עברו שינויים מזמן לזמן. התשובה לשאלה זו היא, שהתכניות הארציות המחייבות הן אלה שהיו בתוקף בעת שאושרו התכניות המקומיות. אמנם לכאורה לפי סעיף 25 לחוק הפרשנות "אזכור של חיקוק בחיקוק אחר - כוונתו לחיקוק המאוזכר כניסוחו בשעה שנזקקים לו, לרבות הוראות שנוספו בו והוראות שבאו במקומו בחיקוק אחר" ולכן לכאורה לפחות מקום שקיימת הפניה בתכנית מתאר מקומית לאחת מהתכניות הארציות, צריך להזקק לנוסח המעודכן של התכנית. אולם, הוראה זו חלה רק מקום שאין הוראה אחרת ואם אין בענין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתישב עם הוראה זהו (סעיף 1 לחוק הפרשנות). במקרה הנדון, קיימות הוראות מפורשות הן בתיקון לתמ"א18/ והן בתיקונים לתמ"א3/ שהשינויים לא יחולו על תכניות קיימות. 3. שתי שאלות דורשות הכרעה: (א) מהי הפרשנות הנכונה של הוראת התכנית חפ1705/, אשר אוסרת על חיבור ישיר בין כביש מס' 75 לבין המגרשים הגובלים בו; (ב) האם יש צורך באישור תב"ע חדשה לשם סלילת דרך השירות המבוקשת. 4. נדון תחילה בשאלה הראשונה. סעיף 16 לתכנית קובע כדלקמן: "16. דרכים א. בעלי הקרקעות הכלולות בתכנית זו יישאו בהוצאת סלילת הדרכים הכלולים בה, בסלילה נכללות המדרכות, התקנת ניקוז למי גשם, ויתר הפרטים המפורטים בחוק העזר לחיפה (סלילת רחובות). הם יהיו חייבים לשלם עבור הסלילה כמפורט לעיל, בין שהוקמו בניינים על מגרשיהם ובין שלא הוקמו, כן כוללת הסלילה העתקת עמודי חשמל במקרה שהם בשטח המסעה. ב. האמור לעיל לא יחול על דרך מספר 2512 אשר תבוצע כולה על-ידי המדינה ועל חשבונה, כפוף לתכנית מס' ג969/. ג. מהדרך הארצית הנ"ל לא תותר גישה ישירה לחלקות הגובלות בה. ד. רדיוס הקשת בהצטלבות קווי רחוב יהיה 15 מ' אלא אם צוין אחרת בתשריט." 5. הפרשנות שמעניקים העותרים לביטוי בתמצית הינה, כי גישה ישירה למגרש מכביש מס' 75 אסורה אמנם לפי התכנית, אך עם זאת המחוקק איננו מעונין לאסור לחלוטין את הגישה למגרש מכביש מס' 75, ולכן הוא מאפשר גישה עקיפה מכביש זה למגרש, בכך שאינו נוקט בלשון מפורשת האוסרת על כל גישה באשר היא. לדעת הועדות, הפרשנות הראויה לביטוי במקרה זה היא, כי לא תותר כלל גישה למגרש מכביש מס' 75, בין "ישירה" ובין "עקיפה". הגישה ה"עקיפה" למגרש תהא מרחוב בעלי המלאכה. 6. נראה לי, כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר בשאלה זו. אמנם לשונה של סעיף 16ג' נוגדת לכאורה את פרשנות הועדות, שהרי לו רצה עורך התכנית למנוע כל גישה מהדרך הארצית, מה היה פשוט יותר מלאמר "לא תותר כל גישה מהדרך הארצית לחלקות הגובלות בה", אך התכנית צריכה להתפרש לפי תכליתה ובעיקר תוך התאמה לתכניות הגבוהות ממנה במדרג ההיאררכי. והנה, עצם ההגדרה של דרך פרברית מהירה בתמ"א3/ המקורית החלה כאמור על עניננו, קובעת, כי מדובר בדרך "עם כניסות ויציאות על ידי מחלפים בלבד - - ". גישה מחלקות גובלות ולא עקיפה מחלקות גובלות שלא באמצעות מחלפים, נוגדת את עצם מהותה של דרך פרברית מהירה ואין זה ענין מילולי בלבד. כאשר מדובר בדרכים מהירות, המגמה היא לאפשר זרימה מהירה וחלקה של התנועה וכל גישה בין ישירה ובין עקיפה שלא באמצעות מחלפים, יש בה כדי לעכב את התנועה המהירה כאמור וליצור מוקדי סיכון מיותרים. 7. בכל מקרה, פרשנות ועדת הערר שהיא מוסד תכנון העומד בדרגה היראררכית גבוהה, היא פרשנות המצויה במתחם הסבירות ואינה מצדיקה התערבות בית-המשפט (השוה עת"מ (חי') 99/99 רמת חביב בע"מ נ. ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה תקדין מחוזי 99(3) 89 (בפרק דיון ומסקנות)). 8. אינני מקבל גם את טענתם האחרת של העותרים, לפיה "דרך שירות" אינה דורשת הכנת תב"ע. בהתאם לתמ"א 3 המקורית, "דרך שירות" אינה בגדר "מתקן דרך". הביטוי "רצועה מתוכננת" אינו כולל מתקן דרך. כאן המקום לציין שההגדרה של "דרך" בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה כוללת אמנם מבני דרך ומתקני דרך, אך מושגים אלה הזוכים להגדרות נפרדות בהמשכו של סעיף 1 לחוק, אף הם לא כוללים דרך שירות. בתמ"א18/ המקורית מוגדרת "דרך שירות" כ"דרך במקביל לדרכים על סוגיהן המשמשת גישה לחלקות של קרקע הגובלות עם הדרכים האמורות בין שהדרך מתוכננת בתכנית ובין שהיא קיימת". יצוין, שאינני בטוח שהגדרה זו חלה על חיבור בין הדרך הפרברית המהירה לחלקות, שהרי ראינו שעצם הגדרת דרך פרברים מהירה, דורשת חיבור באמצעות מחלפים. בכל מקרה, מהגדרה זו ניתן ללמוד שיש צורך בתכנית לסלילת דרך כזו אלא אם היא כבר קיימת בעת כניסתה לתוקף של תמ"א18/ (וזה אינו המקרה הנוכחי). בסעיף 17(1) לאותה תכנית נאמר, כי "לא יותר להקים תחנות תידלוק ליד דרכים פרבריות מהירות - - על פי תוכניות מיתאר אלא רק בדרך שירות" וכאמור, דרך שירות דורשת תכנית. לכך יש להוסיף, שהתכנית ג969/ שעל פיה נסללה דרך 75 קובעת, שלא תותר כל בניה בשטח התכנית שאינה "מתקן דרך" וכבר ראינו שתמ"א3/ המקורית לא כוללת "דרך שירות" במסגרת "מתקן דרך" וכך גם חוק התכנון והבניה. 9. כפי שציינה, עם כל הכבוד ובצדק, השופטת וסרקרוג בה"פ (חי') 453/96 אבנון נ. עיריית חיפה פ"מ נ"ו(3) 109, בסעיף 10 לפסה"ד, הרי אמנם מתן היתר בניה אינו מחייב קיומן של כל התכניות במידרגים השונים ודי בכך שתתקיים תכנית בדרגת פירוט סבירה ומידת הפירוט היא פועל יוצא מסוג הבניה או השימוש במקרקעין. בעניננו, מדובר בגישה לתחנת דלק, לשטחי מסחר ושטחים למלאכה זעירה ודרך גישה זו דורשת בחינה מדוקדקת ומפורטת שתביא בחשבון היבטים תחבורתיים ואקולוגיים. תכנית חפ1705/, אין בה מידת הפירוט הדרושה לענין זה. 10. בניגוד לעמדת העותרים, אני סבור שבנושא מורכב כזה מן הדין לתת לגורמים המעונינים אפשרות להגיש התנגדויות. גם בעלי מגרש 294 ראו לנכון להגיש תב"ע מיוחדת חפ1968/ לענין דרכי הגישה לחלקתם. למותר לציין, כי תכנית כזו נדרשת גם אם ברצון העותרים לעשות שימוש בדרך הגישה לחלקה 294. לאור האמור, נדחית העתירה. העותרים ישלמו לכ"א מהמשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. כביש