בריכה בניה על דירת גג

פסק דין נתוני רקע 1. התובעת שהתה שנים רבות בארה"ב וביקשה לרכוש דירה בישראל, לקראת שובה המתוכנן לישראל ארצה. ביום 21/11/95 חתמה התובעת על הסכם עם הנתבעת 1 (להלן-"הנתבעת") למכירת דירת מגורים בקומה גבוהה (להלן-"הדירה") שנבנתה בבית מגורים שהיה בתהליכי בנייה ברח' שטיינמץ 20 בנהריה (להלן-"הבניין"). הדירה מוקמה מתחת למרפסת דירת גג בבניין (להלן-"דירת הגג"). הבניין הוקם במסגרת "הסכם קומבינציה" של הנתבעת, קבלנית הבניין, עם בעלי המגרש, הם הנתבעים 2 ו3- (להלן-"הנתבעים"). בגדר תנאי "הסכם הקומבינציה" התחייבה הנתבעת לבנות עבור הנתבעים את דירת הגג. 2. לטענת התובעת לאחר חתימת ההסכם היא שבה לארה"ב וחזרה לישראל בקיץ 1996 על-מנת לקבל את הדירה לחזקתה. היה צורך בביצוע תיקונים מסוימים בדירה. בחודש ספטמבר 1996, תוך כדי ביקור בדירה ובדיקת התיקונים שבה, סרה התובעת לביקור נימוסים אצל הנתבעים בדירת הגג ותוך כדי שתיית קפה ראתה את בנם של הנתבעים יוצא מתוך בריכת שחיה שבמרפסת דירת הגג. התובעת, כך טענתה, נתקפה בהלם לאחר שהסתבר לה שדירת הגג בו בנויה בריכת השחיה, ממוקמת מעל דירתה, על כל המשמעויות הנלוות לעניין זה, כפי שיפורט בהמשך. לנוכח זאת הגישה התובעת תביעתה, הן כנגד הנתבעת והן כנגד הנתבעים. היא תבעה לפצותה בסכום של 250,000 ש"ח ועתרה למתן צו עשה על-מנת לאכוף על הנתבעים להתאים את הבנוי על מרפסת דירת הגג לתוכנית היתר הבנייה וכן למנוע כל מטרד בגין קיומה של בריכת השחיה. 3. הנתבעת והנתבעים התגוננו בפני התביעה. הנתבעת טענה כי התובעת אינה אומרת את האמת הואיל ותוכניות הבניין כולו, על כל קומותיו ודירותיו לרבות דירת הגג, הוצגה בפני התובעת באופן שהיא יכולה הייתה לדעת מראש על כל הצפוי להיבנות בדירת הגג. אשר לעניינה של הבריכה, טענה הנתבעת כי לא מדובר ב"בריכת שחיה" אלא ב"בריכת ג'קוזי". מכל מקום "בריכת ג'קוזי" זו נבנתה עפ"י ההיתר ואין עמה כל מפגע. הנתבעת והנתבעים הגישו הודעת צד ג' כנגד צד ג' (להלן-"גב' דנון"). גב' דנון הייתה מהנדסת אזרחית העוסקת בתכנון קונסטרוקציוני למבנים. עיקר טענת התובעת, לעניינה של הבריכה, הייתה שהתכנון הקונסטרוקציוני שלה רשלני ולא מספיק. הנתבעת והנתבעים טענו, איפוא, כי ככל שביהמ"ש ימצא ממש בתביעת התובעת על גב' דנון לשפותם בגין כל סכום שיתחייב. גב' דנון התגוננה בפני ההודעה וטענה כי לא נפל כל דופי בפועלה. 4. בעלי הדין הגישו חוות דעת של מומחים. התובעת הגישה חוות דעתו של מר גלעד יצחקי (להלן-"יצחקי") לעניין ירידת ערך הדירה כתוצאה מקיומה של בריכת השחיה. יצחקי קבע ירידת ערך זו בשיעור של 15% מערכו הדולרי של מחיר רכישת הדירה ב21/11/95- בסך של 255,000 דולר. יצחקי סמך חוות דעתו על חוות דעתו של מר אביגדור דוברת (להלן-"דוברת"). דוברת הוא מהנדס בניין והוא ערך חוות דעת לעניין בעיות הקונסטרוקציה הקיימות והעתידיות בגין בריכת השחיה ועוד דן בסוגיות שונות לעניין קיומה של בריכת שחיה זו. הנתבעת והנתבעים הגישו שורה של חוות דעת וגב' דנון סמכה ידה על חוות דעת אלו. לעניין ירידת ערך הוגשה חוות דעתו של מר דן ברלינר (להלן-"ברלינר") אשר קבע, בנסיבות, כי אין כל ירידת ערך. מר שם טוב משיח (להלן-"משיח") הוא מומחה יועץ לאקוסטיקה. הוא קבע כי אין כל מפגעי רעש בגין הפעלת הרובוט שבבריכת השחיה. אינג' ש.פרנקל (להלן-"פרנקל") הוא מהנדס יועץ בתחום האינסטלציה. הוא בדק את הבריכה וקבע כי היא פועלת עפ"י כל התקנים ויש בה מערכת סחרור וסינון כמקובל בכל בריכה מסוג זה. ד"ר עמי גלזמן (להלן-"גלזמן") מסר את חוות הדעת העיקרית מטעם הנתבעים. הוא קבע כי אין דופי בתכנון הקונסטרוקציוני באשר לתכנון הבריכה. 5. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. התובעת הגישה את תצהירה-שלה. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מר רונן כוכב (להלן-"רונן"), מנהל ובעל שליטה אצל הנתבעת. מטעם הנתבעים הוגש תצהירה של הנתבעת 2 (להלן-"דיקמן"). אחר הגשת התצהירים האמורים התרתי לתובעת להגיש תצהיר נוסף מטעם מי שהייתה עורכת-דינה של התובעת, עו"ד עירית ליפא (להלן-"עו"ד ליפא"). התרתי להגיש תצהיר תשובה לתצהיר האמור לרונן ולבסוף הוגש תצהירה של גב' דנון. 6. אחר הדברים הללו הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פס"ד מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק וסיכומי טענות. ידיעת התובעת אודות הבריכה 7. ברי כי השאלה הראשונה והמרכזית הניצבת לנגד עיניי היא באשר לידיעתה המוקדמת של התובעת אודות הבריכה. טרם שאדרש לסוגיה זו מן הראוי לסלק מן הדרך בעיות הגדרה באשר לבריכה זו. בנוהג שבעולם כאשר מדברים אנשי המקצוע אודות "ג'קוזי", הם מתכוונים למושג המוגדר, ובצדק, ע"י דוברת, כ"פעולת הבעבוע והערבול של המים המתבצעת ע"י הזרמת מים דרך פתחים בדפנות הבריכה באמצעות המנוע". ככל שעסקינן בבריות, הרי בד"כ ג'קוזי הוא חלק בלתי נפרד מאמבטיה. אמבטיה, אין צריך לומר, משמשת בראש ובראשונה למטרות רחיצה. עיינתי בצילומים של הבריכה האמורה. עסקינן בבריכה הנמצאת על גג הבניין. היא אינה משמשת לרחיצה. היא משמשת, מן הסתם, לשחיה ולשעשוע. מנגד, אני מתקשה לכנות בריכה זו כ"בריכת שחיה". מימדי הבריכה הם 5.35 מטר אורך ו3.10- מטר רוחב. עומקה המקסימאלי של הבריכה הוא 1.17 ס"מ. ברי כי לא ניתן לזנק לבריכה זו, כמקובל בבריכת שחיה "קלאסית". אף השחיה בבריכה מוגבלת ביותר. יכול שלאחר שלוש תנועות של חתירה מסיים השוחה את כל אורכה של הבריכה. סופו של דבר, הנני קרוב למחשבה כי הבריכה שבפניי בוודאי יותר קרובה ל"בריכת שחיה" מאשר ל"בריכת ג'קוזי". לא ייפלא, איפוא, שב"כ הנתבעת, כאשר נדרש להתייחס לבנייתה הנאותה של הבריכה האמורה, כתב למשרד מהנדס העיר נהריה כי "בריכת השחיה נבנתה בדיוק בהתאם לתכנון האדריכלי ותכנון הקונסטרוקציה שנעשו ע"י אנשי המקצוע" (נספח ה' לחוות דעתו של דוברת). הבריכה נרכשה מחברת מ.ח.פישבין בע"מ. הפירמה מכנה את עצמה כעוסקת ב"בניית בריכות שחיה פרטיות" (נספחים יב'1 ו- יב'2 לחוות דעתו של דוברת). 8. בחנתי בקפידה חומר הראיות והטענות שבפניי. בדעתי לדחות מכל וכל את טענת התובעת על-פיה לא הוצגו בפניה מכלול התוכניות הרלוונטיות של הבניין, לרבות התוכנית של דירת הגג. בדעתי לקבוע, עם זאת, כי על הנתבעת הייתה חובה יזומה ואקטיבית להסב תשומת לבה של התובעת, במפורש, לקיומה של הבריכה. הנתבעת כשלה מלעשות כן. על יסוד כל אלו בדעתי לחלק את החבות בין התובעת לבין הנתבעת. 9. התובעת מעידה על עצמה שהיא בוגרת לימודי תואר שלישי ובעלת מודעות סביבתית גבוהה אשר בחרה בקפידה את הדירה, לאחר שבחרה בנתבעת כמי שהקימה את הבניין, המצוי בסביבה יוקרתית בעיר נהריה. על התלבטויותיה של התובעת, וממילא על מודעותה הרבה, ניתן ללמוד בבירור מתצהירה המפורט. כך מציינת התובעת כי במהלך המו"מ היא חזרה והקשתה על רונן וביקשה הבהרות "לגבי מרפסת הגג, האיטומים שיעשו בה נגד נזילות ורטיבות, ולכל אלה השיב רונן כי הגג שמעל דירתי הינו מרפסת גג רגילה שתטופל כראוי ואין לי מה לחשוש מרטיבות או מבעיות אחרות" (סעיף 6 לתצהירה). עוד מציינת התובעת כי במהלך המו"מ היא אף הכירה את הנתבעים שאף הם הבטיחו לה כי "לא צפויות כל פעילויות יוצאות דופן במרפסת דירת הגג ויהיה שקט" (סעיף 7 לתצהיר). 10. בהמשך תצהירה מציינת התובעת כי ביום 15/11/95 היא חתמה על טופס הרשמה אצל הנתבעת וביום 21/11/95 היא חתמה יחד עם רונן על הסכם המכר. מעמד החתימה נעשה במשרדו של עו"ד לוריג, ב"כ הנתבעת. התובעת מציינת כי "באותו מעמד לא ראיתי את תוכנית הבניין כיוון שנמצאה אצל הנתבעת 1 במשרדה, כך נאמר לי אז... הואיל וביקשתי שינויים פנימיים בתוכנית הדירה והחלפת מקום החניה, התחייבה הנתבעת 1, במעמד חתימת ההסכם, להמציא תוכנית שינויים כזו לדירה עד ליום 28/11/95" (סעיף 11). ואכן, כך ממשיכה התובעת, "עם קבלת תוכנית השינויים המעודכנת לגבי הדירה... שבתי למשרדי הנתבעת 1 ושם התבקשתי לחתום על תוכנית הבית. זכור לי שלמרות בקשתי שם, לא התאפשר לי לראות את תוכנית דירת הגג, וזאת בטענה של שינויים פנימיים בדירת הגג" (סעיף 12). כידוע לאחר מכן שבה התובעת לתקופה של שנה לארה"ב. 11. ואולם, למקרא תצהירו של רונן, עולה כי התובעת השמיטה בתצהירה נתון משמעותי ביותר. רונן מבאר כי במסגרת בדיקותיה היסודיות והמעמיקות של התובעת היא הייתה מלווה ע"י פרקליטתה, היא עו"ד ליפא. קדם למועד חתימת טופס ההרשמה ביום 15/11/95 ביקור של עו"ד ליפא, שמשרדה בת"א, בנהריה במשרדי הנתבעת. כל השלושה סרו למחלקה הטכנית בעירית נהריה. שם הוצגו בפני התובעת ועו"ד ליפא "תוכנית ההגשה הכללית של כל הבניין והסביבה". עוד הטעים רונן כי "התובעת אף התעניינה באפשרויות הבנייה במגרשים האחרים הצמודים למגרש עליו החברה בנתה את הבניין... כדי לוודא שלא תיחסם בפניה כניסת אור, אוויר, נוף וכדומה" (סעיף 13 לתצהירה). 12. התרתי לעו"ד ליפא להגיש תצהיר תגובה. עו"ד ליפא מציינת כי המו"מ העסקי התקיים בחודש אוקטובר 1995 במלון "הילטון" בת"א. באותו שלב, "לא הוצגו בפנינו תוכניות של הבניין בו בנויה הדירה... ולא נאמר דבר וחצי דבר על קיומה של בריכה ו/או ג'קוזי בדירת הנתבעים 2 ו3- מעל דירת הגב' בר-נר" (סעיף 3). אשר לאירועי ה15/11/95- הצהירה עו"ד ליפא כי היא נסעה לנהריה, פגשה את לקוחתה-התובעת "ונסענו לראות את הדירה. לאחר ביקור קצר בדירה (בו לא ניתן היה, למיטב זכרוני, לעלות לגג הבניין) הגענו, בלוויית רונן, למחלקה הטכנית שבעירית נהריה, לשם בדיקת ההיבטים הסביבתיים הנוגעים לדירה ולאזור בו נבנתה. כך, לדוגמא, בדקנו מהי הבנייה המתוכננת באזור בו נבנית הדירה ומהו הגובה המירבי של הבניינים אשר אמורים להיבנות, אם בכלל, בקדמת הבניין הצופה לים". ככל שעסקינן בתוכנית הבניין, מציינת עו"ד ליפא כי "במהלך הבירור שערכנו בעיריה לא הוצגה בפנינו בשום שלב תוכנית הבניין ו/או תוכנית אחרת המעידה על בנייתה של בריכת השחיה ו/או ג'קוזי במרפסת דירתם של הנתבעים 2 ו3-" (סעיף 4). גם כאשר שבו התובעת ועו"ד ליפא למשרדי הנתבעת על-מנת לחתום על זכרון הדברים, "גם במעמד החתימה על זכרון הדברים לא הוצגו בפנינו תוכניות הבניין ולא נאמר לנו כי במרפסת הנתבעים תיבנה בריכת שחיה ו/או ג'קוזי" (סעיף 5; ההדגשות במקור - ש.ל.). 13. הגרסה האמורה נשמעת לי בלתי סבירה באורח קיצוני. איני מעלה על דעתי כי התובעת, שבחנה בקפידה כה רבה את כל הסוגיות הקשורות בדירת הגג, ובעיקר לעניין בעיות של איטום, לא דרשה במפגיע לעיין בכל התוכניות הרלוונטיות, לרבות תוכניות הבניין ותוכניות דירת הגג. בלתי סביר בעיניי כי פרקליטתה נסעה מת"א לנהריה רק על-מנת לבחון "היבטים סביבתיים", שלמרות חשיבותם לעניין שיקולו של רוכש פוטנציאלי לרכוש דירת מגורים, אינם עומדים בכל יחס של חשיבות באשר לבדיקת תוכנית הבניין בכלל, ודירת הגג בפרט. הביטוי החוזר ונשנה, ובהדגשה, "לא הוצגו בפנינו", הוא מוקשה. איש לא צריך להציג דבר, אלא ככל שהוא מתבקש לעשות כן. אין בפניי שמץ ראיה על כך שהתובעת, או עו"ד ליפא, ביקשו מאנשי משרד מהנדס העיר נהריה לקבל תוכניות מסוימות ונענו בשלילה. אין צריך לומר כי ככל שאלו היו פני הדברים אמורה הייתה התובעת לשקול ולא להתקשר בהסכם הרכישה עם הנתבעת. 14. על יסוד כל אלו בלתי סביר בעיניי כי אף בהמשך הדרך "ויתרה" התובעת לנתבעת ולא ביקשה לעיין בכל התוכניות, ואף זכתה לעשות כן, הן ביום 21/11/95, ובוודאי ביום 28/11/95. 15. לנוכח מכלול הנסיבות האמורות, הנני מייחס חומרה רבה לנסיונה הכושל של התובעת להעלים נתון משמעותי באשר למעורבותה של עורכת-דינה, כזכור מת"א, באשר לעסקה המתרחשת בנהריה והמצריכה את ביקורה המיוחד של אותה עו"ד בנהריה. אין בדעתי להידרש לרשלנות מקצועית אפשרית של עו"ד ליפא, שאיננה בעלת-דין בפניי, ובעיקר לנוכח גרסתה של התובעת, שאינה מקובלת עליי, המעלה בספק כל אפשרות להגיש כנגדה תביעת רשלנות מקצועית כאמור. 16. אף הנתבעת נושאת באחריות לאירוע שנגול בפניי. רונן הקפיד, בתצהירו, להתבטא בצורה זהירה ביותר. הוא לא הודה מעולם שהוא מסר לתובעת מידע מפורש וספציפי על אודות קיומה של אותה בריכה. כל שציין רונן הוא כי "אני עצמי הראיתי לתובעת בתוכנית ההגשה את תוכנית דירת הגג השייכת לנתבעים... בתוכנית שהוצגה לתובעת סומן במפורש כי קיימת בריכת ג'קוזי במרפסת הדרומית... והתובעת ידעה מפורשות... שמעל דירתה תיבנה בריכת ג'קוזי" (סעיף 11). משמע, בעליל, רונן סיפק עצמו אך בכך שהוא הראה לתובעת את "תוכנית דירת הגג". לכך אני מאמין לו. מזה שרונן סבור כי בתוכנית "סומן במפורש כי קיימת בריכת ג'קוזי" ראה רונן להסיק, עקב כך, כי "התובעת ידעה מפורשות... שמעל דירתה תיבנה בריכת ג'קוזי". עיינתי בתוכנית ההגשה הרלוונטית ומסתבר כי היא עצמה מטעה ומכשילה. עיון בתוכנית (נספח יא'3 לחוות דעתו של דוברת) מעלה כי משורטט מתקן הקרוי "ג'קוזי" ולא "בריכת ג'קוזי". אין צריך לומר כי יכול להיות הבדל משמעותי, למי שאינו מיומן לכך, שהוא רואה על התוכנית את המילה התמימה "ג'קוזי" ולא את המילה הייחודית "בריכת ג'קוזי". אכן מי שהיה מקפיד היה מוצא שיש מקום לחשוד במימדים של אותו "ג'קוזי" וכן היה מוצא סימנים משורטטים של גלים שכנראה, בעיני בעלי מקצוע, היו פותרים את התעלומה. ברי, איפוא, כי הנתבעת נכשלה באורח מוחלט מלמסור לתובעת מידע מפורש, ספציפי וקונקרטי, באשר לכך שבדירת הגג תיבנה בריכה, ואחת היא אם היא "בריכת שחיה" או "בריכת ג'קוזי". בנוהג שבעולם אין בדירות גג, בהכרח, בריכות כאמור. מדובר במתקן חריג. שומה על קבלן סביר להסב תשומת לב מפורשת של רוכש לקיומה של בריכה כאמור. הוא אינו יכול להסתפק בכך שהוא מעמיד לרשותו של הרוכש ולרשות פרקליטו, את תוכניות הבניין. שומה עליו לעשות מעשה אקטיבי ולהסב את תשומת הלב המפורשת של הרוכש לעניין מתקן חריג זה. הוא אינו יכול להמר שמא הרוכש לא יידע אל-נכון מה מסתתר מאחורי תוכנית שיכולה להחזות תמימה. קל וחומר הייתה זו חובת הנתבעת לעשות כן לנוכח העובדה שהיה נהיר לה, כך מצהיר רונן והנני מאמין לו, כי התובעת ופרקליטתה "נכנסו לפרטי פרטים... ושאלו שאלות רבות ונכנסו לפרטי תכנון ובנייה עד לפרט הקטן ביותר" (סעיף 14). ככל שעסקינן בגג העליון, כך מציין רונן, התובעת "בדקה היטב היכן ממוקמים דודי השמש והקולטים" (סעיף 12). זו הייתה הזדמנות ראויה, כך אני קובע, שרונן יסב תשומת לבה המפורשת של התובעת לקיומה של הבריכה. 17. ועוד שיקולים נזקפים לחובת הנתבעת. התובעת, בתצהירה, מציינת כי בסמוך לחתימת ההסכם, ובמהלך המו"מ, היא נלוותה לביקור עם מנהל העבודה של הנתבעת, אחד ארקדי, "להשקיף על הנוף מחלון דירת הגג של הנתבעים 2 ו3-. תוך כדי כך הבחנתי כי במרפסת דירת הגג היה מפלס נוסף. כששאלתי לפשר הדבר ענה לי ארקדי כי מדובר במשטח מוגבה, אולם גם הוא לא הזכיר כלל קיומה של בריכת שחיה או ג'קוזי בתוך משטח מוגבה זה" (סעיף 8). הנתבעת לא ראתה להמציא כל תצהיר של אותו ארקדי. הימנעות זו חשודה בעיניי. זאת ועוד: התובעת, בתצהירה, מציינת כי לאחר שפרץ המשבר בינה לבין הנתבעת, הרי בסופו של דבר הודה רונן באוזניה כי לאור העובדה שהנתבעים השתמשו בשירותיה של אדריכלית מטעמם, הרי הוצאה תוכנית שינויים בדירת הגג שבגדרם "הפך בעצם הג'קוזי לבריכת שחיה" (סעיף 21). אף לעניין טענה זו לא התייחס רונן, לא בתצהירו האחד, אף לא בתצהירו השני. ואולם הנתונים האמורים שוקלים אף לחובת התובעת. ככל שעסקינן ב"משטח המוגבה" אני מתקשה להעלות על דעתי הכיצד, במסגרת בדיקותיה של התובעת, היא לא עשתה כל מעשה. ככל שעסקינן בהודייתו של רונן באשר להפיכת "הג'קוזי לבריכת שחיה" לא הוצגה לי תוכנית שינויים ממשרד מהנדס העיר המאמתת "שינוי" זה. 18. עליי לבחון את חלוקת הנטל בין התובעת לבין הנתבעת. ככל שעסקינן בגרסתה של התובעת איני רואה לרחוש לה כל אמון. הנני מתחזק במסקנתי זו לנוכח הדיון שיפורט להלן בשאלת גובה הנזק המצביע, לכאורה, על רצונה של התובעת לנסות ולהפיק הון מנושא זה של הבריכה. כפי שיפורט בהמשך נסיון זה, ביסודו של דבר, דינו להיכשל. ודוק: יכול שהייתה שונה מסקנתי אילו התובעת, בגלוי וביושר, הייתה מציינת כי הוצגו לה כל התוכניות, שקבעתי שאכן הוצגו לה, והייתה מצמצמת טיעונה לעניין התיאור המכשיל בתוכנית והימנעות הנתבעת מלגלות אוזנה ולהאיר עיניה באשר לבריכה. התובעת, לעומת זאת, ראתה להפריח לאוויר העולם גרסה קיצונית חסרת סבירות על-פיה היא מבקשת להאמין לה, כי חרף אופיה הקפדני והיסודי, היא הסכימה להתקשר להסכם מבלי שבדקה את התוכניות כל עיקר. לטעמי האמת הפשוטה היא שהתובעת ראתה את התוכניות ונברה בהן. היא לא הצליחה, בעניין הבריכה, לעלות על צפונותיה. תחת להודות בכך ביושר, היא בחרה, כאמור, להשמיע גרסה חסרת שחר. ככל שעסקינן בנתבעת, זו חטאה כלפי התובעת במצג שווא רשלני ובהעדר חובת גילוי אקטיבית המתחייבת במערכת היחסים המיוחדת שבין מוכר לבין קבלן. מכאן כי חטאה של הנתבעת, הגם שלא ניתן להקל בו ראש, הוא "פסיבי". בחנתי מכלול השיקולים והנסיבות. הנני קובע כי התובעת נושאת ב- 75% מן החבות. הנתבעת נושאת ב- 25% מן החבות. 19. איני סבור כי ניתן לייחס חבות כלשהי לנתבעים. עיינתי בתצהירה של דיקמן. דיקמן מציינת כי במהלך הבנייה ביקרו בבניין כל דיירי הבניין העתידיים, לרבות התובעת, ובשיחות חבריות הוזכרה מספר פעמים רב העובדה שתיבנה בריכת ג'קוזי. איני סומך על גרסה זו של דיקמן. שוכנעתי כי התובעת שהתה בחו"ל. ככל שביקרה מעת לעת בארץ, איני מוכן לסמוך על כך שדווקא בביקורים קצרים אלו, נודע לתובעת על אודות הבריכה. התובעת, לטענתה, הופתעה מקיומה של הבריכה בשעת ביקור הנימוסים אצל הנתבעים. הנני מאמין לגרסתה זו של התובעת אודות הפתעתה. אין לי כל יסוד להניח כי היא "ביימה" הפתעה זו. ואולם, כאמור, התובעת נושאת בעיקר הנטל לנוכח העובדה שאיני מאמין לה שלא הוצג בפניה כל המידע שהיא דרשה, לרבות מכלול תוכניות הבנייה. חוות דעת המומחים 20. התובעת טענה כי תפעולה של הבריכה יש עמו מפגעי רעש בלתי סבירים. היא לא ראתה לבסס טענתה על יסוד חוות דעת של מומחה לכך. יומרתו של דוברת, מהנדס בניין בהכשרתו, לומר את דברו בסוגיה האמורה, נדחית על-ידי מכל וכל. חרף כל אלו ראו הנתבעת והנתבעים להמציא חוות דעת של מומחה מטעמם. גם אז, לא ביקשה התובעת להגיש, ולו באיחור, חוות דעת סותרת של מומחה מטעמה. התובעת אף לא ביקשה לחקור את משיח. אין בדעתי, איפוא, להידרש להשגות ב"כ התובעת לעניין חוות דעתו של משיח. ב"כ התובעת טוען טענות שונות לעניין דרך בדיקתו הראויה של משיח, בניגוד להוראות התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן - 1990. כאמור, איש לא מנע מב"כ התובעת לדרוש לחקור את משיח. הימנעותו מלעשות זאת, כאשר הוא מעלה את טענותיו רק בגדר סיכומיו, שוקלת בבירור לחובת התובעת. 21. הוא הדין, ככל שעסקינן בחוות הדעת בנושא האינסטלציה. הגם שהנתבעת והנתבעים לא אמורים היו לעשות כן, הם טרחו והגישו חוות דעת ספציפית לעניין זה של פרנקל. פרנקל בדק את הבריכה. הוא לא מצא בה כל דופי. הוא מצא כי קיימת בה "מערכת סחרור וסינון כמקובל בכל בריכה מסוג זה". הוא מצא כי "הורקת הבריכה נעשה דרך מערכת השופכין כמקובל בבריכות מסוג זה - חיבור ההורקה למערכת אינו גורם שום נזק אלא להיפך שוטפת את הצנרת ע"י מים נקיים". אין לי אלא לאמץ חוות דעת זו. 22. עליי להידרש, איפוא, למחלוקת המרכזית והאמיתית שלכאורה ראויה לפנים. מעל הדירה מצויה דירת הגג. במרפסת דירת הגג ממוקמת בריכה שיכולה להכיל כמות מרשימה ביותר של מים. אין ספק כי במצב דברים זה יש חשיבות ממדרגה ראשונה לנושא פועלה של מהנדסת הקונסטרוקציה, היא גב' דנון. עיינתי, לעניין זה, בחוות הדעת של דוברת ושל גלזמן, והנני מאמץ, ללא סייג, את חוות דעתו של גלזמן. דוברת, בחוות דעתו, לא ראה לצרף ולו דף אחד של חישובים הנדסיים. לעומת זאת חוות דעתו של גלזמן, משום רצינותה ומקצועיותה, מלווה בחישובים הנדסיים. גלזמן, בחישוביו, לקח בחשבון מצב קיצוני בלתי סביר בו הבריכה מוצפת דרך קבע בגובה של 1.17 מטר והוא קבע, בעליל, שבמצב דברים זה "יש עודף זיון עד כדי פי 2 לערך. התקרה, איפוא, מתוכננת כיאות". גלזמן מצא מפגעים מסוימים בדירת התובעת באשר לסדקים מסוימים. הוא אף מצא מקומות מסוימים בהם נמצאים מפגעי רטיבות. אין ספק שמדובר במפגעי בנייה והנתבעת אינה חולקת על כך. עיקר הוא שגלזמן קובע, וקביעתו מקובלת עליי, כי אין קשר בין מפגעים אלו לקיומה של הבריכה. התובעת רשאית להגיש תביעה לליקויי בנייה, ככל שלא עשתה כן וככל שהנתבעת לא תמלא חובותיה עקב כך. בפניי קיימת תביעה מובהקת הקשורה למפגעים בגין הבריכה. מפגעים כאלו, כך הנני קובע, לא קיימים. 23. נותר לי להידרש לחוות הדעת של יצחקי וברלינר לעניין ירידת הערך. אשוב לעניין זה בהמשך. ניסוח כתב התביעה וניתוח ראשי הנזק 24. כתב התביעה נוסח בצורה לא ראויה. נאמר בו, על דרך הסתם, כי התובעת דורשת לשלם לה סכום של 250,000 ש"ח ללא כל פירוט. בדוחק אתעלם מעניין זה ואתייחס לתצהיר עדותה של התובעת בו היא ראתה לפרט לראשונה את הנזקים הנטענים בסכום של 658,944 ש"ח אשר הועמדו, משיקולי אגרה, על סך של 250,000 ש"ח. 25. התובעת טוענת כי לאחר שהסתברה לה עובדת קיומה של הבריכה בדירת הגג, היא נאלצה הייתה, באורח מיידי, לרכוש דירה חליפית. לנוכח העובדה כי בדירתה החליפית בוצעו שיפוצים, היא נאלצה להתגורר בדירה מספר חודשים שבהם סבלה את מפגעי הרעש בגין הבריכה האמורה. לאחר מכן הושכרה הדירה לדיירים אחרים. לנוכח כל אלו דורשת התובעת לשלם לה סכום של "אובדן ריביות ותשואות בגין הסכום שנאלצתי להוציא עבור רכישת הדירה החילופית (26,000 דולר לשנה)" בסך של 347,000 ש"ח. אף ככל שהייתי רוחש אמון כלשהו לגרסה זו של התובעת, לגופה, הייתי דוחה את דרישתה. לא יעלה על הדעת כי התובעת תנסה לשכנע את ביהמ"ש לפסוק לה סכום של 347,000 ש"ח מבלי שהיא מצרפת, ולו בדל מסמך או ראיה, לביסוס עילה זו. אין בפניי ראשית ראיה על רכישת דירה חילופית. לא הוצג בפניי חוזה הרכישה. ממילא אין ביכולתי לבקר, בעטיה של התובעת, האם יש קשר סיבתי בין מועד רכישת הדירה החילופית לבין גילוי הבריכה ע"י התובעת. אין בפניי ראשית ראיה על "אובדן ריביות" ו"אובדן תשואות". למותר להרחיב את הדיבור על חוסר רצינות משווע זה בהפרחת סכומים לחלל האוויר שאין בצידם כל נסיון רציני לעגנם בתחשיב, בראיות ובחוות דעת. התובעת טוענת אף לעלויות של שכ"ט עו"ד ודמי תיווך לרכישתה של הדירה החילופית. אף לעניין זה אין בפניי שמץ של ראיה מתועדת. התובעת הגדילה עשות וטענה שעקב רכישת הדירה החילופית היא נאלצה לשלם סכום נוסף של מס רכישה, אף כאן מבלי להמציא קבלה לעניין זה, ואולם נשמט ממנה כי בהתאם להוראות סעיף 11(א) לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה - 1974, חיוב במס רכישה "לא יינתן לאדם אחד אלא שתי פעמים בלבד". מכאן, וממילא, אין שחר לטענה זו של התובעת. 26. מעבר לכל אלו אינני מאמין כי התובעת נאלצה לרכוש דירה חילופית בגינה של בריכת השחיה. אם אכן אלו היו פני הדברים, אות וסימן הוא שבריכת השחיה הייתה בבחינת מפגע חמור ביותר המסכן רכוש. התובעת לא התיימרה לבטל את עסקת הרכישה. טרם הגשת כתב התביעה לא הוגש, ולו מכתב התראה או מכתב פורמאלי אחר. טענת דיקמן כי הדירה מושכרת כל העת בדמי שכירות של 1,000 דולר לחודש, מעלה כי הדירה מניבה תשואה רגילה, אם לא נאה ביותר. 27. זו השעה להביע מורת-רוחי מטיעונה המתלהם של התובעת אשר בראש סיכום טענותיה, ותוך הגנבת ראיות פסולה, מציינת כי הנתבעת בחרה לה כקורבן את התובעת, "אלמנת מלחמת יום הכיפורים אשר לאחר שהות ארוכה בחו"ל ביקשה לחזור ולהתיישב בנהריה, בקרבת המקום בו נקבר בעלה במלחמת יום הכיפורים". למותר לציין כי נתונים אלו לא עלו בתצהיר עדותה של התובעת. דומה שב"כ התובעת מבקש את אהדת ביהמ"ש. עניין זה הולם כבומרנג. לאחר שקבעתי כי אין ממש במרבית טענות התובעת מבקש פרקליטה, ורק בגדר סיכום טענותיו, לעורר אהדה עקב נתון, שעם כל הצער שעמו, חסר כל רלוונטיות למסכת שבפניי. אותה מידה של מורת-רוח הנני מביע מטיעונם המתלהם של הנתבעים אשר בסיכום טענותיהם, ואף הם תוך הגנבת ראיות פסולה, טוענים לראשונה בסיכומיהם פרטים אודות הדירה החילופית. כך הם שחים כי מדובר בבניין הנמצא ברח' העליה 65 בנהריה, הידוע כ"בניין או"ם", וזאת משום שהוא בניין בן 80 דירות הבנוי בצורת בית-מלון ורובו ככולו מורכב מדירות נופש שאנשים רכשו כהשקעה, וכך אף התובעת. לא הייתה כל סיבה שהנתבעים לא יעלו עניין זה בגדר תצהיריהם. למותר לציין כי לא זו בלבד שאני מתעלם לחלוטין מנתון זה, הנני שוקל לחובת הנתבעים את העובדה שנזכרו להעלות עניין זה, ללא הצלחה, רק בגדר סיכום טענותיהם. ירידת ערך ועגמת נפש 28. יצחקי, בחוות דעתו, רואה לקבוע ירידת ערך מופלגת בשיעור של 15%. ירידת ערך זו נסמכת, כך עולה מחוות הדעת, בגלל בעיות קונסטרוקציה, בעיות רעש ובעיות אינסטלציה. הנדבכים האמורים, כך עולה מפסק-דיני, קורסים כחסרי ממש. נותר לי להידרש אך לסוגיה אחת שבה מקובלת עליי חוות דעתו של יצחקי. יצחקי קובע, ואני מסכים עמו, כי "בשוק המקרקעין קיימים קונים פוטנציאלים רבים אשר לא היו רוכשים דירה שמעל גג דירתם נמצאת בריכת שחיה גם אילו היו מבטיחים להם כי לא ייווצרו כל בעיות רטיבות, בעיות קונסטרוקטיביות או בעיות רעש וזאת בגלל תחושה כללית לא נעימה". אכן כן. הדירה מצויה מתחת דירת הגג. בדירת הגג ממוקמת בריכה שאין בה כל דופי. עצם הימצאותה של בריכת שחיה, שאין בה כל דופי, יש עמו משום ירידת ערך "פסיכולוגית", גם לאחר שדחיתי את כל טענות התובעת. אכן, ברלינר לא נתן דעתו לעניין זה כל עיקר. אף ב"כ הצדדים לא ראו למקד מבטם לעניין זה. שקלתי, לנוכח זאת, האם ראוי לפסוק לתובעת סכום בגין פריט זה. סופו של דבר החלטתי שבגין עגמת נפש ובגין ירידת ערך "פסיכולוגית", כמוגדר על-ידי וכמצויין באורח שולי ע"י יצחקי, זכאית התובעת לפיצוי גלובאלי שאני אומד אותו בסכום של 20,000 ש"ח. לנוכח הכרעתי בשאלת החבות זכאית התובעת ל- 25% מסך זה דהיינו לסך של 5,000 ש"ח. הוצאות משפט 29. הדיון מסתיים, כך אני קובע, בהפסדה של התובעת. אכן, כמבואר, ראיתי לפסוק לזכותה סכום זניח ושולי. לא ניתן להתעלם מכך שבמרבית הסוגיות שעמדו לנגד עיניי ידה של התובעת על התחתונה. ככל שעסקינן בהודעת צד ג' ברי שיש לדחות אותה הואיל ולא נפל כל רבב בפועלה של גב' דנון. אילו הייתי מתבקש לחייב את התובעת בהוצאות גב' דנון, הייתי שוקל לעשות כן. אין בפניי עתירה כאמור ולכן לא אשקול עניין זה. ברי כי פסיקת ההוצאות תביא את התובעת לחסרון-כיס. כך בדעתי לעשות. 30. לנוכח הגנבת הראיות הפסולה בסיכום טענות הנתבעים, בדעתי להפחית מסכום ההוצאות שהייתי פוסק לזכותם, אלמלא נתון זה. בדעתי לחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 6,000 ש"ח. בדעתי לחייב את הנתבעים לשלם לצד ג' הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח. סוף דבר 31. לפיכך, הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סך של 5,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל ובצירוף אגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה. הנני דוחה את תביעת התובעת כנגד הנתבעים 2 ו3-. הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים 1 - 3, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 6,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. החיובים הנ"ל ברי-קיזוז. הנני דוחה את ההודעה לצד ג' של הנתבעים 1 - 3 כנגד צד ג'. הנני מחייב את הנתבעים 1 - 3, ביחד ולחוד, לשלם לצד ג' הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. 32. המזכירות תמציא עותק מפסק דיני לב"כ הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה. בניהבריכת שחיה / בריכת מיםגגמקרקעין