החלטת הועדה המחוזית - רשות לערור

פסק דין מבוא: 1. עניננו בשתי עתירות שהוגשו על ידי וינברג אהובה, הרן רבקה, מ.ו. השקעות בע"מ ומ.ע.ג.ן יעוץ וניהול נכסים בע"מ (להלן: "העותרות"). העתירה האחת עת"מ 1107/02 הוגשה כנגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית") ונגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (להלן: "הועדה המקומית"). הסעדים שנתבקשו היו : 1). להורות למשיבות ליתן טעם מדוע לא תבוטל החלטת הועדה המחוזית לסרב להפקיד תוכנית העותרות תא/3273 (להלן: "התוכנית") שעניינה שינוי נקודתי בתוכנית מתאר מס. 44. 2). לקבוע כי החלטת הועדה המחוזית לסרב להפקיד את תוכנית העותרות בטלה ומבוטלת מאחר והיא מנוגדת לדין, מבוססת על שיקולים זרים ולוקה בחוסר סבירות קיצוני ופוגעת בזכות הקנין. העתירה השניה עת"מ 1163/02 הוגשה כנגד יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל-אביב (להלן: "המשיב") בשל סירובו ליתן לעותרות רשות לערור בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה כנגד החלטת הועדה המחוזית נשוא העתירה דלעיל. לגישת העותרות, החלטת הסירוב של המשיב לוקה בחוסר סבירות קיצוני. הדיון בשתי העתירות אוחד לפני על פי החלטת כב' השופטת, ש' סירוטה, סגן הנשיא. 2. העובדות: העותרות הינן מהבעלים של בנין הנמצא ברח' נחמני 64 פינת דרך פתח תקווה 27 בתל אביב הידוע כגוש 6941 חלקה 118 בשטח של 979 מ"ר, על פי נסח רישום המחייב את הצדדים ואת בית המשפט (להלן: "המגרש"). על המגרש בנוי מבנה משנות ה-40. על המגרש חלות תוכניות מתאר לתל-אביב מס. 44 ו-55 המייעדות בניה למגורים ולמסחר. זכויות הבניה על פי אותן תוכניות כוללות 190%, כשמספר הקומות המותר הוא ארבע קומות בנוסף לקומת ביניים. בפברואר 1999 פורסמה על ידי הועדה המקומית הודעה מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), לפיה לא ניתן לערוך שינויים כלשהם במבנים המיועדים לשימור ללא אישורה של הועדה המחוזית. בהמשך, במועד 11.1.2001 הופקדה תוכנית מתאר מקומית תא/2650/ב שמטרתה קביעת הוראות ותנאים לשימור מבנים ברחבי העיר תל אביב. בין המבנים המיועדים לשימור גם המבנה הנמצא על המגרש. המבנה הוגדר כבנין לשימור בהגבלות מחמירות וככזה אין להרסו או להוסיף עליו בניה. בשלב שלאחר פרסום ההודעה מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, החלו העותרות מטעמן בגיבוש תוכנית נקודתית המתייחסת למגרש הספציפי. עיקרה, שינוי הייעוד ממגורים למשרדים, הגדלת מספר הקומות מחמש קומות מעל לקומת עמודים מפולשת ל-20 קומות מעל לקומת הקרקע, הוספת שלושה מרתפי חנייה, הגדלת אחוזי הבנייה מ-190% על קרקעי ל- 1050%, הקלה בקו בנין לחדרי מדרגות ומעלית. על אף שהובהר לעותרות כי התוכנית שהן מגבשות איננה ברת ביצוע, עמדו על דעתן להגיש תוכנית ברוח המפורטת לעיל. זו נדונה על ידי הועדה וביום 1.8.01 נתקבלה החלטה שלא לאשר את התוכנית להפקדה. בפני הועדה הובאה חוות דעת צוות מקצועי, שבחן את התוכנית והמליץ לא לאשרה מכמה טעמים: הטעם הראשון קיומה של מדיניות מינהלית לאזורי מע"ר (מרכז עסקים ראשי) המסורתי שהמגרש הספציפי נמצא בו, ועל-פיה אין להמליץ על בקשות לתוספת זכויות בניה במגרשים הקטנים מ-1,000 מ"ר. הנימוק השני, המגרש נמצא על גבול אזור מגורים ותוספת הבניה כפי שהוצעה אינה מתאימה למקום. הנימוק השלישי, המבנה הקיים במגרש מיועד לשימור והתוכנית המוצעת פוגעת במטרות השימור. הועדה המקומית, לאחר ששקלה את הענין ואת הערות הצוות המקצועי, החליטה כאמור לא לאשר את התוכנית להפקדה מהנימוקים שפורטו לעיל, וכן גם משום שסברה שתוספת הבניה תגרום לתוספת מאסיבית ביותר של בניה ביחס לגודל המגרש ולעומס על התשתיות ונושא חנייה. בתכתובת שנתקיימה בין באי כוח העותרות לבין מחלקת ההנדסה בעירית תל-אביב לענין ההחלטות, פירט מהנדס העיר את מדיניות אגף תכנון בנין עיר לגבי אזורי המע"ר המסורתי (הצעה לתוכנית 2626), שהוכנה בשנת 1992 ומתעדכנת מדי פעם. מדיניות זו בוחנת, בין היתר את היקפי הזכויות המומלצות לאזור. תוספת אחוזי בנייה ושינוי ייעוד במתחם המע"ר, דורשים הגשת תוכנית נקודתית לשינוי המבוקש. התוכנית הנקודתית המקודמת במתחם זה קובעת תוספת של זכויות בניה למגרשים של 1 דונם ומעלה. מדיניות זו עברה מספר עידכונים במשך השנים, אך הבסיס על-פיו נגזרות זכויות הבניה מגודל המגרש נשאר בכל ההחלטות. מדגיש עוד מהנדס העיר כי "חריגות ממדיניות גורמות ל'קריסה' של המדיניות כאמצעי תכנוני מנחה ומחייב ומביאות ליצירת תקדימים הפורצים את כללי המדיניות התקפה". עוד הבהיר מהנדס העיר כי התוכנית המוצעת של העותרות מסתכמת בבניה של כ-9,000 מ"ר (שטחים עיקריים), 1050% בנייה ותשפיע על עומסי התנועה ברחובות המגורים נחמני ומאז"ה הסמוכים ובצמתים. התוכנית גם איננה מספקת פתרון לחנייה הנדרשת שכן מוצעים מוצע 72 מקומות חנייה מתוך כ-220 חניות נדרשות (ראה נספחים ה/1 ו-ז' לעתירה). בתאריך 13.12.01, לאחר שלועדה המחוזית הוגשה המלצת הועדה המקומית שלא לאשר את התוכנית להפקדה, דנה הראשונה בתוכנית בנוכחות נציגי העותרות. ביניהם היה אדריכל התוכנית מטעם העותרות מר נוישטיין. כשהופנתה תשומת ליבו כי אין תקדים לכך שאושרו הגדלות של אחוזי בניה מעבר ל- 350%-450% ואילו התוכנית המוצעת מתייחסת למגדל משרדים בשיעור של 1050% בניה במגרש שגודלו קטן מדונם, אישר את הדברים ונימק: "אחוזי בניה הינם גבוהים ... ואני חושב שאותם 450% שהם ענין של מדיניות לא של איזה שהוא חוק ... יכול להיות שיש מדיניות שהיתה נכונה פעם והיא כבר לא נכונה היום ואולי אפשר וצריך לשנות אותה. כי בערים רבות, מישהו פה אמר ניו-יורק, נכון, ניו-יורק בונה לגובה הרבה יותר מאשר אנחנו. ולמה לא בעצם?" (ראה נספח ח' לעתירה פרוטוקול הדיון). (ההדגשה שלי א.ק.) לשאלת דרור בירנבאום חבר הועדה המחוזית: "...אתה רוצה להידמות למחוזות יותר רחוקים מעבר לאוקיינוס. אין אלף אחוז". משיב האדריכל נוישטיין : "נכון". ועוד הוא מוסיף: "אתם עוד תאשרו בניינים כאלה. כי גם בניו-יורק פעם בנו נמוך. אחר-כך גדלו. גם בתל אביב. כך זה יהיה וזה יהיה פה. אז למה פעם? למה לא עכשיו? (ההדגשות אינן במקור). באותו דיון הוסיף דני קייזר, מהנדס עירית תל אביב, שהוא גם מהנדס הועדה המקומית, "אני מוכרח להגיד שנושא השימור לכשעצמו זה לא הדבר שמטריד אותי מאד. זאת אומרת אנחנו יודעים לשמר בניינים ולשלב אותם בבניה חדשה ויודעים לעשות הרבה דברים. לא זה הענין העיקרי. ואם היינו חושבים שהמקום הזה, מה שמוצג הוא פסגת הזה היינו באים ונלחמים בועדה כאן על הענין. מה שקורה זה שזה שובר כל מסגרת הגיונית של תכנון שאנחנו מכירים. אנחנו לא יודעים על מגרש של פחות מדונם, אלף אחוזי בניה ואחרי זה לעמוד מול אני לא יודע מי במגרשים יותר גדולים במקרים אחרים ולא לדעת מה לענות מפני שירצו אלף אחוזי בניה בכל מקום. אנחנו מגבשים מדיניות מסודרת בענין הזה וזה נוגד את התמ"מ, מעבר להכל זה נוגד את תמ"מ 5 מפני כמויות, זכויות שנובעות מהחלטה כזו ... אבל התקדימיות של החלטה כזו תשפיע על התכנון בכל העיר". בסופו של יום נתקבלה החלטת הועדה המחוזית לסרב להפקדת התוכנית. "במגרש בגודל זה אין מקום לבניה אינטנסיבית, כמוצע, הנוגדת את מדיניות הועדה המחוזית והמקומית ותוכניות בניה במע"ר המטרופוליטני. בנוסף לכך, מדובר במגרש קטן עם בנין לשימור, עם הגבלות מחמירות על פי תוכנית השימור המופקדת תא/2650/ב וכן מצוי מגרש זה במתחם לשימור, אשר יש בו חשיבות מרובה לשמירת קנה המידה של הבניינים ברצף". העותרות לא אמרו נואש. הן פנו למשיב בבקשה להתיר להן לערור על ההחלטה בפני המועצה הארצית. המשיב דחה את הבקשה. נימוקיו היו, בין היתר, כי בתוכנית זו לא מדובר בנושאים תכנוניים עקרוניים הדורשים ראייה כלל ארצית, אלא ברמת אינטנסיביות הבניה באזור זה או אחר, לרבות השימור, שהוא נושא המצריך ראיה מקומית. ועוד לא אמרו העותרות די ופנו לבית משפט זהו הגישו את העתירות נשוא הדיון כשהן סבורות ששיקולים זרים הכתיבו את ההחלטות עליהן הן עוררות. עוד לדעתן אופן הפעלת שיקול הדעת של שתי המשיבות היה מוטעה ולוקה בחוסר סבירות קיצוני. מתן משקל מחייב להנחייה מינהלית אינו ראוי. כן טענו להפלייה ולפגיעה בזכות הקנין שלהן, המעוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, וכי והסירוב להפקיד את התוכנית יש בו פגיעה חמורה, העולה על הנדרש בזכות הקנין הבסיסית שלהן. הן סבורות כי דיני התכנון והבניה נועדו לאפשר ניצול מירבי של הקרקע תוך פגיעה מינימלית בזכות הקנין ובמקרה הנדון מידתה של הפגיעה הנגרמת בזכות הקנין המוגנת שלהן, עולה על המינימום ההכרחי לשם השגת תכלית החקיקה. (וכן הלאה ראה את כל הטיעונים הכתובים בעתירות). עתירה נוספת היא העתירה כנגד החלטת המשיב שלא ליתן להן רשות לערור בפני המעוצה הארצית . 3. דיון: 3.1 הכלל הוא כי אין בית משפט לעניינים מינהליים יושב לדין כטריבונל עליון לתכנון. הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון השונים וכל עוד הם פועלים במרחב שיקול הדעת המסור להם, וכל עוד לא נפל פגם מינהלי בשיקול הדעת או בסבירות ההחלטות, לא יתערב בכך בית המשפט. בוודאי לא נמיר את שיקול דעתן של ועדות התכנון בשיקול דעתנו. במיוחד הדברים אמורים כשמדובר בגוף מקצועי המרכז ידע ומופקד על נושאי תכנון ובניה (השווה בג"צ 2920/94 פ"ד נ(3) 441). כך נקבע בעת"מ 75/97: "התערבות בית המשפט בשיקול הדעת של רשויות התכנון היא מצומצמת ביותר. מידת הצמצום נתבעת מההנחה המקדימה של תקינות פעולת הרשות ומעילות ההתערבות שעיקרן גילוי שחיתות וסכלות בפעולת הרשות". וכן ראה ע"מ 12/97 טלבר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח', דינים מחוזי ל"ב(2) 620). נציין, איפוא כבר כאן כי לא נמצא כל פסול בשיקוליהן של הועדה המקומית והועדה המחוזית, כאשר דחו את תוכנית העותרות וסרבו להפקידה. לא נמצאה כל עילה ראויה להתערבות. בוודאי לא דרושה ההתערבות כדי לממש את רעיון העותרות להשוות את תל-אביב לניו-יורק ובמובן זה הפיכת בית המשפט כאן למתכנן על. 3.2 המדיניות התכנונית-הנחיות מינהליות : הנחיות מינהליות או בשם אחר מדיניות תכנונית, הן כלי תכנוני הקובע אמות מידה ובדיקה כדי לספק תשתית לקבלת החלטות. הנחיות אלה מאפשרות למקבלי ההחלטות ראיה רחבה של היבטי תוכניות. הן באות לאחר בחינה של מכלול שיקולים ואינטרסים מתוך מטרה למצוא איזון בין צרכים שונים, דרישות שונות ועקרונות שלאורם פועל חוק התכנון והבניה. הצורך בהנחיות מינהליות נובע מהרצון לפעול באופן עיקבי וענייני וליצור תשתית ראויה לציפיות ולשקיפות ציבורית. כותב על ההנחיות המינהליות המלומד רענן הר-זהב, בספרו המשפט המינהלי הישראלי עמ' 125: "... הן כללים גמישים שרשות מינהלית קובעת לעצמה כדי שידריכו אותה בהפעלת סמכותה". ועוד מציין הוא כי להנחיות אלה, שהן בגדר נורמה מינהלית בלתי פורמלית, יש חשיבות מעשית רבה. מסירת סמכות כללית לרשות המעניקה לה שיקול דעת רחב היא קרקע מתאימה לקביעת מדיניות והנחיות מינהליות. אלה באות לעשות סדר באופן הפעלת שיקול הדעת. בבג"צ 80/54 נוחימובסקי נ' שר הפנים פ"ד ח(2) 1591 נקבע: "הן לא יותר מאשר עקרונות או קווי פעולה כלליים שהועדה קבעה לעצמה. איננו רואים כל מניעה לכך שגוף ציבורי הממלא על פי חוק תפקידים שיפוטיים שיש בהם שיקול דעת לאותו גוף, יעצב לעצמו מדיניות אשר תהיה לו לקו ולמשקולת בבואו להשתמש בתפקידיו אלה". הועדה המקומית והועדה המחוזית כל אחת לעניינה קבעו, על בסיס שיקולים תכנוניים ועניינים כי במסגרת המדיניות, הנוגעת למע"ר מטרופוליטני לא לאשר תוספת זכויות בניה (מעבר למה שכבר הוקצב בתוכנית המתאר) למגרשים שגודלם קטן מדונם. עוד נקבע כי תוספת זכויות בניה שתינתן למגרשים גדולים יותר, מעל ל-3 דונם, תוגבל עד ל-450%. כל תוספת של בניה, ככל שתאושר מותנית בשימור מבנים באותם מקומות רלבנטיים. התוכנית המוצעת, כפי שפורט לעיל, כוללת בתוכה תוספת של זכויות בניה עד ל-1050%. תוספת זו מהווה חריגה קיצונית ממדיניות ועדות התכנון והיוותה, בין היתר, טעם לסירוב להפקידה. ההנחיות המינהליות אינן כללים נוקשים ורשות מינהלית רשאית לסטות מהנחיות מינהליות שקבעה, אך זאת תעשה רק מטעמים עניינים וסבירים המצדיקים סטייה במקרה המתאים (השווה בג"צ 308/63 פ"ד יח(2) 320, 322; בג"צ 389/80 פ"ד לה(1) 421; ובג"צ 246/71 פ"ד כו(1) 449). העותרות לא הצביעו על טעם לסטייה מן המדיניות שנקבעה על-ידי המשיבות. בוודאי לא בהתחשב בטיבה של התוכנית המוצעת. המדיניות התיכנונית למע"ר פורסמה ברבים ונתונים עליה ניתנו גם לעותרות ולבאי כוחן לפני הגשת התוכנית, במהלכה ולאחריה. דווקא ההחלטה להפקיד תוכנית כה קיצונית וחריגה ממדיניות ועדות התכנון, היה בה כדי לשמש בסיס לטענה בדבר חוסר עקביות והפלייה. אין להתעלם כי על פי התב"ע החלה נכון להיום על המגרש הספציפי (44) גובה הבנין מסתכם בחמש קומות בלבד וב-190% בניה. העותרות מבקשות לשנות המצב התכנוני ועל פי דעתן והצעתן, יש לקבל את התוכנית ולהפקידה בלא הפעלת שיקול דעת, להתעלם ממסגרת תכנון ראויה ולהוסיף בניה כי כל המרבה הרי זה משובח. גישה זו נדחית על ידי מכל וכל. 3.2 תוכנית השימור : מסתבר כי בניה של 20 קומות מעל המבנה הקיים, כמפורט בתוכנית המוצעת עומדת בסתירה לתוכנית השימור המופקדת. במסגרת התוכנית המופקדת יוכרז הבנין הקיים כמבנה לשימור עם הגבלות מחמירות על כל המשתמע מכך, לרבות העובדה שבנוסף לאיסור להרוס את הבנין, לא ניתן להוסיף מעליו כל תוספות בניה. העותרות הפנו לבניה דומה, אשר לטענתן קיימת באזור, של בניינים לשימור אשר שוקמו עם תוספות בנין. על-פי החומר שהוצג לפני ענייננו במקרים חריגים (ארבעה בלבד), והתוספת שאושרה היתה לכל היותר לשתי קומות נוספות בלבד, בנסיגה ובכפוף להגבלות המפורטות בכל תוכנית ואין ללמוד מהמקרים האלה לכאן. מאחר ותוכנית השימור המופקדת טרם אושרה, טענו העותרות שאין מקום להתחשב בה ובעובדה כי המבנה על המגרש מיועד להכרזה כבנין לשימור בהגבלות חמורות. מכאן שיש להעדיף את האינטרס שלהן על פני האינטרס המצוי בתוכנית המופקדת. גם טענה זו נדחית על ידי. הרציונל העומד בבסיס ההחלטה של הועדה המקומית ושל הועדה המחוזית שלא לאשר את תוכנית העותרות בשל היות המבנה מיועד לשימור, הוא רציונל שלא להתיר שינוי המצב התכנוני ביחס לנכסים המיועדים להכרזה כבניינים לשימור. שינוי המצב התכנוני באופן בלתי הפיך עשוי לפגוע ביסודות תוכנית השימור המופקדת. זהו אותו רציונל העומד בבסיס סעיף 98 לחוק התכנון והבניה שזה לשונו: הגבלת פעולות "98 (א) מוסד תכנון שהפקיד תכנית, רשאי אחרי הפקדת התוכנית, ועד למתן אחרי הפקדת תוקף לה, לאסור מתן כל היתר לבניה ולשימוש לגבי מקרקעין תכנית שבתחום התוכנית או לקבוע תנאים למתן היתר כאמור". כפי שמבארות הועדות, התוכנית המוצעת פוגעת במטרות השימור. עקב מגבלות חמורות של גודל המגרש, הוצע על-ידי העותרות לבנות את מגדל המשרדים על הבנין לשימור כמגדל רוכב ולא לבנות אותו בעורף הבנין או בשיטת שילוב מקובלת. כך שהתוצאה המתקבלת מגמדת את הבנין לשימור. כן מציינת באת כוח הועדה המקומית כי ההצעה חייבה את הריסת הבנין בחלקו הארי ובנייתו מחדש, פתרון שאינו קביל במבנה שהוא בהגבלות חמורות. בנסיבות האמורות דחיית התוכנית גם עקב היותה נוגדת את תוכנית השימור המופקדת, בדין נעשתה ולא על בסיס שיקול שאינו ענייני. 3.3 שיקולים זרים : פרק בטענות העותרות כנגד ההחלטות נוגע לשיקולים זרים. בין יתר השיקולים הזרים שהעותרות מונות הוא החשש מפני יצירת תקדים. חשש זה, כך לטענתן הוא שיקול זר שבבסיסו עומדות מטרות זרות מאלה הנדרשות למקרה הספציפי. הטענה איננה עומדת בביקורת. השלכתה של הפקדת תוכנית כמו התוכנית נשוא הדיון ומתן לגיטימציה על ידי הרשויות לתוכנית מסוגה איננה בגדר שיקול זר. ההשלכה של התוכנית על חלקות אחרות ובניינים אחרים היא שיקול רלבנטי מאין כמוהו, שהמשיבות חייבות לשקול טרם קבלת החלטה עניינית. כל אימת שמתקבלת החלטה חורגת מההנחיות המינהליות, מתחייבת בדיקת ההשלכות לאזור כולו. החשש מיצירת תקדים שיביא עימו קריסה של מדיניות תכנונית הוא בגדר שיקול רלבנטי, עניני ולגיטימי. הועדות הפעילו את שיקול דעתן כנדרש ובהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. הן התחשבו, בין היתר בהשפעות התוכנית על הסביבה כמו גם עומס תנועה, העדר חנייה מספקת ושמירת בניינים בעלי חשיבות. לא מצאתי כל פגם בשיקול דעתן או שיקול זר שנשתרבב לשיקוליהן. 3.4 אי סבירות : הן הועדה המקומית והן הועדה המחוזית איזנו בין האינטרסים הרלבנטיים. מחד, עמדו לפניהן האינטרסים הכלכליים ורק הכלכליים של העותרות. מן הפן האחר נפרשו לפניהן התוכניות החלות על האזור, שיקולי התכנון הבאים להועיל עם הציבור הרחב, עם צרכי התושבים באזור המגורים, עם שימור בניינים בעלי חשיבות, צפיפות אוכלוסייה, הסדרי תנועה, חניה מספקת ותשתית ראויה. העותרות לא השכילו להצביע לפני על כל פגם שנפל בהחלטת הועדות שיש בו כדי להצדיק את התערבות בית המשפט. הגשת התוכנית לאחר שכבר היה ידוע על מגמות התכנון, כפי שמבואר בפרק העובדות מעידה כי לא רק הגשמתה של התוכנית המוצעת עומדת על הפרק. יכול והעתיד יגלה מה היה הרקע האמיתי להגשת תוכנית של 1050% בניה במגרש בן פחות מדונם וברצון להידמות לניו-יורק בשלב הזה. 3.5 הפלייה : זועקות העותרות כנגד החלטות הועדות בשל יצירת הפלייה בינן לבין אחרים המצויים באותו אזור. הן טוענות להפלייה המתקיימת בשל גודל המגרש שנקבע כבסיס לתוספת אחוזי בניה. כבר למדנו כי הפלייה פסולה עניינה יחס שונה אל שווים. לצורך ביסוס התשתית הנדרשת להוכחת הפלייה, יש לערוך השוואה בין התוכנית המוצעת לבין תוכניות אחרות. ההנחיות המינהליות ושיקול הדעת שהופעל במקרה דנן יוצרים הבחנה ולא הפלייה. הבחנה לגיטימית המתבססת על שיקולים תכנוניים כפועל יוצא מגודלם של מגרשים. הדוגמאות אותן הביאו העותרות אינן מצביעות על הפלייה. מדובר בגודל מגרשים שונה ובאף אחת מהתוכניות לא אושר מגדל מעל לבנין לשימור. בנסיבות האמורות לא שוכנעתי כי קיימת הפלייה. 3.6 החלטת המשיב שלא ליתן רשות לערור בפני המועצה הארצית : לא בכל מקרה ומקרה יש מקום ליתן רשות לערור. שאם תאמר כן אין לנו ענין בסוגייה של רשות לערור. סעיף 110 לחוק קובע באופן מפורש כי במקרה כמו שלפנינו, נדרשת רשות כאמור. על המשיב להפעיל שיקול דעת וליתן טעם, מקום שניתנת רשות ומקום שהיא נדחית. החלטתו של המשיב לדחות את בקשת העותרות לערור לפני המועצה הארצית מנומקת כדלקמן: "1) הטיעונים המועלים כתמיכה בבקשת ערר זו נשמעו ונדונו בועדה המחוזית בדיון על הפקדת התוכנית: גודל המגרש, אחוזי הבניה המבוקשים, נושא השימור ומדיניות הפיקוח של המע"ר המטרופוליטני. לא עולה טיעון תכנוני שלא הובא בפני הועדה. 2) בתוכנית זו לא מדובר בנושאים תכנוניים עקרוניים הדורשים ראיה כלל ארצית אלא ברמת אינטנסיביות הבניה באזור זה או אחר לרבות השימור שהוא נושא המצריך ראיה מקומית". השיקולים אותם שקל המשיב הם שיקולים עניינים ונכונים. בדרך כלל היות ענין נשוא הערר חשוב, עקרוני או בעל השלכות כלליות הדורשות ראיה כלל ארצית, יצדיק מתן רשות לערור. ככל שחשיבותו העקרונית פוחתת יפחת גם הצורך במתן רשות כזו. התוכנית המוצעת איננה מעלה שאלות בעלות ראיה כוללת ורחבה הדורשות עיון וביקורת של המועצה הארצית. גם הטעם האחר אותו מנה המשיב לדחיית הבקשה הוא טעם נכון. הטיעונים המועלים כתמיכה בבקשת הערר נשמעו במלואם ונדונו בועדה המחוזית וסיכויי הצלחת הערר הם קלושים. התוכנית שיזמו העותרות מבקשת לאפשר להן בנייה חריגה על גבי מגרש ששטחו קטן מדונם, היא עומדת בניגוד להוראות התוכנית המופקדת ובניגוד להנחיות ולמדיניות מוסדות התכנון. בנסיבות אלה הרשאה לערור איננה נדרשת. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל דין שתי העתירות שלפני להדחות. העותרות תישאנה בהוצאות הועדה המקומית וכן בשכ"ט עורך דינה בסכום של 30,000 ₪ + מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. כמו כן תישאנה העותרות בהוצאות הועדה המחוזית ויו"ר הועדה המחוזית וכן בשכ"ט עורך דינם בסכום של 30,000 ₪ + מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. בניהועדה מחוזית לתכנון ובניה