##דוגמא לכתב תביעה:## ## א. תיאור בעלי הדין ## 1. התובעים, מר _______ ת.ז. _________, גב' _______ ת.ז. _________ ומר _______ ת.ז. _________, הינם דיירים מוגנים בנכס המצוי ברחוב _________, _________, הידוע כגוש _________ חלקה _________ (להלן: "הנכס"). דיירותם המוגנת כוללת מסעדה (להלן: "המסעדה") ודירת מגורים (להלן: "הדירה"). 2. הנתבעים, מר _______ ת.ז. _________ וגב' _______ ת.ז. _________, הינם הבעלים הרשומים של הנכס (להלן: "הנתבעים"). ## ב. הסעד המבוקש ## 3. כבוד בית המשפט מתבקש לחייב את הנתבעים להשיב לתובעים סך של 13,579 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל. 4. כבוד בית המשפט מתבקש לחייב את הנתבעים בהוצאות המשפט של התובעים, לרבות שכר טרחת עורך דין ומע"מ כחוק. ## ג. העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה ## 5. בשנת 1993, לאחר שהנתבעים רכשו את הנכס, הם החלו בביצוע שיפוצים נרחבים בנכס, מבלי שהודיעו לתובעים מראש על כוונתם לבצע את השיפוצים ומבלי שפרטו את העלות הצפויה של עבודות אלו. 6. התובעים שילמו לנתבעים סך של 17,500 ש"ח בגין השתתפותם בעלויות השיפוצים, וזאת לאחר דרישה מצד הנתבעים. 7. חוות דעת שמאי מקרקעין מקצועית, אשר הוזמנה על ידי התובעים, קבעה כי העלות הריאלית והסבירה של השיפוצים, בהתחשב בחלקם של התובעים כדיירים מוגנים, עומדת על סך של 5,556 ש"ח בלבד. 8. לאור האמור, שילמו התובעים לנתבעים סכום עודף של 11,944 ש"ח, אשר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית נכון ליום הגשת התביעה, עומד על סך של 13,579 ש"ח. 9. עילת התביעה נולדה במועד בו שילמו התובעים את הסכום העודף לנתבעים, ובו התברר להם כי הסכום ששולם אינו משקף את עלות השיפוצים הריאלית והסבירה. ## ד. העובדות המקנות סמכות לבית המשפט ## 10. הנכס נשוא התביעה ממוקם ברחוב _________, _________, בתחום שיפוטו של בית משפט נכבד זה. 11. סכום התביעה, העומד על 13,579 ש"ח, מצוי בגבולות סמכותו העניינית של בית משפט השלום. ## ה. פירוט הטענות ## ## חובת הודעה מוקדמת על שיפוצים ## 12. הנתבעים הפרו את חובתם החוקית והחוזית להודיע לתובעים, כדיירים מוגנים, על כוונתם לבצע שיפוצים בנכס, וזאת טרם תחילת העבודות, ובכך מנעו מהתובעים את האפשרות לבחון את נחיצות השיפוצים ואת עלותם הצפויה. 13. אי-הודעה מוקדמת על השיפוצים מנעה מהתובעים את הזכות להשפיע על אופי העבודות, לבחור קבלנים חלופיים או לנהל משא ומתן על עלויות, ובכך פגעה בזכויותיהם כדיירים מוגנים ובאוטונומיה שלהם. 14. חובת ההודעה המוקדמת נועדה להגן על זכויות הדייר המוגן ולאפשר לו להיערך לשינויים בנכס ולעלויות הכרוכות בכך, והפרתה על ידי הנתבעים מהווה פגיעה מהותית בעקרונות הדיירות המוגנת. 15. התנהלות הנתבעים, אשר החלו בשיפוצים ללא כל תיאום או הודעה מוקדמת, מעידה על חוסר תום לב ועל ניסיון לכפות על התובעים עובדות מוגמרות, תוך התעלמות מזכויותיהם הבסיסיות. 16. הפסיקה קבעה כי בעל בית המבצע שיפוצים בנכס המושכר בדיירות מוגנת חייב לשתף את הדייר המוגן בתהליך קבלת ההחלטות, לרבות הודעה מוקדמת על השיפוצים ועל עלותם המשוערת. ## סבירות עלויות השיפוץ ## 17. הסכום שנדרש מהתובעים בגין השיפוצים, בסך 17,500 ש"ח, הינו מופרז ואינו משקף את העלות הריאלית והסבירה של העבודות, כפי שעולה מחוות דעת שמאי מקרקעין מקצועית שהוגשה על ידי התובעים. 18. הנתבעים לא הציגו כל אסמכתאות או פירוט סביר המצדיק את הסכום הגבוה שנדרש מהתובעים, ולא הוכיחו כי הסכום ששולם על ידם לקבלן השיפוצים היה סביר והכרחי. 19. על פי עקרונות הדיירות המוגנת, דייר מוגן אינו חייב לשאת בעלויות שיפוצים שאינן סבירות או שאינן הכרחיות לשמירה על הנכס, ועל בעל הבית מוטל הנטל להוכיח את סבירות ההוצאות. 20. התובעים, כדיירים מוגנים, זכאים להשתתף רק בחלק היחסי והסביר של עלויות השיפוצים, ואין לחייבם לשלם עבור הוצאות מופרזות או כאלה שאינן קשורות ישירות לתחזוקת הנכס המושכר. 21. הפסיקה קבעה כי במקרים של מחלוקת על סבירות עלויות שיפוצים, על בעל הבית להוכיח את סבירות ההוצאות, ובהיעדר הוכחה מספקת, יקבע בית המשפט את הסכום הסביר לתשלום. ## חוות דעת השמאי מטעם התובעים ## 22. חוות דעת השמאי מטעם התובעים, מר _______, הינה חוות דעת מקצועית ומבוססת, אשר נערכה על ידי מומחה בתחומו, והיא משקפת נאמנה את העלות הריאלית והסבירה של השיפוצים. 23. השמאי ביסס את חוות דעתו על נתונים מקצועיים, ניסיונו הרב בתחום, ועל עקרונות שמאות מקובלים, וקביעתו כי עלות השיפוצים נמוכה משמעותית מהסכום שנדרש מהתובעים הינה אמינה ומהימנה. 24. טענות הנתבעים כנגד חוות דעת השמאי מטעם התובעים הינן טענות כלליות ובלתי מבוססות, ואינן מצליחות לערער את אמינותה או את מסקנותיה המקצועיות של חוות הדעת. 25. כבוד בית המשפט מתבקש לאמץ את קביעות חוות דעת השמאי מטעם התובעים, אשר מציגה תמונה אובייקטיבית ומקצועית של עלויות השיפוצים, ולקבוע על פיה את הסכום הראוי להשבה. 26. הפסיקה מכירה בחשיבותן של חוות דעת מומחים, ובפרט חוות דעת שמאי מקרקעין, כראיה מהותית בקביעת שווי נכסים ועלויות עבודות בנייה ושיפוצים. ## טענת אילוץ וניצול מצוקה ## 27. הנתבעים ניצלו את מעמדם כבעלי הבית ואת מצוקתם של התובעים, אשר חששו מפגיעה בזכויותיהם כדיירים מוגנים, על מנת לאלץ אותם לשלם את הסכום המופרז שנדרש בגין השיפוצים. 28. התובעים שילמו את הסכום הנדרש תחת לחץ ואילוץ, ולא מתוך הסכמה חופשית ומרצון, וזאת על מנת למנוע סכסוכים נוספים עם הנתבעים או פגיעה אפשרית בזכויותיהם בנכס. 29. התנהלות הנתבעים, אשר דרשו תשלום מופרז ללא פירוט או הצדקה, תוך ניצול פערי הכוחות בין בעל הבית לדייר המוגן, מהווה חוסר תום לב קיצוני ופגיעה בעקרונות הצדק וההגינות. 30. הפסיקה קבעה כי הסכם שנחתם תחת אילוץ או ניצול מצוקה, כאשר צד אחד מנצל את חולשתו של הצד השני, עשוי להיות בטל או ניתן לביטול, וזאת על מנת להגן על הצד החלש. 31. כבוד בית המשפט מתבקש לקבוע כי התשלום שבוצע על ידי התובעים נעשה תחת אילוץ, ועל כן אין לראות בו הסכמה תקפה לסכום המופרז שנדרש. ## מעמד התובעים 2 ו-3 כדיירים מוגנים ## 32. טענת הנתבעים כי התובעים 2 ו-3 אינם דיירים מוגנים בדירה ובמסעדה הינה טענה שקרית וחסרת בסיס עובדתי או משפטי, ונועדה להתחמק מחובותיהם כלפי התובעים. 33. התובעים 2 ו-3 הינם דיירים מוגנים כדין בנכס, וזכויותיהם מעוגנות בחוק הגנת הדייר ובחוזי הדיירות המוגנת הרלוונטיים, והם זכאים לכל ההגנות והזכויות הניתנות לדיירים מוגנים. 34. הנתבעים לא הציגו כל ראיה או אסמכתא התומכת בטענתם כי התובעים 2 ו-3 אינם דיירים מוגנים, וטענתם זו מהווה ניסיון פסול לערער על מעמדם החוקי של התובעים. 35. הפסיקה קבעה כי מעמד של דייר מוגן נקבע על פי קריטריונים ברורים בחוק הגנת הדייר, וכי בעל בית אינו יכול לשלול מעמד זה באופן חד-צדדי וללא עילה חוקית. 36. כבוד בית המשפט מתבקש לדחות את טענת הנתבעים בעניין מעמד התובעים 2 ו-3, ולקבוע כי הם דיירים מוגנים לכל דבר ועניין, ועל כן זכאים להגנות חוק הגנת הדייר. ## ידיעת התובע 1 על השיפוצים והתערבותו ## 37. טענת הנתבעים כי התובע 1 היה ער לביצוע השיפוצים והתערב במהלך ביצועם פעמים רבות אינה מצדיקה את דרישת התשלום המופרזת או את אי-הודעתם המוקדמת. 38. גם אם התובע 1 היה מודע לשיפוצים, אין בכך כדי לפטור את הנתבעים מחובתם להודיע על העלויות הצפויות, לנהל משא ומתן הוגן, ולהציג אסמכתאות על סבירות ההוצאות. 39. התערבותו של התובע 1 במהלך השיפוצים, אם הייתה כזו, נבעה מדאגתו לנכס ולזכויותיו כדייר מוגן, ואין לפרש אותה כהסכמה בלתי מסויגת לכל דרישת תשלום מצד הנתבעים. 40. הפסיקה קבעה כי ידיעה כללית על שיפוצים אינה מהווה הסכמה מכללא לכל עלות שתידרש, וכי על בעל הבית מוטל הנטל להוכיח הסכמה מפורשת ומודעת של הדייר המוגן לעלויות. 41. כבוד בית המשפט מתבקש לדחות את טענת הנתבעים בעניין ידיעת התובע 1 והתערבותו, ולקבוע כי אין בה כדי לשלול את זכותם של התובעים להשבת הכספים ששולמו ביתר. ## הצגת הסכם השיפוצים וקבלות ## 42. טענת הנתבעים כי הסכם השיפוצים, קבלות על ביצוע התשלומים ואופן חלוקת ההוצאות הוצגו לתובע 1 אינה מספקת, שכן לא הוכח כי התובע 1 אישר או הסכים לסכומים המפורטים בהם. 43. גם אם המסמכים הוצגו, לא הוכח כי התובע 1 קיבל הסבר מפורט ומספק על מהות ההוצאות, סבירותן, וכי ניתנה לו הזדמנות אמיתית לבחון אותן ולהתנגד להן. 44. הצגת מסמכים בלבד, ללא הסכמה מפורשת ומודעת של הדייר המוגן, אינה יכולה להוות בסיס לדרישת תשלום מופרזת, ובפרט כאשר מדובר בדיירות מוגנת. 45. הפסיקה קבעה כי על בעל הבית להוכיח לא רק את הצגת המסמכים, אלא גם את הסכמתו המפורשת והמלאה של הדייר המוגן לתוכנם ולעלויות המפורטות בהם. 46. כבוד בית המשפט מתבקש לקבוע כי הנתבעים לא עמדו בנטל ההוכחה הנדרש להוכחת הסכמת התובע 1 לעלויות השיפוצים, וכי הצגת המסמכים לבדה אינה מספקת. ## טענת מניעות והשתק ## 47. טענת הנתבעים כי התובע 1 מנוע ו/או מושתק מלהגיש את התביעה, שכן הסכים לשלם את הסכום שנדרש לאחר משא ומתן, הינה טענה שגויה וחסרת בסיס. 48. כפי שפורט לעיל, התשלום בוצע תחת אילוץ וניצול מצוקה, ועל כן אין לראות בו הסכמה חופשית ומרצון המקימה מניעות או השתק. 49. עקרון המניעות וההשתק אינו חל במקרים בהם ההסכמה ניתנה תחת לחץ בלתי הוגן או כאשר קיימת פגיעה מהותית בזכויות הצד החלש, כפי שקרה במקרה דנן. 50. הפסיקה קבעה כי טענת מניעות והשתק תידחה כאשר הוכח כי ההסכמה ניתנה שלא מרצון חופשי, או כאשר היא נוגדת את עקרונות הצדק והיושר. 51. כבוד בית המשפט מתבקש לדחות את טענת המניעות וההשתק, ולקבוע כי התובעים זכאים להגיש את תביעתם להשבת הכספים ששולמו ביתר. ## נטל הראיה ## 52. הנתבעים, כמי שדרשו את התשלום המופרז, עליהם מוטל הנטל להוכיח את סבירות עלויות השיפוצים ואת הסכמת התובעים לתשלום, ונטל זה לא הורם על ידם. 53. טענת הנתבעים כי "המוציא מחברו עליו הראיה" אינה חלה במקרה זה באופן גורף, שכן הנתבעים הם אלו שביצעו את השיפוצים ודרשו את התשלום, ועל כן עליהם להוכיח את צדקת דרישתם. 54. גם אם נטל הראיה הראשוני מוטל על התובעים להוכיח את מופרזות הסכום, הרי שהם עמדו בנטל זה באמצעות חוות דעת שמאי מקרקעין מקצועית, אשר לא נסתרה על ידי הנתבעים. 55. הפסיקה קבעה כי במקרים של מחלוקת על עלויות, על הצד הדורש את התשלום להוכיח את סבירות ההוצאות, ובפרט כאשר מדובר ביחסים בין בעל בית לדייר מוגן. 56. כבוד בית המשפט מתבקש לקבוע כי הנתבעים לא עמדו בנטל הראיה המוטל עליהם להוכחת סבירות עלויות השיפוצים, וכי התובעים עמדו בנטל להוכיח את מופרזות הסכום. ## דחיית טענת אילוץ בסיכומים ## 57. טענת הנתבעים כי טענת האילוץ לא הופיעה בכתב התביעה המקורי ועל כן יש לדחותה, הינה טענה פורמלית שאינה עולה בקנה אחד עם עקרונות הצדק והמהות. 58. גם אם טענת האילוץ לא פורטה במלואה בכתב התביעה המקורי, הרי שהיא נלמדת מהנסיבות העובדתיות שהוצגו, ומהווה חלק בלתי נפרד מעילת התביעה להשבת כספים ששולמו ביתר. 59. הפסיקה קבעה כי בית המשפט רשאי להתייחס לטענות שעולות מהראיות ומהנסיבות, גם אם לא פורטו במלואן בכתבי הטענות המקוריים, וזאת על מנת להגיע לחקר האמת ולעשיית צדק. 60. דחיית טענה מהותית כטענת האילוץ מטעמים פרוצדורליים בלבד, כאשר מהות הטענה ברורה ועולה מהראיות, תפגע בזכותם של התובעים ליומם בבית המשפט ולסעד הוגן. 61. כבוד בית המשפט מתבקש להתייחס לטענת האילוץ לגופה, ולקבוע כי היא מהווה חלק אינטגרלי מעילת התביעה, וכי יש בה כדי להצדיק את השבת הכספים ששולמו ביתר. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את התביעה על כל חלקיה. ##פסק דין:## 1. עניין לנו בתביעה שהגישו המבקשים בה מבקשים הם לחייב את המשיבים להשיב למבקשים את הסך של 13,579.- ש"ח אותו שילמו המבקשים למשיבים. 2. המסכת העובדתית: א. המשיבים הינם הבעלים של הבית הנמצא ברחוב גדרה 22 תל אביב [להלן: "הבית"]. ב. המבקשים הינם דיירים מוגנים בבית. הדיירות המוגנת הינה של מסעדה [להלן: "מסעדה"], ושל דירת מגורים [להלן: "הדירה"]. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני המבקשים: א. מיד לאחר שרכשו המשיבים את הבית, בשנת 1993 הם החלו בשיפוצו, ללא שהודיעו למבקשים על הכוונה לשפץ ועל העלות הצפוייה של שיפוצים אלה. ב. המבקשים שילמו למשיבים את הסך של 17,500.- ש"ח בעבור השיפוצים. ג. חוות דעת שמאי מטעם המבקשים קבעה כי העלות הכוללת הינה רק כשליש מהעלות אותה הציגו המשיבים. על כן חלקם של המבקשים צריך להיות רק כ 5,556.- ש"ח, ולפיכך מבקשים הם לחייב את המשיבים להשיב להם את היתרה בסך 11,944,- ש"ח, שהם סך של 13,579.- ש"ח נכון ליום הגשת התביעה. טיעוני המשיבים: א. המבקשים 2 ו - 3 אינם דיירים מוגנים בדירה ובמסעדה. ב. המבקש 1 היה ער לבצוע השיפוצים, והתערב במהלך ביצוע השיפוצים פעמים רבות. ג. ההסכם בעניין השיפוצים, קבלות על ביצוע התשלומים, ואופן חלוקתן של ההוצאות בין בעל הבית לבין דיירי הבית לבין עצמם, הוצגו למבקש 1. ד. המבקש 1 מנוע ו/או מושתק מלהגיש בקשה זו שכן, לאחר משא ומתן הסכים המבקש לשלם את הסכום שדרשו המשיבים. 4. המסכת הדיונית: ביום 30.05.95 החל כבוד השופט קרניאלי לדון בתיק הנ"ל. ביום 29.10.97 המשכתי לשמוע תיק זה , לאחר שהחלפתי את כבוד שופט קרניאלי בשמיעת תיק זה. בתיק נשמעו ראיות. מטעם המבקשים: הוגש פסק דין בית משפט שלום ת"א , מיום 22.03.94 - ת1/. העיד עת1/ המבקש 1, מר נאג'י עודה, אשר נחקר בחקירה ראשית, חקירה נגדית וחקירה חוזרת. העיד עת2/, מר אבי כהן, אשר נחקר על חוות דעתו ת1/. העיד עת3/ , מר שמואל וירט, אשר נחקר על חוות דעתו ת3/. הוגש הסכם בין משיב לקבלן שיפוץ ת4/. העיד מר מחג'נה מוסטפה, אשר נחקר בחקירה ראשית וחקירה נגדית. מטעם המשיבים: הוגשו צילומי המחאות נ1/, נ2/, מכתב נ3/ ופסק דין בית משפט השלום ת"א מיום 04.10.94 - נ4/. העיד עה1/, מר מאיר הברמן, אשר נחקר על חוות דעתו נ5/. העיד משיב 1 עה2/, אביחי דרזנר, אשר נחקר על תצהירו נ6/. 5. דיון והכרעה: לאחר ניתוח ושקילת העדויות והראיות, קריאת החומר המצוי בתיק, ועיון מעמיק בסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להדחות. להלן נימוקי למסקנתי זו: 6. נטל הראייה: מן המפורסמות הוא כי המוציא מחברו עליו הראיה; "כלל אוניברסלי הוא, כי בעל דין הטוען טענה מסויימת החשובה לעמדתו במשפט, בין טענה חיובית ובין שלילית עליו הראיה". [ע"פ 28/49 סעיד חסין זרקא נ. היועץ המשפטי פ"ד ד[1], 522]. וכן כי: "בעל דין במשפט אזרחי הטוען טענה משפטית התומכת או מבססת עמדתו, ישא בנטל להניח את התשתית העובדתית הנחוצה לביסוס טענתו, ולשכנע כי זו אכן מתקיימת". [ע"א 357/72 שנסי עזיז כנגד בצלציוני, פ"ד כ"ז[1] 744,741]. במקרה דנן, שילמו המבקשים את הסכום שדרשו מהם בעלי הבית [המשיבים], וכעת כופרים המבקשים בגובה סכום השתתפותם בהוצאות המשיבים. על כן נכנסים המבקשים לגדר המוציא מחברו עליו הראייה ועליהם נטל ההוכחה כי הסכום ששילמו למשיבים הינו מופרז. כתמיכה לטענה כי סכום ההשתתפות הינו מופרז, מסתמכים המבקשים על חוות דעתו של שמואל וירט עת3/ - ת3/. המומחה ביקר בבית לאחר ביצוע עבודות השיפוצים , והעיד באולם בית משפט כי את כל הנתונים קיבל ממבקש 1 ותו לא. כמו כן, כך העיד: "לא ראיתי את הבניין לפני ביצוע העבודות ולא במהלכן, קיבלתי את כל הפרטים על העבודות קיבלתי מעודה נאג'י ולא מאף אחד אחר. אני לא מהנדס בניין. אני לא עסקתי בקבלנות בניין. אני לא שמאי מקרקעין. אני שמאי בענף אלמנטרי" [פרוטוקול עמ' 15]. לדידי, שמאי בענף אלמנטרי שאין לו ניסיון בהנדסה או בקבלנות בניין ואינו שמאי מקרקעין. לא די לי בחוות דעתו על מנת להוכיח את עמידת המבקשים בנטל הראייה. בנוסף לכך, לא ברור לי האם יחוס מחצית עלות התיקונים נעשה כדין: "חוות הדעת של כהן מצורפת לחוות הדעת שלי. אני לקחתי את המספרים מכהן. אני לא ער לכך שכהן עשה כבר חשבון של 50% פעם אחת". [פרוטוקול עמ' 15]. אם הופחת 50% מהסכום פעמיים, אזי מדובר ב 25% בלבד שהוא מצב משפטי לא נכון. לאור הבעייתיות שהצבעתי עליה בחוות הדעת ת3/, אין אני סומך ידי עליה, ומשכך קובע אני כי המבקשים לא עמדו בנטל הראייה ודין טענתם זו להדחות. 7. אילוץ: ב"כ המבקשים טוען בסיכומיו כי משיב 2 אילץ את מבקש 1 לשלם את חלקו בהוצאות השיפוץ. טענה זו לא הופיעה במקורה בכתב התביעה ובידוע הוא כי; "סיכומים בכתב אינם המקום להביא בו ראיות וטענות נוספות על אלו שהובאו במהלך המשפט כאשר היתה לצדדים שהות להתייחס לטענות הן בעל פה והן על דרך של הבאת עדים. בית משפט לא יסתמך על טענה שהוספה לסיכומים בנסיבות כאמור". [ע"א 469/89 סלאם סלאמה אל קאלאב נ. אוניברסיטת בן גוריון בנגב פ"ד מ"ה[4] 347,343]. על כן דוחה אני טענה זו. 8. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. אני מחייב את המבקשים לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך כולל של 10,000.- ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. כתב תביעהמסמכיםמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)