פסק דין 1. התובע הוא מתווך במקצועו, אשר לטענתו זכאי לדמי תיווך מעיסקה שבה שכרה הנתבעת 1 שטח של כ- 9,000 מ"ר במחיר של 8 דולר ארה"ב למ"ר בשטח הידוע כיום כ"שער הכרמל". תביעתו של התובע היא לגבי הזמן הקודם לחוק המקרקעין, והתובע טוען כי הוא זכאי לדמי תיווך בהיותו הגורם היעיל לכריתת העיסקה, מאחר שהביא את המידע על הנכס לידיעת הנתבעת, והמציא להם מידע עליו ועל בעלי הנכס, בשיעור של חודש שכירות אחד, דהיינו 72,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ. הנתבעים כופרים בכך וטוענים כי הנכס הוצע בשנת 1994 ונפסל בשל מצבו ואי התאמתו לצרכי חנות סופר אופיס, בשטח של 1,500 מ"ר שלשמה נבדק ולאחר כמה שנים פנה נציג הבעלים ישירות לאחד ממנהל הנתבעת על בסיס היכרות קודמת והציע לו את העיסקה ולאחר משא ומתן של שנה נכרת הסכם להשכרת כ-9,000 מ"ר עבור הנתבעת עצמה. עוד נטען כי התובע לא מסר כל מידע חשוב לצורכי העיסקה. מטעם התובע העידו התובע עצמו ועובדת משרדו, גב' ענת דוידסון. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2, מר דוד לב שהיה ממונה על הנתבע 2 ומר זאב סיוון, נציג הבעלים. להסיר ספק, עדותה של הגב' דוידסון אמינה עלי רק כעדותו של התובע ואין בה תוספת אמינות כלשהיא. היא עובדת של התובע ובעלת אינטרס כמוהו בהצלחת התביעה, ומלבד פגמים מועטים נראה היה בעדותה שעדותה מכוונת עם עדות התובע עצמו. 2. הפסיקה הקודמת לחוק המתווכים משופעת בדיונים ארוכים בשאלות שונות הנובעות מטענות על עסקי תיווך. כמה שאלות מיוחדות לענין שבפני. האחת, האם קשירת העיסקה בשם חברה אחרת קשורה לחברה שעמדה בקשר עם התובע אינה מזכה את התובע בדמי תיווך. השניה, האם הצבעה על נכס, ללא השתתפות במשא ומתן עצמו, תזכה את התובע בדמי תיווך. השלישית, האם הפסקה ממושכת בין המגע בפועל עם המתווך לבין כריתת ההסכם מנתקת את הקשר הסיבתי בין מעשיו של המתווך לבין העיסקה. לענין זה, מן הראוי להביא שני פסקי דין, אשר עוסקים בשאלות אלה ואגב כך גם בשאלות נוספות שעלו בדיון לפני. בע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ ואח' נ' הושנג משיאן דינים עליון לו 450, דן בית המשפט העליון בתובע העוסק בתיווך מקרקעין בעיסקאות גדולות. "בית משפט קמא מצא שהתובע תיווך אפקטיבית בעיסקת מקרקעין שנקשרה בין המערערת 3 (להלן - סי אנד סאן) ובין המערערת 2 (להלן - אזורים) ובהתאם לכך פסק לזכות התובע סכומים שונים כדמי תיווך. המערערות טוענות בעיקר שלא המשיב הוא שהביא לידי מיפגש סי אנד סאן ואזורים, ומה שנקשר ביניהן לא הבשיל כדי עסקה מחייבת ואין מגיע למשיב דבר. עוד נטען בערעור ששירותיו של המשיב לא נתבקשו על ידי אזורים, ובמידה שהתבקשו על ידי סי אנד סאן - הבקשה בוטלה והמשיב נדרש להפסיק את שירותיו… סי אנד סאן היתה בעלת נכס ששטחו כ-30 דונם ליד מלון מנדרין והיתה מעוניינת לממשו. אזורים עסקה בפיתוח מקרקעין סמוכים. המשיב פנה בכתב (ת/ 6) אל מרדכי זיסר (להלן - זיסר) מנהלה של סי אנד סאן והציע לו בכתב שלושה קונים פוטנציאליים. בין היתר נכתב בת/ 6: "בשלב זה המועמדת לרכוש את החלקה היא השגרירות האמריקאית. במקביל הצעתי את החלקה לחברת אזורים בע"מ בעיסקת קומבינציה וכן הצעתי את החלקה לחברה איטליאן אינטרסטייט ..." זיסר רשם בכתב ידו ובחתימתו על ההצעה ת/ 6 כדלקמן: "הנני לאשר כי במידה ותיווצר עסקה עם 1. שגרירות האמריקאית בישראל או 2. חברת אזורים או 3. החברה איטלקית האמורה לעיל באם סכום העסקה יגיע עד ל- 10 מליון $ תשולם עמלה של 2 כל הסכומים מעל 10 מליון $ יזכו אותך בעמלה של 1 בלבד.( - )" יש כאן איפוא התחייבות מפורשת לעמלת תיווך. בשם מי כתב זיסר את הדברים הללו? ההצעה ת/ 6 של המשיב ממוענת אל "חברת מרכזי שליטה בע"מ על ידי מר רם כספי עו"ד". חברת מרכזי שליטה בע"מ היא המערערת 1 (להלן - מרכזי שליטה). ההצעה נועדה לידיעת עורך-דין רם כספי כנאמן, מאחר שהמשיב חשש שאם יגלה את הקונים הפוטנציאליים לזיסר עצמו בטרם תהא בידו התחייבות של זיסר לדמי תיווך, יוכל זיסר לעקוף את המשיב. לאחר שעורך-דין כספי סירב להיות מעורב בדבר, חזר המשיב עם ההצעה אל זיסר עצמו, והלה רשם מה שרשם על גבי ההצעה. אחת הטענות בערעור היא שההצעה המופנית אל מרכזי שליטה, והתחייבותו של זיסר בשמה, אינה מחייבת את סי אנד סאן. ואולם נקבע בבית משפט קמא שמרכזי שליטה היא חברת בינוי ופיתוח שהיא בעלת עניין בסי אנד סאן וזיסר הוא מנהל גם שלה וגם של סי אנד סאן והוא "האיש הקובע והמחליט למעשה בחברות אלה". שתי החברות שוכנות במען אחד, עונות לטלקס אחד ולפקס אחד, ולאותם טלפונים, אפילו הלוגו שעל נייר מכתביהן - אחד, וזיסר מנהל את שתיהן. בית משפט קמא קבע כי בתרשומת שרשם זיסר על גבי ת/ 6 הוא פעל על דעת שתי החברות גם יחד. כן קבע בית משפט קמא כי "זיסר הסביר לתובע שמרכזי שליטה פועלת בשם הנתבעת 3 (סי אנד סאן) וזה אמנם המצב העובדתי." העולה משתי קביעות אלה של בית משפט קמא, כי זיסר חתם על ההתחייבויות בת/ 6 כמנהל מרכזי שליטה אבל בשמה של סי אנד סאן ועבורה. קביעה זו מעוגנת היטב בעובדות. סי אנד סאן היתה בעלת השטח. מרכזי שליטה, כחברת בינוי ופיתוח אשר לה אינטרס בסי אנד סאן, פעלה בשם סי אנד סאן, ושתיהן באמצעות זיסר… " התובע מר סושרד פנה ביום 24.10.94 במכתב לנתבעת והציע את שירותיו. הוא הופנה לנתבע 2 שהוא עובד של הנתבעת העוסק באיתור נכסים הן עבורה והן עבור חברות בנות, במסגרת שירותים שנותנת הנתבעת לחברות בנות שלה, אשר הציג עצמו כמנהל בשופרסל, ואין זה משנה אם הוא מנהל המוסמך לחתום על הסכם או הוא מנהל טכני המוסמך רק להסכים על דמי תיווך (והנתבעים הודו כי הוסכם במסעדת מקסים לפני היציאה לשטח על שיעור דמי התיווך ע"י הנתבע, במידה שתהיה עיסקה). גם הממונה על הנתבע 2, בד בבד עם היותו מנהל בנתבעת, היה גם דירקטור בסופר אופיס. יוצא איפוא שהתובע לא דיבר מעולם בנושא זה עם עובד של סופר אופיס אלא רק עם עובדים של שופרסל. הנתבעים עצמם טוענים שלא הוצגו לתובע הדרישות של הנתבעים למציאת שטח עבור סופר אופיס, ומכאן שלא היה כל בידול בין דרישות סופר אופיס הצנועות לבין דרישות שופרסל הגבוהות. גם מבדיקת נוסח החוזה וההערות של הנתבעת לחוזה השכירות עולה כי הנתבעת הקפידה לכלול בחוזה אפשרות למכירת מוצרים אחרים באמצעות רשת אחרת שתהא בבעלות חברת שופרסל, בין בעקיפין, בין במישרין, בין בשליטה מלאה ובין חלקית - ראה מכתב הנתבעת לעו"ד ארנון מיום 12.9.96. גם סופר אופיס יכולה להיכלל בהגדרה זו, אלו היתה עדיין קיימת. ראה גם סעיף 12.ה. לחוזה השכירות הסופי המאפשר העברה לחברת בת. די בכך על מנת להקים זיקה מספקת בין שתי החברות, לפיה אנשי הנתבעת, כגון הנתבע והממונה עליו עליו פועלים עבור כל חברות הקבוצה ביחד בנושא זה, וכפי שנקבע גם בפסק הדין מרכזי שליטה כך שלצורך ההכרעה בתיק שבפני אין שום הבדל בין החברות, ואם היה התובע גורם יעיל לעיסקה במקרה שהיתה נחתמת עם סופר אופיס, הוא גורם יעיל לעיסקה במקרה שהיא נחתמת עם הנתבעת. 3. לאחר המכתב מיום 24.10.94 לנשיא הנתבעת, שהיה הצעה כללית לאתר עבור הנתבעת נכסים באזורים שונים, התקיימה ביום 17.11.94 פגישה בין התובע, הנתבע וגב' דוידסון, עובדת התובע, במסעדת מקסים בתחנת הדלק שבצומת דרך הים. יש עדויות שונות על מה שהתרחש בפגישה זו, ועוד אחזור לכך. בפגישה זו אכלו הצדדים ארוחת בוקר (על חשבון התובע) ולאחר מכן נכנסו לרכבו של התובע ונסעו לבקר בשטח מדרום למת"מ בחיפה, במרחק קצר מהמסעדה. בסיור רכוב זה ראו הצדדים שטח תעשייתי עם סככות. התובע טוען שהציג את הפוטנציאל המסחרי בשטח זה ואת רצונם של הבעלים לבנות במקום. הנתבע מכחיש זאת וטוען כי לא נמסרו לו שום פרטים על רצונותיהם של הבעלים, ולא נמסרו לו פרטי הבעלים וכל פרטים נוספים. לפי עדות התובע, הכין את עצמו לפגישה על ידי קבלת תשריט של המתחם ממר רייך שהוא אחד הבעלים והמנהלים, מסר מה שטחו ומי הבעלים ומה מתכוונים הבעלים לעשות בשטח. ביום 22.11.94 העביר התובע לנתבע בפקס מכתב ובו חזר על מה שהציג בפני הנתבע בפגישתם. בין אם הציג זאת במסגרת הפגישה ובין אם הציג זאת במכתב 5 ימים לאחר מכן, אין הדבר משנה. התובע הוא אדם מסודר המתעד את מעשיו. התובע לא העיד שמסר לנתבע את התשריט ואת הפרטים מתוכו. התובע העיד שבמכתבו ציין את הפרטים שנמסרו בקיצור, זאת מתוך נסיון להראות שהפגישה היתה פגישה מורכבת ומפורטת. איני מאמין לעדותו של התובע כי מסר יותר ממה שכתוב במכתב. ממילא, בסופו של דבר לא העיד בפני שמסר יותר פרטים מהאמור במכתב, ואילו היה מוסר את התשריט עצמו, או העתקו, היה כותב זאת במכתב, גם בקיצור. אילו היו נכנסים למבנים, היה כותב גם זאת, כפי שכתב במכתבו המקוצר יותר מיום 21.7.96. על כן, אני קובע כי אלו הפרטים שנמסרו על ידי התובע לנתבע, בין הפגישה ובין במכתב חמישה ימים לאחר מכן: "שטחי מקרקעין - מדרום למת"מ חיפה - כוללים כ- 65 דונם מקרקעין, עליהם מבנים לתעשיה ומשרדים בשטח של כ- 22,000 מ"ר. משמשים כיום את מיכלי כרמל (אריזות כרמל). במקום נותרו אחוזי בניה מרובים והבעלים מתכננים לבנות כנראה במימון עצמי, מבנים מסחריים ו/או הייטק או מחסנים - בהתאם לדרישות המזמין (ים). הבעלים הינם "כור" ומש' זבלדוביץ. מעדיפים להשכיר המבנים הקיימים או החדשים שיבנו לתקופה ארוכה בתנאי שוק שיקבעו במו"מ". אלה הנתונים שנמסרו על ידי התובע. אני מאמין לעדותו של הנתבע שפסל את העיסקה על הסף, מאחר שחיפש באותה עת שטח של כ- 1,500 מ"ר לסופר אופיס ולא ראה בשטח תעשייתי של 65 דונם עם סככות בשטח של כ- 22,000 מ"ר, מקום מתאים לשים חנות של 1,500 מ"ר. ברור שהנתבע לא האמין בפוטנציאל המסחרי של המקום. מסקנה זו מתחזקת לאור מכתבו של התובע לנתבע מיום 5.12.94, שבו פירט רשימת מפעלים במת"מ חיפה. אין ספק שהרשימה נועדה לשכנע את הנתבע שיש במקום פוטנציאל מסחרי לחנות העוסקת בצורכי משרד לאור המפעלים הרבים הסמוכים לשטח המוצע. מלבד פרטים אלה, כדברי התובע במכתבו מיום 21.7.96, לא נמסר אלא שבתוספת לאמור במכתב מיום 5.12.94 נאמר בע"פ בסמוך אליו שעומד לקום באיזור בנין חברת החשמל בשטח של 50,000 מ"ר. לא היתה כל פעולת תיווך נוספת מצד התובע, אף לפי גירסתו, וכאשר נודע לו על משא ומתן התחיל לדרוש את שכרו אך לא היה שותף כלל במשא ומתן. אלו הם העובדות, ועליהן יש להוסיף רק שהמשא ומתן בין הבעלים לנתבעת להשכרת התנהל החל ממחצית 1996, כ- 18 חודש לאחר תום המגעים בין הצדדים, והסתיים בעיסקה במחצית 1997, כשנה לאחר מכן. כמו כן, אני מאמין לעדותו של מר סיוון שהוא יזם את העסקה בשיחה בינו לבין מר לב, מכרו משכבר, ואני מאמין לעדויותיהם של מר לב ומר אלרון שמר אלרון לא אמר דבר למר לב על כך שהנכס הוצע לו בעבר על ידי התובע והוא יודע מספר פרטים עליו. העובדה שמר לב בסופו של דבר הודה בחקירתו שיכול להיות שלמר אלרון היה בדל מידע על הנכס אינה אומרת דבר. מדובר בשטח בעיבורה של העיר חיפה, ומר אלרון, הנתבע, שעוסק במציאת נכסים ברחבי הארץ, בודאי יודע הרבה פרטים על שטחי מקרקעין הסמוכים לערים ראשיות ברחבי הארץ. 4. עקרונית, אם התובע הצביע על הנכס, והצבעה זו היתה אחת משרשרת הסיבות, לקשירת העיסקה, על פי המבחן של "הסיבה בלעדיה אין", יהיה התובע זכאי לדמי תיווך. ואולם, לא כל הצבעה על נכס תזכה את התובע בדמי תיווך. יש לבדוק האם אכן ההצבעה היא חלק משרשרת הסיבות ואם לא נותק הקשר הסיבתי. בשאלות אלה עוסק ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' ביר, דינים עליון, לו 39, וזה לשון פסק הדין: "זאת הבעיה שבפנינו, בקליפת אגוז: אדם מתקשר בעל-פה עם מתווך לצורך רכישת נכס. המתווך מציג בפני הלקוח נכס. מתנהל משא ומתן בין הלקוח ובין בעל הנכס. המשא ומתן עולה על שרטון. לאחר פרק זמן מסויים, בא כוחו של בעל הנכס ומציג הצעת מחיר חדשה לבא כוחו של הלקוח. המתווך אינו מעורב בהצעה חדשה זו. ההצעה החדשה מבשילה פרי, שהוא חוזה למכר הנכס. האם זכאי המתווך לדמי תיווך? המשיב הציע לשלוחו של המערער את מלון המלכים בירושלים. הוא הפגיש בין המערער ובין הנציג של בעלי הנכס (מר אמיד). .. המשא ומתן נמשך לסירוגין, במהלך 1984 ועד מחצית 1985, אולם לא הניב כל פרי. במחצית 1985 גווע המשא ומתן - ללא כל אקט הצהרתי על סיומו. באפריל 1987 - עשרים חודש לאחר דעיכת המשא ומתן עלה נושא בית המלון שוב על הפרק. במהלך פגישה, אשר סבה על נושא אחר, בא עו"ד אריה פינצ'וק, ששימש כפרקליטו של המערער, בדברים עם בא כוח הבעלים - עו"ד יגאל ארנון. הוא העלה בפני עו"ד ארנון את רצון שולחו לרכוש בית מלון בירושלים. עו"ד ארנון ציין כי הוא מייצג את בעלי מלון המלכים בירושלים. עו"ד פינצ'וק חזר אל המערער ושכנע אותו, שנית, להתעניין ברכישת בית המלון. ואכן, לא חלפו שלושה חודשים - והנכס נמכר תמורת 7,350,000 דולר. הבעלים של המלון, קרי המוכרים, שילמו למשיב דמי תיווך בסך 0.6 ממחיר המלון. המשיב פנה למערער בדרישה לפרוע את חוב דמי התיווך בסך 2 ממחיר המלון. דמי התיווך לא נפרעו. על כן, הגישה אשת המשיב - כמנהלת עזבונו - את התובענה לבית המשפט המחוזי. הערכאה הראשונה פסקה כי המתווך היה הגורם אשר הפגיש בין הצדדים - שהם המערער ובעלי המלון. עצם העובדה כי המשא ומתן נפסק למשך כשנה ומחצה אינה מערערת את הזיקה הסיבתית הדרושה בין פעולת המתווך לעיסקה. המפגש הראשוני ותחילת המשא ומתן נוצרו על ידי המתווך. העובדה כי עו"ד פינצ'וק, בא כוח המערער, הוא אשר שיכנע את המערער לרכוש את הנכס אינה מנתקת את הקשר הסיבתי המזכה את המתווך בשכר. השופטת המלומדת שדנה בתביעה סיכמה את דעתה באומרה: "לאור כל האמור לעיל הנני סבורה כי בנסיבות שלפנינו, כאשר המתווך נתבקש על ידי הנתבע ליתן לו את שירותיו והוא הפגיש בינו לבין בעלי המלון, השתתף בניהול המשא ומתן בשלב הראשון שנמשך על פני זמן רב, עשה כל שנדרש ממנו להשלמת העיסקה ולבסוף אכן נקשרה העיסקה בין הצדדים, יש לקבוע כי על אף שחלף זמן רב יחסית עד שהנתבע גיבש דעתו הסופית לא נותק הקשר הסיבתי בין שני שלביו של המשא ומתן, וכי המתווך היה הגורם היעיל להתקשרותם של הצדדים"... האם קמה למתווך בענייננו זכאות לשכר? במידה שקיים חוזה מפורט - הולכים אחר תניות החוזה. חוזה התיווך עשוי לקבוע נסיבות או תנאים מסויימים אשר יקנו את הזכאות לדמי תיווך. תנאים או נסיבות אלו עשויים להיות עצם מציאת צד לעיסקה או מציאת צד בעל כשירויות ותכונות מסויימות, או נסיבות כיוצא באלה. הם עשויים ללבוש צורה של כריתת חוזה (למשל, כי רק כריתת החוזה מצמיחה את זכאות המתווך). הם אף עשויים להיות כריתת חוזה תקף (להבדיל מחוזה אשר נפל פגם בכריתתו). בהתאם לכלל כי "תוכנו של חוזה יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים" (סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973) ניתן לקבוע תנאים נוספים לזכאות המתווך. תנאים אלו עשויים להתייחס לפעולות הנדרשות מהמתווך, לפרק זמן מסויים בו כל עיסקה תזכה את המתווך, אפילו נעשתה שלא בסיועו וכיוצא באלה. .. כאשר אין הסכם ספציפי ומפורט הולכים אחר דיני התיווך הכלליים, המהווים ענף מדיני החוזים. דיני התיווך הכלליים הם אוסף של הלכות פסוקות. .. הפסיקה קבעה תנאים לזכאות המתווך. בע"א 275/76, מרדכי קלוגמן נ. עובדיה וששון לוי, פד"י ל"א(1), 405, 408, נאמר לעניין זה כקו מנחה - "שתיים הנקודות אותן יש לבחון כאשר עולה הדרישה לתשלום דמי תיווך בעקבות עיסקה במקרקעין: א) אם נקשר בין המוכר לבין מי שטוען לדמי התיווך או בין הקונה לבין המתווך או בין שלושתם, הסכם ממנו משתמע, במפורש או מכללא, כי מתבקשת פעולת תיווך. ב) אם פעולתו של המתווך היתה הגורם היעיל אשר הוא שהביא להתקשרותם של הצדדים לעיסקה, בה תיווך המתווך". .. במקרה שבפנינו הנקודה הראשונה, היינו קיום חוזה תיווך, אינה שנויה במחלוקת. מוסכם כי המערער התקשר עם המשיב לצורך קבלת שירותי תיווך. ההתקשרות נעשתה בעל-פה ללא סיכום מפורש של תניות-החוזה. חוזה התיווך כפוף לדיני התיווך הכלליים. השאלה, עליה נטושה המחלוקת היא - האם היה המתווך בגדר "הגורם היעיל", אשר הביא להתקשרות הצדדים לעיסקה. ..המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, אהרן חסין נ. דוד בלס ואח', פד"י מ"ב(1), 517, 522-520). אך, פעמים רבות, עובדות העניין אינן כה פשטניות. עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המשא ומתן אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן, מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים. בדגם העובדתי הנזכר למעלה - יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל). (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה. .. על סמך התשתית העובדתית שנתגבשה לדעת בית המשפט המחוזי, אכן היווה המשיב סיבה יעילה לכריתת החוזה. המקרה הנדון אינו מקרה תיווך פשוט. מדובר במקרה גבול אשר נחתך על סמך העובדות המדוייקות בעניין. במה דברים אמורים: אין חולק כי המתווך היה זה שזרע את זרע העיסקה. הוא הפגיש בין הצדדים המקוריים. הצדדים אשר אותם הפגיש - הם אלו אשר כרתו, בסופו של דבר, את חוזה המכר: המערער מחד גיסא, ובני משפחת אמיד, מאידך גיסא. הנושא היה מוכר לצדדים על יסוד פעולתו של המתווך. פגישת עורכי הדין באה על רקע המהלכים בשלב הראשון. העלאת נושא "מלון המלכים" לא היתה העלאת סוגיה חדשה על סדר היום. הצדדים ידעו עליה. כפי שעולה מהפרוטוקול, עו"ד פינצ'וק - בא כוח המערער - היה בעל ידיעה כללית על המגעים בשלב הראשון. הווי אומר, עורכי הדין המשיכו את שהמשיב התחיל. במאפייניו, החוזה הסופי דומה עד מאוד להצעה המקורית. כמובן שהנכס אשר מועבר במסגרת החוזה הוא אותו נכס, וגם מהות הזכויות המועברות - הן אותן זכויות (מכר הבעלות). אומנם, מחיר בית המלון נשתנה (מ- 8.5 מליון דולר לכ- 7.35 מליון דולר), אולם אין בכך כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין פעולת המתווך ועד לגיבוש הסופי. הרי המחיר המקורי של הנכס משתנה, לעתים תכופות, בעקבות משא ומתן בין הצדדים. אין גם מקום לומר כי עצם מעבר הזמן (כעשרים חודש) בין השלב הראשון (בשנים 85-84) והשלב השני (בשנת 1987) מנתק כשלעצמו את הקשר הסיבתי. ברור כי אילו היה המערער פונה שנית אל הבעלים ומודיע להם כי הוא מוכן לשלם את הסכום המבוקש - ניתן היה לומר על אתר כי מדובר באותו הליך סיבתי אשר נפתח על ידי המשיב. העובדה ששלוחו של המערער הוא אשר הקים לתחיה את המגעים הרדומים בין הצדדים, אינה צריכה לשנות מסקנה זו. ..ההכרעה בשאלה האם המתווך שימש כגורם היעיל לכריתת החוזה אם לאו, אינה פשוטה. הפסיקה עסקה בשאלה זו לא פעם. ניתן לסבר את האוזן במספר דוגמאות אשר הועלו בפסיקה ולמקם לאורן את ענייננו. הנשיא אולשן בע"א 264/61 (מיכאל וולגל נ. שמעון קאופמן, פד"י ט"ו 2157, 2166), מעלה דוגמא לפיה - "אם, למשל, זימון הצדדים סודר על ידי מתווך ולא הביא לתוצאות, מפני שהלקוח חזר בו מהצעתו בטרם נתקבלה על ידי הקונה, ובזמן יותר מאוחר רכש הקונה את הנכס מהלקוח על ידי הפקעה - לא יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך - מפני שבמקרה כזה הרכישה לא תיראה כתוצאה מן הזימון". עובדות פסק דין וולגל הן הדגמה לכך שעצם חלוף פרק זמן ניכר (ששה חודשים לגבי מגרש) אינה שוללת את הקשר הסיבתי הדרוש בין פעולת התיווך לבין העיסקה. בעל המגרש דשם ביקש למכור את המגרש. המתווך הציג לו כמועמד את העיריה. המשא ומתן בין בעל המגרש והעיריה לא הבשיל כל פרי בשל כוונת העיריה באשר לייעוד המגרש. לאחר שהעיריה החליטה לשנות את הייעוד (כעבור ששה חודשים) - נכרת חוזה. בעניין וולגל, אילולא פעולת המתווך לא היה בעל המגרש מתוודע כלל לעיריה. לכן, למרות העובדות הגבוליות, הרי שזכאות המתווך לשכרו הראוי הוכרה. "המשא ומתן ביניהם היה ממושך ונפסק באמצע ונתחדש מחדש" (כדברי השופט ח. כהן, לעיל, 2169), אולם הוא, בעיקרו של דבר, נותר בגדר רצף מתמשך אחד. ציינו כבר כי עצם העובדה שמתווך הציג בפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך. בענייננו הפרש הזמנים, בהם לא נתקיים משא ומתן, עולה באופן ניכר על הפרש הזמנים בעניין וולגל - עשרים חודש כאן, לעומת ששה חודשים שם. כאמור, פער הזמנים עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולתו של המתווך בתחילת הדרך. עם זאת, יש להבחין, כאמור, הבחן היטב, בין מגרש המיועד לבניית בית ובין נכס מקרקעין עליו בנוי בית מלון. כך, למשל - בע"א 55/54 (קנדין נ. רג'ואן, פד"י י' 763, 764) - הושכרה דירה לשוכרים-המשיבים ב- 1946 על ידי המתווך-המערער. המערער הציע להם ב- 1946 לרכוש את הנכס. ב- 1949 נמכר הנכס לרוכשים. בנסיבות אותו עניין, שימש פער הזמנים כאינדיקציה מרכזית בהכרעה כי נותקה השרשרת הסיבתית. פסק דין נוסף אשר הלך בעקבות וולגל הוא ע"א 185/80 (פרזות - חברה ממשלתית עירונית לשיכון בע"מ נ. צבי זקן, פד"י ל"ה(4), 180). באותו עניין, המערערת ביקשה לשכור מגרש לבניית משרדיה. לצורך כך היא פנתה אל מתווך שהיה המשיב דשם. המשיב הפגיש את נציגי המערערת עם בעל נכס. כעבור עשרה חודשים נכרת החוזה. כל אותה תקופה, הושארה הצעת המתווך בצריך עיון. רק לאחר שהמערערת נכחה לראות כי הצעות טובות יותר לא תועלינה בחכתה - בחרה להתקשר בחוזה. לקראת כריתת החוזה, עסק מתווך נוסף במשא ומתן בין הצדדים. אולם בעניין פרזות, להבדיל מענייננו - היה המתווך המקורי גורם פעיל לאורך כל המשא ומתן. הוא אשר הציג לפני פרזות את הנכס מעיקרו והוא אשר נכח בסיום העיסקה. אין לומר כי המתווך הנוסף יזם מחדש הצעה אשר גוועה ודעכה. נהפוך הוא - ההצעה המקורית, פרי מאמציו של המתווך-המשיב היתה תלויה ועומדת לאורך כל התקופה. מימושה ארך זמן רב. אין לומר כי סיווג העובדות בענייננו הוא של מערכת דו-שלבית ללא זיקה סיבתית הדרושה בין השלבים לצורך זכאות בדמי תיווך. השלב הראשון היווה את "הגורם היעיל" שהצמיח את החוזה. השלב השני לא ניטרל את יעילות השלב הראשון, ולא היה אלא המשכו. ע"א 275/76 הנ"ל מהווה דוגמא לסיווג עובדות של מערכת דו-שלבית. בשלב הראשון - הציע המתווך - המערער את הנכס לפקיד ממשלתי א', אך העניין ירד מהפרק. בשלב השני, פקיד ממשלתי ב' בא בדברים עם בעל הנכס - ללא כל ידיעה על המגעים בשלב הראשון. באותו עניין קבענו כי ההצעה בשלב השני לא צמחה מן המערער-המתווך: "שני הצדדים לא זכרוה ולא קשרו העניין עימה ואין לראות הליכי הטיפול במכר, בשני שלביהם הנפרדים, כחטיבה אחת. המדובר היה ביוזמה עצמאית ומנותקת מאותם המגעים, שבהם ראה בית משפט קמא את השלב הנפרד הראשון של המגעים..." (שם, עמ' 410). לעומת זאת, כאן, הצדדים החלו בשלב השני על יסוד ההצעה הראשונה שהיתה זכורה להם היטב, והם קשרו את ההמשך עימה. 5. בעניין שבפני, למרות שתחילה העיד התובע כי נשכר לתווך בשירות בעלי המקרקעין, בסופו של דבר הסתבר שלא כך הוא. התובע לא קיבל מהם דמי תיווך ולא נשכר על ידם. התובע לא הוסמך על ידי צד כלשהוא לייצגו אלא יזם את החיבור ללא הסמכה. התובע לא תרם לעיסקה הסופית דבר. העיסקה הסופית ניזומה ללא קשר אליו ומבלי להסתמך על המידע שמסר. פרטי העיסקה הסופית שונים בסדרי גודל מהעיסקה שעליה דובר תחילה. התובע אף לא ידע מיהם הבעלים של הנכס, ואלה שהוצגו כבעליו על ידו אינם בעליו. לא נמסר אפילו מספר טלפון ליצירת קשר בין הצדדים. מר רייך שהיה איש הקשר של התובע לטענתו מטעם הבעלים, לא נטל כל חלק במשא ומתן לאחר מכן. לכך יש להוסיף את מעבר הזמן בין מעשי התובע לבין המשא ומתן וקשירת ההסכם. לאור הנסיבות האלה, וכפי שנקבע בפ"ד מוסקוביץ , נותק הקשר הסיבתי והצגת הנכס על ידי התובע לא היתה הגורם היעיל לקשירת העיסקה לפי משא ומתן שהחל שנה וחצי לאחר מכן והסתיים שנתיים וחצי לאחר מכן. על כן, התובע אינו זכאי לדמי תיווך. 6. התובע טוען כי גם אם הנתבעת אינה חייבת לו דמי תיווך, הנתבע חייב לו דמי תיווך מאחר שהציג מצג שווא כלפיו ומנע את זכותו לדמי תיווך. לא מצאתי שהיה מצג שווא במעשיו של הנתבע. הוסכם שאם העיסקה תכרת בין הצדדים בשל מעשיו של התובע יקבל התובע דמי תיווך. לא כך נעשה והתובע אינו זכאי לדמי תיווך גם לא מהנתבע. יכול להיות שהתובע סבור שהנתבע היה צריך לעצור את התפתחות העיסקה בין שני המכרים הותיקים, מר סיוון מר לב ולומר: עצרו, אל תנהלו משא ומתן, כי יש אדם אחד שלפני שנה וחצי הראה לי הנכס ומסר עליו פרטים שגויים, ויש לו זכות לתווך בין הצדדים. זו דרישה בלתי סבירה, והתובע לא קנה לעצמו זכות לשים רגלו בין שני הצדדים למשך שארית ימיו בשל עצם הרעיון שבמקום הזה יהיה פעם כדאי להקים עסק של הנתבעת. זו דרישה בלתי סבירה מן הנתבע לנהוג כך, ואין שום עילה להטיל עליו חיוב כספי כלשהוא בשל כך שלא נהג כך. 7. התובע טען כי העובדה שהוצעה לו הצעת פשרה, לפיה יקבל דמי תיווך לפי העיסקה המקורית שעליה דובר, מצביעה על כך שהנתבעים סבורים שמגיעים לו דמי תיווך. איני מסכים להנחה שהצעת פשרה היא קבלת של עמדת הצד שכנגד. זהו ענין של מדיניות שיפוטית ראויה לעודד החלפת הצעות פשרה מבלי שיחייבו את הצדדים כל עוד לא הוסכם עליהן. בדרך אחרת לא ניתן יהיה להגיע להסכם פשרה. העובדה שצד מציע תשלום, אינה אומרת שהוא מסכים שהצד השני זכאי, והעובדה שצד כלשהוא דורש סכום במשא ומתן אינה אומרת שהוא אינו זכאי ליותר מכך. הצעת פשרה אינה מחייבת את הצדדים, אם לא נכרת הסכם פשרה מחייב בין הצדדים, ולא נותר לצד שהפסיד את התיק אלא להצטער על כך שלא התפשר קודם לכן. בשולי הדברים אומר, כי ההצעה שהוצעה לתובע, ע"ס 12,000 דולר, היתה מאד הוגנת בנסיבות הענין, ועל זה נאמר כלפי התובע "תפסת מרובה - לא תפסת." 8. על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות המשפט בסך 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. דמי תיווךתיווך