הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים


פסק דין

1. בפני עתירה שהגישו ועד הישוב מוצא עילית ועמותת מוצא עילית לאיכות חיים (להלן: העותרים) לבטל החלטה של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה, מיום 1.6.03, שדחתה את הערר שהגישו העותרים ואישרה את "תכנית מי/876 למתחם 'ארזה', מוצא עילית, שינוי לתכנית המתאר המקומית מטה יהודה מי/200" (להלן: תכנית 876 או התכנית, נספח ע/יג ו ע/יג-1 לעתירה).
העתירה הוגשה נגד ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה שמונתה לדון בעררים, נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים, נגד מינהל מקרקעי ישראל, נגד המועצה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ונגד משכנות מוצא בירושלים בע"מ.


2. העותר 1, ועד הישוב מוצא עילית (להלן – הועד), הוא האורגן המייצג את הישוב מוצא עילית ומופקד על קיום וקידום רווחת הישוב ותושביו. הועד שם לו למטרה ליצור איזון בין מגמות להרחבת הבינוי בישוב לבין שמירה על ייחודו וצביונו הכפרי. ביום 3.9.01 הגיש הועד למשיבה 1 ערר על אישור המשיבה 2 את תכנית 876.
העותרת 2, עמותת מוצא עילית לאיכות חיים, הינה עמותה אשר מטרותיה לשמור על אופיו המיוחד של הישוב מוצא עילית וכן לקדם את איכות החיים בישוב.
המשיבה 1, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן – ועדת הערר או ועדת הערר של המועצה הארצית), מוסמכת לדון בעררים הנוגעים לאישור תכנית 876, וביום 1.6.03 החליטה לדחות אותם.
המשיבה 2, הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים (להלן – הועדה המחוזית או משיבה 2), החליטה על הפקדת תכנית 876 ועל אישורה, בהחלטתה מיום 22.7.97, בהחלטת ועדת ההתנגדויות שלה מיום 18.4.00 ובהחלטה מיום 9.5.02, בהן התקבלו התנגדויות מסוימות שהובילו לשינויים בתכנית (נספחים עג' ו עג-1 לעתירה).
משיבה 4, הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה היא מוסד התכנון שדן בתכנית 876 והמליץ בפני המשיבה 2 על הפקדתה ואישורה.
משיבה 5, משכנות מוצא בירושלים בע"מ, היא החברה יוזמת התכנית ובעלת הקרקע (להלן – היזם).
משיב 3, מינהל מקרקעי ישראל, הינו אחד מבעלי המקרקעין שבתחום התכנית.


הליכי התכנון

3. שטחו של מתחם 'ארזה' משתרע על פני 56 דונם. תכנית 876 נועדה לשנות את יעודו של מתחם 'ארזה' מאזור המיועד למלונאות לאזור המיועד למגורים. בהתאם לתכנית, תוקם במתחם שכונת מגורים, הכוללת 222 יחידות דיור ושטח ציבורי פתוח (להלן – שצ"פ). התכנית קובעת, במסגרת הוראות הבינוי, כי גובה הבניה לא יעלה על שלוש קומות, ובסמוך לישוב מוצא, נקבע כי הבניה לא תעלה על שתי קומות (נספח ע/יג, סעיף 9(ו) וסעיף 10(ו) לעתירה). התכנית קובעת הוראות לשימור מבנים היסטוריים ולשימור עצים (שם, סעיפים 18 ו-19).


4. הישוב מוצא עילית ממוקם בסמיכות למתחם 'ארזה', והוא בעל צביון כפרי, צפיפות המגורים בו נמוכה, ובתי התושבים צמודי קרקע.


5. ביום 22.7.97 החליטה הועדה המחוזית על הפקדת התכנית והורתה על מספר שינויים, ביניהם הרחבת הרצועה הירוקה המסומנת לשימור בתוך השצ"פ, הרחבת השצ"פ על חשבון השטח המיועד למגורים, תיאום עם המועצה לשימור מבנים כתנאי למתן היתר בניה, קביעה כי מספר הקומות, מספר הבניינים, המרחק ביניהם וגובהם המקסימלי, יהיו מחייבים.


6. ועדת ההתנגדויות של הועדה המחוזית קיימה דיונים ממושכים ושמעה את טענות המתנגדים במהלך שבע ישיבות. ביום 18.4.00 אישרה הועדה את התכנית, לאחר שקיבלה חלק מההתנגדויות הנוגעות לנושאי שימור המבנים והאתרים, נושא הביוב, נושא התחבורה, הפחתת מספר הקומות במבנים שיוקמו, צפיפות הבינוי, סימון תוואי רכב לחירום וכביש כיבוי אש, והתניית מתן ההיתר באישור רשות העתיקות (נספח ע/ג' לעתירה).


7. הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (להלן – הולקחש"פ) דנה בתוכנית וביום 6.11.00 אישרה אותה בתנאים נוספים כדלקמן:

"1. הועדה מסבה את תשומת לב הועדה המחוזית לצורך בשימור עצים משדרת הנשיאים על מנת שלא יוכנסו לחצרות הפרטיים של היח"ד המוצעות.
2. בתכנית הבנוי תנתן תשומת לב לרצועות הבינוי לאורך כביש שבע האחיות" (נספח א' לתשובת משיבים 3-1).


8. ביום 26.7.01 החליט יו"ר הועדה המחוזית להתיר הגשת עררים על ההחלטה, בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בבסיס החלטתו, עמד השיקול כי התכנית חלה, בין היתר, על אתר בעל ערך היסטורי, לאומי (נספח ב' לתשובת משיבים 3-1).
בנוסף לעותרים שבפני, הוגשו עררים למועצה הארצית גם על ידי עמותת אדם טבע ודין והחברה להגנת הטבע - המועצה לשימור אתרים. גופים אלה לא הצטרפו לעותרים שבפני.


9. עובר לדיון בפני המועצה הארצית, פנתה מתכננת המחוז ליזם והציעה לכלול בתכנית מספר שינויים נוספים, במטרה להרחיב את השטח הירוק שנמצא במרכז התכנית, תוך הגדלת המרחקים בין היחידות שייבנו לבין האלמנטים המיועדים לשימור. נוכח הסכמת היזם, הושגה פשרה עם מתכננת המחוז, ולמועצה הארצית הוגשה תכנית מתוקנת, שהוכנה על בסיס הנחיותיה של מתכננת המחוז.
ביום 26.3.02 החליטה ועדת הערר מטעם המועצה הארצית כי נוכח השינויים שהוכנסו בתכנית, יש להחזירה לועדה המחוזית ובמידה שתאושר להזמין את כל מי שעשוי להפגע מהשינויים, בהתאם להוראת סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה (נספח ע/א לעתירה, עמ' 3).


10. ביום 9.5.02, לאחר שמיעת ההתנגדויות, שבה הועדה המחוזית ואישרה את התכנית והורתה על שינויים נוספים ובין השאר הרחבת השטח המיועד לצרכי ציבור, על חשבון צימצום השטח המיועד למגורים, הרחבת "שדרת הנשיאים" במטרה לשמר את השדרה, הוספת עצים נוספים לשימור והרחקת מבנים מהמבנים שיועדו לשימור (נספח ע/ג-1 לעתירה).


11. החלטת הועדה המחוזית הובאה לבחינה נוספת בפני ועדת הערר של המועצה הארצית אשר בחנה ושקלה אותה. בהחלטה מיום 1.6.03 אישרה המועצה הארצית את התכנית, בכפוף לעריכת שיפורים נוספים, ביניהם שיפור בנושא התעבורתי:
"בנושא התחבורתי אנו פוסקים כי יש להתנות את אישור התכנית בהכנת מסמך המצביע על היערכות לביצוע שיפורים בכביש שבע האחיות וכי יש להתנות את ההיתרים בתחילת ביצוע השיפורים ואת האיכלוס בגמר ביצועם. הכל באישור המפקח על התעבורה של מחוז ירושלים, אשר מתפקידו יהיה גם לקבוע את אורכו של קטע הכביש בו נדרשים השיפורים ההכרחיים בעקבות התכנית" (נספח ע/א לעתירה, עמ' 16).


12. המפקח על התעבורה אישר את התכנית, בכפוף להערה טכנית מטעמו. המפקח מצא ליקויי בטיחות בשתי נקודות לאורך הכביש. עם זאת,\ מדובר בליקויים שנמצאו בתחום שאינו גובל עם התכנית ואף לא מושפע ממנה ישירות (ראה מכתבו של המפקח למתכננת המחוז מיום 13.6.04).


תיאור התכניות באזור

13. תמ"מ 1 היא תכנית המתאר המחוזית למחוז ירושלים שמתחם 'ארזה' נכלל בשטחה. תוספת ב' לתמ"מ 1 מונה את הישובים החקלאיים במחוז, ביניהם, הישוב מוצא עילית. בתשריט תמ"מ 1 צבוע כל שטח התכנית (מתחם 'ארזה') בצבע כתום, המסמל יעוד עירוני.
סעיף 7 להוראות התכנית קובע, כי "לא יינתן היתר בנייה אלא בכפוף לטבלה שבתוספת ז'" (נספח ע/ט לעתירה).


14. תוספת ז' לתמ"מ 1 קובעת הגבלות להיתרי בנייה על מגורים. באשר לישובים עירוניים מפנה התוספת לתכנית המתאר המקומית, ובאשר לישובים חקלאיים, התוספת עצמה קובעת מגבלות בנייה.


15. שינוי מס' 8 לתמ"מ 1 – קובע שימושי קרקע בישובים שאינם עירוניים. סעיף 6(ב) לתיקון קובע, כי בנוגע לשטח ישוב שאינו עירוני ניתן לקבוע בתכניות מתאר מקומיות יעודים שונים מאלה שנקבעו בתשריט תוך התחשבות בהיבטים הסביבתיים.
סעיף 6(ג) לתיקון קובע: "תחום שטח יישוב שאינו יישוב עירוני" משמעותו בסעיף זה – תחום שטח שבו ממוקמים בניני מגורים, מוסדות, מבני משק ומבני עזר של ישוב כאמור ושטח גובל לו" (נספח ע/י לעתירה).


16. תמ"א 31 הינה תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח ולקליטת עליה נוסח התשנ"ח-1998. גם בתשריט תמ"א 31, כמו בתמ"מ 1, צבוע כל שטח התכנית (מתחם 'ארזה') בצבע כתום, המסמל יעוד עירוני. בסעיף 12.1 לתמ"א 31 נקבע, כי שני התשריטים המצורפים לתכנית כנספחים א/1 עד א/2 וכן נספח ג' משקפים מגמות תכנוניות, וכן מגמות הנוגעות לעבודות תשתית ופיתוח.
בסעיף 11.1.1 נקבע, כי על שטח עירוני המיועד לבניה לא יחולו מגבלות על שימושי הקרקע השונים, מעבר לאלו הקיימות בתכניות אחרות שבתוקף.


עוד נקבע, כי בתכנית זו, כשלעצמה, אין משום מתן אישור לתכנון הכלול בתשריטים הנזכרים, כל עוד התכנון טרם אושר בתכנית אחרת כנדרש לפי החוק. לפיכך, על מנת לתת תוקף לתכנית יש לנקוט בהליכים על פי דין. הודעה בדבר מתן תוקף לתמ"א 31 פורסמה בילקוט הפרסומים 4624 מיום 2.3.98.


17. תכנית מתאר מקומית מטה יהודה מי/200 חלה במרחב התכנון המקומי של מטה יהודה במחוז ירושלים. הישוב "מוצא" מנוי ברשימת הישובים החקלאיים בתוספת א' לתכנית. בתוספת ג' לתכנית אשר עניינה אתרים לשימור, כלולים "ברוש הרצל" ו"ארזה – הבית הראשון" (נספחים ע/יא, ע/יב' לעתירה). תכנית מי/200 שינתה את יעוד האזור מכפרי למלונאות.


עיקר טיעוני הצדדים

18. העותרים מבקשים להורות על ביטול החלטות ועדת הערר של המועצה הארצית והועדה המחוזית בדבר אישור התכנית. לטענתם, נפלו פגמים מהותיים באישור התכנית ומשגים החורגים ממתחם הסבירות. העותרים טוענים כי הליכי הטיפול בתכנית 876 נערכו באופן משובש, תוך הקדמת "נעשה" ל-"נשמע" ולטענתם, גם לאחר הדיון בעררים וגם לאחר החלטת ועדת הערר הארצית לאשר את התכנית, נותרו נושאים חשובים ללא פתרון.
בפתח תשובתם טענו המשיבים, כי אין הצדקה להתערבותו של בית המשפט בעניין זה. לטענתם, עתירה מינהלית אינה מיועדת לשמש הליך תכנוני נוסף וערכאת תכנון עליונה מעל לועדות התכנון הקיימות על פי חוק. במיוחד אין הצדקה להתערבות בית המשפט בהליך מורכב מסוג ההליך התכנוני מושא העתירה. לטענתם, המסלול התכנוני במקרה זה, נמשך על פני שש שנים מיום הפקדת התכנית, נערכו לגביו בחינות קפדניות של מספר מוסדות תכנון, נשמעו התנגדויות שנבחנו בקפידה ובעקבותיהן הוכנסו בתוכנית שיפורים בעלי משמעות.


19. העותרים טענו בעתירתם, כי בהליכי ההפקדה והאישור של תכנית 876 דבק פגם מהותי הואיל ומתכונת הבינוי הקבועה בה חורגת מסעיף 7 להוראות תמ"מ 1 וכן ממגבלות הבינוי המפורטות בתוספת ז' לתמ"מ 1.
בעתירה טענו העותרים כי המשיבה 1 שגתה בקבעה כי בתמ"מ 1 השטח כולו מצוי בתחום ישוב עירוני. אמנם בתשריט תמ"א 31 סומן הישוב ככלול ב"אזור שטח עירוני בנוי" אולם התשריטים המצורפים לתכנית משקפים מגמות תכנוניות בלבד שטרם אושרו. לטענתם, מאחר שהתבטל יעוד המלונאות ותחתיו נקבע יעוד למגורים, חוזרות וחלות מגבלות הבנייה הקבועות בתמ"מ 1 לגבי בניה למגורים בתחום שטח שאינו ישוב עירוני. לטענתם, על מנת להסיר את מגבלות הבניה המפורטות בתמ"מ 1 למגרשים המיועדים למגורים, חובה לנקוט בהליכים בפני המועצה הארצית לתיקון תמ"מ 1.


20. המשיבים השיבו כי תמ"מ 1 לא סיווגה את מתחם 'ארזה' כשטח חקלאי, אלא כאזור עירוני. לטענתם, בהיות המתחם מסווג כשטח עירוני, מגבלות תיקון 8 ונספח ז' לתמ"מ אינן חלות לגביו. בעוד שבאזור המוגדר חקלאי נקבעו מגבלות בינוי, הרי באזור ה"עירוני" לא נקבעו מגבלות כלשהן, ואלה ייקבעו לפי תכנית מתאר מקומית. לטענתם, הסמיכות לישוב מוצא, המוגדר כ"לא עירוני- חקלאי" ושאלת השיוך המוניציפלי העתידי של מתחם 'ארזה' לישוב מוצא, אינן משנות לעניין זה כלל ועיקר. לטענתם, בהעדר צורך בעריכת תיקון לתמ"מ 1 ומשהוגדר השטח כעירוני הן לפי תמ"מ 1 והן לפי תמ"א 31, מוסמכת היתה הועדה המחוזית לדון בתכנית ולאשרה.
בסיכומים טענו העותרים, כי הועדה המחוזית יצאה מההנחה שהמתחם אינו עירוני וכי החלטת ועדת הערר של המועצה הארצית אינה ברורה ולוקה בסתירה פנימית באשר ליעוד המתחם ושיוכו.
המשיבים טענו, כי משהוגש ערר על החלטת הועדה המחוזית ולאחר שועדת הערר נדרשה לבחינת התכנית והיבטיה החוקיים, החלטתה היא העומדת לבחינה. לטענתם, ועדת הערר בחנה בעצמה כיצד מוגדר האזור בתכניות החלות על המתחם ובדיקתה העלתה כי מדובר בשטח המיועד לשימוש עירוני.


21. העותרים טענו, כי לא ניתן היה לאשר את תכנית 876 כל עוד לא הוכלל מתחם 'ארזה' בתחום הישוב מוצא או בתחום ישוב מוכר אחר. העותרים טענו, כי גם אם התקיימו ההליכים הקבועים בחוק ליצירת השיוך המוניציפלי של שטח התוכנית לישוב מוכר מסוים, אין לערוך תכנית לגבי שטח המנותק מכל הקשר לישוב מוניציפלי מוכר ו/או ממערך מוניציפלי ותכנוני קיים. לטענתם, גם אם הישוב וסביבתו מסומנים בתשריט תמ"א ככלולים באזור עירוני בנוי, אין בכך כדי להתגבר על סיווגם כשטח שאינו עירוני לפי התכנית שבתוקף, קרי תמ"מ 1 ותכנית מי/200, אשר לטענתם עומדות בתוקפן חרף הסימון המופיע בתשריט תמ"א 31. העותרים לא חלקו על הקביעה בהחלטת ועדת הערר, לפיה בחינת תכנית מוצעת נעשית בראש ובראשונה בהתייחס לתכניות שבתוקף החלות בתחומה ובסביבתה וטענו כי ועדת הערר לא נהגה בתכנית 876 כמתחייב מהקביעה הנ"ל והתעלמה ממגבלות הבנייה למגורים החלות בישוב אליו צמוד הבינוי מושא תכנית 876, מגבלות הקבועות בתמ"מ 1 ובתכנית מי/200 שבתוקף.
לדברי המשיבים, שיוך מוניציפלי אינו משליך על היעוד התכנוני של אזור מסוים ואין כל צורך לתקן את תוכנית תמ"מ 1.
המשיבים גרסו, כי טענת העותרים שבניית המתחם מהווה הקמת ישוב חדש, וטענתם החלופית לפיה מדובר בהרחבת ישוב קיים נובעות מאותו הכשל בהגדרת יעודו של המתחם. ועדת הערר קבעה מפורשות, כי מתחם 'ארזה' אינו ישוב בפני עצמו, ולכן אין תחולה להוראת תמ"א 31 המתנה הקמתו של ישוב חדש באישור הולנת"ע (ועדת המשנה של המועצה הארצית לנושאים תכנוניים עקרוניים). להוראות אלה אין תחולה גם לעניין הצורך בתיקון תמ"מ 1 כתנאי להרחבת ישוב קיים, מאחר שמגבלות הבינוי בתמ"א 31 נוגעות ל"שטח נוף כפרי/ פתוח" ואילו מתחם ארזה מצוי בשטח המוגדר עירוני.
המשיבים טענו עוד, כי על אף שלעותרים אין זכות קנויה לשמירה על צביון כפרי של הישוב, הרי שהתכנית הינה מידתית ומתחשבת באופי הישוב מוצא עילית. לטענתם, ועדות התכנון לא מיצו את אפשרויות הבינוי הגלומות בשטח, אלא התאימו אותן לאופייה של מוצא עילית.


בעיקרי הטיעון מטעמם, הסכימו העותרים, כי לאחר שנמצא שמתחם 'ארזה' אינו כלול בתחום המוניציפלי של הישוב מוצא עילית איבדה סוגיה זו ממשמעותה הנורמטיבית. יחד עם זאת טענו, כי מן הראוי היה לקבוע את אופיו של הבינוי למגורים במתחם 'ארזה' מבחינת הצפיפות וזכויות הבניה בזיקה הדוקה לבינוי שבישוב מוצא עילית, מאחר שמתחם 'ארזה' הוא צמוד דופן לישוב ואף אינו נפרד ממנו מהבחינה החזותית, ומהבחינה הפונקציונלית, לרבות מבחינת הנגישות ומערכת התשתיות.


22. העותרים טענו, כי משיבה 1 שגתה בהתייחסה לתכנית מתאר ארצית ולהצעת תכנית מתאר מחוזית (תמ"א 35 ותמ"מ 30/1) אשר טרם אושרו ולכן הן עדיין לא בתוקף. המשיבים, טענו כי ההתייחסות לתכניות היתה בבחינת "למעלה מן הצורך" לשם הצגת התפיסה התכנונית שבהתהוות, התואמת את המצב התכנוני התקף. לטענתם, תכנונית אין מדובר בישות חדשה, ובכל התכניות, גם אלה הנעשות בימים אלה, התפיסה היא שהאזור צריך להיות מפותח כבינוי עירוני.


23. העותרים טענו, כי המשיבה 1 שגתה בהתעלמה מכך שבתכנית לא הוסדרה נגישות מוטורית ראויה ובטיחותית בין הישוב מוצא עילית לבין המתחם מושא התכנית, באמצעות דרך "שבע אחיות". לטענתם, דרך שבע האחיות וההתחברות לצומת הכניסה לשטח תכנית 876, אינן מוסדרות כלל בגוף התכנית, זאת בניגוד להוראתו המפורשת של סעיף 15.1 לתמ"א 31. לטענת העותרים כבר כיום קיימות בעיות נגישות לישוב אשר יוחמרו, אם תמומש תכנית 876.
לטענת המשיבים, הנושא התחבורתי נשקל היטב על-ידי גורמי התכנון. לועדה המחוזית הוגשו חוות דעת מומחי תחבורה וההחלטה התקבלה על בסיס עובדתי נאות. ועדת הערר החמירה עם הדרישות שהציבה הועדה המחוזית. לטענתם, הדרישה כי הבחינה תעשה על ידי המפקח על התעבורה של מחוז ירושלים מטעם משרד התחבורה מבטיחה פיקוח מקצועי ונטול פניות. בנוסף ציינו המשיבים, כי נפחי התנועה הצפויים מכח פרוייקט ארזה נמוכים והדבר נכון גם לנפח תנועת הולכי הרגל.


24. לטענת העותרים, המשיבה 1 שגתה בכך שלא התייחסה בתכנית לפתרון נאות לתשתיות כדרישת הוראת סעיף 15 לתמ"א 31. העותרים סברו, כי יש לחייב את היזם בהגשת תכנית אב לביוב שתתייחס הן לישוב הקיים והן לבנייה החדשה. כמו כן, טענו העותרים, כי יש לחייב את היזם במימון וביצוע מערכת ביוב כללית לישוב הקיים כחלק מהוראת התכנית.
המשיבים טענו, כי ועדת הערר לא מצאה הצדקה לקבוע בתכנית התחייבות למימון וביצוע מערכת ביוב כללית לישוב מוצא. לטענתם, העותרים לא השכילו להציג טיעונים המייחדים תכנית זו לצורך קביעת התחייבות למימון ולביצוע מערכת ביוב כללית כתנאי לתכנית ולדרישה מעין זו אין כל עיגון סטטוטורי.


25. לטענת העותרים, אישור התכנית עלול לפגוע בעצים באופן החורג ממתחם הסבירות ונוגד את פקודת היערות, תקנות היערות וצו היערות (אכרזה על אילנות מוגנים) - התשנ"ז-1997.
לטענת המשיבים, סוגיית שימור העצים עמדה לנגד עיני גופי התכנון ונדונה ביסודיות. המשיבים הודו, כי ביצוע התכנית יפגע בעצים במתחם, אולם טענו שפגיעה זו תיעשה במידה סבירה, תוך נסיונות למזערה. המשיבים הצביעו על החלטת הועדה המחוזית להרחיב את שדרת הנשיאים אף מעבר לרוחבה כיום, כדוגמא להתחשבותם בערכים היסטוריים ונופיים. המשיבים טענו שצדקה ועדת הערר בקביעתה, כי קבלת אישור פקיד היערות היא תנאי לעקירתם של העצים ומועד קבלת האישור אינו בשלב של הפקדת התכנית.


26. העותרים טענו עוד, כי תכנית 876 היתה טעונה אישור של הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים כתנאי לאישורה ולא לאחר תום הליך ההתנגדויות, כפי שהתרחש בפועל. המשיבים טענו כי לטענת העותרים אין כל עיגון סטטוטורי.


27. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שהוגשו, הגעתי למסקנה כי העתירה אינה מגלה עילה המצדיקה התערבות של בית משפט ודינה להידחות. עיקר הטענות שהעלו העותרים מבוססות על שיקולים תכנוניים שעמדו בבסיס התכנית. ככלל, בית המשפט המינהלי נמנע מלהתערב בטענות מסוג זה בעיקר נוכח העובדה, כי במקרה זה עולה בבירור כי הרשויות המקצועיות, על כל דרגותיהן, דנו בהרחבה ובמקצועיות במכלול ההיבטים הקשורים לתוכנית, תוך מתן משקל והתחשבות בטענות שהעלו בפניהם העותרים. התוצאה אליה הגיעו רשויות התכנון, מאוזנת ומקצועית והעיקר - אינה חורגת ממתחם הסבירות ואינה מגלה עילה להתערבות בית המשפט.


היקף התערבותו של בית המשפט בשיקולים תכנוניים

28. הלכה היא בתחום המשפט המנהלי, כי בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעת הרשות המקצועית, בשיקול דעתו. הביקורת השיפוטית מצטמצמת לבחינת הימצאותו של שיקול הדעת שהפעילו המוסדות התכנוניים, בגדרו של מתחם הסבירות. רק מקום בו מתגלים חוסר סבירות קיצוני, עשייה שלא כחוק, שלא בסמכות או שלא בתום לב בהחלטת הרשות התכנונית, יתערב בית המשפט בשיקול הדעת שהפעילה הרשות.
בבג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון נגד המועצה הארצית מסכם בית המשפט העליון (מפי כב' השופט אור) את ההלכה בעניין זה:

"שופטים בתוך עמם הם יושבים, ובהתייחס למעשי המינהל, קורה לא אחת שנטיית לבם שונה מהדרך בה ראה המינהל לנהוג. ייתכן שבין האופציות שעמדו לפני המינהל, היו בוחרים באופציה אחרת מזו שבה בחר המינהל. ייתכן שלו לבית המשפט היתה הסמכות להחליט, היה מקבל החלטה אחרת מזו שנתקבלה.
אך לא זה המבחן אשר על בית המשפט לפעול על פיו, כשהוא נדרש להתערב במעשי המינהל. השאלה בה עליו להחליט היא לא מה היה מחליט בית המשפט, בנסיבות דומות, אלא אם החלטת המינהל עומדת בפני הבקורת, בהיותה החלטה שרשות מינהלית סבירה יכולה הייתה לקבל. אם ההחלטה עומדת במבחן הסבירות - במובן זה שהיא מהווה אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל באותן נסיבות - לא יתערב בכך בית המשפט. כפי שאומר חברי הנכבד, השופט ברק, בבג"צ 389/80 דפי-זהב בע"מ נ' רשות השדור ואח' פ"ד ל"ה (1) 421, בעמ' 442:
"העקרון בדבר אי התערבות של בית המשפט בשיקול הדעת המינהלי פירושו כי הבחירה בין הפתרונות האפשריים השונים הנופלים למתחם הסבירות, כל כולה נתונה לרשות המינהלית".
וכן בעמ' 443:
"סיכומו של דבר: חופש הבחירה המינהלי פועל במתחם הסבירות. בתחום זה לא יתערב בית המשפט ולא יחליף את שיקול הדעת המינהלי בשיקול-דעתו הוא. בחירה הנעשית מחוץ למתחם הסבירות תיפסל על ידי בית המשפט. מתחם הסבירות עצמו נקבע על-ידי בית המשפט, השואל את עצמו, מהו תחום השיקולים של רשות מינהלית סבירה בנסיבות הקונקרטיות של הענין שלפניו".
וכדברי מ"מ הנשיא שמגר, כתוארו אז, בבג"צ 197/83 סיטאר אופנה בע"מ נגד שר התעשיה והמסחר ואח' פ"ד ל"ז (2) 388, בעמ' 391-392:
"... לגבי הפעלת סמכויות שלטוניות על-פי דין יכולים להיות מספר פתרונות אפשריים, ואין בית המשפט נוטה להתערב אך ורק בשל כך שהפתרון שנקבע איננו הטוב ביותר, לדעתו, אשר אליו ניתן היה להגיע בנסיבות העניין. כאשר ישנו מירווח של אפשרויות, אשר בתוכו קיימות מספר אפשרויות חלופיות שכולן סבירות במידה זו או אחרת, יתערב בית המשפט אך ורק אם הדרך, אשר בה בחרה הרשות, חורגת לחלוטין מתחום הסביר."

מבחן זה להיתערבות בית משפט זה בהחלטות המינהל, כוחו יפה גם להתערבות בהחלטות של רשויות התכנון (ראה בג"צ 389/87, בשג"צ 192/86, סלומון נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה אזור המרכז ואח' פ"ד מ"ב (4) 30, בעמ' 36)".


(פ"ד מה(3) 678, בעמ' 688).


כמפורט לעיל, על היקף ההתערבות בהחלטות של רשויות התכנון, חל הכלל שלפיו בית המשפט הבוחן החלטה מינהלית אינו נכנס בנעלי הרשות ואינו קובע מהי ההחלטה שהוא היה מקבל בנסיבות האמורות. בית המשפט בוחן אם החלטת הרשות, התקבלה כדין ומשיקולים ענייניים ומקצועיים, ואם מצויה היא במתחם הסבירות.
על בסיס אמות המידה והמבחנים שהותוו כאמור, אבחן את המקרה שבפני.


טענות מקדמיות

זכות הטיעון

29. טענת העותרים בדבר העדר מיצוי זכות הטיעון אינה משכנעת. טענה זו לא נטענה בעתירה, והוספה רק בשלב מאוחר. העותרים טענו כי חרף בקשתם, קיימה ועדת ההתנגדויות של הועדה המחוזית שתי ישיבות מהן נעדרה ב"כ העותרים.
מהחומר שבפני עולה כי לא נפגעה זכות הטיעון של העותרים כלל ועיקר.
אדרבה, העותרים נשמעו הן בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית והן בפני ועדת הערר של המועצה הארצית והם שטחו את טענותיהם בפני רשויות התכנון באופן מלא וממצה. יתרה מזאת, חלק מהתנגדויותיהם של העותרים, התקבלו והוטמעו בתכנית. לפיכך, דין טענתם בעניין זה להידחות.


תצהיר משותף למשיבים 1, 2 ו-3

30. העותרים טוענים, כי התשובה המשותפת למשיבים 1, 2 ו-3 אינה ראויה. התשובה נתמכת בתצהיר של מתכננת המחוז, הנמנית בין חברי הועדה המחוזית, המשיבה 2. מתכננת המחוז ייצגה את משיבה 2 בפני משיבה 1,כמשיבה לערר שהגישו העותרים. לפיכך, לטענת העותרים, תצהירה אינו יכול לשמש את המשיבה 1 המשמשת כמוסד תכנון, המבקר את המשיבה 2, בשל ניגוד עניינים. העותרים טוענים כי גם הכללת המשיב 3 בכפיפה אחת עם המשיבה 1 אינה ראויה. המשיב 3 מנהל מקרקעין הכלולים בשטח תחולתה של תכנית 876 וכן היה מעורב בעסקה מסחרית שנכרתה עם משיבה 5, והוא אף עתיד לזכות במספר יחידות מגורים שייבנו במסגרת הפרוייקט. לטענתם, יש לראות בכתב התשובה של המשיבים 1, 2 ו-3 ככתב תשובה מטעם משיבה 2 בלבד.


המשיבים טוענים כי העותרים נתפסו לכלל טעות. התצהיר נועד לתמוך בעובדות עליהן נסמך כתב התשובה. כל עוד המצהיר מסוגל לאמת את כל העובדות, המצויות בידיעתו האישית או נטענות למיטב ידיעתו ואמונתו, מיהות המצהיר אינה חשובה. טיעוני העותרים בעניין זה, דינם להידחות.
בהתאם לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 (תקנה 10(ג)), התצהיר נועד לאימות העובדות המשמשות יסוד לכתב התשובה. כך, נועד התצהיר גם להוות בסיס לבירור העובדות בדרך של חקירה נגדית. יצויין כי חקירת עדים בעתירות מנהליות נחוצה לעיתים רחוקות בלבד, ובענייננו מטרת התצהיר מתמצה בתמיכת העובדות המופיעות בכתב התשובה.
נוכח עיסוקה של המצהירה (הגב' בינת שוורץ, מתכננת מחוז ירושלים) והאמור בתצהירה נראה, כי אין כל בסיס לטענות שהעלו העותרים נגד התצהיר. לא היתה כל מניעה לתמיכת העובדות המצוינות בכתב התשובה בתצהירה של מתכננת המחוז, אשר הצהירה על העובדות מתוך ידיעתה האישית או למיטב ידיעתה. המשיבים מציינים, כי מתכננת המחוז נטלה חלק בקבלת החלטת הועדה המחוזית, היא השתתפה בדיוני ועדת הערר של המועצה הארצית כצד להליך וטענה בפני הועדה. לכן, העובדות שביסוד תשובת המשיבים ידועות לה מידיעה אישית, או מעיון במסמכים רלוונטיים וכן בשל מומחיותה כמתכננת המחוז. אין כל מניעה כי התצהיר ישמש לתמיכה בעובדות הרלוונטיות גם לתשובת משיבים אחרים, בלבד שהעובדות משקפות את האמת ומצויות בידיעתה של המצהירה.


עיון בפרוטוקולים פנימיים

31. העותרים ביקשו לחשוף בפניהם את הפרוטוקולים של הדיונים הפנימיים של הועדה המחוזית ושל ועדת הערר. לטענת העותרים, ההליכים המשובשים שקיימה הועדה המחוזית ואי הבהירות בהחלטת ועדת הערר מצדיקים, כי יותר להם לבחון את מערכת השיקולים אשר הובילה להחלטה לאשר את התכנית. העותרים סומכים דרישתם לעיון בפרוטוקולים הפנימיים על סעיף 11(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000:
"עותר רשאי, בתוך חמישה עשר ימים מיום שהומצא לו כתב התשובה של משיב, לדרוש ממנו בכתב מידע או מסמכים (בתקנה זו - פרטים נוספים) לשם הבהרה או השלמה של נימוקים שבעובדה או שבחוק, הנזכרים בכתב התשובה או הנוגעים להם".


32. המשיבים טענו, כי הדיון הפנימי הוא כלי שעומד לרשות ונועד לאפשר לה לקיים התייעצות חופשית מלחצים. המשיבים מעגנים את מדיניותם, לפיה אין לחשוף פרוטוקולים פנימיים בסעיף 9 לחוק חופש המידע, תשנ"ח – 1998.


33. ככלל, עקרון השקיפות בפעולת הרשות השלטונית הינו עקרון חשוב שיש להקפיד על שמירתו. השקיפות מבטיחה ביקורת מתמדת וצמודה על פעילותם של בעלי הסמכות, המשמשים כנאמני הציבור, ומתמרצת אותם להתנהגות ראויה ונורמטיבית (עע"מ 10112/02 - אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים ואח'. תק-על 2003(4), 1396 ,עמ' 1405; בג"צ 142/70 בנימין שפירא נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בירושלים, פ"ד כה(1) 325, 330-331, י' זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ב', עמ' 865-876). לכל אזרח או תושב ישראל זכות לקבל מידע מהרשות הציבורית. זכות זו מעוגנת בחוק חופש המידע. אולם, הזכות אינה בלתי מוגבלת. הזכות לחופש המידע עומדת אל מול ערכים מוגנים אחרים של פרטיות, יעילות ותקינות עבודת המינהל, וכו'. חוק חופש המידע העמיד נקודת איזון ראויה בין הערכים השונים, המדגישה את חשיבות הזכות לדעת תוך התחשבות בערכים המוגנים האחרים. מגמת החוק היא להבטיח שהרשויות ינהגו בגילוי באשר למידע שבידיהן; ההגבלות על המידע תהוונה חריג בלבד ותפורשנה באופן מצמצם.
בהתאם לחוק חופש המידע הזכות לקבל מידע נסוגה בפני החשש כי גילוי גורף יקעקע את פעילות הרשות. הבסיס לקביעה זו ככל שהיא נוגעת לדיון הפנימי נעוץ בכך שהדיון הפנימי הוא הליך של חשיבה משותפת, והחלפת דעות לקראת גיבוש החלטה. חשיפת מידע זה מכניסה גורם לחץ לדיונים ועלולה להרתיע את משתתפי הדיונים הפנימיים מלהביע דעתם בחופשיות. וזוהי לשון החוק:
"9. (ב) רשות ציבורית אינה חייבת למסור מידע שהוא אחד

מאלה:


(4) מידע בדבר דיונים פנימיים, תרשומות של התייעצויות פנימיות בין עובדי רשויות ציבוריות, חבריהן או יועציהן, או של דברים שנאמרו במסגרת תחקיר פנימי, וכן חוות דעת, טיוטה, עצה או המלצה, שניתנו לצורך קבלת החלטה, למעט התייעצויות הקבועות בדין".


לשון החוק מותירה אפוא בידי הרשות שיקול דעת, אם לחשוף מידע בדבר דיוניה הפנימיים, והחלטת הרשות נתונה לביקורת שיפוטית. מקום שרשות מסרבת למסור פרוטוקולים של דיונים פנימיים, עומדת למבקש או לצד שלישי הזכות להגיש עתירה מינהלית, בהתאם לסעיף 17(ד) לחוק חופש המידע.


34. בענייננו, העותרים לא העלו עילה המצדיקה להורות למשיבים לחשוף את הדיונים הפנימיים.
החלטת המשיבה 1 מנומקת ומפורטת למדי. בהחלטה התייחסה ועדת הערר של המועצה הארצית, לכל טענה מטענות העוררים והסבירה לגבי כל אחת מהן, מדוע החליטה לדחותה או לקבלה (נספח ע/א לעתירה).
העותרים יכלו ללמוד מתוכן ההחלטה עצמה אלו שיקולים עמדו בבסיס ההחלטה, ולא מצאתי כל עילה המצדיקה התערבות בהחלטת הרשות שלא לאפשר עיון בפרוטוקולים של הדיונים הפנימיים (עת"מ 1067/01; עע"ם 4831/01 אמיר לירן נ' הממונה על חוק חופש המידע במשרד הפנים).
באשר להחלטת המשיבה 2 (נספח ע/ג לעתירה), אמנם ההחלטה פחות מפורטת מהחלטת המשיבה 1, אולם הסעיפים הנוגעים לדחיית ההתנגדויות מנומקים כראוי, ומאפשרים התחקות אחר שיקוליהם של חברי הועדה. יתרה מכך, החלטת המשיבה 1 אשר שימשה כערכאה נוספת הבוחנת את החלטת המשיבה 2, היא שופכת אור גם על החלטת המשיבה 2 ומייתרת את הצורך בהיזקקות להחלטת המשיבה 2. לפיכך החלטתי לדחות את הטענה.


סיווג המתחם

35. תמ"מ 1 היא תכנית המתאר המחוזית לירושלים ומתחם 'ארזה' כלול בשטחה. בעתירה טענו העותרים, כי בתמ"מ 1 שבתוקף, מתחם 'ארזה' אינו נכלל בתחום ישוב עירוני ולפיכך, כך לטענתם, שגתה ועדת הערר בעניין זה. העותרים טענו כי מתכונת הבינוי שנקבעה בתכנית 876 סותרת את מגבלות הבנייה המפורטות בתוספת "ז" לתמ"מ 1 לעניין הבינוי במגרשים לא חקלאים שבישובים חקלאיים. העותרים הוסיפו וטענו כי הגדרת המתחם כאזור עירוני מבוססת על תמ"א 31, בה הוגדר הישוב ככלול ב"איזור שטח עירוני בנוי". לטענתם, הסתמכות זו אינה כדין הואיל ותמ"א 31 מבטאת מגמות תכנוניות בלבד, ואינה גוברת על תמ"מ 1.
טענה מרכזית זו של העותרים, בדבר סיווג שגוי של מתחם 'ארזה', אינה מבוססת ומשנמצאה שגויה היא משמיטה את כל הטענות שהעלו העותרים המבוססות על טיעון זה. מהנתונים בפני עולה בבירור כי בתמ"מ 1 סווג מתחם 'ארזה' כיעוד עירוני ולא כשטח חקלאי. שטח התכנית צבוע בתשריט של תמ"מ 1 בצבע כתום, המבטא יעוד עירוני, על פי הוראות התמ"מ (תשריט תמ"מ 1 מצורף כנספח ג' לתשובת המשיבים 3-1).
הקביעה של המשיבים כי מתחם התכנית מסווג כעירוני אינה סומכת על תמ"א 31 כפי שטענו העותרים, אלא על תמ"מ 1 עצמה שהינה תכנית תקפה. ראוי לציין כי תמ"א 31, אף שאינה מחייבת, מהווה חיזוק ליעוד הקבוע בתמ"מ 1 שבתוקף. מצב תכנוני זה הוא שהנחה את מוסדות התכנון כפי שעולה מהחלטת המועצה הארצית בעניין זה:
"כמו בתמ"א 31 כך גם בתמ"מ/1 השטח כולו כלול בתחום ישוב עירוני. שינוי מספר 8 מתייחס אך ורק לישובים שאינם עירוניים, לפיכך שינוי זה איננו רלבנטי כאמור לדיונינו כאן" (נספח ע/א לעתירה, עמ' 10).


36. החלטת המועצה הארצית לפיה המתחם מיועד, על פי המצב התכנוני התקף (בתמ"מ 1), לשימוש עירוני מבוססת היטב ואין כל עילה להתערבות בה. שינוי מס' 8 לתמ"מ 1 (נספח ע/י לעתירה), קובע "שימושי קרקע בישובים שאינם עירוניים" ולפיכך אין לו רלוונטיות לענייננו, בו מדובר בשטח המיועד לשימוש עירוני.
כך, גם לתוספת ז' לתמ"מ 1, המחילה הגבלות להיתרי בנייה על מגרשים בישובים חקלאיים, אין נגיעה למתחם 'ארזה' המצוי בתחום שטח המיועד לשימוש עירוני (נספח ע/ט' לעתירה).


37. בסיכומיהם שינו העותרים טענתם וטענו כי הועדה המחוזית יצאה מההנחה כי המתחם אינו עירוני וכי עמדת ועדת הערר לגבי מהות המתחם בתמ"מ 1 אינה ברורה וקיימת סתירה פנימית בהחלטתה. טיעונים אלה יש לדחות. מה שחשוב לענייננו הינו קביעתה המוסמכת והמקצועית של ועדת הערר מטעם המועצה הארצית שבדקה היטב את התכנית ומצאה כי בתכנית התקפה החלה על המתחם, היא תכנית תמ"מ 1, המדובר בשטח המיועד לשימוש עירוני. קביעה זו נכונה ומדויקת ותחילה נראה היה כי גם העותרת אינה חולקת עוד על קביעה זו. בהחלטת ועדת הערר הארצית לא קיימת כל סתירה בעניין זה והתיחסותה לפרשנות של הועדה המחוזית נעשתה למעלה מן הצורך ואין בה כדי לשנות את הקביעה הבסיסית לפיה השטח על פי תכנית תמ"מ/1 מוגדר כ"עירוני".


38. בסיכומים טענו העותרים כי תמ"מ 1 אינה מכירה בהגדרה של "שטח עירוני" אלא מתייחסת למונחים "ישוב חקלאי" ו"ישוב עירוני" המפורטים כל אחד בתוספת ב' ובתוספת ג' לתכנית, בהתאמה. על רקע זה, כך טוענים העותרים, אין יסוד לטענת המשיבים כי המתחם הוא "שטח עירוני" התלוש מ"ישוב עירוני". טענה זו יש לדחות.
אכן המתחם שבו מדובר נמצא מחוץ לגבולות של כל אחד מהישובים המנויים בתוספת ב' ובתוספת ג' אך, יחד עם זאת,\ אין חולק שהמתחם נמצא באזור המסומן בתשריט בצבע כתום המסמן קרקע המיועדת לישוב עירוני. קרקע זו, המיועדת לישוב עירוני, עדיין לא קיבלה את השיוך המוניציפלי המתאים לה, אבל היא עדיין קרקע המיועדת, על פי כוונת המתכננים, לישוב עירוני ולא לישוב חקלאי. לכן צודקים המשיבים בהתיחסותם אל המתחם כמצוי באזור המיועד לישוב עירוני אף שבשלב זה טרם נקבע לו השיוך המוניציפלי המתאים. המונחים "ישוב חקלאי" ו"ישוב עירוני" מתיחסים לסטטוס המוניציפלי של כל אחד מהישובים ולאו דוקא ליעוד הקרקע על פי התכנית. לפיכך, בהחלט יתכן, כמו במקרה שלנו, שמתחם יהיה מחוץ לגבולות המוניציפליים של ישוב חקלאי (מוצא) וישוב עירוני (מבשרת ציון) ועדין הוא יהיה בתחום המיועד, על פי התכניות, ל"ישוב עירוני".


לסיכום, על פי תכנית תמ"מ 1, מתחם 'ארזה' הוא בתחום שטח המיועד לישוב עירוני ולפיכך לא נפל פגם בהליכי אישור תכנית 876 ואין בה סתירה למגבלות תיקון 8 המתייחס לשימושי הקרקע בישובים שאינם עירוניים או לנספח ז' לתמ"מ 1, המתייחס לבינוי באזור המוגדר חקלאי.


השיוך המוניציפלי

39. העותרים טענו, כי המועצה הארצית שגתה כאשר אישרה את תכנית 876 למרות תחולתה על מתחם שאינו כלול בגבולות המוניציפליים של הישוב מוצא עילית או של כל ישוב מוכר אחר.
המשיבים טוענים כי הסמיכות לישוב מוצא המוגדר "לא עירוני - חקלאי" ושאלת השיוך המוניציפלי העתידי של מתחם ארזה לישוב מוצא, אינן משנות דבר מבחינה זו. לטענתם, תיקון 8 ונספח ז' לתמ"מ 1 חלים רק על קרקע חקלאית כפי שהיא מוגדרת על פי תמ"מ 1. תמ"מ 1 "צבעה" את שטח המתחם בצבע כתום, המבטא יעוד עירוני. כתוצאה מקביעה זו אין תחולה למגבלות התוספת והתיקון לתמ"מ החלים רק על קרקע חקלאית.
טיעון העותרים בעניין זה דינו להידחות ולא מצאתי פגם בהחלטת המועצה הארצית גם בעניין זה.
בבג"צ 2689/00 מועצה אזורית גליל תחתון נ' שר הפנים נקבע מפי כב' השופט מצא, שביטא את דעת הרוב, כי התשובה לשאלה אם יש להקדים את קביעת השיוך המוניציפלי להחלטות התכנוניות, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. באותו מקרה נדונה השאלה, האם היה ראוי ששר הפנים יחליט בדבר שינוי תחומי השיפוט, בטרם ניתנה החלטת ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בבקשת המועצה המקומית לשינוי מרחבי התכנון. בית המשפט העליון קבע, כי המענה לשאלה בעניין סדר ההחלטות, מה קודם למה - העברת שטחים ושינוי מרחב תכנוני - תלויה בנסיבותיו של המקרה הנתון, כשהמבחן נעוץ באופי השיקולים המניעים את ההחלטה. נקבע כי:
"... החלטה בדבר גריעת שטח מתחומה של רשות מקומית אחת וסיפוחו לתחומה של רשות מקומית סמוכה נתונה לסמכותו של משרד הפנים. אם יקדים שר הפנים ויחליט בנושא זה, עשויה החלטתו להשפיע על שיקוליה של הרשות התכנונית הנוגעת בדבר. כלום ראוי לשר לעשות כן? נראה שהתשובה לכך תלויה בנסיבותיו של המקרה הנתון, כשהמבחן נעוץ באופי השיקולים המניעים את החלטתו...


מקום שהבחירה בין התכניות המוגשות על-ידי שתי רשויות מקומיות, המתחרות ביניהן על הזכות לנצל תא-שטח אחד, אמורה להתבסס על שיקולים תכנוניים בלבד, יש לכאורה יסוד לטעון כי על השר לעכב את החלטתו עד לקבלת החלטתה של רשות התכנון. לא כן הדבר, מקום שהברירה בין התכניות מערבת גם שיקולי מדיניות אחרים. מששוכנע שר הפנים, על רקע ההתחשבות בשיקולים החורגים מתחום ההעדפה התכנונית, כי נסיבותיו של המקרה הנתון מצדיקות להעביר שטח מתחום רשות אחת לתחום זולתה, רשאי הוא להקדים את החלטתו להחלטת רשות התכנון" (פ"ד נה (4) 161, בעמ' 168).


בענייננו, מתחם 'ארזה', כפי שמופיע בתכנית 876, מסווג בתמ"מ 1 כאזור עירוני. כך גם בתמ"א 31, המבטאת מגמות תכנוניות רצויות, מסווג המתחם כאזור עירוני. הגדרת יעוד הקרקע של המתחם נובעת אפוא מתמ"מ 1 והשיוך המוניציפלי העתידי של המתחם אין בו כדי לשנות את המעמד התכנוני. כאמור, מאחר והיעוד העירוני של המתחם האמור נקבע בתכנית מתאר מחוזית, אין במקרה זה משמעות של ממש להקדים את החלטת השיוך המוניציפלי להחלטות התכנוניות.
אדרבה, נראה כי התחשבות המוסדות התכנוניים בערכי הטבע והנוף, הערכים ההיסטוריים ואופי הישוב צמוד הדופן למתחם, מצביעים על כך שהתכנון יהלום, למעשה, כל שיוך מוניציפלי שייקבע למתחם.


40. האבחנה בה נקטו המשיבים בין השיוך התכנוני לבין השיוך המוניציפלי נכונה. האיפיון התכנוני נקבע על ידי מוסדות התכנון העוסקים במלאכת התכנון ומסמכי היסוד לעבודתם הם מסמכי התכניות. שיוך מוניציפלי הוא מהלך נפרד, עליו מופקד שר הפנים והגורמים המופקדים על נושא זה. יעודו העירוני של מתחם ארזה הקבוע בתכנית מתאר מחוזית, הוא המתווה את קווי התכנון המרכזיים של המתחם ואת אופיים של ההיבטים התכנוניים שיובאו בחשבון.
טענתם המרכזית של העותרים, החוזרת כחוט השני ברוב הטענות שהועלו נגד המשיבים, הינה כי משיבה 1 שגתה כאשר התייחסה אל מתחם 'ארזה' כאל שטח עירוני. טיעון זה יש לדחות. נראה כי גם העותרים עצמם הבינו כי אין ממש בטענה זו, ולכן נסוגו ממנה בשלב הסיכומים. לא בכדי טעות זו הביאה את העותרים לטעון טענות סותרות שאינן מתיישבות האחת עם רעותה. כך, טענו תחילה העותרים כי הצמידות של המתחם לישוב מוצא מחייבת שמירה על מגבלות הבניה החלות בישוב. בצדק דחתה ועדת הערר טענה זו.
ישוב מוצא הצמוד למתחם 'ארזה' אכן מוגדר כישוב חקלאי. אולם, מכיוון שתכנית 876 אינה חלה על שטח "ישוב חקלאי", כי אם על שטח ליעוד עירוני, נכונה קביעת ועדת הערר, שאין היא כבולה למגבלות החלות על הישוב בו מתגוררים העותרים. אדרבה, הסיווג העירוני הכללי חייב יצירת תכנית בעלת אופי עירוני.
העותרים טענו, כי הועדה המחוזית טעתה בכך שלא החילה את מגבלות הבניה למגורים החלות על הישוב מוצא, המסווג כישוב חקלאי על פי תמ"מ 1, גם על הבינוי למגורים במתחם 'ארזה'. לטענתם, שגתה הועדה המחוזית בפרשנות שנתנה לתיקון 8 לתמ"מ 1 ועל מנת לסטות מהמגבלות, היה צורך לקבל אישור מהמועצה הארצית. העותרים אישרו כי לאחר שנמצא כי מתחם 'ארזה' אינו כלול בתחום המוניציפלי של הישוב מוצא עילית, איבדה סוגיה זו את משמעותה הנורמטיבית. עם זאת, טענו, כי ראוי היה לקבוע את אופיו של הבינוי למגורים במתחם 'ארזה', מבחינת הצפיפות וזכויות הבניה, בזיקה הדוקה לבינוי שבישוב מוצא, שכן מדובר במתחם שהוא צמוד דופן לישוב ואינו נפרד ממנו.


41. בבחינת החלטות רשויות התכנון עולה בבירור, כי הן היו מודעות לאופיו של הישוב הסמוך (מוצא עילית), לסביבה ולערכה. גם אם הבינוי במתחם ארזה אינו משמר במדויק את אופיו של הישוב מוצא עילית, נראה כי רשויות התכנון הגבילו את התכנית, לא מיצו את מלוא פוטנציאל הבניה במתחם, במטרה להתאימה בסבירות, לאופי הישוב הסמוך.
בהחלטתה קובעת ועדת הערר נכונה כי לעוררים אין זכות קנויה לשמירה על צביונו הכפרי של הישוב, במיוחד כאשר המתחם 'צמוד הדופן' מושא התכנית הינו בעל יעוד עירוני:
..."נקודת ההתייחסות של עוררים אלה לתכנית היתה והינה אופיו של הישוב מוצא בו הם מתגוררים ורצונם לשמור על צביונו הכפרי של הישוב. נימוק זה אינו רלבנטי במקום שבו באים לדון בתוקפה של תכנית מוצעת. בחינתה של תכנית מוצעת נעשית בראש ובראשונה בהתאם לתכניות החלות בקו הכחול של התכנית ובסביבתו.


לעוררים אין כל זכות קנויה לשמירה על צביון כפרי של ישוב בנסיבות בהן חלות על התכנית וסביבותיה התנאים שצוינו (כלומר: הגדרה של אזור עירוני). התכניות הן המתוות את שיקולי המדיניות והזכויות העומדות לרשות העוררים. לומר אחרת משמעו לצמצם את שיקול דעתן של רשויות התכנון מעבר לכללים שבתכניות תוך פגיעה בצפייה הסבירה הן של רשויות התכנון והן של הציבור והיזמים הבאים לתכנן את מהלכיהם בהתאם לאמור בתכניות אלה" (נספח ע/א לעתירה, עמ' 14).


נראה כי העותרים ביקשו להחיל על מתחם ארזה מגבלות בינוי שאינן נובעות מהגדרת יעודי הקרקע לפי תכנית תמ"מ 1 המבחינה בבירור בין שטח חקלאי שבו נמצא הישוב מוצא עילית לבין שטח עירוני שבו נמצא מתחם ארזה. צדקה המועצה הארצית כשציינה את הטיעונים הסותרים של העותרים בעניין זה:
"יצוין כי העוררים טענו דבר והיפוכו, מחד גיסא כי מדובר בישוב חדש ובשל כך סותרת התכנית את הוראות תמ"א, ומאידך גיסא כי מדובר בהרחבת הישוב שיש לאסרה בשל הסתירה בין אופי ההרחבה לאופי הישוב. משמצאנו כי התכנית מצויה בתחום שטח עירוני בנוי כאמור, אין לנו צורך לדון אף בסתירות בטענות העוררים בענין זה" (נספח ע/א לעתירה, עמ' 15).


42. נקודת המוצא הינה כי מתחם 'ארזה' מצוי באזור עירוני ובדין קבעה כך המועצה הארצית. עם זאת על המשיבים להביא בחשבון את האופי החקלאי-כפרי של ישוב מוצא עילית הגובל במתחם המתוכנן. בבחינת החלטות המשיבים, נראה, כי אופיו של הישוב מוצא עילית אכן עמד לנגד עיניהם, וכי התכנית מתחשבת באופיו של הישוב מוצא עילית.
הן הועדה המחוזית והן הולקחש"פ נתנו דעתן לאופי הישוב מוצא עילית עת אישרו את התכנית ובחנו את מידתיות הפער בין אופי הבנייה בישוב הסמוך לבין אופי הבנייה המותרת במתחם 'ארזה'.
הוראות התכנית ומגבלות הבינוי על פיה, כמו גם החלטות מוסדות התכנון מותאמות לאופי הישוב הסמוך ומעידות כי מוסדות התכנון היו מודעים לסביבה ולערכה: כך, בבתים המצויים בסמיכות לישוב מוצא עילית הותרה בניה של שתי קומות בתוספת גג רעפים בלבד, ובאזורים המרוחקים ממנו הותרו שלוש קומות וגג רעפים. זאת לאחר שהמוסדות הפחיתו את מספר הקומות שנקבעו בתכנית המופקדת. מוסדות התכנון הקפידו על מרחק נאות בין הבניינים והדגישו כי אלה יהיו מחייבים. ההתנגדות לעניין שימור האתרים התקבלה בחלקה. הוקפד על הפרשת 40% מהשטחים לצרכי ציבור, ההתנגדות בנושא הביוב התקבלה ובנוסף הרחיבו את הרצועה הירוקה המסומנת לשימור בתוך השצ"פ; הוסיפו עצים לשימור; הרחיקו מבנים מהמבנים שיועדו לשימור ועוד. ההתחשבות בשיקולים של הערכים ההיסטוריים והתרבותיים שבאתר, כמו גם בשיקולים של הצביון הכפרי של הישוב הסמוך, מוצא עלית, מוצאת ביטוייה בדברים אלה:
"על פי תמ"א 31 נמצא מתחם ארזה באיזור המיועד לשטח עירוני בנוי. מובן כי עצם העובדה שהאזור הוגדר כשטח עירוני אין בה על מנת להצדיק רמיסה ביד גסה של המתחם תוך התעלמות מחשיבותו הרבה, הכל כפי שהוצג בפנינו. אלא שלא כצעקתה. התכנית המוצעת משמרת דווקא את הערכים ההיסטוריים והתרבותיים שבאתר ומרשים אנו לעצמנו לחשוב כי דווקא התכנית המוצעת יכול ותשפר את סביבתו של האתר. ויכול דווקא התכנית המוצעת תביא לידי תחזוקה נאותה יותר של אותם אוצרות היסטוריים ותרבותיים הנמצאים במתחם".
(נספח ע/א לעתירה, עמ' 10).


43. העותרים טענו עוד, כי קיימת סתירה בהחלטת ועדת הערר שהתייחסה לפרשנות של הועדה המחוזית לפיה גם בהנחה שמתחם ארזה הינו שטח חקלאי לא נדרש תיקון לתמ"מ 1. טיעון זה יש לדחות. ועדת הערר קבעה כי מתחם 'ארזה' מסווג כשטח עירוני ובדין קבעה כך. התייחסות ועדת הערר להחלטת הועדה המחוזית בעניין זה היתה כעניין של למעלה מן הצורך ואין בכך כדי לשנות את הקביעה הברורה והמרכזית לפיה על פי המצב התכנוני התקף בתמ"מ 1 מוגדר מתחם ארזה כאזור עירוני.


44. הוסיפו העותרים וטענו כי בהתאם לתעודת עובד ציבור שהגישו (בש"א 7457/04), הועדה המקומית הרלבנטית למתחם היתה הועדה המקומית הראל ולא הועדה המקומית מטה יהודה שכן המתחם כלול בישוב העירוני מבשרת ציון. לטענתם, הואיל והמתחם מצוי בשטח המסומן בתשריט כשטח כתום (המיועד לישוב עירוני) הרי מתחייב מכך הוא שהמתחם כלול בישוב העירוני מבשרת ציון. טענה זו חסרת בסיס. המתחם מצוי מחוץ לגבולות המוניציפליים של מבשרת ציון ולכן אינו בתחום סמכותה של הועדה המקומית הראל. כפי שראינו, המתחם מצוי באזור המיועד לישוב עירוני, והוא כיום מחוץ לגבולות ישוב כלשהו על פי התכנית. הואיל והמתחם מצוי כאמור מחוץ לגבולות המוניציפליים של מבשרת ציון ומחוץ לתחום השיפוט של הועדה המקומית הראל, הרי הוא נמצא, כפי שנקבע גם בתעודת עובד הציבור, במרחב התכנון המקומי מטה יהודה.


לסיכום, נראה כי המשיבים נהגו נכון כאשר ביקשו למצוא את האיזון הראוי בין "איזור חקלאי" (הישוב מוצא עילית) לבין "אזור עירוני" (מתחם 'ארזה'). ניתנה הדעת לאופי הישוב הצמוד מחד גיסא וליעוד התכנוני של מתחם 'ארזה' מאידך גיסא. התוצאה סבירה ומידתית ואינה מצדיקה התערבותו של בית המשפט שאינו משמש כערכאת תכנון נוספת על רשויות התכנון.


הקמת ישוב חדש

45. העותרים טענו עוד, כי מדובר בהחלטה על הקמת ישוב חדש ובהתאם להוראת תמ"א 31 יש צורך באישור הולנת"ע. טיעון זה אינו מבוסס ובדין נדחה על ידי ועדת הערר.
ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי "מתחם ארזה אינו ישוב בפני עצמו" וכך גם הבהירה מתכננת המחוז שהופיעה בפני ועדת הערר והסבירה:
"… תכנונית אין כאן ישות תכנונית חדשה, אין כאן מהפך של תפיסה, השטח הזה מסומן לפיתוח עירוני בתוכניות כמו תמ"א 31, תמ"א 35, בתמ"מ החדשה, תמ"מ 1/30 החדשה שנעשית בימים אלה, בכל התוכניות האלה התפיסה היא תפיסה שהאזור הזה צריך להיות מפותח כבינוי עירוני או פרברי. אבל במקרים מסוימים ההליכים המוניציפלים מאחרים ובאים אחרי ההליכים התכנוניים" (נספח ע/יח' לעתירה).


מאחר שאין מדובר בישוב חדש, אין תחולה להוראת תמ"א 31 המתנה הקמתו של ישוב חדש באישור הולנת"ע.
העותרים טענו עוד, לחילופין, כי מדובר בהרחבת ישוב קיים ולטענתם יש צורך לתקן את התמ"א על פי סעיף 11.1.3 לתמ"א 31. טיעון זה אינו מבוסס ויש לדחותו. סעיף 11.1.3 מתייחס ל"שטח נוף כפרי/פתוח" וההוראות הקבועות בו חלות רק על שטח זה. כמפורט לעיל, מתחם 'ארזה' הינו בתחום "עירוני" ולפיכך אין תחולה להוראות בדבר הרחבת שטח כפרי המפורטות בסעיף 11.1.3 הנ"ל.


לסיכום, תכנית 876 עניינה במתחם שהוא "צמוד דופן" לישוב מוצא עילית ועל כן היה זה ראוי כי רשויות התכנון יתנו דעתן לאופיו הכפרי של הישוב מוצא עילית מחד, וליעוד העירוני של מתחם 'ארזה' מאידך. ואכן, התכנית שאישרו המשיבים, שילבה בין השנים על פי אמות מידה מקצועיות וסבירות שהפעילו המשיבים. לא מצאתי כל הצדקה להתערבותו של בית משפט בעניין זה.


התחום התחבורתי

46. העותרים טענו, כי דרך 'שבע האחיות' והתחברותה לצומת הכניסה לשטח תכנית 876 אינן מוסדרות כלל בגוף התכנית, בניגוד להוראות תמ"א 31. לשיטתם של העותרים, היה על המשיבה 1 להורות על תיקון גבולות התכנית, על מנת שצומת הכניסה למתחם 'ארזה' והקטע הרלבנטי של דרך 'שבע האחיות' ייכללו בתחום התכנית וכן לקבוע את אורכו של הקטע הנ"ל כמו גם את פרטי השיפורים הדרושים. לטענתם, לא זו בלבד שמשיבות 1 ו-2 לא פעלו בסדר ההגיוני לבדיקת הטענות בתחום התחבורה, אלא הן התעלמו אף מהוראת תכנית תמ"א 31 ונושא כביש הגישה אינו מוסדר במסמכי התכנית, שכן דרך 'שבע האחיות' נמצאת מחוץ לגבולות התכנית ("הקו הכחול"). העותרים טענו כי על ידי הרחבת הקו הכחול של התכנית תמומש זכות ההתנגדות המוקנית להם ולגופים הציבוריים, ככל שיהיו מעוניינים במימושה.
טענה זו אינה מבוססת ואינה מגלה עילה להתערבות בהחלטת ועדת הערר.


47. בבחינת ההליך התכנוני שקדם לאישור התכנית, נראה כי התקיים דיון מעמיק וממצה, בו השתתפו הגורמים המקצועיים, ונידונו ההיבטים התכנוניים הרלוונטיים והשלכותיה של התכנית: במסגרת זו ועדות התכנון השונות דנו ביסודיות גם בסוגיות התחבורתיות. כבסיס לדיון הוצגו לועדות התכנון חוות דעת של מומחים, משני צדי המתרס, הן חוות דעת מטעם היזם והן חוות דעת מטעמם של העותרים.
ועדת הערר של המועצה הארצית הורתה על הכנת תכנית לשיפור כביש שבע האחיות, ודרשה כי תכנית זו תונחה ותפוקח על ידי המפקח על התחבורה במחוז ירושלים:
"יש להתנות את אישור התכנית בהכנת מסמך המצביע על הכנות לביצוע שיפורים בכביש שבע האחיות וכי יש להתנות את ההיתרים בתחילת ביצוע השיפורים ואת האיכלוס בגמר ביצועם. הכל באישור המפקח על התעבורה של מחוז ירושלים, אשר מתפקידו יהיה גם לקבוע את אורכו של קטע הכביש בו נדרשים השיפורים ההכרחיים בעקבות התכנית" (נספח ע/א לעתירה, עמ' 14).


בעקבות החלטת ועדת הערר של המועצה הארצית, נערך דיון בהשתתפות המפקח על התחבורה, נציגי משטרת ישראל ונציגי מע"צ. בדיון הציג מהנדס התנועה המחוזי של אגף התנועה במשטרה נתונים לפיהם לא ארעו תאונות דרכים בכביש האחיות בשנים 1999-2002, נפחי התנועה בכביש, וכן נפחי התנועה הצפויים מכח התכנית, נמוכים. הנתונים אודות נפח תנועת הולכי הרגל בכביש נמוכים אף הם.
בדיון הוחלט על הכנת תכנית מפורטת שתאושר על ידי שלושת הגורמים, בה יינתן מענה לליקויים הבטיחותיים בכביש. ביצועה של תכנית זו נקבע כתנאי למתן היתר בניה. בדיון הוחלט כי התכנית המפורטת תכלול את האלמנטים כדלקמן:
"ב… 1) הסדרת צומת הכניסה לפרויקט ארזה. הסדרת הצומת תכלול תחנות אוטובוס תקניות, מדרכות לגישה לתחנות האוטובוס, תאורה בצומת (200 מ' לכל כיוון לפחות).
2) מעקות בטיחות לאורך כביש 7 אחיות בהתאם להנחיות מע"צ להצבת מעקות. רכב לתכנון הינו אוטובוס (בנוגע לסוג המעקה).
3) מדרכות לאורך 7 אחיות, המדרכות יבוצעו רק בקטעים בהם אין צורך בפינוי או העתקת חומות או קירות תומכים או חציבה. המדרכות יבוצעו רק בתנאי שניתן לבצע בקטעים ארוכים. ניתן לבצע מדרכות מילוט (ברוחב 1 מ').
4) הסדרת תימרור וסימון לכל אורך 7 אחיות.


ג. באחריות י. רוזנבאום להכין את תוכניות התנועה ולהגישן למע"צ (זאב פורקוש) ולאחר אישור מע"צ למשטרה ולמשרד התחבורה.


אישור התוכנית לעיל הינו תנאי למתן תוקף לתוכנית.
ביצוע התוכניות המאושרות יהיה תנאי להיתר בניה במתחם ארזה". (נספח ז' לתשובת משיבים 1-3).


לא זו אף זו, מפקח התעבורה במחוזות ירושלים והדרום אישר את התכנית המפורטת, בכפוף להערה טכנית (בש"א 7678/04). מעיון במכתבו של המפקח על התעבורה (מיום 13.6.04) שצורף לתכנית התנועה עולה, כי בשתי נקודות לאורך הכביש – בתחום שאינו גובל בתכנית ואיננו מושפע ממנה ישירות – נמצאו ליקויי בטיחות אשר הטיפול בהם מחייב הכנת תוכנית סטטוטורית להרחבת זכות הדרך. עם זאת, השיפורים הנדרשים עקב התכנית אינם כאלה שיש להם השלכה על תוואי הדרך ורוחבו ולפיכך הם ניתנים לביצוע במסגרת זכות הדרך ומכוח האכרזה. אכן, כפי שציין המפקח על התעבורה, הסטנדרטים בהם נסלל כביש 'שבע האחיות', אינם מתאימים למקובל היום. אולם כפי שציין המפקח, יש לזכור את ערכו ההיסטורי של הכביש ותוואי השטח והנוף בהם הוא משתלב. עם זאת וגם במסגרת זו, שופרו תוכניות הכביש לאחר שנערכה בדיקה מקצועית בעניין זה. הגורמים המקצועיים סברו כי השפעת התכנית על הכביש אינה מצדיקה עריכת תכנית סטטוטורית לכביש בכללותו, באופן שתכלול הרחבתו או שינוי הנתיב, וכי ניתן להסתפק בשיפורים שאינם מחייבים הרחבת התוואי ויש בהם מענה מספק לצרכים הנובעים מהתכנית.


48. החלטת ועדת הערר של המועצה הארצית בנושא התחבורה, הותאמה מבחינת לוח הזמנים ליישום תכנית הבינוי. בהחלטה הובטח, כי התאמת הכביש לצרכי התכנית תבוצע עובר לאישור התכנית ותחילת הבנייה. אישור התכנית הותנה בהכנתה של תכנית תחבורתית מפורטת שתאושר על ידי מפקח התעבורה במחוז.
במצב דברים זה, אין הצדקה להתערבותו של בית המשפט. המדובר בשיקולים תכנוניים, המצריכים רמת מקצועיות גבוהה, ואשר מטבע הדברים היא בתחום המומחיות של הועדות המקצועיות שדנו בתכנית. בפני הועדות כאמור, שטחו הצדדים טיעוניהם באמצעות מומחים, הגורמים המקצועיים ברשויות דנו בהיבטים התחבורתיים של תכנית זו ואף חיוו דעתם. אם לא די בכך, מפקח המחוז לענייני תעבורה נדרש גם הוא לעניין, ואישור התכנית הותנה באישורה של התכנית התעבורתית. בבחינת ההליכים שתרמו לעיצובה של התכנית והפעלת שיקול הדעת של רשויות התכנון עולה, כי ההליכים התנהלו באופן תקין וראוי. נראה, כי הגורמים המקצועיים הרלוונטיים נתנו דעתם לבעיות שהתעוררו בנוגע לדרך, וסיפקו מענה הולם, בהתחשב בנסיבות ובקשיים האובייקטיביים הקיימים בשטח. הגורמים המקצועיים הרבים אשר היו מעורבים בתכנית וחיוו דעתם עליה, והדיונים שהתקיימו מעידים כי המידע הרלוונטי היה בפני הגורמים המכריעים, וכי השיקולים הצריכים לעניין, נשקלו על ידם, טרם אישור התכנית. הועדות השונות היו קשובות לטענות העותרים וגם לטענות אחרות הנוגעות לפגמים בדרך ואף הטמיעו בתכנית חלק ניכר מהשינויים שנתבקשו. המדובר בהחלטה מקצועית שבאה לאחר שנשקלו ונבחנו חוות דעת המומחים שבאו בפני רשויות התכנון. בית המשפט אינו שם את שיקול דעתו במקום זה של הרשות.


כפי שהבהירו המשיבים, הבניה המתוכננת מצויה בקצה הצפוני של מתחם 'ארזה', היינו בסמוך לקצה העליון של כביש 'שבע האחיות'. התנועה צפויה להתנקז מהמתחם לכיוון צפון ומשם להתחבר במחלף הראל ישירות לכביש מספר 1. תושבי המתחם אינם צפויים לרדת במורד כביש 'שבע האחיות' לכביש מס' 1 מאחר ומדובר בדרך ארוכה יותר. כך גם לתושבי הקסטל המבקשים להתחבר לכביש מספר 1 יש חיבור ישיר במחלף הראל. ואמנם, בבדיקה שביצע המפקח על התחבורה במטרה לבחון את היקף התנועה, נוכח התכנית, נמצא כי לא צפוי שינוי של ממש בהיקפי התנועה.


49. העותרים טענו עוד כי בהתאם לפסיקה בעע"מ /0210112 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית תק-על 2003 (4), 1396 השיפורים בכביש ובצומת היו צריכים להעשות מכח תכנית מפורטת שתופקד כדין, בליווי תסקיר השפעה על הסביבה. לטענתם, מאחר שתוואי דרך 'שבע האחיות' בקטע הרלבנטי, לרבות צומת הכניסה למתחם 'ארזה' לא נכלל בתחום תכנית 876, היה על הועדה המחוזית להורות על תיקון גבולות תכנית 876 ומשלא עשתה כן, אין בכוחה של התכנית לקבוע הוראות לגבי נושא הנמצא מחוץ לגבולותיה. העותרים מבקשים, כי יבוטל תוקפה של תכנית 876 כל עוד לא תופקד ותאושר תכנית מפורטת, לה יצורף סקר סופי וסקר תחבורתי לעניין צומת הכניסה למתחם ארזה ולעניין השיפוצים המוצעים בדרך 'שבע האחיות'.
טיעון זה אינו מבוסס ודינו להידחות. כפי שהבהירו המשיבים המקור החוקי לביצוע השיפורים בכביש ובצומת אינו בתכנית, אלא במסגרת האכרזה שהוצאה מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943. עם זאת, המשיבות הבהירו, כי הצומת המתוכנן מכוחה של האכרזה מסומן בתשריט התכנון, מחוץ ל"קו הכחול". לפיכך, תכנונו עמד לנגד עיני ועדות התכנון בעת שאישרו את התכנית במטרה להבטיח שהצומת יאפשר גישה טובה ובטוחה ולוודא כי לנגד עיני מוסדות התכנון יעמדו מכלול הנתונים הנדרשים ובכלל זה הנתונים התחבורתיים הנובעים מהתכנית.
גישת המשיבים מבוססת כדין ואינה מצדיקה התערבות של בית המשפט. העניין שנדון בעע"מ 10112/02, אליו מפנים העותרים, אינו דומה לענייננו. פסק הדין אינו עוסק בתוקפה של האכרזה, שכן באותו מקרה, עמדה על הפרק תכנית לשינוי דרך שאינה מבוססת על האכרזה אלא על תכנית מי/200. גם מהבחינה העובדתית המקרים אינם דומים שכן, בענייננו, מדובר בשיפורים המתוכננים בתואי הדרך הקיים, בעוד שבמקרה שנדון בעע"מ 10112/02, מדובר בהיקף ובמורכבות שונים לחלוטין, ובכלל זה הוספת נתיב נסיעה ועבודות חציבה ברכס ההר.


לסיכום, בענייננו פעלה הרשות כדין, החלטת ועדת הערר בנושא התחבורה מצויה במתחם הסבירות והיא מבטיחה כי הטיפול התחבורתי אכן יבוצע כראוי לאחר שכל אחד מהשלבים - אישור התכנית, תחילת הבניה והאיכלוס - לא יאושרו אלא לאחר שכביש 'שבע האחיות' יותאם כנדרש לתכנית ויבוצעו בו השיפורים המבטיחים את בטיחות הציבור, כפי שיקבעו הגורמים המקצועיים.


שימור העצים והנוף

50. כפי שפורט לעיל, הלכה היא כי בית המשפט המינהלי אינו יושב כערכאת ערעור על מוסדות התכנון. הוא הדין גם באשר לסוגיית שימור העצים.
בחינת אופן הפעלת שיקול הדעת של מוסדות התכנון מעלה, כי נעשתה בחינה ראויה של נושא שימור העצים, תוך ניסיון לצמצם את הפגיעה בהם. נושא שימור העצים הועלה במסגרת ההתנגדויות לתכנית ונערך בו דיון נרחב.
הולקחש"פ אישרה את התכנית תוך הפניית תשומת לב הועדה המחוזית לצורך בשימור העצים. בעקבות זאת, החליטה הועדה המחוזית על הרחבת הרצועה הירוקה המסומנת לשימור בתוך השצ"פ וכן על הרחבת השצ"פ על חשבון השטח המיועד למגורים. לאחר שאושרה התכנית, הוכנסו בה שינויים נוספים שנועדו להרחיב את השימור - הרחבת שדרות הנשיאים מ-18 ל-28 מטר (הרחבה זו הינה אף מעבר לרוחב השדרה כיום) והוספת עצים נוספים לשימור.
גם גבולות החניון התת קרקעי הורחקו מן השטח הציבורי מתוך אותה המגמה להבטיח שימור נרחב ביותר של עצים בתחום המתחם.
מההחלטה של ועדת הערר עולה בבירור, כי הנושא נשקל על ידה בזהירות ולא מצאתי כי נפל פגם גם בעניין זה:
"אין מחלוקת כי ביצוע התכנית יפגע בעצים הקיימים שנים רבות על המתחם. השאלה היא האם הפגיעה תיעשה במידה סבירה כך שעדיין, למרות כריתתם ו/או העתקתם של חלק מהעצים, ישמר אופיו ונופו של המקום. ברי, כי תמיד היינו מעדיפים, לו ניתן היה, לא לעקור ולו עץ אחד, אלא שכל תכנית שבתחומה קיים ייעור מכל סוג שהוא לעולם תפגע בו במידה כזו או אחרת והדבר בלתי נמנע. כל שביכולתנו לעשות הוא לנסות למזער את הפגיעה. כנגד טיעוני העוררים הוצגה בפנינו מפה עדכנית של העצים בהם מבקשת התכנית לפגוע. עיון במפה זו שכנע אותנו כי הפגיעה המתוכננת הנה סבירה בנסיבות העניין ותוכננה בהתחשבות וביד עדינה".


כבר כאן יוער כי יש לקבוע בתכנית את אשר הסכים לו היזם, כי רוחבו של כביש הכניסה למגרש מס 13 יוצר, וזאת על מנת להבטיח את שמירת העצים שבסביבתו...".


ובהמשך:


"ובהתייחס לטענה, על כל גווניה, כי שדרות הנשיאים תפגע מן התכנית המוצעת, השתכנעתי כי התכנית המוצעת מעניקה לשדרה את הכבוד הראוי לה וכי אין בה, בתכנית, משום פגיעה המצדיקה את התערבותנו" (עמ' 11-12 להחלטה, נספח ע/א לעתירה).


באשר למועד הבאת התכנית לבחינה בפני הולקחש"פ, אכן היה ראוי כי אישור הולקחש"פ ינתן טרם הפקדת התכנית.
העותרים הפנו בעניין זה לסעיף 9 (א) לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה הקובע:
"החליט מוסד תכנון להפקיד תכנית החלה על קרקע חקלאית, יעבירה מוסד התכנון לועדה".


מסעיף זה משתמע כי המועד הראוי להבאת התכנית בפני הולקחש"פ הינו עובר להפקדה.
לטענת העותרים אישור הולקחש"פ נדרש אף בטרם מתקיים הליך ההתנגדויות לתכנית ובטרם נערך דיון באישור התכנית. לטענתם העברת התכנית לאישור הולקחש"פ רק לאחר תום הליכי התכנון בפני הועדה המחוזית מותירה לה שיקול דעת מצומצם מדי.
אכן בעניין זה נפל פגם בהליך המינהלי, אולם בענייננו, פגם זה נרפא מאוחר יותר בהבאת התכנית בפני הולקחש"פ לאחר הפקדת התכנית. הולקחש"פ העירה הערותיה לתכנית. והערות אלה נידונו, חלקן אף הוטמעו בתכנית. כך, שדרת הנשיאים שומרה וניתנה תשומת לב לרצועת הבינוי לאורך הכביש.
בחינת משמעות הפגם שנפל, מעלה שלא נגרם נזק כתוצאה מהבחינה המאוחרת של הולקחש"פ את התכנית. עמדת הועדה נשמעה, התכנית שופרה ותוכן השגותיה של הולקחש"פ שולב בתכנית. נראה, כי שינויים אלה, שנעשו בתכנית בעקבות הערות הולקחש"פ מביאים את התכנית לאותו המקום בו היתה נמצאת אילו היתה נבחנת על ידי הולקחש"פ עובר להפקדתה של התכנית. יודגש, כי לשון החוק שותקת באשר לשאלה, מהו המועד הנכון להביא את התכנית לבחינה של הולקחש"פ, לפיכך, אין מדובר בפגם מהותי, ודאי לא פגם המצדיק את ביטולה של אישור התכנית. מסקנה זו רק מתחזקת נוכח הקביעה, כי הבאת התכנית לאישור הולקחש"פ במועד מאוחר לא הסבה נזקים.


51. הצדדים אינם חלוקים על תחולתו של סעיף 5 לפקודת היערות, ושל צו היערות (אכרזה על אילנות מוגנים) התשנ"ז - 1971.
המחלוקת בתחום זה, מצטמצמת בעיקרה לשאלה מהו המועד בו יש לבקש את אישור פקיד היערות, לפגיעה בעצים המוגנים בהתאם לצו.
סעיף 5 לפקודת היערות קובע, כי :
"לא יעשה אדם בעצמו ולא יגרום לאחר שיעשה ולא ירשה ביודעין לכל אדם שיעשה את אחד המעשים דלקמן בכל אזור שמור ליער אלא בהתאם לתנאי רשיון שניתן עפ"י פקודה זו או בתוקף הוראות סעיף 6, דהיינו -

...
(ב) לעקור אילן משרשו, לשרפו, להסיר את קליפתו או את עליו או להשחיתו בדרך אחרת;".


ובסעיף 15 נקבע כי:
"לא יכרות אדם עץ-זית או עץ-חרוב או כל אילן אחר המוגן לפי צו שניתן עפ"י סעיף 14 מפקודה זו, בכל מקום שהם גדלים, ולא יעביר את עציהם של אותם אילנות אלא אם קיבל תחילה רשיון לכך בטופס הקבוע מפקיד-היערות".


המשיבים למדים מלשון סעיף 5, כי המועד לבחינת עקירת עצים על ידי פקיד היערות הינו בעת הבקשה להיתר בנייה. המשיבים סומכים לעניין זה על הביטוי "בהתאם לתנאי רשיון שניתן על פי פקודה זו".
העותרים הסכימו, כי עניינו של הרשיון הנזכר בסעיף 15 לפקודת היערות מתייחס לעקירת עץ אשר על פי התכנית יש לבצע לצורך הבניה, עם זאת, לטענתם, מבחינת סבירות אופן פעלם של מוסדות התכנון, משהועלתה הטענה של פגיעה קשה בעצים, אזי היה על מוסד התכנון להעביר את התכנית אל פקיד היערות בטרם ההחלטה על הפקדת התכנית ואישורה.
ועדת הערר אימצה את הוראות התכנית המחייבות קבלת אישור מאת פקיד היערות כתנאי לעקירת העצים. פרקטיקה זו עונה על לשון החוק, ולפיה לא ייעקר עץ משורשו בלא רשיון. אישור תכנית אינו מותנה בקבלת אישור מפקיד היערות. פקיד היערות מתבקש לתת אישור מכח תכנית בת תוקף, כאשר מתבקש היתר בנייה, הכרוך בכריתת עצים.
נראה, כי הפרשנות בה נקטו המשיבים, לפיה השלב בו יש לבחון את סוגיית כריתת העצים הינו במסגרת בקשות להיתרי בניה, סבירה, ויש בה כדי להבטיח את השמירה הנאותה על ערכי הטבע והעצים המוגנים (ראה גם עת"מ 688/02 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית תק- מח 2003 (2)6047). מכל מקום, עיתוי הפנייה אל פקיד היערות לא יהווה שיקול בהחלטתו בנושא השמירה על העצים המוגנים.


52. העותרים טענו, כי המשיבה 2 לא שקלה בכובד ראש את הפגיעה הנופית במתחם ארזה. לגישתם, היה מקום להביא את התכנית לבחינה של אדריכל נוף. לטענה זו אין כל עיגון סטטוטורי. המחוקק לא הטיל חובה על מוסדות התכנון להעביר את התכנית לבחינת מתכנן נוף. העותרים מודעים לכך שלא הוטלה על המשיבה כל חובה לעשות כן, אולם סברו כי היה ראוי שיעשה כן מכח סעיף 8 (ב) לחוק התכנון והבניה הקובע כי "ועדה מחוזית רשאית להתייעץ בעניין מסויים עם יועץ מקצועי שתקבע...". ההחלטה על היוועצות במומחים נתונה לשיקול דעתה המקצועי של הועדה המחוזית. יתכן, שהיוועצות באדריכל נוף היתה מועילה במקרה זה, אולם לא מצאתי פסול בבחירת הוועדה שלא לעשות כן. במוסדות התכנון שעמלו על הכנת התכנית, מכהנים אנשי מקצוע שונים, אשר לידע שלהם נודעת חשיבות רבה בהליך אישור התכנית, לרבות בתחום של שימור נוף. מקום שקיים מגוון של דרכי פעולה שכולן סבירות, בית המשפט אינו נוהג להתערב בהחלטה של הרשות המינהלית. זאת ועוד, אם סברו העותרים כי לא היה מצוי בפני מוסדות התכנון כל המידע הנדרש לשם קבלת ההחלטה, היה בידם להגיש לוועדה כל התייחסות מקצועית וחוות דעת שמצאו לנכון.
יש לציין, כי נדונו בפני המועצה הארצית שני עררים נוספים על החלטת הועדה המחוזית, שהגישו אדם טבע ודין והחברה להגנת הטבע – המועצה לשימור מבנים ואתרי בנייה. המדובר בגופים ציבוריים האמונים על שמירת היבטי השימור והנוף, שבחרו לא להגיש עתירה לבית משפט זה, על החלטת המועצה הארצית.


53. העותרים טענו עוד, כי למרות שתכסית הבינוי הינה בשיעור של 45% מהשטח המיועד לבנייה בפועל, היקף הבינוי המוצע בתכנית מחייב בניה בתכסית גבוהה יותר, המגיעה לכדי 60%. לטענתם, היקף זכויות הבנייה בהתייחס לתכסית עשוי לחייב תוספת יחידות דיור, בדרך של הקלה. טיעון זה יש לדחות. ב"כ משיבים 1 ו-2 הודיעה, כי מוסכם עליהם כי בתכנית שתפורסם למתן תוקף, ייקבע שגובה המבנים ומספר המבנים לא יהיו נתונים לשינוי, בדרך של הקלה.


ביוב

54. בישוב מוצא עילית אין כיום רשת ביוב, והביוב נאסף באמצעות בורות ספיגה. לטענת העותרים, יש לקבוע בתכנית הוראה בדבר התחייבות לביצוע ולמימון מערכת ביוב כללית לישוב מוצא. עם זאת, בסיכומים אישרו העותרים, כי נערכה תכנית ביוב וכי נושא מימונה הוסדר חלקית.
לדרישת העותרים בעניין זה אין כל עיגון חוקי והיא נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון. ועדת הערר שקלה את הטענה, תוך התייחסות להשלכות הרוחב שעלולות להיות להתחייבות מעין זו - חיובה של כל תכנית במימון כללי למערכת ביוב וגרירת אישורי תכניות על פני שנים. הועדה קבעה, כי העותרים לא הציגו טיעונים המייחדים תכנית זו דווקא לצורך קביעת התחייבות למימון וביצוע מערכת ביוב כללית כתנאי לתכנית.
סעיף 13 א' לתקנון התכנית, שנקבע בהתאם להחלטת הועדה המחוזית מיום 18.5.02, ובהתאם למתחייב מסעיפים 15.3-15.4 לתמ"א 31, קובע:
"תנאי למתן היתרי בניה במגרשים המיועדים למגורים הוא הכנת תוכניות מפורטות לפתרון הביוב ואישור תוכניות אלו ע"י נציגי משרד הבריאות והמשרד לאיכות הסביבה.
התוכניות תכלולנה שלבי ביצוע שיבטיחו כי פתרון הביוב יבוצע בד בבד עם ביצוע עבודות הפיתוח והבניה".


סעיף זה של תקנון התכנית מצביע על התחשבות בנושא הביוב והבטחת פתרון נאות. יחד עם זאת, אין הסעיף דן בנושא המימון, וודאי שאין באמור בו כדי להוביל למסקנת העותרים הדורשת התחייבות למימון מצד המשיבים. גם בעניין זה שהיה נתון לשיקול דעתה של ועדת הערר, השיקולים שהנחו את הועדה סבירים וראויים, ולא מצאתי הצדקה להתערבותו של בית המשפט.


לסיכום, רשויות התכנון פעלו בענייננו בדרך מקצועית והתכנית הסופית מאוזנת כראוי ומביאה בחשבון את השיקולים השונים הנדרשים לעניין וביניהם את הערך הנופי וההיסטורי של המתחם, מיקומו ואופיו הכפרי של הישוב הסמוך.


נוכח כל האמור לעיל דין העתירה להידחות. העותרים יישאו בהוצאות ושכ"ט המשיבים בסכום של 25,000 ₪ לכל אחד מהמשיבים. לעניין זה יש לראות את משיבים 4-1 כמשיב אחד.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון