פסק דין 1. התובע רכש בית מגורים שנבנה ע"י הנתבע בפרויקט בשם "אחוזת בית" בראשון לציון עפ"י הסכם מיום 12.2.98 (להלן - ההסכם). לאחר שהתובע שילם לנתבעת את מרבית התמורה החוזית, בוטל ההסכם בהסכמת הצדדים ובקשר לכך נערכו ע"י הצדדים מסמכים כדלקמן: א. מסמך מיום 14.7.98 בכתב ידו של שלמה אמבר, מנהל וחשב בנתבעת, ובחתימתו, (נספח ד' לתצהירו במקום עדות ראשית של התובע) (להלן - מסמך הביטול). ב. מסמך מיום 20.7.98 (נספח ה1 לתצהירו של התובע), שעפ"י תוכנו הוא בקשה של התובע אל הנתבעת לבטל את החוזה, וחלקו התחתון מהווה פניה של הצדדים לרשויות מס רכוש ולבנק, המודיעה להם על ביטול העסקה בהסכמת הצדדים. ג. תצהיר על ביטול מכירה לעניין חוק מס שבח מקרקעין (נספח ה2 לתצהיר התובע). 2. בעקבות ביטול ההסכם, השיבה הנתבעת לתובע כספים ששילם לה במסגרת ההסכם, בהפחתת סכומי הוצאות שנגרמו לנתבעת, לטענתה, בפועל, ומבלי שהפחיתה סכום כלשהו כפיצוי מוסכם עפ"י ההסכם. התובע שילם לנתבעת סכום כולל של 1,472,500 ₪ עד ליום 3.8.98 (ראה תצהירו בסעיף 4, וכן הצהרה בדבר ביטול המכירה, נספח ה2 לתצהירו, וכן סעיף 8.7 לתצהירו במקום עדות ראשית של שלמה אמבר). אין מחלוקת כי הנתבעת שילמה לתובע סכום של 676,103 ₪ ביום 26.8.98, וסכום נוסף של 747,630 ₪ - ביום 16.9.98. לפיכך טוען התובע כי מגיעים לו מהנתבעת 48,767 ₪ המהווים את ההפרש לסכום ששילם בסך 1,472,500 ₪. בנוסף טוען התובע כי הנתבעת השיבה את הסכומים באיחור, רק ביום 16.9.98, כחודשיים לאחר מסמך הביטול, וכתוצאה שילם בגין הדירה שרכישתה בוטלה שני תשלומי משכנתא נוספים עבור אוגוסט וספטמבר 1998, סה"כ 3,236 ₪, והתביעה הוגשה גם לתשלום סכום זה. לעומתו טוענת הנתבעת, כי משבוטל ההסכם בהסכמת הצדדים, הוסכם כי, בנסיבות שיפורטו בהמשך, תוותר הנתבעת על פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה המגיע לה עפ"י סעיף 12.3 לחוזה, ואולם לא על ההוצאות שנגרמו לה בפועל כתוצאה מההסכם ומביטולו. הנתבעת טוענת כדלקמן: א. עפ"י ההסכם התחייב התובע לשלם, במעמד חתימת ההסכם, הוצאות בשיעור של 2% מהתמורה ובצירוף מע"מ, סה"כ 29,700 ₪ (כולל מע"מ) ביום 12.2.98. התובע שילם סכום זה במסגרת התשלומים הכלליים ולפיכך לא השלים את מלוא התשלום, ונותר חייב בגינו סך של 7,425 ₪. ב. בנוסף נגרמו לנתבעת הוצאות בפועל, שלא יעלה על הדעת שהיא תישא בתשלומם, לאחר שהתובע הוא שביטל את ההסכם, כדלקמן: 1) הנתבעת שילמה לעורכי הדין המטפלים בפרויקט 22,275 ₪ (כולל מע"מ). 2) הנתבעת נאלצה לשלם בגין עסקת המכר עם תובע, עמלת תיווך לאנגלו סכסון בסך 13,000 ₪. 3) במסגרת התשלומים ששולמו לצורך הסרת השיעבוד מהדירה שילמה לבל"ל למשכנתאות סך של 13,737 ₪ המהווה חלק מסכום הריבית בגין ההלוואה שנטל התובע מיום 31.3.98 ועד ליום 31.8.98. 3. לטענת הנתבעת, חשבון נכון ומדויק, שלא עשתה בשל כך שהזדרזה להחזיר לתובע את הכסף, מלמד כי היא שילמה לו 7,670 ₪ ביתר, כדלקמן: א. הוחזר לתובע (ישירות ולבנק) 1,423,733 ₪. ב. שולם לבנק היוון ריבית 13,737 ₪ ג. שכ"ט עו"ד 22,275 ₪. ד. הפרש הוצאות המגיע עפ"י סעיף 9.3 להסכם - 7,425 ₪. ה. עמלת תיווך - 13,000 ₪. סה"כ 1,480,170 ₪. מאחר והתובע שילם לנתבעת 1,472,500, הרי שהנתבעת שילמה לו 7,670 ₪ ביתר. 4. עפ"י סעיף 9.1 להסכם, וכן נספח ב' להסכם שהוא לוח התשלומים (להלן - לוח התשלומים), היה על התובע לשלם לנתבעת, תמורת הרכישה, סכום של 1,269,231 ₪ (בתוספת מע"מ כאמור בסעיף 9.2 להסכם). כמו כן נקבע בסעיף 2 ללוח התשלומים כי: "בנוסף לתמורת הקוטג' הנ"ל ישלם הקונה למוכר במעמד חתימת ההסכם השתתפות בהוצאותיו של המוכר, כאמור בסעיף 9.3 להסכם". 5. סעיף 9.3 לחוזה, שהינו במסגרת סעיף 9 שכותרתו "התמורה" קובע: "בנוסף לתמורה ובנוסף לכל תשלום אחר החל עליו עפ"י הסכם זה, מתחייב הקונה לשלם למוכר במעמד ביצוע התשלום הראשון עפ"י נספח ג' להסכם זה סכום המהווה 2% (שני אחוז) מהתמורה הנ"ל, ובצירוף מע"מ כחוק על התשלום הנ"ל. תשלום נוסף זה מהווה השתתפות הקונה בהוצאותיו של המוכר בקשר להכנת הסכם זה, וכן בכל ההוצאות, התשלומים והאגרות, הקשורים ו/או הכרוכים בפרצלציה, ברישום הבית המשותף, ורישום זכות הקונה בקוטג'" 6. סעיף 12 להסכם שכותרתו "תרופות וסעדים" עוסק במקרים שונים של ביטול ההסכם. סעיף 12.3 קובע כי: "במקרה בו בוטל ההסכם כדין ע"י המוכר, יחזיר המוכר לקונה את הכספים ששילם הקונה על חשבון התמורה, עפ"י ההסכם, כאמור בסעיף 9.1 לעיל (סעיף 9.1 נוקב בסכום התמורה ללא מע"מ וללא הוצאות, בעניינינו בסך 1,269,231 ₪ - ר.פ.א.), וזאת בכפוף לתנאים ולהוראות כדלקמן" - וכאן בא פירוט המקרים השונים: סעיף 12.3(1) עוסק במקרה בו בוטל ההסכם כאמור בסעיף 12.2 - דהיינו פיגור בתשלום, דבר שלא אירע בעניינינו. עפ"י הבקשה (נספח ה1 לתצהיר התובע) ביקש התובע לבטל את ההסכם, בין היתר, משום שלא יכול היה לעמוד בתשלום התמורה, ואולם לכלל פיגור לא הגיע (אין גם מחלוקת כי התובע שילם את רוב התמורה). סעיף 12.3(2),(3) עוסקים בהסרת המשכנתא שנרשמה ע"ש הקונה, וסעיף 12.3(4) עוסק במקרה של ביטול לאחר שניתנה לקונה החזקה בנכס. סעיף 12.3(5) קובע כי: "לאחר ובכפוף לביצוע התנאים המוקדמים האמורים בס"ק 1 - 4 לעיל ובמועדם, יוחזרו לקונה בתום 60 ימים מיום ביטול ההסכם, הכספים האמורים ברישא לסעיף 12.3 זה לעיל, בניכוי הסכומים האמורים בס"ק 1 (פיצוי מוסכם - ר.פ.א.), ס"ק 3 (אם יחול)(שיחרור משכנתא - ר.פ.א.) וס"ק 4 (אם יחולו נזקים)(במקרה וכבר נמסרה החזקה לקונה - ר.פ.א.) לעיל, לפי העניין..." ואילו סעיף 12.4 קובע מפורשות כדלקמן: "למען הסר ספק ומבלי לגרוע מהגדרת התמורה דלעיל, מובהר בזאת מפורשות כי השתתפות הקונה בהוצאות המוכר, כאמור בסעיף 9.3 לעיל, אינם נכללים בתמורת הקוטג', כמוגדר בסעיף 9.1 להסכם, ולפיכך לא יוחזרו לקונה עם ביטול ההסכם. כמו כן מובהר בזה כי לא יוחזרו לקונה כל יתר התשלומים וההוצאות ששילם הקונה לתאגיד בנקאי ו / או לגוף כלשהו אחר בקשר למימון רכישת הקוטג'..." הסעיף עוסק בכל מקרה של ביטול כדין ע"י המוכר, לרבות בהסכמת הצדדים לבקשת המוכר, שכן הסעיף חל, עפ"י לשונו, לא רק במקרים בהם היה פיגור בתשלום מצד הקונה, שהיא למעשה התחייבותו היחידה של הקונה. מסקנה זו מתחזקת מכך שאין בחוזה הוראות אחרות לעניין ביטול החוזה בהסכמה, וממילא חלות הוראות אלה ככל שהן מתאימות לעניין, וכל עוד לא נקבע אחרת בהסכמה שבין הצדדים, במפורש או מכללא. התובע טוען כי מאחר ולא נקבע במסמך במפורש שהנתבעת תהיה פטורה מהחזר הוצאות, יש לפרש זאת כהסכמה משתמעת של הצדדים שהנתבעת תישא בהוצאות אלה. אינני מקבלת, בנסיבות, פרשנות זו. החוזה המקורי כולל הוראות מסוימות החלות גם במקרה של ביטולו, ועל רקע זה נעשה מסמך הביטול. לפיכך אני סבורה כי את כוונת הצדדים יש לפרש גם על-פי הוראות ההסכם שבוטל וכלל נסיבות הביטול. מהוראות ההסכם שבוטל, והסעיפים דלעיל, יש ללמוד כי הצדדים הפרידו בין התמורה המשתלמת לנתבעת לבין ההוצאות המשתלמות, והאחרונות, בהבדל מהתמורה לנתבעת - לא ישבו לקונה עם ביטול החוזה. פרשנות זו עולה גם בקנה אחד עם הפרשנות לסעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 (להלן - חוק התרופות), ולפיה, בין היתר, לא תינתן השבה של שירות שניתן או נצרך. יחד עם זאת ההוצאות שנקבעו בהסכם, הן לתשלום ע"י התובע והן להחזר במקרה של ביטול ההסכם הן אלה שנקבעו ע"י הצדדים, בוודאי תוך התחשבות בהוצאות כלליות, ולאו דווקא ההוצאות שנגרמו לתובעת בפועל. כאמור קבעו הצדדים הוצאות בשיעור של 2%, אשר מהוות השתתפות הקונה בהוצאות המוכר בקשר להכנת ההסכם וכן הוצאות, תשלומים, אגרות הקשורים בפרצלציה, ברישום הבית המשותף, רישום הזכויות בקוטג' וכו'. במקביל נקבע כי עוה"ד מייצגים את הנתבעת בלבד, והם אינם מייצגים את הקונה אלא לצרכי רישום זכויותיו. אין כל חיוב על הקונה עפ"י ההסכם, לא במסגרת הרכישה ולא במסגרת ההוראות שיחולו במקרה של ביטול הסכם, לשלם שכ"ט עו"ד כלשהו, ויש להניח שהוא נכלל במסגרת אותם 2% הוצאות שהקונה מתחייב לשלם ואשר לא יוחזרו לו עפ"י סעיף 9 האמור. זאת בהבדל מהוצאות המימון של הקונה אשר עפ"י ההסכם, מוטלות על הקונה, והתובעת רשאית לשלם לבנק מתוך כספים הנמצאים אצלה והמגיעים לקונה, סכומים המגיעים לו (סעיפים 9 ו- 12). לפיכך צודקת הנתבעת בטענתה כי על התובע לשלם לה את יתרת ההוצאות שהתחייב לשלם במעמד החוזה, ואשר לא יוחזרו לו עם ביטולו, והתובע לא חלק על עצם הסכום בסך 7,425 ₪. כמו כן אני מקבלת את טענת הנתבעת כי יש לקזז מהסכום שעליה להחזיר לתובע את הסכום ששילמה בגין הוצאות ההיוון לבנק לאומי למשכנתאות בסך 13,737 ₪. לא ראיתי כל בסיס לדרישת הנתבעת לקיזוז שכר טרחת עו"ד בסך 22,275 ₪, שאמור להיות חלק מההוצאות הכלליות של הנתבעת בשיעור של 2%. כמו כן איני מקבלת את טענת הנתבעת כי יש לקזז את הוצאות עמלת התיווך ששילמה בגין העסקה לאנגלו סכסון בסך 13,000 ₪. אמנם זוהי הוצאה שנגרמה בפועל לתובעת, ואולם לא ראיתי הוראה כלשהי בחוזה המטילה על הרוכש חובה לשלם הוצאה זו, בין מלכתחילה ובין כשיפוי במידה ויבוטל ההסכם. בין שהוצאה זו נלקחה בחשבון בהוצאות הכלליות בשיעור של 2%, ובין אם היא נכללה בפיצוי המוסכם במקרה של ביטול הסכם בשל פיגור בתשלום (דבר שלא אירע בעניינינו), הרי שבמקרה שבפני, אין הנתבעת זכאית לתשלום בגין סכום זה. יש לציין כי גם המסמכים שצרפה התובעת בתמיכה להוצאות אלה מלמדת כי הקבלות של משרד עוה"ד ומשרד התיווך הוצאו על שם הנתבעת, בעוד שאישור הבנק מופנה כלפי התובע). 7. בטענותיהם על סכומי ההחזר המגיעים לתובע הסתמכו הצדדים, בין היתר, על הנסיבות שהיו רקע לביטול הסכם הרכישה. לטענת התובע עשתה הנתבעת פעולות שונות על מנת שיסוג מהעיסקה, ובכלל זה דרשה ממנו סכומי עתק בגין תוספות ושינויים קלים שביקש בדירה, דרשה כי ישלם הפרשי הצמדה על סכומים שלא שילם במעמד ההסכם וכן הודיעה לו כי הוא אינו מתאים לאופיו של הפרויקט, וכי היא תשמח אם הסכם המכר יבוטל. התובע, לטענתו, הסכים לבטל את ההסכם ובתנאי שכל הסכומים ששילם (לבד מהמשכנתא) יוחזרו לו). הנתבעת, לעומת זאת טענה כי התובע הוא זה שביקש לבטל את ההסכם, והיא נעתרה לבקשתו, למרות חוסר כדאיות כלכלית, בעיקר בשל כך שהתובע נהג להשתולל במשרדי הנתבעת, להכפיש את שמה ולאיים על עובדיה. לטענתה, ביטול ההסכם ע"י התובע נעשה מסיבות של כדאיות כלכלית בלבד, לאור ירידה שחלה במחירי הדירות. כן טענה כי אין זה סביר שהנתבעת שעיסוקה מכירת דירות תחפוץ בביטול העסקה, במיוחד לאור הירידה במחירי הדירות, והעובדה שלפחות עד לישיבת ההוכחות לא עלה בידה למכור את הדירה לאחר. 8. כאמור, המסמך הראשון שנערך בין הצדדים בנוגע לביטול המכירה היה המסמך מיום 14.7.98, בעריכתו ובחתימתו של שלמה אמבר. מפאת חשיבותו ואורכו הקצר אביא אותו כלשונו: "בהתאם לבקשתו של דהרי יואב לבטל את חוזה הרכישה אנו נבטל את חוזה הרכישה לאחר החזר הכספים לבנק משכנתא וקבלת אישור מהבנק על ביטול המשכנתא נחזיר לדהרי יואב את כל היתרה בשקלים כפי ששילם. בתנאי שמר דהרי לא יופיע במשרדי רמט תוך 30 יום יוחזר הכסף". 9. בעקבות מסמך זה חתם, כאמור התובע על בקשה מיום 20.7.98 לבטל את החוזה, ובה נאמר, בין היתר: "אנו מבקשים לבטל חוזה הרכישה שערכנו ביום 12.2.98 על הדירה הנ"ל עקב אי יכולתינו לעמוד בתנאי החוזה, ובפרט אין ביכולתינו לשלם למוכרת את תמורת הדירה כפי שנקבע בחוזה המכר. הננו נוטלים על עצמנו מייד עם חתימותינו על מכתב זה לשלם עם דרישה ראשונה כל סכום שנדרש לשלם על ידי כל גוף או מוסד ו/או תשלום כל מס בגין ביטול חוזה המכר, ואשר חיובם מוטל על רוכשי הדירה וכן כל חיוב כנ"ל החל על המוכרת. הננו מצהירים בזה שהודעתם לנו שהנכם מוכנים לקיים את ההסכם מצידכם ואף קיימתם אותו בפועל". כמו כן הוסף בכתב יד בתחתיתו של אותו מסמך: "כפוף למכתבו של מר שלמה אמבר מיום 14.7.98". 10. קיבלתי את גרסתה של הנתבעת כי ביטול החוזה נעשה מטעמים של התובע, אשר הצהיר, כאמור, כי הוא מבקש לבטל את ההסכם בשל קושי לעמוד בתשלום התמורה. כן קיבלתי את גרסתה כי היא הסכימה לבקשתו לבטל את ההסכם ולוותר על הפיצוי המוסכם המגיע לה במידה ולא יעמוד במועד בתשלומיו בשל כך שצעק במשרדיה, הכפיש את שמה תוך כדי כך ו"איים" כי יעשה לנתבעת צרות. ראשית, אין זה סביר בעיני כי הנתבעת שעיסוקה מכר מקרקעין, תבקש לבטל עסקה. לא הובאה כל ראיה לכך שהנתבעת טענה כי התובע אינו מתאים לאופי הפרויקט, וטענה כזו מצידה אינה סבירה בעיני, וודאי לא לאחר שקיבלה את רוב כספי התמורה. אין לשלול, מאחר וכאמור רוב התמורה שולמה, כי גם קושי בתשלום יתרת התמורה לא היה, אלא כדאיות כלכלית עקב ירידת מחירי הדירות גרידא, ואולם בהעדר ראיות לעניין מצב השוק ומאחר והדבר גם אינו דרוש לצורך הכרעה בעניין שבפני, אינני קובעת כי אכן אלו היו שיקוליו של התובע. שנית, אין ספק כי מסמך ביטול ההסכם שנערך בין הצדדים הינו יוצא דופן, ולו בכך שההסכמה שבו מותנית בכך שהתובע לא יכנס עוד למשרדי הנתבעת, דבר התומך בגרסתה. אין גם בליבי ספק כי מסמך הביטול נעשה ללא התעמקות רבה בפרטים המשפטיים, מתוך רצונו של שלמה אמבר להפסיק באופן מיידי את התנהגותו האמורה במשרדי הנתבעת. במאמר מוסגר אוסיף כי הנתבעת טענה שהוא נעשה תחת לחץ. אין מדובר בלחץ המשמש עילה לביטול חוזה, ואכן הנתבעת לא טענה לביטול ההסכמה עם התובע. יחד עם זאת ברור מהמסמך, וכן מהנסיבות כפי שקבעתי לעיל, שהמסמך נוסח ללא שיקול מעמיק וללא ייעוץ עו"ד כפי שמקובל בהסכמים שבין חב' בניה ללקוחותיה מאחר וכך, ומאחר וכפי שניתן להתרשם מעדותו של שלמה אמבר, הוא אינו בקיא במשפטים ועריכת מסמכים משפטיים, אין לפרש את המסמך "כנגד מנסחו", דהיינו, לטענת התובע, כנגד הנתבעת. בנסיבות הגעתי למסקנה כי הצדדים הסכימו על ביטול החוזה תוך השבת התמורה שקיבלה הנתבעת, מבלי שהנתבעת תקבל את הפיצוי המוסכם, ומאידך מבלי שסכומי ההוצאות ששילם התובע יושבו לו, שכן הללו שימשו להוצאות ותשלומים שונים, כפי שהודה התובע בחקירתו הנגדית ביחס להוצאות עו"ד. כך גם לגבי הוצאות מימון לרכישת הדירה שהן כולן הוצאות של התובע, גם אם שולמו ע"י הנתבעת במסגרת הסדרת ביטול העסקה והמשכנתא מול הבנק (דבר שנקבע במפורש בהסכם שבין הצדדים). יתכן כי בשל האופן שבו נעשה המסמך לא שקלה הנתבעת הוצאות נוספות שאפשר והיו לה, ואשר ברגיל אפשר והן מכוסות ע"י הפיצוי המוסכם, לא דאגה להגיע להסכמה עם התובע על תשלום אותן הוצאות, לא הבהירה לו שתדרוש תשלומן, ולדעתי גם היא עצמה, (באמצעות שלמה אמבר, שפעל בשמה) לא לקחה אותן בחשבון, ואין היא זכאית להן. 13. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעת היתה רשאית לקזז את יתרת תשלום ההוצאות עפ"י החוזה בסך 7,425 ₪, וכן לסך של 13,000 ₪ דמי ההיוון לבנק למשכנתאות לתקופה 31.3.98 - 31.8.98, בלבד (וכי לא היתה זכאית לנכות את הסכומים בגין שכ"ט עו"ד ושכ"ט מתווך, סה"כ 35,275 ש"ח ). כמו כן אני קובעת כי התובעת טיפלה בביטול ההסכם ובהשבת הכסף במהירות סבירה, ולכך אין התובע זכאי כי היא תפצה אותו בגין שני תשלומי המשכנתא ששילם בטרם הוסרה המשכנתא. 14. אשר על כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 28,342 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (5.1.99) ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף תשלם הנתבעת לתובע הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ע"י התובע ועד למועד התשלום ע"י הנתבעת, וכן שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. מיסיםמסמכיםמקרקעיןמס שבח