##דוגמא לבקשה## בית הדין הנכבד מתבקש בזאת: לקבוע דמי שכירות מוגדלים למושכר המצוי ב_________ , _________, גוש _________ חלקה _________, בהתאם לשיעור התשואה השנתית שנקבעה בפסק דין מחייב, וזאת החל מתום תקופת הסכם הפשרה ועד לפינוי המושכר בפועל. ואלו נימוקי הבקשה: ## א. הצדדים לבקשה ## 1. המבקשת, חברת "נכסי העיר בע"מ" ח.פ. _________, הינה הבעלים הרשום של בניין המשרדים הממוקם ב_________ , _________, גוש _________ חלקה _________ (להלן: "הבניין"). 2. המשיבה, חברת "שירותי משרד מתקדמים בע"מ" ח.פ. _________, החזיקה כדיירת מוגנת במשרד בבניין (להלן: "המושכר") עד לפינויו בשנת 1998. 3. הצדדים התקשרו בעבר בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, ובו הוסכם על מנגנון לקביעת דמי השכירות. 4. המבקשת פונה לבית הדין הנכבד בבקשה זו, בהיותה בעלת הזכות לקבלת דמי שכירות ראויים עבור המושכר. 5. המשיבה, אשר נהנתה מהחזקה במושכר, חייבת בתשלום דמי שכירות בהתאם להוראות הדין וההסכמים שבין הצדדים. ## ב. מסכת העובדות ## 6. המשיבה החזיקה במושכר כדיירת מוגנת במשך תקופה ארוכה, עד לפינויו בשנת 1998, וזאת מכוח הסכם שכירות מוגנת. 7. בשנת 1983, דרשה המבקשת מהמשיבה להגדיל את דמי השכירות, ומשסורבה דרישתה, הגישה בקשה לבית הדין לשכירות. 8. במסגרת הליכים אלו, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ובו נקבע כי דמי השכירות יהיו בהתאם לשיעור התשואה השנתית שייקבע במשפט אחר בין המבקשת לדייר נוסף בבניין. 9. הסכם הפשרה קבע במפורש כי הוא תקף לשנות השכירות 1983-1984, וזאת תוך התייחסות למנגנון קביעת דמי השכירות. 10. ביום 19.4.94, קבע בית המשפט המחוזי, במסגרת ההליכים עם הדייר הנוסף, כי שיעור התשואה השנתית של דמי השכירות יעמוד על 12% לשנה. 11. בעקבות קביעה זו, דרשה המבקשת מהמשיבה את דמי השכירות המגיעים לה על פי הסכם הפשרה, אך דרישתה סורבה. 12. המבקשת הגישה תביעה לבית משפט השלום, אשר קיבל את טענתה וקבע כי דמי השכירות המבוססים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ימשיכו לחול גם לאחר תקופת ההסכם. 13. בית משפט השלום קבע כי בהעדר קביעה אחרת, חל סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, לפיו ימשיכו לחול תנאי השכירות שעמדו בתוקפם ביום סיום תוקף ההסכם. 14. ערעור שהוגש על ידי המשיבה לבית המשפט המחוזי נדחה, וכן נדחה ערעור שכנגד שהגישה המבקשת בעניין הריבית. ## ג. הטיעון המשפטי ## ## תחולת סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר ## 15. סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), קובע מפורשות כי "דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות, או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק". 16. הוראה זו אינה מוגבלת למעבר מתקופת שכירות "חוזית" לתקופה "חוקית" בלבד, אלא נועדה למלא חלל ריק הנוצר בתום כל תקופת שכירות, בין אם היא חוזית ובין אם היא חוקית, ובכך להבטיח רציפות בתנאי השכירות. 17. במקרה דנן, הסכם הפשרה קבע מנגנון ברור לקביעת דמי השכירות, אשר התבסס על שיעור תשואה שנקבע בפסק דין מחייב, ומשכך, תנאים אלו הם "תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות" לעניין סעיף 19(א) לחוק. 18. הפסיקה עקבית בפרשנותה של סעיף 19(א) לחוק, וקובעת כי יש ליתן תוקף מלא להסכמות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם, ובמיוחד כאשר מדובר בבית עסק, שם קיימת מגמה להחיל על הצדדים את ההוראות ההסכמיות שקיבלו על עצמם. 19. אי החלת סעיף 19(א) במקרה זה תרוקן מתוכן את הסכם הפשרה ואת פסק הדין שאישר אותו, ותפגע בעקרון סופיות הדיון וביציבות המשפטית, שכן הצדדים הסכימו על מנגנון קביעת דמי השכירות. ## פרשנות הסכם הפשרה ופסק הדין ## 20. הסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, וקובע מנגנון ברור ומוסכם לקביעת דמי השכירות, גם אם התייחס במפורש לשנים 1983-1984. 21. קביעת שיעור התשואה השנתית של 12% על ידי בית המשפט המחוזי, בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם הפשרה, הפכה לחלק בלתי נפרד מתנאי השכירות המוסכמים בין הצדדים. 22. העובדה שהסכם הפשרה התייחס לתקופה ספציפית אינה גורעת מתוקפו של מנגנון קביעת דמי השכירות שנקבע בו, אלא רק קובעת את נקודת המוצא לתחולת המנגנון. 23. פרשנות תכליתית של הסכם הפשרה מובילה למסקנה כי כוונת הצדדים הייתה לקבוע מנגנון אובייקטיבי וברור לקביעת דמי השכירות, אשר יחול גם לאחר תום התקופה הנקובה בהסכם, בהעדר הסכמה אחרת. 24. יש לפרש את הסכם הפשרה באופן המגשים את תכליתו, שהיא קביעת דמי שכירות ריאליים והוגנים, ולא באופן שיביא לדמי שכירות ארכאיים שאינם משקפים את ערך הנכס. ## דמי שכירות ריאליים והוגנים ## 25. הפסיקה הכירה בחשיבות קביעת דמי שכירות ריאליים והוגנים, במיוחד בבתי עסק, וזאת על מנת למנוע מצב בו דיירים מוגנים נהנים מדמי שכירות נמוכים באופן בלתי סביר. 26. המגמה הכללית בפסיקה היא להחליש את כוחה של הגנת הדייר, ובמיוחד לגבי בתי עסק, וזאת על מנת לאזן בין זכויות הדייר לבין זכויות בעל הבית לקבל תמורה הולמת עבור נכסו. 27. דמי שכירות המבוססים על שיעור תשואה של 12% לשנה, כפי שנקבעו בפסק דין מחייב, משקפים דמי שכירות ריאליים והוגנים עבור המושכר, ומתיישבים עם המגמה המשפטית. 28. אי קביעת דמי שכירות מוגדלים תביא להתעשרות שלא כדין של המשיבה על חשבון המבקשת, שכן היא תמשיך לשלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מערך השוק של הנכס. 29. קביעת דמי שכירות ריאליים תורמת ליציבות הכלכלית של בעלי נכסים ומעודדת השקעות בנדל"ן, ובכך משרתת את האינטרס הציבורי הרחב. ## עקרון תום הלב בקיום חוזים ## 30. עקרון תום הלב, החל על כל פעולה משפטית, מחייב את המשיבה לקיים את הסכם הפשרה בתום לב ובדרך מקובלת, ולשלם את דמי השכירות בהתאם למנגנון שנקבע בו. 31. סירובה של המשיבה לשלם את דמי השכירות המוגדלים, למרות קיומו של פסק דין מחייב שקבע את שיעור התשואה, מהווה חוסר תום לב בקיום הסכם. 32. המשיבה אינה יכולה להתנער מהתחייבויותיה על פי הסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, בטענה כי התקופה הנקובה בו חלפה, שכן המנגנון לקביעת דמי השכירות נותר בתוקף. 33. התנהלות המשיבה, אשר גררה את המבקשת להליכים משפטיים חוזרים ונשנים בעניין דמי השכירות, מעידה על חוסר תום לב וניסיון להתחמק מתשלום המגיע כדין. 34. בית הדין מתבקש לאכוף את עקרון תום הלב ולחייב את המשיבה בתשלום דמי השכירות המוגדלים, ובכך להבטיח קיום הוגן של ההסכמות בין הצדדים. ## סופיות הדיון והשתק פלוגתא ## 35. פסק הדין שאישר את הסכם הפשרה, וכן פסק הדין של בית המשפט המחוזי שקבע את שיעור התשואה, מהווים פסקי דין חלוטים ומחייבים בין הצדדים. 36. קביעת שיעור התשואה של 12% לשנה מהווה פלוגתא שהוכרעה בין הצדדים, ועל כן קיים השתק פלוגתא המונע מהמשיבה לטעון כנגד שיעור זה. 37. עקרון סופיות הדיון מחייב כי עניין שהוכרע בפסק דין חלוט לא יידון מחדש, וזאת על מנת לשמור על יציבות משפטית ולמנוע התדיינויות חוזרות ונשנות. 38. המשיבה ניסתה לערער על קביעות אלו בהליכים קודמים, וערעוריה נדחו, מה שמחזק את מעמדן של הקביעות כחלוטות ומחייבות. 39. בית הדין מתבקש לכבד את עקרון סופיות הדיון ולהחיל את הקביעות המשפטיות שכבר ניתנו בעניין דמי השכירות, ובכך למנוע בזבוז זמן שיפוטי ומשאבים. ## מניעת התעשרות שלא כדין ## 40. אי תשלום דמי שכירות ריאליים על ידי המשיבה, בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם הפשרה ובפסק הדין, מהווה התעשרות שלא כדין על חשבון המבקשת. 41. המשיבה נהנתה מהחזקה במושכר במשך שנים רבות, תוך תשלום דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מערכו הכלכלי האמיתי, וזאת בניגוד להסכמות הצדדים. 42. עקרון מניעת התעשרות שלא כדין מחייב את המשיבה להשיב למבקשת את ההפרש בין דמי השכירות ששולמו בפועל לבין דמי השכירות הראויים שנקבעו. 43. התעשרות זו אינה מוצדקת, שכן היא נובעת מסירובה של המשיבה לקיים את התחייבויותיה החוזיות והמשפטיות, וזאת בניגוד לעקרונות הצדק והיושר. 44. בית הדין מתבקש להורות על תשלום דמי השכירות המוגדלים, ובכך למנוע את המשך התעשרותה שלא כדין של המשיבה על חשבון המבקשת. ## חשיבות ההסכמה החוזית ## 45. הסכם הפשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, מבטא את רצונם החופשי של הצדדים ואת הסכמתם למנגנון קביעת דמי השכירות. 46. יש ליתן משקל מכריע להסכמות הצדדים, במיוחד כאשר הן מעוגנות בפסק דין, וזאת על מנת לשמור על עקרון חופש החוזים ועל יציבות היחסים המשפטיים. 47. התערבות שיפוטית בהסכמות אלו צריכה להיעשות במשורה ובמקרים חריגים בלבד, ואין מקום להתערבות כזו במקרה דנן, שבו ההסכמה ברורה וחד משמעית. 48. המשיבה חתמה על הסכם הפשרה מרצונה החופשי, והיא אינה יכולה כעת להתנער מהוראותיו, במיוחד לאחר שבית המשפט המחוזי קבע את שיעור התשואה בהתאם למנגנון המוסכם. 49. קיום ההסכמה החוזית, כפי שבא לידי ביטוי בהסכם הפשרה, הוא עקרון יסוד בדיני החוזים, ובית הדין מתבקש לאכוף עקרון זה. ## מועד תחילת חיוב בריבית ## 50. בית משפט השלום קבע כי יש לחייב את המשיבה בתשלום ריבית רק החל מהמועד בו נשלחה למשיבה דרישת תשלום לאחר שניתן פסק הדין בעניינו של הדייר האחר. 51. קביעה זו מתיישבת עם עקרונות הצדק והיושר, שכן המשיבה לא הייתה יכולה לדעת את שיעור דמי השכירות המדויק לפני שניתן פסק הדין בעניין הדייר האחר. 52. חיוב בריבית ממועד מוקדם יותר, כפי שטענה המבקשת בערעור שכנגד שנדחה, יהווה חיוב רטרואקטיבי שאינו הוגן כלפי המשיבה. 53. המבקשת לא הגישה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין הריבית, ועל כן אינה יכולה להישמע בטענות אלה בשלב זה. 54. יש לכבד את קביעת בית משפט השלום בעניין מועד תחילת חיוב הריבית, שכן היא עולה בקנה אחד עם הפסיקה וההיגיון המשפטי. ## השפעת פינוי המושכר ## 55. העובדה שהמושכר פונה בשנת 1998 אינה גורעת מחובתה של המשיבה לשלם את דמי השכירות המוגדלים עבור התקופה שבה החזיקה במושכר. 56. חובת תשלום דמי השכירות חלה על המשיבה עד למועד הפינוי בפועל, וזאת בהתאם להוראות החוק וההסכמים שבין הצדדים. 57. פינוי המושכר אינו פוטר את המשיבה מחובות עבר, אלא רק מסיים את תקופת החיוב העתידית בדמי שכירות. 58. יש לחשב את דמי השכירות המוגדלים החל מתום תקופת הסכם הפשרה ועד למועד הפינוי בפועל של המושכר. 59. בית הדין מתבקש להורות על חישוב דמי השכירות המוגדלים עבור כל התקופה הרלוונטית, עד לפינוי המושכר. ## ד. סיכום הסעד: ## לאור האמור לעיל, בית הדין הנכבד מתבקש להורות על קביעת דמי שכירות מוגדלים למושכר המצוי ב_________ , _________, גוש _________ חלקה _________, בהתאם לשיעור התשואה השנתית של 12% שנקבעה בפסק דין מחייב, וזאת החל מתום תקופת הסכם הפשרה ועד לפינוי המושכר בפועל, בתוספת ריבית והצמדה כדין, וכן לחייב את המשיבה בהוצאות הבקשה ושכר טרחת עורך דין. יהא זה מן הדין ומן הצדק להיעתר לבקשה. ##דוגמא להחלטה## 1. המבקשת החזיקה, כדיירת מוגנת, במשך תקופה ממושכת, במשרד בבניין המשרדים השייך למשיבים (להלן: המושכר), עד לפינויו בשנת 1998. בשנת 1983 שלחו המשיבים למבקשת דרישה להגדלת דמי השכירות. משסירבה המבקשת להיענות לדרישה זו, הגישו המשיבים לבית הדין לשכירות בקשה לקביעת דמי שכירות מוגדלים. במסגרת הליכים אלו הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, בו הוסכם, ביו היתר, כי דמי השכירות שישולמו על ידי המשיבה יהיו בהתאם לשיעור התשואה השנתית שתקבע במסגרת משפט המתנהל בין המשיבים לבין דייר אחר במבנה. כן נקבע בהסכם כי הוא תקף לגבי שנות השכירות 1983 - 1984 (להלן: הסכם הפשרה). במסגרת ההליכים שהתנהלו בין המשיבים לבין הדייר הנוסף, קבע בית המשפט המחוזי, ביום 19.4.94, כי שיעור התשואה השנתית של דמי השכירות יעמוד על 12% לשנה. 2. בעקבות קביעת שיעור התשואה השנתית כאמור, דרשו המשיבים מהמבקשת את דמי השכירות המגיעים להם על-פי הסכם הפשרה. משדרישתם סורבה, הגישו המשיבים לבית משפט השלום תביעה כנגד המבקשת, בה טענו כי דמי השכירות המוסכמים לשנים 1984-1983 מחייבים את הצדדים גם לאחר מכן, מאחר שלא שונו בהסכם חדש או על-פי החוק. לעומתם, טענה המבקשת, כי דמי השכירות האמורים חלים בתקופת ההסכם בלבד. 3. בית משפט השלום קיבל את טענת המשיבים וקבע כי דמי השכירות המבוססים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי - כאמור בהסכם הפשרה - ימשיכו לחול גם לאחר תקופת ההסכם, מהטעם שבהעדר קביעה אחרת בין הצדדים, חל סעיף 19(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב1972- (להלן: "החוק"), לפיו ימשיכו לחול תנאי השכירות שעמדו בתוקפם ביום סיום תוקף ההסכם. עם זאת, קבע בית המשפט כי יש לחייב את המבקשת בתשלום ריבית רק החל מהמועד בו נשלחה למערערת דרישת תשלום לאחר שניתן פסק הדין בעניינו של הדייר האחר ובגין דמי השכירות הצריכים להשתלם בתקופה שלאחר שניתן פסק דין בעניינו של הדייר האחר. על פסק דינו של בית משפט השלום הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי, ואילו המשיבים הגישו ערעור שכנגד, בו טענו כנגד אי חיובה של המבקשת בתשלום ריבית החל ממועד הסכם הפשרה. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ואת הערעור שכנגד על-פי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד1984-. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שבפני. 4. המבקשת טוענת כי יש להחיל על המקרה את הוראת סעיף 53 לחוק, הקובעת כי אם הוסכם בין בעל בית ודייר על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי השכירות את הצדדים למשך תקופת ההסכם. לטענתה, סעיף 19 לחוק קובע הסדר כללי לגבי המעבר מתקופת השכירות "החוזית" לתקופת השכירות על-פי החוק, בעוד שסעיף 53 דן בהסכמים שנעשו לגבי דמי שכירות של בתי עסק במהלך תקופת השכירות החוקית - שהוא המקרה הנדון כאן. 5. דין הבקשה להידחות. צדק בית משפט השלום בהחילו על השכירות בתקופה שבמחלוקת את הוראת סעיף 19(א) לחוק. הוראת הסעיף קובעת כי "דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות, או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק". הסיפא לסעיף זה מלמדת כי תחולתו אינה נוגעת רק למעבר מן התקופה "החוזית" לתקופה ה"חוקית". היא באה למלא חלל ריק הנוצר בתום תקופת שכירות "חוקית" או "חוזית". סעיף זה חל הן על שכירות של בתי מגורים והן על שכירות של בית עסק. הוראת סעיף 53 לחוק אינה נוגעת לנסיבות המקרה הזה. כל שקובעת הוראה זו הוא כי דמי השכירות שנקבעו בהסכם יחייבו את הצדדים בתקופת ההסכם, וכי בתקופת ההסכם לא רשאי מי מן הצדדים לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה כי יקבע את דמי השכירות. אולם אין בהוראת הסעיף כל התייחסות לשיעורם של דמי השכירות בתום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם. המבקשת במקרה זה אינה מציעה כיצד יקבעו דמי השכירות בתום תקופת הסכם הפשרה, ובהעדר מנגנון, אחר אכן תחול הוראת סעיף 19(א) לחוק. תוצאה זו מתיישבת גם עם המגמה להחיל על הצדדים, ככל שניתן, הוראות שהחילו על עצמם בהסכם. עמד על כך בית משפט זה ברע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פד"י נב(2) 625, מפי כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן כי: "מצוות המחוקק היא ליתן להסכמת הצדדים, כפי שמצאה ביטויה בהסכם, תוקף מלא. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בבית עסק...כמו כן, עולה מגמה זו מהמגמה הכללית המסתמנת, להחלשת כוחה של הגנת הדייר בכלל ולגבי בתי עסק בפרט...דווקא משום הבסיס הכפייתי של יחסי השכירות, יש להחיל על הצדדים, עד כמה שניתן, את ההוראות ההסכמיות שקיבלו על עצמם בעבר ובכך לעדן, במידת האפשר, את ההתערבות הסטטוטורית ביחסי הצדדים. כמו כן, מתיישבת היא עם המגמה לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ריאליים ולא בדמי שכירות ארכאים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו..." (שם, בעמ' 635-634). אשר על כן דין הבקשה להידחות. 6. בתשובתם לבקשה העלו המשיבים טענות באשר לאי פסיקת ריבית בגין כל התקופה. איני נדרש לטענות אלה מהטעם שהמשיבים לא הגישו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ועל כן אינם יכולים להישמע בטענות אלה. אשר על כן, הבקשה נדחית. המבקשת תשא בהוצאות המשיבים בסכום כולל בסך 10,000 ש"ח. שכירותבית הדין לשכירותדמי שכירות