פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מדירה בת 4 חדרים, [להלן: "הדירה"], הנמצאת בגוש 7023 חלקה 4 ברח' יהודה הימית 57 ביפו כמסומן בתרשים, נספח לתצהיר ת/1, ולהחזירה לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ. כמו כן תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בסך 41,920 ₪. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים של הדירה. ב. בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ן- 1960, כל הנכסים דלא ניידי השייכים לתובעת כולל הדירה הנ"ל, מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל. המינהל מינה את "עמידר", החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ להיות סוכן התובעת ו/או המינהל, לניהול הנכסים הנ"ל ולקבל מדיירי הנכסים את הכספים המגיעים לתובעת לפי חוזה או לפי החוק, כמשכיר של הנכסים. ג. בדירה החזיקה כדיירת מוגנת על פי הסכם שכירות מיום 11.11.82, המנוחה סימן טוב אנט ז"ל [להלן: "המנוחה"] [חוזה השכירות נספח ג' לת/3]. ד. הנתבעים הינם נכדיה של המנוחה. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: א. לאחר פטירת המנוחה ביום 01.08.92 , או בסמוך למועד זה, תפסו הנתבעים חזקה בדירה. ב. הנתבעים אינם זכאים להחשב כדיירים בהתאם להוראות סעיף 20 [ב], לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 [להלן: "החוק"]. הנתבע 1 לא התגורר עם המנוחה ששה חודשים סמוך לפטירתה, והוא מתגורר לסירוגין בדירת הוריו. בבעלות הנתבע 2 דירה הרשומה על שמו ומכאן שיש לו דירה אחרת למגורים. ג. לפיכך מחזיקים הנתבעים בדירה עד ליום הגשת התביעה ללא זכות וכנגד רצון התובעת וקמה לתובעת עילה לדרוש סילוק ידם מהדירה. ד. הדירה הינה נכס העושה פירות כמשמעו בחוק ולכן חייבים הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים עבור התקופה בה הם מחזיקים בדירה בסך 1,310 ₪ לחודש , מיום 01.08.92 ועד 31.03.95, סה"כ 41,920 ₪. ה. לחילופין, תפיסת הדירה מנעה מהתובעת להשכירה ולהשיג בעדה דמי שכירות באשר לתקופה מיום 10.08.92 ועד ל - 31.03.95, המסתכמים בסך 41,920 ₪, לפי הפירוט דלעיל. ו. הנתבעים נדרשו לסלק ידם מהדירה ולשלם דמי שימוש ראויים עבור החזקתם בדירה אולם לא נמנעו לדרישות התובעת, לא סילקו ידם ולא שילמו את הסכומים הנ"ל. טיעוני הנתבעים: א. הנתבעים דיירים מוגנים בדירה מכח היותם רשומים בחוזה השכירות יחד עם סבתם. ב. לחילופין, התגוררו בדירה ביחד עם סבתם תקופה שמעבר ל - 6 חודשים לפני פטירתה והמשיכו להתגורר בדירה אחרי פטירתה ועד היום ואין להם ו/או לא היתה להם דירה אחרת בתקופה הרלוונטית, כוון שכך ירשו את זכויות סבתם ז"ל על פי חוק הגנת הדייר. ג. הנתבעים דיירים מוגנים בדירה וחייבים לשלם דמי שכירות מוגנים על פי חוק הגנת הדייר בלבד. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: כבוד השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה. ביום 21.04.98 החלפתי את כבוד השופט קרניאלי כשופט בתיק זה. מטעם התובעת: עת/1 מר נעם אונגיל, נחקר על חוות דעתו ת/1. עת/2 מר אילן ברעם, נחקר על חוות דעתו, ת/2. עת/3 מר אלי נבעה, נחקר על תצהירו ת/3. מטעם הנתבעים: עה/1 מר יאיר אזולאי נחקר על תצהירו נ/7. עה/2 , מר רפאל אזולאי, נחקר על תצהירו נ/8 מיום 05/02/99 ותצהירו נ/9 מיום 19/07/2000. עה/3 מר אהרון אזולאי, נחקר על תצהירו נ/10. כמו כן הוגשו: הודעת זיכוי , סומנה נ/6. תעודת פטירה, סומנה נ/5. 6 מסמכים, סומנו נ/4. תצהיר רפאל אזולאי מיום 01.08.82, סומן נ/3. תצהיר דייר מוצע, סומן נ/2. תצהיר דייר יוצא, סומן נ/1. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, שקלתי את עדויות הצדדים וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה. להלן נימוקי למסקנה זו: 6. הסבת זכויות מוגנות בדירת מגורים על פי סעיף 20 לחוק: א. המחלוקת המרכזית בפסק דין זה היא עובדתית ומהותה. האם התקיימו בנסיבות המקרה דנן התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 20[ב] לחוק. סעיף זה דן בגורלה של דירת מגורים לאחר פטירתו של דייר מוגן וניסוחו המלא הינו: "20 [א] דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני - זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. [ב] באין בן זוג כאמור בסעיף קטן [א] - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם". ב. לסעיף 20 הנ"ל שני חלקים: חלקו הראשון דן במעמד בן זוגו של הדייר שנפטר וחלקו השני - הרלוונטי לענייננו, עוסק במעמדם של ילדי הדייר או קרוביו האחרים. לפי סעיף 20[ב] לחוק, תוסב זכות הדיירות המוגנת לקרוביו של דייר מוגן שנפטר בהתקיים 2 תנאים מצטברים: תנאי פוזיטיבי: על הקרוב להתגורר יחד עם הדייר שנפטר לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. תנאי נגטיבי: נדרש שלקרוביו של הדייר, לא היתה דירה אחרת למגורים בזמן פטירתו של הדייר. ג. נטל ההוכחה: הנתבע אשר טוען בכתב הגנתו כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח, כפי שנטען במקרה דנן, עליו מוטל הנטל להוכיח טענה זו - שהיא טענה של עובדה וחוק. משמע, אין די בכך שהנתבע יוכיח אך ורק את עובדת מגוריו עם הדייר המנוח במשך 6 חודשים טרם פטירתו, אלא עליו להוסיף ולהוכיח שלא היתה לו דירה אחרת למגורים אותה עת. [ראה לעניין זה ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 204 , [להלן: "בר אופיר"], וכן ע"א [י-ם] 61/64 ידידיה אבו לעפיה ואח' נ' שילה זקן, פ"מ נ"ו 327, 331 וע"א [ח"י] 4511/97 ניקוליו אליאס קוסא נ' עזבון המנוח ניגמה ואח', תק-מח 98[1], 1075]. מהאמור לעיל עולה, כי על בית המשפט לבחון, האם השכיל הנתבע להוכיח כי נתמלאו תנאי סעיף 20[ב] לחוק. בהיות תנאים אלה תנאים מצטברים, הרי שבהעדר התקיימות אחד מהם - אין הנתבע נכנס בגדר הסעיף ואין הוא יכול להיחשב כדייר על פי חוק. ד. בחינת התקיימות תנאי סעיף 20[ב] תיעשה לאור אמות המידה הפרשניות שהותוו בפסיקתו של בית המשפט העליון. כך לדוגמא , לעניין התנאי של מגורים יחד עם הדייר שנפטר, צויין לא אחת כי אין המדובר בתקופה של שישה חודשים של חיים בצוותא ותו לא, אלא בשישה חודשים המשתרעים על פני התקופה הסמוכה לפטירת הדייר. [ר"ע 264/85 אלון ריברפלד נ' ברוך גלקין ואח', פ"ד 61[2], 441]. כמו כן נקבע, כי יש לפרש את המילים: "מתגוררים... יחד איתו", כפשוטן - היינו במובנן הרגיל בעיני הציבור. [ע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורדי ואח', פ"ד ל"א[2], 99]. זאת ועוד, בהקשרים שונים נאמר, כי אין ליתן לתנאי של "מגורים", פירוש מצמצם של שהיה פיזית דווקא והמושג מגורים התפרש כזיקה "מהותית" למקום מגורים שבטויה אינו פיזי בלבד. [ע"א 4127/95 זלקינד נ' בית זית ואח', פ"ד נ"ב[2], 306]. 7. מן הכלל אל הפרט: מבוא: לטענת הנתבעים הם התגוררו יחד עם סבתם המנוחה לתקופה שמעבר ל - 6 חודשים לפני פטירתה והמשיכו להתגורר בדירה אחרי פטירתה ועד להגשת התביעה וכמו כן אין ברשותם דירה אחרת. להלן אדון בהתקיימות תנאי סעיף 20[ב] הנ"ל לגבי כל אחד מהנתבעים בנפרד; אך בטרם אכנס לדיון גופו, אציין כמה דברים המשותפים לשני הנתבעים. א. אין חולק כי הנתבעים הינם נכדיה של הדיירת המנוחה. מבחינת מעמדם זה, אין מניעה כי יזכו בהגנת החוק, שכן נפסק שהמונח "ילד" בסע' 20, כולל נכד. "... כתנאי לתחולת סעיף 20 מתחייבים מגורים יחד במשך כל התקופה האמורה של שישה חודשים. אם אין בן זוג, יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים קרוביו האחרים. המונח ילד כולל נכד". [ר"ע 264/85 אלון הברפלד נ' ברוך גנקין, פ"ג ל"ט[2], 441]. ב. נטל ההוכחה היה על הנתבעים להוכיח טענתם כי הינם דיירים מוגנים בדירת המנוחה. ג. במסגרת עדויות ההגנה, לא הענקתי משקל ראייתי רב לעדותו של אביהם של הנתבעים, מר רפאל אזולאי, מאחר והתרשמתי כי עדותו אינה אמינה ואינה מדוייקת בעליל. האב בעדותו סתר את גרסת בניו הנתבעים וציין תאריכים שהינם חסרי הגיון. כך העיד האב: "ש. אמרת שהיא היתה בריאה? ת. כן. כאשר היא התחילה להיות חולה הם גרו איתה. זה היה בשנת 95. אני עברתי ארוע מוחי קשה ולכן אני לא זוכר תאריכים . [פרוטוקול עמ' 35]. ש. מתי עברו ילדיך לגור עם סבתם? ת. בשנת 93-92. התחילו לבקר אותה בלי סוף. [פרוטוקול עמ' 37]. מאחר והסבתא המנוחה נפטרה בתאריך 27.06.92 [לפי תעודת פטירה נ/5], הרי שעדות זו איננה סבירה ולא ניתן לסמוך עליה. לפיכך בחינת גירסתם של הנתבעים, נשענה על עדויותיהם שלהם. 8. מגורים עם הדייר שישה חודשים טרם פטירתו: נתבע 1 [מר יאיר אזולאי]: נתבע 1 לא עמד בנטל ההוכחה הרובץ לפתחו ולא הוכיח לפני בית המשפט, כי אכן התגורר עם סבתו המנוחה במשך 6 חודשים טרם פטירתה. א. מתוך עדותו. לא ברור שהתגורר בדירה במועד הרלוונטי, בעדות נתגלו סתירות והשתלשלות העניינים כפי שתאר הנתבע לא ברורה כלל. כך העיד נתבע 1 לגבי מקום מגוריו סמוך לפטירת סבתו: "... אני התחתנתי בשנת 93 -92. ש. אני מבין כי בשנת 89-90 גרת ברחוב משה שרת 12 בבת-ים? ת. גרתי תקופה קצרה שם. ש. בשכירות? ת. לא. זה היה דירה של חבר. ש. החלפת את הכתובת שוב לכתובת זו באותו זמן זה נכון? ת. כן. הייתי שם במעצר בית. ש. כמה זמן? ת. בערך שנה ושלושה חודשים הייתי במעצר בית אצל הורי אשתי במשך שנה ושלושה חודשים. זה היה בשנת 91-92, אז היא היתה כבר אשתי, הייתי נשוי לה. ש. אתה אומר לי כי בשנת 90-91 גרת בר"ג? ת. אני לא גרתי בר"ג אלא גרתי ביפו. בשנת 91 הייתי גרתי עם סבתי. אני לא זוכר את תאריך נישואיי. התחתנתי בערך לפני כ - 10 שנים. [פרוטוקול עמ' 29-30]. בהמשך העיד... ".. לא זכור לי מתי עזבתי את הדירה בר"ג, היינו שם תקופה קצרה". [פרוטוקול עמ' 30 שורה 10]. מהאמור לעיל ומיתר החומר המונח לפני עולות כמה סתירות: 1. לגבי מועד חתונתו, בתחילה טען הנתבע שהתחתן בשנת 92-93, בהמשך העיד שבשנת 91-92 כבר היה נשוי, ואחר כך אינו זוכר את תאריך נישואיו. 2. תחילה העיד הנתבע כי בשנת 91-92 גר בר"ג בדירת הורי אשתו, אח"כ טען שבשנת 91 גר עם סבתו, ולא גר בתקופה זו בר"ג. 3. לגבי הדירה בר"ג העיד הנתבע כי התגורר במעצר בית בדירה זו במשך שנה ושלושה חודשים, אך בהמשך סתר זאת וטען כי גר בר"ג במשך תקופה קצרה. 4. לגבי חזרתו לדירה נשוא התביעה ביפו, העיד הנתבע: "ש. כאשר חזרת לדירה ביפו מי גר שם? ת. אחי גר בדירה עם גיסתי. ש. מי עוד? ת. סבתי". [עמ' 30 לפרוטוקול]. ברם, מעדותו של נתבע 2, אחיו, נתגלתה סתירה, שכן העיד כי אינו זוכר תקופה שהאחים גרו בדירה ביחד עם נשותיהם והסבתא. "ש. האם אתה זוכר תקופה שאתה ואשתך וגם יאיר ואשתו וגם הסבתא גרתם ביחד? ת. לא. היו מריבות ביני לבינו אבל גרתי ביחד איתו בבית של הסבתא ולא עם נשותינו". [ פרוטוקול עמ' 40]. 5. לפי תצהירי הנתבע מה - 03.08.1992 [נספח ב, לתצהיר נ/7] נאמר כי התגורר בדירה עם סבתו ואחיו משנת 1983 ועד לתאריך התצהיר, כאשר הוכח כאמור לעיל שהיו תקופות בסמוך למועד פטירתה של הסבתא, משנת 1989 לפחות, בהן התגורר בדירות אחרות. לסיכום: סבתו של נתבע 1 נפטרה בתאריך 27.06.92, כאמור. מכלל עדויות ההגנה לא הוכח לי כי נתבע 1 התגורר עם סבתו 6 חודשים טרם מותה, דהיינו מתחילת 1992. עדותו של נתבע 1 לוקה בסתירות וחוסר עקביות, כך שלא ניתן להסיק ממנה שהנתבע אכן התגורר עם הסבתא בתקופה הנדונה. לגבי יתר עדויות ההגנה, הרי שלעדות האב לא ניתן לייחס כאמור משקל ראייתי ובעדות האח, נתבע 2, נתגלו סתירות לגרסת נתבע 1. מעבר לכך, לא רק שלא למדתי מהעדויות הנ"ל את המסקנה המתבקשת, אלא שנתבע 1 לא הביא כל ראיה פוזיטיבית המצביעה על מגוריו עם הסבתא בתקופה הנידונה, כגון הוכחה שציודו היה בדירה, או הבאת עדים אובייקטיבים שאינם נוגעים לעניין [כגון: שכנים שיעידו כי גר במקום וכו']. לפיכך, ובהתחשב בכך שנטל השכנוע רובץ לפתחו של נתבע 1, אין לי אלא לקבוע שנתבע 1 אינו ממלא אחר התנאי הראשון בסעיף 20[ב] כאמור, ובהיות תנאיו של סעיף זה תנאים מצטברים, הרי שדי באי התקיימות תנאי המגורים בדירה יחד עם הדייר, כדי לקבל את התביעה ביחס לנתבע 1. נתבע 2[מר אהרון אזולאי]: גם נתבע 2 לא עמד בנטל ההוכחה הרובץ לפתחו ולא הוכיח בפני בית המשפט, כי אכן התגורר עם סבתו המנוחה במשך 6 חודשים טרם פטירתה [דהיינו מתחילת 1992 כמובהר לעיל]. כך העיד נתבע 1 באשר לנתבע 2: "...אחי היה גר אצל חמתי, הוא לא היה למעשה גר שם. הוא היה הולך לשם. זה היה בר"ג. שם הם חיו אצל חמותי... הוא גר בדירה ביפו...". [פרוטוקול עמ' 31]. וכך העיד נתבע 2: "... אני התחתנתי בשנת 90 ... כאשר התחתנתי עברתי לגור אם אשתי אצל חמתי. בתקופה הראשונה בר"ג... אני הייתי חוזר לגור אצל סבתא שלי חלק כאן וחלק כאן ... לאחר החתונה, גרתי תקופה אצל סבתא שלי, אצל חמתי לאחר מכן ניסינו לגור אצל סבא שלי". [פרוטוקול עמ' 38]. "... אני עזבתי את הדירה ברחוב יהודה ימית לאחר שהתחתנתי - בשנת 90 עברתי להתגורר ברחוב הירדן בר"ג. זה היה בית של הוריה, גרתי שם תקופה קצרה לפני שהתחתנתי עם ההורים שלי. זה היה הרבה לפני שהתחתנתי". [פרוטוקול עמ' 39]. "ש. איפה גרת בסוף 91 תחילת 92? ת. גרתי אל סבא שלי, לא הסתדרנו. אשתי חזרה לאמא שלה עם הילדה ואני אצל סבתא שלי. ש. איפה גרת בקיץ 92? ת. לא זוכר". [פרוטוקול עמ' 40]. מהאמור לעיל עולה כי גם נתבע 2 התגורר בדירות אחרות בתקופה שלפני פטירת סבתו. נתבע 2 העיד במפורש כי בשנת 1990 גר אצל חמתו; לעומת זאת נתבע 1, סתר זאת וטען שלא גר שם אלא רק ביקר שם. כמו כן לגבי התקופה הנידונה של תחילת 1992, העיד נתבע 2 שגר אצל סבא שלו, ולגבי קיץ 1992 מועד פטירת סבתו, העיד כי אינו זוכר איפה התגורר. משמע - עדות זו לא הוכיחה כלל שבמשך 6 חודשים קודם פטירת הסבתא, גר נתבע 2 עמה. כמו כן גם נתבע 2 לא הביא כל ראיה פוזיטיבית להוכחת הטענה של מגוריו עם הסבתא בסמוך לפטירתה ומלבד עדותו הנ"ל. כאמור, לעדות אביו לא ייחסתי משקל ולעדות אחיו, נתבע 1, רצופה סתירות ואינה מסייעת לטענתו. לסיכום: אין לי אלא לקבוע שנתבע 2 אינו ממלא אחר התנאי הראשון בסעיף 20 [ב] כאמור, ובהיות תנאיו של סעיף זה תנאים מצטברים, הרי שדי באי התקיימות תנאי המגורים בדירה יחד עם הדייר, כדי לקבל את התביעה ביחס לנתבע 2. 9. תשלום דמי שימוש ראויים: התובעת לא הוכיחה את חישוב דמי השכירות הראויים אותם היא תובעת. חוות הדעת של השמאי, מר אילן ברעם שהביאה התובעת אינה מניחה את הדעת וזאת מהטעמים הבאים: א. השמאי לא ביקר בדירה. ב. השמאי כתב בחוות דעתו [ת/2], כי אומדן דמי השימוש הראוי לתקופה שמה- 01.08.92 ועד ה- 31.03.95 נעשה על סמך הנחתו כי מצבה הפיזי של הדירה אז היה "בינוני, כמקובל בנכסי ר"פ", הנחה זו ניתנת לסתירה. כשנשאל על כך בחקירתו העיד: "... הנחתי כי מצבה הפיזי של הדירה נכון לשנת 95 ולא שנת 98 היה בינוני. ש. איך יצאת מנקודת מוצא כזו? ת. אני מניח שבדירה שמתגוררים בני אדם סביר להניח שיש בה מערכות חשמל ויש בה מים. ביפו זה נקרא בינוני. הנחת העובדה נכון לשנת 95 שמצב הדירה היה בינוני. ש. תסכים איתי שזו הנחה שלך? ת. כן". לפיכך, אני דוחה את התביעה לתשלום דמי שימוש. 10. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבעים לסלק ידם מהדירה בת - 4 חדרים הנמצאת בגוש 7023 חלקה 4 ברחוב יהודה הימית 57 ביפו, כמסומן באדום בתרשים [נספח לתצהיר ת/1], ולהחזירה לתובעת כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ. ב. אני מעכב את ביצוע סילוק היד עד ל 24.01.2002 וזאת על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן. ג. אני דוחה את התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. ד. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ, בסך כולל של 12,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיש