החלטה המבקשים, אכבאל חביב נאותחה (להלן: "אכבאל"), אמיר חביב נאותחה (להלן: "אמיר") ועפאף רפיק נאותחה (להלן: "עפאף") (להלן ייקראו במקובץ: "נאותחה"), הגישו בקשה לסעד הצהרתי, הקובע את סכום הפיצויים המגיעים להם ממדינת ישראל (מע"ץ נצרת) (להלן: "מע"ץ") בגין הפקעת חלקה 33 בגוש 17530 בשטח של 4,759 מ"ר (להלן: "החלקה") המצויה בבעלותם. ההפקעה נעשתה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) - 1943 (להלן: "פקודת הדרכים"). נאותחה מבקשים לחייב את מע"ץ לשלם את הפיצויים לפי הוראות פקודת הדרכים, בהתאם להערכת שווי החלקה בהודעה על ההפקעה, בהכרזה שנתפרסמה בק"ת 5767 מיום 23.6.96. א. העובדות. 1. לפי נסח רישום מיום 3.2.92 שהוצא מלשכת רישום המקרקעין נצרת, וצורף להמרצה, עולה, כי החלקה מתחלקת בין נאותחה לפי היחס הבא: לאכבאל 4/12 חלקים, לאמיר 5/12 חלקים ולעפאף 3/12 (יצוין, כי הנסח מובא בצורה חלקית, ואינו מעודכן). 2. החלקה ממוקמת על דרך 6400, שהיא כביש הגישה לשכונת הר יונה בנצרת עילית. 3. החלקה או חלק ממנה הופקעו לפי פקודת הדרכים, ואין מחלוקת בין הצדדים על היום הקובע להערכת שווי הפיצויים, שהוא תאריך פרסום ההודעה על ההפקעה (להלן: "היום הקובע"). 4. ביום 2.3.99 שלח ס' מהנדס המחוז במע"ץ מר רון שובל מכתב לאמיר, המודיע על קניית החזקה בקרקע מיום 20.1.98, בשטח של 4.620 דונם. במכתב מופנה אמיר לסמנכ"ל מע"ץ לפיתוח, לשם הגשת תביעת פיצויים (להלן: "מכתבו של שובל"). 5. מע"צ הפקידה בקופת בית-המשפט סך של 85,000 דולר, שהוא הסכום שלדעתה מבטא את הפיצויים הראויים. סכום זה אינו מקובל על נאותחה. ב. שאלת המחלוקת. גובה הפיצויים נגזר במידה רבה מההכרעה בשאלות המחלוקת הבאות: 1. גודל השטח המוכרז. 2. שווי החלקה נכון ליום הקובע. 3. שאלת הצורך בהפחתת 25% מן הפיצוי, כאמור בפקודת הדרכים. ג. הראיות. נאותחה הגישו חוות דעת של השמאי נחום פרמינגר. הוא קבע בחוות דעתו כי המצב התכנוני עובר להפקעה הוא כדלקמן: "תכנית המתאר הגלילית 50/42 RP משנת 1946, המגדירה את השטח כאזור חקלאי (AGRICULTURAL ZONE), חלה בחלקה הנדונה. באזור חקלאי מותרים השימושים הבאים: - גינות חקלאיות, חממות ומשתלות. - תעשיה באישור הועדה המחוזית. - בניינים לנופש ובילוי. - אורוות. - לולים. - בניינים להספקת מים וחשמל. - בניינים אחרים באישור הועדה המחוזית. - בנין אחד למגורים על כל החלקה לפי 15% * 2 קומות". להלן הוא קבע את עקרונות ההערכה: "- ההפקעה נעשתה בדרך של הכרזה עפ"י פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, ולא עפ"י חוק התכנון והבניה, לפיכך התאריך הקובע להערכת הפיצויים יהיה מועד פרסום האכרזה בקובץ התקנות מספר 5767 מיום 23.6.1996. - שווי הנכס לתאריך הקובע ייגזר משווי נכסים דומים באזור תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות. - הנכס הנדון נמצא בסמוך ליישוב ריינה במרחק של כ300- מ' מהתחום הבנוי של היישוב ומכאן לחלקה הנדונה בטרם הכרזתה לדרך היה פוטנציאל לבניה למגורים. - שטח של 500 מ' בחלקה סמוכה לחלקה הנדונה והקרובה יותר לאזור הבנוי של ריינה, נמכר בחודש 8/1999 תמורת 70,000.- $ ונקבל 140.- $/ממ"ר לצורך תשלום של מס שבח דווח על שווי נמוך יותר בשווי של 105,000.- ש"ח שהיו 25,125.- $ ונקבל - 50.- $/ממ"ר. - מחירי הקרקעות במדינה במחצית 1996 היו גבוהים מאוד וירדו מאז ועד היום. - לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, ניתן להפקיע מהחלקה עד 25% ללא תמורה. - בהערכה זו ההכרזה החלה על 97% משטח החלקה, מחסלת למעשה לגמרי את החלקה, לפיכך בסיס החישוב לפיצוי יהיה שטח החלקה במלואה 4,759 ממ"ר". בהסתמך על האמור הוא קבע שומה בשיעור 80 דולר למ"ר וקבע את השווי לפי שטח החלק בניכוי 25% מ- 285,000 $. המשיב מצדו הגיש חוות של השמאי אירני. שיקוליו בהערכה היו אלה: "13.1 מיקומה של החלקה, בלב איזור בין-עירוני הררי לא מפותח, הסמוך לאזור מפותח. 13.2 שטחה וצורתה של החלקה. 13.3 המצב התכנוני הקודם, ייעוד הקרקע הינו חקלאי, ללא אפשרות בניה, לפי תכנית מנדטורית. 13.4 המצב התכנוני החדש החל על החלקה - דרך מוצעת עפ"י ת.ב.ע ג7838/ מרבית החלקה, ויתרת החלקה נותר חקלאי. 13.5 שטח ההפקעה מהחלקה - בהתבסס על מפת מדידה (מס' 154/2000) מחודש 11/2000, שנמסרה מאת מ.ע.צ. 13.6 החלקה סמוכה ממזרח למסדרון קווי חשמל, עובדה הפוגעת בציפיות לניצול השטח לבניה בעתיד עקב בעיות קווי בנין סמוך לקו מתח. 13.7 קרקע החלקה הינה אדמת טרשים בה נטועים מס' עצי יער. 13.8 מצבה המשפטי של החלקה - הבעלות בידי מספר שותפים, בחלקים בלתי מסוימים (הובאה בחשבון "מושע"). 13.9 הובאה בחשבון פגיעה בחלק הנותר של החלקה - שיעור ההפקעה בחלקה עומד על 83.4%. השטח הנותר מהווה שני חלקים תלושים זה מזה - בחלק המזרחי ובחלק המערבי של החלקה. חלקים אלה לא הופקעו אך השימושים שיכולים הבעלים לעשות בהם הינם מוגבלים, שווי שטחים אלה נפגע, אך שטחים אלה יכולים להימכר לבעלי החלקות השכנות כחלקות נשלמות ומשלימות. 13.10 העצים שנעקרו הוערכו עפ"י מצבם וגילם. 13.11 גדר התיל הוערכה עפ"י עלות הקמה מחדש בניכוי פחת, בהתחשב במצבה הפיזי. 13.12 משטח ההפקעה נוכו 25% המותרים להפקעה ללא חובת תשלום. 13.13 ההיצע והביקוש לקרקעות דומות בסביבת הכביש הנדון ונכון למועד הקובע. 13.14 מחירי המקרקעין בסביבת תוואי הכביש הנדון ונכון למועד הקובע". הוא יצא מההנחה, ששטח ההפקעה הוא 3,970 מ"ר כששיעור ההפקעה הוא 83.4%. הוא ניכה 25% מ- 3,970 מ"ר והגיע ל- 2,771 מ"ר. הוא קבע ששיעור הפגיעה בשטח שנותר בידי המבקשים לאחר ההפקעה (789 מ"ר) ב- 80%. לפי הערכתו השווי הוא 325 דולר ומכאן שהערך של 3,402 מ"ר הוא 85,050$. לכך הוסיף 3,520 ש"ח כפיצוי על מחוברים (5 עצי ברוש, עץ אורן וגדר תייל באורך 70 מ'). את ערך המחוברים הוא קבע לא ליום הקובע, אלא ליום 8.2.98. ביום 11.3.01 מונה ע"י בית-המשפט שמאי מוסכם מר יצחק סיוון. השמאי סיוון בשומתו בהיא בחשבון את השיקולים הבאים: "10.1 מיקומה של החלקה במסגרת המרקם הכללי של כפר ריינה: החלקה נמצאת במרחק של כ- 300 מטר מזרחה מהשטח הבנוי של ריינה. השטח מסביב הוא חקלאי, בחלקו מעובד ובחלקו טרשי. 10.2 השטח במועד הקובע היה ללא כל פיתוח. 10.3 גודל השטח שהופקע: בהתאם לקביעת בית-המשפט "השטח המופקע נקבע אך ורק עפ"י מסמך אחד והוא, ההודעה על ההפקעה והתשריט שצורף לה כפי שפורסמו בילקוט הפרסומים". שטח החלקה שנכלל ברצועת הכביש וכפי שנכתב על-ידי מע"צ ביום 2.3.99 ותשריט ההכרזה הוא 4,620 מ"ר. לעומת זאת, בהתאם למפת המדידות שהוכנה בנובמבר 2000 על-ידי מודד המוסמך נגיב חביב שטח שנכלל ברצועה הוא 4,601 מ"ר. כך עולה מהפחתת שטח שני הקטעים שאינם כלולים ברצועת הכביש שהוכרזה: 39 מ"ר ו- 119 מ"ר. שטח החלקה 4759 מ"ר קטע מזרחי 119 מ"ר קטע מערבי 39 מ"ר שטח ההכרזה 4601 מ"ר השטח המופקע מהווה 96.68% משטח כולל. פער זה בין 4601 מ"ר לבין 4620 מ"ר - 19 מ"ר מהווה 0.5% בלבד, שהוא לדברי המודד נג'יב פער סביר בין מדידות גרפיות. החישוב יעשה לפי שטח של 4601 מ"ר שהוא שטח ההכרזה המדוד בהתאם למפת המודד נגיב 11.2000. 10.4 2 רצועות הקרקע שנותרו בידי הבעלים ספגו פגיעה קשה בשוויין ולא ניתן להשתמש בהן שימוש עצמאי כלשהו. הקטע המערבי שנותר הוא של 39 מ"ר בלבד, ועקב השיפוע החזק שבו הוא נתון ערכו זניח. הקטע המזרחי בשטח 119 מ"ר עקב מצבו הטופוגרפי העדיף, יכול לשמש כשטח משלים לחלקה השכנה הנטועה עצי זית. הפגיעה בו מוערכת ב- 80% מהשווי. 10.5 המצב המשפטי: הנכס בבעלות מספר בעלים - במושע. בהתאם לספר קוים מנחים "אם הנכס שנרכש (לפי הפקודה - י.ס.) הוא בבעלות במושע של מספר בעלים, ההנחה היא שהבעלים כולם פועלים תוך הסכם הדדי, ויש לשום את החלקים במושע לצורך הפיצויים במחירם מלא, ללא ניכוי בעד מושע". לפיכך, אין מקום להפחית מהשווי עקב הבעלות במושע, מה עוד שהבעלים פה הם בני משפחה אחת וחזקה עליהם שהם פועלים במטרה משותפת". הוא מפרט את המצב התכנוני כדלקמן: "החלקה מסווגת באזור חקלאי. בהתאם לתכנית מפורטת מיוחדת ת1/02/21/ אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1753 עמ' 2564 מיום 2.9.71 תואי מעבר קוי חשמל - עובר קמ"ע בסמיכות לחלקה. הקמ"ע עובר באלכסון לאורך הגבול המזרחי של החלקה, ובנקודה הקרובה הוא מגיע לכדי 2 מטר. ישנה פגיעה בשווי הקטע המזרחי של החלקה עקב מגבלות שימוש בקטע זה, במקרה של שינוי יעוד". להלן הוא קובע, כי בהתחשב במיקום הנכס, נתוני העסקאות והערכתן על-ידי מס שבח והשמאי הממשלתי ומנהגי שוק המקרקעין במגזר הערבי, הוא קובע את השווי בשיעור 40$ למ"ר. הוא לא מתיחס לשווי המחוברים. הפגיעה בשטח שנותר היא בשיעור 80%. יצוין, כי הנתונים ההשוואתיים שלקח השמאי בחשבון הם אלה: בנובמבר 1994 נמכרה חלקה 21 בגוש 17530 תמורת 10$ למ"ר לפי הערכת מס שבח, החלקה נמצאת כ- 100 מטר מצפון לנכס, העסקה. ביולי 1995 נמכר חלק (500 מ"ר) מחלקה 35 בגוש 17530 תמורת 25$ למ"ר לפי הערכת מס שבח, החלקה נמצאת כ- 50 מ"ר ממערב לנכס לכיוון ריינה; ביום 29.01.96 נמכר (חלק 382 מ"ר) מחלקה 35 בגוש 17530 תמורת 41$ למ"ר; בפברואר 1996 הוצהר למס שבח על העברת חלק מחלקה 51 בגוש 17530 (500 מ"ר) במתנה בסך 45 $ למ"ר. הערכת מס שבח היתה לפי 55$ למ"ר. החלקה נמצאת כ- 500 מטר מדרום מערב לנכס בסמוך לשטח בנוי של ריינה. אשר להסכם מכר מיום 11.09.97 לפיו נמכרה תת חלקה 23 חלקה 24 בגוש 17527 בשטח 535 מ"ר תמורת 80,000$ שהוצג בפני השמאי, הרי כמצוין בחוזה סכום זה אינו כולל היטל השבחה ששולם על-ידי המוכרים. החלקה מסווגת באזור מגורים עם זכויות לבנייה למגורים, ולכן לדעתו אין עסקה זו יכולה להוות בסיס להשוואה. בינואר 1998 נמכרה חלקה 6 בגוש 17530 בשטח כ- 19 דונם תמורת 6$ למ"ר. הערכת מס שבח היתה 20$ למ"ר. החלקה נמצאת כ- 500 מ"ר מצפון לחלקה הנדונה. בינואר 1998 נמכרה חלקה 53 בגוש 17530 תמורת 45$ למ"ר לפי נתוני השמאי הממשלתי, החלקה נמצאת כ- 200 מטר דרום מערב מהנכס, חלקה גדולה מאד, בקצה המערבי היא סמוכה לישוב. עסקת חליפין עם מ.מ.י בקרקע חקלאית בחלקה 37 בגוש 17529 שנעשתה בינואר 1998 תמורת 30$ למ"ר קרקע, החלקה נמצאת כ- 300 מטר צפון מערב לנכס סמוך לחלקה 17 בגוש 17530. בפברואר 1999 נמכר חלק (2,500 מ"ר) מחלקה 54 בגוש 17530 תמורת 70$ למ"ר לפי הערכת מס שבח, החלקה בשטח 100 דונם גובלת בנכס ובהמשך לשטח בנוי בישוב ריינה. עסקת חליפין עם מ.מ.י בקרקע חקלאית בחלקה 17 בגוש 17530 שנעשתה בפברואר 1999 תמורת 30$ למ"ר קרקע, החלקה נמצאת כ- 200 מטר צפון מערב לנכס סמוך לחלקה 37 בגוש 17529. חלק מחלקה 35 בגוש 17530 נמכרה באוקטובר 1999 תמורת 50$ למ"ר, טוען השמאי פרמינגר שבפועל העסקה נעשתה לפי 140$ למ"ר. עפ"י האמור הוא עורך תחשיב כדלקמן: השטח המופקע ע"פ ההכרזה 4,601 מ"ר שטח הקטע המערבי 39 מ"ר סה"כ השטח 4,640 מ"ר X 40$ = 185,600 $ ניכוי 25% X 4,759 מ"ר X 40$ = 47,590 $ 138,010 $ פגיעה בשטח שנותר 119 מ"ר X 80% X 40$ = 3,808 $ סה"כ סכום לתשלום בגין ההפקעה נכון ליום הקובע 141,818 $ ובמעוגל 142,000 $" ביום 18.7.01 הוחלט על ידי , כי השמאי יתן חוות דעת משלימה בה תקבע עמדתו על פי ההנחה כי חלק מהשטח המוכרז ממשיך להיות בשימוש הבעלים. המדובר כזכור, על רצועה של 279 מ"ר במזרח ו- 352 מ"ר במערב ובסה"כ 631 מ"ר. השמאי ציין במאמר מוסגר, כי בביקורו בשטח לא מצא ראיה שהשטח הנזכר היה בשימוש כלשהו. הרצועה המערבית נמצאת במדרון תלול של הכביש והרצועה המזרחית כלואה בין הכביש למטע זיתים ושתי הרצועות צרות מאד וארוכות. להלן הוא מביא את שיקוליו להערכה: "5.1 השווי שיקבע בהשלמה זו הוא שווי השימוש של השטחים שנכללו בהכרזה על קטע הכביש האמור (שפורסמה בק.ת. 5767 מיום 23.6.96. - דרך 6400), אך לא נתפסה בה ם חזקה בפועל. 5.2 שווי בשימוש משמעו הערך הנוכחי של ההנאות העתידיות שהמחזיק יכול להפיק מהשימוש בשטח, לפרק זמן בלתי מוגדר. 5.3 המשתמש אינו רשאי למכור את זכות הבעלות, מאחר והזכות הזו הופקעה ע"י ההכרזה. 5.4 צורה גיאומטרית וטופוגרפיה: הרצועות שנותרו הן צרות וארוכות ואין בהן כל אפשרות של שימוש עצמאי. הרצועה המערבית נמצאת בשיפוע תלול עקב מפלס הכביש, ולכן אין בה כל שימוש, גם לא כהשלמה לשטח סמוך. שוויה סמלי 1$ למ"ר. הרצועה המזרחית יכולה תיאורטית להוות השלמה למטע הזיתים הסמוך הנמצא בבעלות של אחרים. שוויה נפגע ב- 80% עקב ההפקעה". בשים לב, הוא עורך את התחשיב הבא: 6. תחשיב: 352 X 1$ 352$ 279 מ"ר X 40$ X 20% 2,232$ ס"ה 2,584$" מר סיוון נחקר בביהמ"ש ביום 5.7.01 על חוות דעתו והוא ציין שהוא לקח בחשבון בעת בדיקת עסקאות בסביבה את "הנוהג" הקיים במגזר הערבי, שלא לציין את מלוא התמורה בחוזה הכתוב, אך הוא לא יכול היה לכמת את שיעור הסטיה. ד. טענות נאותחה. 1. נאותחה טוענים, כי השטח שהופקע בפועל מהווה 97% משטח החלקה. קביעה זו מתבססת בין היתר על תשובתו של השמאי סיוון מטעם בית-המשפט לב"כ מע"ץ, עו"ד מסורי, במסגרת חקירתו בדיון מיום 5.7.01. השמאי הסביר כי מונה אך ורק כדי לחשב את שווי השטח המופקע, באשר סוגיית גודל השטח הוכרעה זה מכבר על-ידי בית-המשפט בפרוטוקול מיום 29.1.01, "השטח המופקע נקבע אך ורק על-פי מסמך אחד והוא ההודעה על ההפקעה והתשריט שצורף לה, כפי שפורסמה בילקוט הפרסומים.". 2. לטענת נאותחה, יש להעריך את שטח החלקה בטרם ההכרזה לפי חלקה בעלת פוטנציאל לבניה למגורים, זאת בשל סמיכות החלקה לישוב ריינה. 3. החלקה הוערכה על-ידי השמאי נחום פרמינגר מטעם נאותחה, לפי 80 דולר למטר בניה. מסכום זה יש לנכות 25%, בהתאם לאמור בפקודת הדרכים. 4. לטענת נאותחה, טרם הוצע להם סכום כלשהו כפיצוי בגין ההפקעה, וממילא לא זכו עדיין לקבל כל פיצוי בגין החלקה. 5. נאותחה מתנגדים לאמור בחוות-הדעת המשלימה, לפיה שווי הרצועות, בהנחה שהם נותרים בידיהם, הינו 2,584 דולר. לטענתם, קביעה זו מתבססת על הנחה, שלא הוכחה בשום צורה ואין מקום לניכוי סכום זה מהפיצויים המגיעים להם. בטענתם זו מסתמכים נאותחה על דבריו של השמאי סיוון בחוות-דעתו המשלימה, כי אין סימנים כי נעשה שימוש ברצועות הללו הלכה למעשה. 6. בהקשר זה מבקשים נאותחה לאמץ את מסקנתו של השמאי סיוון, כי שטח ההכרזה הוא 4,601 מ"ר, המהווה 97% משטח החלקה, שהוא 4,759 מ"ר, וכי יתר החלקים אינם משמעותיים ולא ניתן לעשות בהם כל שימוש. 7. נאותחה מעלים סוגייה נוספת, המתייחסת להוראת פקודת הדרכים בדבר הפחתת 25% מן הפיצוי. לטענתם, בע"א 5546/97, 6417 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא ואח' נ' הולצמן ואח' (טרם פורסם) (להלן: "הלכת הולצמן") נקבע, כי בהפקעה מלאה אין להפחית אחוזים משטח ההפקעה, וזאת על בסיס חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. נאותחה גורסים, כי הלכה זו מחילה עצמה לראשונה ביחס לכל סוגי ההפקעות, ואינה מוגבלת להפקעה על-פי סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 בלבד (להלן: "פקודת הקרקעות"). לטענת נאותחה, מהלכת הולצמן עולה כי כאשר השטח המופקע עולה על 55% משטח החלקה, יש לראות את ההפקעה כהפקעה של מלוא החלקה, כך שאת ההפקעה נשוא תיק זה, העומדת על 97% משטח החלקה יש לראות כהפקעה מלאה. 8. נאותחה טוענים, כי אין לקבל את קביעותיו של השמאי סיוון באשר לשווי החלקה ליום הקובע, אשר נעשו לפי השיטה ההשוואתית והתבססו על השוואה לעסקה אחת בלבד, בסך 170 דולר למ"ר, בעוד שיתר נתוני ההשוואה הינם קביעות מס שבח. 9. נאותחה גורסים, כי השמאי סיוון עצמו העיד כי במגזר הערבי, הסכום המוצהר במס שבח נמוך מן הסכום האמיתי המוסכם באותן עסקאות (עמ' 9, שורות 27-22 לפרוטוקול הדיון מיום 5.7.01). לשיטתם, בהעדר עסקה אמיתית כמקור להשוואה, הרי שיש להתייחס לקביעות מס שבח. 10. לטענת נאותחה, מטרת הפיצויים הינה להעמיד את בעל המקרקעין באותו מצב שהיה מצוי בו לולא ההפקעה. משום שהמבחן הקובע לעניין קביעת שווי ההפקעה הוא מבחן שווי השוק, אזי וגם לפי עדותו של השמאי סיוון, יש לקבוע את שווי ההפקעה בהתאם להנחה כי בעסקאות כגון זו אשר נעשות במגזר הערבי, הסכום הקבוע בחוזה הינו סכום נטו, והקונה נוטל על עצמו את החבות בתשלום המסים כולם. 11. לפי הנחה זו, כדי להגיע לשווי השוק הנכון והמדויק, יש להוסיף לחישוב של השמאי סיוון, העומד על 40 דולר למ"ר, 50% נוספים בגין המסים, ובכך להעמיד את שווי השוק על 80 דולר למ"ר. 12. לחילופין, מבקשים נאותחה, כי ייפסק להם סכום של 40 דולר למ"ר, ומע"ץ היא זו אשר תישא בכל המסים הכרוכים בעסקה (מס שבח מקרקעין, מס מכירה ותוספת מס לרכישת חלקה חליפית). 13. לחילופי חילופין טוענים נאותחה, כי יש לקבל את הקביעה של מס שבח, לפיה השווי הנכון הינו 60 דולר למ"ר, וזאת בהשוואה לשלוש עסקאות שנעשו בשטחים שבקרבת החלקה, אשר מובאים בסיכומיהם של נאותחה, ואשר מוזכרות אף בחוות-דעת השמאי סיוון. כמו כן, טוענים נאותחה כי השמאי סיוון לא פסל את האפשרות שמדובר בערך של 60 דולר למ"ר. 14. באשר לשאלת הריבית טוענים נאותחה, כי יש לחייב את מע"ץ בתשלום ריבית דולרית של 11% לשנה, החל מן היום הקובע, משום שההערכה שנעשתה על-ידי השמאי נקובה בערכים דולריים, ומשום שהפיצויים דרושים לרכישת מקרקעין חלופיים שיירכשו אף הם בערכים דולריים. בעניין זה מפנים נאותחה לת"א (ת"א) 165/97 פרלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' (לא פורסם) (להלן: "פרשת פרלמן"). 15. על סכומים אלה יש לצרף שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10% בצירוף מע"מ. 16. בנוסף מבקשים נאותחה פיצויים בגין הנזק שנגרם להם בעקבות הפרת חובה חקוקה ולפיה היה על מע"ץ לשלם ביום הקובע, במהלך המשפט או לאחר מתן ההחלטה בעניין זה, את הסכום הנטען על-ידי מע"ץ כשווי הפיצויים, סך של 85,000 דולר נטו, שאין עליו עוררין. 17. לסיכום מבקשים נאותחה: (א) לחייב את מע"ץ לשלם את הפיצוי המלא עבור החלקה כולה (4,750 מ"ר), מבלי לנכות 25%, לחילופין לשלם פיצוי לפי 60 דולר למ"ר בהתאם לשומתו של פרמינגר, ולחילופי חילופין לפי 40 דולר נטו למ"ר בהתאם לשומתו של סיוון. (ב) להורות כי הסכום הנ"ל יישא ריבית דולרית של 11% לשנה מן היום הקובע ועד התשלום המלא (68% מן הסכום הכולל). (ג) לצרף לסכום הנ"ל דמי נזק של ריבית דריבית של 11% לשנה על הסכום של 85,000 דולר מן היום הקובע ועד להפקדה, וההפרש בין הריבית הבנקאית לריבית הדולרית, וכן שכ"ט עו"ד. (ד) נאותחה מבקשים כי סך כל הסכומים המחושבים על-ידם ישולמו בשקלים, לפי השער היציג של הדולר במועד התשלום, ולאלו יש לצרף את שווי המס המגולם. (ה) מן הסכום שיתקבל מבקשים נאותחה לנכות את הסכום של 85,000 הדולרים בשקלים, אשר הופקדו ושאינם שנויים במחלוקת, וזאת אם ישולמו לנאותחה בפועל. (ו) נאותחה מבקשים לחייב את מע"ץ גם בהוצאות המשפט ובשכ"ט השמאי סיוון. ה. טענות מע"ץ: 1. לטענת מע"ץ, במכתבו של שובל אמנם דובר על הפקעה של שטח שגודלו 4.620 דונם, אך שטח זה היווה בשלב זה הערכה ראשונית בלבד, מאחר ולא היה ברור מהו גודל השטח המדויק אותו יצטרכו להפקיע לצורך סלילת הכביש. 2. יש להבחין בין גודל השטח המוכרז, כפי שפורסם ברשומות, לבין גודל השטח שבו קנתה מע"ץ חזקה לצורך סלילת הכביש. בפועל, הופקע מן החלקה שטח של 3.970 דונם, המהווה 83.4% בלבד מכלל החלקה. שטח זה נמדד על-ידי המודדים ולטענת ב"כ מע"ץ בפרוטוקול הדיון מיום 28.6.01, התביעה הוגשה לפני שהספיקה מע"ץ לשלוח הודעה מתקנת של ההפקעה. השטח הנותר, כ- 17% מכלל החלקה, נותר בידי נאותחה. לפיכך, השטח המוכרז הינו 97% משטח החלקה, בעוד שהשטח שבו קנתה מע"ץ חזקה בפועל הינו 83% משטח החלקה, וזאת לפי מפת מודד מטעם מע"ץ מנובמבר 2000 ומחוות-הדעת המשלימה של השמאי סיוון. 3. מע"ץ דוחה את טענת נאותחה לפיה לאור הלכת הולצמן וחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, יש לפצות את נאותחה על מלוא שטח החלקה, וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן. 4. תחילה מציינת מע"ץ, כי מדובר בשינוי חזית. נאותחה עצמם והשמאי מטעמם, מכירים בצורך בהפחתת 25% מן הפיצויים, לפי פקודת הדרכים (סעיף 6 להמרצה). גם השמאי סיוון התייחס לחישוב הפיצויים בגין ההפקעה תוך הפחתת 25% מן השווי המוערך. 5. יש לאבחן את הלכת הולצמן מן הנסיבות בתיק זה. הלכת הולצמן עסקה בפרשנות סעיף 20 לפקודת הקרקעות, כאשר ניתן היה לפרש את נוסח הסעיף בשתי פרשנויות מתקבלות על הדעת, ולפיכך נבחרה הפרשנות לפיה יש לפצות בעד מלוא החלקה. לעומת זאת, בתיק זה עסקינן בהפקעה לפי סעיף 8(1) לפקודת הדרכים, אשר לשונו אינה מעורפלת ואינה מצריכה פרשנות נוספת (ראה בש"פ 537/95 גנימאת נ' מ"י, פ"ד מ"ט (3) 414). 6. כמו כן, קיים שוני מהותי בין הלכת הולצמן לבין הנסיבות דנן, משום שבהלכת הולצמן הופקעה החלקה במלואה, בעוד שבנסיבות שלפנינו נותר אחוז מסוים מן החלקה בבעלותם של נאותחה. 7. טענה נוספת בפי מע"ץ, והיא כי קיים שוני מהותי בין הרציונלים שבבסיס דיני ההפקעה השונים. בעוד שבהלכת הולצמן מדובר בהפקעה של קרקע לבניה למגורים, בהפקעה מן הסוג שלפנינו, מכוח פקודת הדרכים מדובר בהפקעה של שטח חקלאי, אשר בחלק הנותר ממנו לאחר ההפקעה ניתן לעשות שימוש דומה, ללא פגיעה משמעותית. זאת, בשונה מהפקעה של שטח שייעודו לבניה למגורים, כאשר את יתרתו של שטח זה אין אפשרות לפתח. 8. מע"ץ אינה מקבלת את טענת נאותחה, לפיה יש לחשב את ערך החלקה לפיצויים לפי קרקע לבניה למגורים, וזאת בהתחשב בנתוני הסביבה (אזור טרשים, סמוך לקו מתח) ומאחר וייעוד הקרקע הינו לחקלאות ולא לבניה, כפי שנקבע בתכנית מנדטורית RP/50/40 משנת 1946. לפיכך היא דוחה את שמאותו של פרמינגר. 9. מע"ץ אינה מסכימה עם קביעת השמאי סיוון המעמידה את הפיצוי על 40 דולר למ"ר, משום שחלקות דומות לחלקה שבנדון נמכרו לפי הערכה של 20 דולר למ"ר. הערכה של 40 דולר למ"ר הינה סבירה ביחס לקרקע המצויה בסמוך לשטח בנוי, אך לא לקרקע מרוחקת, המוקפת אדמה חקלאית, דוגמת החלקה נשוא תיק זה. 10. חוות-הדעת המשלימה של השמאי סיוון מלמדת כי אכן קיים שוני בין שווי השטח המופקע בו קנתה מע"ץ חזקה, לבין השטח שבו היא לא קנתה חזקה, גם אם נאותחה אינם עושים בפועל שימוש בשטח. הפגיעה בשטח זה הוערכה בשיעור של 80%. 11. חוות-דעתו של השמאי מטעם מע"ץ, מר עמיר עזר, מעמידה את גובה הפיצויים לדונם על 25,000 דולר, כאשר סך הפיצוי בגין החלקה הינו 85,050 דולר, נכון ליום הקובע, וזאת בחישוב לפי עסקה בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון. 12. לפיכך מבקשת מע"ץ לקבוע, כי הפיצוי המגיע לנאותחה בגין הפקעת החלקה עומד לכל היותר על 85,050 דולר. 13. לטענת מע"ץ, תביעתם של נאותחה לבית-משפט זה הינה פעולתם הראשונה ביחס לדרישת הפיצויים המגיעים להם, וזאת במקום לפנות בדרך שהוצגה להם במכתבו של מר שובל. תחילה היה על נאותחה לפנות למע"ץ כדי להגיע עמם להסכם על הפיצויים, ורק בהעדר הסכמה יכולים היו לפנות לבית-המשפט. לפיכך מבקשת מע"ץ לחייב את נאותחה בהוצאות ההליך. ו. דיון ומסקנות: (1) גודל השטח המופקע. 1. קיימת מחלוקת בין הצדדים, באשר לגודל השטח המופקע. טוענים נאותחה, כי גודל השטח המופקע לצורך חישוב הפיצויים הינו השטח שפורסם ברשומות, כל עוד לא שונה. שטח זה עומד על 4,759 מ"ר, שהם 97% מן החלקה. לעומתם טוענת מע"ץ, כי אין זהות בין גודל השטח המוכרז, כפי שפורסם ברשומות, לבין גודל השטח שבו תפסה חזקה בפועל. גודל השטח הרלוונטי לעניין חישוב פיצויי ההפקעה עומד 3.970 דונם, שהם 83.4% מן החלקה. 2. בעניין זה הוריתי לשמאי סיוון לערוך את שומתו לפי השטח המוכרז, דהיינו השטח כפי שפורסם בקובץ התקנות (ק"ת 5767, בע' 1342). קבעתי, כי כל עוד לא תוקנה ההודעה על ההפקעה - אין משמעות לגודל השטח אשר נתפס בפועל. לאחר עיון ושיקול נוסף, הגעתי למסקנה, כי טעיתי בקביעתי זו והטעות היא יסודית ויורדת לשורש הענין. חבל שהצדדים לא העמידוני על טעותי. ההפקעה נעשתה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (להלן: "הפקודה"). פקודה זו קובעת בסעיף 3, כי הצו יוצר רק "מסגרת נורמטיבית" המאפשרת הפקעה על ידי החלת הפקודה על שטח מסוים. ההפקעה עצמה מתבצעת רק כאשר הרשות קונה חזקה בפועל לפי סעיף 4 לפקודה. הבעלות עוברת למדינה רק עם נטילת החזקה ורק לגבי השטח שבו ניטלה החזקה (ראה סעיף 5 לפקודה הנ"ל; כן ראה א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית) תשס"א, בע' 196). הפיצויים משולמים רק עם נטילת החזקה (סעיף 7 לפקודה). עם זאת, היום הקובע הוא מועד ההכרזה שכן בסעיף (ב)(I)) נאמר שאם ההכרזה לפי סעיף 3 באה לאחר תחילת תוקפה של הפקודה, יהיה השווי "בתאריך שבו יכלה רשות לתפוס אותה עפ"י הוראות פקודה זו". משמעות הדברים היא, שהיום הקובע הוא היום שבו נוצרה "המסגרת הנורמטיבית" להפעלת הכוח לתפוס חזקה ולרכוש בעלות ולא יום תפיסת החזקה בפועל. יום זה הוא יום הפירסום לפי סעיף 3. העולה מכל האמור הוא שיש להעריך את הקרקע לפי ערכה ביום הפירסום בקובץ התקנות והיום הקובע נשאר ללא שינוי. עם זאת, יש לבצע ההערכה לפי השטחים שנתפסו בפועל ולא לפי השטחים הכלולים בהכרזה. בכך עדיין לא קבעתי עמדה בדבר תחולת הלכת הולצמן. לפיכך, על השמאי סיוון ליתן חוות דעת משלימה, תוך 10 ימים מהיום, שתקבע עמדה לגבי שווי השטח שבהם נתפסה החזקה בפועל במועד הקובע. עם מתן חוות דעת משלימה זו אתיחס ליתר השאלות שהועלו בפני. בשלב זה ישאו שני הצדדים בשווה בהוצאות הנוספות שיגמרו עקב הכנת חוות הדעת המשלימה. קרקעותפיצוייםהפקעה