פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה שהוגשה בסד"מ לפינוי הנתבע מדירה בת שני חדרים בקומת קרקע של הבניין ברחוב החיטה 5 ביפו, הידוע כחלקות 152, 30 בגוש 7032 [ להלן: "הדירה"]. הכותרת סד"מ נמחקה והנתבע הגיש כתב הגנה. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה הבעלים הרשומים של המקרקעין והבניין שעליו ברח' החיטה 5 ביפו [ צורף נסח רשום נספח א' לת1/]. ב. הדירה הושכרה לנתבע על ידי הבעלים הקודמים של הבניין, מסדר האחיות ע"ש יוסף הקדוש, ביום 01.04.1983. הנתבע המשיך לשכור את הדירה גם לאחר רכישתה על ידי התובעת. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: א. הנתבע שכר את הדירה מאת בעליה הקודמים בשכירות חודשית בלתי מוגנת. מאז חודש מאי 1997 הפסיק הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות בגין הדירה. ב. אי תשלום דמי שכירות במועד מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות [נספח ב' לת1/], ובהתאם לסעיף 19 לחוזה השכירות נחשב החוזה בטל ומבוטל. ג. הנתבע לא פינה את הדירה למרות שתקופת השכירות הסתיימה ולמרות שהפר את חוזה השכירות והפסיק לשלם את דמי השכירות. ד. כיוון שהתביעה הוגשה בסד"מ לא ניתן היה לתבוע בהליך זה דמי שכירות ודמי שימוש ראויים בגין שימוש בדירה מאז חודש מאי 1997. על כן ביקשה התובעת בסיכומיה להתיר לה לפצל את סעדיה. טיעוני הנתבע: א. הנתבע מכחיש כי הוא שכר את הדירה בשכירות בלתי מוגנת. לפי חוזה השכירות [ נספח ב' לת1/], השכירות היא מוגנת על פי חוק הגנת הדייר. יתר על כן, לגרסת הנתבע, הוא שילם דמי מפתח הן לדייר היוצא והן לבעל הבית, כל אחד בהתאם לחלקו בדמי המפתח. ב. הנתבע שילם דמי שכירות כדין. לאחר ינואר 1996, סירבה התובעת לקבל דמי השכירות בטענה כי בכוונתה לפנות את הנכס מדייריו על מנת להרסו. למרות זאת, הצליח לשלם לתובעת דמי שכירות עד ה - 31.05.97. לאחר מכן, לאור סירובה של התובעת לקבל דמי שכירות או לתת נתונים על חשבון בנק שלתוכו ניתן לשלמם, נטל הנתבע ייעוץ מעו"ד ועל פי זה הפקיד את דמי השכירות בחשבון פיקדון נושא ריבית בבנק לזכותה של התובעת, למקרה והיא תחזור בה מסירובה לקבלם. ג. הנתבע מודה כי עד היום לא פינה את דירת מגוריו. ד. הנתבע מבקש להעניק לו סעד מן הצדק. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת1/, מר שרבל חילו, נחקר על תצהירו ת1/. מטעם הנתבע: עה1/, מר מחמוד אבו קוטב, נחקר על תצהירו נ1/. בתום הבאת הראיות, הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. להלן נימוקיי למסקנה זו: 6. מעמדו של הנתבע בדירה: א. מבוא השאלה שבמחלוקת הינה האם הנתבע היינו דייר מוגן במושכר. אם התשובה חיובית - יש לקבוע האם לא שולמו דמי שכירות, דבר המהווה עילה לפינוי. אם התשובה שלילית - הרי שהנתבע הינו שוכר בשכירות שאינה מוגנת, וחל עליו חוק השכירות והשאילה התשל"א 1971-. אם אכן לא שולמו דמי השכירות, הרי שהנתבע הפר את החוזה וזכותה של התובעת לדרוש את פינויו של הנתבע [כפי שהוסכם בסע' 19 לחוזה נספח ב' ל-ת1/], ולפיכך יהיה דין התביעה להתקבל. ב. נטל השכנוע: חובת ההוכחה שהדייר איננו מוגן, אף אם נכנס למושכר לאחר 1968 [כמו במקרה דנן], מוטלת על בעל הבית [בר"ע 192/82 לבקוביץ נ' רוזן, תקציר בהוצאת נח סביר, כרך כ', עמ' 252). על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972-, דייר מוגן הוא מי ששילם דמי מפתח או מי שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לדירה לפני 20.08.68 שלא על פי חוזה שכירות שצויין בו במפורש שאין חוק הגנת הדייר חל עליו. במקרה דנן, אין חולק שהנתבע נכנס למושכר לאחר 20.08.68 , לפיכך על התובעת היה להוכיח כי הנתבע הינו דייר על פי חוזה שכירות בלתי מוגנת וכי לא שילם דמי מפתח. להלן נבדוק: 1. מה מהותו של חוזה השכירות בין הנתבע לבעלי הבית הקודמים, מסדר האחיות על שם יוסף הקדוש (להלן: "בעל הבית") -האם מדובר בחוזה שכירות מוגנת. 2. האם הנתבע שילם דמי מפתח. ג. חוזה השכירות: 1. בחוזה השכירות [נספח ב' לת1/] שנערך בין הנתבע לבעל הבית, לא נאמר דבר לגבי היותו של הנתבע דייר בדיירות מוגנת. החוזה הינו לתקופה של שנה אחת מה - 01.04.1983. 2. מאחר ועובדת היות הדייר מוגן לא מופיעה בחוזה מפורשות, יש להיזקק לפירוש החוזה. בשלב הראשון של פירוש החוזה יש להתחקות אחר כוונת הצדדים בשעת הכריתה. ההתחקות נעשית על ידי מבחן אובייקטיבי, כפי שכוונת הצדדים משתקפת באופן חיצוני. דבר זה נעשה על ידי החוזה ולשונו ועל ידי הנסיבות. השלב השני הוא שלב ההשלמה על ידי החוק והנוהג. [ג. שלו, דיני חוזים, 1995, עמ' 293]. להלן נבדוק האם לשון החוזה או הנסיבות, מלמדים על כוונה להשכיר את הדירה בדיירות מוגנת. 3. לשון החוזה: החוזה קובע תקופת שכירות לשנה אחת מ - 01.04.1984 ואילך. ניתן ללמוד מכאן על כוונה שלא להשכיר את הדירה בדיירות מוגנת, אלא בשכירות לשנה אחת. 4. לטענת הנתבע, לפי תנאי חוזה השכירות ונסיבות המשכה במשך כ - 13 שנה לאחר שנסתיימה תקופת השכירות, אין כל ספק כי המדובר בשכירות מוגנת. ברם, ידוע הוא כי העובדה שהדייר לא נדרש לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות, אין משמעותה שנכרת חוזה חדש וכי הדייר הפך למוגן. "לדעתי, העובדה שהדייר לא נדרש לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות, אין בה כשלעצמה כדי להוכיח כוונה לעשות חוזה שכירות חדש... נראה לי כי במהלך הרגיל של הדברים מסתברת הנחה הפוכה דווקא: כאשר לאחר תום תקופת השכירות הנקובה בחוזה שבינהם, מניח המשכיר לדייר להישאר במושכר בלי למצות את זכות הפינוי שלו מחד ומבלי שמדובר בינהם על שינוי התנאים מאידך, הרי שיש לראות בכך כוונה להמשיך ולקיים את תנאי השכירות כמקודם ולגבי דידנו - לרבות סעיף הפטור מחוקי הגנת הדייר..." במקרה דנן יש לראות בכך כוונה להמשיך לקיים את חוזה השכירות הלא מוגנת {ע"א 651/73 לוביציה בראון-פרנהיימר נ' שלמה דרעי, פ"ד כח[2] 365, 368 וכן ע"א [ח"י] 4071/96 מוריס לוי נ' יעקב הראל, תקדין מחוזי כרך 97[1]}. 5. הנסיבות: גם מבחינת הנסיבות החיצוניות לחוזה - החוזה שחתם הנתבע עם אחיו [נספח א' לנ1/] [להלן: חוזה דייר יוצא - דייר מוצע] וכן העדויות השונות, לא שוכנעתי כי היתה כוונה להשכיר את הדירה בשכירות מוגנת וכי הנתבע הינו דייר מוגן, כפי שנראה להלן. ד. חוזה דייר יוצא - דייר מוצע: כראיה למעמדו כדייר מוגן ולתשלום דמי מפתח, הציג הנתבע חוזה שנחתם ב- 05.05.83, בין הנתבע לבין אחיו, מר אחמד אבו קוטב, כחודש לאחר חתימת חוזה השכירות עם בעל הבית. לטענת הנתבע, עניינו של החוזה הוא העברת זכויות הדיירות המוגנת של האח - הדייר היוצא לנתבע - הדייר המוצע, תמורת דמי מפתח ששילם הנתבע לדייר היוצא - האח ולבעלת הבית. כמו כן טוען כי הדבר נעשה בהסכמת בעל הבית ו- "כחלק בלתי נפרד של הסכמת בעל הדירה להעברת הזכויות הנ"ל, כרת בעה"ב עמי חוזה שכירות המצורף לכתב התביעה של התובעת". [סעיף 3 לתצהיר הנתבע נ1/]. בחינת החוזה שנערך עם האח מעלה שאלות ותהיות רבות. כפי שנאמר לעיל, מחוזה השכירות עם בעל הבית, לא ניתן ללמוד דבר על דיירות מוגנת. ברם, גם הצגת החוזה שנערך עם האח להעברת זכויות השכירות המוגנת לא הוכיח כי הנתבע הינו דייר מוגן. כדי לקבוע כי החוזה שנערך עם האח תקין וכי אכן הועברו זכויות השכירות המוגנת כדין לנתבע, היה עליי לבדוק: 1. האם מר אחמד אבו קוטב, אחי הנתבע היה דייר מוגן בדירה. 2. האם היתה הסכמת בעל הבית להעברת הזכויות לנתבע. 1. האם אחי הנתבע ["הדייר היוצא") היה דייר מוגן: לא הובאה לפני כל הוכחה או ראייה שאחי הנתבע היה אכן דייר מוגן. כך העיד הנתבע: "ש. האם יש לך אסמכתא כלשהי על כך שאחיך היה דייר מוגן? ת. עורך הדין עשה את החוזה של אחי. עו"ד מיקו מנחם ערך אותו. אני לא יודע היכן החוזה של אחי". [עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 14-15]. 2. האם היתה הסכמת בעל הבית לחילופי דיירים? לא הוכח לי כי היתה הסכמת בעל הבית לחילופי הדיירים בין האח לנתבע. א. סדר השתלשלות הענינים, מצביע על כך שבעלי הבית לא ידעו על החוזה שנערך עם האח ומעמידים בסימן שאלה את פשרו של החוזה עם האח. חוזה השכירות בין הנתבע לבעל הבית נחתם ב - 01.04.1983. החוזה עם האח נחתם ב - 05.05.1983, כלומר, חוזה השכירות של הדייר "המוצע", הנתבע, עם בעל הבית קדם לחוזה להעברת זכויות השכירות המוגנת לנתבע, לפיכך בעלי הבית לא יכלו לדעת על חוזה זה. יתר על כן, לגרסת הנתבע בתצהירו, כאמור, החוזה להעברת הזכויות הוא העיקר וכחלק בלתי נפרד ממנו, נחתם החוזה עם בעל הבית. כך אכן צריך להיות סדר הדברים, אך בפועל סדר הדברים היה הפוך ולא הגיוני - תחילה נחתם חוזה השכירות בין הדייר המוצע עם בעל הבית, שלא הזכיר במאומה את הדייר היוצא, ורק אח"כ נחתם חוזה בין הדייר היוצא למוצע. ב. בחקירתו העיד על כך הנתבע: "ש. כשקנית את זכויות המוגנות של הדירה מאחיך - האם קיבלת את הסכמת בעל הבית? ת. כן. ש. האם יש לך מסמך על זה? ת. יש לי את הכל כאן". [עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 3-7]. כמו כן הצהירו האחים בחוזה כי קיבלו את הסכמת בעל הדירה [מבוא לחוזה נספח א' לנ1/]. ברם, לא הוצג לי כל מסמך כנ"ל המעיד על הסכמת בעל הבית לחוזה שנערך בין הנתבע ואחיו. לא הוכחה לי הסכמתו או ידיעתו של בעל הבית לזכות הדיירות המוגנת של האח ולהעברתו לנתבע. מכל האמור לעיל עולה, שהחוזה להעברת זכויות כביכול מהאח לנתבע, לא הוכיח כלל כי לנתבע זכות דיירות מוגנת בדירה. העובדה שלא הציגו את החוזה המוכיח כי האח היה דייר מוגן וכן מסמך המעיד על הסכמת בעל הבית פועלת לחובתו של הנתבע. כפי שנפסק: "מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראייה, היתה פועלת נגדו". [ע"א 55/89 קופלר [נהיגה עצמית] בע"מ נ. טוקאר חברה בע"מ, פ"ד מ"ד[4] , 602]. ה. האם הנתבע שילם דמי מפתח? לטענת הנתבע, הוא שילם דמי מפתח הן לדייר היוצא והן לבעל הבית, כל אחד בהתאם לחלקו בדמי המפתח. לטענתו, לשם מימון תשלום דמי המפתח, קיבלו הוא ואשתו הלוואה מבנק טפחות, אותה הם משלמים עד היום. כמו כן חלקו של בעל הדירה בדמי המפתח שולם באמצעות המחאה ע"ס 200,000.- ש"ח שהונפקה על ידי בנק טפחות למסדר האחיות ע"ש יוסף הקדוש. להוכחת טענתו הציג הנתבע אישור בנק טפחות על מצב החשבון של המשכנתא [נספח ב' לתיק המוצגים של הנתבע]. וכן המחאה של בנק טפחות ע"ס 200,000 ש"ח לפקודת מסדר האחיות סנט ג'וזף מיום 05.05.83 [נספח ג' לתיק המוצגים של הנתבע]. ברם, אין די בראיות אלה כדי להוכיח כי שולמו דמי מפתח לבעל הדירה וכן לא הוכח לי כלל כי שולמו דמי מפתח ל"דייר היוצא" - אחי הנתבע. 1. גם אם קיבל הנתבע משכנתא מבנק טפחות, לא הוכח לי כי מטרת ההלוואה היתה לשם תשלום דמי מפתח. 2. לא הובאה כל ראייה שבעלי הבית - מסדר האחיות אכן קיבל את השיק הבנקאי הנטען: כך העיד הנתבע: "ש. מי לקח את השיק מהבנק - הנזירות, עורך דינך או אתה? ת. זה הועבר למנזר באמצעות עורך דיני מיקו מנחם? ש. ישירות מהבנק? ת. כן. ש. יש לך מסמך המעיד כי השיק הגיע לנזירות? ת. אני העברתי את זה למיקו מנחם. ... ש. יש לך אישור על כך כי העברת את השיק לעורך הדין של המנזר? ת. תשאל אותם. ש. מדוע לא הבאת את עורך הדין ואת הנזירה - על מנת שעידו כי קיבלו את הסכום הנ"ל? ת. אם היית מבקש, אזי הייתי מביא אותם. [פרוטוקול עמ' 15 שורות 1-14]. תמוה בעיני מדוע לא זימן הנתבע את עו"ד מיקו מנחם הנ"ל או לחילופין את הנזירה כדי שיתמכו בגרסתו ששילם את דמי המפתח. כאמור, הימנעות כנ"ל מהבאת ראיה רלוונטית מוכיחה כי אילו היה מביאה היתה פועלת כנגדו. כמו כן התחמק הנתבע מלהשיב לשאלה האם שילם לאחיו - הדייר היוצא לכאורה, את דמי המפתח. "ש. יש לך אישורים על כך ששילמת לאחיך את הכספים המופיעים בחוזה - אישור כי הוא קיבל את הכסף? ת. יש חוזה, שיקים. ש. האם יש לך אישור ששילמת לאחיך את ה - 900,000 שקל דרך בנק טפחות. ת. לא זוכר איך שילמתי את ה - 900,000 ש"ח לאחי". מסקנה: מכל האמור לעיל, שוכנעתי כי הנתבע אינו דייר מוגן בדירה הנדונה, אלא שוכר בשכירות שאינה מוגנת לפיכך תקופת השכירות נסתיימה וחל על המקרה דנן חוק השכירות והשאילה התשל"א1971-. 7. אי תשלום דמי שכירות: התובעת טוענת כי הנתבע לא שילם דמי שכירות בגין הדירה מאז חודש מאי 1997, בכך הפר את חוזה השכירות ולכן החוזה בטל. הנתבע טען להגנתו שדמי השכירות שולמו כדין, אלא שלאחר ינואר 1996, סירבה התובעת לקבל את דמי השכירות. לאחר שקיבל יעוץ מעו"ד הפקיד את דמי השכירות בחשבון נאמנות בבנק לזכותה של התובעת. לא שוכנעתי כי הנתבע עשה די על מנת לשלם כנדרש את דמי השכירות: כך כתב הנתבע בתצהירו: "... את דמי השכירות נהגתי לשלם, בהתאם להוראות התובעת, במשרדו של עו"ד פאיז פנוס מרח' יפת ביפו, שייצג את התובעת. במשרדו של עו"ד הנ"ל טיפלה בגביית דמי שכירות פקידה בשם חנן ברנסי. ביום 26.05.97, הצלחתי לשכנע את הפקידה לקבל ממני את דמי השכירות המגיעים ממני בגין התקופה עד סוף חודש מאי 97 ... מאחר ולאחר מכן לא הצלחתי יותר לשכנע את התובעת לקבל ממני דמי שכירות, ביקשתי ייעוץ משפטי מעו"ד ההרי כיצד עלי לנהוג ... לאור עצה זו פתחתי חשבון מס 721194 בבנק דיסקונט מרכנתיל סניף עגמי ביפו. בתוכו הפקדתי דמי שכירות עבור התובעת...". [סעיף 6 לתצהיר הנתבע נ1/]. וכך העיד הנתבע: "ש. פנית לתובעת וביקשת לשלם לה לאחר מאי 97 דמי שכירות? ת. כן. ש. לא מהתובעת? ת. אני פניתי למזכירות עו"ד פאנוס, העו"ד הוא קיבל שכ"ד לתאריך זה, והוא סירב לקבל כי הכומר לא רצה לקבל את הכסף. לא שלחתי מכתב ופניתי לבנק אצל עורך דין שלי, נתתי הוראה לפתוח חשבון ולהפקיד כסף. ש. שלחת לו מכתב לעו"ד פאנוס בנוגע לתשלום או מכתב? ת. לא שלחתי. גם שיק לא שלחתי כי אני משלם במזומנים ולא שיקים. לא שלחתי לו מזומנים בדואר. אמרתי לו כי פתחתי חשבון על שמי בבנק והפקדתי אליו את שכר הדירה כי לא רציתם לקבל את הכסף...,. [עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 15-25]. מן המקובץ עולה, כי כהוכחה לסירוב התובעת לקבל דמי שכירות עומדת גירסת הנתבע בלבד שעו"ד פאנוס ומזכירתו סירבו לקבל את הכסף. הנתבע לא הזמין לעדות את עו"ד פאנוס או המזכירה כדי שיתמכו בעדותו. כמו כן עד להגשת התביעה לא נשלח כל מכתב מאת הנתבע לתובעת בנוגע לניסיון לשלם דמי שכירות או סירוב התובעת לקבלם. וכן העיד הנתבע כי לא פנה אל התובעת עצמה. באשר לחשבון הבנק שפתח לטענתו, לא נשלח מכתב הודעה על פתיחת החשבון אל התובעת, לא ברור מתי נפתחו החשבון הנ"ל ולא הובא כל אישור מהבנק על חשבון זה, למרות שהנתבע יכול היה בנקל להמציא אישור כזה על הפקדת דמי השכירות. 8. לסיכום: הוכח לי כאמור כי הנתבע אינו דייר מוגן וכן שלא שולמו דמי שכירות לתובעת החל מ - 01.06.97. עפ"י סע' 19 לחוזה השכירות [ נספח ב' לת1/]: "... אם השוכר לא ישלם בזמן איזשהו סכום שהוא חייב בו לפי החוזה, יחשב החוזה כבטל ומבוטל. ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהא הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר ...". דהיינו, אי תשלום דמי השכירות מאז 01.06.97 מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות שבעקבותיה הוא בטל. מאחר ותקופת השכירות על פי החוזה נסתיימה וכן עצם הגשת התביעה מהווה הודעה על תום יחסי השכירות, ומאחר ולא שולמו דמי שכירות, הרי שדין התביעה להתקבל וזכותה של התובעת לדרוש את פינויו של הנתבע מהדירה. 9. סעד מן הצדק: מאחר והוכח לי כי הנתבע אינו דייר מוגן, אין מקום לדון בשאלת סעד מן הצדק. 10. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מחייב את הנתבע לפנות את הדירה בת שני החדרים בקומת הקרקע של הבניין ברחוב החיטה 5 ביפו, הידוע כחלקות 152, 30 בגוש 7032 ולהחזירה לתובעת. ב. אני מעכב ביצוע הפינוי עד ליום 20.12.01 על מנת לאפשר לנתבע להתארגן. ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 12,000.- ש"ח, סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ד. ניתן בזאת צו לפיצול סעדים כמבוקש. פינוי דייר מוגןשאלות משפטיותדייר מוגן (הגנת הדייר)