החלטה המבקש, עיזבון המנוח יצחק צירינג ז"ל (להלן: "המנוח"), באמצעות יורשו הרמן צירינג (להלן: "הרמן"), מבקש מבית-המשפט לצוות על המשיבה, שהיא מדינת ישראל באמצעות מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), לשלם ליורשי המנוח (להלן: "צירינג") פיצויים בגין הפקעת חלקה 80 בגוש 11884, שהופקעה מאת צירינג ביום 24.9.70 (להלן: "החלקה"). הפיצוי המבוקש הינו בסכום השווה לערכה של הקרקע כיום, או לחילופין בהתאם לערכם של שני מגרשים בקרית אתא, שהוצעו למבקש בשנת 1979, כפיצוי שווה ערך לקרקע. בנוסף מבקשים צירינג להצהיר, כי ההצעה בסך של 56,030 ש"ח שהציע המנהל ביום 1.5.00 לצירינג יש בה משום עושק, והיא עומדת בניגוד לסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לחילופין מבקשים צירינג להצהיר, כי הצעת המנהל למתן קרקע חלופית הינה בגדר הבטחה שלטונית המחייבת את המנהל. כמו כן מבקשים צירינג לחייב את המנהל בהוצאות בקשה זו. בהחלטתי בדיון מיום 21.3.01 קבעתי, כי הצדדים יסכמו תחילה בשאלה, אם הפיצויים בגין ההפקעה ישולמו לפי הוראות הפקודה או על-פי ההבטחה המנהלית הנטענת, להקצאת קרקע חלופית בקרית אתא. א. העובדות. 1. בשנות ה- 40' נרכשה החלקה ונרשמה בלשכת רישום המקרקעין, בהתאם לנוסח הרישום. לפי הנסח המצורף, מדובר בשטח של 1,435 מ"ר על הר הכרמל, בשטח המצוי מערבית לאוניברסיטת חיפה דהיום, בתחום שמורת טבע ופארק. ייעודה הקודם של הקרקע היה לבניה, וזאת על-פי תכנית מפורטת מס' 36 מיום 7.4.42. ייעוד הקרקע שונה ביום 16.10.69 על-פי תכנית ג566/, וכיום ייעוד הקרקע הינו לגן לאומי ולשמורת טבע. 2. בשנת 1958 נפטר המנוח, והטיפול בחלקה נותר בידי בניו - הרמן וזיגי (להלן: "הבנים"). 3. ביום 24.9.70 פורסמה הודעה על הפקעת החלקה. 4. ביום 1.6.72 פנה עו"ד שניאור בשם אלמנת המנוח למינהל. במכתב זה נאמר שהחלקה הופקעה בהתאם לפרסום מיום 24.9.70 והוא מבקש לדעת מהו סכום הפיצויים שהמינהל מוכן לשלם. 5. ביום 22.6.72 השיב המינהל, כי הוא מוכן לשלם לצורך פשרה סכום של 10,000 ש"ח תמורת החלקה בשלמותה. 6. ביום 23.5.74 הודיע עו"ד שניאור בתגובה למכתב המינהל מיום 22.6.72, כי האלמנה אינה מסכימה לסכום הפיצוי, אך היא תהא מוכנה לקבל קרקע שות ערך. 7. ביום 2.6.74 השיב להצעה זו מר ד. הופמן, אחראי מחוזי לרכישות, הפקעות וחר"מ במינהל, כי הפיצויים על פי הפקודה ניתנים בכסף בלבד, כאשר גובהם נקבע לפי שומת הנכס ביום ההפקעה. יחד עם זאת, במקרה המיוחד של הפקעת "פארק הכרמל" לפנים משורת הדין, ניתן יהיה להציע מגרש בסביבת קרית אתא, או קרית טבעון, או טירת הכרמל, המצויים אותה עת בשלב של תכנון. 8. לא נראה שהיתה תגובה מצד צירינג. 9. ביום 14.9.79 פנה ב"כ צירינג עו"ד שניאור, במכתב למינהל ובו ביקש פרטים על המגרשים שהמינהל יהיה מוכן למסרם לצירינג תמורת החלקה שהופקעה. 10. בתגובה על פניה זו, ענה מר הופמן בשם המינהל במכתב מיום 20.9.79 כדלקמן: "הננו לאשר קבלת מכתבכם הנ"ל ולהודיעכם כי תכנית המגרשים ליד קרית טבעון עדיין נמצאת בדיון בועדת התכנון ולא ידוע לנו אם ומתי תאושר. כשתאושר התכנית תוכל מרשתכם לקבל במסגרת הפיצויים מגרש אחד. אשר לפרצילציה בגוש 10293 ליד קרית-אתא, מרשתכם יכולה לקבל במסגרת הפיצויים מגרש אחד מבין המגרשים שאינם מסומנים ב- X בתרשים המצורף. גודל המגרשים הוא 500 עד 800 מ"ר ושווים נקבע לסך 4.- ל"י המ' להאריך ספטמבר 1970. ההפרש בין שווי המגרש לבין הסך 10,000 ל"י (שווי החלקה הנדונה ביום ההפקעה ישולם במזומן בתוספת רבית והצמדה בהתאם לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור (תיקון מס' 2) - 1977. לידיעתכם, המגרשים בגוש 10293 טרם אושרו סופית לבניה אולם קיבלנו הודעה שדבר זה יעשה בהקדם. למיותר להוסיף, כי אם מרשתכם מסכימה לקבל פיצויים כספיים בלבד אזי תוכל לקבלם בכל עת". בשולי המכתב הוסף בכתב יד "הועבר לטיפולו של זאב זלצר הורוביץ 11, ראשון לציון". תוכן מכתב זה של המינהל הועבר על ידי עו"ד שניאור לגב' צילי צירינג, אשת המנוח, ביום 4.10.79 ונתבקשה תגובת היורשים. 11. בסופו של דבר לא השיב עו"ד שניאור או מישהו אחר בשם היורשים להצעה. 12. ביום 12.4.83 פנה מר הופמן למר זלצר בהצעה שנכתבה ע"ג טופס שכנראה יועד גם לבעלי חלקות אחרות שהופקעו באזור "פארק הכרמל". במכתב זה נאמר בחלקיו הרלבנטיים לעניננו: "מאחר והכוונה לפצות בעלי קרקע שהופקעה במסגרת "פארק הכרמל" (להלן: "הזכאים") על-ידי מתן קרקע חליפה בקרית טבעון אינה ניתנת לביצוע, חיפשנו אפשרות אחרת לפיצוי על-ידי מתן קרקע לאלה המעונינים בכך ואנו מביאים בפני הזכאים את ההצעה הבאה: מינהל מקרקעי ישראל מעמיד לרשות הזכאים קרקע לבניה אשר תמסר לזכאים או לחלק מהם, אשר יהיו מעונינים בכך, בתנאים המפורטים להלן: 1. הקרקע היא קרקע לבנייה במסגרת תכניות "בנה ביתך" באתרים שונים בארץ ולכן מסירתה לזכאים תהיה כפופה להגבלות מסוימות הנובעות מאופי התכנית. 2. האתרים הכלולים בהצעה זו הם: א. אילת - שכונת גנים ז. מעלה אדומים - שלב ג' ב. ערד - שכונת שקד ח. בית שמש - גבעת סביון ג. באר שבע - נוה נוי ט. כרמיאל - שלב ד' ד. יבנה - שכונת האלף י. קרית ים ה. כפר יונה - אתר 02 יא. עתלית - גבעת לוריא ו. אשקלון - נוה ים יב. בית שאן 3. בכל אחד מהאתרים הנ"ל יוקצה מספר מגרשים כמפורט לעיל במסגרת ההצעה לציבור הרחב ויועמד לרשות הזכאים בלבד. אולם מודגש בזה במפורש כי כל תנאי תכנית "בנה ביתך" באותם אתרים יחולו גם על הזכאי אלא אם נאמר במפורש אחרת בהודעתנו זו; מחיר המגרש שימסר לזכאי יקבע לפי יעודו היום בהתאם לתכנית בנין עיר המתאימה כקרקע בלתי מפותחת אולם בערכו, לאור נתונים אלה, לתאריך ההפקעה היינו 24.9.70. הזכאי יהיה חייב בהוצאות הפיתוח כפי שתחולנה על כל המשתתפים במסגרת התכנית "בנה ביתך", ויהיה חייב לשלמן במועד שייקבע. א. גם גובה הפיצוי המגיע לזכאי יקבע, בהתאם לחוק, לתאריך ההפקעה הנ"ל ולסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה ורבית מהתאריך הנ"ל ועד למועד הקבוע בחוק. ב. בכל מקרה שסכום הפיצוי המגיע לזכאי עולה על מחיר המגרש תשולם לו יתרת הפיצוי, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כאמור וזאת לא יאוחר מששים יום מתאריך הודעת המינהל לזכאי על אישור העיסקה. בכל מקרה שמחיר המגרש עולה על סכום הפיצוי המגיע לזכאי - ישלם הזכאי למינהל את ההפרש במחיר, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית בלתי צמודה של 4%, בעד התקופה החל מתאריך ההפקעה וזאת - תוך ששים יום מתאריך הודעת המינהל כאמור לעיל. חובת תשלום זו במועד הינה תנאי לחתימת ההסכם עם המינהל על מסירת המגרש ואי תשלום במועד יביא לביטול אוטומטי של ההסכם. בכל מקרה שמספר המבקשים לקבל מגרש באתר כלשהו יעלה על מספר המגרשים העומדים למסירה לזכאים באותו אתר - תערך הגרלה בין כל המבקשים לקביעת אלה שיהיו זכאים לקבלת מגרש באותו אתר. כל זכאי יהיה רשאי להודיע על נכונותו לקבל מגרש באחד מכל האתרים המפורסמים בסעיף 2 לעיל ולציין את סדר העדיפויות לגביהם בתנאי, כמובן שיהיה זכאי לקבל רק מגרש אחד כמפורט בהודעה זו. כל זכאי המעונין בקבלת מגרש בהתאם למפורט לעיל חייב להודיע על כך על גבי הטופס המצורף שישלח בדואר רשום ושיגיע למינהל מקרקעי ישראל לא יאוחר מיום 13.5.83 ובו יציין את האתרים שבהם ברצונו לקבל את המגרש, לפי סדר העדיפויות. עם השלמת כל ההליכים הדרושים להעמדת אתרי "בנה ביתך" הנ"ל לרשות הציבור יקבלו הזכאים שנרשמו בהתאם להודעה זו פרוספקטים אשר יפרטו את כל תנאי התכנית וכן הודעה על עריכת ההגרלות לגבי כל אתר כמפורט לעיל. אין בהצעה זו משום התחייבות מצד מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישראל, שר האוצר או כל גוף אחר להשלים ולבצע תכנית "בנה ביתך" כלשהי, המפורטות לעיל והצעה זו תהיה מחייבת רק לגבי תכנית "בנה ביתך" המפורטות לעיל אשר תוצע לציבור. כל מעונין חייב להודיע כמפורט בסעיף 14 לעיל על הסכמתו העקרונית להסדר המוצע בהודעה זו לרבות סדר העדיפויות לגבי האתרים ויקבל בבוא העת הודעה על הליכי ההרשמה וההגרלה. רצ"ב טופס תשובה למשלוח בדואר רשום. כל זכאי אשר אינו מעונין בהצעה דלעיל רשאי כמובן לקבל את פיצויי ההפקעה המגיעים לו בתשלום כספי, בכל עת ומתבקש להודיע על כך בטופס הנ"ל". למכתב צורף טופס "פיצויי הפקעה בעד מגרשים בפארק הכרמל". הטופס לא נחתם על-ידי צירינג. ביום 5.6.83 פנה עו"ד קורן, שותפו של עו"ד גלעדי, בשם צירינג למינהל, במכתב המתיחס ל"פיצויים בקרקע חליפין בגין הפקעה - פארק הכרמל". במכתב זה בו מודיע עו"ד גלעדי שהוא מיצג את צירינג, מבקש עו"ד גלעדי כי: "ע"מ שיקל עלינו לגבש עמדה הואילו נא להודיעני מהו סכום הפיצוי שהנכם מוכנים לשלם לה". 13. במכתב תשובה של המינהל מיום 17.6.83 מודיע מר הופמן, כי סכום הפיצויים הכולל קרן ריבית והצמדה בגין החלקה בשלמותה מגיע ל- 249,434 ש"ח. לא היתה כנראה תגובה למכתב זה. 14. ביום 29.11.99 פה עו"ד גלעדי בשם צירינג, משום מה, לאגף רישום והסדר מקרקעין ומנהל המדור מר יעקב ניסים הפנה אותו למנהל בתביעה לקבל פיצויים או קרקע חילופית. 15. עו"ד גלעדי פנה למנהל ביום 13.4.00 בשם הרמן וביקש הצעה לקרקע חילופית או פיצוי ועל מכתב זה ענתה הגב' רותי חורב ממחלקת רכישות והפקעות במינהל במכתב מיום 1.5.00 ובו הודיעה, כי ניתן לפצות את צירינג רק בכסף ומוצע להם פיצוי בסך 56,030 ש"ח, כאשר מהסכום הנ"ל מנוכים 10% פקדון לפקודת מס שבח. על מכתב זה השיב עו"ד גלעדי במכתב מיום 9.5.00 בזו הלשון: "1.הריני מאשר קבלת מכתבך מיום 1.5.00. 2. בשנת 1979 הציע המינהל למרשי מגרש או שניים בקרית אתא, כאשר אם היה מרשי מבקש לקבל שני מגרשים היה עליו להוסיף כסף, ואם היה מבקש לקבל מגרש אחד היה אמור לקבל את הפרש הערך בין מחיר המגרש ל- 10,000 ל"י. 3. ערכו של כיום של מגרש מאותם מגרשים בקרית אתא שנכללו במפה שהוצעה למרשי הוא לפחות 100,000$, וערכם של שני מגרשים הוא כ- 200,000$ - היינו שווי התמורה שהוצעה למרשי במחירי היום היא כ- 150,000$. הסכום האמור הוא נטו, בניכוי תשלומי השבחה ומיסים. 4. את מציינת בסעיף 1 למכתבך כי האופציה שנתנה למרשי לקבל קרקע חלופית, פקעה, וכיום מגיעים לו רק פיצויים כספיים בהתאם לפקודת הקרקעות. 5. אני מבקש לחזור לחלופה של קרקע או לקבל פיצויי שישקף את ערכה הראלי של החלופה כיום, 150,000$. כל פתרון אחר יש בו משום קיפוח זכויותיו הקנייניות של מרשי בצורה קיצונית, כאשר הסכום שיישאר בידו הוא פחות מ- 7% מהסכום המגיע לו. 6. אני מקווה שנושא הפיצוי עבור ההפקעה יוכל להיפתר ביננו במו"מ ללא צורך בפניה לביהמ"ש, ואני אמליץ למרשי להסכים לפשרה סבירה, באם נקבל הצעה שיש בה התייחסות לערך הראלי של הקרקע". ב. טענות צירינג. 1. מאחר ובשנת 1979, לאחר משא-ומתן ממושך, הציע להם המנהל מגרשים חלופיים בקרית אתא, הרי מדובר בהבטחה שלטונית, והמנהל לא יכול לחזור בו ממנה. בענין זה הם מתבססים על מספר הלכות שנקבעו על-ידי בית-המשפט העליון (ע"א 6514/96 חניון המרכבה בע"מ נ' עירית חולון, פ"ד נ"ג (1) 390, בפסקה 11; בג"ץ 135/75, 321/75 סאיטקס נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל' (1) 673; בג"ץ 6789/93 תכלית נכונה לקליטה ואח' נ' שר הבריאות, פ"ד נ"א (1) 520). 2. יישום ההלכות על התיק דנן כפי שיובא להלן, מביא לדעת צירינג לתוצאה, לפיה קיימת הבטחה שלטונית מפי המנהל לפצות את צירינג בקרקע חלופית: א. ההבטחה ניתנה על-ידי נציג המנהל המוסמך. ב. ההבטחה ניתנה במסגרת משא-ומתן משפטי מחייב ובמסגרת חלופת מכתבים בין בא-כולם של צירינג לבין המנהל. ג. צירינג קיבלו את ההצעה והתייחסו אליה כאל הצעה מחייבת. ד. עם מתן ההצעה השתכללה זכותם הקניינית של צירינג, שכן ההצעה כפי שבאה לידי ביטוי בנספח ו' הינה הצעה חליפית להצעה הכספית, התקפה בכל עת, והיא אינה כוללת בחובה מועד לפקיעתה. 3. צירינג מוסיפים וטוענים, כי טענת המנהל לפיה אם תתקבל ההמרצה ייאלץ המנהל להציע הצעה דומה למקרים דומים של הפקעות אינה טענה רלוונטית. 4. אין במקרה דנן להכיר בחזרה מהבטחה שלטונית, לאור הכללים שהותוו בבג"ץ 5018/91 גדות תעשיות פטרוכימיה בע"מ נ' ממשלת ישראל ואח', פ"ד מ"ז (2) 773, 784-786, ולאור הצורך שנקבע בבג"ץ 4383/91 שפקמן נ' עיריית הרצליה, פ"ד מ"ו (1) 447, 455 להוכיח שינוי נסיבות המצדיק את החזרה מן ההבטחה. 5. הקרקע שנרכשה על-ידי אביהם הינה קרקע יקרה. הקריטריון שנקבע על-ידי המנהל לצורך פיצוי אינו לפי קרקע חקלאית של פארק, אלא קרקע לבניה. מאחר וצירינג חיים בחו"ל, לא היה להם קשר עקבי וישיר להתפתחויות שקרו בקרקע והפקעתה, אלא דרך באי-כוחם. צירינג טוענים כי אף אחד מבאי כוחם לא הסכים לפיצוי כספי של 10,000 ל"י. כהוכחה לכך הם טוענים כי שווי הקרקע החליפית שהוצעה להם היה גבוה יותר מסכום הפיצוי הכספי שהמנהל טוען שהסכימו לו. לדעת צירינג לכל הפחות הם זכאים לקבל את שווי הקרקע החליפית שהוצעה על-ידי המנהל. 6. לאור סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, חזרה מהצעת המנהל תהווה פגיעה ממשית בקניינם של צירינג, באשר הצעת המנהל בסכום של 56,030 ש"ח רחוקה מאד מהערך האמיתי של החלקה המגיע לכ- 200,000 ש"ח, כפי שכבר נקבע במספר פסקי דין של בית-המשפט העליון (ע"א 2912/93, 2405/91 מ"י נ' הורוביץ, פ"ד נא (5) 23; ע"א 2515/94 עו"ד יוסף לוי נ' עיריית חיפה ואח', פ"ד נ(1) 723, 737; ע"א 1188/92 הועדה המקומית ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט (1) 463, 483). כמו כן טוענים צירינג, כי סעיף 10 לחוק היסוד אינו מגן על הפגיעה בקניין על-ידי המנהל, משום שזכות המנהל לשלם את סכום הפיצוי נכון לשנת 1970 פקעה, מאחר והמינהל לא קיים את כל תנאי ההפקעה הקבועים בחוק. ג. טענות המנהל. 1. הפקעת החלקה נעשתה כדין, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודה, וההודעה על ההפקעה פורסמה ברשומות (י"פ מס' 1661 מיום 24.9.70). 2. יש מקום לדחות את ההמרצה מחמת שיהוי, שכן אף לגרסתם של צירינג חלפו מעל 25 שנה מאז נולדה העילה המשפטית שבבסיסה (חוקיות ההפקעה, ולחילופין הזכות לפיצוי בגין ההפקעה) ועד למועד הגשת התביעה. 3. ההתכתבות בין הצדדים מלמדת, כי לכל המאוחר החל מפנייתה של אשת המנוח למנהל בשנת 1972, למדו צירינג על פרטי ההפקעה ואין כל יסוד לטענתם העובדתית של צירינג לפיה לא ידעו על עצם ההפקעה עד לשנת 1974. 4. האחריות לשיהוי הרב שננקט בטיפול במתן הפיצויים משנת 1972 ועד לשנת 1999 נופלת על צירינג או על מי מטעמם בלבד. 5. גם לשיטתם של צירינג, אשר גורסים כי למדו על ההפקעה רק בשנת 1974, הרי שלא עשו דבר מאז ועד לשנת 1999 לביטולה. כמו כן, השתלשלות העניינים והתכתובת הענפה בין צירינג על כל באי-כוחם לאורך השנים לא קיבלה ביטוי בהמרצה. 6. כל הטענות העובדתיות והמשפטיות שהועלו על-ידי צירינג במטרה לערער על תוקפה של ההפקעה אינן מבוססות. עצם דרישתם לפיצוי אינה עומדת בקנה אחד עם טענות אלה. 7. גם אם לא נמסרה לצירינג הודעת ההפקעה, הרי מחדל זה אינו מספיק כדי להביא לבטלות ההפקעה, או לחילופין כדי לזכות את צירינג בזכות לקבלת קרקע חלופית או פיצוי בגין ערכה הריאלי של הקרקע, שכן ההודעה על ההפקעה אינה אלא הכרזה בלבד, שאינה מהווה תנאי קונסטיטוטיבי להפקעה. 8. מכיוון שהחלקה הופקעה מכוח הפקודה, מבקש המנהל להחיל את הוראותיה לעניין אופן חישוב הפיצויים המגיעים לצירינג או למי מהם בגין ההפקעה, במידה ויוכיחו את זכויותיהם בעיזבון. 9. כפועל יוצא מעקרונות חישוב הפיצויים לפי הפקודה, יש לחשב את גובה הפיצויים בגין ההפקעה לפי שווי החלקה ביום פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את החלקה ברשומות, לפי סעיף 5 לפקודה (24.9.70), ולא לפי שוויים הריאלי במועד הגשת התובענה (סעיף 12 לפקודה). לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה לפי מדד המחירים לצרכן, בהתאם לאמור בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד1964-. לפיכך שווי החלקה ביום פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע את החלקה, אשר נקבע בהתאם להערכת שמאי ממשלתי, מסתכם לסך של 57,058. 10. כמו כן, יש לפעול במסגרת הוראותיה של הפקודה, המכירה בפיצויים כספיים בלבד ואינה מכירה באפשרות של קבלת קרקע חלופית כפיצויים בגין ההפקעה. 11. יישום ההלכות העוסקות בהבטחה שלטונית על נסיבות התיק דנן מלמד, כי במקרה זה לא נשתכללה הבטחה שלטונית: (א) ההצעה לא מצביעה לא על גמירות דעת ולא על מסוימות מספקת. (ב) ההצעה שבמכתב מר הופמן מיום 20.9.79, הינה הצהרת כוונות בלבד, החוזרת על ההצעה הכללית אשר הוצעה לצירינג, באשר לאפשרות של צירינג לבחור מגרש חלופי. ואולם, בנספח זה חסרה המסוימות הנדרשת כדי לכונן הצעה אכיפה. ההצעה לא הייתה ממוקדת במגרשים ספציפיים, כנדרש בהתחייבות לעריכת עסקה במקרקעין, וכן אך טרם הסתיימו ההליכים התכנוניים בשלב העלאת החלופה. (ג) המגעים בין הצדדים נפסקו למשך תקופה של חמש שנים. הדבר מעיד על העדר כוונה רצינית ליצור יחסים משפטיים מחייבים. (ד) כמו כן, גם לא נעשתה כל פעולה מטעם צירינג שתעיד על קיבול של "ההצעה", במשך שנים רבות. (ה) ההצעה מיום 12.4.83 להקצאת מגרש מתוך מספר מגרשים באזורים שונים בארץ הינה הצעה חדשה, שאינה קשורה בהצעות הכלליות הקודמות אשר הועלו כארבע שנים קודם לכן, והיא אינה עוסקת, כטענת צירינג, בבחינת כללים טכניים לקבלת המגרש ש"הובטח" לצירינג. זאת ועוד, צירינג איחרו בהגשת ההודעה על הסכמתם העקרונית ועל סדר העדיפויות של בחירתם, למרות שבסעיף 14 להצעה נאמר כי יש להשיב על ההצעה עד ליום 13.5.83. במכתב מיום 5.6.83 לא ניתנה תשובה ברורה, אלא נתבקשו פרטים על סכום הפיצויים. (ו) ההצעות מבטאות מדיניות שהייתה קיימת באותה תקופה, אך אין בה כדי להתגבש לכדי התחייבות אופרטיבית בעלת תוקף מחייב. (ז) גם אם היה בהצעה מיום 12.4.83 משום הצעה קונקרטית, הרי שזו פקעה בחלוף הזמן הרב שעבר מבלי שנוהל בו כל משא-ומתן ביחס אליה. זאת, למרות שלא נקבע מועד לפקיעתה, לפי האמור בסעיף 8 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג1973- (להלן: "חוק החוזים"), לפיו בהעדר זמן נקוב לפקיעת הצעה, תוקפה יפקע תוך זמן סביר. סעיף זה חל על עניננו, שכן כל התקשרות בין פרט לבין רשות מנהלית נבחנת על-פי שתי מערכות של דינים: האחת, של דיני החוזים והשניה, של דיני המשפט המנהלי. (ח) חובת ההגינות המוטלת על האזרח, כפי שמצאה ביטוייה בפרשת קונטרם נ' משרד האוצר (בג"ץ 164/97 פ"ד נ"ב (1), 289), מחייבת גם את צירינג לרמה בסיסית של תום-לב כלפי המנהל. כדי לעמוד בחובה זו היה על צירינג להגיב להצעה תוך זמן סביר, כדי לשמור על זכאותם לקרקע חלופית. 12. יחד עם זאת, ואם ייקבע כי יסודותיה של ההבטחה השלטונית אכן התקיימו, טוען המנהל כי קיים צידוק חוקי לחזור מן ההבטחה, שכן מדיניות המינהל השתנתה וכיום אין מציעים עוד קרקע חילופית כפיצוי בשל ההפקעה, זאת בשל המחסור בקרקעות זמינות. למינהל הסמכות לשנות את המדיניות הנ"ל מכוח האמור בסעיף 15 לפקודת הפרשנות [נוסח חדש). 13. ההכרעה בשאלה אם ניתן לאפשר לרשות שלטונית חזור בה מהבטחה, נעשית תוך איזון בין אינטרס הפרט לאכוף הבטחה שניתנה לו לבין האינטרס שלא לכבול את ידיה של הרשות השלטונית לפעול לטובת הציבור בכללותו (בג"ץ 1554/95 עמותת שוחרי גיל"ת נ' שר החינוך והתרבות, פ"ד נ' (3) 2; בג"ץ 5319/97 קוגן נ' הפצ"ר, פ"ד נ"א (5) 67). 14. טענת המינהל, שאין לכפות עליו לנקוט במדיניות אשר הייתה מקובלת בעת ההפקעה ושאינה קיימת עוד במועד הדיון, - התקבלה בה"פ (ת"א) 1591/96 קולסקי נ' עיריית חולון (לא פורסם), המצורף לסיכומיו (להלן: "פרשת קולסקי"). 15. אין מקום לטענת מניעות, שכן לא נוצר מצב שבו צירינג הסתמכו על ההבטחה ושינו בעקבות זאת את מצבם לרעה. 16. אכיפת ההבטחה על המנהל תביא לתוצאה בלתי צודקת, המפלה בין צירינג לבין אחרים שמקרקעיהם הופקעו. כבר נקבע במפורש כי יש להימנע מאפליה ולשמור על עקרון השוויון בקביעת מדיניות הקצאת הקרקעות במדינה (בג"ץ 6698/95 קעדאן נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נ"ד (1) 258). נקבע בפסיקה, כי מניעת אפליה מהווה צידוק חוקי לחזור מהבטחה שלטונית (ע"א 6620/93 עיריית רמת גן נ' גולומב, פ"ד נ"א (2) 363). ד. דיון ומסקנות. 1. העתירה העיקרית בתובענה היא לקבוע שיש לפצות את צירינג בסכום שווה לערכה של הקרקע כיום או לפחות בהתאם לערכם של מגרשים בקרית אתא שהוצעו לתובע בקרית אתא בשנת 1979, וזאת בניגוד להסדר החוקי הקבוע בסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, לפיו המועד הקובע לענין קביעת הערך הוא מועד פרסום ההודעה על ההפקעה ברשומות. עצם העובדה שקיימת נכונות לפצות בקרקע ולא בכסף, אינה אומרת דבר, שכן עדיין יכול להיווצר מצב שבו נמסר מגרש חילופי ובעל החלקה המופקעת יאלץ לשלם את ההפרש העולה על הפיצוי (והשוה גם סעיף 7 להצעה מיום 12.4.83) כאשר הפיצוי מחושב על פי הקבוע בחוק. 2. עיון בהצעות השונות לקרקע חליפית שהועלו במועדים שונים על ידי המינהל, מראה שמדובר בהם על ערכם של המגרשים החילופיים, אך לא על הקריטריון להערכת הפיצויים. הנה כי כן, במכתב מיום 2.6.74 נאמר שערך המגרשים החילופיים יקבע לפי יום מסירתם, אך לא נאמר מה יקרה אם ערך המגרשים החילופיים ליום מסירתם יעלה על ערך החלקה המופקעת ליום פרסום ההודעה על ההפקעה. בהצעה מיום 12.4.83 בסעיף 6א' נאמר במפורש "גובה הפיצוי המגיע לזכאי יקבע בהתאם לחוק לתאריך ההפקעה - - ולסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מהתאריך הנ"ל ועד למועד הקבוע בחוק", ובסעיף 7 הוטל על הזכאי לשלם את ההפרש בין שיעור הפיצוי המחושב כאמור למחיר המגרש המחושב כאמור בסעיף 5 "לפי יעודו היום בהתאם לתכנית בנין עיר המתאימה כקרקע בלתי מפותחת - - לתאריך ההפקעה היינו 24.9.70". גם במכתב מיום 20.9.79 נדרשים צירינג לשלם את ההפרש בין שווי המגרש החילופי לשווי החלקה ביום ההפקעה. יוצא, שלענין מועד חישוב הפיצוי, אין בידי צירינג להיוושע, גם אם יקבע שקיימת הבטחה שלטונית. 3. אשר לעתירה החילופית בתובענה להקצאת מגרשים בעין, הרי גם אם הייתי נעתר לה, לא היה בכך כדי להעניק תועלת לצירינג מבחינה כלכלית, באשר כאמור, גם אם מדובר בהבטחה מינהלית מחייבת, הרי היא מחייבת את צירינג בתשלום ההפרש בין שווי החלקה המופקעת ליום פרסום ההודעה על ההפקעה (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית), לבין הקרקע החילופית ושוב יוותר בידי צירינג רק ערך הפיצוי כקבוע בחוק. 4. בטרם אתיחס לטענה בדבר התחיבות שלטונית, אציין, כי יש להתיחס ליורשי צירינג כאל "מקשה אחת" בכל הנוגע להתכתבות ביניהם לבין המינהל, בלי קשר אם מדובר באלמנה או בבנים וללא קשר מי היה המיצג, עו"ד שניאור, מר זלצר, או עורך דין גלעדי (ושותפו קורן), שכן כך עולה גם ממכתבו של עו"ד גלעדי מיום 9.5.00 המתיחס להצעות הקודמות של המינהל שנעשו לאלמנה. לפיכך, אין מקום לטענות בדבר אי ידיעה על ההפקעה הנזכרת כבר במכתב עו"ד שניאור מיום 1.6.72. 5. לעיצומו של ענין, אני סבור, כי לא ניתן לראות במכתבי המינהל שהעלו הצעות שונות, הבטחה שיש בה התחיבות משפטית מחייבת, וזאת מן הטעם שהתחיבות שלטונית נתונה למשטר של דואליות נורמטיבית: חוזית ומנהלית (השוה בג"צ 688/81 מיגדה נ. שר הבריאות פד"י ל"ו (4) 85, 90; בג"צ 218/85 ארביב נ. פרקליטות מחוז ת"א פד"י מ' (2) 393 בע' 399; ת"א 11144/97 שיר הצפון חברה לבנין בע"מ נ. עירית נהריה דינים מחוזי ל"ב 8 ע' 565). במקרה הנדון האלמנט החוזי הנותן תוקף להתחיבות - נעדר לחלוטין. 6. הנה כי כן, ההצעות נעדרות מסוימות מספקת. במכתב מיום 2.6.74 דובר באופן כללי על "מגרשים בשטח המתוכנן לבניה בגוש 10293 בסביבת קרית אתא". אין מדובר במגרש מסוים, אלא באחד מכמה מגרשים (כמה?) המצויים בגוש 10293 בשטח המתוכנן לבניה. בהצעה מיום 20.9.79 נאמר, כי תכנית המגרשים ליד קרית טבעון לא ידוע מתי תאושר וצוין, כי צירינג יוכלו לקבל מגרש אחד במסגרת התכנית לכשתאושר, או לחילופין מדובר במגרש בגוש 10293, אם כי בשלב העלאת ההצעה טרם אושרו סופית לבנייה. בהצעה מיום 12.4.83 כבר חזר בו המינהל מהצעה הנוגעת למגרשים בקרית טבעון ובמקום זאת מוצעים מגרשים במסגרת תכנית "בנה ביתך" ב- 12 מקומות בארץ. נאמר, שיוקצו מספר מגרשים בכ"א מהאתרים הללו, אך לא צוין מיקומם, אפילו לא ע"י ציון הגוש. נראה איפוא, שההבטחה איננה ממלאת אחרי דרישת המסוימות. 7. מכל מקום, אין מדובר בהתחיבות חד צדדית, אלא בהצעה שהיתה יכולה להתגבש לחיוב בר תוקף, רק עם קיבולה ויצירת הסכם בין הצדדים. במקרה הנדון, לא היה קיבול בהתאם לסעיף 5 לחוק החוזים (חלק כללי). המכתב מיום 2.6.74 הוא אמנם תשובה לדרישת עו"ד שניאור במכתב מיום 23.5.74 לפצות את צירינג בקרקע חילופית, אך אין לראות במכתב עו"ד שניאור הצעה שקובלה על-ידי המינהל מאחר ודרישת עו"ד שניאור היתה כללית ולא התיחסה למגרש מסוים ולדרך חישוב פלונית. לכן, המכתב של המינהל מיום 2.6.74 אינו בגדר קיבול אלא הצעה חדשה שעל צירינג היה לקבלה או לדחותה. המכתב של עו"ד שניאור מיום 14.9.79 אינו קיבול אלא בקשת פרטים. במכתב המינהל מיום 20.9.79 ניתן הפירוט המבוקש ובסוף המכתב נאמר "למיותר להוסיף, כי אם מרשתכם מסכימה לקבל פיצויים כספיים בלבד אזי תוכל לקבל בכל עת". מכתב זה למעשה העמיד בפני צירינג את הצורך להחליט שמא בכל זאת יבחרו בפיצויים, ואם לאו, האם מקבלים הם את הצעת המינהל על כל רכיביה לרבות דרך החישוב, אך התיחסות כזו לא ניתנה. ההצעה מיום 12.4.83 שונה מקודמותיה והיא בבחינת הצעה חדשה, שאין לה קשר לקודמותיה. הצעה זו נקבעה במועד מדויק לקיבולה וצירינג לא עמדו במועד זה ולא עוד אלא שבמכתב עו"ד קורן מיום 5.6.83 חוזרים ומדברים לא על קרקע חילופית, אלא על פיצויים. 8. אין צירינג יכולה לערוך כעין "הפשטה" של כל ההצעות שכ"א מהן כללה מרכיבים יחודיים לה ולמצות מהן כעין הצעה התלויה באויר של קרקע חילופית וליחס לה מעמד של "הבטחה" או התחיבות שלטונית. 9. סיכומו של דבר: נראה לי, שהועלו הצעות שלא נתגבשו לכלל התחיבות בעלת תוקף משפטי. הן לא היו חד משמעיות וברורות (מסוימת) (והשוה בג"צ 142/86 דישון כפר שיתופי נ. שר החקלאות פד"י מ' (4) 523-6 בע' 529). ההצעות הללו שהופנו לצירינג לא קובלו על ידם כנדרש בחוק ובכל מקרה לא קובלו במועד כאמור בסעיף 8(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג1973- ולכן אין הן מחייבות את המינהל (השוה גם ת"א (חי') 637/93 חליל דיב עיאט נ. מ"י תק' מ"ח 96(1) 1066, 1072; וכן רענן הר-זהב, המשפט המינהלי הישראלי (תשנ"ז) 525-8). 10. בכל מקרה, גם אם נראה בהצעות השונות של המינהל הבטחה מחייבת, הרי בשים לב לזמן הרב שעבר מהמועד בו ניתנו ולשינוי הנסיבות מאז המתבטא בהעדר קרקעות זמינות ובחשש שבתנאים החדשים כאמור הקצאת קרקע חילופית לצירינג תיצור הפליה לעומת בעלי קרקעות אחרים שחלקותיהן הופקעו, רשאי המינהל לחזור בו מההבטחה שנתן (השוה ה"פ (ת"א) 1591/96 קולסקי נ. עירית חולון (לא פורסם); ע"א 6620/93 עירית רמת גן נ. גולומב ואח' פד"י נ"א (2) 363, 374-5). התוצאה מכל האמור היא כדלקמן: (א) אין לחייב את המינהל לפצות את צירינג במקרקעין חילופיים, אלא בכסף בלבד. (ב) לא ניתן לסטות מההסדר החוקי לענין מועד הערכת החלקה המופקעת בהסתמך על הבטחה שלטונית. ירושהקרקעותפיצוייםהפקעה