פסק דין 1. מהות התביעה: בפנינו תביעה אשר הולדתה כתביעה לפינוי וסילוק של הנתבעים מדירה המצויה בבניין ברח' רמב"ם 11 (נחלת בנימין 16) ת"א (להלן: "המושכר"), וכן תביעה כספית של התובע כנגד הנתבעים על סך של 37,540 ש"ח בגין דמי שימוש ראויים. בהתאם להודעת ב"כ התובע מיום 6/1/99 כי החזקה במושכר הוחזרה לידי התובע נותרה בפנינו התביעה הכספית בלבד. 2. המסכת העובדתית: א. בשנת 91' הגישה התובעת תביעה לפינוי הנתבע 1 מהמושכר בת.א. 41791/91 [נספח ב' לנ3/]. תביעה זו שנידונה בפני כב' השופטת הילה גרסטל התבססה על שתי עילות פינוי והן: נטישה ואי תשלום דמי שכירות. כב' השופטת גרסטל בפסק דינה מיום 29/6/93 דחתה את התביעה כנגד הנתבע 1. ב. על פסק הדין של כב' השופטת גרסטל הוגש ערעור (ע.א. 1218/93) אשר נידון בפני הרכב השופטים: מ. טלגם, ד"ר ג. קלינג ו- א. סטרשנוב. בישיבה מיום 12/12/94 הודיעו הצדדים לביהמ"ש המחוזי כי הגיעו להסכם פשרה (להלן: "הסכם הפשרה") אשר קיבלה תוקף של פסק דין. בהסכם פשרה זה נכתב כך: "(1) המשיב (הנתבע 1 - א.ג.) יהיה רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה שאינה מוגנת לתקופה שלא תעלה על 4 שנים. (2) דמי השכירות יהיו שייכים למשיב. (3) עד ליום 12/12/98 יחזיר המשיב את המושכר למערערים כשהוא נקי מכל מחזיק וחפץ וממועד זה לא יהיו למשיב כל זכאות במושכר". (העתק פסק הדין והסכם הפשרה צורף נפסח א' לת2/). 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טענות התובע: א. מזה שנים רבות שהנתבע 1 מחזיק במושכר הכולל 4 חדרים כדייר מוגן עפ"י חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972- [להלן: "החוק"]. ב. בהסכם הפשרה שהושג בע.א. 1218/93 לא נאמר דבר על ויתור כביכול מצד התובע על דמי השכירות. הנתבע מספר 1 אינו משלם דמי שכירות לתובע כלל בגין השכירות הראשית. ג. אי תשלום דמי השכירות בהם חייב הנתבע מספר 1 לא הפריעו לו לממש את זכותו ע"פ הסכם הפשרה ובחודש פברואר 1995 השכיר הנתבע את הדירה לנתבעים 2 ו- 3 בשכירות משנה בלתי מוגנת. (העתק חוזה השכירות צורף נספח ב' לת2/). ד. הנתבעים 2 ו- 3 עשו דין לעצמם, ובניגוד גמור לחוזה השכירות אשר נחתם ביניהם לבין הנתבע 1, שינו את מבנה המושכר והפכו אותו ל- 7 יחידות דיור נפרדות אשר הושכרו בשכירות משנה לדיירי משנה. ה. מעשי הנתבעים מהווים הפרה של הסכם הפשרה שהושג בין הצדדים, ולפיכך דין חוזה השכירות שנחתם בין הנתבעים 2 ו- 3 והנתבע 1, להיות מבוטל - דבר המזכה את התובע בזכות לתבוע דמי שכירות ראויים עבור הדירה מאז יום 1/2/95. דמי השכירות בנסיבות העניין - הינם בסך של 1,100 דולר (ארה"ב) לחודש, ובסה"כ נכון ליום הגשת התביעה - 37,510 ש"ח. טענות הנתבעים: טענות הנתבע מספר 1: א. לאחר שתביעת התובע לפינוי הנתבע 1 מהמושכר נדחתה ולאחר שהוגש ערעור על פסק הדין, ניהלו התובע והנתבע 1 מו"מ והגיעו להסכם פשרה אשר ניתן לו תוקף של פסק דין. ברור היה לב"כ הצדדים כי הנתבע 1 יהיה רשאי להשכיר את המושכר למי שימצא לנכון ולעשות בו שימוש בהתאם לשיקול דעתו ובלבד שיוחזר לבעלים במצב דומה למצב שקדם להסכם הפשרה וכי כל דמי השכירות יהיו שייכים לנתבע 1. כמו כן, היה ברור כי הנתבע 1 לא יהיה חייב בתשלום כלשהו. ב. אין בהסכם הפשרה כל איסור לביצוע שינויים במושכר והנתבע 1 אף לא הוגבל למספר שוכרי משנה. ג. בהסכם השכירות (נספח ב' לת2/) צוין במפורש, כי רק הנתבע 1 רשאי להשכיר את המושכר. הנתבע 1 העניק את הזכות לנתבעים 2 ו- 3 לבצע את מה שנאמר בהסכם השכירות שביניהם בלבד. טענות הנתבעים 2 ו- 3: הנתבעים 2 ו- 3 שכרו את המושכר ופעלו לפי הסכם השכירות ולא הפרו אותו. בגמר הסכם השכירות החזירו הנתבעים 2 ו- 3 את מצב המושכר לקדמותו בהתאם להסכם. (חוזה השכירות צורף נספח ב' לת2/) 4. המסכת הדיונית: כב' השופט קרניאלי החל בשמיעת תיק זה. ביום 3/3/98 החלפתי את כב' השופט קרניאלי בשמיעת התיק. 5. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: עת1/, מר אורי דרור, נחקר על חוות דעתו ת1/. עת2/, מר אליהו אלואשוילי, נחקר על תצהירו ת2/. מטעם הנתבע 1: עה1/, מר חיים מרקוזה, הנתבע 1 נחקר על תצהירו נ3/. כן הוגשו: פרוטוקול ת.א. 41791/91 - סומן נ1/ וכן מכתב מאת משרד עו"ד סמואל - סומן נ2/. מטעם הנתבעים 2 ו- 3: נתבעים 2, 3 הגישו כתב הגנה אך לא הופיעו לדיוני בית המשפט ולא הגישו סיכומים. עובדה זו תבוא בחשבון בעת קביעת הוצאות המשפט. 6. תחימת היריעה המשפטית: על אף הודעתו של ב"כ התובע כי החזקה במושכר הוחזרה לתובע מוצא אני לנכון לדון בשאלה האם התגבשו העילות לפינוי המושכר, זאת מאחר והחיוב הכספי של דמי שימוש ראויים (החל מיום 1/2/95 ועד ליום הגשת התביעה) תלוי בתוצאות התביעה לפינוי. 7. דיון והכרעה לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לדחות את התביעה. להלן נימוקיי להכרעתי זו: 8. היחסים בין הצדדים בעקבות הסכם הפשרה: בהסכם הפשרה בין הנתבע 1 לבין התובע נאמר, כי הנתבע 1 יהיה רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה שאינה מוגנת לתקופה של עד 4 שנים, וכי דמי השכירות יהיו שייכים לנתבע 1. על המשמעות המשפטית של הסכם פשרה בין בעלי בית לדייריהם המוגנים עמד כב' השופט בר אופיר אשר קבע כך: "נקודת המוצא המשפטית היא שדיני הגנת הדייר מוסיפים לחול על קשרי השכירות בין בעלי הבית לבין הדיירת גם לאחר הסכם הפשרה ואישורו ע"י ביהמ"ש. חוזה השכירות המקורי מוסיף לחייב אותה יחד עם ההוראות הנוספות שבהסכם הפשרה. אולם פסק הדין שניתן בפשרה לפי נוסחו המוסכם, אינו מנתק את קשר השכירות המוגנים בין בעלי הדין ואינו משנה מעמדה של הדיירת במושכר כדיירת מוגנת (ההדגשות שלי -א.ג.). קשרים אלה מוסיפים לעמוד בעינם כל עוד עומדת הדיירת במילוי תנאי השכירות המקוריים כמו גם במילוי התנאים הנוספים שנקבעו בהסכם הפשרה... ואין לפנות דייר מוגן מדירתו, אלא על פי פסק פינוי ולאחר שתוכח נגדו עילת פינוי". (ראה דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין- גינוסר, עמ' 18 א'). דיון ומסקנות: א. מאחר ותביעתו הראשונה של התובע לפינויו נדחתה ובפנינו מצוי הסכם פשרה ברור ומפורש הרי שיש לקבוע כי הנתבע 1 הינו דייר מוגן במושכר וזאת עד ליום פינוי המושכר כפי שנכתב בהסכם הפשרה. ב. המשתמע מכך הוא שעל שני הצדדים לקיים את הסכם הפשרה כפי שעליהם לקיים את תנאי השכירות המקוריים. שכן, כל עוד והנתבע 1 הוא דייר מוגן במושכר הרי שעליו לעמוד בתנאי השכירות ובתנאי חוק הגנת הדייר, כלומר עליו לשלם לתובע דמי שכירות כאמור בחוזה השכירות המקורי אשר נחתם בינו לבין בעל הבית, חוזה אשר לא הוגש ע"י אף לא אחד מהצדדים ולכך משמעות רבה אשר אעמוד עליה בהמשך. 9. האם התגבשה עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות? א. סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, ואולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי; (1) הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו" יפה פרשנותו של כב' השופט בר אופיר לעניין סעיף זה: "דייר חוקי אינו מעמיד עצמו בסכנת פינוי אלא אם הימנעותו מתשלום דמי שכירות מגיעה לכדי ניתוק של המשכיות התשלומים. כלומר, לא כל הפסקה בתשלום דמי השכירות נותנת לבעל הבית עילת פינוי נגד דיירו החוקי. עילה זו תקום רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות." (ראה דוד בר אופיר לעיל עמ' 9 וכן ראה ע"א 582/81 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז' עמ' 1320) ב. כך העיד עת2/, מר אליהו אלואשוילי בענין זה: "ש. דמי השכירות לגבי דירה זו האחרונים שדרשתם מהנתבע לשלם אתה יודע את סכומם? ת. 3,390.- ש"ח. זה דמי השכירות לחודש אפריל 91. ש. איך הגעת לסכום הזה? ת. לפי 30 ש"ח למ"ר. ש. האם דרשת על פי מה שאפשר לקבל בשכירות חופשית? ת. כן. ש. דרשת את הכסף מהנתבע? ת. מבית הבד בע"מ. הנתבע היה מנהל החברה. לא דרשתי ממר מרקוזה... ש. לגבי דמי שכירות מוגנת מה היתה הדרישה האחרונה? ת. ...לא היתה דרישה אחרת לתשלום דמי שכירות. מצידנו לא היתה דרישה אחרת. (עמ' 12 לפרוטוקול) מעדותו של נציג התביעה לא שוכנעתי כלל כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות המוגנים המגיעים ממנו, מה גם שלא שוכנעתי כלל כי התובע דרש בתביעתו את דמי השכירות המוגנים. בדבריו טוען נציג התביעה כי על הנתבע היה לשלם דמי שכירות כמקובל בשכירות חופשית ולא היא. על הנתבע כדייר מוגן במושכר לשלם דמי שכירות מוגנים כפי שנקבע בחוזה השכירות המוגנת אשר ממנו ניתן ללמוד על גובה דמי השכירות הנדרשים. דא עקא, התובע לא השכיל לצרף לתיק מוצגיו את חוזה השכירות המחייב את הנתבע 1. אין התובע יכול להיות פטור מהצגת תנאי השכירות בתובענתו מקום שהוא טוען כי תנאים אלה הופרו. התובע לא הציג כל ראיה לעניין גובה דמי השכירות המוגנים או כל נוהג שנוצר בין הצדדים בעניין זה והסתפק בטענה כללית כי הנתבע לא משלם דמי שכירות ראשית כמקובל בשוק החופשי. לפיכך, יש לקבוע כי לא התגבשה עילת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות. 10. האם התגבשה עילת פינוי בשל הפרת החוזה? א. נטל ההוכחה: בעל בית אשר טוען כי עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות, שאי קיומו מעמיד עילת פינוי, עליו להוכיח שלושה תנאים מצטברים: (1) תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על המעשה המדובר. (2) התנאי הנ"ל הופר ע"י השוכר. (3) הפרת תנאי זה מקנה לתובע את הזכות, על פי תנאי השכירות, לתבוע את פינויו של הנתבע מהנכס. ב. כאשר בעל בית טוען בפרשת תביעתו כי הדייר הפר תנאי מתנאי החוזה, רשאי בית המשפט לעיין בחוזה כדי לברר מהו התנאי שהופר. מאחר והחוזה עליו חתום הנתבע כשוכר המושכר לא הוצג בפנינו הרי שיש ללמוד על הההפרה מפרוטוקול הישיבה מיום 8/2/00 בה הודיע ב"כ התובע כך: "העילה שלי בתביעה המקורית היא, שאנשים הפרו את הסכם הפשרה של ביהמ"ש המחוזי" (עמ' 7 לפרוטוקול) בנוסף על כך טוען התובע בכתב תביעתו כי הנתבעים 2 ו- 3 הפרו את חוזה השכירות שנחתם ביניהם (נספח ב' לת2/) לבין הנתבע 1 זאת עקב ביצוע שינויים במושכר - דבר אשר נאסר עליהם בחוזה השכירות. כלומר, עלינו לבחון את עילת הפינוי בשל הפרת החוזה בשני מישורים: באחד יש לדון האם התגבשה עילת פינוי כנגד הנתבע בשל הפרתו של הסכם הפשרה ובמישור השני בשל ביצוע שינויים במושכר : 11. האם הפר הנתבע 1 את הסכם הפשרה: א. הסכם הפשרה שהושג בין הנתבע 1 לתובע, קובע כהאי לישנא: "1. המשיב יהיה רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה שאינה מוגנת לתקופה שלא תעלה על 4 שנים. 2. דמי השכירות יהיו שייכים למשיב. " בעניין הסכם זה העיד התובע בחקירתו הנגדית כך: "ש. הדיון שהתקיים בביהמ"ש המחוזי בערעור, אתה היית בו? ת. לא. ש. אבל עורך הדין שלך לפני ההסדר צלצל ודיבר אליך? ת. כן, הוא צלצל אלי והסביר לי בתמצית את פסק הדין.. כי תינתן לו אפשרות להשכיר בשכירות משנה עד 12/98, דמי שכירות שהוא ישכיר בשכירות משנה יהיו שייכים לו..." (עמ' 14-15 לפרוטוקול). מעדותו של התובע עולה כי למעשה אין כל מחלוקת באשר לאפשרות אשר ניתנה לנתבע 1 להשכיר את הדירה בשכירות חופשית, ולקבל לעצמו דמי השכירות החופשית מאת שוכרי המשנה. ב. הנתבע 1 מימש את האפשרות אשר ניתנה לו והשכיר את המושכר בשכירות חופשית לנתבעים 2 ו- 3 לתקופה שבין 1/2/95 ועד ליום 11/12/98, תמורת סך של 1,100 דולר (ארה"ב) לחודש, כל זאת בהתאם לחוזה השכירות אשר צורף נספח ב' לת2/. מן המקובץ, הוכח לי כי השכרת המשנה לנתבעים 2 ו- 3 וקבלת דמי השכירות החופשית ע"י הנתבע 1 אינה מהווה הפרה של הסכם הפשרה ופעולות אלו נעשו ע"י הנתבע 1 כדין. סוגיית ביצוע השינויים במושכר: עילת פינוי בשל עשיית שינויים במושכר אינה מנויה בין העילות של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר. עילה זו איננה עומדת בפני עצמה ומי שמעוניין לתבוע פינוי על פיה חייב להוכיח את שלושת התנאים המצטברים אשר פורטו לעיל. בבחינת התקיימותה של עילה זו חייב הדייר להוכיח את התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פרוש הדבר שאין בידו עילת פינוי בעניין ביצוע השינויים במושכר. גם עילת פינוי זו דינה להידחות. בהעדר חוזה השכירות המקורי ובהעדר כל ראיה מטעם התביעה לעניין תנאי השכירות כיצד יכול התובע לבוא בתחומיו של סעיף 131 (2) לחוק שהוראתו קובעת כי עילת פינוי תקום לבעל הבית אם הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות - כאשר לא נמצא תנאי שכזה. בנסיבות העניין, על בית המשפט להימנע מלתת פסק של פינוי. 12. התביעה הכספית: מאחר ודחיתי את שתי עילות הפינוי, לא מצאתי כל מקום להעתר ולקבל את תביעת התובע לדמי שכירות ראויים בגין התקופה שבין 1/2/95 ועד יום הגשת התביעה ואשר על כן, יש לדחות את התביעה. 13. לאור האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה הכספית של התובע כנגד הנתבעים. ב. אני מחייב את התובע לשלם לנתבע 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 5,000.- ש"ח. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פשרה