חובת המתווך לפי חוק המתווכים במקרקעין

פסק דין 1. בנסיבות העניין הבקשה לרשות ערעור תשמע כערעור. העובדות הצריכות להכרעה בעניין זה הן כדלקמן: המשיבה מס' 1 הנה מתווכת מקרקעין (להלן - המשיבה או המתווכת) המועסקת במשרד תווך בשם "תווך עדיף", שבהנהלת המשיב מס' 2. המשיבה הגישה תביעה נגד המבקשים בבית המשפט לתביעות קטנות בטבריה (להלן - המבקשים או הקונים) לתשלום דמי תיווך ע"ס -15,150 ₪ (להלן - דמי התיווך) וטענה כי סיפקה למבקשים שירותי תיווך ושימשה גורם מתווך בעסקה שבה הגיעו המבקשים כדי הסכם מחייב (להלן - חוזה המכר או ההסכם) עם מוכרי הדירה (להלן - המוכרים). המשיבה צירפה לכתב תביעתה את המסמכים הבאים: מסמך המהווה הזמנה בכתב לביצוע פעולת תווך במקרקעין, ובלשון המשיבה בכתב התביעה "טופס התחייבות הקונה", מיום 26/11/00 (להלן - טופס ההזמנה), מכתב התראה מיום 11/2/01 וכן חוזה מכר שנערך בין הקונים למוכרים, אותו חוזה מכר שבגינו נדרשו המבקשים לשלם דמי תיווך - חוזה שעל תוכנו ותוקפו עוד נעמוד בהמשך. המבקשים טענו בכתב הגנתם כי פנו למבקשת לקבל שירותי תיווך והאחרונה הבטיחה להם כי תמצא עבורם בית על פי דרישותיהם "וללא פגמים או הפתעות" (סעיף א' לכתב ההגנה), ולטענתם הדגישו בפני המשיבה על היותם חסרי ניסיון ואת רצונם לקבל שירות הולם. לטענת המבקשים הם הופנו לביתם של המוכרים, לאחר שהמבקשת מסרה להם כי עם הבית "אין בעיות מיוחדות", (סעיף ג' לכתב ההגנה), וכי שוויו על פי הערכת שמאי הוא 190,000 דולרים. בסופו של דבר, ולאחר משא-ומתן בן מספר שלבים, בו ידובר בהמשך, נחתם חוזה המכר בין הצדדים למכירת הנכס בסך של -158.000 דולר. במועד חתימת ההסכם שולמה חלק מן התמורה ע"ס 40,000 דולרים ולאחר מספר ימים שולם סכום נוסף ע"ס 17,000 דולרים, כאשר הקונים היו אמורים לשלם את יתרת התמורה במועד מאוחר יותר. בהמשך הגנתם טענו המבקשים כי מיד לאחר החתימה על ההסכם ולאחר תשלום חלק מן התמורה אמרו למשיבה כי הם מבקשים להמתין עם התשלום ובלשונם: "רק לאחר הבדיקה של עו"ד ושל השמאי ... ואפילו המליצה לנו על שמאי אחר. ולו (צ"ל ולא-י.א.) על השמאי שבדק את הבית בטענה שהוא מחטט יותר מדי" (סעיף ח' לכתב ההגנה). לטענת המבקשים שמאי שהעריך את הדירה ביום 5/1/01 קבע כי: "מתוך 150 מ' בנוי ניתן היתר ל-80 מ"ר וכי להערכתו שווי הבית עומד על סך 110,000 דולרים" (סעיף ט' לכתב ההגנה). המבקשים בדקו את העניין בעיריית טבריה וקיבלו תשובה לפיה לבניה שנבנתה ללא היתר לא יינתן היתר. או אז פנו המבקשים למשיבה בטענות כי הפרה את הבטחתה לספק להם בית ללא פגמים אך המבקשת השיבה פניהם ריקם ודרשה את תשלום דמי התיווך, ומשלא נענתה בחיוב ולאחר שהתריעה במבקשים הגישה המשיבה את התביעה כאמור. 2. ביום 16/4/01 הופיעו הצדדים בפני בית-המשפט קמא; המשיבה טענה כי כל תפקידה הסתכם בכך שהיא הראתה למבקשים את הבית והפנתה אותם, לשם עריכת חוזה, לעו"ד ובלשונה: "אני בתור מתווכת מתפקידי להראות מס' דירות וביניהם הראיתי לנתבעים את הדירה הנוכחית וברגע שהם ראו את הדירה ירדנו לעו"ד לערוך חוזה. אני לא יכולה להבטיח להם שום דבר. יש עו"ד שמטפל בעניינים האחרים. מתפקידי הוא למצוא להם דירה". (עמ' 1 לפרטיכל). המבקשים חזרו על האמור בכתב הגנתם והוסיפו: "ביטלנו את ההסכם אצל העו"ד ועדיין לא קיבלנו את הכסף בחזרה. שילמנו לו 57,000 דולר. היום אנו גרים בדירה מושכרת. בדירה לא גרנו אף פעם. ישנה תביעה נגד הבעלים. אין לי את הבית. התובעת מס' 1 היא נוכלת ... התובעת רימתה אותנו". (עמ' 2 לפרטיכל). 3. בית-המשפט קמא הגיע למסקנה כי גרסת המשיבה "אמינה ועדיפה" בעיניו ונימק את קבלת תביעת המשיבה בזו הלשון: "אין זה מחובתה של תובעת 1 לתת יעוץ מקצועי או משפטי לנתבעים בעניין פגמים בדירה או בעניין שווי הדירה. אמנם, מתווך במקרקעין מחוייב לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת ומחויב למסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך, (סעיף 8 (א) לחוק המתווכים במקרקעין), אך אין בכך כדי להפוך את תובעת 1 למבטחת של הדירה או לערבה לכל פגם שיתגלה בה. לא הוכח, כי התובעת 1 ידעה על השווי האמיתי, או על העובדה שאין בדירה היתר בניה בגין כל השטח ולא מסרה זאת לנתבעים .... אני מאמין לעדותה של תובעת 1, שהיא לא הבטיחה לנתבעים דבר מהדברים שנטענו בכתב הגנתם וכי היא מילאה את תפקידה על ידי הפגשתם עם המוכרים" (סעיף 4 ו-5 לפסק הדין). 4. המבקשים הגישו בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית-המשפט קמא וטענתם המרכזית התייחסה למעורבותה של המשיבה בניהול המשא-ומתן, עובר לכריתת ההסכם, לאופן פועלה של המשיבה ולעובדה כי לא מסרה להם את מלוא הפרטים על הבית, לרבות לעניין היתרי הבניה, תוך שהם מתייחסים לחובתה הקבועה בדין. המשיבה, בתגובתה, ציינה כי עשתה את עבודתה "על הצד הטוב ביותר" וכל שירותה הסתכם במציאת בית לקניה ותו לאו. 5. המסגרת הנורמטיבית החלה על הצדדים קבועה בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן - החוק). החוק מסדיר את אופן הכשרתו של מתווך מקרקעין, את חובותיו וזכויותיו ואת אופן ותוכן ההתקשרות בינו לבין מבקשי שירותי התיווך. פועלה של המתווכת ייבחן איפוא לאור הוראות החוק הרלבנטיות. לפני שנבחן את פעילותיה של המתווכת, נקודת המוצא בהכרעה זו ושאף נקבעה ע"י בית-המשפט קמא ושאינה שנויה במחלוקת בין הצדדים הינה שהמתווכת בפועלה היוותה את הגורם שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, ותנאי זה מהווה דרישה מהותית שרק בהתקיימו זכאית המתווכת לדמי תיווך (סעיף 14 (ד) לחוק). אין ספק שהצדדים נפגשו בעזרת המתווכת, לשם התקשרות בעסקה בזכות במקרקעין, והצדדים אף הגיעו להסכם מחייב, שנחתם כאמור ביום 26/12/00. בית-המשפט קמא סבר, כי די בהפגשה זו כדי לחייב את המבקשים בתשלום דמי התיווך וזאת מבלי לבחון את החוזה בין המתווכת לקונים, את דרישותיהם של הקונים מהמתווכת, כאשת מקצוע בעלת ידע וניסיון, את חובתה הקבועה בדין של המתווכת, את השאלה האם המתווכת עמדה בחובתה זו בנסיבות המקרה דנן ואת היחס בין התנהגותה הרשלנית לכאורה של המתווכת לבין זכאותה לדמי התיווך. אומנם בסופו של דבר הסכם המכר בוטל על ידי הקונים והמחלוקת ביניהם, לדבריהם, מצויה בשלבי התדיינות בבית-משפט, לאחר שהקונים שילמו למוכרים רק -57.000 דולר מתוך הסך של -158.000 דולר, אך התוצאה הסופית - ביטול ההסכם, כשלעצמה איננה הסיבה לבחינת התנהגות המתווכת, שכן החוק קובע מפורשות כי הזכות לדמי התיווך קמה היכן שנכרת הסכם מחייב בין צדדים, כתוצאה מפעולת המתווך. החוק הנ"ל קובע בסעיף 8 את גדר חובת המתווך; 8. "חובת הגינות וזהירות. (א) (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. (ב) (ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". בית-המשפט קמא לא עמד על תוכן חובת המתווכת בנסיבות המקרה ולא יישם את הוראות החוק על פעילותיה. לפיכך, אין מנוס מלבחון חובה זו. אין מדובר בהתערבות בקביעות עובדתיות ובקביעות מהימנות כי אם בפרשנות משפטית ויציקת תוכן לחובתה, על פי חוק, של המתווכת ולחובתה, שנבעה מכוח הבטחתה לקונים, לספק להם בית "ללא פגמים". אומנם אין אנו דנים בתביעת הקונים נגד המתווכת בגין רשלנות האחרונה, אך יש בטענות המבקשים כדי לבחון את פועלה ואת היחס בין פועלה לבין זכאותה לדמי התיווך. 6. נבחן איפוא את שלב ההתקשרות בין המתווכת לקונים, המתווכת טוענת בכתב התביעה: "בתאריך 26/11/00 ניגשה זיווה מאיר למשרדנו וביקשה את שירותנו למצוא עבורה בית קרקע בסביבות 170,000 $. זיווה הדגישה לי במפורש שהיא לקוחה לא קלה מכיוון שהיא ובעלה היו אצל רוב המתווכים ולא מצאו שום בית שעולה על דרישותיהם". (סעיף 1 לכתב התביעה). הקונים, גם הם, מעידים על עצמם כעל קונים הדורשים יתר תשומת לב ובלשונם: "פנינו אני ואשתי לתובעת בבקשה לימצוא (כך במקור) עבורנו בית קרקע, אשר יהיה לשביעות רצוננו. הדגשנו בפני התובעת כי בשל חוסר נסיוננו אנו עומדים על כך שהתובעת תחפש עבורנו בית לפי דרישתנו ללא פגמים או "הפתעות" כלשונה". (סעיף א' לכתב ההגנה). המתווכת, כאמור, החתימה את הקונים על טופס הזמנה. לפני שנעבור לבחון האם מילאה המתווכת את חובתה שבדין נבקש לייחד מספר מילים לאותו טופס הזמנה. טופס ההזמנה מהווה את בסיס ההתקשרות בין המתווך לקונים. טופס ההזמנה אינו חתום על ידי המתווכת כי אם רק על ידי הקונים ואין בו דבר המצביע על התחייבותה של המתווכת כי אם רק על חובות הקונים. ההתייחסות היחידה ממנה ניתן ללמוד על חובותיה של המתווכת מצויה בסעיף 1 לטופס ההזמנה לפיו הקונה מבקש: "... לפעול עבורי למציאת דירה - בית ואני מתחייב לשלם לכם דמי תווך. בהתאם לתעריף המפורט למטה, וזאת מיד לאחר שהושג הסכם מחייב בין הצד השני לעסקה לביני ...", כאמור אין בטופס זה דבר המצביע על תוכן חובותיה של המתווכת כי אם רק על זכותה לקבלת דמי תיווך, בעוד שהחובות המוטלות על הקונים הן שונות ורבות. חלקו השני של טופס ההזמנה מציין את הנכסים שהומלצו לקונים ובענייננו המליצה המתווכת על שלושה נכסים, כאשר האחרון מביניהם הוא נשוא הסכסוך. למותר לציין כי רק שמות בעלי הנכסים מופיעים בטופס ללא כל פירוט או תיאור הנכסים המוצעים. סעיף 9 (א) לחוק הנ"ל מסדיר את הדרישה להזמנה בכתב וקובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז - 1997 (להלן - התקנות). מוסדר תוכן ההזמנה: "בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9 (א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) (2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) (3) תיאור הנכס נושא פעולת המתווך; (4) (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך ...." מטרת הפירוט הנדרש נועדה לבסס וודאות בקשר לפרטי העסקה ובענייננו תיאור הנכס על שטחו המדויק. במצב דברים לפיו נדרש המתווך, בטופס ההזמנה, לפרט ולתאר את הנכס, כאמור בתקנה 1 (3), יידרש המתווך לבדוק את מצב הנכס לאשורו- בדיקה שיכולה להעלות פרטים מהותיים. טופס ההזמנה אינו עומד בדרישת הפירוט כאמור לעיל אך אין לומר כי בכוחו של פגם זה, כשלעצמו, לבטל את חובת הקונים לשלם דמי תיווך, אך מן הראוי כי הטופס ימולא כמצוות מתקן התקנות. 7. כאמור יש לבחון את תוכנה של חובת ההגינות והזהירות; פסק הדין המנחה, עובר לחקיקת החוק, המתייחס ליחסי מתווך-קונה/ מקבל שירות הוא ע"א 166/77 נסים דדון נ' ברוך אברהם, פ"ד לג (3) 365. (להלן - עניין דדון). בית-המשפט עסק בעניין דדון בשאלת החלת חובת הנאמנות - הקבועה בחוק השליחות - על המתווך. כאמור חוק המתווכים לא נחקק עדיין והתיווך הוגדר קודם כל כיחס חוזי. בעניין דדון הקונה פנה אל בעל משרד תיווך בבקשה למצוא לו דירה לרכישה. המתווך הציע לו דירה מסוימת ולאחר שהקונה הביע נכונות לקנותה ערך המתווך זיכרון דברים שבו נכתב, בין היתר, כי המוכר הוא בעל הזכויות הבלעדי בדירה. למחרת התברר לקונה כי אשת המוכר כשותפה בבעלות על הדירה, מסרבת לחתום על חוזה המכר. הקונה סירב לשלם דמי תיווך, שכן לא ראה את המתווך כמי שיצא ידי חובתו כלפיו. השופט אלון, בדעת מיעוט, קבע כי ניתן לחייב את המתווך גם מכוח פעילותו כשלוח לפי חוק השליחות תשכ"ה - 1965 שכן בהתערבותו בניהול המשא-ומתן ביצע פעולה משפטית ובפועלו ניתן לראות הרבה מעבר להפגשת הקונה והמוכר, ובלשונו: "חובת נאמנות זו כוללת, בין היתר, את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. בעניננו, זהירות סבירה זו כוללת את החובה לבדוק אם זכאי ומוסמך המוכר למכור את הדירה, בדיקה שניתן לעשותה במאמץ קל על-פי ספרי המקרקעין". שם בעמ' 371. השופט אלון הגיע לאותה מסקנה, שלילת זכאות המתווך לדמי תיווך, גם לאור בחינת ההסכמות בין הקונה למתווך: "תנאי ראשוני ויסודי לזכותו של מתווך לבוא על דמי תיווכו הוא, שעקב תיווכו הושג הסכם מחייב למטרה אותה נתבקש והתחייב המתווך להשיג. מטרה זו, בענין שלפנינו, ברורה וחד משמעית היא: הסכם מחייב לרכישת דירה. האם עמד המתווך בהתחייבותו זו? תשובה שלילית על כן אף היא ברורה. כל מה שהשיג המתווך - לגבי חמישים אחוז מהנכס - היא התחייבות מאדם שמכר נכס שאינו שלו, והנפקות המשפטית מהתחייבות זו אינה רכישת הדירה, אלא במקרה הטוב, פיצוי עבור הנזק שנגרם לקונה... הפועל היוצא הוא איפוא שהמתווך לא השיג, בעקבות תיווכו, הסכם למה שהתחייב להשיג וממילא אין הוא זכאי לדמי תיווך" (שם בעמ' 373). בהמשך בעמ' 374 אומר השופט אלון: "ללא קשר לשאלה אם המתווך דנן הוא בבחינת שלוח ואשר על כן חב הוא חובת נאמנות, מכוח הדין, כלפי לקוחו, מן הראוי שיחוב הוא כלפיו בחובת זהירות אלמנטרית הנובעת מעצם עיסוקו... והמתווך דנן לא סתם מתווך מן השוק הוא, אלא בעל משרד לתיווך, אשר בידו וברשותו טפסים מטפסים שונים, מוכנים וערוכים מראש, והלקוח התמים מתפתה לתת אימונו ביכולתו ובכישוריו". שני שופטי הרוב השופט לנדוי והשופט ויתקון הצטרפו לשלילת הזכאות לדמי תיווך לאור העובדה כי המתווך לא עשה את המוטל עליו ולא הציג נכס אותו ביקש הקונה לרכוש. כיום מעוגנת החובה על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת בסעיף 8 לחוק הנ"ל שנכנס לתוקפו ביום 1/4/97. באשר לשאלה האם ניתן בגדרו של סעיף 8, והוראת מסירת כל מידע ללקוח "שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", לרבות הקביעה כי במסגרת תפקידו המתווך יפעל "... במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי בנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", לכלול גם את פרטי המקרה הרלבנטי. בלשון אחרת האם מכוח חובתה בדין של המתווכת והבטחתה לקונים היה עליה לחקור, לשאול ולבדוק ביחס לחוקיות בניית הבית או שמא בדין הסתפקה בדברי המוכרים או הסתמכה על תחושתה כי הבית הוא ללא פגמים ובעיות? למעשה ניתן היה לדחות את תביעתה של המתווכת על בסיס אותו נימוק, עליו הסכימו כל השופטים, בעניין דדון הנ"ל. הקונים התקשרו עם המתווכת בהסכם תיווך לפיו ביקשו לרכוש דירה "ללא פגמים וללא הפתעות" המתווכת לא מילאה את מבוקשם ועל-כן איננה זכאית לדמי התיווך. אומנם הקונים לא ביקשו מהמתווכת כי תבחן ותבדוק את מצב היתרי הבנייה של הנכס, אך אין ספק ספיקא, כפי שיובהר בהמשך, כי במקרה דנן מדובר בפרט מהותי הנוגע לנכס ופרט זה נכלל ברשימת פרטים מהותיים שמתווך אמור למסור ללקוח. נראה כי בעיני המתווכת, במקרה דנן, פרט מהותי הוא פרט המתייחס לשווי הדירה, מיקומה, זהות בעליה ותו לא ולא-כן-היא. אמנם בית-המשפט קמא קבע כי עדות המתווכת אמינה בעיניו וכי היא לא הבטיחה את שהקונים טענו כי הבטיחה, אך בית-המשפט קמא לא נכנס לעובי הקורה ולא קבע מה הוא תוכן ההבטחה שנתנה המתווכת לקונים בהבטיחה להם בית "ללא פגמים וללא הפתעות". עניין נוסף המחזק את הדעה כי המתווכת נהגה בפזיזות היא העובדה, שאינה שנויה במחלוקת, לפיה הקונים הסבו את תשומת לבה לעובדת היותם קונים שאין להם נסיון בשטח זה ומבקשים בית ללא פגמים או הפתעות. ציון עובדה זו, כשלעצמה, הייתה אמורה להביא את המתווכת להתנהגות זהירה וקפדנית יותר. לציון עובדה זו, חוסר ניסיונם של הקונים, יש חשיבות נוספת, היא מלמדת על מעמדו של מתווך בעיני קונים הבאים לבקש את שירותיו, לרבות קונים המטילים את כל יהבם על המתווך. "הודאת" המתווכת כי אכן הקונים העידו על עצמם כעל קונים בעייתים מחזקת את טענתם, לפיה אכן המתווכת הבטיחה להם בית "ללא פגמים ובעיות". 8. תשובה באשר לשאלה בדבר תוכן חובתה של המתווכת ולמשמעות המונח "מידע מהותי" הקבוע בחוק ניתן למצוא גם לאחר בחינת תכלית החוק: בדברי הצעת החוק נאמר: "בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך, הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה. עם בוא גלי העלייה מבריה"מ נוצרה בעיה אמיתית, חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם... אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה..." הצעת חוק 2136, מיום 17/3/1992. עינינו רואות כי אין דברי ההסבר מפרטים מהו אותו "מידע מהותי הנוגע לנכס..." ולפיכך יש לפנות לדברי הכנסת ולנסות ולהתחקות, שם, אחר כוונת המחוקק; כאמור הבחינה מתייחסת לפרשנות שיש ליתן למושג "מידע מהותי". ח"כ מרום, שנאם בשם ועדת החוקה, חוק ומשפט הוסיף: "ככל שנכנסתי לעניין והתעניינתי יותר ראיתי, שלא רק עולים מברית-המועצות הם קורבנות של עסקות תיווך בלתי הוגנות, אלא גם גוברין יהודין, אנשים מהיישוב, שלא מבינים בתחום הזה, באים אל המתווך ומבקשים ממנו: אנא תיצור לי קשר עם מוכר דירה. והנה הם הופכים לקורבן של עסקה כזאת או אחרת ... אני רוצה לומר כאן - ניסו לקחת אותנו לאכסניה אחרת, לאכסניה צרכנית של דיני צרכנות, ורק לקבוע שם כלל או שניים שיגנו על הצרכן, כלומר על זה שקונה או מקבל את התיווך, ואנחנו סירבנו. אנחנו סירבנו, כי חשבנו שמקצוע מתווכי מקרקעין הוא מקצוע שהגיעה השעה לתת לו את הכבוד המגיע לו בספר החוקים ולאפשר למתווכי המקרקעין כולם במדינת ישראל להיות תחת אמות מידה שיזקפו את קומתם וגם יהיה בבחינת לחסום פרצה הקוראת למי שהיא קוראת. אני מאוד מכבד את העובדה שהמובילים שבין המתווכים במדינת ישראל אמרו לנו: הבה תחוקקו את העניין הזה, כי אנחנו לא רוצים לסבול מסטיגמות בשל אנשים שנוהגים בחוסר אחריות במקצוע". (דברי הכנסת, חוברת י"א, ישיבת ת"ו - הצעת חוק המתווכים במקרקעין - עמ' 3035-3036) (להלן-דברי הכנסת). בהמשך, בדבריו של ח"כ גולדשמיט נמצא פירוט המונח "מידע מהותי": "היום תיווך הוא מקצוע שדורש מיומנות ומקצועיות. צריך להכיר את מצאי הנכסים שקיים, צריך להבין מה היא משכנתא, צריך להבין מה פירוש שעבוד של נכס, צריך להיות בעל נגישות ובעל יכולת לבדוק פנקסים רשומים על פי דין כמו פנקסי טאבו, צריך להיות מסוגל לבדוק מה קובע מהנדס העיר, מה היתרי הבנייה שניתנו, אם יש תביעות ואם אין תביעות. כל הדברים האלה מאוד משמעותיים" (שם, בעמ' 3039). אם-כן ניתן לומר כי המחוקק ראה במסגרת המושג "מידע מהותי" גם אינפורמציה על היתרי בנייה שניתנו ביחס לנכס נשוא התיווך. מקור נוסף לתוכנו של אותו "מידע מהותי" מצוי בסעיף 6 לחוק המסדיר את נושאי הלימוד לקראת הבחינה לקבלת רשיון מתווך: "6. הבחינה (א) השר יקבע, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה, את נושאיה של הבחינה ואת סדריה; בבחינה יכללו בין השאר התחומים הבאים; דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין..." 9. כאמור אין עסקינן בתביעת רשלנות נגד המתווכת ועל כן במקרה דנן ניתוח המושג "מידע מהותי", כפי שמופיע בסעיף 8 לחוק, נועד ליצוק תוכן להבטחת המתווכת למצוא עבור הקונים בית "ללא פגמים" ו"ללא הפתעות" - אותם "פגמים" ו"הפתעות" שבענין זה מתייחסים לעובדה, שאינה שנויה במחלוקת, לפיה לחלק ניכר מהחלק הבנוי של הבית אין היתרי בנייה והבטחת המתווכת כוללת בחובה הבטחה גם לבדוק את מצב היתרי הבנייה. משהתרשלה המתווכת בחובתה הרי שלא סיפקה לקונים את מבוקשם ודי בכך כדי לשלול את זכאותה, בנסיבות מקרה זה, לדמי תיווך. אין כל ספק כי העובדות שהובהרו מצביעות על כך שבענין זה מדובר במידע מהותי, חשוב וחיוני, שאם הקונים היו מודעים לו ברי כי לא היו מבצעים את העסקה, כפי שסוכמה בין הצדדים. כל זאת הואיל והוכח שמדובר בנכס בנוי של 150 ממ"ר, כשמתוכם רק 80 מ"ר נבנו בהיתר. זאת ועוד, העסקה בוצעה לפי שווי של -158.000 דולר, בעוד ששמאי שהוצגו בפניו מכלול העובדות לגבי נכס זה, קבע את שוויו בסך של -110.000 דולר, הפרש מהותי ומשמעותי משווי העסקה. מקור נוסף לשלילת זכאותה של המתווכת, במקרה זה, לדמי תיווך ניתן לראות גם באמון שרחשו הקונים כלפיה. כאמור, הקונים "הזהירו" את המתווכת שהינם קונים בעייתיים ובהסכמת המתווכת לספק להם שירות הרי שנוצרו בין הקונים למתווכת יחסי אמון, ואמון זה הוא שיוצר את החובה המוגברת לנהל משא-ומתן בתום-לב ובדרך מקובלת כאשר אחד המרכיבים של החובה, במקרה ספציפי זה, הוא לבדוק "בציציותיו" של הבית, לבדוק את עניין היתרי הבנייה ולמסור לקונים מידע מלא ומפורט אודות הנכס. 10. לאור כל זאת, הנני מקבל את הערעור ומבטל את פסה"ד של בית-המשפט קמא. אין צו להוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו. מקרקעיןתיווך