פסק דין א. ההליך והעובדות. זו היא תביעה למתן פסק-דין המצהיר, כי הנתבעת (להלן: "החברה") אינה רשאית למנוע ו/או לסרב לאפשר לתובע (להלן: "זיגו") לבצע עיסקה בדירות השייכות לו עפ"י החוזה וממילא אינה רשאית להפעיל זכות עכבון כלשהי בטענה של אי ביצוע החזר תשלום כספים מעבר לסכומים ששילמה עבורו; לחילופין, מבקש התובע להצהיר, כי החברה מחוייבת לפעול ולקיים התחייבויותיה עפ"י החוזה ללא כל קשר למחלוקת בענין "ההתחייבות" (שמשמעותה תובהר להלן) ולמילוי זיגו אחר דרישותיה הכספיות של החברה בקשר לחשבונית הנ"ל ובכלל; זיגו אינו מחוייב לשלם לחברה כל סכום נוסף מעבר לתשלום ששולם, ולחילופין אינו מחוייב לשלם לה אלא את הסכום שיקבע בידי בית-המשפט ואשר לטענת זיגו אינו עולה על 1,000$ - אם בכלל. המחלוקת בין הצדדים היא למעשה, על סכום של 107,000$ שהחברה דורשת מזיגו. וזה הרקע למחלוקת: בתאריך 31.1.96 נכרת חוזה משולש בין זיגו, לבין החברה, לבין ה"ה גנית ודוד פיינשטיין, קלר דורית וקוברסקי שרה (להלן: "קבוצת פיינשטיין"). בחוזה הנ"ל נאמר, כי קבוצת פיינשטיין וזיגו הם הבעלים של חלקות 7, 8, 111 בגוש 18017 (להלן: "החלקות"). בהתאם לחוזה, נערכה עיסקת קומבינציה בין בעלי החלקות (קבוצת פיינשטיין וזיגו) לבין החברה (הקרויה בחוזה, הקבלן). בהתאם לעיסקה זו נמכרו לחברה 82% מזכויות הבעלים בחלקות, בתמורה לבנייה עבורם על-ידי החברה של דירות מגורים ו/או יחידות מסחריות של 18% הנותרים בחלקה. בסעיף 6.3 לחוזה נאמר: "מוסכם בין הצדדים כי למוכרים תהא זכות עם הכנת התכניות לבחור את יחידותיהם ככל שיתאפשר עפ"י המפתח הבא: יחידות המוכרים יהיו בכל בנין שיבנה על המקרקעין, המוכרים יהיו זכאים לקבל לכל היותר יחידה אחת בלבד בכל קומה ובכפוף לכך ששטחן הכולל של היחידות שיבחרו בכל בנין לא יעלה על 18% משטחו הכולל של אותו בנין. היה ולאחר בחירת יחידות המוכרים יהיו הם זכאים לשבר יחידה, אזי יהיו הם זכאים לבחור באחת מהאופציות הבאות: או לשלם לקבלן את ההפרש, במחיר שוק כולל מע"מ למחיר יחידה שלימה, או לוותר על שבר היחידה תמורת קבלת החזר יחסי לפי מחיר שוק שווי שבר היחידה מהקבלן. מוסכם בין הצדדים כי במידה ולאחר הפעלת המפתח דלעיל יווצר מצב בבנין מסוים כי שטח היחידות שנבחרו על-ידי המוכרים עולה על 18% משטח הבניין (להלן: "השטח העודף"), הרי שהשטח העודף יגרע מהשטח המגיע למוכרים בבניין אחר כאשר הכוונה היא עד כמה שהדבר ניתן להגיע למצב בו לא תיוותר למוכרים זכות לשבר יחידה או לכל היותר לשבר יחידה אחת בלבד". בסעיף 13.4 נקבע, כי מס שבח מקרקעין בגין מכירת מקרקעי הקבלן (82%), יחול על המוכרים ואילו מס רכישה יחול על החברה. בסעיף 18.2 לחוזה נאמר: "להבטחת רשום הבעלות הנ"ל בחלקה על שם הקבלן ורישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות באופן שישקף את חלוקת דירות הקבלן לקבלן ואת דירות המוכרים למוכרים, יפקידו המוכרים בידי עוה"ד א. קליין (להלן: "עוה"ד"), ביום חתימת הסכם זה, יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בנוסח המצ"ב כנספח "ה" המסמיך בין השאר את עוה"ד והקבלן לחתום על כל מסמך הדרוש לרישום הבנין כבית משותף ויחוד ורישום יחידות המוכרים והקבלן על שמם ו/או על שם רוכשי יחידותיהם לרבות רישומי הערות אזהרה. מוסכם, כי לא יעשה שימוש ביפויי הכוח אלא לאחר קבלת היתר הבנייה". סעיף 20.1 לחוזה קובע: "הבעלות ביחידות המוכרים לא תועבר על שם רוכשי יחידות המוכרים, אלא רק לאחר רישום יחידות הקבלן על שם הקבלן, כשהבניין רשום כבית משותף. התחייבות זו של המוכרים מהווה תנאי עיקרי ויסודי של הסכם". לפי סעיף 20.2: "למען הסר ספק, מובהר בזאת, כי ההוצאות והמיסים הכרוכים במכירת יחידות המוכרים יחולו וישולמו ע"י המוכרים, וההוצאות והמיסים, הכרוכים במכירות יחידות הקבלן, יחולו וישולמו ע"י הקבלן". בסעיף 25 לחוזה, נאמר, כי: "כל צד רשאי לשלם במקום הצד האחר, כל סכום שתשלומו חל על פי הסכם זה של הצד האחר, וזאת לאחר שהתרה בצד האחר בהודעה בכתב לשלמו, והצד האחר לא שלמו, תוך 7 ימים מיום שנדרש לעשות כן. שילם צד סכום כלשהו החל על פי הסכם זה על הצד האחר, יהיה הצד המשלם רשאי לדרוש את השבתו מהצד האחר או לקזזו מכל סכום שהוא חייב לאותו צד. הצד המשלם יהיה זכאי לקיזוז הסכום או להחזר הסכום, מיד עם דרישתו ..., כשסכום זה ישא ריבית בשעור הריבית החריגה הנהוגה לגבי חשבונות חח"ד בבנק דיסקונט לישראל בע"מ, החל מיום תשלום הסכום ועד ליום השבתו בפועל". בין החברה לזיגו נחתם מסמך הקרוי "נספח להסכם", אך התאריך המופיע בו 23.1.96, קודם לתאריך חוזה הקומבינציה. בנספח זה נכתב: "נספח להסכם - בין: פרנץ - חברה לבנייה ונכסים בע"מ. לבין: זיגו X ת.ז. X מנהריה רח' קרן היסוד 29. הוחלט בין הצדדים שמר זיגו X יקבל בחלקה מס' 9 50% שמגיעים לו בעיסקה שנחתמה בין פרנץ בע"מ לבין משפחת פיינשטיין + זיגו X. זיגו X יקבל 2 דירות 4 חדרים בקומה ג' בכיוון דרום של הבנין + דירת 3 חדרים בקומה 4 בכיוון מזרח של הבנין בלבד". (למסמך זה יקרא להלן: "הנספח"). באותו תאריך חתם זיגו על התחייבות (נספח ב' לתצהירו זיגו), בה נאמר: "אני זיגו X ת.ז. מס' X מנהריה רח' קרן היסוד 29, מתחייב בסיום הבניה של הבנין בגוש 18017 חלקה 9 לשלם ל"פרנץ" חברה לבניה ונכסים בע"מ סך של 107,000$ יציג ארה"ב, וזאת עבור החזר תשלום שפרנץ העבירה למס שבח וליועץ המס עבור עיסקה. הסכום שסוכם לתשלום למס שבח וליעוץ המס הוא 107,000$". (למסמך זה יקרא להלן: "ההתחייבות"). בתאריך 24.6.96 חתם דוד פיינשטיין על מסמך, בזו הלשון: "משולם ע"י פרנץ חברה לבנייה בע"מ למס שבח + מיכאל עבור פינשטיין וX לגוש 18017 חלקות 9, 7, 8, 111 סכום של 167,731$, כולל מע"מ למיכאל כשכר טירחה ולמס השבח סכום של 126,558$. סך הכל שולם ע"י פרנץ 294,289$. הסכום הנ"ל יוחזר לפרנץ לאחר עם קבלת טופס 4 לבנין בחלקה 9 ממכירת דירת 3 חדרים של זיגו X + דירה של פינשטיין. הסכום יהיה צמוד לשער הדולר עם שער מינימלי בש"ח של 3.26 ש"ח ל- 1$". (להלן: "מסמך ההלוואה"). ביום 25.3.96 נחתם בפני עו"ד יעקב בניטה מירושלים יפוי כוח בלתי חוזר על-ידי המוכרים (כולל זיגו), בו מינו המוכרים את מר פרנץ וב"כ עו"ד קליין להיות מיופי כוח לענין פעולות בחלקות שנמכרו, לרבות רישום בית משותף. החברה מסרבת לאפשר לזיגו לעשות עיסקאות בדירות המוקצות לו בהתאם לחוזה הקומבינציה והנספח, כל עוד לא ישלם לה סך של 107,000$ הנזכר בהתחייבות. התביעה הנוכחית במהדורתה המקורית הוגשה ביום 17.9.98. ביום 15.10.98 הוגשה בקשה למתן צו עשה זמני שמטרתה מתן אפשרות לזיגו למכור את דירותיו. לתגובה שהגישה החברה לבקשה זו צורף תצהיר של פרנץ, המנהל ובעל השליטה בחברה, וכן צורפה חשבונית מס קבלה של "בן נון מיכאל - יעוץ כלכלי" ע"ס 326,100 ש"ח (כולל מע"מ). בגוף החשבונית כתוב מה שנחזה להיות (הכתב לא ברור): "יעוץ - בתי רושניצקי, עכו". ביום 27.10.98 הגישה החברה לבימ"ש השלום בנהריה כתב תביעה בסד"מ על סך של 404,722 ש"ח, המבטא את שהיא יתרתו הבלתי משולמת של סכום ההתחייבות. בהקשר לתיק זה עוקלו שתי דירות של זיגו (ע' 37). זיגו הגיש בקשה לסילוק התביעה על הסף ולחילופין, למתן רשות להתגונן. בירור תביעה זו עוכב עד לאחר מתן פסק-דין בתיק הנוכחי. ביום 7.12.98 הודיעה ב"כ זיגו לעו"ד קליין, ב"כ החברה, על ביטול ההתחייבות עד כמה שהיא מתייחסת לתשלום ליועץ המס עבור העיסקה, וזאת בשל טענות של טעות יסודית והטעיה. ב. עמדת זיגו. 1. בסמוך לפני חתימת החוזה הוסכם בינו לבין החברה, כי החברה תשלם את מס השבח החל על זיגו וכן ליועץ המס שליווה את העיסקה, תשלומים בהם התחייב זיגו, וזאת כמימון ביניים על מנת שהסכום יוחזר על-ידי זיגו לחברה. הסיכום הנ"ל נעשה (בלשון זיגו): "לאחר שמנהל הנתבעת (החברה ד.ב.) מר פרנץ משה (להלן: "מר פרנץ") הציע לי לפני חתימת החוזה, כי הנתבעת תשלם עבורי את מס השבח החל עלי בקשר לעיסקה", וכן "משהו ליועץ המס, שיטפל בניירת וכן בהגשת הדיווחים והמסמכים לרשויות המס". ... מר פרנץ הסביר לי כי לפי בדיקה שנערכה מטעמו מדובר בעלות כוללת המוערכת בסך של 107,000$, תוך יצירת מצג ותוך שברור היה שכמעט כל הסכום הנ"ל נועד לתשלום מס שבח בנוסף לסכום זניח שישולם ליועץ מס. על רקע זה שוכנעתי על-ידי מר פרנץ לחתום על "מכתב התחייבות". .... מאחר שהנתבעת יצרה כלפי מצג לפיו הנתבעת שילמה או למעשה תשלם בתור התשלום הנ"ל סכום כולל בשקלים השווה לסך של 107,000$, חתמתי על מכתב ההתחייבות אשר נוסח על-ידי הנתבעת, בו נאמר כי אני מתחייב לשלם לנתבעת את הסך הנ"ל "... עבור החזר תשלום שפרנץ העבירה למס שבח וליועץ המס עבור עיסקה. הסכום שסוכם לתשלום למס שבח וליועץ המס הוא 107,000$". יובהר, כי מר פרנץ הסביר לי כי יש לו יועץ מס אשר כבר בדק את הדברים והוא זה אשר "יטפל בניירת". אני מעולם לא פגשתי "יועץ מס" מטעמם של הנתבעת ו/או מר פרנץ. האמנתי למר פרנץ, כי הסכום של 107,000$ משקף סכום זניח שהנתבעת שילמה או תשלם ל"יועץ המס" שלה אשר "מטפל בענין" ובעיקר את סכום מס השבח אשר הנתבעת שילמה או תשלם בגין מס השבח אשר חל עלי בגין העיסקה. בהקשר זה יצוין, כי ב"מכתב ההתחייבות" נאמר, כי התשלום הינו עבור החזר תשלום שפרנץ העבירה למס שבח וליועץ המס עבור העיסקה". לימים, גילה זיגו, כי הסכום שהחברה שילמה למס שבח הינו 59,857 ש"ח בלבד השווים ל- 17,548$, לפי השער היציג ביום התשלום. דבריו אלה מבוססים על שומת מס הכנסה (נספח ג' לתצהירו). 2. זיגו העביר אל החברה באמצעות מכתב של עורכת דינו ביום 6.9.98 סכום בש"ח (67,560 ש"ח) השווה לסכום הדולרי של 17,548 $. באותו מכתב התבקשה החברה להמציא חשבונית בגין התשלום ליועץ המס ע"מ שגם סכום זה ישולם על ידו לחברה. במכתב תגובה של ב"כ החברה מיום 7.9.98, הוא עומד על זכות החברה לקבל 107,000$. לדעתו, אין בהתחיבות דבר המחייב את החברה להמציא חשבוניות ומאיים בנקיטת צעדים משפטיים לגביית הסכום של 107,000$ במלואו, לרבות על דרך שימוש בזכות עכבון לגבי דירות זיגו. 3. השטח היחסי של זיגו מכלל השטח שנמכר במסגרת עסקת הקומבינציה הוא 14%. ערך השטח היחסי של זיגו לצורכי הדיווח למס שבח הוא 260,000 ש"ח (כלל השטח והערך לפי ההצהרות במש"חים בסך 1,500,000 ש"ח). הערך הכספי של חלקו של זיגו לעומת כל החלקות שנמכרו לחברה הוא 17%. וזו דרך החישוב של זיגו: יחסי שטח: 803 מ"ר - שטחו של התובע 14% = ____________________________________ 5,441 מ"ר - כלל השטח נשוא עיסקת הקומבינציה יחסי ערך שווי כספי: 260,000 ש"ח - ערך שטחו של התובע 17% = ___________________________________________ 1,5000,000 ש"ח - ערך כלל השטח נשוא עיסקת הקומבינציה מבחינת המש"חים עוד עולה, כי סה"כ שולם מס שבח בגין כל העיסקה סך של 360,000 ש"ח. שער הדולר נכון ליום 31.1.96 עמד על סך של 3.14 ש"ח, משמע ששולם בגין מס שבח סך של 114,649$. נטען על-ידי הנתבעת, כי שילמה ליועץ המס לצורך שכר טרחתו ותשלום מס שבח סך של 300,000$, סכום זה בקיזוז סכום המס 114,649$, מגלה כי בעצם לפי גירסת הנתבעת הרי ששכר טרחת יועץ המס עמד על 185,350$. 4. עובר לחתימת ההתחיבות, פרנץ הסביר לזיגו, כי לפי בדיקה שנערכה על ידו דובר בעלות כוללת המוערכת בסך של 107,000$, וזאת תוך יצירת מצג לפיו מרבית הסכום נועד לתשלום מס שבח, כאשר סכום זניח מתוכו נועד לתשלום ליועץ המס. מר פרנץ הסביר לזיגו, כי יש לו יועץ מס אשר בדק את הדברים והוא זה שיטפל בניירת. התובע מעולם לא פגש יועץ מס מטעם הנתבעת ו/או מטעם מר פרנץ וחתם על מכתב ההתחייבות לאחר שהאמין למר פרנץ, כי הסכום של 107,000$, הנקוב במכתב ההתחייבות, משקף סכום זניח שהנתבעת שילמה או תשלם ליועץ המס ובעיקר את סכום מס השבח החל על התובע בגין העיסקה. במכתב ההתחייבות נאמר "יועץ מס" ולא "יועץ כלכלי" וגם דובר על החזר תשלום שהנתבעת כביכול כבר העבירה בעבר למס שבח וליועץ המס עבור העיסקה. 5. זיגו הוחתם על מכתב ההתחייבות כדי לחסוך עלויות מיתרת השותפים לעיסקה בניצוחו של מר פרנץ, באופן שההטעיה ומעשי המרמה נעשו על-ידי החברה וממניעים פסולים. 6. אין מקום לחייב את זיגו בתשלום ליועץ כלכלי, אלא ליועץ מס בלבד ואין זה סביר ששכרו של יועץ כזה יעמוד על פי 5 מהמס עצמו. 7. עצם הסירוב להציג את חשבונית "היועץ הכלכלי" עד לאחר הגשת התביעה הנוכחית, מצביע על חוסר תום לב מצד החברה. 8. אם לא היה קיים "כתב ההתחיבות", הרי ניתן היה לכל היותר לחייב את זיגו ב- 17% משכר טירחת היועץ הכלכלי, דהיינו 31,509 $ ולא 90,000 $. 9. ללא התערבות מיוחדת של "יועצים" למיניהם היה נדרש התובע לשלם עבור מס שבח בגין חלקו בעיסקה לכל היותר סך של 85,000$, וזאת לפי תחשיב של מס כולל לעיסקה בשיעור של 500,000$, כשחלקו של התובע בעיסקה הינו לכל היותר 17%. ג. עמדת החברה. 1. אין לקבל את גירסת זיגו, כי הוצג בפניו על-ידי פרנץ מצג לפיו הסכום ליועץ הוא זניח, כי גירסה זו לא הועלתה כלל במכתב באת כוחו מיום 6.9.98, אלא נאמר, כי "כנגד הצגת חשבונית על סכום ששולם בפועל ליועץ המס בגין העיסקה הנדונה, יועבר תשלום נוסף". 2. במהלך עדותו חזר בו זיגו מגירסת המצג הכוזב. 3. הודעת הביטול של ההתחיבות לא נעשתה תוך זמן סביר. מה גם שזיגו ידע לפי גירסתו (הלא נכונה), הוא, לכל המאוחר בסמוך ל- 5/97, מהו סכום מס השבח ששולם. 4. לא ניתן לבטל את ההתחייבות, שכן התחייבות זיגו לשלם את הסכום של 107,000$ הינה חלק מן ההסכם הכולל ושלובה בחיוב למסור הדירות. 5. זיגו מנוע ומושתק מלהסתמך על הביטול של ההתחיבות, לאחר ששתיים מן הדירות נמסרו לו תוך הבטחתו לשלם הסך של 107,000$, הבטחה שניתנה בע"פ בשנת 1998 בנוסף להתחייבות החתומה. 6. התשלומים למס שבח בוצעו בשנת 1996, שובר התשלום הומצא לתובע בשנת 1996 על-ידי עו"ד בניטה, התובע הביא שובר זה (באיחור מה) למר פרנץ ובחודש 7/96 הופק ושולם שובר מעודכן, כך שברור שמאז שנת 1996 ידע התובע מהו הסכום ששולם למס שבח. 7. הרקע לחתימת ההתחייבות היה כדלקמן: זיגו ומר פיינשטיין המנוח (אביו של דוד פיינשטיין), היו שותפים עסקיים. כמו כן, הם היו שותפים בחלקת מקרקעין. לקבוצת פיינשטיין היו מקרקעין נוספים. מאז שנת 1993 או 1994 נערכו מו"מ למכירת המקרקעין ובדיקות בענין מס השבח כאשר דוד היה המוציא והמביא בענין, תוך שהוא משתף את התובע בתוצאות הבירורים שערך, כולל בענין המיסוי. עו"ד בניטה, בדק באופן כולל את עלות מס השבח והגיע למסקנה שמדובר בסכום של 500-600,000$, נעשתה בדיקה בענין על-ידי מומחה למס שבח, רואה החשבון יצחק אילוז, שהגיע לאותה מסקנה. עו"ד בניטה נפגש (גם) עם זיגו בבית גב' פיינשטיין (אמו של דוד) בעכו ודובר שם (גם) עם זיגו בענין העיסקה, לרבות בענין המיסים. דוד פיינשטיין בדק את ענין מס השבח עם מספר יועצים, לרבות מר בן נון ומר בן נון הציע הצעה לפיה ישולם ע"י המוכרים (זיגו, וקבוצת פיינשטיין) סכום כולל של 300,000$ עבור מיסוי ויעוץ. מר פרנץ הסכים בשם חב' פרנץ להלוות את הסכום הדרוש כאשר הסכום יוחזר (צמוד לדולר) עם סיום הבנייה שאז יוכלו מוכרי הקרקע למכור דירות ולהחזיר את ההלוואה. זיגו התיעץ בענין זה עם קרובת משפחה (אחות של חתנו - יגאל) שהיא יועצת מס. לאחר ההיוועצות הודיע התובע לדוד, כי ההצעה (300,000$ כתשלום גלובאלי) לא נראית לו. דוד אמר לתובע שאם כך כל אחד יטפל בענין היעוץ ומס השבח לחוד, ואז התובע חזר בו מהתנגדותו וביקש להצטרף להצעה של מר בן נון. באותו שלב, לאחר משא-ומתן שניהלו עורכי הדין בניטה וקליין, היה הסכם הקומבינציה (שנחתם לבסוף ביום 31.1.96 במשרדו של עו"ד קליין) מוכן, כאשר חתימתו היתה רק ענין טכני (כינוס כל הצדדים מתל אביב וירושלים לעכו - למשרד עו"ד קליין). באותו שלב והגם שעל פי הסכם הקומבינציה (סעיף 6.3) ותנאי הבנייה היה התובע זכאי לקבל בתמורה לחלקו שתי דירות וחלק מדירה נוספת כאשר הבחירה הוגבלה לדירה אחת בקומה אחת, ביקש התובע לקבל שתי דירות בנות 4 חדרים כל אחת באותה קומה (לצורך השיוויון בין שתי בנותיו) וכן דירה שלמה נוספת. לאחר ויכוח הסכים דוד, כי מחלקה של קבוצת פיינשטיין יגרע חלק דירה וכן לכך שהתובע יקבל בסה"כ שלוש דירות במיקום, איכות ושטח גדולים מן המגיע לו על חשבון המגיע לקבוצת פיינשטיין (שכן מר פרנץ סירב לתת לתובע יותר ממה שהוסכם ובא לידי ביטוי בהסכם הקומבינציה שנוסח ע"י עורכי הדין ומעל מה שהתובע היה זכאי לו בהתאם לכך ולפי תנאי הבניה), כאשר מנגד התחייב התובע לשלם לחב' פרנץ כהחזר ההלוואה שזאת התחייבה לתת לשם ביצוע "עיסקת בן נון", סך של 107,000$ שמהווה את חלקו היחסי בסך של 300,000$ (הכוונה ליחס בין חלקו במקרקעין ובין חלקם של קבוצת פיינשטיין) וכן את ההפרש בגין כך שהוא נטל מדירות התמורה יותר מכפי חלקו ובשל כך קטן חלקם של קבוצת פיינשטיין בדירות התמורה. כלומר, הסך של 107,000$ מגלם בחובו לא רק את חלקו של התובע בתשלום הכולל ליועץ ולמס השבח, אלא גם התחשבנות בינו לבין קבוצת פיינשטיין, כאשר זאת היתה אמורה לשלם כהחזר הלוואה בסך 300,000$ את ההפרש בין 300,000$ ל- 107,000$ וכפי שנעשה בפועל. בהתאם לכך, נוסחו כתב ההתחייבות לתשלום 107,000$ וגם מסמך נוסף (שכותרתו נספח להסכם) שבו מפורטות הדירות שיקבל התובע - שני המסמכים נחתמו באותו יום 23.1.96, לפני חתימת כלל המסמכים ביום 31.1.96 במשרד עו"ד קליין, וזאת כדי לגבש את ההסכמות המיוחדות שנוצרו באותו יום לאחר דין ודברים וויכוח בעיקר בין התובע לדוד. הואיל והתובע הביע קודם לכן הסתייגות "מעיסקת בן נון" וביקש גם דירות משופרות ביחס למה שמגיע לו והואיל והסך של 107,000$ כלל גם התחשבנות פנימית בין התובע לקבוצת פיינשטיין, נחתמו שני המסמכים הנ"ל באותו יום כנספחים להסכם שחתימתו היתה באותו שלב ענין טכני בלבד. חב' פרנץ מימנה את תשלום מס השבח והתשלום למר בן נון בסך של 299,700$ וקבוצת פיינשטיין החזירה את חלקה בהלוואה. 8. אם יש לתובע טרוניה בדבר הסכום של 107,000$, אין מקום שיפנה אותו לנתבעת שהלכה לקראתו ולקראת שאר המוכרים ונתנה להם הלוואה דולרית ללא ריבית (עד מועד סיום הבנייה) ואשר בפועל הוציאה מכיסה את הסכום ושילמה אותו לבקשת התובע ושאר המוכרים, אם יש מקום לטרונייתו, הרי שעליו לפנותו לשאר המוכרים. 9. במידה וזיגו טוען טענות של מרמה וכו' שהן בעלות אופי פלילי, הרי מוטל עליו נטל הוכחה מוגבר. ד. הראיות. זיגו הגיש תצהיר שלו שבו מופיעות העובדות והטיעונים כפי שהובאו לעיל. מטעמו של זיגו הוגש תצהיר נוסף של רוה"ח אבי אמר. עד זה אומר שלא ברור לו מדוע צריך יועץ מס לצורך טיפול בעיסקה, כפי שנעשתה בין זיגו לבין החברה. מה גם שיועצי מס לא נוהגים לעסוק בתחום זה. בכל מקרה, לדעתו, ניתן לגבות עבור יעוץ וטיפול בניירת, סכום זניח של כמה מאות ש"ח בלבד, אשר אינו מגיע אף לא ל- 10% מהסכום הנקוב בחשבונית ע"ס 326,100 ש"ח שהוציא הכלכלן. אם הוא אישית היה נותן יעוץ בעיסקה, לא היה גובה שכ"ט העולה על 1,000$. דרישה של סכום השווה לכ- 90,000$ היא בבחינת עושק. מטעם החברה ניתן תצהיר על-ידי מר פרנץ ובו תמך בגירסתו ובטיעוניו. מצהיר נוסף מטעם החברה היה דוד פיינשטיין (להלן: "דוד"). הוא מספר שזיגו היה שותף עסקי של אבי משפחתו אברהם פיינשטיין ז"ל (להלן: "המנוח") ובין משפחתו של זיגו למשפחת פיינשטיין שררו יחסי ידידות. בסוף שנת 93 סוכם בין משפחת פיינשטיין וזיגו, כי הם ינסו למכור את המקרקעין ועל דוד הוטל לבדוק את ההצעות והרקע הכללי ולנהל משא-ומתן עם החברה. בין היתר פנה דוד לעו"ד יעקב בניטה לבדיקת הסכום המשוער שיהיה עליהם כמוכרים לשלם למס שבח במקרה של עיסקת קומבינציה. עו"ד בניטה ערך חישוב לפי הנתונים שהיו בידי דוד וסבר, כי הסכום המשוער יהיה כ- 600,000$ ולמעלה מכך . כמו כן, פנה לרו"ח יצחק אילוז מירושלים, המתמחה בנושאים של מס שבח בתחילת שנת 94 והוא הגיע למסקנה דומה לזו של עו"ד בניטה. עבור יעוצו קיבל רוה"ח אילוז 1,755 ש"ח וזיגו השתתף במימון הוצאה זו. בהמשך המו"מ עם פרנץ מסר לו פרנץ, כי כדאי לבדוק את ענין מס השבח גם עם מומחים נוספים וכששאל דוד מי לדוגמא, מסר לו מר פרנץ בן נון מיכאל, שהינו שמאי ויועץ לעניני מס שבח, עושה עבודה טובה (לנישומים) בתחום זה. בעקבות כך, נפגש עם מר בן נון מיכאל וזה הציע, כי תמורת תשלום סך של 300,000$ שישולמו לו. הוא יסדיר את ענין מס השבח בכללותו כעיסקת חבילה לפי הבנתו, דהיינו: כי הסך של כ- 300,000$ יכלול את מס השבח ושכר טרחתו והוא אחראי לכך שתמורת סך של כ- 300,000$ לא תהיה כל דרישה נוספת לתשלום מס שבח (מעין קבלנות). בהמשך לכך דיווח על הענין למר X. מר X שקל הענין ומסר לו כי אחות חתנו, יגאל, היא יועצת מס וכי לדבריה ניתן להגיע לתוצאות טובות יותר, דהיינו, שישולם פחות מ- 300,000$. דוד אמר למר X: "באם כך, בוא ניפרד בענין זה וכל אחד יפעל כראות עיניו". לאחר זמן חזר אליו מר X ואמר לו כי עדיף לו להשתתף ולקבל את הצעתו של מר בן נון, לרבות זאת שחלקו בענין יהיה תשלום של 107,000$. לאחר שכל המוכרים, לרבות זיגו גיבשו דעה שיש לקבל את הצעת בן נון, הסכים פרנץ בשם החברה להלוות למוכרים סך של 300,000$ ללא ריבית, סכום שהיה על המוכרים להעביר לבן נון. סוכם, שהחברה תשלם את הסכום האמור לבן נון ועם סיום הבנייה יחזירו המוכרים סכום זה לחברה. על פי המפתח שנקבע לחלוקת דירות המוכרים, דבר שבא לידי ביטוי בסופו של דבר בסעיף 6.3 להסכם הקומבינציה מיום 31.1.96, לא ניתן היה לקבל יותר מדירה אחת באותה קומה. זיגו ביקש לקבל דירות בנות 4 חדרים באותה קומה (שכן הדירות היו מיועדות לשתי בנותיו והוא רצה שיהא שיוויון בין הדירות) ודירה אחת בת 3 חדרים כאשר הדירות גדולות בשטחן ממה שהוא זכאי לקבל לפי חלקו, ומדובר בדירות הטובות ביותר בבנין מבחינת מיקומן (קומה וכיוון ועוד) וערכן גדול יותר. על ענין זה התנהל ויכוח עירני וזיגו עמד על דרישותיו. כתנאי לכך שמש' פיינשטיין תסכים לדרישות זיגו ביחס לגודל, טיב ומיקום הדירות שהוא יקבל, הותנה בין זיגו לדוד ובהסכמת פרנץ שחלקו של זיגו בהחזר הסכום של 300,000$, יעמוד על 107,000$, כאשר סכום זה יוחזר ממכירת דירת 3 החדרים של זיגו. בהתאם לכך, נחתמו ההתחיבות והנספח. ביום 24.6.96 חתם דוד על מסמך ההלוואה שצוטט לעיל (נספח ט' לתצהיר פרנץ). לדברי דוד, שילם בסופו של דבר סכום גבוה יותר של 299,700$. לדברי דוד, שילמו בני משפחת פיינשטיין את חלקם בהחזר ההלוואה מתוך כספי מכירת הדירות הראשונות. במהלך הבנייה במקרקעין, שימש דוד לדבריו כאיש מכירות באתר הבנייה. זיגו נהג לבקר לפחות פעם בשבוע במשרד המכירות ובירר אצל דוד מה מחיר דירת 3 החדרים המיועדת לו בשוק, כי הוא צריך למכור דירה זו לצורך החזר ההלוואה על סך 107,000$ לחברה. לקראת סיום הבנייה ביקש זיגו מדוד למכור לו בדחיפות את דירת 3 החדרים כד להחזיר לחברה את ההלוואה ובשלב מסוים אמר שהוא עצמו מצא קונה. דוד הציע לו למכור מיד את הדירה, כי המחירים יורדים ואם ימתין לו יהא די במחיר הדירה כדי לכסות את ההלוואה. לבסוף, הוגש תצהיר של עו"ד יעקב בניטה, אשר יצג את המוכרים בעיסקת הקומבינציה. עיקר הקשר התקיים עם דוד כנציג המוכרים. הוא מאשר את דברי דוד שבהתאם לחישוב חבות מס שבח על ידו הוא סבר שיש לשלם כ- 500,000-6000,000$ והוא קיבל חיזוק להערכתו זו מרוה"ח אילוז. לדבריו, שכר טירחתו שלו חולק בין המוכרים באופן יחסי לערך הדירות שקיבל כ"א מהם. הואיל ושווין של דירות זיגו היה גבוה יותר משווין של דירות המוכרים, הוא נדרש לשלם סכום גבוה יותר מהמוכרים האחרים ואכן זיגו שילם ההפרש. המצהירים נחקרו על תצהיריהם בישיבה מיום 18.10.01. זיגו אמר בחקירתו בין היתר, כי בעבר היה מנהל מפעל בלוקים (ע' 16). בעת חלוקת הדירות הוא ביקש שתי דירות, האחת ליד רעותה, הואיל ויש לו שתי בנות. לא היה חשוב לו באיזו קומה יהיו דירות אלה. דרישותיו נענו מיד ללא ויכוח וללא התניה (ע' 13). לדבריו, קיבל דירות ששטחן פחות ב- 4 מטר מאלה של האחרים (ע' 14). בהמשך הוא אומר, שהדירות שהיה צריך לקבל הן באותו הגודל כמו דירות פיינשטיין (ע' 18). להלן אומר זיגו, שהוא לא היה זכאי לקבל שתי דירות באותה קומה והעובדה שבסופו של דבר קיבל 2 דירות באותה קומה יש לראותה כהטבה (ע' 18). דוד ביקש ממנו כסף עבור עו"ד בניטה. הוא עצמו אינו מכיר את עו"ד בניטה ולא היה במשרדו (ע' 12). עם זאת, יכול להיות שעו"ד בניטה הגיש לו את חוזה הקומבינציה לחתימה במשרדו של עו"ד קליין (ע' 12). הוא לא זוכר איפה חתם לעו"ד בניטה על יפוי הכוח (ע' 41). העד אומר, כי ההוכחות שהובאו בפניו לגבי התשלומים שעשתה החברה הם בגדר "שקר וכזב", אך אם היה מוכח לו שאכן החברה שילמה 107,000$ הוא היה משלם סכום זה לחברה (ע' 20). להלן הוא אומר (ע' 28), שגם אם היו מציגים בפניו את השיק בסך 326,000 ש"ח ששולם בפועל לבן נון, הוא לא היה משלם אותו. במקום אחר הוא אומר שלדעתו החשבונית על סך 326,000 ש"ח - מזויפת (ע' 35). כשנשאל למה הכוונה בזיוף, אמר שאינו יודע אם מישהו זייף את החתימה של היועץ הכלכלי (ע' 36) וכן לא ברור לו כיצד הגיעו לסכום כזה (ע' 36). הוא נתן אמון בדוד וחשב שהוא דואג לאינטרסים שלו (ע' 35). להלן הוא נשאל מדוע לא העלה את טענותיו בדבר ההטעיה קודם להגשת התביעה ועל כך ענה, כי "הכנו את המשפט" (ע' 31). בעת שחתם על ההתחיבות, הוא הניח על יסוד דברי פרנץ שסכום מס השבח גבוה מאד (ע' 22). לפני שחתם על ההתחיבות והנספח, הוא התייעץ עם אחות חתנו שהיא יועצת מס (ע' 39), אבל היא כעסה עליו שהלך לרו"ח אחר (ע' 40). רוה"ח אבי אמר, אמר שמס השבח שנפל בחלקו של זיגו היה 59,857 ש"ח (ע' 46). זיגו ישלם מקדמה של 64,000 ש"ח. זיגו בא למשרד עם הודעת שומה שאליה מצורף שובר תשלום (ע' 45). בהודעה שהביא זיגו דובר על החזר מס (ע' 46). העד הודה שאינו מצוי בתעריפי שמאים ויועצים כלכליים, הגם שלו עצמו תואר בכלכלה (ע' 49). עו"ד בניטה אמר בחקירתו, שדוד היה הרוח החיה בעיסקה, אך הוא הסביר את משמעות העיסקה לזיגו (ע' 60). עוד אמר, כי זיגו היה במשרדו בירושלים פעם אחת יחד עם דוד, וזאת כחודשיים, שלושה, אחרי חתימת החוזה לשם חתימה על יפוי כוח (ע' 55). המוכרים חתמו בסמיכות זמן אבל לא בהכרח במעמד אחד (ע' 57). הוא לא היה מעורב כלל בעריכתה ובחתימתה של ההתחייבות (ע' 66). עוד הוסיף, כי הוא לא ערך את טופסי המש"ח, אך אישר את החתימות עליהם. המש"חים נחתמו ביום חתימת החוזה במשרדו של עו"ד קליין בעכו (ע' 53). נושא מס השבח במקרה זה היה מורכב ומסובך ולכן הערכתו את המס הצפוי היתה הערכה גסה בלבד (ע' 63-4). המורכבות נבעה מכך, שמדובר במוכרים שונים שרכשו במועדים שונים (ע' 65). הוא לא ראה את מר בן נון (ע' 54). מר פרנץ אמר בחקירתו, כי מלכתחילה משפחת פיינשטיין וזיגו היו אמורים לקבל חלקה בה היו שותפים כ"א, שתי דירות של ארבעה חדרים ובמשותף דירה אחת של שלושה חדרים. הדירות של פיינשטיין וזיגו היו אמורות שלא להיות באותה קומה. בהמשך, דרש זיגו שתי דירות באותה הקומה ועוד דירה שלמה של שלושה חדרים. שתי הדירות שביקש זיגו היו גדולות בחמישה מטרים משאר הדירות (ע' 76). זה היה על חשבון המגיע לפיינשטיין ביתר המגרשים ולא על חשבון החברה (ע' 77). ההלוואה למוכרים לא ניתנה על-ידי מסירת מזומנים לידי המוכרים אלא על-ידי תשלום ישיר למס שבח לאחר שהמוכרים המציאו את השוברים (ע' 93). הוא היה מעונין לקבל בחזרה את 300,000$ שהלווה למוכרים ולא היה לו ענין בחלוקה הפנימית בין המוכרים מעבר לרצונו לדעת "מי מחזיר". בקשר לכך, ניהלו המוכרים משא-ומתן בינם לבין עצמם במשך שעות במשרדו ולבסוף הגיעו להסכמה (ע' 78). הוא עצמו לא היה מעורב בקביעת הסכום האמור בהתחייבות (ע' 79). הוא נשאל למה בכלל החתים את זיגו על מסמך ההתחיבות כאשר החלוקה הפנימית בין המוכרים אינה מעניינת אותו. הוא ענה שדוד שילם הכל בלי שום ויכוח. בסך הכל שילם דוד 193,000$ ולצורך כך מכר 2 דירות (ע' 86). דוד לא חתם על מסמך המבטא את חלקו בחלוקה הפנימית (ע' 82-3 ועמ' 85), אבל התשלום של דוד היה במועד מאוחר למועד החתמת זיגו על ההתחיבות (ע' 83). להלן הוא נשאל אם באותו מועד בו החתים את זיגו על ההתחיבות הוא החתים את דוד פיינשטיין על מסמך דומה, ועל כך ענה תחילה "אני מניח שכן" ואח"כ אמר שאינו זוכר (ע' 83). הוא לא זוכר אם הוציא חשבוניות על 193,000$ ששולמו על-ידי פיינשטיין (ע' 88). דוד פיינשטיין אומר בחקירתו, שהוא היה נוכח בעת שזיגו חתם על ההתחייבות במשרדו של פרנץ (ע' 99). הוא עצמו לא חתם על התחיבות דומה לסכום מוגדר מעבר להתחיבות הכללית שבחוזה הקומבינציה (ע' 99). לדבריו, הרקע לחתימת ההתחיבות היה כדלקמן: מלכתחילה נאמר למוכרים שסכום מס שבח יהיה בסדר גודל של 600,000$. זיגו אמר שקיבל יעוץ מהאחות של חתנו, לפיו ניתן לעשות את העיסקה בסכום מס נמוך בהרבה ואז "אמרתי לו תשמע, זיגו, אם אתה חושב שאתה יכול לעשות יותר זול, בוא ניפרד. אני אעשה אצל יועץ המס האחד, אתה תעשה אצל יועץ המס השני, כל אחד ישלם יותר טוב, ובסופו של דבר, בסוף התהליך, זיגו בא ואומר, אני בכל זאת מוכן להצטרף לעיסקה הזאת, כדי שלא תיווצר בעיה, הוא הוחתם על המסמך שבידיך" (כתב ההתחיבות ד.ב.) (ראה ע' 102). מי שדרש חתימת זיגו על ההתחיבות היו פרנץ וגם פיינשטיין, כדי להיות בטוחים שזיגו "סגור" על ההתחיבות (ע' 103) ואילו הוא דוד, לא הוחתם על התחייבות דומה, מאחר ולא הביע התנגדות ולא העלה תהיות (ע' 103). הוא מכיר את מר בן נון (ע' 106). בן נון אמר לדוד שהמוכרים יצטרכו לשלם סכום פלוני ובסכום זה כלול גם שכר טירחתו (ע' 108). מבחינתו של בן נון, היה בכך סיכון, שכן אם סכום מס שבח היה בסופו גבוה יותר מ- 300,000$, לא רק שלא היה זוכה בשכ"ט, אלא היה צריך לממן המס מכיסו (ע' 112). הסיכום עם בן נון נעשה לפני חתימת חוזה הקומבינציה (ע' 113). להלן הוצגה לו התיזה הבאה: לזיגו 14% מכלל השטח נשוא עיסקת הקומבינציה. אם מס השבח היה מגיע ל- 600,000$ כפי שנאמר תחילה על-ידי עורך דין בניטה, הרי היה עליו לשלם לכל היותר 84,000$ ומדוע היה זיגו צריך להסכים לשלם 107,000$. על כך ענה שאין קשר בין מספר השותפים לשכר טירחת היועץ (ע' 110). לאחר מכן אמר שבסכום של 107,000$ כלולה גם תמורה בגין עודף שטח שקיבל זיגו (ע' 122, 124, 125). משפחת פיינשטיין שילמה לפרנץ כהחזר ההלוואה 193,000$ מיד לאחר מכירת הדירות הראשונות, מיד לאחר קבלת טופס 4 (ע' 118). הוא וזיגו נפגשו מספר פעמים טרם חתימה על החוזה בבית אמו של דוד בעכו (ע' 106). ה. דיון ומסקנות. אני סבור שצודק זיגו שאין עליו לשלם את הסכום של 107,000$ לחברה, אך מטעמים שונים במקצת מאלה שהועלו על ידו. אנמק את דברי: 1. לדעתי, יש לפרש את ההתחיבות עפ"י אומד דעת הצדדים, כקובעת את הסכום של 107,000$ כ"גג" של התחיבותו של זיגו כלפי החברה בנושאי מס שבח ויעוץ המס הנוגע למס שבח ולא בסכום שיש לשלמו בכל מקרה; חיובו של זיגו בסכום המלא היה מותנה בכך שאכן בפועל שולמו סכומים כאלה על-ידי פרנץ ובהתחשב בחלק היחסי של זיגו בעיסקת הקומבינציה בכללותה. כמו כן, התכוונו הצדדים לכך שבסכום של 107,000$ המרכיב העיקרי הוא סכום המס ואילו שכרו של "יועץ המס" יהיה שולי לעומת מרכיב עיקרי זה. לחילופין, דרישת הסכום המלא של 107,000$, כאשר סכום המס ששולם לבסוף לעומת ההנחות בדבר שיעור המס כפי שעמדו לנגד עיני הצדדים בעת עשיית ההתחיבות הוא זניח - מהווה שימוש שלא בתום לב על-ידי החברה בזכות הנובעת מההתחיבות ואין לאפשר לחברה שימוש כזה בזכותה. 2. האמור בהתחיבויות בלשון עבר, דהיינו שכאילו במועד ההתחייבות (23.1.96) כבר העבירה החברה כספים למס שבח וליועץ המס לא היה נכון. אנו יודעים שלפחות חשבונית המס של בן נון הוצאה ביום 25.6.96 והתשלום למר בן נון בוצע רק ביום 19.7.96, ואילו מס השבח הנוגע לחלקו של זיגו שולם על-ידי החברה רק ביום 15.5.97. 3. מר בן נון אינו יועץ מס, אלא כאמור בחשבונית שהוציא הוא עוסק ביעוץ כלכלי. האמירה שהוא שמאי ויועץ מס, אין לה כל ביסוס מעבר לדברי העדים מטעם החברה. לכאורה, שמאי ויועץ מס אינו "מתבייש" בתואריו אלה והוא מציין זאת בתיעוד חשבונאי היוצא מתחת ידיו. לכך יש להוסיף שיועצי מס מוסמכים מכוח הדין ליצג נישומים במס הכנסה, מע"מ וביטוח לאומי ולא לענין מס שבח. 4. כאשר חתם זיגו על ההתחייבות, הוא הניח בעקבות מה שנאמר לו על-ידי עו"ד בניטה ומר אילוז, שסכום מס השבח הוא בסדר גודל של 600,000$. הוא אמנם קיווה שהסכום יופחת אם יתקבל יעוץ נכון מיועץ מיומן, אך הוא לא יכול היה לשער שהסכום יורד בצורה כה דרסטית עד לסכום של 114,649$ לכל העיסקה וסכום המס על חלקו הוא יעמוד המס על 17,458$ בלבד (15.2% מסכום מס השבח הכולל) וכי בנסיבות כאלה עדיין יצטרך לשלם את מלוא הסכום הקבוע בהתחייבות. 5. אילו היה מדובר בהלוואה בסכום קבוע שניתנה על-ידי החברה, היה נכתב בפשטות שהחברה הלוותה למוכרים סכום פלוני ועל זיגו להחזיר 107,000$ מסכום זה, אך לא זה היה נוסח ההתחייבות, אלא דובר בה על סכום שהועבר בפועל למס שבח וליועץ המס. 6. אינני סבור, כי הוסבר לזיגו כי מדובר בהסדר עם מר בן נון, לפיו יהיה מקום לשלם לו כ- 300,000$ והוא נוטל על עצמו את הסיכונים והסיכויים למקרה שהמס יהיה גבוה או נמוך יותר באופן שמבחינת מר בן נון יש כאן כעין הימור. הסדר כזה הוא מאד יוצא דופן ועל אף זאת, לא הובא בפני על-ידי דוד או פרנץ, מסמך כלשהו המתעד הסדר כזה. מוזר הוא בעיני כי משראתה החברה במהלך הדיון בביהמ"ש, כי זיגו שלמכתחילה הזמין את מר בן נון כעד מטעמו אינו מזמינו, לא פנתה היא לביהמ"ש בבקשה להזמין את בן נון כעד מטעמה כדי להבהיר את מהות ההסדר שנעשה עמו. יש להדגיש, כי כבר ביום 7.10.01, דהיינו 11 יום לפני ישיבת ההוכחות שהיתה קבועה ליום 18/10, ידע ב"כ החברה כי למרות בקשתה של ב"כ זיגו מיום 30.12.99 להזמין את בן נון כעד מטעם זיגו, היא חזרה בה מבקשתה זו, שכן במכתב מיום 7.10.01 שהועבר בפקס לעו"ד קליין, נאמר שזיגו יתנגד להגשת חשבונית מר בן נון אלא אם יובא בן נון לעדות. יצוין, כי הגירסה בדבר ההסדר עם בן נון, הועלתה על-ידי החברה לראשונה בכתב ההגנה לכתב התביעה המתוקן. היא לא הופיעה בכתב ההגנה המקורי. 7. ראוי גם לשאול, מדוע החתימו רק את זיגו על התחיבות באותו מועד ומדוע לא החתימו את דוד על מסמך דומה. הטענה, כי דוד בניגוד לזיגו, לא הביע הסתיגויות בקשר לתשלום ולכן הוא לא הוחתם על התחיבות דומה, אינה משכנעת. עובדה היא, שדוד בסופו של דבר חתם ביום 24.6.96 (יום לפני קבלת החשבונית של בן נון) על התחייבות לשלם לחברה את הסכום של 294,289$, ומכאן שאין מקום למצג כאילו נתן פרנץ בדוד אמון בלתי מוגבל. יצוין, כי בין החברה לבין דוד פיינשטיין היו קשרים עסקיים ודוד למעשה שיווק דירות מטעם החברה ויש כאן מקום לחשוש שנעשתה קנוניה בין דוד, פרנץ ובן נון לפיה הם ינסו לחייב את זיגו בסכום גדול מהמגיע ממנו, אך בהמשך כאשר חשש פרנץ כי זיגו לא ישתף פעולה, שכן לא היה מודע ל"הסכם ההימור", עם בן נון, הוא החתים את דוד על ההתחיבות מיום 24.6.96 (נספח ט'), וזאת למקרה שלא יצליח לגבות מזיגו את סכום ההתחייבות. 8. במהלך הדיון הושמעה גירסה כאילו בתוך הסכום של 107,000$ כלולה תמורה בגין שיפור התמורה שקיבל זיגו לעומת המוסכם מלכתחילה (שתי דירות באותה קומה ועוד מחצית דירה מעבר למוסכם קודם לכן), אך זו גירסה שאין לה שיעור. לא הוצג כל תחשיב המבטא את המרכיב האמור בתוך הסכום הכולל של ההתחיבות. יתר על כן, מדובר פה ברכיב שאינו נזכר כלל בנוסח ההתחיבות המדבר רק על מס שבח ושכ"ט היועץ ולא ניתן כל הסבר מדוע "הוסווה" תשלום איזון בגין דירות, תחת מעטה של תשלום מס שבח ושכ"ט יועץ המס. האם היה כאן רצון להמנע מתשלום מס? האם יש הצדקה ליחס לזיגו מתן יד לעריכת עיסקה בדויה, פעילות שיש בה גוון פלילי? 9. זיגו הוצג על-ידי החברה כאיש עסקים ממולח ומפולפל, וזאת על אף גילו המתקדם ואם "העיסקה" עם בן נון מתמצית בתשלום 300,000$ לבן נון, סכום הכולל הן את החיוב במס שבח והן את שכר טירחת בן נון, הרי יוצא שזיגו משלם 35.6% מ"עיסקה" זו עם מר בן נון, הגם ששטח עיסקת הקומבינציה הוא 5,441 מ"ר ומתוכם חלקו של התובע מתבטא ב- 803.5 מ"ר שהם 14.7% בלבד. מדובר איפוא בעיסקה שאין לה הצדקה כלכלית וכל בר בי רב יעמוד מיד על חוסר ההגיון שבה, גם אם נניח שזיגו קיבל בסופו של דבר תמורה בדירות העולה על חלקו במקרקעין נשוא עיסקת הקומבינציה, ברור שתמורה "מוגדלת" זו (ששוויה לא הוכח בעדות שמאי) הגיעה ליותר מכפל שיעור חלקו במקרקעין נשוא עיסקת הקומבניציה. אין איפוא הגיון בנשיאת 35.6% מההוצאות למס שבח ושכ"ט מכל בחינה שהיא. יתכן והיה עדיין הגיון בחתימה על ההתחייבות לו היה מדובר בתשלום מס שבח ושכ"ט בסך כולל של 600,000$ כפי שהונח מלכתחילה, שאז היה מגיע חלקו של זיגו כקבוע בהתחייבות ל- 17.8% בסך הכולל, אך כאמור אין הגיון לחיוב בסכום זה כשסכום מס השבח הנופל בחלקו של זיגו מגיע ל- 17,458$ בלבד. כל זה תומך בפרשנותי שלפיה הצדדים לא התכוונו שזיגו ישלם 107,000$ דוקא, אלא סכום זה נקבע כ"גג" בלבד וזיגו לא היה צד להסכם עם בן נון ולא ידע על "הסכם ההימור" עמו. 10. כאמור, גם אם נכונה הגירסה, כי נעשה "הסכם ההימור" עם בן נון, הרי שהוא נעשה רק בידיעת החברה, דוד ובן נון ולא שוכנעתי מהראיות, שזיגו היה צד להסדר זה או שאפילו היה מודע לו. הסכום שפרנץ טוענת ששילמה "ליועץ הכלכלי", עולה בהרבה על שכר טירחה מקובל ליועץ מס (ובנידון זה לא נסתרה עדותו של רוה"ח אמר). בנסיבות אלה, מובנת ביותר עמדתה של ב"כ זיגו שכתבה במכתב מיום 6.9.98 (נספח ד' לתצהיר זיגו), כי היא מוכנה להעביר סכום נוסף "כנגד הצגת חשבונית על סכום ששולם בפועל ליועץ המס בגין העיסקה הנדונה". היא יצאה מההנחה שהחשבונית שתוצג לה תבטא שכר טירחה מקובל. היא לא יכולה היתה לדעת שתוצג בסופו של דבר חשבונית על סכום שהוא פי חמישה מסכום המס. היא לא היתה חייבת להעלות מיד את טענות זיגו, שכן נראה היה לה, שכאשר תדרש החברה להציג חשבונית יתברר מיד שאין קשר בין הסכום הנדרש והסכום ששולם בפועל. התוצאה מכל האמור היא, שאין זיגו חייב אלא בהחזר מס השבח ובשכר טירחה ראוי לבן נון. הוכח, כי שולם ע"י החברה סך של 59,857 ש"ח בחודש מאי 97 ע"ח מס שבח. ביום 6.9.98 שולם על-ידי זיגו לחברה סכום של 67,560 ש"ח הכולל את הסכום ששולם בצירוף הפרשי שער. לדעתי, על זיגו להוסיף לסכום זה 11% ריבית על הסכום הדולרי של 17,548$ מיום 15.5.97 עד ליום 6.9.98. הסכום האמור יתורגם לש"ח ביום פסה"ד ומיום פסה"ד ועד לתשלום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. וכן סכום בשקלים השווה ל- 1,000$ לפי השער היציג ביום התשלום בצירוף ריבית דולרית של 11% מיום 18.7.96 ועד לתשלום בפועל. עם ביצוע התשלומים הנ"ל תתבטל כל זכות עכבון וכל עיקול במידה ואלה קיימים על דירות זיגו ויתאפשר לו לעשות בדירות אלה דיספוזיציות כרצונו. החברה תשלם לזיגו הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. שאלות משפטיותזכות עיכבון