הגדרת קרקע חקלאית

פסק-דין

השופט י' אנגלרד:

זהו ערעור, לאחר מתן רשות, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, מפי השופט נ' ממן, אשר דחה ערעור על החלטה של ועדת ערר שחייבה את חברת נוף פוריה בע"מ במס רכוש על קרקע שבבעלותה, תוך כדי דחיית הטענה כי המקרקעין הנידונים הם "קרקע חקלאית", כמשמעות מושג זה בהוראת סעיף ?1 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א?1961-.
?1. כידוע, חוק מס רכוש עבר גלגולים רבים הן מבחינת תכליתו, הן מבחינת היקף תחולתו, עד שלבסוף החל בשנת המס ?2000 נקבע כי מס הרכוש על קרקע יהיה בשיעור של ?0%. ואמנם, השאלה המשפטית העומדת לפניי מצומצמת לשנים ?1995 ועד לשנת התיקון האחרון (תיקון מספר ?45 לחו

?2. אפרט תחילה בקצרה את העובדות השייכות לעניין. המדובר בחלקת אדמה באזור המושבה כינרת, הידועה כחלקה ?208 בגוש ?15346 (להלן- המקרקעין), אשר שטחה משתרע על כ?178- דונם. השטח שבו מצויים מקרקעין אלה הוכרז על ידי הועדה לשמירה על קרקע חקלאית (להלן: הולק"ח) כ"קחקלאית", וזאת מכוח סמכותה הקבועה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה?1965-, בהוראת סעיף ?5 לתוספת הראשונה, לפיההועדה רשאית להכריז בהודעה ברשומות - על יסוד חוות-דעת של ועדת מומחים שנתמנתה לענין זה על ידי שר החקלאות בהודעה ברשומות - כי קרקע פלונית תהא קרקע חקלאית לענין חוק זה (להלן - קרקע חקלאית).

להכרזה על קרקע חקלאית השלכות חשובות מבחינה מעשית. קודם כל, על פי סעיף
?49(1) לחוק התכנון והבניה, תכנית המתאר הארצית תקבע את התכנון של שטח המדינה כולה ובין השאר - ייעוד הקרקע ושימושה, תוך שמירה על ייעוד חקלאי של קרקעות המתאימות לכך; וכן לפי סעיף ?156(א) לחוק "לא ישתמש אדם בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה". כמו כןעל פי ?6 לתוספת הראשונה, לא תואשר תכנית החלה על קרקע חקלאית, אלא אם אושרה התכנית על ידי הולק"ח או אם היא תכנית מפורשת המקיימת את כל ההוראות של תכנית מתאר שאושרה על ידי הולק"ח. על פי סעיף ?7 לתוספת הראשונה, לא יינתן היתר לבניה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרהא חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף ?6 או שהולק"ח הסכימה לכך.
?3. בנובמבר ?1981 אושרה על ידי הממשלה "תוכנית מתאר ארצית ?13 - מרחב הכנרת וחופיה" (להלן: תמ"א ?13). המקרקעים הנדונים מצויים בתחומה של תכנית מתאר ארצית זו. על פי תכנית זו, נקבע כי המקרקעין הנדונים מבחינת סוג אזור הם "נופש בחיק הטבע" (נב"ט) (סעיף ?1.7.1א ?13) לגביו נקבע כי הוא מהווה קבוצת שימוש ?9 כמוגדר בסעיף ?2.3.9, אשר זו לשונכנויה ק.ש. ?9 - והיא תכלול שטחים לשהיית נופשים בחיק הטבע, לטיול ולפיקניק ואת המיתקנים הנילווים, כגון: שרותים סניטריים, מיתקנים לפיקניק, נטיעות צל.
?4. יצוין, כי תמ"א ?13 מתייחסת באופן מפורש לאפשרות כי איזור המוגדר על ידה כאזור נב"ט הוא מושא של ההכרזה עליו כ"קרקע חקלאית". ואמנם, בסעיף ?2.4.1 לתמ"א ?13 נאקרקע חקלאית באזורי נב"ט: היתה קרקע בתחום השטחים המסומנים כאזורי נב"ט קרקע חקלאית, כאמור בתוספת הראשונה לחוק, לא תיעשה בה בהתאם לתכנית כלשהי פעולה הטעונה היתר לפי החוק מכוח תוכנית זו אלא באישור הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית.

?5. על רקע דברים אלה, אפנה כעת לשאלה של חיוב בעל הקרקע במס רכוש. יצוין, כי חברת נוף פוריה רכשה את הקרקע ביום ?23.3.95. והנה, בסמוך לפני עסקה זו, דהיינו ביום ?1.1.95, נכנס לתוקף תיקון מס' ?25 לחוק מס רכוש, אשר שינה את ההגדרה של "קרקע חקלאית", הגדרה המשמושא המחלוקת בערעור זה. בשל חשיבות השינוי, אביא תחילה את הנוסח הקודם של ההגדרה של קרקע הפטורה ממס רכוש, שהתקבל בשנת ?1981. "קרקע חקלאית" -
(?1) קרקע שיועדה לחקלאות בתכנית על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה?1965-, או שהוכרזה כקרקע חקלאית לפי סעיף ?5 לתוספת הראשונה לחוק האמור, והכל אם בשנת המס היא משמשת בחקלאות או שהיא שמשה בחקלאות בשנה שקדמה לשנת המס או שאיננה ראויה לשמש בחקלאו(?2) קרקע המשמשת לעסק במשקו החקלאי של בעליה שהוא חקלאי.
הגדרה זו פורשה "פרשנות תכליתית" בפרשת רע"א ?3527/96, 4539 אקסלברד ואח' נ' מנהל מס רכוש - אזור חדרה, פ"ד נב(?5) 385, כנגד דעתו החולקת של המשנה לנשיא ש' לוין (הבקשה לדיון נוסף נדחתה על ידי הנשיא א' ברק בדנ"א ?711/99). לפי הפרשנות שתקבלה על דעת הרו---לאור תכלית חוק מס רכוש יש לפרש את הגדרתה של קרקע כ"קרקע חקלאית" לצורכי פטור ממס, כך שייקבע שהפטור הניתן אינו חל על קרקע, אשר לאחר הכרזתה כקרקע חקלאית, שונה ייעודה לבנייה, הגם שהכרזת הולק"ח לגביה כ"קרקע חקלאית" לא בוטלה במישרין. (שם, בעמ' ?411).
נמצא, כי בית המשפט החיל מבחן ייעודי-ענייני על הוראת החוק, וכפי שהוא מציין:
יעמוד הפטור בעינו כאשר הקרקע הוכרזה כחקלאית גם אם לא יועדה לחקלאות על-פי התכנית, ובלבד שלא הופשרה לבנייה לאחר ההכרזה, על-פי ההליכים המיוחדים שנקבעו בחוק התכנון והבניה. (שם, שם).

גם אם יש לי ספקות בדבר נכונות התוצאה אליה הגיע הרוב בפרשת אקסלברד - נוטה אני דווקא לבעל דעת המיעוט המשנה לנשיא ש' לוין - הרי ברור כי בית המשפט שיוה לנגד עיניו את מצב הדברים הענייני מבחינת ייעודה של הקרקע.

?6. ביני לביני נתקבל כאמור תיקון מספר ?25 לחוק מס רכוש, אשר נכנס לתוקף ביום ?1.1.95. לפי תיקון זה, ההגדרה של "קרקע חקלאית" היא כעת הבאקרקע שבתכנית על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה?1965- (להלן - התכנית) יועדה לחקלאות או יועדה לשמורת טבע כהגדרתה בחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה התשנ"ב?1992-, למעט קרקע כאמור שאף שיועדה לחקלאות, ניתן לפי התכנית לבנות עליה דירת מגורים
נמצא, כי בית המשפט בפרשת אקסלברד הקדים במידת מה, בדרך של פרשנות, את התיקון משנת ?1995. ראה שם, בעמ' ?406 ואילך. יש עניין רב בדברי ההסבר להצעת התיקון, שבהם נאמרמוצע לשנות את הגדרת "קרקע חקלאית" בחוק ולקבוע כי קרקע תיחשב קרקע חקלאית אם היא יועדה לחקלאות או לשמורת טבע בתכנית על פי חוק התכנון והבניה, בלי שיהיה צורך לבדוק האם הקרקע משמשת לחקלאות או ראויה לשימוש בחקלאות; קביעה כאמור תקל על אלפי בעלי קרקעות. הואיל ומס רכוש הנו מס שנתי, על המנהל לקבוע מדי שנה אם התקיימו התנאים המפורטים בהגדרת "קרקע חקלאית". מידע לעניין זה ניתן להשיג על ידי ביקור במקום או על ידי דרישת הצהרה ומסמכים אחרים מבעלי הקרקע החקלאית. מוצע לפטור את בעלי הקרקע מחובת ההוכחה כי הקרקע משמשת בחקלאות או כי אינה ראויה לשמש בחקלאות, ולקבוע כי כאשר הקרקע מיועדת לחקלאות לפי תוכנית בניין ערים היא תחשב תמיד קרקע חקלאית. יש לציין כי לעיתים ישנה קרקע הראויה לשמש בחקלאות, אך מבחינה כלכלית לא כדאי לבעליה לעבדה, למשל בגלל חוסר בהקצאת מים או בשל היות חלקת הקרקע קטנה. החוק בנוסחו היום קובע כי בעלים של קרקע חקלאית כאמור חייב במס רכוש לגביה אם לא עובדה בפועל.
הניסיון מורה כי הכרזות על קרקע כ"קרקע חקלאית", לא עודכנו במשך שנים, וכי קרקעות שיועדו במשך שנים למטרות אחרות, ההכרזות לגביהן כ"קרקע חקלאית" טרם בוטלו. בפועל, קיימות היום קרקעות המשמשות או המיועדות לשמש לתעשיה או למסחר אך ההכרזה לגביהן כקרקע חקלאית טרם בוטלה. לפיכך, מוצע להשמיט מתוך ההגדרה את הקביעה שלפיה קרקע חקלאית היא קרקע שהוכרזה כ"קרקע חקלאית".
(הצעות חוק ?2240, מיום ?24.1.94 בעמ' ?180)

?7. נוכח מצב הדברים המתואר לעיל, אוכל כעת להתמקד בשאלה הספציפית העומדת להכרעה לפנינו; והיא, האם המקרקעין הנדונים ממלאים אחרי היסודות של "קרקע חקלאית", כמשמעותה לאחר תיקון מס' ?25 לחוק מס רכוש. וביתר דיוק, האם לפנינו קרקע "שבתכנית על פי חוק התכנון והבניה,שכ"ה?1965- יועדה לחקלאות". וזאת לדעת, על פי התיקון, נראה כי אין די בהכרזה על קרקע חקלאית לפי סעיף ?5 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, אלא דרוש ייעוד לחקלאות על פי תכנית במסגרת חוק התכנון והבניה. הן ועדת הערר, הן בית המשפט המחוזי, גרסו כי תנאי זה לא נתקם לגבי המקרקעין הנדונים. נימוקם הוא כי התכנית היחידה הקיימת לגבי המקרקעין הנדונים היא תמ"א ?13, לפיה ייעוד המקרקעין הוא נופש בחיק הטבע ולא חקלאות. בית המשפט קמא מנמק את מסקנתו בדברים הבאים:ממכלול ההגדרות וההוראות הללו עולה כי הכרזה בידי הוועדה על קרקע כקרקע חקלאית, אין פירושה שייעודה של הקרקע הוא חקלאי. ההכרזה מטילה הגבלות על מוסדות התכנון בבואם להתקין תוכניות לפי חוק התכנון והבניה. אין פירושו של דבר שתוכנית פלונית אינה מוסמכת לקבוע כי ייעודה של קרקע שהוכרזה חקלאית בידי הוועדה לא יהיה דווקא חקלאי; מותר לקבוע לקרקע חקלאית ייעוד אחר, אם כי הדבר טעון הסכמה מצד הוועדה.
תמ"א ?13 אינה מתעלמת מכך שהקרקע הוכרזה בידי הוועדה קרקע חקלאית, והיא אף מתייחסת לכך בפרק ?2.41. ..אמירה זו אינה אלא חזרה על האמור בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה ואין בה חדש, אך עצם הכללתה מצביעה על כך שההכרזה אינה חלק מייעוד הקרקע שלפי תמ"א ?13. אוסיף, כי אין בהכרח חפיפה בין ייעודה החקלאי של קרקע לבין האיסור להשתמש בה אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונהלחוק התכנון והבניה. התוספת הראשונה מניה וביה, אינה שוללת את האפשרות שקרקע שהוכרזה קרקע חקלאית ישתמשו בה, בתנאים מסויימים, למטרות שאינן חקלאיות.
אך העיקר הוא שהכרזה בידי הוועדה אינה "תוכנית" כמובנה בחוק התכנון והבניה. אפילו היינו רואים בהכרזה זו בבחינת קביעת ייעוד חקלאי לקרקע המוכרזת, אין ההכרזה נחשבת "תוכנית" לצורך חוק התכנון והבניה והוועדה אינה מוסד תכנון. אם ההכרזה אינה תוכנית, הרי ייעודה של הקרקע אינו חקלאי "מכוח תוכנית" ואין היא באה בגדר "קרקע חקלאית" שבסעיף ?1 לחוק מס רכוש.אכן, ההגדרה הקודמת של המונח, טרם תחילתו של תיקון מס' ?25, קבעה כי קרקע חקלאית היא, בין היתר, קרקע שהוכרזה על פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה. אך מאז נכנס לתוקפו תיקון מס' ?25 בוטלה הגדרה זו.

?8. על אף החריפות שבהנמקתו של בית המשפט קמא, ההולך כאן בעקבות ועדת הערר, לא השתכנעתי כי המסקנה היא מחוייבת המציאות. קודם כל, הנימוק הפורמלי כי הכרזתה של הולק"ח אינה "תוכנית" במובן הדווקני של החוק אינו מכריע לטעמי. יש לזכור כי תמ"א ?13 הזכירה במפורש את ההזה, את תוקפה ואת השלכותיה. בכך אני רואה משום אימוץ ואינקורפורציה של ההכרזה לתוך תכנית המתאר הארצית. נמצא, כי התכנית קיבלה לתוכה את הייעוד החקלאי של הקרקע. אמנם נכון כי תמ"א ?13 מאפשרת, לאחר קבלת האישורים הדרושים, שימוש של נופש בחיק הטבע, אך לטעמי שימוש אפרי זה, הטעון מתן רשות מפורשת מצד הולק"ח, אינו גורע במאומה מן הייעוד החקלאי המקורי.

?9. שנית, אם לא די בנימוק הפורמלי הנזכר, הרי בפועל קיים מכוח ההכרזה ייעוד חקלאי, לו כפופה תמ"א ?13 מכוח חוק התכנון והבניה. ברוח הדברים שנאמרו בפרשת אקסלברד וכן בדברי ההסבר המוזכרים, אפשר להסיק כי בהתאם למבחן הענייני, הפטור לקרקע חקלאית נשלל אך ורק כאשר הרזה איבדה מתוקפה הענייני, כגון בשל הפשרה בפועל של הקרקע לבנייה. נמצא, כי אין לראות בעצם השמטת החלופה של ההכרזה מתוך ההגדרה של "קרקע חקלאית" בחוק משום שלילה מוחלטת מראש של ההשפעה האפשרית מצד ההכרזה על קביעת ייעוד הקרקע. ראינו כי בית משפט זה היה מוכן, על יסוד מבחן ענייני, להוציא מפשוטה הוראה מפורשת בחוק. בענייננו, מדובר בצעד שאינו כה מרחיק לכת. כל מה שנדרש הוא מתן משמעות להכרזה מכוח חוק התכנון עצמו, הכרזה שהשלכותיה הענייניות מאפשרות לכלול בהגדרה של "קרקע חקלאית" את הקרקעות המוכרזות. כל שכן, מוצדקת מסקנה זו כאשר התוכנית עצמה מאמצת, כמו במקרה שלפנינו, את ההכרזה.

המסקנה העולה מן האמור היא כי יש לקבל את הערעור ולבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, תוך כדי הקביעה כי המערערת פטורה מתשלום מס רכוש בהיות ייעוד המקרקעין הנדונים ייעוד חקלאי במובן סעיף ?1 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א?1961-. המשיב ישלם למערער שכר-טירחעורך-דין בסך ?10,000 ש"ח והוצאות משפט לפי תקנה ?513 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד?1984-
ש ו פ ט

השופטת ט' שטרסברג-כהן:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת
השופט א' ריבלין:

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט אנגלרד.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון