פסק דין תחילתו של ההליך בשטר חוב ע"ס 50,000 דולר, שהוגש לביצוע על ידי התובעת, בגין חוב נומינלי בסך 136,250 ₪, עקב אי תשלום דמי שכירות ודמי ניהול. השטר בחתימת הנתבעים, ניתן לתובעת כבטוחה למילוי התחייבויותיה של נתבעת 1, על פי הסכם שכירות והסכם למתן שירותים, שנחתמו בין הנתבעת לבין התובעת (צורפו כנספח א' לתצהירו של ע/ת משה אמויאל) הסכם השכירות מתייחס למסעדת "אל גאוצ'ו", שנוהלה על ידי הנתבעת 1 בבנין "מגדלי גרונר" ברמת גן. הבנין הוקם על ידי התובעת (דנקנר השקעות בע"מ), חברה ציבורית העוסקת, בין היתר, בניהול והשכרת חנויות. המסעדה שכנה בקומה העליונה של הבנין, והיתה בבעלותה ובניהולה של נתבעת 1. נתבעים 2,3,4 הם בעלי המניות והמנהלים של נתבעת 1, וערבים לכל חובותיה כלפי התובעת. הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע שטר החוב. במסגרת התנגדותם טענו הנתבעים, כי לא נותר כל חוב לזכות התובעת. כמו כן טענו טענת קיזוז, בגין הפרת התחייבויותיה של התובעת ונזקים שהוסבו להם בשל כך. חוב בגין דמי שכירות סמנכ"ל הכספים של התובעת, מר משה אמויאל, העיד כי החל מחודש אוקטובר 2001, נמנעה נתבעת 1 מלשלם לתובעת את דמי השכירות החודשיים, על פי הסכם השכירות. בנוסף, אף נותרה חייבת דמי ניהול, תוך שהיא גורמת לכך, ששיקים שניתנו לתובעת לא יכובדו, עקב הוראות ביטול שניתנו על ידה לבנק הנמשך. אין מחלוקת, כי הנתבעת 1 הודיעה על רצונה לסיים את הסכם השכירות בתאריך 28.2.02. אין גם מחלוקת, כי בפגישה שהתקיימה בין הצדדים בתאריך 5.12.01 נערך חישוב של סכום החוב, שנותר לחובתה של הנתבעת 1 עד ליום 31.12.01, ונמסר לנתבעים כי מדובר בסך של 136,250 ₪. סיכום הפגישה (נספח ח' לתצהיר מר אמויאל), מלמד כי בקביעת סכום זה, התחשבו הצדדים גם בשיקים מעותדים של הנתבעת 1, שנמסרו בשעתו לתובעת והיו אמורים להיפרע בהמשך. ב"כ התובעת מציין, כי מתוך השיקים הדחויים נפרע סך של 32,700 ₪, ונותר חוב בסך 103,550 ₪, בגין חודשי השכירות ספטמבר (בחלקו), אוקטובר, נובמבר ודצמבר 2001. כמו כן, נותר חוב בסך 71,708 ₪, בגין ינואר, פברואר 2002. הנתבעים אינם מכחישים, כי חלק מהשיקים לא נפרעו במועדם, בשל הוראת ביטול שניתנה על ידם. הנתבעים אף מאשרים, כי לא שולמו דמי שכירות ודמי ניהול בגין החודשים ינואר פברואר 2002, בהם שהתה הנתבעת עדיין במושכר. עם זאת, טוענים הנתבעים, כי הם זכאים לקזז תשלומים עודפים ונזקים שנגרמו להם, באופן שלא נותר חוב לזכותה של התובעת. הנתונים האמורים נתמכים גם בחוות דעתו של רו"ח ירון אבני, שהוגשה מטעם הנתבעים. בחוות הדעת, המשתרעת על פני עמודים רבים, התבקש רו"ח אבני לערוך בדיקה ורישום של תשלומי דמי השכירות ששולמו על ידי הנתבעת 1, בחודשים ספטמבר 1996 עד אוקטובר 2001. מסקנתו של רו"ח אבני היתה, כי נותר חוב לזכות התובעת בגין דמי שכירות, בסך 136,250 ₪. סכום זה כולל יתרה שלא שולמה, בגין חודש אוקטובר 2001 (חלק א' לחווה"ד). אמור מעתה, קיים חוב שאינו שנוי במחלוקת, גם לשיטתו של רו"ח אבני, המומחה מטעם הנתבעים. אמנם, ב"כ התובעת טוען, כי חוות הדעת מבוססת על נתונים בלתי מדויקים, לגבי השער היציג לשנת 2002 וכד', אך אין ספק שהיא מבוססת על בדיקת הכרטסת, כפי שהוצגה על ידי התובעת לעיונם של הנתבעים. טענתה של התובעת הוכחה איפוא כדבעי, בכל הנוגע לחוב דמי השכירות, עד לחודש פברואר 2002. דמי ניהול טענתה הנוספת של התובעת היתה, כי נותר חוב בגין דמי ניהול, בסך 12,250 ₪. חוב זה אינו נזכר בחוות דעתו של רו"ח אבני מטעם הנתבעים. הנתבעים טענו, כי יש לבטל חוב זה, מאחר שלא קיבלו שירותי ניהול והחוב הוטל עליהם שלא כדין. ב"כ התובעת טוען בסיכומיו, כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן הטענה לא הועלתה בשלבים המוקדמים של הדיון. בנוסף טוען ב"כ התובעת, כי אין זכר לטענה זו בתצהירו של ע/ת מר פאלח. סבורני, כי מקומה של טענה זו במסגרת הקיזוז המבוקש על ידי הנתבעים, שחלקו מתייחס לעובדה, שלא ניתנו שירותים הולמים על ידי התובעת. לפיכך, וככל שהבדיקה מתייחסת לחוב הנטען בגין דמי ניהול, אני קובעת כי קיומו הוכח על ידי התובעת כדבעי. סיכום ביניים חובה הנומינלי של הנתבעת כלפי התובעת הוא בסך 136,250 ₪ בגין דמי שכירות, וסך של 12,250 ₪ בגין דמי ניהול, ובסה"כ 148,500 ₪. טענת הקיזוז שלל טענות בפי הנתבעים, המהוות בסיס לטענת הקיזוז שהועלתה על ידם. הקיזוז הינו דרך לתשלום חובות, שהרי הוא מביא להפקעתו של החיוב הנטען, בשיעורו של הקיזוז (ע"א 118/93 גמבש נ' בנק מרכנתיל לישראל בע"מ, פ"ד מח(4) 463, 480). לפיכך, טענת קיזוז טעונה הוכחה עובדתית (ע"א 544/81 קיהל נ' סוכנות מכוניות לים התיכון, פ"ד לו(3) 518). ראשית נטען, כי שולמו לתובעת תשלומים עודפים, שהנתבעים זכאים לקזזם. המומחה מטעם הנתבעים קבע, כי מדובר בסך של 31,025 ₪ (ראה חווה"ד). לדבריו, בוצעה בדיקה בדפי הבנק של הנתבעת, כדי לוודא שהסכומים אכן שולמו בפועל. ראוי לציין, כי ב"כ הנתבעים בחר שלא להתייחס לנושא זה בסיכומיו, אלא הפנה לחוות דעתו של המומחה מר אבני. בסיכומי תשובתו טען ב"כ התובעת, כי מדובר בסכומים שנגבו כדין, כגון, הפרשי שער הדולר אשר הנתבעת היתה חייבת בהם מכוח הסכם השכירות. המומחה נחקר בנידון, ולא היה בפיו מענה, האם מדובר בתשלומים המחויבים על פי ההסכם אם לאו. בנסיבות אלה, אין בידי לקבל את הטענה, כי מדובר בתשלומים עודפים. עיקר טענתם של הנתבעים היא, כי נגרמו להם נזקים, עקב הפרותיה של התובעת את המוסכם בין הצדדים. ליתר דיוק, הכוונה להפרת מצגים שהוצגו לנתבעת, כאילו מתעתדת התובעת להקים במגדל גרונר מרכז מסחרי תוסס, אשר ישאב מבקרים רבים מידי יום, והמצג כי יוקם במקום בית לדיור מוגן. בנוסף נטען, כי התובעת הפרה את ההתחייבות להתקין מערכת נידוף ולתחזק את חדרי השירותים, להעמיד חניון מוסדר לבאי המקום, להפעיל מעלית נוסעים, לסגור את רחבת הכניסה למסעדה, להרחיק פסולת מהמסעדה ולדאוג לתאורה נאותה. טענות אלה בוררו לעומקן, במהלך חקירתם הנגדית של הנתבעים והעדים הנוספים שהעידו מטעמם. מרכז מסחרי תוסס - עדי הנתבעת (למשל ד"ר גרוס), העידו כי המרכז התפתח באיטיות, וכי בשלב התחלתי אוכלסו רק חלק מהחנויות. השאלה אם יש בכך כדי להצביע על הפרת התחייבות כלשהי מצד התובעת. נראה, כי הציפיה המשותפת של הצדדים היתה כי המרכז אכן יתפתח במהירות וימשוך אליו מבקרים רבים. העובדה שציפיה זו לא התממשה בקצב המיוחל, אינה מצביעה על מעשה או מחדל מצידה של התובעת, שיש בהם כדי להוות הפרת התחייבות ו/או מצג שווא כלשהו. לפיכך, אינני מקבלת את טענת הקיזוז המתייחסת לנושא זה. דיור מוגן - לגבי המצג, כי המגדל מיועד לדיור מוגן, טוען ב"כ התובעת, כי מדובר בטענה הסותרת את האמור בהסכם עצמו, בו נאמר, כי יבנה מרכז מסחרי ו"מעליו מבנה דירות למגורים". אין ממש בטענה זו, לאור העובדה שהתובעת יחד עם אחרים, הורשעו בעבירה של שימוש חורג בבנין. בפסק דינו של כב' השופט מועלם (נ/1) נקבע, כי הבנין יועד לצורכי "דיור מוגן", אך בפועל השתמשו הנאשמים בנכס לצורכי מגורים. למרות האמור לעיל, סבורני כי אין בטענה זו כדי להקנות זכות קיזוז לנתבעים. לא הוכח בפני, כי שינוי היעוד גרם נזק לנתבעים. האמנם דיירי בנין המיועד לדיור מוגן אוכלים בשר במסעדה כדוגמת אל גאוצ'ו יותר מדיירים בדירות מגורים? כיצד ניתן לומר, כי השינוי גרם לפגיעה בציפיות הלגיטימיות של הנתבעים להפקת רווחים מהמסעדה שנוהלה על ידם? אין זאת אלא טענה בעלמא, הנשענת על העובדה, שהתובעת אכן הואשמה והורשעה בסופו של דבר בעבירה של שימוש חורג. מערכת לנידוף ריחות - הוכח, כי התובעת התחייבה להתקין במושכר מערכת לנידוף ריחות. בפועל, כך לדברי הנתבעים, הותקנה המערכת על ידי התובעת בצורה לקויה. ויודגש: טענתו של מר פאלח, כי רישיון העסק הושעה בשל מטרד הריחות, והמסעדה לא פעלה באופן רצוף, נסתרה במהלך חקירתו הנגדית (ע' 122), אך הטענה לגבי אי-תקינות המערכת עצמה נותרה על מכונה, גם לאחר חקירתו הנגדית של מר פאלח (ע' 123). הנה כי כן, גובשה טענתם של הנתבעים לגבי הפרה זו. תחזוקה לקויה של השירותים - הנתבעים הלינו כי השירותים, שהותקנו מחוץ למסעדה ונועדו לשימושם של האורחים, לא תוחזקו כיאות על ידי עובדי הניקיון של התובעת. לקוחות שהוזמנו להעיד כעדי הגנה, איששו בעדותם בבית המשפט טענה זו (ראה עדותו של עו"ד פרנקל ע' 7, עדותו של ד"ר גורס ע' 14, עדותו של מר והב ע' 19). הנתבעים אף הגישו מכתבי תלונה של לקוחות נוספים (נספח ט' לתצהיר) ולא בחלו בטיעון, כי התחזוקה הלקויה של השירותים הסבה להם אובדן רווחים. ב"כ התובעת טוען בסיכומי תשובתו, כי אף אם נקבל את טענות הנתבעים, בדבר תחזוקה לקויה של השירותים, הרי שהנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח כי הוסבו להם נזקים. אכן, הטענה בדבר אובדן רווחים לא הוכחה, ולמעשה נסתרה במהלך חקירתם הנגדית של עדי ההגנה, עו"ד פרנקל ומר והב, שאישרו כי המשיכו לפקוד את המסעדה, חרף מצב השירותים. עם זאת, הנתבעים הוכיחו, כי עשו ככל יכולתם על מנת להניע את התובעת לקיים את התחייבותה לתחזוקה נאותה של השירותים, שנועדו לשמש את באי המסעדה. שוכנעתי, כי אכן רמת התחזוקה היתה לקויה והתובעת לא נענתה לפניותיהם של הנתבעים, בעל פה ואף בכתב (ראה נספח ט1 לתצהירו של מר פאלח). חניון לבאי המסעדה - הנתבעים טוענים, כי התובעת התחייבה להעמיד חניון מוסדר לרשות המבקרים במסעדה. בפועל, לא הוצב שומר בכניסה לחניון ובאי המסעדה נאלצו לכתת רגליהם בחיפוש אחריו. מבקרים רבים נואשו מכך ועזבו את המקום, ואחרים המתינו זמן ממושך, עד שהותרה כניסתם. לדבריהם, גם לאחר שהועברו זכויות ההפעלה לצד שלישי, לא זכו הנתבעים ליהנות משירותי החניה, מאחר שאלה הותנו בדרישות כספיות גבוהות במיוחד. על כך משיבה התובעת, כי מעולם לא התחייבה להעמיד לרשות הנתבעים או אורחי המסעדה חניון. הן הסכם השכירות והן הסכם השירותים אינם מטילים עליה חובה זו, ורק בשל רצון טוב מצידה, ניאותה במשך השנתיים הראשונות לתקופת השכירות, להעמיד לרשות הנתבעים את שירותי החניון והשומר בפתח. אוסף הטענות שהעלו הנתבעים בנוגע לחניון, חסר כל אחיזה ממשית בהסכמים שנחתמו בין הצדדים. במיוחד סרת טעם היא הטענה בדבר "כיתות הרגליים", שנגרם לבאי המסעדה, בחיפוש אחר השומר בחניון, במקום הודאה כי חסד נעשה עם הנתבעים במשך שנתיים, שבהן ניתנה להם זכות שימוש בחניון, לפנים משורת הדין. לפיכך אני דוחה את מכלול הטענות בנוגע לחניון. מעלית נוסעים - הנתבעים טוענים, כי במשך תקופה של 7 חודשים, בתחילת תקופת השכירות, לא פעלה מעלית הנוסעים במגדל. כך לא היתה גישה מונעת מהחניונים למגדל. גם בטענה זו אין ממש, לאור העובדה שלא הובטחה לנתבעים זכות שימוש בחניון על פי ההסכמים, ומכאן שבאי המסעדה לא היו צפויים לעלות מהחניון למסעדה. סגירת הרחבה - מסעדת אל גאוצ'ו שכנה בקומה השניה של המגדל. לטענת הנתבעים, התחייבה התובעת לסגור את הרחבה בפתחה של המסעדה, אך לא עשתה כן, חרף פניות חוזרות ונשנות של הנתבעים. כתוצאה מכך, היו המסעדה ואורחיה קורבן לרוחות סוערות וגשמים, שהציפו את פתח המסעדה. עדי ההגנה חזרו על טענה זו בעדותם. התובעת טוענת כי מדובר בתיאור מוגזם ומנופח של הנתבעים.לגופו של ענין, התובעת אינה מכחישה, כי התחיבה לסגור את הרחבה, ומודה כי עשתה כן רק כשנתיים לאחר פתיחת המסעדה. הנה כי כן, הוכח כי התובעת התמהמהה, ללא הצדק סביר, בסגירת הרחבה, שיצרה מטרד לרבים בימות החורף הקשים. הרחקת פסולת - הנתבעים מלינים, כי הרחבה אשר בקדמת המסעדה, וגרמי המדרגות המובילים למסעדה, היו משופעים בפסולת. התובעת, כך לדבריהם, סירבה לנקות את הרחבה ולו פעם ביום. התובעת מתקוממת כנגד טענה זו. לדבריה, הועסקה חברת ניקיון, אשר דאגה לניקוי כל שטחי המושכר מידי יום, והנתבעים מעולם לא הלינו על ענין זה, כפי שידעו להלין על סגירת הרחבה. מדובר בטענה עובדתית, שאין בפני תשתית מספקת להוכחתה. אני מתקשה להבין, מדוע לא נטלו עובדי הנתבעת מטאטא בידם, כדי לטאטא את הפסולת בקדמת המסעדה, וזאת לאור העובדה שהוכח, כי מערבולת רוחות הסיעה את הפסולת אליה בשעות היום. לא הוכח גם שהנתבעים הלינו בפני התובעת על מפגע זה. לפיכך אינני מקבלת טענה זו. תאורה - טענתם האחרונה של הנתבעים בנוגע למפגעים היא, כי התובעת חסכה בהוצאות חשמל, ונהגה להפעיל בשעות הערב רק כחמישית ממערכת התאורה במושכר. גם כאן טוען ב"כ התובעת, כי מדובר בטענה שלא הוכחה. בענין זה מקובלת עלי גרסתם של הנתבעים, הנתמכת בעדותם של עדי ההגנה (פרנקל, גרוס, והב). אין ספק, כי ענין התאורה היה באחריותה של התובעת, וטענתם של הנתבעים, כי אורחי המסעדה נאלצו לגשש דרכם באפילה יחסית אל פתח המסעדה - לא נסתרה. סכום הקיזוז בשל מצגי שווא והמפגעים המתוארים לעיל ואובדן רווחים הנובע מכך, ביקשו הנתבעים לקזז סך של 3,908,385 ש"ח. דרישתם נסמכת על חוות דעת המומחה מר אבני, שהתבקש לבחון את רווחי המסעדה ולהעריך את אובדן ההשתכרות והרווחים. ב"כ התובעת טוען, כי חוות הדעת לוקה בכשלים מהותיים. לדבריו, פרק ו' של חווה"ד, המתיימר להציג אובדן רווחים, מבוסס על נתוני הכנסות לא מבוקרים, שהמומחה קיבל משלושה סניפים של אל גאוצ'ו, כאשר המומחה ייחס להם שיעור רווח צפוי, מבלי שבדק את נתוני הרווח בפועל. עוד נטען, כי לא ברור מדוע נבחרו שלושה סניפים דווקא, בעוד הרשת פרושה על פני 17 סניפים. בנוסף נטען, כי לא נעשה השוואה בין הנתונים הנוגעים לסניפים אחרים, לבין מאזנים מבוקרים של הנתבעת 1, כפי שאישר המומחה עצמו (ע' 26). מבין שלל הטענות, מקובלת עלי במיוחד האחרונה. חקירתו האינטנסיבית של המומחה הניבה תשובה מפתיעה, כי המומחה כלל לא טרח לאמת את ההפסדים הנטענים עם מאזנים מבוקרים של הנתבעת 1. ודוק: הנתבעת ניהלה את המסעדה במגדל גרונר במשך חמש שנים! אין ספק, כי במהלך תקופה זו, הגישה הנתבעת דוחו"ת לרשויות המס, והיו ברשותה, למצער, מאזנים מבוקרים. המומחה מטעם הנתבעים, מר אבני, ציין בחוות דעתו כי התבקש "להעריך" את אובדן ההשתכרות והרווחים. מה לנו הערכה, כאשר ברו"ח עסקינן, היודע היטב משמעותם של נתונים במאזנים מבוקרים. אפילו הנתון בדבר הפסד מצטבר של הנתבעת, אשר צוין בחלק ו' לחוות הדעת, אינו נתמך בדו"ח מבוקר כלשהו, כפי שהודה המומחה מר אבני בחקירתו הנגדית (ע' 84). אין זאת אלא, שבהעדר נתונים מוכחים בדוחו"ת של הנתבעת, נאלץ מר אבני נאלץ לרעות בשדות זרים,וללקט מידע בלתי רלבנטי ממסעדות אחרות של הרשת. הנה כי כן, לא הוכחו הפסדי ההכנסות הנטענים על ידי הנתבעים. אך בכך לא סגי, שכן הוכח כי התובעת הפרה חלק מהתחייבותיה כלפי הנתבעת, וכתוצאה מכך סבלו המסעדה וסביבותיה מליקויים, כפי שפירטתי לעיל. הפרות אלה, גם אם לא באו לידי ביטוי בהפסד הכנסות ממשי, מזכות את הנתבעים בפיצוי כספי, שניתן לקזזו. טוען ב"כ התובעת, כי הקיזוז אינו אפשרי מבחינה משפטית, מאחר שמדובר בתביעה שטרית, שבה, "אם החיוב השטרי והחוב הכספי אינם מתוך "עסקה אחת" הם ניתנים לקיזוז רק אם החוב הוא קצוב" (ברע"א 6250/98 NORDLAND נ' מפעלי ייצור והוצאות לאור, פ"ד נג(2) 274). הטיעון נכון, אך במקרה דנן מדובר בעסקה אחת. ההפרות הנטענות נובעות מההסכמים שנכרתו בין הצדדים (הסכם השכירות והסכם הניהול). לפיכך, גם סכום שאינו קצוב ניתן לקיזוז, ככל שהוא מתייחס לטענות ההדדיות של הצדדים, הקשורות לאותם הסכמים. נותר איפוא לקבוע את סכום הפיצוי לצורך טענת הקיזוז. בהעדר נתונים על נזקים ממשיים, המבוססים על מאזני הנתבעת, הפיצוי יקבע על דרך אומדנא דדיינא. כלל ידוע הוא, כי במקרים שבהם ניתן להביא נתונים מדוייקים, על הנפגע לעשות כן, משנכשל בנטל זה, לא יפסק לו פיצוי. ברם, אם לא ניתן להוכיח את הנזק, יפסוק בית המשפט על דרך האומדנא (ע"א 355/80 אנסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 812; ע"א 2625/02 סילביו נחום עו"ד נ' דורנבאום, פ"ד נח(3) 385, 430). בבואי לקבוע את סכום הפיצוי, עלי להתחשב במהות הליקויים. מדובר בנזק, שלפי הנטען נגרם לבית עסק בשל ליקוי במערכת הנידוף, תחזוקה לקויה של השירותים, רטיבות ברחבת הכניסה ותאורה לקויה. הנתבעים עמדו בעול הוכחתם של ליקויים אלה, וענין הוא עתה לבית המשפט לאמוד את שיעור הפיצוי המגיע להם בגינם. שקלתי טיעוניהם של הצדדים בנוגע לליקויים הללו, זה בכה וזה בכה, והגעתי למסקנה כי יש להעמיד את הפיצוי בגינם ע"ס של 50,000 ₪. לפיכך אני קובעת, כי סכום זה יקוזז מסכום חובם של הנתבעים לתובעת. סוף דבר אני קובעת, כי כנגד חובם של הנתבעים לתובעת בסך נומינלי של 148,500 ₪, יש לקזז את הפיצוי המגיע להם בגין הליקויים שנתגלו במושכר, בסך נומינלי של 50,000 ₪. לגבי יתרת הסכום בסך של 98,500 ₪, רשאית התובעת להמשיך בהליכי ההוצאה לפועל כנגד הנתבעים, ביחד ולחוד, מהשלב בו הופסקו עם הגשת ההתנגדות. אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית, החל מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהשכירות