פסק - דין 1. בפני תביעה להשבה ופיצויים בגין ביטול חוזה מכר דירה (להלן: "ההסכם") שנכרת בין התובעים לבין הנתבעים ביום 4/3/98 לפיו רכשו התובעים מהנתבעים בית מגורים ברחוב דרור 26 בנתניה (להלן: "הבית"), הבנוי על מגרש 120/2 בשטח 474.50 מ"ר, המהווה חלק מחלקה 7 בגוש 8006. 2. הנתבעים היו במועד הרלבנטי לתביעה בעלי זכויות החכירה מאת מנהל מקרקעי ישראל ובעלי זכות החזקה הבלעדית בבית. הנתבע מס' 3 ערב לכל התחייבויות הנתבעים עפ"י ההסכם בהתאם לכתב הערבות בסיפא לחוזה עליו חתם. 3. עפ"י ההסכם התחייבו התובעים לשלם תמורת הבית כדלקמן: א. 15,000$ ששולמו במעמד חתימת ההסכם ביום 4/3/98 (10,000$ מתוך סכום זה הופקדו בידי ב"כ הנתבעים שהיה רשאי עפ"י ההסכם להשתמש בסכום זה לצורך קבלת אישור עירית נתניה, לרבות אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה לרישום בפנקסי המקרקעין, במידת הצורך). ב. 30,000$ - כנגד המצאת אישור מס שבח מקרקעין (לרבות מס רכוש) להעברת הזכויות ע"ש התובעים עפ"י ההסכם. הנתבעים התחייבו להמציא אישור כאמור עד ליום 31/5/98. ג. 5000$ - ביום 30/4/98 כנגד המצאת היתר אכלוס (טופס 4). ד. 10,000$ - ביום 1/8/98, במעמד וכנגד העמדת הבית לרשות התובעים וכן המצאת אישור עיריית נתניה ללשכת רישום המקרקעין. ה. 200,000$ - ביום 31/7/00 במעמד וכנגד המצאת מסמכים ואישורים המפורטים בסעיף 6 (ה) לחוזה. סעיף 11 (א) לחוזה קובע: "מוסכם בזאת בין הצדדים כי במידה ולא יומצאו ע"י המוכר... היתר אכלוס (טופס 4) במועדים הנקובים בחוזה זה יהיה הקונה רשאי, אך לא חייב , לשלם כל תשלום אשר ידרש לצורך קבלת האישורים הנ"ל או חלקם, וכל תשלום שישולם ע"י הקונה, יחשב כתשלום למוכר ע"ח התמורה." סעיף 11 (ב) לחוזה קובע: "... מוסכם כי לקונה תהא הזכות לבטל את החוזה במידה ולא יומצאו האישורים המפורטים בס"ק א' דלעיל או חלק מהם במועדם." 4. התובעים שילמו את התשלום הראשון והשני ובסה"כ שילמו לנתבעים סך של 45,000$. את התשלומים הנוספים לא שילמו, אלא הגישו את התביעה, ובכך הודיעו על ביטול חוזה המכר מהנימוקים כדלקמן: א. הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא המציאו היתר אכלוס (טופס 4) עד ליום 30/4/98 כאמור בסעיף 6 (ג) לחוזה. גם לאחר שהתובעים הסכימו לתת לנתבעים מספר אורכות להמצאת ההיתר, לא קיימו הנתבעים התחייבות זו, ולא המציאו היתר עד למועד הגשת התביעה. ב. הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא העמידו את הדירה לרשות התובעים עד ליום 1/8/98 בהתאם לסעיפים 4(ד) ו-6(ד) לחוזה. ג. בנוסף נאמר בתצהירו של התובע (ת/1) כי בעת שהחוזה היה בתוקף, ניהלו הנתבעים מו"מ עם אחרים לשם מכירת הנכס (עותק מכתב מיום 27/4/98 בעניין זה שנשלח לב"כ הנתבעים צורף כנספח ה' לתצהיר ת/1, מכתב תשובתו של ב"כ הנתבעים המכחיש את הטענה צורף כנספח ו' לת/1). הנתבעים הכחישו טענה זו בתצהיריהם (סעיף 11 לנ/2 וסעיף 13 לנ/3). כאמור הועלתה הטענה לראשונה בתצהירו של התובע ונזנחה בסיכומים, ובין היתר בשל כך לא ראיתי לנכון לדון בה. 5. לטענת התובעים הפרו הנתבעים את ההסכם הפרות יסודיות שהקנו לתובעים זכות לבטל את ההסכם הן מכח הדין והן מכח הוראות סעיף 11(ב) להסכם, ולפיכך הגישו תביעתם להשבת הכספים ששילמו לנתבעים וכן לפיצויים בגין נזק מוכח ולחילופין לפיצוי מוסכם עפ"י החוזה. 6. התובעים עתרו להשבת מלוא הסכומים ששילמו לנתבעים, סה"כ 45,000$ (שערכם נכון ליום הגשת התביעה 193,500 ₪). בנוסף עתרו התובעים לפיצוי כדלקמן: א. תשלום מס הרכישה בסך 22,770 ₪ ששולם ביום 22/4/98 ואשר ערכו ליום הגשת התביעה עומד על סך 25,000 ₪. ב. הוצאות בגין העסקה ותביעה זו בסך השווה ל- 17,000$ (73,100 ₪) בצרוף מע"מ נכון ליום הגשת התביעה. ג. עגמת נפש אשר נגרמה לתובעים כתוצאה מהפרת ההסכם ע"י הנתבעים בשל השינוי בתוכניותיהם, בסך 70,000 ₪. לחילופין טוענים התובעים כי הם זכאים במקום הנזקים המפורטים לעיל, לתשלום הפיצוי המוסכם בסך 25,000$ כאמור בסעיף 13(א) להסכם. 7. במהלך חודש יולי 1998 מונה לבית כונס נכסים אשר פעל למימושו של הנכס בשל כך שהנתבעים לא עמדו בתשלומי המשכנתא שהתחייבו בהם (בקשה למינוי כונס נכסים והחלטה על מינויו צורפו כנספחים ז' וח' לתצהיר ת/1). לטענת התובעים, הסתירו מהם הנתבעים את מינויו של כונס הנכסים וזה נודע להם רק בדיעבד ובדרך מקרה. סופו של דבר שהבית נמכר ע"י כונס הנכסים, ולו רק בשל כך לא ניתן היה עוד לקיים את החוזה. 8. בסיכומיהם מסכימים הנתבעים כי החוזה בוטל, אם בהגשת התביעה ואם מכורח המציאות במכירת הבית ע"י כונס הנכסים, וכן מסכימים כי קמה לתובעים הזכות להשבת כספים ששילמו. ואולם, לטענת הנתבעים יש להפחית מהסכום המושב לתובעים כספים שהוצאו לצורכי ביצוע החוזה בסך של 15,000$ שנמסרו לידי ב"כ הנתבעים בעריכת העסקה וביצועה, עו"ד לב-רן כנאמן של שני הצדדים, ואשר שולמו על ידו לאותם צרכים, וזאת מכיוון שעד למועד הוצאת כספים אלה, לא הביעו התובעים את רצונם בביטול ההסכם. 9. יחד עם זאת טוענים הנתבעים: א. העיכוב בהמצאת טופס 4 מקורו בעירית נתניה שכן קבלתו היה מותנת בתשלומים שהועדה המקומית לתכנון ובניה קבעה רק ביום 20/12/98. לכן, לא היה בכוחם של הנתבעים, לטענתם, למנוע את העיכוב. בנוסף טוען ב"כ הנתבעים בסיכומיו כי העיכוב בהמצאת טופס 4 אכן מהווה מחדל של הנתבעים אך התובעים שיכלו לבטל את ההסכם קודם להגשת התביעה, לא הודיעו עשו כן, סרבו למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתם וסרבו לחתום על הודעה לרשויות מס שבח מקרקעין בדבר ביטול העסקה. מכאן, טוענים הנתבעים, שהתובעים לא פעלו להקטנת נזקיהם ואף גרמו נזק לנתבעים שלא יכלו לקבל פטור ממס שבח. ב. התובעים הם שהפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את הסכומים הנקובים בסעיף 6(ד) להסכם. ג. התובעים לא ביקשו כי תימסר להם החזקה בדירה בתאריך 1/8/98. לאור האמור לעיל טוענים הנתבעים כי יש לחייבם להשיב לתובעים 30,000$ בלבד, ללא הפרשי ריבית, ובכפוף לחיובם של התובעים לחתום על תצהיר למש"מ על ביטול העסקה. כן טוענים הנתבעים כי אין להורות על שיפוי התובעים על הסכום ששילמו כמס רכישה שכן התובעים סרבו לחתום על מסמכי ביטול העסקה, ובכך לא עשו דבר להקטנת הנזק. יתרה מזו, לטענת הנתבעים מבקשים התובעים להתעשר על חשבונם כאשר פעם אחת יקבלו את הסכום ששולם כמס רכישה מהנתבעים ופעם שנייה כאשר יקבלו החזר מרשויות מש"מ עם הצגת פסק הדין. בנוסף טוענים הנתבעים כי אין לפצות את התובעים בגין עגמת נפש או פיצוי מוסכם שכן הפרת ההסכם ע"י הנתבעים לא גרמה לתובעים עגמת נפש אלא שימשה להם תירוץ לבטל את העסקה בה לא היו מעונינים מסיבות אחרות. 10. כידוע משהופר תנאי יסודי להסכם, זכותו של הנפגע לבטל את החוזה הינה מיידית ומוחלטת, שלא כמו בהפרה שאינה יסודית המקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה בכפוף לשני סייגים: האחד - מתן ארכה ואי קיום החוזה תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, והשני - על הביטול לעמוד במבחן הצדק (גבריאלה שלו, דיני חוזים, בעמ' 546). בעניינינו קבעו הצדדים בסעיף 12 להסכם את הסעיפים שהפרתם תהווה הפרה יסודית שלו, וביניהם סעיפים 4 ו- 6 שהופרו ע"י הנתבעים לטענת התובעים. אי המצאת היתר אכלוס. 11. כאמור אין מחלוקת שהנתבעים לא המציאו במועד טופס 4 ובכך הפרו את החוזה [סעיף 6(ד)] הפרה יסודית, שהקנתה לתובעים עילת ביטול מיידית ומוחלטת. מחומר הראיות עולה כי למרות זאת, פנו התובעים לנתבעים במכתב מיום 17/5/98 (נספח ג' לתצהיר ת/1) בדרישה לתקן את ההפרה תוך מתן ארכה של למעלה מ-30 יום עד לתאריך 18/6/98. גם לאחר מתן ארכה זו, אשר ניתנה לנתבעים לפנים משורת הדין, לא עמדו הנתבעים בהתחייבותם להמציא את ההיתר במועד, ולמעשה לא עשו כן עד למועד הגשת התביעה. אי העמדת הנכס לרשות התובעים. 12. לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את ההסכם פעם נוספת בכך שנמנעו מלהעמיד את הבית לרשות התובעים עד ליום 1/8/98 בהתאם לסעיפים 4(ד) ו-6(ד) להסכם. התובעים פנו שנית לנתבעים במכתב מיום 18/8/98 בדרישה לתיקון ההפרות תוך מתן ארכה של 30 יום נוספים (נספח ד' לתצהיר ת/1), ואולם כאמור, לא עמדו הנתבעים בהתחייבותם גם לאחר מתן ארכה זו. הנתבעת בסעיף 14 לתצהירה (נ/2) טוענת כי הבית היה ריק ומוכן לכניסתם של התובעים בחודש אוגוסט 1998, אולם הללו סרבו להיכנס. ואולם, כעולה מחקירתה הנגדית (עמ' 14 לפרוטוקול): "נכון, שלא היה לנו את הטופס, ומונה כונס נכסים. יכולנו לאפשר לו להיכנס לדירה אם היה משלם כפי שהבטיח. הבעיה היתה שהוא כבר לא רצה להיכנס לבית." 13. כעולה מההסכם, התשלום עפ"י סעיף 6(ג) הותנה בהמצאת היתר האכלוס ע"י הנתבעים עד ליום 30/4/98. כאמור הנתבעים לא עמדו בכך, גם לאחר שקיבלו אורכה. כמו כן עולה כי התשלום עפ"י סעיף 6(ד) להסכם הותנה אף הוא כנגד העמדת הבית לרשות התובעים וכנגד המצאת אישור עיריית נתניה ללשכת רישום המקרקעין. מדובר בחיובים שלובים, וכל עוד לא קיימו הנתבעים את התחייבותם היו התובעים רשאים לעכב קיום התחייבויותיהם (גבריאלה שלו,שם בעמ' 468). סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 קובע את דין השילוב : "המועד לקיומו של חיוב נדחה...אם על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד - כל עוד הנושה אינו מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו." לאור האמור לעיל, כל עוד לא המציאו הנתבעים את היתר האכלוס, רשאים היו התובעים לדחות את המשך התשלומים והכניסה לבית. יתרה מזו, קיומו של היתר אכלוס הינו תנאי לאכלוסו של נכס, ובלעדיו לא ניתן לחבר את הנכס לחשמל ולמים באורח תקין. מכאן שלא היתה כל נפקות לנכונותם של הנתבעים להעמיד את הבית לרשות התובעים שכן הנכס לא היה ראוי למגורים ללא היתר האכלוס. 14. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע: "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן.." אין מחלוקת כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא המציאו את היתר האכלוס במועד, כתוצאה קמה לתובעים הזכות לתרופות המנויות בסעיף 2 לחוק התרופות, והם אכן תובעים ביטול החוזה, השבה ופיצויים. השבה. 15. התובעים שילמו לנתבעים עפ"י סעיף 6 לחוזה סך של 15,000$ ביום 4/3/98 (סעיף 6 לחוזה מהווה אישור על קבלת התשלום ע"י הנתבעים), וכן סך של 30,000$ ביום 11/3/98 (העתק השיק מצורף כנספח ט' לתצהיר התובע ת/1), ובסה"כ שילמו לנתבעים סך השווה ל-45,000$. אינני מקבלת את טענת הנתבעים כי סך של 15,000$ הוצא לצורכי ביצוע החוזה ועל כן אין להשיבו לתובעים. סעיף 6(א) לחוזה קבע: " סך השווה ל- 15,000$ ישולם במעמד חתימת הסכם זה. מתוך סכום זה יופקד סך השווה ל-10,000$ בידיו הנאמנות של עו"ד עדי לב-רן, ב"כ המוכר. עו"ד לב-רן יהא רשאי להשתמש בסכום זה לצורך קבלת אישור עירית נתניה, לרבות אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה לרישום בפנקסי המקרקעין, במידת הצורך. תשלום לעו"ד לב-רן כמוהו כתשלום סכום זה לידי המוכר. חתימת המוכר על הסכם זה מהווה אישור לקבלת הסכום הנ"ל." מכאן, ראשית, כי 10,000$ בלבד הופקדו בנאמנות בידי עו"ד לב -רן. שנית, תשלום זה דינו כדין כל תשלום אחר של התמורה ששילמו התובעים, והוא אך שימש בטחון לתשלום המסים המוטלים על הנתבעים, דבר המהווה תנאי לקבלת אישור לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לפיכך זכאים התובעים להשבתם המלאה של 15,000$, וכן להשבת הסכום של 30,000$ שעליו לא חולקים הנתבעים בסיכומיהם. לאור כל האמור לעיל על הנתבעים להשיב לתובעים את מלוא הסכום ששילמו (45,000$) כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כאמור בסעיף 22(א) להלן. פיצויים. 16. התובעים עתרו לפיצוי של מס הרכישה ששילמו בגין העסקה, וכן פיצוי בגין הוצאות שכר טרחה ששילמו עבור העסקה והתביעה. בנוסף תבעו פיצוי בעד נזק לא ממוני, קרי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם עקב ביטול החוזה. 17. מנספח י' לתצהיר התובע (ת/1) עולה כי התובעים שילמו מס רכישה בסך 22,883 ₪ ביום 23/4/98. למרות זאת אינני מקבלת את התביעה ברכיב זה שכן התובעים לא עשו ניסיון כלשהו לקבל החזר תשלום מרשויות המס, ולפיכך לא התגבש נזק זה. נראה גם שיש חוסר תום לב בכך שצד אינו עושה דבר להקטנת נזקיו למרות שהמאמץ הנדרש לכך הוא קטן, בעניינינו עריכת תצהיר בדבר ביטול העסקה והעברתו לרשויות מש"מ. 18. התובעים הגישו הסכמי שכר טרחה ודרישת תשלום של בא-כוחם (נספחים יא 1-3 לתצהיר ת/1) המסתכמים בסך של 16,687.5$. באשר לשכר הטרחה ששילמו התובעים לבא-כוחם לשם טיפול בעסקה, הרי הם זכאים לפיצוי בגינו. מאחר והנזק המוכח נופל מהפיצוי המוסכם אשר נתבע לחלופין, ומאחר והתובעים אינם זכאים לכפל פיצוי, הרי ששכר טרחת בא כוחם בכל הקשור לעסקה נבלע בסכום הפיצוי המוסכם. אשר להוצאות שכר טרחת בא-כוחם של התובעים בגין התובענה - הסכמי שכר הטרחה מהווים רק אחד השיקולים לקביעת סכום הוצאות, ואיני סבורה בנסיבות כי יש לפסוק את הסכום עפ"י הסכמי שכר הטרחה במלואו. 19. לטענת התובעים, החלטתם להתקשר בהסכם עם הנתבעים נבעה בעיקר בשל קרבת הבית לשירותים קהילתיים וחינוכיים עבורם ועבור ילדיהם, אשר אינם קיימים במקום מגוריהם הנוכחי (סעיף 4 לתצהיר התובע ת/1), וכן בשל ייעודה של הקומה הראשונה בבית כמרפאה לטיפולים כירופרקטיים עבור התובעת (סעיף 7 לתצהיר התובעת ת/3). לטענת התובעים ביטול החוזה גרם לשינוי בתוכניותיהם, ולפיכך תבעו פיצוי בסך 70,000 ₪. סעיף 13 לחוק התרופות קובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי ביהמ"ש לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שיראה לו בנסיבות הענין." שיקול הדעת המוקנה לביהמ"ש בעניין זה הינו הן בשאלת עצם הפיצוי והן בשאלת שיעורו. נטל ההוכחה מוטל על הנפגע להוכיח את מידת הנזק ושיעורו ובמקרה דנן, לא עמדו התובעים בנטל זה. מלבד הצהרותיהם בדבר השיקולים שהנחו אותם בבחירת בית המגורים, לא עמדו התובעים על מהות הנזק שנגרם להם לטענתם עקב ביטול ההסכם. לפיכך אני דוחה את התביעה לפיצוי בגין עגמת נפש. 20. כאמור זכאים התובעים לפיצוי מוסכם בסך 25,000$ כשהם צמודים לשער היציג של הדולר מיום חתימת החוזה ועד לתשלומו בפועל עפ"י סעיף 13(א) לחוזה. כן קובע סעיף 13(ב) לחוזה: הפר המוכר תנאי יסודי יהא הקונה רשאי לבטל את ההסכם ועל המוכר לשלם לקונה את הסך הנקוב בסעיף א', דלעיל ובנוסף להחזיר לקונה כל סכום שיקבל על חשבון התמורה ועד למועד ההפרה…". כאמור הפרו הנתבעים את החוזה הפרות יסודיות. כתוצאה מכך קמה לתובעים זכות לפיצוי המוסכם בהתאם להוראות סעיף 13 לחוזה. אמנם סעיף 11 לחוזה מסדיר באופן ספציפי את זכות ביטול החוזה וכן את זכות ההשבה במידה ולא יומצא היתר האכלוס ואולם, מהסיפא של סעיף 11 (ג) "…ומבלי לפגוע בכל סעד אחר עפ"י הסכם זה ו/או כל דין" עולה כי אין בהסדר זה כדי למנוע מהתובעים את הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 13 לחוזה. הנזקים המוכחים של התובעים מסתכמים ב- 16,687.5$ (הוצאות בגין העסקה והתביעה). מאחר והם הגישו תביעתם, לחלופין לפיצוי המוסכם, הגבוה מהנזק המוכח, זכאים התובעים לסכום הפיצוי המוסכם. לפיכך על הנתבעים לשלם לתובעים את הסך של 25,000$ כשהוא צמוד לשער היציג של הדולר מיום חתימת החוזה (4.3.98) ועד לתשלומו בפועל. חבותו של הנתבע 3. 21. כתב הערבות בסיפא לחוזה, עליו חתם הנתבע 3 קובע: "אני הח"מ ברוך ארביב …ערב בזאת לכל התחייבויות המוכר עפ"י חוזה זה." הנתבע 3 לא הגיש תצהיר ולפיכך גם לא העיד, וכאמור הוגש כתב הערבות עליו חתם. 22. לאור כל האמור לעיל ישלמו הנתבעים 1, 2 ו- 3, יחד ולחוד לתובעים סכומים כדלקמן: א. סכום של 193,500 ₪ (שהם השבת 45,000$) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (19.11.98) ועד למועד התשלום בפועל. ב. סך של 107,500 ₪ (שהם הפיצוי המוסכם בסך 25,000$) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. ג. הוצאות אגרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ע"י התובעים ועד למועד התשלום ע"י הנתבעים. ד. הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. טפסים משפטייםבניהמסמכיםטופס 4