סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבניה קובע כי הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה... רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מהיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחייה. סעיף 152(ד) לחוק קובע כי החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי, לפי העניין. לטענת המשיבה, אצה דרכם של העותרים, והם הגישו עתירתם לבית משפט זה מבלי שטרחו לערור על החלטת הועדה המקומית בפני ועדת הערר, היא הגוף המוסמך לדון בעררים על החלטות ועדות התכנון המקומיות. לטענת העותרים ההליכים כן מוצו. ההלכה היא, שמקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערעור, יש לילך בדרך אותה קבע, ואין להעתר להליכים הבאים לתקוף הליכים אלה. להלן פסק דין העוסק בנושא: פסק דין א. מהות העתירה זו עתירה למתן צו על תנאי שיורה למשיבה לנמק מדוע לא יבוטל תנאי בהיתר שעליו החליטה המשיבה ביום 16/9/99 . ב. רקע עובדתי העותרים ומשפחותיהם מתגוררים בבית משותף בן 3 קומות ברחוב נהריים 11 בראשון לציון במקרקעין הידועים כגוש 3930 חלקה 473 (להלן "הדירה"). העותר מספר 1 מתגורר בקומה ראשונה והעותר מספר 2 בקומה השניה. בשנת 99' בנו העותרים ללא היתר והרחיבו את דירותיהם בצדן המזרחי בשטח של כ- 36 מ"ר כל אחת. עבודות ההרחבה בוצעו בפיקוח האדריכל מר יעקב מלמד, אשר טיפל, בין היתר, בתוכניות הבקשה להיתר ובהגשתן למשיבה, ובעריכת בדיקות במכון התקנים. ביום 16/11/98 הגישו העותרים בקשה להיתר בעבור תוספות הבניה של 35.8 מ"ר לכל אחת מן הדירות. ביום 2/9/99 דנה המשיבה בתוכנית להתחדשות עירונית - "פינוי ובינוי" לשיכון סלע, המהווה שכונת שיקום, יחד עם מספר אתרים המיועדים לפינוי ובינוי; במסגרת זו החליטה המשיבה לקבוע "תנאים" עפ"י סמכותה מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, כך שלא יינתנו בתחום חטיבת הקרקע המיועדת לפינוי ובינוי היתרים אשר ענינם תוספת שטח מבונה. החלטה זו באה מן הטעם שהמרכיב העיקרי בתוכניות "פינוי בינוי" הינו מפתח שמאי לפינוי הדיירים מן המבנים הקיימים בהתאם לשטח המבונה בחזקתם, והחשש המבוסס על ניסיון עשיר מן העבר היה כי עצם הכנתה של תוכנית לפינוי ובינוי יגרור אחריו גל של ניסיונות "לשיפור עמדות" מצד הדיירים והרחבת השטחים המבונים שבידם, לצורכי מיקוח בעתיד. העותרים שוללים את הגישה שהבניה נבעה כתוצאה מידיעות אודות תוכנית הפינוי והבינוי. ביום 16/9/99 החליטה המשיבה לאשר את הבקשה להיתר בניה בהוספת תנאי כי ייחתם הסכם לפיו "במימוש פרויקט פינוי בינוי יכנסו (העותרים) עם ערך השקעתם הדולרית ולא יותר ". (נספח ב' לעתירה). העותרים טוענים כי תנאי זה אינו חוקי הואיל ובהתנייתו התחשבה המשיבה בשיקול זר החורג ממטרותיו של החוק המסמיך ובפרט חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965.לעמדתם אין בסמכותה של המשיבה להתנות תנאי זה כלל. בעשותה כן חרגה מסמכויותיה כרשות שלטונית ועל כן דינו של התנאי להתבטל באופן שההיתר ינתן ללא כל תנאי, ומכאן העתירה . כן מציינים העותרים כי רק ביום 15/2/00 פורסם דבר תוכנית "פינוי-בינוי" באיזור, קרי - חצי שנה לאחר הבקשה להיתר. איך אפשר, אם כן לעמדתם לטעון שהם בנו תוספת לדירתם כ"קלף מיקוח" עתידי? לעומת זאת המשיבה כן ידעה על התוכניות וכך ארע שהחלטתה כבר התחשבה בתוכניות העתיד עוד בטרם אושרו, ובניגוד לדין. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות: - הקיים שיהוי בהגשת העתירה? - האם מוצו הליכי הערר? - האם קיים חוסר ניקיון כפיים אצל העותרים? - האם התניית התנאי נמצאת בסמכות המשיבה? ד. שיהוי בהגשת העתירה העתירה הוגשה ביום 8/11/01, היינו כשנתיים וחודשיים לאחר החלטת המשיבה מיום 16/9/00, מכאן השיהוי. סעיף 255 א. לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 קובע כי עתירות בנושאי תכנון ובניה יוגשו לבית משפט לעיניינים מינהליים, בהתאם לסדר דין שיקבעו בתקנות. תקנות התכנון והבנייה (סדר הדין בעתירות לבית משפט לעניינים מנהליים) תשנ"ו - 1996, קובעת בתקנה 3 כי: " עתירה תוגש בהקדם האפשרי בנסיבות העניין ולא יאוחר מתום ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו קבל העותר הודעה על ההחלטה נשוא העתירה או מיום שנעשה לה פרסום כדין, או מיום היווצר עילת העתירה, לפי המוקדם". תקנות בתי משפט לעניינים מינהליים ( סדר דין ) תשס"א - 2000 החלות בענייננו קובעות בתקנה 3, כי: "עתירה תוגש במועד הקבוע בדין- ללא שיהוי ולא יאוחר מארבעים וחמישה יום מיום שההחלטה פורסמה כדין או מיום שהעותר קבל הודעה עליה או מיום שנודעה לו - לפי המוקדם". עתירה זו הוגשה כשנתיים אחרי המועד הקבוע בדין. מה גרם לעותרים להשתהות? לטענת העותרים חלוף הזמן כשלעצמו אינו שיהוי; הם גורסים שלא יגרם כל נזק לרשות מביטול ההחלטה נשוא העתירה, ולמיצער הנזק אינו רב ואינו מצדיק הותרת מעשה מנהלי פגום בחוסר סמכות וסבירות על כנו. כמו כן, טוענים העותרים כי הם לא היו מיוצגים בכלל עד לאחרונה. לעמדתם ניתן לבקש הארכת מועד לפי סעיף 3 (ג) לתקנות סדרי הדין בבית המשפט המנהלי. בנימוקים של: פירסום תוכנית "פינוי-בינוי", הוצאת התוכנית לפועל ומשמעותה הכספית של החלטת הועדה כיום. במקרה דנן , עילת העתירה נולדה ביום מתן ההחלטה של המשיבה ה- 16/9/00 , מיום זה החל מניין ספירת 45 ימים. העתירה הוגשה רק ביום 8/11/01 הרבה לאחר תום 45 הימים המותרים בדין ומשכך לא עמדו העותרים במועד הקבוע בדין להגשת העתירה. גם אין בטיעוני העותרים לעיל כדי להסביר מדוע השתהו בהגשת העתירה פרק זמן כה ממושך. לטעמי אין המדובר במעשה מינהלי בלתי סביר ופגום, אלא בסמכות המשיבה לקבוע תנאי בסיס לצורך כניסה לפרויקט פינוי בינוי ובהחלט סביר שאחד התנאים לבונים בסמיכות זמנים להתממשותו של פרוייקט זה, שלא ליתן להם עדיפות בכניסה, אלא להשתית את הזכות לפיצוי על מצב זכויות בעלות ידועות, עובר למימוש הפרויקט. על כן הנני מקבלת את טענת השיהוי. ניתן היה כבר בשלב זה לסיים הדיון בעתירה, ברם לצורך שלימות התמונה אתיחס גם לשאר טענות העותרים. ה. מיצוי ההליכים - חוק התכנון והבניה סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבניה קובע כי: " הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה... רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מהיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחייה". סעיף 152(ד) לחוק קובע: "החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי, לפי העניין". לטענת המשיבה, אצה דרכם של העותרים, והם הגישו עתירתם לבית משפט זה מבלי שטרחו לערור על החלטת הועדה המקומית בפני ועדת הערר, היא הגוף המוסמך לדון בעררים על החלטות ועדות התכנון המקומיות. לטענת העותרים ההליכים כן מוצו. החלטת הועדה המקומית מצד אחד לא מסרבת למתן ההיתר ומצד שני גם לא נותנת היתר בלתי מותנה. לכן זו החלטה שלא ניתנת לערר, באופן מהותי. יתר על-כן, לעמדתם מכיון שמתן ההיתר המותנה הינו פרי מדיניות ידועה,- ערר בעצם לא יעזור, ותוצאתו ידועה מראש. לכן דרכם סלולה לבית-המשפט. תימוכין לכך הם מוצאים בהוראת החוק בסעיף 152 (א) (1) שם כתוב במפורש " הרואה עצמו נפגע" וכן "לסרב לתת היתר". העותרים טוענים כי נפגעו מהחלטת המשיבה ,וכן שלא ניתן היתר בלתי מותנה; על כן אין עליהם לפנות לועדת הערר, אלא יכולים לפנות ישירות לבית המשפט. ב בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא ,פ"ד מו (1) 793 קבע השופט אור: "ההלכה היא, שמקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערעור על החבות במס, יש לילך בדרך אותה קבע, ואין להעתר להליכים הבאים לתקוף הליכים אלה". ב בג"צ 199/78 אלקטרו תקע בע"מ נ' ראש עירית ת"א יפו ואח', פ"ד לב(3)505 נקבע: "בענייננו לא הגיעה בקשת העותרת לוועדה המחוזית הואיל והיא נדחתה כאמור כבר על ידי הועדה המקומית, אלא משנדחתה על ידי הועדה המקומית נפתחה לפני העותרת דרך הערר כאמור בסעיף 152 לחוק הנ"ל. ואילו העותרת לא רק לא גילתה לנו את ההודעה הכלולה בנספח ד', אלא גם לא השתמשה בזכות הערר הנתונה בידה מכוח סעיף 152 הנ"ל. בית משפט זה איננו נוהג להתערב לטובת עותר אשר לפניו פתוחות דרכי סעד אחרות. אם אמנם שגתה הוועדה המקומית, על העותרת היה לממש את זכות הערר שלה לוועדה המחוזית ולא ניתן כל הסבר על שום מה היא לא עשתה כן". בהגשת עתירה זו לבית המשפט,אולי לא התעלמו העותרים מהאפשרות הקבועה בחוק לערור לועדת הערר, אבל ההסבר שנתנו לא והסבר הוא. בית המשפט לא צריך לשער מה תהיה החלטת ועדת הערר. זו צריכה לאמר את דברה. אשר על כן אני מקבלת את טענת המשיבה גם בראש פרק זה. ו. ניקיון כפיים מצד העותרים לטענת המשיבה, עתירה זו מהווה שימוש לרעה בהליכי בית המשפט . העותרים החלו בבניה בלא שהיה בידם היתר בניה, בכך עברו על הוראות סעיפים 145 ו 204 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. בגין פעולתם זו הוצא צו הפסקת עבודה (נספח א' לכתב התשובה). בגין פעולתם זו גם הועמדו העותרים לדין פלילי בת.פ 52/00 ובת.פ 53/00 מיום 17/1/00. הם הורשעו על פי הודאתם בבניה ללא היתר, ונגזר עליהם קנס כספי וצו הריסה דחוי בשנה( נספח י' לכתב התשובה ). העותרים לא עשו דבר משך כל שנת האורכה שנתן להם בית המשפט לעניינים מקומיים. משחלף המועד שקצב בית המשפט, הוגש כנגד העותרים כתב אישום נוסף בגין אי קיום צו שיפוטי וזאת בת.פ 1176/01 ובת.פ 1174/01 ( נספח י"א לכתב התשובה ). מכאן שהעותרים באים לבית המשפט, כאשר מאחוריהם עבר של אי - קיום צווי הריסה חלוטים שהוצאו ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים. לטענת המשיבה, כל תכליתה של עתירה זו היא לצורך הדיון בבית המשפט לעניינים מקומיים כדי לנסות לדחות את הקץ בברור כתב האישום המיוחס לעותרים והוא אי קיום צו שיפוטי להריסה. לכן יש בהליך זה משום שימוש לרעה בהליכי בית המשפט. לטענת העותרים, מאחר שנשאו בעונשם זה מכבר, ובעוד עניינם השני תלוי ועומד בבית המשפט והם מנסים למצות הגנתם - מוטב היה שעניין זה לא יעלה כלל ועיקר. ב בג"צ 197/81, פרידמן נ' ראש עיריית אילת ואח', פ"ד לו(2) 425, קבע השופט בייסקי כי: "כלל נקוט הוא מלפני בית משפט זה, כי לא יזכה לסעד מי שעושה דין לעצמו ומזלזל בהוראות חוק ובמעשיו יוצר עובדות במטרה כי הרשות תיכנע לדרישותיו ( ד"נ 19/68 (3), בג"צ 426/71 (4), בג"צ 761/79 (5)). זה לא מכבר נזדמן לי להרחיב בנידון הדיון בבג"צ 10/80 (6) ומשום כך לא אחזור על הדברים שאמרתי שם בהקשר זה ורק אציין כי מקומי עם המחמירים בהפעלת העיקרון שלא להושיט סעד למי שפונה לעזרת בית המשפט ובאותו זמן מתעלם מהוראות חוק והוא בבחינת טובל ושרץ בידו". אכן נכונה טענת המשיבה שהעותרים לא באו עם ידיים נקיות לבית המשפט. תיאמר האמת, שדי היה בטיעון זה, עוד עובר לטענת השיהוי כדי לסתום את הגולל על עתירת העותרים. ז. האם התניית התנאי - פעולה בסמכות? לטענת העותרים התנאי שהציבה המשיבה למתן ההיתר ( נספח ב' לעתירה) חורג מסמכותה כרשות שלטונית ועל כן דינו להתבטל, כמו כן אין כלל מקום להשוות בין שווי השקעתם הדולרית לבין שווי נכסיהם כיום. בנוסף, טוענים העותרים שהמשיבה מפלה אותם לרעה בהתנותה את ההיתר בתנאי האמור היות ונתנה היתר בלתי מותנה ביום 7/5/87 למשפחת נאטי אשר מכרה דירתה לעותר מספר 1 לתוספת מגורים של 50 מ"ר. עמדת המשיבה היא כי סעיף 6 לעתירה חושף את רצונם האמיתי של העותרים, והוא - לשפר את מצבם לקראת המו"מ לפינוי מתחם סלע ולהוסיף לעצמם שטחים מבונים בגינם יהיו זכאים לשחלוף בעת הפינוי. לעניין זה ממש כיוונה הועדה המקומית את התנאים שפרסמה עפ"י סעיף 78 לחוק, שאחרת תוכשל תוכנית ההתחדשות העירונית עוד טרם היוולדה. סעיף 69 (ב) לחוק מסמיך את הועדה המקומית לעסוק בשיקומם של מבנים באכלוס יתר ובתנאים מיוחדים להיתרי בניה בשטחים אלה. סעיף 69 (12) עוסק בסמכות הועדה המקומית לגבות את הוצאות התוכנית, עריכתה וביצועה. סעיף 70(ב) לחוק עוסק בסמכות לקבוע חלקות השלמה לצורכי תשלום שווין. סעיף 122 לחוק עוסק כולו בחלוקה חדשה, שווי כספי של המגרשים המוקצים ושמירת יחסיות כלכלית בין הבעלים. סעיף 196 א. והתוספת השלישית לחוק עוסקים כולם בגביית השבחה שנוצרה במקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. סעיפים 197-198 לחוק עוסקים כולם בנושא פיצויים כלכליים כתוצאה מפגיעה עקב תוכנית. על כן, טוענת המשיבה כי טענת ה "חריגה מסמכות" אין בה כל ממש. נהפוך הוא - המשיבה התחשבה בבקשת העותרים ובסמיכותה לפירסום "התנאים" עפ"י סעיף 78 לחוק, איפשרה לעותרים לקבל היתר ובו תוספת שטח מבונה - בסטיה מהחלטתה, בתנאי כי יתחייבו שבהליכי מימוש התוכנית תובא בחשבון רק השקעתם הכספית בבניה ולא ה"מכפיל" בשטח המבונה שיש בו כדי לטרפד ולערער את כל הבסיס הכלכלי והשמאי לתוכנית. החלטה זו היתה לפנים משורת הדין . גם לעניין זה מקובלת עלי עמדת המשיבה, מטעמיה. באשר לטענת האפליה שטענו העותרים: ההיתר שניתן למשפחת נאטי היה בשנת 1987, לפני 14 שנה, 12 שנה לפני בקשת העותרים. זהו מרחב זמן גדול מאוד בו טרם עלה תכנון ההתחדשות העירונית לדיון במוסדות התכנון. לא ניתן לטעון לאפליה במצב עובדתי שכזה. לאור האמור לעיל , הנני דוחה את העתירה ומחייבת את העותרים יחד ולחוד לשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪ + מע"מ . הסכום ישא ריבית והצמדה כדין. מיצוי הליכיםבניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה