לגבי נוסח הסכם תיווך ,שר המשפטים קבע בתקנות מהם הפרטים אשר חייבים להיכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח. (2) סוג העסקה שפעילות המתווך מבוקשת לגביה, כגון 'שכירות', 'מכירה'. (3) תאור הנכס נשוא פעולת התיווך. (4) מחיר העסקה המבוקשת בקירוב. (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר 'לפי אחד מאלה' כולל מס ערך מוסף כמשמעו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975". להלן פסק דין בנושא נוסח הסכם תיווך: פסק דין בפני תביעה כספית בסך 21,517 ₪ עבור דמי תיווך, אשר הוגשה בסדר דין מקוצר. התובע 1 (להלן "התובע") הינו מתווך מקרקעין מורשה, והבעלים והמנהל בשיתוף עם מר אילן דור של התובעת 2 שהינה חברה בע"מ המפעילה משרד תיווך. טוען התובע כי ביום 20/01/03 הזמין הנתבע שירותי תיווך מהתובעים. בין הדירות שהראה התובע לנתבע הייתה גם הדירה ברחוב יוסף צבי פינת עוזיאל ברמת גן. (להלן "הדירה"). בהתאם לתנאי ההזמנה התחייב הנתבע לשלם לתובעים סך של 2% +מע"מ מערך הדירה כדמי תיווך, וזאת במידה ויתקשר בעסקה לרכישת הדירה. עוד מוסיף וטוען התובע כי ביום 07/03/03 נחתם בין הנתבע לבין בעלי הדירה, חוזה לרכישת הדירה תמורת סך של 185,000$ ושהוא היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בו.כל דרישותיו של התובע לנתבע כי ישלם לו את דמי התיווך להם היה זכאי נענו בשלילה. הנתבע, לעומת זאת, טוען כי לא הזמין שירותי תיווך עבור הדירה הנ"ל אלא עבור דירה אחרת שברחוב יד שלום 24 רמת גן. הנתבע טוען כי התובעים לא זכאים לדמי התיווך וזאת בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, הדורש את חתימת הלקוח על פרטי הנכס נשוא פעולת התיווך, ולכן טוען התובע כי מאחר וחתימתו היחידה מופיעה רק בהקשר לנכס שברחוב יד שלום ולא לדירה נשוא התביעה אין התובע זכאי לדמי התיווך. עוד טוען הנתבע כי שותפו של התובע הוא שניסח עבור הצדדים את זיכרון הדברים וגם מסיבה זו אין זכאים התובעים לדמי התיווך לאור לשונו של סעיף 12 לחוק המתווכים. וכן לאור פעולת התובעים הוגבל מרחב התמרון של הנתבע, וכי במו"מ שנוהל בין ב"כ הצדדים לקראת חתימת הסכם המכר נגרמו לנתבע נזקים כספיים בעקבות הפרשי שערים וזאת לאור העובדה כי בין היתר נדרש להעביר למוכר הדירה סך של 80% משווי הדירה עד ליום 20/03/03 בעוד שמסירת החזקה בדירה נקבעה ליום 31/08/03. כמו כן העלה הנתבע טענת קיזוז מדמי התיווך לאור הפרשי השערים אותם שילם בעקבות זיכרון הדברים אותם ניסחו התובעים. התביעה התנהלה בהליך של "סדר דין מהיר" ועל כן יהיה פסק דין זה מנומק, בתמצית כהוראת תקנה 214 טז (2) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984, לרבות התיאור המובא לעיל. דיון הטענה של העדר חתימה היא טענה היורדת לשורשו של עניין לעניין זכאותו של מתווך לקבלת דמי תיווך שכן בסעיף 14 לחוק המתווכים נקבע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך רק בהתקיים שלושה התנאים המוזכרים בסעיף זה, דהיינו: היות המתווך בעל רשיון בעת שעסק בתיווך, מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק (בכל הקשור לחתימה על הזמנה בכתב שבה מפורטים הפרטים שנקבעו בתקנות), והיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע הינו מתווך בעל רישיון לתיווך וכי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים. המחלוקת העיקרית היא בקשר לטענה כי הנתבע לא הוחתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך ביחס לנכס נשוא התביעה ובניגוד לסעיף 9(א) לחוק המתווכים הקובע כי: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". שר המשפטים אכן קבע בתקנות מהם הפרטים אשר חייבים להיכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח. (2) סוג העסקה שפעילות המתווך מבוקשת לגביה, כגון 'שכירות', 'מכירה'. (3) תאור הנכס נשוא פעולת התיווך. (4) מחיר העסקה המבוקשת בקירוב. (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר 'לפי אחד מאלה' כולל מס ערך מוסף כמשמעו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975". יצוין כי הדרישה לכתב ההתחייבות היא חידוש שהוכנס בחוק המתווכים, בעוד שהתנאי להיות המתווך "גורם יעיל" מביא לידי ביטוי את ההלכות שנתגבשו במשך השנים בפסיקה בנושא דמי תיווך (ראה ע"א 275/76 קלוגמן נ' עובדיה ואח' פ"ד ל"א(1) 405 וכן ע"א 74/89 חסינים, חברה להחזקת נכסים בע"מ נ' שפירא, פ"ד מ"ו(1) 845). מבדיקת הסכם ההתקשרות בין התובעים לנתבע עולה כי הפרטים הרשומים בהסכם נרשמו ע"פ דרישת התקנות. לגבי טענת הנתבע בדבר התחייבותו לתשלום דמי תיווך בסך של 1% בלבד וזאת לאור הבטחתו של התובע עוד בטרם ראה את הדירה, התברר כי הנתבע חתם על שני הסכמי תיווך עם התובעים ובשניהם לא נעשה כל שינוי לגבי גובה תשלום דמי התיווך שעמד על סך של 2%. כמו כן התברר כי הנתבע במהלך חיפושיו אחר דירה התקשר עם מספר מתווכים לכן טענתו כי דמי התיווך בסך של 2% מופרזים משוללת כל יסוד ומנותקת מהמציאות, מה גם שאין מחלוקת כי התובע הציג לנתבע שמונה דירות, עד אשר בחר הנתבע בדירה נשוא התביעה ולכן לא יתכן כי בכל שבע הדירות הראשונות שיעור דמי התיווך בסך 2% לא היווה בעיה עבור הנתבע ורק בדירה האחרונה הבין כי הסכום הנדרש הינו מופרז. הנתבע לא צירף הסכם כלשהו או הביא לעדות את אחד המתווכים שלטענתו התקשר איתם כדי לחזק את גרסתו בדבר גובה דמי התיווך הנהוג וכבר נקבע בפסיקה כי "כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".( ע"א 548/78 שרון נ' לוי פד"י לה (1)760,736 וחזרו על הלכה זו בע"א 2273/90 לימה בע"מ - פרל רוזנברג פד"י מז (2) 615 ,605) לגבי טענת הנתבע כי מאחר וחתימתו אינה מופיעה בהסכם ההתקשרות מול פרטי הדירה נשוא התביעה התובעים אינם זכאים לדמי תיווך הובהר כי כאשר חתם הנתבע על הסכם ההתקשרות עם התובעים הסכים לסעיף 7 שבו שקבע כי "הנני (הכוונה ללקוח מ.ק.) מאשר כי למרות האמור לעיל רשאים אתם (הכוונה למתווכים מ.ק.) להוסיף על טופס הנ"ל דירות שהוצעו לי על ידכם וזאת ללא הכרח בחתימתי לידם". הוכח כי בטרם נחתם ההסכם ע"י הנתבע הוקרא לו ואם מצא לנכון להתנגד לסעיף 7 הנ"ל יכל להתנגד לו אפילו בדרך של מחיקתו, משלא עשה כן אין לו להלין אלא על עצמו. טענות הנתבע להפסדים כספיים שנגרמו לו לאור הפרשי השער שהשתנו עת שילם למוכר הדירה סכום גבוה (כ- 80% מערכה של הדירה) ובטרם קיבל את החזקה בה התגלו כחסרות בסיס לאור חקירתו של מוכר הדירה מר גינוסר מיום 26/01/05. עדותו של מר גינוסר היתה אובייקטיבית ואמינה בעיני. עד זה העיד כי הסכים לעשות הנחה משמעותית במחיר הדירה לנתבע לאור נכונותו של האחרון לשלם את רוב התמורה בסמוך לחתימת ההסכם. הוכח גם כי הנתבע הוא שלחץ כי המשכנתא של מר גינוסר תימחק מוקדם ככל האפשר על מנת שהנתבע יוכל להעביר למר גינוסר סך של 90,000$. פעולה בניגוד לסעיף 12 לחוק טענתו האחרונה של הנתבע מתייחסת לכך כי התובעים פעלו בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים עת שערכו את זכרון הדברים עבור הנתבע ומר גינוסר. סעיף 12 הקובע איסור פעולות משפטיות מציין: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה;מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך.הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961". השאלות לדיון הם: האם זיכרון הדברים שנחתם (נספח 1 לתצהיר הנתבע) הוא "מסמך בעל אופי משפטי" והאם התובעים "סייעו" לערוך מסמך זה. בע"א 152/77 נקבעו המבחנים לבדיקת מסמך זכרון הדברים והשאלה האם מדובר במסמך משפטי ואם לאו (בפס"ד של השופט ברק בתוארו אז, בע"א 152/77 רבינאי נ' מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג (2) 287 ,281 ): "המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים ... על כוונה זו יש ללמוד מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוך זכרון הדברים עצמו. בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני עניינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין החוזה הפורמלי שיחתם בעתיד. במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעיסקה שביניהם בזכרון הדברים עצמו ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לידי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן ביניהם - לעומת זאת, אם התנאים היסודיים לעסקה - כגון מחיר, כמות וזמן בעסקת מכר - לא הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי טרם סכמו את המשא ומתן ביניהם וזכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים במשא ומתן שטרם נסתיים... המבחן השני לתקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. זהו תנאי נפרד ועצמאי. אפילו מגלה מכלול העובדות כוונה ליצור קשר משפטי מחייב עם החתימה על זכרון הדברים, אין בכוונה זו כדי ליצור את הקשר המצופה אם הצדדים לא נתנו ביטוי בזכרון הדברים לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה". אין חולק כי זכרון הדברים נחתם במשרדי התובעים, כמו כן מעדותם של מר גינוסר ומר גדליהו חברו של הנתבע עולה כי התובע הוא שהקריא את נוסח זכרון הדברים מדף מודפס שהיה מונח לפניו וזאת ע"פ בקשת מר גדליה וכן הובהר כי זכרון הדברים נערך לאחר מו"מ בין הצדדים. לאור המבחן השני זכרון דברים זה הינו בעל תוקף משפטי מחייב שכן ניתן בו ביטוי לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה, כמו-כן הוכח שמי שהקריא מתוך מסמך שהיה קיים (במשרדו) את נוסח הזיכרון דברים הוא המתווך, ומכאן חרג התובע מהוראותיו הקוגנטיות של סעיף 12 ומשכך אין הוא זכאי לדמי התיווך. מודע אני לכך שתוצאה זו תוצאה קשה היא, במיוחד לאחר שקבעתי את קביעותיי הנ"ל והכרעתי שאכן המתווך היה הגורם היעיל שהביא לעסקה הנדונה, אך נראה שאין מנוס מתוצאה זו. המחוקק חפץ בעת חקיקת החוק לשים סוף לאנדרמולוסיה שהיתה קיימת בשוק התיווך. חלק מאנרלמוסיה זו נגרמה גם כתוצאה ממעשי מתווכים אשר סייעו בהכנת מסמכים משפטיים. על המתווכים לדעת ולהפנים שכל סיוע כזה יגרום לחסרון כיס כגון במקרה הנוכחי. מתווך לא צריך להחזיק במשרדו נוסח זיכרון דברים. לא צריך להקריא אותו לצדדים. אל למתווך לסייע בידי לקוחותיו בחתימה על מסמכים משפטיים, אלא להפנותם לגורמים העוסקים בכך (עורכי דין), שקיבלו הכשרה מקצועית מצד אחד ומצד שני, נושאים בתוצאות מחדליהם המקצועיים (הן במישור האתי והן במישור הנזקי) מתווך שלא עושה כן, אפילו שהדבר נבע מבקשת הלקוח, שם את "כספו" (את "זיעתו" שהזיע בעבודתו) על קרן הצבי. יחד עם זאת, איני יכול להשתחרר מהרגשה שטענותיו של הנתבע היו נגועות בחוסר תום לב שעה שאין חולק על כך שהתובע היה הגורם היעיל לעסקה וטענותיו של הנתבע התגבשו רק לאחר רכישת הדירה ולאחר שנדרש לשלם את דמי התיווך. אי לכך ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ובנסיבות העניין כל צד ישא בהוצאותיו. חוזההסכם תיווךתיווך