שווי של דונם מופקע

פסק דין 1. בפני תובענה בה עותרת המבקשת לקבוע את שיעור פיצויי ההפקעה שעל המשיבה לשלם לה בגין הפקעת 38.125 דונם. ההפקעה נעשתה מכח צו הפקעה מיום 30.6.98 שהוצא על פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופתוח) 1943 וכללה קרקע המשתרעת על פני מספר גושים וחלקות שהוחזקו בחכירה ע"י המבקשת. תפיסת החזקה בקרקע המופקעת נעשתה ע"י המשיבה ב-7.9.98. עוד עותרת המבקשת להצהיר על בטלות צו ההפקעה משום שהוא הוצא קודם לאישורה של תכנית בנין עיר מח/120 וכיוצא מכך להצהיר כי תפיסת החזקה בנכס והוצאת עפר מתוכו קודם לאישור תכנית בנין עיר לא היתה כדין. תכנית בנין עיר מח/120 אשר אישרה את תוואי מסילת רכבת הפרברים 1999. מסילת הרכבת העוברת בתחומי הקרקע שהופקעה מהמבקשת היא חלק מהתכנית הנ"ל. 2. ב"כ המשיבה מעלה טענות מקדמיות לפיהן אין לבית משפט זה הסמכות העניינית לדון בטענת המבקשת לפיה צו ההפקעה, לוקה באי חוקיות וכי בכל מקרה העלאת טענה מעין זו כ-5-4 שנים לאחר פרסומו של צו ההפקעה על אף שידעה על קיומו כבר ביוני 1998, לוקה בשיהוי. אין צורך לדון ולהכריע בטענה זו לאור עמדת ב"כ המבקשת בסיכומי תשובתה (סעיף 3) לפיה אין היא מבקשת להכריז על בטלות צו ההפקעה. העלאת הטענה בדבר בטלות צו ההפקעה באה לדבריה, על מנת להשפיע על פסיקת פיצויים בשיעור גבוה יותר ע"י בית המשפט. אם כך מתייתר, כאמור, הצורך לדון ולהכריע בשאלת תוקפו, או חוקיותו של צו ההפקעה. עם זאת אציין, במקרה זה, כי נראית לי טענת ב"כ המשיבה בענין זה, לפיה אין משמעות או השפעה לשאלת חוקיותו או אי חוקיותו של הצו על גובה הפיצוי שייפסק לבעלי הנכס המופקע. 3. עם תחילת הדיון מונה על ידי בית המשפט, בהסכמת הצדדים, השמאי רוני מכבי, אשר התבקש לשום את שוויו של דונם מופקע. השמאי עשה כן וקבע, בחוות דעתו, שלוש חלופות שווי של דונם מופקע בקרקע הנדונה כדלהלן: א. אם בית המשפט יקבע את שוויה של הקרקע המופקעת כקרקע חקלאית "בתנאי קיומו של חוזה בר רשות על פי שיטת היוון והכנסות" הרי ששווי של דונם מופקע עומד על -.1,200 דולר. ב. אם יש להעריך את "השווי לדונם מופקע כקרקע חקלאית בתנאי חוזה בר רשות על פי שיטת ההשוואה" ערכו של דונם מופקע עומד על -.4,000 דולר. ג. אם יקבע בית המשפט כי את שווי הנכס המופקע יש להעריך לפי "שווי ממוצע לדונם מופקע כקרקע בר רשות עם פוטנציאל הפשרה נראה לעין לחלק מהמקרקעין" יש לקבוע כי שווי של דונם מופקע עומד על -.16,500 דולר. לאחר שעיינתי בחוות הדעת ובהסבריו של המומחה, שניתנו במהלך חקירתו בבית המשפט, הגעתי למסקנה כי אין כל סיבה או טעם המצדיק סטיה מערכי השווי השונים שקבע המומחה בחוות דעתו. אלה התבססו על עסקאות שנעשו במועד הקובע לגבי קרקעות חקלאיות באזורים סמוכים או אחרים כפי שפורט בחוות הדעת. לא מצאתי טעם או סיבה להתערב בקביעותיו והערכותיו של השמאי, אשר זהותו נקבעה, כאמור, ע"י הצדדים עצמם ובהסכמתם. הנמקותיו והסבריו היו משכנעים ולא מצאתי בהם פגם. הוא העריך את שוויו של דונם מופקע לפי מיטב שיפוטו ושיקול דעתו המקצועי תוך כדי הנמקה מפורטת של שיקוליו וטעמיו. לא מצאתי, איפוא, כל פגם בהערכותיו ואני מאמץ אותן במלואן. 4. עיינתי בטיעוני באי כח הצדדים לגבי השאלה על פי איזה חלופה מאלה שמנה השמאי המומחה בחוות דעתו יש לפסוק את פיצויי ההפקעה למבקשת ונתתי דעתי לנסיבותיו ולעובדותיו של מקרה הפקעה זה, לרבות קיומו של פוטנציאל הפשרה נראה לעין, שהוא אפסי לדעתי, והגעתי למסקנה כי הדין הוא עם המשיבה, לאמור, שיש לפסוק את פיצויי ההפקעה על בסיס שווי לדונם בסך -.4,000 דולר לדונם מופקע כקרקע חקלאית בתנאי חוזה בר רשות, כפי שהעריך השמאי בסעיף 18.2 לחוות דעתו. 5. אני פוסק, איפוא, למבקשת פיצויים בגין הפקעת הקרקע החקלאית, שהיא החזיקה כחוכרת, על בסיס שווי של -.4,000 דולר לכל דונם מופקע. לאור התוצאה אליה הגעתי, תשלם המבקשת למשיבה הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך -.10,000 ₪ בצרוף מע"מ. קרקעותהפקעה