שימוש במעלית ע''י דייר שלא שילם

האם שימוש במעלית ע''י דייר שלא שילם בעד הוצאות התקנת מעלית בבית משותף הינה "חוקית" ? בשנת 1996 תוקן חוק המקרקעין באופן שאפשר בנייתן של מעליות בבתים שנבנו ללא מעלית. הוראות החוק נועדו להתגבר על מצב בו שכן בודד יכול היה לטרפד יוזמה לבנייתה של מעלית שנועדה לרווחת כל הדיירים ולשיפור איכות החיים בבית המשותף. סעיף 59 ו' לחוק המקרקעין קובע: "(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה. (1) ניתן לקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; (2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזית הבית. (ב)(1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור; (2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה; (3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאת החזקתה והפעלתה של המעלית." המחוקק ביקש להקל על המבקשים להתקין מעלית בכך שסייע בידם להסיר התנגדות מצד דיירים אשר עלולים להתנגד להתקנתה בשל העובדה שהם מתגוררים בקומת קרקע וכן התיר לחלק את הוצאות ההתקנה על פי שיקול דעתם של הדיירים והסכמתם. אולם, מכאן להסיק כי כוונת המחוקק הייתה לאפשר לדיירים אשר סרבו להתיר התקנת המעלית ולהשתתף בעלות התקנתה להשתמש בה ללא כל תמורה רחוקה הדרך. ישנה גישה כי בהיות המעלית רכוש משותף, אין למנוע את השימוש בה גם ממי שלא השתתף בעלות התקנתה. אולם הגישה הרווחת היא כי פירוש זה מהווה פגיעה בזכות קניינים של הדיירים אשר נשאו בהוצאות ההתקנה ועשיית עושר ולא במשפט ואף אינו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 59 ו' הנ"ל. על פי נוסח התיקון ברור שכאשר סבר המחוקק כי יש לפטור דיירים המתגוררים בקומת קרקע מהוצאות התקנת המעלית אמר זאת מפורשות. באשר ליתר הדיירים הושאר אופן חלוקת התשלום לשיקול דעתם של אלה שהסכימו להתקנה. עוד צוין ע"י בית המשפט כי הבית המשותף הנו יציר חקיקה, שנועדה לספק פתרונות למצב עובדתי מיוחד, שהנו תוצאה של אורח החיים המודרני והוא משלב בין זכויות קנייניות "טהורות", שיש לבעלי הדירות בדירותיהם הפרטיות, לזכויות בעלים מוגבלות ברכוש המשותף. הבית המשותף הינו כאמור תוצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה'דירות' בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצדן ה'רכוש המשותף' מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים. הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף (סעיף 56(א) לחוק), והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים. ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו. הגבלת זכות השימוש ברכוש המשותף כמו גם הוראות נוספות החלות על בעלי הדירות בבית המשותף, המגבילות את זכויות קניינם, נועדו לגשר בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הזכויות ולאפשר מימוש מירבי של הזכויות בנתונים המיוחדים של הבית המשותף. מעליתמקרקעין