אישור מדרגות חירום בקומות התת קרקעיות בהתאם לתקנה 4.09 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה

נטען כי יש לאשר את מדרגות החירום בקומות התת קרקעיות בהתאם לתקנה 4.09 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) הבליטה בין המבנים אינה מהווה סטייה ניכרת היות ואין מדובר בקו בניין; אין צורך בפרסום הקלה לעניין הבליטה בין המבנים היות ומדובר בבליטה המותרת לפי תקנה 4.03 לתקנות הבניה במרווחים; קיימים שטחים עודפים לצורך ניצולם לטובת שטחי הקוקיות וזאת משטחי המעבר ועובי הקירות שחושבו בהיתר הקודם בטעות כשטח עיקרי; אין מקום להגביל את שטח מרפסות הזיז לשטח של 12 מ"ר; המרפסות הנוספות אינן מרפסות אלא גבלית; לחלופין בקשה למרפסת זיז אינה מחייבת בהקלה. אין מקום לפרסם הקלה בגין הקוקיות הנוספות שנבנו. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטתנו זו. דיון כללי כמפורט ברקע, המגרש נשוא הערר זכה לתכנית נקודתית ומפורטת באופן יוצא דופן אשר אושרה רק לאחרונה. התכנית כוללת נספח בינוי מפורט ברמה של בקשה להיתר ואשר לגביו נקבע כי הוא מחייב לעניין: שטחי הבניה, גבהים, מספר קומות, קווי הבניין ותכסית המבנה ואילו לגבי יתר הפרטים מדובר בנספח בינוי מנחה. אין מחלוקת כי הסטיות שביצעו העוררים מההיתר שניתן להם מהווים גם סטייה מנספח הבינוי. העוררים התרכזו בערר בטעמים הסטטוטוריים אשר, לעמדתם, בגינם ניתן לאשר להם את הסטיות שביצעו מההיתר שניתן להם. ודוק. גם אם ניתן לאשר סטיות מההיתר, ברור שאין חייבים לאשר סטיות אלו. אנו סבורים כי אף אם אכן הייתה קיימת מסגרת סטטוטורית לאישור הסטיות שבוצעו מההיתר ומהתכנית (ואנו סבורים כי קיימים פריטים לגביהם אין מסגרת שכזו), הרי במסגרת שיקול הדעת של מוסד התכנון אין ראוי לאשר סטיות שכאלו, ונפרט: המשמעות של נספח בינוי מנחה נספח בינוי מנחה, אכן אינו מחייב, אך הוא אינו מסמך ריק מתוכן, וכשמו כן הוא - מנחה את התכנון האדריכלי של המקרקעין. לפיכך, באופן רגיל, יש לכבד את הנחיות נספח הבינוי המנחה, וסטייה מנספח הבינוי מחייבת הוכחת הצדקה תכנונית לסטייה המובקשת. לעניין המשמעות של נספח בינוי מנחה, ר', למשל, ערר (ירושלים) 193/11 ועד שכונת עין כרם נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (): "נחזור ונזכיר נספח הבינוי מנחה ואינו מחייב וניתן לסטות ממננו, אך גם למונח ה"הנחיה" יש לצקת תוכן ואין להפוך את ההנחיה לריקה מתוכן. לטעמנו, המשמעות המשפטית לכך שנספח הבינוי "מנחה" הינו כי בדרך השגרה יש לנהוג על פיו, ורק אם קיימים נימוקים תכנוניים או אחרים לסטות ממנו ניתן לעשות זאת." עוד ראוי לציין כי ככל שנספח הבינוי מפורט יותר וככל שהתכנית חדשה יותר כך הנטייה לכבד את הנחיות נספח הבינוי תהיה גדולה יותר. חשוב להבהיר כבר בשלב זה כי ביצוע עבירת בנייה והרצון להכשירה אין בו בכדי להוות הצדקה לסטות מנספח הבינוי, ובעניין זה נרחיב להלן. במקרה שבפנינו מדובר בתכנית שאושרה ממש לאחרונה ואשר זכתה בנספח בינוי מפורט עד מאוד. כלומר, הוועדה המחוזית, גוף התכנון הבכיר במחוז, ישב על המדוכה לגבי מגרש לא גדול זה, ולא הסתפק בתשריט כללי או בנספח בינוי סכמטי, אלא החליט לאשר נספח בינוי מפורט וברור. יוטעם, לאחר השקלא והטריא התכנוניים במוסד התכנון הבכיר אושר נספח בינוי מפורט הקובע בינוי מסויים וספציפי למגרש. לא מצאנו, לגבי מי מהפרטים המבוקשים, הצדקה כלשהי לאשר סטייה מהנספח שנדון ואושר בוועדה המחוזית, ונבאר: לעניין מדרגות החרום, הרי ההיתר שניתן למבנה כלל מדרגות חירום בהתאם לנספח הבינוי. היתר זה הונפק רק לאחר שניתקבלו כל האישורים הרלוונטים לרבות אישור כבאות. לפיכך, איננו מקבלים את הטענה כי המדרגות נבנו בניגוד להיתר לאור דרישת נציגות הכבאות. נציין, כי לא הוצג בפנינו מסמך כלשהו מרשות הכבאות או מרשות אחרת אשר דרש לאחר שההיתר הונפק כי יבנו מדרגות נוספות. בנושא זה, קשה להשתחרר מהרושם כי הגדלת מדרגות החרום ולמעשה גם המבואה שלהם נועדו למטרה אחרת שאינה לאו דווקא מילוט. בכל מקרה, אף אין קיימת מטרה שכזו, הרי אין כל סיבה לסטות מנספח הבינוי. אשר על כן, איננו סבורים כי ראוי לאשר מדרגות חירום שונות מאשר אלו שאושרו בנספח הבינוי וזאת במסגרת היתר שניתן לפני כשנה ואשר אושר על ידי מכבי אש. למעלה מן הצורך נציין כי המדרגות המבוקשות אינן עומדות במידות המותרות ליציאת חרום מכוח תקנה 4.09 לתקנות הבנייה במרווחים וכי תקנה 4(1)(ט) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) אינה קובעת כי סטייה מהמידות לא תהווה סטייה מהתכנית, אלא רק כי לא תהווה סטייה ניכרת. לעניין הבליטות בין שני המבנים, איננו מקבלים את עמדת העוררים כי מדובר בבליטות אשר מטרתן: "ליצור קומפוזציה איכותית יותר ומטרתה אסטית בלבד". עיון בתמונות שהוגשו לועדת הערר מגלה כי מדובר בבליטה מאסיבית המשתרעת מהמסד ועד הגג. בבליטה זו אף מותקנים חלונות ומתחת לחלונות בליטה משמעותית נוספת. מהתמונות שהוצגו לא ברור האם החלונות נבנו בקו הבניין המקורי, אך לא מן הנמנע כי החלונות אף הם הותקנות מעבר לקו הבניין המקורי, כך שהבליטה מהווה גם תוספת שטח. לעומת זאת עיון בנספח הבינוי מגלה כי זה הקפיד על חזית נקייה וישרה בין הבניינים ללא כל בליטות: בנסיבות אלו, אנו מעדיפים את האסתטיקה שנקבעה על ידי הוועדה המחוזית בתכנית הנקודתית על פני עבירות הבנייה שביצעו העוררים. אף לגבי הקוקיות הנוספות, איננו סבורים כי יש מקום לאשרן. התכנית המפורטת התייחסה באופן מפורש לקוקיות שיותרו בגגות הרעפים, והתירה קוקיות רק במקום בו התכנית סברה כי לא תגרם פגיעה אדריכלית. כלומר, אין בפנינו לאקונה של התכנית או של ההיתר שניתן, אלא כוונה אדריכלית. הקוקיות שנבנו בפועל חורגות מנספח הבינוי ומטרתן אינה אדריכלית אלא לשרת תוספת שטחים בחלל גג הרעפים. איננו סבורים כי ראוי לאשר בדרך של היתר בניה תוספת שטחים בחלל גג הרעפים וכן קוקיות לשרת שטחים אלו, וזאת כאשר הקוקיות מהוות מפגע אדריכלי. נציין, כי אין מדובר בתוספת זניחה אלא בתוספת של 29 מ"ר. הפריט האחרון שנבנה ללא היתר הינה מרפסת זיז. אמנם העוררים מכנים מרפסת זו כ - "בליטה", אולם עיון בתמונות וכן בבקשה להיתר, מגלה כי מדובר במרפסת לכל דבר ועניין, כאשר קיימת יציאה למרפסת מתוך הבניין. גם בנושא זה איננו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית לסטייה מנספח הבינוי והנחיותיו. התכנית המפורטת התייחסה למרפסות בבניין והעניקה לדירות מרפסת ראויה, לא מצאנו כל סיבה תכנונית הגיונית להוספת מרפסת נוספת. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אין מקום לאשר את השינויים בהיתר הבניה שנתבקשו על ידי העוררים. הכשרת עבירת בניה: ועדת ערר זו קבעה, על סמך הפסיקה בנושא, פרמטרים ראויים לבחינת בקשה להיתר שמטרתה הכשרת עבירת בניה וזאת בערר (ירושלים) 206/12 פוקס נ. הוועדה המקומית בית שמש ואח' (): הפרמטר הראשון שיש לבחון הינו חומרת עבירת הבניה, כך ככל שעבירת הבניה חמורה יותר הנטייה לאשר את התכנית שמטרתה להכשירה תהא קטנה יותר. הפרמטר השני הינו פעולת רשויות האכיפה. כך, במצב בו מדובר בעבריין אשר רשויות האכיפה פעלו כנגדו, והוא נשא בעונש אותו קבע בית המשפט המוסמך, הנטייה לאשר את הבקשה להיתר שהגיש תהיה גדולה יותר. הפרמטר השלישי, אשר הינו פרמטר מהותי, הינו המבחן המכונה "מבחן המגרש הריק". על פי מבחן זה על מוסד התכנון לבחון את הבקשה להיתר בהתעלם מעבירת הבניה שבוצעה, ולבחון על גבי "מגרש ריק" האם היא ראויה תכנונית. . הפרמטר הרביעי, הינו הפגיעה בצדדי ג'." במקרה שלפנינו אין חולק כי מדובר בעבירת בניה וכי התוספות נבנו בניגוד להיתר שניתן וטרם נתקבל היתר אחר. לטעמנו אף אם מדובר בעבירת בניה שאינה חמורה ואף אם אין נזק לצדדי ג', אין מקום לאשר את הכשרת עבירת הבניה. ראשית, ומהותית, כפי שפורט בהרחבה לעיל במבחן "המגרש הריק" אין מקום לאשר את הבקשה להיתר. המקרה שלפנינו הינו מקרה מיוחד בו אנו יודעים בדיוק מה היו מוסדות התכנון מאשרים ב- "מגרש ריק" היות וקיימת תכנית נקודתית למקרקעין וכן היתר בניה, ולכן אין כל מקום לאשר סטייה מהתכנית ומהיתר הבניה רק מכיוון שהסטיות כבר נבנו בפועל. שנית, כנגד העוררים לא ננקט הליך פלילי כלשהו, ולמעשה בכל כתב הערר לא מצאנו כל הפנמה של העוררים כי הם עברייני בניה, מצאנו דווקא גישה הפוכה של צפייה כי עבירות הבניה יאושרו כדבר שבשגרה. בנסיבות אלו אישור הבקשה להיתר יהווה עידוד מעשי לעבריינות בניה ומכאן אין להתירו. סיכום בסיום הערר מבקשים העוררים מוועדת הערר "להרים את הראש" מעל הניירת ולבחון את התמונה הכוללת. התמונה הכוללת אינה מחמיאה לעוררים. על מגרש העוררים אושרה לאחרונה תכנית נקודתית ואף הונפק היתר בניה תואם תכנית, עד כאן התנהגות ראויה לשבח של העוררים. אלא, שהעוררים לא הסתפקו במה שקבעה התכנית וניתן בהיתר ורצו יותר. כמובן, אין בכך כל פסול. אלא כאשר האזרח אינו מסתפק במה שקבעה התכנית ראוי שיגיש מלכתחילה בקשה להיתר הכוללת את ההקלות או השינויים שהוא מבקש, ובכך ייחסך מהציבור דיון כפול בבקשה להיתר. לחלופין, היה והאזרח נזכר בשינוייים שהוא מבקש לאחר שהונפק לו היתר הבניה, עליו לעצור את העבודות ולבקש כדין את אשר הוא רוצה וזאת טרם הבניה. העוררים כאמור לא ביקשו את התוספות במסגרת הבקשה הראשונה ולא עצרו את הבניה, אלא בנו כחפצם בפועל, ככל הנראה על סמך ההנחה כי מה שנבנה בפועל כבר לא ייהרס ואף יהיה קל יותר להכשירו. אנו סבורים כי את התופעה במסגרתה סוטים במתכוון במהלך העבודות מהיתר הבניה, תוך הסתמכות על כך שניתן יהיה להוציא "היתר שינויים" בהליך קצר, יש לעקור מן השורש. היתר שינויים מטרתו לאשר בהליך מקוצר שינויים שנדרשים במהלך הבניה עקב גילוי בעיות אדריכליות או קונסטרוקטיביות, ואין מטרתו לערוך שינוי אדריכלי כולל במבנה. לפיכך, אנו דוחים את הערר על כל חלקיו. אנו מנחים את יחידת הפיקוח של הוועדה המקומית לפעול בענין תיק זה. בניהחוק התכנון והבניהמדרגותתכנון ובניה