ערר על החלטת הועדה המקומית לסרב לפיצול יחידת דיור ל-2 יח' דיור

ערר על החלטת הועדה המקומית לסרב לפיצול יחידת דיור ל-2 יח' דיור במקרקעין הידועים כחלקה 13 מגרש 5 בגוש 3698 ברח' עמי 15, רחובות. חלקה 13 הינה חלקה גדולה בשטח של 5.7 דונם ובה קיימת תכנית לחלוקה למגרשים וכן תצ"ר לרישום המגרש כחלקות נפרדות, כאשר מגרש 5 הינו בשטח של 979 מ"ר ובו זכויות לעורר, למשפחת דדון (המשיבים) למשפחת ולמשפחת שפר. מדובר בבתים צמודי קרקע, 2 זוגות דו-משפחתיים וכל הארבעה בנויים באותה חלקה (5 שפוצלה מ-13). וכך החליטה הועדה המקומית: "לטענה כי כתוצאה מפיצול הדירה - נשללת למתנגדים הזכות לבניה נוספת בעתיד, לקבל את הטענה, פיצול הדירה ממצה את סך הזכויות המוקנה עפ"י התקנה כמפורט לעיל (בהערות הבדיקה) ובנוסף לא מולא תנאי של חתימה 75% מבעלי הזכויות במגרש. לטענה כי על המבקש לקבל הסכמה של 75% מכלל הדיירים בחלקה 13 הגדולה והסכמה כזו קיימת לו, טענה זו אינה נכונה משום שהתב"ע קבעה כי תותר בניה במקום למגרש אחד בו 4 יח"ד ועל כן כתנאי למתן היתר נדרש להשלים ת.צ.ר. ת.צ.ר. זה הוגש ואושר והוא מגדיר 4 יחידות למגרש, שיש לקבל את הסכמת 75% מהם, הסכמה זו לא הוצגה מפורשות - הסכמה של ויתור על יחידה של כל אחד מהם. לטענה כי הת.צ.ר. נמצא בהליכי אישור סופיים, לקבל את הטענה, הת.צ.ר. אשר אושר ככשיר לרישום הפריד את מגרש מס' 5 מכלל החלקה כך שסך כמות היח"ד בה הינו 4 יח"ד, כל טענה קנינית או תכנונית תחול עליו בלבד ולא על כלל החלקה ממנה נבדק. לטענה כי הדירה פוצלה בפועל בניגוד להיתר הבניה וכיום מבקש להכשיר את המצב, יצא פיקוח למקום לבדוק הטענה. בהתאם לנימוקים לעיל - לסרב לבקשה." תמצית טענות העורר מדובר בדירה גדולה של 170 מ"ר, ובחלוקתה לדירה של 100 מ"ר בקומת הקרקע ו-70 מ"ר בקומה א' וזאת על בסיס התקנות החדשות, כך שסה"כ תתאפשרנה 5 יחידות דיור במקום 4 הקיימות במגרש. הבקשה הוגשה תוך עמידה בתנאים הנדרשים, כולל 75% חתימות שכנים על תכניות הפיצול (הגרמושקא) ועל פרסום הקלה. בבדיקה עם הגורמים המקצועיים בועדה המקומית הובהר כי: על העורר להמציא הסכמה מפורשת במכתב חתום ע"י בעלי הזכויות במגרש 5, אלה האחרונים למעט משפחת דדון נתנו הסכמתם, ואין צורך להחתימם פעם נוספת. הבקשה ברורה ובתאורה כתוב באופן מודגש: פיצול יחידת דיור ל-2 יח"ד ללא תוספת שטח, הבקשה מציגה פתרון חניה, ונחתמה כאמור ע"י השכנים ובכך גילו דעתם להסכמה. תמצית טענות המשיבים בין הצדדים מתנהלים הליכים שונים וערכאות שונות. העורר בנה מראש את ביתו במטרה לפצלו ל-2 יח"ד ועתה בקשתו להכשיר את המעשה בעורמה. העורר ערם על שכניו שהינם שכנים מבוגרים ותמימים והסביר כי הוא רוצה לפתוח "דלת קטנה" וכך השיג את הסכמתם. "המסכימים" מעולם לא הסכימו לוותר על זכויותיהם במגרש וכך גם אנחנו. אנחנו רכשנו חצי מדו-משפחתי מידיעה שלכל היותר יוקם החצי השני. הזכויות ע"פ התקנות החדשות שייכות לכל בעלי המגרש, ואין ליחסם רק לעורר. העומס הצפוי יגרום לנו לאי נוחות, ברחוב ממילא מצוקת חנייה, במסגרת הבקשה מוצעות 3 חניות ל-2 יח"ד שיפוצלו, ואולם עפ"י התכנית, החלה במקרקעין, מתחייבות 4 חניות, 2 עבור כל יח"ד. מדובר בצפיפות ורעש שיהוו מטרד. עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית אכן דרשה הצגת הסכמה מפורשת לפיה ידוע לבעלי הזכויות האחרים, כי הציפוף המבוקש ע"י העורר ישלול מהם את האפשרות להגיש בקשה דומה בעתיד, בפרט אחד מהם מר ציין ליד חתימתו מ.ל.ב (מבלי לפגוע בזכויות). העותר אכן הונחה להציג אישור של 75% מבעלי הנכס כתנאי ליישום הוראות התקנה, אולם הציג חתימת 75% מבעלי הזכויות מחלקה 13 (חלקת המקור) ולא חלקה 5. עפ"י דיווח ממפקח שביקר במקום, לא בוצע פיצול בפועל ולא גרים בנכס היום. דיון והכרעה העורר מבקש לעשות שימוש בתיקון שאושר לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת בתוכנית) התשס"ב-2002. ביום 20/11/11 פורסמה הוראת שעה בסעיף 9א' (א') לתקנון לפיה תוספת דירות למעט הוספת דירות באמצעות פיצול דירות קיימות, שיתקיימו בה הצדדים המצטברים שלהלן (תהווה סטייה ניכרת). הווה אומר, על מנת שתוספת כאמור לא תהווה סטייה ניכרת, עליה לקיים התנאים המצטברים שלהלן: שטח הדירה לאחר הפיצול לא יפחת מ-30 מ"ר. הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש ולעניין בית משותף - תהיה הבקשה חתומה ע"י כל בעלי הדירות בבית המשותף. מספר הדירות שהוספו בשיעור שלא עולה על 30% ממספר הדירות שמותר לבניה על מגרש לפי הוראות התוכנית החלה על המגרש או ממספר הדירות הקיימות בבניין, לפי הנמוך מבניהם; ואולם אם מספר הדירות נמוך כאמור מ-3 תותר הוספה של דירה אחת. הוצגה חוו"ד מהנדס הועדה המתייחסת לתמהיל הדירות, המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותם בסביבה, וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין, נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. הבקשה להקלה תואמת את החלטת הועדה המקומית שהתקבלה לפי פיסקת משנה ב'. ע"פ המפורט לעיל, הבקשה אינה עומדת בקריטריונים המבוקשים, שכן הפעלתה כרוכה בקבלת הסכמתם של כל בעלי הזכויות במגרש תחילה, דבר שברי, כי לא מתקיים בענייננו. לא זו אף זו, הבקשה אף אינה עומדת בתנאי הרביעי, לעניין הצגת חוו"ד מהנדס הועדה בנוגע לתמהיל הדירות והפרוגרמה. לפיכך לא ניתן לקבלה בשלב זה. יחד עם זאת, אנו מבקשים להבהיר כי הזכות לציפוף אין דינה כזכויות בנייה, הראשונה עניינה במספר היחידות האפשרי, והשניה בתוספת מ"ר מבונים. זאת ועוד אנו רואים לציין כי בבסיס התקנות תכליתן לאפשר יחידות מגורים נוספות, נוכח מצוקת הדיור החריפה הקיימת ובמסגרת זו לאפשר יצירת יחידות דיור קטנות יותר, לכאורה כפי שמתבקש במקרה דנן. כמו כן ראינו לנכון לציין, כי לאחר עיון בתוכנית מעלה כי בסעיף 14 לה נקבע, כי היא מחייבת 2 חניות לכל יחידת דיור, וכי פתרון החניה יוסדר במסגרת תכנית בינוי כללית למגרש, טרם הוצאת היתרי בניה. נזכיר גם כי תקנה 2(9)(א)(1) מאפשרת תוספת 20% או פחות מהמספר המרבי של דירות המגורים המותרות במגרש נתון. אשר על כן ועל כל האמור לעיל, הערר נדחה. בניהפיצול דירה / מקרקעיןיחידת דיורעררועדה מקומית לתכנון ובניה