העוררים טענו כי נפלה שגיאה בסימון קווי הבניין והמגרש של המגרש נושא הבקשה להיתר, כך שחלק מהשטח הציבורי הפתוח נכלל במגרש. המשיבה 1 אף היא סבורה כך. אנו סבורים כי יש לקבל טענה זו של העוררים. בחינת הבקשה להיתר, מפת קווי הבניין והתכנית 856 מגלה כי אכן נפלה טעות בסימון קווי הבניין. אלא, שבחינת הבקשה להיתר ביחס לקווי הבניין הנכונים מגלה כי מחוץ לקווי הבניין הנכונים מבוקש רק פיר אוורור וממילא מלבד פיר זה לא נתבקשה בנייה אחרת באזור זה. לפיכך מורה ועדת הערר לתקן את הבקשה להיתר, כך שלא תותר כל בניה בתחום השטח הציבורי הפתוח. הבקשה להיתר אינה כוללת תכנית מדידה העוררים טענו כי הבקשה להיתר לא הוכנה על רקע של מפת מדידה. אנו דוחים טענה זו. הבקשה להיתר שהוצגה בפני ועדת הערר, והיא זו המחייבת, כוללת מפת מדידה מפורטת חתומה על ידי מודד כדין. יתרה מזו, גם מפת קווי הבניין הינה על רקע מפת מדידה. העדר תצ"ר העוררים טענו כי הבקשה להיתר מוגשת ללא אשור תצ"ר לאזור ולמגרש. אלא, שבמהלך הדיון, הציגה המשיבה 2 נוסח מאושר של תשריט לצורכי רישום שנערך זה מכבר. בכל מקרה, איננו סבורים כי העדרו של תצ"ר יש בו להצדיק סירוב לבקשה להיתר. העדרו של תיק תיעוד והליך לקוי בפני יחידת השימור העוררים מלינים על העדרו של תיק התיעוד והליך לא ראוי שהתבצע אל מול צוות השימור. ועדת הערר בחנה נושא זה בקפדנות והיא דוחה מכל וכל טענה זו. ראשית, נציין כי מבחינה סטטוטורית כלל לא ניתן היה לכפות על מבקשי ההיתר מגבלות שימור וזאת היות ועל הנכס לא חלה תכנית המייעדת או הקובעת את המבנה לשימור. למרות העדר החובה הסטטוטורית לשימור, עברה המשיבה 2 הליך ארוך ומפורט אל מול יחידת השימור, צוות השימור וועדת השימור של המשיבה 1. במסגרת הליך זה הוכן תיק תיעוד מפורט אשר הוצג לוועדת הערר. יתרה מזו, בעקבות דרישות צוות השימור ולאורן תוקנה הבקשה להיתר כך שתהא תואמת לדרישות צוות זה. בסופו של ההליך נתקבלה החלטה רשמית של ועדת השימור לתמוך בבקשה להיתר. גובה הבניין המבוקש שגוי העוררים טענו בטיעון סבוך כי גובה הבניין כפי שהוא מוצג בבקשה להיתר שגוי. אין בידנו לקבל טענה זו. העוררים לא הציגו כל חוות דעת, ובפרט לא מפת מדידה ערוכה כדין, לתמיכה בטענותיהם בעניין זה (כמו גם לתמיכה ביתר הנושאים). ספירת חיצונית של אבנים אינה יכולה להוות תחליף לחוות דעת מודד ובוודאי שאין בה להוות נתון מהימן לקביעת גובה מפלסים. מפלסי הבקשה להיתר נקבעו על סמך מדידה ונבחנו על ידי הוועדה המקומית, ולא מצאנו כל נימוק של ממש המפריך אותם. יתרה מזו, מפלסים אלו הם המחייבים את מבקשי ההיתר, כך שבסופם של דברים, אף אם יש ממש בטענות העוררים, על מבקש ההיתר יהיה להתאים את הבניין למפלסים הקבועים בבקשה להיתר. המרחק בין המבנה בבן סירא 2 למבנה בבן סירא 4 שגוי העוררים טענו לגבי המרחק בין המבנים. לאחר שבחנו את התצ"ר שהוגש לנו, את מפת המדידה והבקשה להיתר לא מצאנו כל ממש בטענה זו. הבקשה להיתר אינה משמרת את "הבלוק העירוני" העוררים טענו כי המבנה נשוא הערר מהווה ביחד עם המבנים הסמוכים "בלוק עירוני" אשר מן הראוי לשמר אותו בכללותו. לטעמנו, אין בטענה זו בכדי להוות טעם לסירוב לבקשה להיתר. ראשית, מבחינה סטטוטורית אין כל זיקה בין המבנים והמגרשים. המגרש נשוא הערר מהווה יחידה עצמאית לחלוטין הן מבחינה קניינית והן מבחינה תכנונית. לפיכך בהעדר מגבלה סטטוטורית הקושרת את הוצאת ההיתרים במגרש נשוא הערר עם פיתוח מגרשים אחרים, לא ניתן לייצר מגבלה שכזו יש מאין. עקרון היסוד של חוק התכנון והבניה הישראלי (ולמעשה של חוקים דומים ברחבי העולם) הינו כי האזרח רשאי לנצל את הזכויות המוקנות לו מכוח התכנון החל על המגרש שלו וזאת ללא אפשרות להטלת מגבלות נוספות שלא מוזכרות בתכנית או בחקיקה. שנית, נציין כי לא מצאנו לנכון גם מבחינה מהותית לעכב את פיתוח המגרש נשוא הערר עד לפיתוח המבנים הסמוכים. המבנה הבנוי על המגרש הינו מבנה מט לנפול כאשר קיר אחד שלו מהווה קיר תמך מכוער וזר לסביבה, כך שהמבנה מהווה כיום מפגע בולט בטבורה של העיר ירושלים. בחינה תכנונית מגלה כי המגרש נשוא הערר הינו בשטח המאפשר פיתוח סביר ויעיל. בנסיבות אלו, אין כל הגיון להמתין עם שיקום המבנה והמגרש עד להתארגנות כללית של המבנים הסמוכים, ובזמן זה להשאיר בניין נטוש למחצה, חרב ובעל קיר תמך מכוער. זאת ועוד, לא מצאנו כי התכנון המבוקש למגרש יש בו להוות מניעה או פגיעה בפיתוח יתר המבנים המכונים על ידי העוררים כ- "בלוק עירוני" בעתיד. חדר המדרגות והמעלית פוגעים בחצר הפנימית המשותפת חרד המדרגות והמעלית מבוקשים בחריגה מקווי הבניין המאושרים. העוררים 1-6 טענו כי מיקום חדר המדרגות בפינה זו של המבנה החדש מהווה פגיעה בולטת בהם וכן שגיאה אדריכלית. העורר 7 שם את הדגש בטיעון בעל פה בפנינו על נקודה זו של מיקום חדר המדרגות והמעלית. אנו סבורים כי מדובר בטענה רצינית ובעלת משקל ממשי של העוררים, טענה שיש לבחון בכובד ראש. נקודת המוצא הינה כי אין מנוס מהקמת חדר מדרגות וכן מעלית למבנה המבוקש, והדילמה התכנונית הינה היכן למקם פונקציות הכרחיות אלו. לאחר שבחנו בקפדנות את החלופות השונות, הגענו למסקנה כי המיקום המבוקש בבקשה להיתר, על אף שיש בו חסרונות, הינו המיקום הטוב ביותר. היתרון המהותי של מיקום זה הינו כי אין הוא פוגע בחזות המבנה ובפרט בקירות הנאים המיועדים לשימור. יתרון נוסף הינו בפונקציונאליות התכנונית הראויה של מיקום זה. לעומת זאת, החיסרון של המיקום הינו בצורך בהקלה בקווי הבניין ובפגיעה הנטענת בשכנים. מצאנו כי החסרונות הנובעים מהצבת חדר המדרגות והמעלית בכל מיקום אחר יהיו גדולים יותר מהחסרונות במיקום המוצע, ונבאר: לטעמנו מיקום חדר המדרגות על גבי הקירות המיועדים לשימור, יהווה פגיעה אנושה בקירות אלו לשימור מהתקופה העותומאנית ואין לכך הצדקה תכנונית אמיתית. מדובר בקירות בעלי ערך שימורי רב ותרומה משמעותית למראה העיר ירושלים, ואין זה ראוי להרוס מראה זו עבור חדר מדרגות. לא מצאנו גם אפשרות תכנונית סבירה למקם את חדר המדרגות והמעלית בפינה הסמוכה, מה עוד שהעוררים מתנגדים גם למיקום זה. נתון נוסף התומך במיקום חדר המדרגות והמעלית במיקום המבוקש הינו אישור ועדת השימור למיקום זה, אישור שניתן רק לאחר דיונים שנערכו בוועדת השימור. הבקשה להיתר מתעלמת ממתן אפשרות בניה לבניין ברחוב בן סירא 4 העוררים טוענים כי אישור הבקשה להיתר ימנע מהם תוספות בניה בבניינים הסמוכים. לא מצאנו כל ממש בטענה זו. הבקשה להיתר ו/או מימושה לא יוצרים כל מגבלה על מימוש הזכויות מכוח התכנון הקיים במגרשים הסמוכים. לגבי תכנון עתידי, הרי הלכה ברורה היא כי לא ניתן למנוע מימוש זכויות קיימות רק לאור תכנון עתידי שטרם בא לעתיד העולם. אבל אף אם נתעלם מהלכה זו, איננו סבורים כי הבקשה להיתר המבוקשת יש בה לפגוע בתכנון עתידי של המתחם או של בתי העוררים. בהתאם לכך, אין גם כל נפקות לטענות בדבר הצורך להכין תכנית בניין ערים חדשה ל- "בלוק העירוני". היה והעוררים סבורים כי יש מקום לקדם תכנון חדש למקום, באפשרותם לעשות כן. יתרה מזו, הליכי הבקשה להיתר נשוא הערר נמשכים כבר זמן רב, כך שהיה בידי העוררים שהות להתחיל בהכנת תכנית שכזו זה מכבר. אלא שהעוררים לא נקטו בפעולת תכנון כלשהי עד היום. בנסיבות אלו איננו סבורים כי ניתן למנוע מימוש זכויות רק על סמך כוונה תיאורטית להכנת תכנון חדש. יתרה מזו, בנסיבות שבפנינו כאשר מדובר בבניין מוזנח ומט לנפול במרכזה של העיר, בנין אשר אמור להפוך למלון בוטיק המשמר קירות היסטוריים, לא יהיה זה ראוי תכנונית לעכב את מימוש הזכויות מתוך צפייה לתכנון עתידי אשר רק ייתכן ויהיה טוב יותר. הפרגולה על הגג ומרפסת הזיז העוררים מתנגדים לבניית הפרגולה על הגג וכן למרפסת הזיז. מעבר לאמירה הכללית בערר בדבר ההתנגדות לרכיבים אלו, לא שמענו נימוק ממשי מהעוררים כנגד בניית הפרגולה או מרפסת הזיז. בכל מקרה, אנו סבורים כי נכון וראוי לאשר פרגולה על הגג. המבנה נשוא הערר אמור לשמש כמלון בוטיק. אנו סבורים כי במסגרת מלון ראוי ונכון לאפשר את ניצול הגג לפעילות מלונאית ומדובר בניצול נכון וראוי של משאב הקרקע. בתנאי האקלים של מדינת ישראל לא ניתן לעשות שימוש סביר בגג ללא הצללה המאפשרת שהייה סבירה בגג בימי הקיץ. נציין כי אף המחוקק היה ער לחשיבות הקמת מצללות (פרגולות) וקבע כי בתנאים מסוימים לא תחשב המצללה כשטח עיקרי וזאת על מנת לעודד הקמת מצללות. לפיכך, כאשר במקרה שבפנינו עומדת המצללה במגבלת התקנות, מן הראוי לאשרה. לא מצאנו גם כל נימוק מדוע שלא לאשר מרפסת זיז וכן המרפסת הנוספת. אנו סבורים כי מרפסות לחדרי המלון מהוות שיפור משמעותי של חדר המלון ושיפור של האטרקטיביות התיירותית שלו (ומן המפורסמות דרישת התייר לקבל: "חדר עם מרפסת"). לכן, בהעדר נימוק אדריכלי או אחר, מן הראוי לכלול בחדרי המלון מרפסות. קל וחומר הדברים נכונים לגבי יחידת דיור, לגביה קבעו מוסדות התכנון לא אחת כי ראוי לאפשר הקמת מרפסת המשפרת את איכות הדיור. נבהיר, כי לא מצאנו כל נימוק אדריכלי או אחר שלא לאשר את המרפסות במקרה שבפנינו בהיותן משתלבות עם המראה האדריכלי של הבניין. התנגדות להקלה בגובה הבנין העוררים מתנגדים להקלה בגובה הבניין. אנו סבורים כי יש מקום לקבל באופן חלקי את ההתנגדות בנושא זה, וזאת מטעמים אדריכליים ורק לגבי חדר המעלית. באופן עקרוני אנו סבורים כי גובה הבניין עצמו תואם את התכנון החל במקום וזאת כאשר התכנון החל מתיר במקום גובה לא מבוטל של 5 קומות. עם זאת, אנו סבורים כי בבניין במרכז העיר בעל איכות אדריכלית אין מקום לחדר המעלית על הגג, חדר אשר נראה כנטע זר ואשר אכן יש בו בכדי לפגוע בשכנים. בעבר הקמת מעלית חייבה הקמת חדר מעלית על הגג, אולם כיום קיימת טכנולוגיה של הקמת מעלית ללא חדר מעלית על הגג. אנו סבורים כי במקרה שלפנינו השיקול האדריכלי כשיקול מרכזי, והפגיעה במתנגדים כשיקול נוסף, מצדיקים את ביטול חדר המעלית על הגג. נציין, כי אף הוועדה המקומית לא ראתה בעין יפה את מיקום חדר המעלית על הגג ולא אישרה אותו כמבוקש בבקשה להיתר, אלא דרשה תיאום אדריכלי עם אדר' בלקלב. לפיכך, אנו מקבלים באופן חלקי את טענות העוררים לעניין ההקלה בגובה וקובעים כי בליטת חדר המעלית על הגג תבוטל, בשאר מפלסי הבניה המבוקשים לא מצאנו כל סיבה להתערב. אין להחיל את תמ"א 38 על המבנה העוררים טענו באופן כללי בערר כי אין להחיל את תמ"א 38 על המבנה, ובא כוחם פרט בהרחבה בנושא זה בעת הדיון. אנו סבורים כי מדובר במבנה אשר זכאי לחיזוק ולתוספת הבניה מכוח הוראות תמ"א 38 וכן כי הבקשה להיתר עומדת בכל התנאים והדרישות של תמ"א 38 לעניין זה, ונבאר: ראשית נציין כי בפני הוועדה המקומית עמדה חוות דעת אינג' מהלה לגבי התאמת ההיתר לתמ"א 38. חוות הדעת עוסקת בסוגיות הנדרשות להחלת התמ"א, כגון: הצורך בחיזוק המבנה, תוספת זכויות במבנה שאינו למגורים, קווי הבניין, השימור, התאמה לתקן ת"י 413, הפעולות הנדרשות בביצוע העבודה ועוד. בחנו את חוות הדעת ומצאנו כי מדובר בחוות דעת רצינית ומעמיקה אשר הוכנה על ידי בעל מקצוע בתחום, כך שהוועדה המקומית בהחלט הייתה רשאית להסתמך עליה. לגופן של טענות העוררים: העדר היתר הבניה: אכן אין בנמצא היתר בניה למבנה. אולם, מדובר על מבנה שהוקם לפני כמאה שנים, לגבי מבנים שכאלו קיימת חזקה כי המבנה הוקם כדין. לעניין זה ר' ערר (ירושלים) 96/11 רון אלה נ. הוועדה המקומית ירושלים (): "למעלה מן הצורך נציין כי גם בעת השלטון העות'מאני נדרשה הוצאת היתר בניה לפי חוק העיריות העות'מאני משנת 1877, אלא שנושא זה לא נאכף כמעט בכלל בארץ ישראל. לפיכך, כאשר בניין מלפני שנת 1946 עומד על תילו, היחס הסטטוטורי אליו הינו כבניין אשר ניתן לו היתר כדין וזאת לשימוש אשר היה נהוג במשך השנים." ויפים דברים אלו לענייננו. אחוזי הבניה הקיימים: העוררים טענו כי שטח הבניין הקיים קטן מ- 400 מ"ר ולכן אין תחולה לסעיף 11 לתמ"א 38. אנו דוחים טענה זו. הבניין הקיים נבחן על ידי אינג' מהלה שמצא כי שטח כל קומה הינו כ - 250 מ"ר, כלומר סה"כ כ- 500 מ"ר. מפת המדידה שהינה חתומה על ידי מודד מוסמך, עולה תמונה דומה של המ"ר הבנויים כיום. מכאן עולה כי השטח הקיים של הבניין עולה באופן ניכר על 400 מ"ר. כנגד מפת המדידה החתומה ובדיקת אינג' מהלה לא הציגו העוררים כל ראיה ממשית (ולמעשה גם לא הציגו גם ראיה לא ממשית) לשטח שונה. הליך ההתנגדות של העוררים לבקשה להיתר זו נמשך זה זמן רב ולדעתנו אילו היו סבורים המתנגדים ברצינות כי שטח הקומה קטן מ- 200 מ"ר וכלל השטח קטן מ- 400 מ"ר, היה עליהם להציג מפת מדידה או חוות דעת מודד המראה זו. אלא שהעוררים הסתפקו בטענה כללית בדבר "פטיו" קיים, ללא פירוט מדויק של שטחו של הפטיו וכאמור ללא מדידה כלשהי. בנסיבות אלו על מוסדות התכנון לפעול על סמך עמדת אנשי המקצוע (המודד, אינג' מהלה) ולא על סמך טענות לא מבוססות בראיות של מתנגדים. קווי הבניין: העוררים טוענים כי קווי הבניין אינם עומדים בהוראות תמ"א 38. כפי שהובהר לעיל קווי הבניין הינם בהתאם לקונטור של הקירות הקיימים זה מכבר, כאשר ההקלה לצורך המעלית וחדר המדרגות מותרת לפי הוראות תמ"א 38. היות הבניין נטוש: העוררים טענו כי היות והבניין נטוש אין מקום לחזקו לפי תמ"א 38. איננו מקבלים טענה זו. אין כל הוראה בתמ"א 38 המחייבת כי יהיו מגורים בפועל על מנת להקנות תחולה לתמ"א. יתרה מזו, אין גם כל היגיון לדרוש זאת. המקרים בהם דיירים נוטשים מבנים היות ואלו ישנים ונדרשים לחיזוק אינם נדירים. לטעמנו, דווקא במקרים שכאלו ראוי ליתן את התמריץ מכוח תמ"א 38 ולאפשר את חיזוק המבנה ואכלוסו מחדש. המבנה מיועד למלונאות: העוררים טענו כי אין מקום לתחולת תמ"א 38 היות ואין מדובר בייעוד למגורים אלא למלון. אנו דוחים טענה זו. מבחינה סטטוטורית סעיף 14 לתמ"א 38 מאפשר באופן מפורש תוספת קומה לצורך חיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים. מבחינה מהותית ברור כי חיזוק בתי מלון לא פחות חשוב מחיזוק בתי מגורים, והדברים ברורים. גודל הממ"קים: לעוררים יש טענות בעניין גודל הממ"קים. תנאי להוצאת היתר בניה הינו אישור פיקוד העורף. פיקוד העורף הוא הגוף המוסמך לבחון את גודל הממ"קים והתאמתם לדרישות פיקוד העורף. בכל מקרה אין באמור בכדי למנוע את תחולת תמ"א 38, או להוות עילה לסרב לבקשה להיתר, אלא במקרה שיידרש הדבר על ידי פיקוד העורף, תתקון הבקשה להיתר ויוגדלו הממ"קים בהתאם לדרישה. הגשת הבקשה להיתר על ידי חברות בע"מ: העוררים טענו כי אין מקום לתחולת תמ"א 38 היות ומדובר בבקשה להיתר שמוגשת על ידי חברה בע"מ ולא אדם פרטי. אין בתמ"א 38 כל מגבלה כי דירות השייכות לחברות מסחריות לא יחוזקו ולא יקבלו את התמריצים הקבועים בתמ"א לצורך החיזוק. אין גם כל הגיון תכנוני, כלכלי או אחר לקבוע מגבלה שכזו. התמונה הכוללת הצדדים לערר ביקשו מוועדת הערר שתבחן גם את התמונה הכוללת ואנו סבורים כי אכן ראוי לעשות כן. מושכלות יסוד הן כי ועדת הערר אינה רק גוף ערר, אלא גם מוסד תכנון, אשר מוטלת עליו החובה לבחון את הנושא התכנוני גם בראיה רחבה יותר. לאור היות ועדת הערר מוסד תכנון אכן ראוי "להרים את הראש" מעל הניירות ותילי הטיעונים ולבחון את התמונה הכוללת, האם באמת מדובר בבקשה להיתר בניה ראויה? לטעמנו התשובה ברורה וחד משמעית - הבקשה להיתר ראויה ואף חשובה לעיר ירושלים. הבניין היום הינו בניין נטוש, מט לנפול, המכער את טבורה של העיר כאשר קיר תמך אפרורי "מעטר" את חזיתו, ואשר קירותיו ההיסטוריים עלולים לקרוס בכל רגע נתון כך שלא ניתן יהיה לשחזרם. לעומת זאת, לאחר מימוש הבקשה להיתר במקום הבניין הנטוש יוקם בניין חדש אשר משמר את הקירות ההיסטוריים המיוחדים והמשמש למלון המאפשר לציבור כולו ליהנות מייחודו. אנו סבורים כי מדובר במקרה מובהק בו הציבור מקבל תועלת מיידית מיישום תמ"א 38 ומהבקשה להיתר וההקלות. מדובר בהליך מובהק של שיקום מרכז העיר בדרך הראויה לשיקום שכזה וזאת בשני מישורים: במישור הבנייה באמצעות שימור מרבי של קירות היסטוריים ומבנה חשוב, ובמישור השימוש - הקמת חדרי מלון התורמים להחייאת מרכזה של העיר. יתרה מזו, אנו סבורים כי לאחר סיום הבנייה אף השכנים אשר מתנגדים היום בתוקף כה רב לבקשה להיתר ייהנו מהמבנה המחודש, אשר יהווה מנוף לשיקום המבנים שלהם. סיכום לאור האמור והמנומק לעיל אנו דוחים את הערר על מרבית חלקיו. אנו קובעים, כי הבקשה להיתר תתוקן כדלקמן: קווי הבניין יסומנו כך שלא ייכלל השטח הציבורי הפתוח; הפיר המבוקש על השטח הציבורי (וכן כל בניה אחרת היה ומבוקשת בתחום זה) יועתקו למיקום אחר; חדר המעלית על הגג יבוטל; לאחר תיקון האמור לעיל, ניתן להוציא באופן מיידי היתר הבניה מתוקן. בניהשטח ציבורי פתוחשטח ציבוריבניין