לעניין הבניה בהינף אחד מסביר העורר, כי השכן שמתחת לעורר כבר בנה את התוספת שלו (בהקלה מהינף אחד) ולכן במועד הקובע העורר לא נדרש להליך של הקלה. לעניין התכנית העלה העורר את הטענות הבאות: זכאות לפטור מלא מכוח סעיף 19(ג)(1) ; אי חישוב הממ"ד בגדר שטח הדירה הכולל לצורך הפטור, היות ומוקנה פטור נפרד לממ"ד. יש להביא בחשבון במצב הקודם זכות להקמת מחסן דירתי בהתאם לתכנית המתאר. המשיבה הגישה תשובה מפורטת ומנומקת לערר, ובמסגרתה טענה, כדלקמן: לעניין הצורך בהקלה בהינף אחד, הסבירה הוועדה המקומית כי בוצעה הפחתה במצב החדש של התכנית לאור הצורך בבניה בהינף אחד. לכן, כאשר מתבקשת הקלה בנושא זה יש לחייב בהיטל השבחה, כך שסך ההשבחה אכן יהיה 100% של שווי הזכויות. לעניין הזכאות לפטור, טוענת המשיבה כי לפי פסק הדין זיו הצופה, הזכאות לפטור מוגבלת ל- 50% בלבד. לעניין חישוב שטח הממ"ד, מסבירה המשיבה כי היא נוקטת בגישת ביניים של חישוב החלק היחסי של הממ"ד לצורך הפטור, כלומר מצד אחד מביאים את שטחי הממ"ד במלואם לצורך תחשיב גודל הדירה לפטור לפי סעיף 19(ג)(1), אולם מצד שני, לא מתעלמים כליל מהעובדה כי לדירה קיים ממ"ד במצב הקודם. לעניין המחסנים, מסבירה המשיבה כי אכן במצב הקודם הייתה זכות קיימת למחסנים, אלא שזכות זו קיימת גם לאחר התכנית המשביחה. ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים. בסיומו של הדיון קבעה ועדת הערר לעניין הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) כי על העורר להגיש בקשה מתוקנת לפטור וכן תצהירים לגבי גודל הדירה הקיימת כיום לקרובים. העורר לא הגיש תצהיר מסודר, אלא מכתב בכתב יד שרק כונה בכותרת "תצהיר" כך שהוא אינו מהווה תצהיר כמובנו החוקי. מעבר לכך, גם המכתב המתכנה תצהיר אינו מבהיר את העובדות הנדרשות לצורך מתן פטור מלא ולא בשיעור של 50% כפי שקבעה המשיבה. לכן, החליטה ועדת הערר ביום 15.1.13 למחוק את הטענה בדבר הזכות לקבלת פטור מלא. מכאן נותרו לדיון הסוגיות הנוספות בערר. דיון ביטול החיוב בגין הקלה מושכלות יסוד שאת ההשבחה בוחנים נכון למועד הקובע של האקט המשביח, ר' רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (). לפיכך, את ההשבחה הנובעת מאישור ההקלה יש לבחון במועד בו אושרה ההקלה ולא למועד אישור התכנית. במקרה שבפנינו, אין חולק, כי ביום בו אושרה ההקלה כבר הייתה בנויה מכוח היתר בניה תקף הקומה הראשונה. נציין, כי אכן הקומה הראשונה נבנתה בהליך של הקלה, כאשר בגין הקלה זו נגבה היטל השבחה. לפיכך, העורר במקרה שבפנינו, אשר מבקש להשלים את ההינף האחד ולהשלים את הקומה השנייה, כלל אינו נזקק להליך של הקלה, ובכל מקרה ברור כי ההקלה שנתבקשה על ידו לא גרמה כל השבחה למקרקעין, ונבאר: ההשבחה הנובעת מההקלה מהדרישה להינף אחד נובעת מנושא של זמינות (עד שתאושר ההקלה) וסיכון (האם תאושר ההקלה). במקרה שבפנינו, ערב הגשת הבקשה להיתר על ידי העורר, הקומה הראשונה הייתה בנויה, ולכן כלל לא היה צורך בהליך של הקלה מההוראה הקובעת בניה בהינף אחד. ההפך הוא הנכון, הבניה משלימה את העמודה ותואמת את התכנית. לפיכך, ניתן היה להקים את הקומה השנייה ללא עיכוב בזמן וללא סיכון. מכאן, גם קונה סביר טרם מועד אישור הבקשה להיתר, לא היה סבור כי קיימת דחייה או קיים סיכון בהשלמת העמודה על ידי הקמת התוספת המבוקשת. לפיכך, במועד הקובע, לא ניתן לחייב את העורר בהשבחה מכוח הקלה שכלל אינה נדרשת ובכול מקרה אינה מגלמת השבחה. העוררת טענה כי בנסיבות שכאלו אין גביית 100% השבחה מכוח התכנית. איננו מקבלים עמדה זו. התכנית המשביחה קובעת כי תנאי למימוש הזכויות הינו בניה של הזכויות בהינף אחד. לפיכך השבחה מלאה מכוח התכנית (למשל במקרה שהיה מבוצע מימוש בדרך של מכר), מגלמת הפחתה בגין הדרישה להינף אחד. ההפחתה נבחנת נכון ליום הקובע של התכנית והיא מגולמת בדחייה ובסיכון שהיה רואה קונה סביר ביום הקובע של התכנית לאור הוראות התכנית המחייבות השגת הסכמת כל השכנים לבניה, או לחלופין מחייבות נקיטה בהליך של הקלה. המקרה בו מבוצעת הפחתה מהשווי המלא של הזכויות מכוח תכנית הינו מקרה נפוץ, כך, למשל, כאשר תכנית מתנה את מימוש הזכויות מכוחה בסלילת כביש מסוים, מחשבים את ההשבחה מכוח התכנית בהפחתה שהיה צופה קונה סביר במועד הקובע עקב הדרישה לסלילת הכביש כתנאי להיתר. יוטעם, הפחתה זו מוערכת ביחס למועד הקובע של התכנית, כך שהיה ובעתיד הכביש היה נבנה תוך פרק זמן קצר מאשר נקבע כזמן סביר, אין לוועדה המקומית זכות לדרוש היטל השבחה נוסף, כמובן שגם במקרה בו סלילת הכביש התעכבה למעלה מן הצפוי, אין זכות לאזרח לדרוש את היטל ההשבחה בחזרה. נציין כי במקרים כאלו ייתכן שבמקום להמתין לקיומו של התנאי יתבצע אקט נורמטיבי נוסף בגינו ייגבה היטל השבחה נוסף, אך היטל ההשבחה הנוסף אינו בגין התכנית (אשר כאמור מגלמת הפחתה לאור התנאי) אלא בגין האקט הנורמטיבי הנוסף. כך, במקרה של דרישה בתכנית לבניה בהינף אחד, הקלה מדרישה זו, היה ותוגש תחייב בהיטל השבחה בגין ההקלה, וכך במקרה של הכביש שהדגמנו לעיל, ביטול התנאי בדבר סלילת הכביש, יחייב בהיטל השבחה בגין התכנית שביטלה את התנאי. אולם האקט התכנוני הנוסף אינו מתחייב, ובהחלט ייתכן מצב בו מעבר להיטל ההשבחה שנגבה בגין התכנית (ואשר כאמור קיימת בו הפחתה בגין העדר זמינות או סיכון) לא ייגבה כל היטל השבחה נוסף וזאת למרות שיבוצע מימוש. כך, למשל, במקרה של הינף אחד היה והדיירים כולם יתארגנו במהירות ויגישו בקשה להיתר תואמת תכנית, אין זכות לוועדה המקומית לדרוש מהם את היטל ההשבחה בגין ביטול התנאי בדבר בניה בהינף אחד. לאור האמור לעיל במקרה שלפנינו, הייתה זכאית המשיבה לגבות מהאזרח אשר בנה תוספת בקומה הראשונה היטל השבחה בגין ביטול התנאי, אך לא מהעורר שבפנינו אשר אינו נדרש להליך של הקלה. לפיכך, אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החיוב בהיטל ההשבחה בגין ההקלה. חישוב שטח הממ"ד בשטח הפטור סעיף 19(ג)(1) קובע: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת." לכאורה מסעיף זה עולה כי כל מ"ר מעל 140 מ"ר יחויב בהיטל השבחה, כאשר תחשיב ה- 140 מ"ר מתייחס ל- "שטח הכולל", כלומר לכלל השטח לרבות שטחי השירות לרבות הממ"ד. לעומת זאת סעיף 19(ב)(9) מעניק פטור מלא בגין: "(9) השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158ז(א1)(1)." מסעיף זה עולה כי קיים פטור מלא לשטחי הממ"ד ומכאן יש מקום לסברה כי שטחים אלו אינם נכללים במסגרת השטחים לתחשיב הפטור לפי סעיף 19(ג)(1). לטעמנו, סעיף הפטור המוחלט לממ"ד אינו מאפשר לספור שטח זה במסגרת 140 מ"ר לצורך הפטור מכוח סעיף 19(ג)(1), היות ומדובר למעשה באיון של הפטור לממ"ד, פטור הנועד לעודד הקמת ממ"דים, ונבאר בדוגמא: נניח כי קיימת דירה בשטח של 140 מ"ר, וכעת מבוקש להוסיף לה ממ"ד, האם לעמדת הוועדה המקומית יהיה מקום לחייב את האזרח בתשלום היטל השבחה בגין תוספת הממ"ד? היה ותשובת הוועדה המקומית תהא חיובית, הרי יש כאן סתירה מפורשת להוראת הפטור מכוח סעיף 19(ב)(9) וכמובן סטייה מהרציונאל הברור של הוראת פטור זו לעודד הקמת ממ"דים. לטעמנו במקרה שכזה הרי כל ההשבחה נובעת מהוספת הממ"ד והוספת ממ"ד כאמור פטורה מפורשות מהיטל השבחה. לעומת זאת היה והוועדה המקומית תשיב על השאלה בכך שבמקרה שכזה לא ניתן לחייב בהיטל השבחה (ואכן נדמה שזו גם עמדת המשיבה למקרה בו קיימת דירה בת 140 מ"ר אשר לה מבקשים ממ"ד), הרי מיד תעלה השאלה: מדוע אזרח אשר שלו דירה בשטח של 130 מ"ר והוא מוסיף 10 מ"ר שטח עיקרי ו- 12 מ"ר ממ"ד, יחויב כדרישת המשיבה בהיטל השבחה בגין החלק היחסי של הזכויות ואילו אזרח בעל דירה של 140 מ"ר המבקש ממ"ד של 12 מ"ר יהיה פטור? כלומר לעמדת המשיבה, שמעון שלו דירה בת 140 מ"ר והוא מבקש תוספת ממ"ד של 12 מ"ר (כלומר בסופו של הליך תהא לו דירה בת 152 מ"ר), יהיה פטור מהיטל השבחה, לעומת זאת, לוי שלו דירה בת 130 מ"ר והוא מבקש תוספת של 10 מ"ר עיקרי ו- 12 מ"ר ממ"ד, כך שבסופם של דברים גם ללוי דירה בשטח של 152 מ"ר, ישלם היטל השבחה. ברור כי תוצאה זו אינה תוצאה צודק, ולעניין זה אין נפקות אם לוי משלם את מלוא ההשבחה או חלק יחסי כפי שנוהגת המשיבה לגבות. ועדת הערר במחוז תל אביב דנה בסוגיה זהה בערר (ת"א) 85056/10 ‏ ‏ צוקרמן דלית נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק (), וקבעה: "בענין שלפנינו סבורים אנו כי אכן שמאי המשיבה טעה בכך ששטח הממ"ד נכלל בחישוב הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. סעיף 19 (ב) לתוספת השלישית קובע כי: ". (9) השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח כאמור בסעיף 158ז (א1)(1)." בסעיף זה מופיעים פטורים נוספים מהיטל השבחה למשל, למקרקעין באזור שיקום, (ס"ק 3) מקרקעין של מוסד לחינוך, תרבות מדע וכו' (ס"ק 4) או למשל ס"ק (7): "השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות הנדרשות לצורך ביצוע התאמות נגישות לרבות בניית מעלית ..." וכו'. בכל המקרים המנויים בסעיף (ב) לא חלה חבות בהיטל השבחה. סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, קובע כי: "." סעיף 19(ג) עניינו במקרים בהם ישנה חבות בהיטל השבחה, אולם ניתן פטור (לא תמיד מלא), בהתקיים התנאים הקבועים בו. לפיכך אין להרכיב את הסעיפים "האחד על גבי השני" כטענת המשיבה. סעיף 19(ב) קובע העדר חבות בהיטל השבחה. סעיף 19 (ג) קובע פטור מהיטל השבחה מקום בו הוא חל, בהתקיים תנאים מסויימים ועד לשטח מסויים. אשר להפניה להחלטה בערר 8011-8013, ולדברים שנאמרו שם אגב אורחא, מדובר על המצב שהיה בזמנו, ועל נסיבות אחרות וספציפיות של תכנית בינוי עם הוראות מיוחדות והעדר זהות בין החוכר למחזיק במקרקעין, והפטור כלל לא חל שם. אין גם ללמוד מהאמור בסעיף 19 (ג)(1): "ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים" כי השטח כולל גם ממ"ד כנטען ע"י המשיבה, כשם שאין ללמוד מכך כי השטח יכלול את תוספת שטחי השירות שבסעיף (ב)(7) וכיו"ב. לו רצה המחוקק להחריג גם את הממ"ד כמו שעשה לענין מחסן בסעיף 19(ג1) היה עושה כן במפורש, ובעיקר נוכח ההוראה שבסעיף 19(ב)(9). אשר על כן אין לכלול את שטח הממ"ד בחישוב השטח של 140 מ"ר לענין הפטור שניתן לפי סעיף 19 (ג) (1). על שמאי המשיבה לתקן את שומת היטל ההשבחה בהתאם." (הדגשה שלי - ג.ה.) ויפים דברים אלו גם לענייננו. נציין, כי אנו סבורים שיטת המשיבה לגבות חלק יחסי נראה פשרה הוגנת בין שתי הגישות של אי התחשבות כלל בשטחי הממ"ד או ספירה מלאה של שטחים אלו, אך ללא כל עיגון חוקי לשיטה זו, לא ניתן לגבות בדרך זו. לפיכך אנו סבורים כי אין להביא בחשבון את שטחי הממ"ד המבוקש במסגרת המימוש, לא באופן מלא ולא באופן יחסי, כאשר מחשבים את הפטור לפי סעיף 19(ג)(1). מחסן דירתי במצב הקודם אין מחלוקת בין הצדדים כי במצב הקודם תכנית המתאר מאפשרת הוספת מחסנים בתנאים הקבועים בתכנית. אלא שאנו סבורים כי גם במצב החדש התכנית אינה שוללת זכות זו. עם זאת, ייתכן כי במצב הקודם זכות זו יש לה שווי גבוה יותר, ומנגד ייתכן שדווקא במצב החדש זכות זו הינה בעלת שווי גבוה. בכל מקרה, מדובר בסוגיה שמאית מובהקת שעל השמאי המייעץ יהיה לבחון עת עריכת השומה. סיכום אנו דוחים את הערר בחלק הנוגע לקבלת פטור של 100% לפי סעיף 19(ג)(1). לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר לעניין היטל ההשבחה בגין ההקלה ומבטלים את החיוב בגינה. אנו מקבלים את הערר לעניין תחשיב הפטור, כך ששטחי הממ"ד לא ייספרו כחלק משטח הדירה לצורך תחשיב הפטור. לאור האמור לעיל, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. בניההיטל השבחה