בקשה להיתר תואמת תכנית המערכת התכנונית במדינת ישראל בנויה על הפרדה בין שני שלבים - שלב התכנון ושלב הרישוי, כאשר הפרדה זו מעוגנת במסגרת חקיקה ראשית במסגרת חוק התכנון והבניה. בהתאם לחוק התכנון והבנייה שלב התכנון נעשה על ידי הכנת תכנית, וזאת במסגרת המערכת ההירארכית של התכניות, החל מתכנית מתאר ארצית וכלה בתכנית מפורטת. שלב הרישוי מתבצע על ידי הוועדה המקומית, כאשר בשלב זה הוועדה המקומית, באמצעות הליך רישוי, מוציאה לפועל את הוראות התכנון כפי שאלו עוגנו בתכניות. עמדה ברורה זו של חוק התכנון והבניה, המפרידה בין הליך הרישוי לבין הליך התכנון, גובתה בשורה של פסיקות של בית המשפט העליון. כך, למשל, קובע בית המשפט העליון בבג"צ 3212/93 אלברט בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (): "דיני התכנון והבנייה הבחינו הבחנה חדה וברורה בין שלב התכנון לבין שלב הבנייה. בכפוף לקיומן של סמכויות להקלה, המציבות את הליכי הרישוי בגבול 'קו התפר' שבין שלב התכנון לבין שלב הבנייה, משתייכים הליכי הרישוי לשלב הבנייה. גלישתם לעברו של התכנון מוכרת כחריגה וכאינצדנטלית, שכן ביסודם עליהם להתבסס ולהתנהל על תשתיתו של תכנון קיים." סעיף 145 לחוק התכנון והבניה הוא הקובע, כי הועדה המקומית או רשות הרישוי יתנו (או לא יסרבו ליתן) את היתר הבנייה כאשר העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר, מתאימים לתכנית החלה על המקרקעין (וכן, כמובן, לתקנות האחרות לפי חוק התכנון והבנייה). מכאן, זהו הכלל: כאשר הפרט מבקש היתר בנייה התואם את השימוש ואת הבנייה שנקבעה בתכנית החלה על המקרקעין, על הועדה המקומית להעניק לו את ההיתר. עיקרון יסוד זה, שנקבע בסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, עוגן בשורה ארוכה מספור של החלטות בתי המשפט בערכאותיהם השונות, ונציין רק כמה מהן: בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב (). בג"צ 3212/93 אלברט בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (). בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א ואח' (). החלטות דומות וברוח דומה ניתנו גם על ידי בתי המשפט לעניינים מנהליים וכן על ידי ועדות הערר במחוזות השונים (ראה, למשל, ערר (ירושלים) 160/08 נאות המקשר בע"מ נ. הוועדה המקומית ירושלים () והאסמכתאות המאוזכרות שם). ר' גם עמדתו הברורה של בית המשפט לעניינים מינהלים בתל אביב במסגרת עת"מ תא (ת"א) 1187/05 משקו שיווק (1995) בע"מ נ' עיריית פתח תקוה (): "חוק התכנון והבנייה מאפשר קביעה של מגבלות על הוצאת היתרי בנייה עוד בשלב לפני הפקדה של תוכנית. אולם, כך נקבע בהלכה הפסוקה, כדי שיהיה תוקף להקפאת היתרי הבנייה בשלב טרומי זה של התכנון, על הרשות לפעול בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה. החלטה על הקפאת היתרי בנייה צריכה להיות מפורסמת כדין. כל עוד מוסד התכנון לא פעל לפי סעיפים 77 ו-78, הרי לא זו בלבד שאין מקום להגביל מתן היתרי בנייה, אלא שהוועדה המקומית חייבת לתיתם." נסכם עד כה ונאמר, העיקרון הכללי הינו כי כאשר ההיתר תואם תכנית, על הועדה המקומית ליתן את ההיתר. עם זאת, זהו העיקרון הכללי, אולם עיקרון זה מסויג בכך שאף במקרה שהיתר תואם תכנית, עדיין קיים לוועדה המקומית מרווח שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר ולהתנותה בתנאים. במלים אחרות: הוועדה המקומית אינה חותמת גומי המאשרת באופן אוטומטי כל בקשה התואמת תכנית, ויש לה שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר תואמת תכנית או להתנותה בתנאים, אלא ששיקול דעת זה הינו מצומצם ומתוחם. כך לדוגמא, בבג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב (), נקבע מפורשות הן העיקרון - בקשה תואמת תוכנית יש עקרונית לאשר - והן החריג - כי הוועדה המקומית אינה חותמת גומי: "לוועדה המקומית יש עדיין תפקיד לשקול שיקולים שונים, כגון תקני חניה, מקלטים, תנאי שינוי הסביבה, דרישות התחבורה וכדומה. כל אלה הם בתחום החוק, ואין בהם התערבות אסורה בזכותו של האזרח, סמכות לסרב מתן היתר, גם כשהבקשה עוברת את בדיקת התאמתה הטכנית לתכנית, קיימת לה לוועדה, במקרה הנדון הוועדה המקומית עדיין לא סירבה מתן ההיתר." כלומר, הגם שהבקשה תואמת את התכנון החל על המגרש, עדין מוטלת על הוועדה המקומית החובה לבחון את הבקשה. ויודגש, מסגרת שיקול הדעת של הועדה המקומית בבקשה התואמת תכנית הינה בדיקת הבקשה לאור התכנון החל על המגרש ולאור שיקולי יישום התכנון. ודוק. הסמכות הינה במסגרת בדיקת הבקשה להיתר, אך מסגרת זו אינה כוללת את בדיקת התכנון החל על המגרש, על האזור או על העיר כולה, ואינה כוללת בדיקת תכנון עתידי. פסקי הדין שציינו לעיל ואחרים מתווים בצורה ברורה את הקו בין הנושאים אשר הועדה המקומית רשאית לבדוק במסגרת בקשה להיתר תואמת תכנית לבין הנושאים אשר אינם ניתנים לבחינה במסגרת דיון בבקשה להיתר התואמת תכנית. כך, נושאים הקשורים ישירות לביצוע הבנייה מכוח ההיתר, כגון: תקני חנייה למגרש, שירותים ציבוריים, מקלוט, תחבורה הנוגעת ישירות למקום הבנייה המיועדת וכד', הינם נושאים אשר הועדה המקומית רשאית ליתן דעתה עליהם, אף שהבקשה תואמת תוכנית. לעומת זאת, שיקולים כגון מגמות התכנון באזור, שינוי ייעוד עתידי של המקרקעין, היקפי הבנייה וכד', הינם שיקולים תכנוניים מובהקים אשר יש לשקלם במסגרת הליך תכנוני ולא במסגרת בקשה להיתר. לעניין זה ר' פס"ד בע"א 630/97 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניין בע"מ ואח' (). כמו כן ר' דבריו של ביהמ"ש העליון בבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לעיל: "אך השימוש בשיקול דעת זה היכול להתבטא בהתניית מתן ההיתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם, ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות, ואין הוא יכול להוות תחליף נאות לפעולה נחוצה בתחום התכנון". לעניין האבחנה בין הסמכויות המוקנות לוועדה המקומית בעת דיון בהיתר התואם תכנית לבין הסמכויות אשר מוקנות למוסדות התכנון בעת אישור התכנית, ניתן להיעזר בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"). במסגרת תקנה 16 לתקנות אלו נקבע, בין היתר, גדר סמכויותיה של הועדה המקומית להתנות בהיתר תנאים. במסגרת זו של תקנה 16 נקבעו 18 פרמטרים אשר במסגרתם מותר לוועדה המקומית להתנות תנאים בהיתר. בחינה של תנאים אלו מגלה, כי מדובר בתנאים הנוגעים כולם לעצם הבנייה המבוקשת והינם טכניים במהותם, ואף אם יש בהם אספקט תכנוני, מדובר באספקט תכנוני מקומי ונקודתי. תוכנית בניהבניה