נטען כי הבקשה סוטה מהבינוי הקבוע בתב"ע, שכן מוסיפה קומות, מאשרת דירת גן, משנה מיקום שטחי שרות בקומה א' ועוד. המתנגדים טוענים לענין דירת הגן, כי עפ"י כס/1/1/דג נדרש לצורך חישוב דירת גן הפרש גובה של 1.7 מ' לשטחים סביב, ובבקשה מסומן למעלה מ-3 מ' וכי יתר התנאים לקיומה של דירת גן אינם מתקיימים. עוד נטען לענין המחסנים בקומת החניה, אשר הועלו לקומה א' בהחלטת הועדה המקומית, כי כס/1/1/מ מתירה מחסנים בקומת העמודים או בקומת המרתף ולא בקומות אחרות ולא התבקשה הקלה כזו. כמו כן חורגים המחסנים בגובהם מהמותר. לענין זכויות הבניה לחדר היציאה לגג, נטען כי אינו עומד ב-כס/1/1/גג שכן חדר כזה מותר מעל קומה שלמה ומבוקש מעל לקומה חלקית, כמו כן נטען כי גג הרעפים צריך להתחיל בגובה של 50 ס"מ מתקרת הקומה שמתחתיו, וכי שטחו חורג מהמותר. לענין תוספת יח' הדיור והקלות באחוזי הבניה, מדובר באזור עמוס תנועתית, ואין להעמיס עליו יותר. נטען כי בקומה א' ממוקמות פונקציות שמקומם הטבעי בקומת הכניסה דוגמת מועדון דיירים, מחסנים, חדר אופניים ועוד. לענין החדרים על הגג, כס/1/1/גג אינה מאפשרת חדר גג מעל לקומה חלקית, ואילו בענייננו מדובר בחדר מעל קומת דופלקס. זכויות הבניה מגיעות כדי 1,640 מ"ר כאשר השטח העיקרי המבוקש 825 מ"ר, ולפיכך בחלוקה ל-8 מתקבל בממוצע שטח דירה למעלה מ-200 מ"ר, לא מדובר רק בדירות קטנות. הבקשה גם חורגת בתכסית מ-35% ל-45%. תמצית הטענות המבקשים הדיונים בפני הועדה המקומית התנהלו שלא כדין, עד כדי היווצרות פגם מהותי בהליך, הדיון בבקשה נדחה למשך חודשים רבים באופן מגמתי, מדובר בבקשה שהוגשה ב-14/2/12, כאשר ההחלטה התקבלה רק כחודשיים לאחר מכן. החלטת הועדה המקומית סותרת את טיעוניה, נימוקיה ואת מדיניותה המוצהרת, כי כבר בדיון הראשון הועלה הצעת החלטה מוסכמת במסגרת תואמה פשרה תכנונית עליה ברכו הגורמים המקצועיים בועדה המקומית, בסופו של יום הסכימה המבקשת לפשרה ואילו המתנגדים, דחו אותה ומשכך, חזרה בה הועדה המקומית מעמדתה ו"כרסמה" בהסדר שהוצע על ידה מלכתחילה. הועדה המקומית אך נימקה בשעתו את הפשרה שהוצגה (וכללה למשל הנמכת הבנין ב-2 מ'), בהסבירה כי הגובה שנוצר לאחר מכן אינו שונה מגובה הבניינים החדשים המתוכננים בעיר, ומיטיב עם הסביבה שכן הוא חוסך בניה לרוחב ומצמצם את הנפח העליון. לאחר ההתנגדות החליטה הועדה לשנות את הנוסח, מחקה את אותו נימוק והפחיתה את גובה הבנין ב-2 מ' + קומה נוספת ללא כל נימוק. הגובה המוצע משתלב עם המדיניות הקיימת, כמו גם עם העובדה כי לאחר תיקון 3 לתמ"א 38, ניתן להניח כי האזור כולו יעבור התחדשות עירונית, הקומה שהופחתה אינה צפויה ליצור הצללה על איזה מבתי השכנים, ואילו מדובר במגרש פינתי הגובל במגרשים ממערב ומדרום בלבד. לענין הקלות בקווי הבנין לצורך מרפסות, נימקה הועדה בעבר את עמדתה, מדובר בהקלה מותרת, ומאחר ומדובר במגרש צר ובהבלטה שלא לאורך החזית, יש מקום לאשר ההקלה ולמרבה ההפתעה בהחלטתה הסופית דחתה את הבקשה. לענין חצר הגן, וגובהה, הרי שהסעיף בכס/מק/1/1/דג (סע' 7) מתיר חריגה מגובה מקסימלי של מפלס הגינה לדירות הגן במקרים מיוחדים ומחייב ביצוע מערכת קירות מדורגת, מדובר באותם מאחד מקרים המיוחדים, בשל מימדי המגרש הצרים, אשר אינם מאפשרים להוריד את עמודי הבנין ישירות ליסודות ומחייבים מסד. נוכח העובדה כי הכניסה הראשית לחניה מרח' בן גוריון הינה מתחת לתקרה מאסיבית של קומת מסד ומחייבת מינימום 2.3 מ' לגובה קומת החניה. ומכאן נוצר גובה מפלס הגינה. המבקשת סבורה כי אין צורך בדירוג, אולם ככל שהתבקשו להציג תכנון המשלב דירוג לכיוון מערב ודרום היא לא מתנגדת לכך. חצר דירת הגן לא תוכננה ע"ח שטחי חניה, אלא שתקרת המסד המאסיבית הנדרשת לצרכים קונסרבטיביים, יצרה מקום טבעי בשילוב הגינה ואין כל פגיעה במתנגדים כתוצאה מכך, ובהתאמה אין שום צורך בצמצום חצר דירת הגן. אין כל פגיעה כתוצאה מהבלטת המרפסות המבוקשת, והעובדה שבעבר לא ניתנה הבלטה בבנין שכן אינה מעידה על הסיבה לכך ויתכן כי המדובר בנימוק תכנוני שאינו חל במגרשם של העוררות. תמצית עמדת הועדה המקומית לענין הגובה - עפ"י כס/42/3 במקרקעין ניתן לבנות בנין הכולל ק"ע+3+גג ובסה"כ 5 קומות. כס/1/1/גג/א מאפשרת גם חדרי יציאה לגג או עליות גג. כתוצאה מכך ניתן לבנות במקרקעין 6 קומות. עפ"י תקנות סטיה ניכרת ניתן להוסיף במצב דברים זה עד 3 קומות. לאור האמור החליטה הועדה להתיר להקים ק+6 קומות ללא עליית גג. הדברים שנאמרו במסגרת הצגת פשרה בין הצדדים, אינה מחייבים את הועדה. לענין קו הבנין ומרפסות - אכן בעבר וליתר דיוק בשנת 2000, דחתה הועדה המקומית את בקשת המתנגדים מבנין 20 להבליט גזוזטראות ובהתאם לאמור ועל מנת ליצור אחידות בקו הבנין השונים, הוחלט שלא להיעתר לבקשת העוררים. לענין דירות הגן - הרי שהועדה התירה דירות גן רק לכיוון רח' בן גוריון ולא לכיוון הבנין השכן (בנין 20), זאת בהתבסס על התנאים המפורטים בכס/1/1/דג. אחד השיקולים שם היא הפרעה מסוג כלשהוא לחלקות סמוכות, ואילו הועדה סברה כי הקמת חצר לכיוון המגרשים הגובלים גם על ידי דירוג עלולה לפגוע בפרטיות הדיירים הסמוכים. לענין הקמת המחסנים בקומת החניה - ההחלטה היא תולדה של החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את חצרות הגן מסביב, כך שלא נותר מקום למחסנים בקומת הקרקע או במרתף ולכן כחלופה מאוזנת נקבע כי המחסנים יוקמו בקומה ראשונה, בכפוף לרישום הערת אזהרה במטרה למנוע הוספתם לדירות הקיימות באותה קומה. לענין הקלות באחוזי בניה ותוספת יח' דיור אחת - מדובר בתוספת שאינה מעמיסה על המערכת העירונית, בפרט שניתן לה פתרון חניה מלא, תוספת השטח שהתבקשה נופלת מהאחוזים המותרים להוספה בגין תכניות ישנות. לענין עיכוב הליכי קבלת ההחלטה והסתירות ואמירות חברי הועדה - הועדה המקומית השקיעה משאבים וזמן במטרה לסיים המחלוקת, אולם לא נסתייע ואין להלין כנגדה על כך. אין בבקשה שאושרה כל סטיה ניכרת עפ"י התקנות, הבינוי המופיע בכס/42/3 הינו מנחה בלבד, לא ברור על אילו דרישות עיצוביות מחייבות מדובר. לענין התכסית וזכויות הבניה - הרי ששטחי השרות מתווספים עפ"י החלטת המליאה מיום 19/10/10. לא ברורה טענת העוררים לפיה השטח מחולק ל-8 דירות ומגיעים ל-200 מ"ר לדירה, החישוב כולל שטחי שרות כגון מבואות, קומת עמודים מפולשת ועוד שטחים שלא רלבנטיים לחישוב גודל הדירה הפרטני. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ואף יצאה לשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, במסגרת זו נמצא כדלקמן: במקרקעין בנוי מבנה חד קומתי. במקרקעין הסמוכים (בן גוריון 20), מבנה בן 4 קומות על עמודים + חדרים על הגג. במבנה הבנוי במספר 18 4 קומות על עמודים + דירת גג. ברחוב בן גוריון 15, מול המקרקעין מבנה בן 3 קומות על עמודים. המבנה ברחוב בן גוריון 20 גבוה מהמבנה הבנוי ברחוב בן גוריון 22. הטופוגרפיה משתפלת ממערב מזרחה כך שפני הקרקע בבן גוריון 20 גבוהים מהקרקע בבן גוריון 22, וכן הלאה. בנוסף ביקרה ועדת הערר ברחוב בן גוריון 54 שם קיימת דירת גן בקומה א' עד גבול המגרש. בנוגע לשאלה המקדמית שהעלו המבקשים בדבר הסיכום אשר הוצע בשעתו על ידי ועדת המשנה, אכן ההחלטה הפורמלית בתום אותה ישיבה במהלכה נוסחו והוצגו ההסכמות שהושגו עם מבקשי ההיתר לעניין ההתנגדויות, היתה כי תיערך פגישה אצל אדריכלית העיר ובמידה ולא יגיעו להסכמות הבקשה תובא לדיון והכרעה בועדת המשנה הקרובה. יחד עם זאת אכן קיים טעם לפגם בעובדה כי הסיכום הוצג כמקובל על גורמי הועדה, הגם שטרם אושר על ידה, ובסופו של דבר שינו אותם גורמים מהמלצתם לקראת קבלת ההחלטה נושא הערר. טעם לפגם נוסף קיים באותו מקרה נוכח הסיכום עם מבקשי ההיתר והצגת הדברים רק בישיבה בה השתתפו המתנגדים. יובהר כי ניסיון לגבש תכנון מוסכם הינו מבורך אולם על מוסדות התכנון להקפיד על שקיפות ושיתוף פעולה הדדי מצד כל הצדדים, על מנת להגיע לתכנון כזה. במילים אחרות: היה על הועדה המקומית לשתף את המתנגדים בניסיונותיה הנ"ל בין אם באותה ישיבה אליה זומנו המבקשים, ובין אם בישיבה נפרדת קודם לישיבה שנערכה בסופו של דבר בפני הועדה על מנת להכריע בטענות. כך או אחרת, ברי כי אין באותן הסכמות כדי לחייב את הועדה המקומית אשר טרם אישרה אותן ולו פורמלית. לפיכך נידרש לגופם של דברים. עניינו של התכנון המבוקש בבניית 7 קומות מעל קומת העמודים, סה"כ יגיע הבניין המתוכנן כדי כ - 80 מטר מעל פני הים, בעוד הבניין הסמוך ממערב מגיע כדי כ - 76.5 מטר. הבקשה מציעה בניין בן 3 קומות מלאות על קומת קרקע המשמשת בחלקה לחניון ובחלקה ללובי כניסה, ומעליהן קומות חלקיות המשמשות "פנטהאוזים". התכנון כולל מחסנים בקומת הקרקע בגבולו המערבי של המגרש. קומה ראשונה כוללת דירת גן, כמו גם מועדון דיירים, חדר עגלות, חדר חשמל ומחסנים. קומות טיפוסיות 2 ו - 3 כוללות כל אחת 2 דירות של 4 חדרים, קומת הפנטהאוז כוללת דירה של 6 חדרים. קומת פנטהאוז נוספת כוללת דירה של 5 חדרים וקומת הגג כוללת דופלקס של 6 חדרים. ככלל, ועדת הערר רואה בחיוב מגמה לצמיחתם של מבנים לאורך על חשבון תכסית רחבה. אנו סבורים כי צורת תכנון זו מועדפת שכן היא "אוורירית" יותר ומאפשרת בדרך כלל ניצול נכון יותר של הקרקע. במקרה דנן מדובר במגמה חלקית שכן 3 הקומות הראשונות מתוכננות כקומות מלאות, ואף למעלה מכך כפי שנעמוד על כך בהמשך, אולם עדיין נכון יותר בעינינו להגביה את הבניין על חשבון תכסית מלאה בכלל הקומות המותרות. לית מאן דפליג כי התוספת המבוקשת של 2 קומות נכנסת בגדר המותר על פי תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002, אשר קובעות כי בבניין בן 5-9 קומות ניתן להוסיף 3 קומות. יש להבהיר כי בגדר ה - 5 קומות נכנסת גם קומת העמודים וקומת הגג המותרת על פי התכניות התקפות במקרקעין. לפיכך ניתן להוסיף במסגרת הקלה שלא נחשבת סטייה ניכרת 3 קומות נוספות. במקרה דנן הוצגה הבקשה ככוללת בנוסף למותר 2 קומות נוספות. יש לציין כי גם אם נקבל את טענות העוררים לפיהן מוסיפים יותר משתי קומות, ברי כי לא נוספות יותר מ - 3 קומות ולפיכך אין המדובר בסטייה ניכרת. בנוגע לתוספת הגובה בקומות חלקיות חלף פחות קומות מלאות, הרי שכפי שהבהרנו לעיל אנו סבורים ככלל מדובר בשינוי מבורך. גם בחינת השפעת התוספת האמורה על המקרקעין הסמוכים אינה מעלה כי מדובר בפגיעה משמעותית, בין הבתים מרווח של כ - 8 מטר כאשר חזית הבניין לרחוב בן גוריון 20 אינה מופנית כלפי המקרקעין נשוא הערר והקומה הנוספת מתבקשת בגובה קומת הגג של אותו בניין כך שלא קיימת פגיעה משמעותית ביחס למותר. על פי הבקשה המקורית קיימת קומת קרקע ובה חניה, 3 קומות מלאות, 2 קומות חלקיות בהקלה, קומת גג, וקומת חדרי הגג. קומת חדרי הגג מבוקשת מכוח תכנית כס / 1 / 1 / גג / א, אשר שינתה את כס / 1 / 1 / גג. כס / 1 / 1 / גג קבעה בשעתו איסור על הקמת חדרי יציאה לגג על גג קומה חלקית, אלא שהאיסור בוטל במסגרת כס / 1 / 1 / גג / א', אשר ביטלה באופן פוזיטיבי את אותו סעיף (סעיף 6 ג' (6), כמו גם את יתר הוראות סעיף ג'). מכאן שניתן להציע חדר יציאה לגג כפי שנעשה במקור כאן. לעניין דירת הגן - במקרקעין חלקה כס / מק / 1 / 1 / דג אשר מאפשרת יצירת דירות גן בבתי מגורים בתנאים מסוימים. בין היתר קובעת התכנית כי יצירת הגינות הצמודות לגינות מתאפשרת בשל תנאים טופוגרפיים נוחים, הגינות לא יוצרות הפרעה לחלקות סמוכות, אינן יוצרות מטרדים או הפרעות, אין בהן כדי לגרוע מתקני חניה, והן משתלבות עיצובית בחזית המגרש לכל הכיוונים. כן קבעה התכנית כי הגובה המקסימאלי של מפלס הגינה לא יעלה על 1.7 מטר מפני הקרקע הסופיים, מחוץ לגבולות המגרש, אולם התירה לועדה המקומית במקרים מיוחדים לחרוג מגובה זה בתנאי של מערכת קירות מדורגת, על פי הנחיית מהנדס העיר. הובהר לפנינו כי עד לא מכבר נהגה הועדה המקומית כ"ס לאשר דירות גן כאמור בקומה א' (מעל קומת עמודים) ייתכן ובסיס לכך ראתה בסעיף 7 ה' לאותה תכנית אשר קובע כללים מקום בו הגינות מצויות מעל חניון והואיל והרבה מהחניונים מצויים בקומת הקרקע, סברה כי ניתן ונכון למקם דירות גן בקומה א'. כך או אחרת, מקום בו פירשה ועדה מקומית הוראות תכנית באופן מסוים הרי שראשית יש ליתן משקל לפרשנות זו. לעניין זה ראוי להפנות לעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים שם נפסק לא מכבר כדלקמן: "בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....". בדומה, קבעה וועדה זו בעבר כי על מנת לשנות פרשנות נוהגת עליה נסמך הציבור יש צורך בהליך סטטוטורי מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית: "במצב דברים כזה, עשוי להתעורר ספק (ואיננו מכריעים בו במסגרת זו) בנוגע לפרשנות החדשה, אם תואמת את כוונת המתכנן, אם לאו. מכל מקום, מדובר בשתי פרשנויות לגיטימיות. מצב הדברים בו משתנה פרשנות התב"ע שנוהגת במשך כעשור מיום אישור התכנית ללא הבהרת הדין עצמו אינו רצוי ופוגע בוודאות התכנונית. ר' לעניין זה החלטנו בעניין ערר 12/07 שובלים נ' הועדה המקומית רעננה. עו"ד נפנה לערר 287/07 דנישרא רניטל נדל"ן בע"מ נ' וועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה שם נקבע כדלקמן: "ועדה זו הביעה דעתה לא אחת בדבר הוודאות התכנונית המחייבת. בנסיבות ענייננו, בהן נרכשה קרקע על סמך מידע שניתן בועדה המקומית בדבר זכויות הבניה המותרות, הוצא היתר בהסתמך על אותה פרשנות, (הגם שלדידנו כמפורט די בזכויות על פי תכנית 8 כמפורט לעיל), חויב ושולם היטל השבחה (לאחר הכנת שומה מוסכמת מטעם הועדה המקומית עובר לרכישה). בנסיבות אלה, לא ייתכן כי הועדה המקומית תהפוך בן לילה את עורה, תשקוד ותחבר פרשנות חדשה, אשר פוגמת פגיעה משמעותית ביותר בזכויותיהם הקנייניות של בעלי קניין בתחומה וזאת מבלי לנקוט בהליך תכנוני כדין, הליך אשר טומן בחובו תוצאות פיסיקליות העומדות מנגד להיטל ההשבחה שחויב ונגבה בשעתו." לפיכך, ומשראינו כי קיים עיגון מסוים בדין לפרשנותה הנוהגת של הועדה המקומית בדבר עצם מיקומן של דירות גן בקומה א', אנו סבורים כי הבקשה וההחלטה לאשר את אותן דירות באותה קומה הינה החלטה שניתנה כדין. יש לציין כי גם סעיף ב' המאפשר לעלות על הגובה של 1.7 מטר מפני הקרקע הסופיים מחוץ לקווי הבניין (בענייננו כ - 1 מטר גבוה יותר מהגובה האמור), מהווה בסיס סטטוטורי לפרשנות שנהגה בועדה המקומית. אשר ל"קיצוץ" בחלקן המערבי של דירות הגן מפאת הקרבה הלכאורית לדירות בבניין מספר 20 אנו סבורים כי יש בו ממש, שכן אותן דירות גן המגיעות כדי גבול המגרש מצויות אל מול חדרי השינה של הדיירים בבניין מס' 20. יחד עם זאת, לטעמנו מדובר בפתרון קיצוני, ונכון לאפשר גינה הפונה מערבה, בנסיבות העניין, אלא שהבקשה תתוקן כך שבאותה גינה תבנה בגבול המערבי אדנית ברוחב 1 מטר לפחות בה ישתלו עצים ושיחים גבוהים אשר ירחיקו את הפעילות בגינה מגבול המגרש, וכן יהוו הפרדה נאותה בנסיבות העניין. יש לציין כי כפי שהבהרנו לעיל ועדת הערר סבורה כי אין לפגוע בוודאות התכנונית הנוצרת לציבור כתוצאה מפרשנות נוהגת ו/או מדיניות, אלא במדיניות חדשה שתפורסם, ועדיף במסגרת תכנית כדין. לכל הפחות יש ליצור מדיניות מוצהרת וברורה אשר תימסר לכל דורש מידע תכנוני לקראת הוצאת היתר. אשר לעניין המרפסות המבוקשות, הרי שמדובר בהקלה מותרת ובתכנון הגיוני ביותר המאפשר מרפסות בחזית לרחוב בן גוריון ברוחב של 2.80 מטר שהינו רוחב הגיוני ביותר, ולאור תנוחת הבניינים הסמוכים (בניין 20) אשר מצוי בניצב לרחוב בן גוריון בניגוד לבניין נושא הערר אשר יבנה במקביל לרחוב, דהיינו כולל חזית רחבה לכיוון הרחוב, ובהתחשב בעובדה כי הבניין הקרוב ממזרח מרוחק כדי כ - 20 מטר מאותו בניין, כמו גם בעובדה כי הבניינים ממול בבן גוריון 15 הינם בנייני רכבות אשר מועמדים לשיפוץ ו/או שדרוג מכוח תמ"א 38 וניתן גם בהם להוסיף מרפסות, וברוחבו של רחוב בן גוריון, אנו סבורים כי יש להתירן. על חשיבותן של המרפסות כבר קבענו בעבר כי הן מאפשרות שטח "פנים חוץ" נכון יותר מבחינה אורבנית, מבחינת איכות חיים ומבחינה ירוקה, ואיננו סבורים כי נכון לבטלן / לצמצמן במקרה דנן. לעניין המחסנים - הרי שהעברתם לקומה א' נעשתה מכוח השינוי שדרשה הועדה המקומית בצורת ושטח דירת הגן. בהתחשב בכך ואנו סבורים כי יש להותיר את דירת הגן כפי שפורט לעיל, אין טעם בשינועם של המחסנים לקומה א' ויש להותירם כמבוקש בבקשה המקורית. לעניין תוספת היחידות - הרי שמדובר בתכנון הנגזר בין היתר מצו השעה המחייב ניצול יעיל של המקרקעין. יובהר כי תוספת של יחידת דיור אחת אינה משליכה מבחינה פרוגרמתית ו/או תחבורתית ואיננו מוצאים בטענות אלה ממש. עוד יש להבהיר כי הבקשה מציעה 15 מקומות חניה ל - 8 דירות מהן 4 קטנות ולפיכך קיים מצאי חניה מספק על פי דין. סיכומם של דברים, אנו מקבלים את ערר המבקשים בנוגע לקומות, למרפסות, ולחלק מדירות הגן, ודוחים את עררם של המתנגדים. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)