בקשה לאשר בניית דירת גן ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא (להלן: "הועדה המקומית"), אשר החליטה לדחות חלק מהתכנון שהוצע במסגרת בקשה שהגישו העוררים, בנוגע למקרקעין הידועים כחלקה 221 בגוש 6482 ברח' ברל כצנלסון 11, כפר סבא (להלן: "המקרקעין"). הבקשה כללה הקלה בצפיפות הדיור (8 יחידות דיור במקום 7), הקלה כמותית והקלה בקווי בניין. הועדה המקומית, לאחר שהבקשה פורסמה והוגשו התנגדויות, החליטה כדלקמן: ".. 1. לסרב לדירות הגן המוצעות, הואיל ואינן תואמות את תכנית בניין עיר כס/1/1/דג, ויש בבינוי המוצע בבקשה חשש לפגיעה בדירות המתנגדים. באשר להקלות המבוקשות, לעניין בצפיפות הדיור בתוספת 6 % באחוזי הבניין, 5% בגין מעלית, הקלה של 10% בקוי בניין צדדי לעמוד קונסטרוקטיבי לא הוגשה כל התנגדות ועל כן אין מניעה תכנונית לאשרן. הועדה הסכימה לבקשת היזם במועד הדיון להעמדת קו הבניין הקדמי מזרחי למרפסות על 2.81 מ' במקום 4.0 מ', וזאת עפ"י סעיף 2 (5) (א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית תשס"ב-2002), ולהעמדת קו בניין האחורי למרפסות, על 3 מ' במקום 4 מ', וזאת עפ"י הוראות כס/1/1 הבלטת מרפסת בקו בניין אחורי עד 1.0 מ'." העוררים תקפו את ההחלטה שלא לאשר את בניית דירת הגן, הואיל והסתמכו על כך, כי ניתן לבנות דירת גן, וכן כי קיימת הפרדה בין דירת הגן לחלקות הסמוכות, והיא מתאפשרת עקב תנאים טופוגרפיים נוחים. כמו כן, טענו כי דירת הגן לא תיצור הפרעה כלשהי לחלקות הסמוכות, ו/או מטרד בנושא בטיחות, והיא משתלבת עיצובית בחזית המגרש ולכל הכיוונים. עוד נטען, כי דירת הגן התבקשה כזכות מותנית, ואינה מהווה חלק מההקלות. המתנגדים טענו, כי אין שום הצדקה טופוגרפית ו/או חוקית או תכנונית לאישור דירת גן במקרה דנן, כי היא יוצרת הגבהה מלאכותית של השטח המיועד לגינה, כי היא יוצרת חומה גבוהה מול בתיהם, כי המרחק הנוכחי בין הבתים אינו עולה על 7 מ', וכי הגבהת המגרש בצמידות למשיבים תפגע בפרטיות ובאיכות החיים. הועדה המקומית טענה, כי הערר הוגש באיחור, כי החלטת הועדה המקומית ניתנה בהתאם לדין, כי אישור דירת גן אינו עונה על הקריטריונים הקבועים בתכנית כס/מק/1/1/דג, על פי הפרשנות שגיבשה הועדה לאחרונה, וכי אישור דירות הגן ייצור הפרעה של ממש לחלקות הסמוכות ולדיירים הסמוכים. כמו כן, נטען כי תכנון דירת הגן אינו משתלב עיצובית עם שאר המבנים הסמוכים לנכס, שכן המבנים הסמוכים אינם כוללים דירות גן. ועדת הערר דנה בערר, ובסיום הדיון התקבלה החלטת ביניים כדלקמן: עניינה של המחלוקת במקרה דנן, באפשרות הקמתה של דירת גן במקרקעין נשוא הערר. סוגיה זו נדונה לא מכבר במסגרת ערר 124/13 פזית רוזנבוים ו4 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, בעניין זה קבענו כדלקמן : לעניין דירת הגן - במקרקעין חלקה כס / מק / 1 / 1 / דג אשר מאפשרת יצירת דירות גן בבתי מגורים בתנאים מסוימים. בין היתר קובעת התכנית כי יצירת הגינות הצמודות לגינות מתאפשרת בשל תנאים טופוגרפיים נוחים, הגינות לא יוצרות הפרעה לחלקות סמוכות, אינן יוצרות מטרדים או הפרעות, אין בהן כדי לגרוע מתקני חניה, והן משתלבות עיצובית בחזית המגרש לכל הכיוונים. כן קבעה התכנית כי הגובה המקסימאלי של מפלס הגינה לא יעלה על 1.7 מטר מפני הקרקע הסופיים, מחוץ לגבולות המגרש, אולם התירה לועדה המקומית במקרים מיוחדים לחרוג מגובה זה בתנאי של מערכת קירות מדורגת, על פי הנחיית מהנדס העיר. הובהר לפנינו כי עד לא מכבר נהגה הועדה המקומית כ"ס לאשר דירות גן כאמור בקומה א' (מעל קומת עמודים) ייתכן ובסיס לכך ראתה בסעיף 7 ה' לאותה תכנית אשר קובע כללים מקום בו הגינות מצויות מעל חניון והואיל והרבה מהחניונים מצויים בקומת הקרקע, סברה כי ניתן ונכון למקם דירות גן בקומה א'. כך או אחרת, מקום בו פירשה ועדה מקומית הוראות תכנית באופן מסוים הרי שראשית יש ליתן משקל לפרשנות זו. לעניין זה ראוי להפנות לעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים שם נפסק לא מכבר כדלקמן: "בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....". בדומה, קבעה וועדה זו בעבר כי על מנת לשנות פרשנות נוהגת עליה נסמך הציבור יש צורך בהליך סטטוטורי מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית: "במצב דברים כזה, עשוי להתעורר ספק (ואיננו מכריעים בו במסגרת זו) בנוגע לפרשנות החדשה, אם תואמת את כוונת המתכנן, אם לאו. מכל מקום, מדובר בשתי פרשנויות לגיטימיות. מצב הדברים בו משתנה פרשנות התב"ע שנוהגת במשך כעשור מיום אישור התכנית ללא הבהרת הדין עצמו אינו רצוי ופוגע בוודאות התכנונית. ר' לעניין זה החלטנו בעניין ערר 12/07 שובלים נ' הועדה המקומית רעננה. עו"ד נפנה לערר 287/07 דנישרא רניטל נדל"ן בע"מ נ' וועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה שם נקבע כדלקמן: "ועדה זו הביעה דעתה לא אחת בדבר הוודאות התכנונית המחייבת. בנסיבות ענייננו, בהן נרכשה קרקע על סמך מידע שניתן בועדה המקומית בדבר זכויות הבניה המותרות, הוצא היתר בהסתמך על אותה פרשנות, (הגם שלדידנו כמפורט די בזכויות על פי תכנית 8 כמפורט לעיל), חויב ושולם היטל השבחה (לאחר הכנת שומה מוסכמת מטעם הועדה המקומית עובר לרכישה). בנסיבות אלה, לא ייתכן כי הועדה המקומית תהפוך בן לילה את עורה, תשקוד ותחבר פרשנות חדשה, אשר פוגמת פגיעה משמעותית ביותר בזכויותיהם הקנייניות של בעלי קניין בתחומה וזאת מבלי לנקוט בהליך תכנוני כדין, הליך אשר טומן בחובו תוצאות פיסיקליות העומדות מנגד להיטל ההשבחה שחויב ונגבה בשעתו." לפיכך, ומשראינו כי קיים עיגון מסוים בדין לפרשנותה הנוהגת של הועדה המקומית בדבר עצם מיקומן של דירות גן בקומה א', אנו סבורים כי הבקשה וההחלטה לאשר את אותן דירות באותה קומה הינה החלטה שניתנה כדין. יש לציין כי גם סעיף ב' המאפשר לעלות על הגובה של 1.7 מטר מפני הקרקע הסופיים מחוץ לקווי הבניין (בענייננו כ - 1 מטר גבוה יותר מהגובה האמור), מהווה בסיס סטטוטורי לפרשנות שנהגה בועדה המקומית. אשר ל"קיצוץ" בחלקן המערבי של דירות הגן מפאת הקרבה הלכאורית לדירות בבניין מספר 20 אנו סבורים כי יש בו ממש, שכן אותן דירות גן המגיעות כדי גבול המגרש מצויות אל מול חדרי השינה של הדיירים בבניין מס' 20. יחד עם זאת, לטעמנו מדובר בפתרון קיצוני, ונכון לאפשר גינה הפונה מערבה, בנסיבות העניין, אלא שהבקשה תתוקן כך שבאותה גינה תבנה בגבול המערבי אדנית ברוחב 1 מטר לפחות בה ישתלו עצים ושיחים גבוהים אשר ירחיקו את הפעילות בגינה מגבול המגרש, וכן יהוו הפרדה נאותה בנסיבות העניין. יש לציין כי כפי שהבהרנו לעיל ועדת הערר סבורה כי אין לפגוע בוודאות התכנונית הנוצרת לציבור כתוצאה מפרשנות נוהגת ו/או מדיניות, אלא במדיניות חדשה שתפורסם, ועדיף במסגרת תכנית כדין. לכל הפחות יש ליצור מדיניות מוצהרת וברורה אשר תימסר לכל דורש מידע תכנוני לקראת הוצאת היתר. על רקע זה, ובשים לב לנתוני המקרה שהובא בפנינו כאן, אנו רואים לנכון להציע לצדדים שתי הצעות חלופיות : תכנון יחידת הגן בחזית החלקה (לכיוון רחוב כצנלסון) הסגת דירת הגן המתוכננת במיקומה הנוכחי, בכדי 1.2 מטר ברוטו מגבולות המגרש, במלוא ההיקף כולל קו הקיר המשותף עם השכן הגובל. הצדדים יתנו דעתם על החלופות האמורות, ויודיעונו דבר בתוך 14 יום. בהתאם, התקבלו תגובות הצדדים: העוררים הודיעו כי הם מאמצים את החלופה השנייה, דהיינו, הותרת דירת הגן המתוכננת באותו מיקום, בנסיגה של 1.2 מ' מגבולות המגרש, במלוא ההיקף, כולל את הקיר המשותף עם השכן הגובל. המשיב ענבר הודיע, כי הוא מתנגד נמרצות לבניית גן מכל סוג שהוא, שכן התנאים הטופוגרפיים אינם מצדיקים זאת, וכן שכשנתיים כבר הועדה המקומית דוחה בקשות ועתירות לבניית דירות גן, ואין כל סיבה לאפשרן. בכל אחת מהחלופות, דירת הגן תאפשר לדיירים בה לצפות לביתו של המשיב, על כל המשתמע מכך. פתרון לנטיעת עצים אינו מעשי, אינו מהווה פתרון אקוסטי, ואינו קבוע. אין קשר בין השימוש הנוכחי בבית המשיב לגן ילדים, לבין השימוש הקבוע ולשמירת ערכו של הנכס. המשיבים רזון וחממי הודיעו שהם מסכימים לדירת הגן בחזית החלקה לכיוון רח' כצנלסון, ואינם מקבלים את ההצעה החלופית משום שאין בה כדי לפתור את המפגע הצפוי, כי בעבר הועדה המקומית נהגה לחרוג מהוראות התב"ע רק כאשר לא היתה התנגדות מצד השכנים הגובלים, וכי הפתרון המוצע של נטיעת שיחים ועצים גבוהים אינו מעשי. עוד נטען, כי למתנגדים צפוי מפגע חמור בקיומו של גן תלוי מול פניהם. הועדה המקומית הודיעה, כי ברח' כצנלסון אין ולו בניין אחד הכולל דירת גן לחזית, ולפיכך מיקומה שם ישנה את אופי הרחוב, כי אף אם נהגה בעבר להתיר דירות גן מעל לחניונים על מנת להסתיר חניות פתוחות, דובר במגרשים מתאימים ורלוונטיים המאפשרים בניית דירת גן על פי הוראות התכנית, המשיבה כפופה להוראות התב"ע, ועל בסיס זה, החליטה האם לתת היתר לדירת גן או לא. בכל תיק מידע הנמסר למבקש, צוינו התנאים להקמת דירות גן, כולל התנאים המקדמיים של תנאים טופוגרפיים מתאימים, ולא ברורה היאחזות העוררים במדיניות שנהגה הועדה בעבר, כאילו זו מחייבת להתיר להם הקמת דירות גן ללא שיקול דעת. שינוי זה עולה בקנה אחד עם מדיניות הועדה המחוזית, שגורסת שאין לאשר דירות גן בגובה אלא בקומת הקרקע. ההצעה להסגת דירות הגן ב-1.2 מ' מגבולות המגרש נותנת פתרון חלקי בלבד, שלא מפחית את הפגיעה בנכסים סמוכים, הקיצור לא יבטל את הפגיעה בפרטיות, אולם אם ועדת הערר תמצא לנכון לאשר דירת גן בחלופה זו, ביקשה הועדה המקומית לקבוע התניה מפורשת, לפיה הנסיגה בשיעור 1.2 מ' מגבולות המגרש, תהיה ביחס לכל הבנייה המתוכננת, לרבות חדרי אשפה, מחסנים ולא רק חצר דירת הגן, ואף תקבע את גובה הגדר בגבול המגרש, כך שלא תעלה על 1.2 מ'. דיון והכרעה מדובר בבקשה שהוגשה בשנת 2011, קודם לשינוי המדיניות בנוגע לדירות גן. כפי שהבהרנו במסגרת ערר 124/13, מקום בו נהגה הועדה המקומית לפרש באופן מסוים תכנית החלה במקרקעין, שינוי המדיניות אפשרי, אולם יש צורך בפרסום כלשהו, לכל הפחות במסגרת המידע התכנוני המוצא, לצורך פתיחת תיק הבניין ו/או על פי סעיף 119א' לחוק. לשון אחר, ייתכן ומדיניותה החדשה של הועדה המקומית סבירה ביותר, ואולם על מנת לשנות מדיניות ב-180 מעלות, יש צורך ליידע את ציבור התושבים בדבר אותו שינוי. בנסיבות אלה, נבחן את השפעת דירת הגן על השכנים (בעלי זכויות בחלקה 222, הנמצאת ממערב למקרקעין, ובעלי הזכויות בבניין הצמוד): בית השכנים ממערב, מרוחק כ-3.75 מ' מגבול המגרש. מדובר במבנה המושכר כגן ילדים, אשר עתיד להיהרס ולהיבנות מחדש בהתאם לתכניות החלות במקרקעין. לבניין הצמוד אין לטעמנו נגיעה לדירת הגן, שכן זו מתוכננת בחזית המערבית והצפונית, ואילו הוא מצוי בחזית המערבית והדרומית. ככל שיתוכנן קיר בגבול הגינה (בדומה לקיר ה"עיוור" בתפר בין הבתים), אזי איננו סבורים כי יהיה בקיומה כדי להשפיע במשהו על בית השכן באותה חלקה. עיינו בהחלטות הועדה המחוזית, אליהן הפנתה הועדה המקומית. אותן החלטות קובעות מיתון הפרשי הקרקע היזומים, והגבלת קירות התמך, עד 1.2 מ', כאשר דירות הגן תתוכננה מעל קומת המרתף, וזו לא תבלוט מעל פני הקרקע הטבעית ומגובה הרחוב. יש להזכיר כי מדובר בדיון בתכניות, אשר משנות את המשטר הסטטוטורי החל במקרקעין נתונים, ובמסגרת זו, עשויות לקבוע כללים חדשים, בדיוק כפי שהנחנו את הועדה המקומית לעשות, מקום בו היא מבקשת לשנות את פרשנותה. אשר לאפשרות למקם את דירת הגן בקדמת הבניין לכיוון רח' כצנלסון, הרי שאנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית, שהבהירה כי לא קיימות דירות גן בחזית זו, ויהיה בכך כדי לשנות באופן חריג חזית של בניין אחד. סיכומם של דברים, אנו מקבלים את הערר באופן בו ניתן יהיה למקם את דירת הגן במיקום בו תוכננה, אולם בנסיגה של 1.5 מ', ביחס למתוכנן בכל החזיתות. יש להזכיר, כי ממערב למקרקעין מצוי שצ"פ ברוחב של 4 מ', והמרחק בין הגינה לבין הבית הבנוי בהם מגיע כדי למעלה מ-7 מ'. בצירוף הנסיגה המתבקשת, יגיע המרחק כדי למעלה מ- 8.7 מ', ואנו סבורים כי מדובר במרחק סביר ביותר. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה, כי לכשיממש בעל הזכויות במערב את הזכויות המוקנות על פי המצב התכנוני התקף, יצטרך להתרחק מקו המגרש מרחק נוסף. עוד נעיר, כי לכשתתבקש בנייה בבית השכן הצמוד, יש מקום לאישור תכנון דומה. עוד יש להבהיר, כי תנאי בהיתר יהיה פיתוח גנני נאות בגבול המגרש המערבי והצפוני, להנחת דעת הגורמים המקצועיים של הועדה המקומית. בניהדירת גןמקרקעין