המערער הורשע, לאחר שמיעת הוכחות, בעבירה לפי סעיף 145(א) ו- 204(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") גזר הדין ניתן ביום 17.1.2013, על פי הסכמת הצדדים, על ידי כב' השופט ד"ר אוהד גורדון. הערעור הוא על הכרעת הדין בלבד. רקע עובדתי- ההליכים בבית המשפט קמא 2. כתב האישום: ביום 23.9.07 הוגש כתב אישום כנגד המערער, ולפי האמור בו בנה המערער ללא היתר, בין התאריכים 22.3.07 - 7.12.05, בנכס ברח' בן עמרם 10 בירושלים, יחידת דיור בקומת המחסנים, בשטח של 45 מ"ר. על פי כתב האישום, המערער הואשם בביצוע העבודות האמורות ללא היתר, בהיותו בעל הנכס. המערער כפר בכל עובדות כתב האישום, וטען כי לא בנה, לא חפר לא הרס. 3. המחלוקת בין הצדדים, שבעיקר בגינה נוהלו הוכחות, נוגעת לאחריותו של המערער לבניה האמורה ולשאלת היותו בעלים של הנכס. 4. העדויות שנשמעו בבית המשפט קמא: מר יוסי בן הרוש, מפקח בניה, העיד כי ערך ביקור בנכס ביום 22.3.07 וראה שנעשו במקום עבודות בניה, כאשר באותו מועד היתה הבניה בשלבים סופיים. לדבריו, מבדיקה שערך בעירייה נמצא כי ביום 4.7.06 ניתנו למבנה טופס 4 ותעודת גמר, אך בהתאם להיתר היה המחסן אמור להיות בשטח של 12-13 מ"ר, כאשר בפועל נבנה במקום מבנה של כ-45 מ"ר (להלן: "העבודות החורגות"). כן מסר כי היתר הבניה ניתן למר כהן יצחק, ובהמשך שונה השם לדדוש אליהו (הוא הנאשם/המערער - ר.פ.פ), וזאת בעקבות הסכם העברת בעלות בין כהן לדדוש, אשר צורף להיתר. במועד מתן טופס 4 ותעודת גמר כבר שונה השם לדדוש. עוד מסר המפקח כי ביקר במקום מספר פעמים אך לא מצא שם איש, וכי לא הצליח לברר מי מתגורר בנכס. הוא בדק את נסח הטאבו ומצא שבעת ביצוע העבודות החורגות היה הנכס בבעלות המערער. המערער העיד כי רכש את הנכס ביום 1.12.04, ובהמשך מכר אותו לארבעה אחרים שהתחלקו ביניהם בדירות ובמחסן. לדבריו הוא לא זוכר את מועד המכירה, אך ניתן לראות אותו בנסח הטאבו. המכירה נעשתה עוד לפני שניתנו טופס 4 ותעודת גמר, אך עורכי הדין לא רשמו את העסקה ולכן בזמן שניתנו טופס 4 ותעודת הגמר הוא עדיין היה רשום כבעלים אף שבפועל כבר לא החזיק בנכס. כך גם במועד ביקורו הראשון של המפקח, ביום 22.3.07. כאשר מסר את הנכס לקונים, הבניה בו הייתה בדיוק לפי ההיתר. גם לאחר המכירה, לא היה הבעלים אך היה אחראי. בשלב הבנייה של הבניין היה אחראי שהדברים יעשו לפי ההיתר, עד לקבלת טופס 4. לאחר מכן, בעת ביצוע העבודות שבכתב האישום, כבר לא היה האחראי. לא יודע מי ביצע את העבודות. 5. הכרעת הדין: בהכרעת הדין קבע בית המשפט כי אין מחלוקת שבוצעו במבנה עבודות בלא היתר, אך הגביל את תקופת העבירה ל- 7.7.06 (מועד קבלת תעודת גמר למבנה) עד 22.3.07 (ביקור המפקח במבנה). מאחר שאין מחלוקת כי באותו מועד היה המערער רשום בטאבו כבעל המבנה, התייחס בית המשפט קמא לשאלה האם כבעל המבנה היה המערער אחראי על ביצוע העבודות. בית המשפט קמא התייחס לסעיף 208 לחוק, לפיו ניתן לייחס אחריות לעבירה למי שהוא בעל המקרקעין בעת ביצוע העבירה (ס"ק (א)(3)), אלא אם כן יוכיח שני תנאים מצטברים אלה: כי העבירה נעברה ללא ידיעתו, וכי הוא נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות החוק והתקנות (ס"ק (ב)). בנוגע לבעלות המערער על המקרקעין, קבע בית המשפט קמא כי המערער טען שמכר את המבנה ביום 30.5.05 ואף הציג הסכם מכר, אך מדובר בהסכם שחסרים בו תנאים מהותיים, מה גם שהעסקה לא הסתיימה ברישום ולכן ובהתאם להוראות חוק המקרקעין, מדובר אך בהתחייבות לעשות עסקה. המערער אף לא הביא לעדות את הרוכשים או את בא כוחם החתום על הסכם המכר, ואף לא הסביר מדוע שנים לאחר מכירת המבנה טרם הושלמה העברת הזכויות. כמו כן, מעיון בנסח הטאבו עולה כי ביום 9.9.07 הועברו חלק מהזכויות במבנה על שם חלק מהרוכשים כאשר ה"עודף" נרשם על שם המערער, וכי חלק ממוטבי הערות האזהרה אינם מופיעים כצד להסכם המכר. בנוסף, המערער לא הציג כל מסמך המוכיח שהוא מתגורר במבנה אחר ושאין לו כל זיקה לנכס. לאור כל אלה, קבע בית המשפט קמא כי המשיבה הוכיחה את בעלותו של המערער על הקרקע במועדים הרלבנטים, ועל כן עבר הנטל למערער להוכיח כי אינו אחראי לעבירות הבניה, בהתאם לסעיף 208(ב) לחוק. ביחס לחריגים, קבע בית המשפט קמא כי המערער סתר את עצמו מספר פעמים בעדותו ולכן הוא לא הצליח לשכנע כי עומדת לו ההגנה הקבועה בסעיף 208(ב)(1), לפיה העבירה נעברה שלא בידיעתו. ובכל מקרה, ואף אם היה מוכח חוסר הידיעה, קבע בית המשפט קמא כי לא היה די בכך שכן המערער לא טען, וממילא לא הוכיח, כי נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות החוק והתקנות. לאור כל אלה הורשע המערער בעבירות שבכתב האישום. הודעת הערעור 6. בהודעת הערעור טען המערער כי בית המשפט קמא טעה בהחלטתו וזאת כדלהלן: (א) בכל הנוגע לבעלות בנכס - ב"כ המערער טוען כי טעה בית המשפט קמא כאשר קבע שהמערער הוא בעל הנכס ולא ייחס משקל להסכמי המכר שהוצגו בפניו, שכן המערער הוכיח שבעלותו בנכס הועברה לידי צד ג', וכי רק מאחר שעורכי הדין לא רשמו אותה היא לא נרשמה. עוד טען המערער שטעה בית המשפט קמא כאשר קבע כי הרישום בטאבו מהווה הוכחה לבעלות, שכן המסמכים והעדויות שהציג סותרים הנחה זו. כן טען כי שגה בית המשפט קמא כאשר נתן משקל לאי הבאת הקונים כעדי הגנה, שכן לא יעלה על הדעת שהקונים יגיעו לבית המשפט ויודו שהם עברייני הבניה. (ב) בכל הנוגע לאחריות לביצוע העבודות - ב"כ המערער טען כי טעה בית המשפט קמא כאשר קבע כי המערער הוא האחראי לביצוע העבודות, שכן המערער הוכיח שלא הוא ביצע אותן, מאחר שבזמנים הרלוונטים הוא לא היה המחזיק בנכס. (ג) נטען כי טעה בית המשפט קמא כאשר קבע שהמערער לא הוכיח שאינו מתגורר בנכס, שכן בדברי המאשימה ובמעשיה, לרבות שליחת כתב האישום לרח' עדו 6 ולא לכתובת הנכס, יש כדי להעיד בבירור כי גם המשיבה הבינה שהמערער אינו מתגורר בנכס. 7. בדיון התייחס ב"כ המערער למועדי האירועים השונים, כעולה מהמסמכים שהגיש לבית המשפט קמא - ליום 30.10.05 בו מכר המערער את הנכס, ליום 7.12.05 בו התחיל ביצוע העבירות כאמור בכתב האישום, ליום 31.3.06 בו לטענתו קיבלו הקונים את החזקה בנכס בהתאם להסכם, ליום 4.7.06 בו התקבלו תעודת גמר וטופס 4 ונרשמה הערת אזהרה על שם הקונים, וליום 6.9.06 מועד רישום הערת אזהרה על שם הקונים בטאבו. מכל אלה, טוען ב"כ המערער, עולה כי במועד ביצוע העבירות לא היה המערער האחראי על הנכס. לדבריו, עצם רישום הערת האזהרה מהווה ראיה לכך שהמערער מכר את הנכס, שכן אף אחד לא ירשום הערת אזהרה לטובת אחרים על נכס שלו, ללא מכירה אמיתית. ב"כ המערער הדגיש שכאשר המערער העיד בבית המשפט קמא שהוא היה האחראי על ביצוע העבודות, הוא התכוון לעבודות שבוצעו בהתאם להיתר הבניה. כן טען כי הבעלות הרשומה בטאבו אינה מהווה ראיה חותכת ואף המשיבה לא תמיד מסתמכת על רישום זה, כך, למשל, כאשר המשיבה מגישה בקשה לפי סעיף 212 לחוק, פעמים רבות היא טוענת כי שבעלים לא ידוע, וזאת אף שברישום בטאבו מופיע שם בעלים. 8. ב"כ המשיבה הפנה להחלטותיו של בית המשפט קמא והדגיש כי המשיבה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר את העובדות המפורטות בכתב האישום, זאת כאשר המערער לא הצליח להוכיח את הגנתו ואף לא הביא ראיות. כן טען כי הרישום בטאבו מהווה ראיה לבעלות, וכי במקרה זה המשיבה לא הסתפקה רק בנסח הרישום בטאבו אלא גם בעובדה שההיתר ותעודת הגמר ניתנו למערער, כך שהמצב שונה מההשוואה שעשה המערער לפעילות המשיבה בהתאם לסעיף 212. דיון 9. דין הערעור להדחות. עקרון ידוע הוא כי בית המשפט שלערעור לא ייטה, בדרך כלל, להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו לאחר שמיעת ראיות לפני הערכאה הראשונה, אלא במקרים חריגים בהם נפלה טעות המצדיקה תיקון במסגרת הערעור. כך למשל, כאשר נקבעו ממצאים שאינם עומדים במבחן ההיגיון ושיש לראותם כמופרכים, או מקום שאין לעובדות שנקבעו בסיס נאות בחומר הראיות (ע"פ 3952/99 יומטוביאן נ' מדינת ישראל, פ"ד נד(4) 632, 646; ע"פ 117/00 מדינת ישראל נ' פלוני, פ"ד נד(4)408). בענייננו, בית המשפט קמא התייחס לכל טענות המערער, קבע ממצאים עובדתיים ולמעשה דחה את גירסת המערער אשר לא נתמכה בעדויות נוספות. לאחר שמיעת טיעוני ב"כ הצדדים ועיון בראיות שהובאו לפני בית המשפט קמא, לא מצאתי כל עילה להתערב בממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא ובמסקנותיו. 10. בכל הנוגע לבעלות בנכס - בית המשפט קמא צמצם את מועד ביצוע העבירות, וקבע כי הן בוצעו בין התאריכים 6.7.06, שהוא יום מתן תעודת הגמר וטופס 4 (ב"כ המערער מאשר בסיכומיו כי מתן תעודת גמר מעיד כל כך שבאותו מועד לא היו חריגות בניה - סעיף 20 לסיכומים) , ובין יום 22.3.07 שהוא יום ביקורו של המפקח במקום. ההסכם המעיד על רכישת המערער את הנכס הינו מיום 1.12.2004 - דהיינו, המערער היה הבעלים קודם לביצוע העבירה. גם היתר הבניה הועבר על שמו של המערער קודם לכן. הסכם המכר, בו מכר המערער את נכס לאחרים, הינו מיום 30.10.2005 (נ/2), דהיינו אף הוא מלפני מועד העבירה. בין לבין, במהלך השנים 2005 עד 2007 נרשמו הערות אזהרה שונות על הנכס. מעיון בהסכם מיום 30.10.2005 עולה כי בהסכם 6 רוכשים, והוא מוגדר "חוזה מכירת דירה" המתייחס ל"דירה הידועה כדירה בת 4 חדרים ברח' חי בר 7 בירושלים (בכתב האישום מדובר על רחוב בן עמרם אך הגוש והחלקה שבתשריט המצורף לכתב האישום תואמים). ואולם לא ברור ממנו איזה חלק של המבנה נמכר לאותם רוכשים, שהרי מדובר בהסכם אחד למכירת דירה. זאת ועוד, מעיון בנסח הרישום, ת/6, עולה כי נרשמו הערות אזהרה, על חלק הנכס "בשלמות", ולעומת זאת, ברישום מתאריך 9.9.07, רישום בעלויות, נרשם על שם המערער "עודף" של "4/5" חלקים. בהסכם צויין כי התשלום יעשה תוך 120 ימים וכי מסירת החזקה לידי הקונה תעשה כנגד קבלת מלוא התמורה. הנאשם אמנם העיד כי מכר את הנכס לפני קבלת טופס 4, כפי שעולה מהחוזה, אך לא העיד על מועדי התשלום ומתי מסר את החזקה בנכס לקונים. זאת ועוד, אף שהסכם המכר היה כתשעה חודשים לפני קבלת תעודת גמר, על פי עדות הנאשם, הוא היה אחראי לבניה עד לקבלת תעודת הגמר. לא ברור האם מסר את הדירות קודם לכן, ואם לא, עד מתי החזיק בנכס ומתי היתה העברת הבעלות בו. ניתן לומר כי סביב מכירת הנכס לכאורה נותרו שאלות רבות שלא נענו. הנאשם יכול היה לתמוך ולהשלים את עדותו בעדויות של אלה שלטענתו רכשו את הנכס. אמנם, ב"כ הנאשם טען כי הללו לא היו שמים עצמם עברייני בנייה, אך הנאשם יכול היה לזמנם לעדות, באמצעות בית המשפט, כדי לשפוך אור על עצם המכירה ועל מועד מסירת החזקה בדירות. הנאשם יכול היה גם להעיד את עורכי הדין שטיפלו במכירת הדירות, שיתמכו בגירסתו באשר למכירה ושיתנו הסבר לעיכוב ברישום הבעלויות בטאבו. המערער לא הביא עדים כלשהם (וראה דברי ב"כ המערער בדיון שהתקיים ביום 3.10.11 בבית המשפט קמא: "אין באפשרותי להוכיח במסמכים שהנכס לא היה בבעלות הנאשם במועד המדובר בכתב האישום, מדובר בטענה משפטית ואני מבין את הערת ביהמ"ש שעליי להביא גם את מי שרכש את הנכס על פי טענתנו לעדות"), ולאור הראיות שהיו לפני בית המשפט באשר לזהות הרוכשים ובאשר לרישום הבעלות, לא היה בית המשפט מוכן לסמוך על עדותו של המערער. נותרה העובדה שהנכס היה רשום על שם המערער במועד ביצוע העבירות, ובהיותו של המערער הבעלים הרשום של הנכס, הריהו אחראי לעבירות בניה שנעשו בנכס, אלא אם עמד בתנאי הפטור כמפורט לעיל. 11. ובאשר לביצוע העבודות - לעניין זה קבע בית המשפט קמא כי המערער לא הצליח לעמוד באף אחד מתנאי הפטור: לעניין ההוכחה כי העבירה בוצעה שלא בידיעתו, בית המשפט קמא לא נתן אמון בדברי המערער, וכידוע בית משפט שלערעור לא נוהג להתערב בקביעות מהימנות. ולעניין התנאי השני, המערער לא הוכיח כי נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות החוק והתקנות, וממילא גם בתנאי זה המערער לא עומד. 12. סוף דבר - לא מצאתי כי נפל פגם בהכרעת דינו של בית המשפט קמא, ועל כן הערעור נדחה. בניהחוק התכנון והבניה