פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין אינו אפשרי. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בדרך שבה תבוצע המכירה: האם על ידי מכירת המקרקעין בשלמותם למרבה במחיר או שמא מכירת חלקן של המבקשות בלבד. מכירת המקרקעין כולם או מכירה חלקית של זכויות המבקשות: 24. לטענת המבקשות, פירוק השיתוף בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין ייעשה בדרך של מכירת המקרקעין בשלמותם. כך עולה מתוכנו של הסעיף וכך פירש בית המשפט העליון את כוונת המחוקק ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (2010) (להלן: "עניין ויסמן"). 25. בעדותו הסביר עו"ד מונרוב, בעל מניות ומנהל במבקשת 2, שטרם הגשת התובענה דנן, המבקשות לא ניסו להציע את חלקן במקרקעין למכירה. עו"ד מונרוב הסביר את הקושי שישנו במכירת חלק מהמקרקעין כדלקמן: "אדם כמוני שבקיא במקרקעין וכמו השותפים שלי, יודעים שאין כל טעם לקנות ולהציע את המקרקעין במושע לאותם גורמים פוטנציאליים..." ובהמשך: "...האנרגיה שדרושה בתיאום עם 10-12 גורמים לא שווה את המאמץ ואנשים לא מעוניינים להיכנס עם 12 רצונות. הקבלנים שאני מכיר אותם שאתה מציע להם דבר כזה, הם רוצים משהו נקי וחלק, עם שליטה מוחלטת שיוכלו לעצב את התכנון ולפי הראש שלהם והכל". [פר' עמ' 12, ש' 1-2, ש' 19-22] 26. עו"ד מונרוב הוסיף כי הניסיונות לרתום את המשיבים לפרוייקט משותף לא צלחו: "ניסיתי לעשות זאת, על דעת עצמי שיגרתי למשיבים את נחשון קיוויתי הבעלים של חברת ב.ס.ר הידועה והוא בא איתם בדברים מספר פעמים. הוא דיווח לי אודות תוצאות המפגשים איתם שאין עם מי לדבר, ואין אפשרות להתקדם" [פר' עמ' 12, ש' 7-10]. 27. לדבריו, המבקשות מעוניינות למצות את זכותן לקבלת תמורה מקסימאלית עבור זכויותיהן במקרקעין. תמורה מקסימאלית זו תתאפשר רק במקרה בו ימכרו המקרקעין בשלמותם. 28. מנגד, לטענת המשיבים, ככל שיש לפרק את השיתוף במקרקעין, הרי שעל בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקן של המבקשות בלבד, קרי מחצית הזכויות במקרקעין. הטעמים לכך הם שניים: א. בין הצדדים אין כל מגבלה המונעת מהמבקשות למכור את חלקן בלבד לכל המרבה במחיר. ב. בחוות דעתו של השמאי חיים רינגבירץ [מש/6] נכתב במפורש כי מכירה של מחצית הזכויות במקרקעין תניב את אותו החלק היחסי ברווחים שיתקבלו ממכירת המקרקעין בשלמותם. 29. המשיבים הסבירו שברצונם לנצל את זכויותיהם הקנייניות, להמשיך להחזיק בקרקע השייכת למשפחתם מזה למעלה מ-60 שנים ולמקסם את רווחיהם מהמקרקעין על ידי בניה משותפת. 30. מר יעקב לוי הסביר בעדותו שבעבר הציע למשקיע מטעמו, שהתעניין ברכישת חלקן של המבקשות במקרקעין, לרכוש את חלקן. אולם, מאחר שעו"ד מונרוב סרב למסור התחייבות בכתב למכירת חלקן של המבקשות במקרקעין, לא יצא הדבר אל הפועל. לדבריו: "...התקשרתי למר מונרוב, כי ידעתי שהוא האיש המוביל את כל הקבוצה של ה-50%, בשם המבקשים...ביקשתי ממנו שינקוב במחיר ויקצוב לי זמן כדי להביא משקיע...יש לי משקיע רציני...אני לחצתי עליו שינקוב במחיר ויתן לי, ביקשתי את זה בכתב, המשקיע אמר...שהוא רוצה התחייבות. הוא סירב בכל תוקף לתת לי את זה בכתב...המשקיע אמר שלא מוכן להשקיע על קרן הצבי". [פר' עמ' 35, ש' 20-23, 25-26] 31. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת המבקשות. 32. בראש ובראשונה עמדתם של המשיבים אינה יכולה להתקבל לנוכח ההלכה שנפסקה בעניין ויסמן. וכך קבע המשנה לנשיאה (כתוארו דאז) השופט ריבלין: "....אפילו נניח שאכן נפל פגם בהתנהגותו של המשיב, אין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד, בניגוד לרצונו. כך עולה מלשונו הברורה והמפורשת של החוק. סעיף 40(א) מורה על "מכירת המקרקעין" [ההדגשה על ה' הידוע הוספה, א' ר'], ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש אפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו". [עניין ויסמן, סעיף 12 לפסק דינו של השופט ריבלין] 33. ההלכה שנקבעה בעניין ויסמן התייחסה לפירוק שיתוף במקרקעין מצד מי שהחזיק במיעוט זכויות הבעלות באופן יחסי. בענייננו מחזיקות המבקשות במחצית מזכויות הבעלות במקרקעין. מכאן שקל וחומר נכון וראוי ליישם את ההלכה שנקבעה בעניין וייסמן לענייננו. 34. מר יעקב לוי הדגיש בעדותו לפניי את המימד הפרסונאלי ביחס למקרקעין [פר' עמ' 34 ש' 22-25]. עם כל ההערכה לעמדתו של מר יעקב לוי שלימדה על קשר פרסונאלי למקרקעין, דיני פירוק השיתוף אינם מייחסים משקל רב לסנטימנטים אלה. מבחינת דיני פירוק השיתוף האינטרס העליון הוא ניצול יעיל יותר של המקרקעין, כאשר לכל אחד מהבעלים במקרקעין שמורה הזכות לפנות אל בית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף (ראו סעיף 37 לחוק המקרקעין). 35. בנסיבות ענייננו עסקינן בחטיבת קרקע בשטח של כ - 2.7 דונם שמתאימה לבניית מבנה רב קומות בעל 64 דירות. כתוצאה ממערכת יחסים עכורה בין חלק מהשותפים ההיסטוריים מחד, והעדר הסכמה עם השותפים החדשים שהצטרפו (המבקשות דנן) מאידך, לא בא לידי מיצוי הפוטנציאל הטמון במקרקעין. במובן זה מדובר במקרה קלאסי בו מתבקש מתן סעד של פירוק שיתוף על דרך מכירת כלל המקרקעין. 36. מכירת חלקן של המבקשות בלבד, כפי שטוען מר יעקב לוי, לא רק שאינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה בעניין ויסמן, אלא שיהא בנסיבות אלה לשמר את הקיפאון שאחז במקרקעין לנוכח מחלוקות העבר בין בני המשפחה. יתר על כן, מכירה בדרך זו תגרום לנזק למבקשות שכן מכירת זכיותיהן במושע (בשיתוף) עלולה לגרום לקביעת מחיר נמוך יותר, זאת בהתחשב בהודאתו של השמאי רינגבירץ שמדובר בעיקרון שמאי [פר' עמ' 40 ש' 8] ואף בהתחשב בריבוי הבעלים והרקע המורכב שביניהם. 37. במהלך חקירתו הנגדית של עו"ד מונרוב, התברר כי המבקשות היו מוכנות למכור את חלקן במקרקעין למשיבים לפי השומה שנערכה מטעמם על ידי השמאי רינגבירץ בתוספת פרמיה של 20% [פר' עמ' 13 ש' 17-19]. כפי שעלה מפר' ישיבת קדם המשפט הצעה זו נדחתה [פר' עמ' 4 ש' 8]. גם ניסיונות אחרים ועצמאיים של הצדדים למכור את הנכס איש לרעהו לא עלו יפה [ראו לדוג' עדותו של מר יעקב לוי פר' עמ' 35 ש' 11-12]. על יסוד עדויות אלה שוכנעתי כי אין תכלית לביצוע תחרות פנימית בין השותפים, בהתאם להוראות סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין [ראו: ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983)]. 38. מטעמים אלה אני קובע כי הדרך הראויה לפירוק השיתוף במקרקעין היא באמצעות העמדתה למכירה של כלל זכויות השותפים בהם, בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין. האם העתירה לפירוק השיתוף נעשתה בחוסר תום שיש בו למנוע את פירוק השיתוף: 39. לטענת המשיבים, התובענה דנן הוגשה בחוסר תום לב ומתוך מניעים זרים ופסולים. מאחר שאחד החריגים לקיומה של הזכות לבקש פירוק שיתוף הנו היעדר תום לב, ביקשו המשיבים לדחותה. 40. המשיבים הסבירו שבהסכם שנחתם בין המנוחה פלורה ז"ל לבין המנוחה נעימה ז"ל בשנת 1952 [נספח א' ל-מש/5] נקבע שהמקרקעין ימכרו על ידן במשותף. עוד נקבע כי חלוקת הרווחים תיעשה כך שפלורה תקבל 2/3 מהרווחים ונעימה תקבל 1/3 מהרווחים (להלן: "ההסכם"). בניגוד להסכם, מכרו יורשי המנוחה נעימה ז"ל את חלקם במקרקעין למבקשות. על רקע הפרה זו של ההסכם, שילמו יורשי המנוחה נעימה ז"ל למשיבים 2/3 מהרווח שהפיקו. 41. לאורך משא ומתן שנוהל בין המבקשות, באמצעות נציגן - עו"ד מונרוב - לבין המשיבים, ציינו המבקשות שברצונן לבנות בניה משותפת על המקרקעין עם המשיבים. לדבריהן, בניה משותפת תשביח את ערכם של המקרקעין ותגרום להפקת מירב הרווח, התשואה והתועלת מהם. אלא שעו"ד מונרוב הציב תנאי פרלימינארי לבניה משותפת, לפיו בהתאם להסכם, על המשיבים לשלם למבקשות 1/3 מהרווח שהיה מתקבל אילו נמכרו המקרקעין. 42. לטענת המשיבים, תנאי פרלימינארי זה מוכיח שכל מטרת המבקשות היא קבלת הרווח הרעיוני המגיע להן בהתאם להסכם, בעת מכירת המקרקעין. הליך פירוק השיתוף משמש כ"כלי" בידי המבקשות להשגת מטרה זו. התנהלות זו של המבקשות מהווה חוסר תום לב וניצול של הזכות לפירוק השיתוף. 43. מנגד, טענו המבקשות כי אין מניעה ששותף במקרקעין יתנה תנאים טרם כניסתו לבניה משותפת עם יתר השותפים. 44. עו"ד מונרוב הסביר שבחודש אפריל 2011 נערכה במשרדו פגישה שהתקיימה בנוכחותו ובנוכחות משיבים 3-6 ובא כוחם, עו"ד נוריאל דור. במסגרת ישיבה זו אמר עו"ד מונורוב שהדרך המומלצת ביותר למיצוי הפוטנציאל במקרקעין הנה בניה משותפת. יחד עם זאת, דברים אלה נאמרו על ידי עו"ד מונרוב באופן כללי, בתור אחד מארבעה שותפים במחצית מהמקרקעין ומבלי להגיע לסיכום מחייב. בנוסף, בפגישה זו לא נכחו מבקשות 1,3,4 ועו"ד מונרוב לא הוסמך על ידי מי מהן לנהל משא ומתן פרטני לעניין המקרקעין. 45. בעדותו לפניי הסביר עו"ד מונרוב כי לאחר שיורשי המנוחה נעימה ז"ל מכרו למבקשות את חלקם במקרקעין, תבעו המשיבים על סמך ההסכם משנת 1951, 2/3 מהרווח שהפיקו יורשי המנוחה נעימה ז"ל ממכר זה. המשיבים זכו בתביעתם ויורשי המנוחה נעימה ז"ל נותרו "כמעט חסרי כל, מכרו קרקע ולא נשאר להם דבר" [פר' עמ' 21, ש' 18]. 46. נוכח האמור, החליטו המבקשות "לעזור להם, מימנו חלק מהתשלום הזה...סיכמנו אתם שביום מן הימים כאשר יורשי אברהם לוי הלא הם המשיבים פה ימכרו את הקרקע, ואז מכח אותו חוזה הם יצטרכו לשלם שליש מהרווח ליורשי נעימה לוי ואז ישלמו לנו את מה שמימנו, מכאן נובע האינטרס שלנו בסכום" [פר' עמ' 21, ש' 18-22]. 47. דרישתו לתשלום 1/3 מהרווח הרעיוני בגין מכירת המקרקעין נעשתה כדין. לדבריו: "...בישיבה שהייתה במשרדי בנוכחות המשיבים ועורכי הדין דור, אמרתי שמטעמים של מוסריות ומטעמים של רצון לפתוח דף חדש על רקע משפטי העבר, מן הראוי שהמשיבים ישיבו לאלה שמכרו לנו...שליש מהרווח שינבע כאילו מכרו את המקרקעין כיום". [פר' עמ' 21, ש' 4-7] 48. תביעה לפירוק שיתוף שהוגשה שלא בתום לב, עשויה להידחות, אם בהתבסס על עיקרון תום הלב ואם על יסוד הדוקטרינה של "שימוש לרעה בזכות". [ראו: יהושע ויסמן, שם, עמ' 280; ע"א 1915/91 יעקובי נ' יעקובי, פ"ד מט(3) 529 (1995)]. "מנגד, הובעה בפסיקה גם דעה הגורסת כי אין לבית משפט שיקול דעת כאשר מוגשת לו תביעה לפירוק שיתוף, בהיות הזכות לתבוע את פירוק השיתוף זכות יסוד של בעל משותף" [ראו: יהושע ויסמן, שם, עמ' 280-281]. יחד עם זאת, נראה כי לנוכח ההלכה שנקבעה בעניין ויסמן, לא תידחה תביעה לפירוק שיתוף גם אם הוגשה מטעמים של "סחטנות אסטרטגית" [עניין ויסמן, סעיפים 13-14 לפסק דינו של השופט ריבלין]. 49. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת המבקשות: ראשית, כפי שהעיד לפניי עו"ד מונרוב, הסכמתו באחת הפגישות עם המשיבים לבניה משותפת על המקרקעין לא שיקפה את הסכמת כלל המבקשות וממילא אינה יכולה לחייבן. מכל מקום, רצונם של המשיבים 2-6 לכוף על המבקשות בניה משותפת אינה אפשרית מבחינת הדין, באשר היא נוגדת את זכותו של בעל זכויות במקרקעין לעתור לפירוק השיתוף בכל עת, כקבוע בסעיף 37 לחוק המקרקעין. אף הסתמכותם של המשיבים 2-6 על ההלכה שנפסקה בע"א 1017/97 בעניין רידלביץ נ' מודעי, אינה במקומה - באותה פרשה דובר על בעלים במשותף של בניין שהיה יכול להירשם כבית משותף בו החזיקה משפחת רידלביץ באחת הדירות. נסיבות אלה שונות מאוד מענייננו, שכן מדובר במקרקעין פנויים המיועדים לבנייה רוויה. שנית, אין כל פסול בהצבת תנאי מצד עו"ד מונרוב שמשמעו ביצוע חיוב על פי הסכם שנערך כדין. בהתאם להסכם משנת 1951, אכן זכאים לכאורה יורשי המנוחה נעימה ז"ל, והמבקשות - כמי שבאו בנעליהם, ל- 1/3 משווי מכירת המקרקעין [ראו סעיף 4 לנספח א' למש/5] (ואולם אינני קובע מסמרות לגופו של עניין זה). שלישית, מעדויות מנהלי המבקשות לפניי התרשמתי שהתובענה דנן הוגשה מתוך רצון כן ואמיתי "להיפטר" מחלקן במקרקעין או להיחלץ מיחסי השיתוף עם המשיבים. מעדויות המנהלים במבקשות עולה כי שותפותם במקרקעין רובצת על כתפם כעול בלתי נסבל ובניה משותפת על המקרקעין כמעט שאינה אפשרית. כך העיד מר חיים מידן, בעל מניות במבקשת 3: "ניסיתי למכור תקופה נכרת קודם את המגרש, היות שהוא היה במושע, היה קן צרעות, כפי שהדגישו, אני רציתי לצאת מכל העסק המקולל הזה מבחינתי" [פר' עמ' 23, ש' 23-24]. מר טל בנימיני - הבעלים של מבקשת 4 העיד לעניין זה כדלקמן: "במסגרת השותפות הקיימת היום...אין שום דרך לבנות בניין מסובך כזה...הדרישות...הן מאוד מאוד מחמירות בנושא היתרי הבניה. בקשה להיתר בניה דורשות הרבה פעולות סבוכות...לעשות את הפעולות האלה עם כ"כ הרבה שותפים ששיתוף הפעולה ביניהם כזה הוא בלתי אפשרי" [פר' עמ' 28, ש' 25-29, עמ' 29, ש' 1]. דברים דומים עלו גם מעדותו של מר רואש לפניי: "..לי זה לא מתאים, אני רוצה לקנות או למכור, אני לא הולך לחוויה כזו עם 20 שותפים." [פר' עמ' 33 ש' 18-19]. 50. מטעמים אלה אני קובע כי בעתירתן של המבקשות לפירוק שיתוף לא נפל חוסר תום לב. 51. ויודגש, אפילו אם היה דבק חוסר תום לב בתובענה דנן (ולא כך היא), הרי שעל יסוד ההלכה שנקבעה בעניין ויסמן אין הדבר מונע מתן צו לפירוק השיתוף. 52. המשיבות העלו טענה כנגד מעמדה של המבקשת 3 בתובענה זאת מאחר שמכרה את זכויותיה במקרקעין למבקשות האחרות. אינני רואה לנכון לייחס משקל רב לטענה זו. ממילא המבקשות האחרות אוחזות בזכויות במקרקעין ואין כל פגם בכך שמי שעדיין רשומה כבעלת הזכויות במרשם המקרקעין (גם אם כי כבר מכרה אותן במסגרת חוזה) תחשב כמבקשת בתובענה לפירוק שיתוף. 53. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות. 54. סוף דבר: אני קובע כי יש לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירתם למרבה במחיר. לנוכח חוסר האמון שבין הצדדים ואף בהתחשב בכך שהמבקשות עוסקות בתחום המקרקעין ואילו המשיבים הינם אנשים פרטיים, חסרי ניסיון בתחום היזמות, אני מורה שכונס הנכסים יהיה צד שלישי בעל ניסיון מוכח בתחום זה, אשר יפעל בהתאם להוראות בית המשפט ותחת פיקוחו. פסיקתא: 55. א. אני מורה על פירוק השיתוף של חלקה 338 בגוש 6407 בעיר הוד השרון, בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל ועל פי חוק המקרקעין. ב. אני ממנה את עו"ד אשר נוטוביץ טל': 03-5613184 פקס: 03-5613185 ככונס נכסים לביצוע הפעולות הדרושות לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית: קבלת חוות דעת שמאית, ביצוע התמחרות, חתימה על הסכם מכר והצהרות לשלטונות האוצר, חתימה על שטרי מכר, קבלת תמורת המכירה וביצוע התשלומים החלים על הבעלים הרשומים וההוצאות, חלוקת יתרת התמורה בין הבעלים הרשומים על פי חלקיהם. ג. הכונס יפנה בכל שלב ושלב לקבלת אישור והוראות מבית המשפט. ד. שכר הכונס יעמוד על סך 80,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין, זולת אם יתברר אגב הכינוס כי נדרשה עבודה בהיקף חריג מן הצפוי. ה. תנאי לכניסת מינויו של הכונס לתוקף, שיחתום על התחיבות עצמית ללא הגבלה בסכום לפיצוי הצדדים בגין כל נזק שיגרם עקב פעולותיו. ו. המזכירות תשלח עותק פסק הדין אל הכונס. 56. לנוכח התוצאה אליה הגעתי ואף בהתחשב בהיקף ההליכים שנערכו לפי דרישת המשיבים, אני רואה לנכון לחייבם בהוצאות ובשכר טרחה כדלקמן: המשיבים יישאו ביחד ולחוד בהוצאות משפט בגובה אגרת בית המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק. עוד יישאו המשיבים ביחד ולחוד בשכר טרחת ב"כ המבקשות בסך 40,000 ₪. חיובים אלה ישולמו לא יאוחר מיום 2.9.13. פירוק שיתוףמקרקעין