האם אפשר לאכלס דירה בלי טופס 4 ? ההליך: 1. הערעור והערעור שכנגד הם על פסק דין של בית משפט השלום בחדרה (כבוד השופטת רבקה פוקס) שניתן ביום 26/11/08 בשני תיקים שהדיון בהם אוחד: ת"א 4039/03 ות"א 1468/05, לפיו חויב המשיב בערעור העיקרי (להלן: בוארון או המשיב) לפצות את המערער בערעור העיקרי (להלן: לוי או המערער) בסך של 30,000 ש"ח נכון ליום 26/11/08. 2. הערעור והערעור שכנגד נקבעו לדיון ליום 2/3/10 לאחר שנתקבלה בקשת באי כוח בעלי הדין לדחות את מועד הדיון המקורי, ולאחר מכן בסמוך למועד הנ"ל הוגשה בקשה על השלמת טיעון בדרך של סיכומים בכתב. בהחלטה מיום 25/2/10, נעתר בית המשפט לבקשה והצדדים הגישו סיכומיהם, לאחר בקשות דחייה נוספות. הרקע והנסיבות הצריכים לעניין: 3. בין הצדדים נכרת הסכם שכירות ביום 16/4/02 בנוגע לשש דירות מגורים (להלן: המושכר) שבבעלותו של לוי. במושכר אמורים היו להתגורר כ-30 דיירים בעלי צרכים מיוחדים אשר מטופלים על ידו במסגרת הוסטל שבהנהלתו. מועד מסירת החזקה נקבע ליום 1/7/2002. כוונת בוארון הייתה להעביר את הדיירים מן ההוסטל, שהוא מושכר שלגביו היה לבוארון חוזה שכירות (להלן: ההוסטל) עם מר ערן רוברמן (להלן: רוברמן), למגורים בדירות החדשות שבבעלות לוי ושאותן ביקש לשכור, כאמור. על פי סעיף 17 לחוזה השכירות היה על בוארון להפקיד בידי לוי במעמד החתימה על חוזה השכירות שטר חוב או המחאה אישית על סך 25,000 ש"ח. על אף האמור החיוב נזנח על ידי שני הצדדים. על פי התנאי הרשום בחוזה בסעיף 24 אמור היה בוארון לתת אישור סופי מטעמו לכניסת חוזה השכירות לתוקף עד ליום 22/4/02. על אף שבכתב ההגנה הראשון שהגיש בוארון הכחיש כי אישור ניתן על ידו, במסגרת הגשת כתב הגנה מתוקן ולאחר שנציגי משרד הבריאות ביקרו בדירות המושכר ומצאו לאשר אותן למגורי החוסים, חזר בו בוארון מהתכחשותו ואישר כי אכן חוזה השכירות נכנס לתוקף לאחר שנתן אישור סופי מטעמו כפי שנדרש. 4. עוד עולה, כי בוארון חתם על הארכת חוזה השכירות לגבי ההוסטל עם רוברמן. לטענתו עשה כן רק לאחר שצפה בבירור שלוי לא יצליח לעמוד במשימה ולהכין את הדירות למגורים במועד, מה שהיה מביא למצב בו שלושים חוסים המטופלים על ידו ימצאו ללא קורת גג. לגרסת בוארון, רק במחצית יוני 2002 בעקבות בירור שערך יחד עם אביו באתר המושכר גילה כי הדירות שהתכוון לשכור לא הושלמו והאתר בו מוקם המושכר עדיין נראה היה כ"אתר בנייה". בנסיבות אלה ובהיעדר טופס 4 המאשר את האכלוס, הודיע בוארון באמצע יוני 2002 ללוי כי הוא מבטל את חוזה השכירות, ולגרסתו, רק אז ומתוך מצוקה פנה למר רוברמן כדי שיאריך לו את חוזה השכירות ויפחית לו את שכר הדירה, נוכח הצורך בשיפוץ המושכר, כפי שהורה משרד הבריאות. בפועל, אכן הוארכה תקופת השכירות עם רוברמן ואף הופחת תשלום דמי השכירות. על פי קביעתו של בית משפט השלום, המשא והמתן בין בוארון לבין רוברמן החל כבר באפריל 2002. בפועל, נותר בוארון בהוסטל לתקופת הארכת החוזה, וזאת לאחר שתקופת השכירות המקורית הסתיימה. 5. בשל העובדה שבוארון לא שילם את דמי השכירות, כמוסכם על פי חוזה השכירות, הגיש לוי תביעה נגד בוארון עבור שנת השכירות הראשונה בניכוי דמי השכירות ששולמו וכן, בגין חוב ארנונה ובגין פיצוי מוסכם. על בסיס האמור, תבע לוי דמי שכירות עבור תקופות חלקיות בהן לא מצא שוכר חלופי לחלק מן הדירות, סכום שהועמד על 193,060 ש"ח; חוב ארנונה בסך 4,500 ש"ח; ופיצוי מוסכם הקבוע בחוזה בסך של 73,500 ש"ח. מנגד עתר בוארון לדחיית התביעה שהוגשה על ידי לוי נגדו, ובמסגרת התביעה שהגיש כנגד לוי, תבע לחייב את לוי בפיצוי בגין התביעה שהגיש לוי נגדו, שיש בה משום פגיעה בשמו הטוב ובמוניטין שלו, וכן בשל העובדה שנמנע ממנו מלהעביר את 30 החוסים שבאחריותו למבנה החדש, כפי שדווח על ידו למשרד הבריאות, כי הוא עתיד לעשות. עוד תבע בוארון סכומי פיצויים שונים וביניהם גם פיצוי מוסכם, ובסה"כ העמיד את תביעתו על 118,419 ש"ח. בסופו של דבר העמיד את תביעתו על תשלום הפיצוי המוסכם בלבד, הנזכר בחוזה השכירות. טענות בעלי הדין בערכאה דיונית: 6. לטענת לוי, משהוכח כי הדירות הושלמו במועד והיו ראויות למגורים עוד בחודש יוני 2002, וכל שנדרש עוד לבצע היו עבודות חלקיות וזניחות שעיקרן בחצר ואשר ניתנות היו להשלמה באופן מיידי, ועל אף שטרם ניתן טופס 4, הרי שלא הייתה מניעה לאכלוסן של הדירות על ידי בוארון או מי מטעמו. באופן זה ביטולו של חוזה השכירות, הוא בעצם הפרתו. עוד טוען לוי, כי ניסיונו של בוארון להתלות את אכלוס המושכר בקיומו של טופס 4, אינו אלא "תירוץ" להפרת החוזה ולאי תשלום דמי השכירות וזאת מאחר שעולה בבירור כי במקביל לחתימה על חוזה השכירות, ניהל בוארון משא ומתן עם רוברמן, המשכיר של ההוסטל, ערב כריתת החוזה עם לוי, בניסיון להאריך את חוזה השכירות במושכר האחר כנגד שכר דירה נמוך מזה אליו התחייב בחוזה השכירות, נשוא הערעור, תוך ניצול אופציה שהייתה לבוארון בחוזה השכירות עם רוברמן. היעדרו של טופס 4, ואכלוס המושכר כשימוש חורג ללא טופס 4, ככל שהוא מהווה פגם במימושו של חוזה השכירות, הרי הוא לכול היותר גורם זניח, שלא יכול היה לבסס את ביטולו של חוזה השכירות. בוארון דוחה את טענות לוי, ועומד על גרסתו לפיה עמד מלכתחילה על התחייבותו של לוי להעמיד את המושכר לאכלוס ולמסירה - לאחר קבלת טופס 4 - ומשלא עשה כן, דין תביעת לוי להידחות, ותביעתו צריך שתתקבל. הדיון בשתי התביעות בבית משפט קמא, אוחד. פסק הדין של הערכאה הדיונית: 7. כאמור, קבע בית משפט השלום כי המשא והמתן שניהל בוארון עם רוברמן החל עוד באפריל 2002. עוד קבע בית המשפט, כי הדירות היו ראויות למגורים, ואלמלא הודעת הביטול שניתנה על ידי בוארון, ניתן היה לאכלס את הדירות עובר למועד המתחייב על פי החוזה למסירת המושכר (1/7/02). לכן קבע בית המשפט כי יש בראיות כדי לבסס ממצא לפיה הודעת בוארון על ביטול ההסכם ביוני 2002, היא שלא כדין, וזאת מכמה טעמים: בוארון ואביו בעת שביקרו באתר לא נכנסו לדירות עצמן, ולכן קביעתם כי הדירות לא היו מוכנות אינה אלא סברה, ואף נגועה בחוסר תום לב, בקיום חיוב על פי חוזה, וכאשר בחוזה השכירות הוסכם במפורש כי בוארון או מי מטעמו לא יבקרו במקום עד ליום 1/7/02; מתן הודעה כאמור על ידי בוארון בהסתמך על מצבן החיצוני של הדירות, מבלי לקבוע עם לוי ביקור פנימי בדירות, היא התנהגות בלתי מידתית ובלתי ראויה, בכלל, במיוחד כאשר עוד קודם לכן ניהל משא ומתן עם רוברמן להארכת חוזה השכירות בנוגע למושכר המקורי; עוד קבע בית המשפט כי מלכתחילה מדובר היה בתקופה קצרה שבה היה על לוי להכשיר את הדירות ובמקרה כזה כדי לאשש סברה כי הדירות טרם הושלמו, וכי בנייתן לא תסתיים עד 1/7/02, באופן שיהיו אלה ראיות אשר יכולות לבסס מתן הודעה על ביטול חד צדדי של חוזה השכירות לפני מועד המסירה, היה על בוארון להסתמך על חוות דעת מקצועית בנושא; לגופו של עניין, בהסתמך על עדויות שהוצגו מטעם לוי, קבע בית המשפט כי הדירות היו מוכנות למגורים, וככל שהיה צורך בהשלמת הבנייה, הרי מדובר בהשלמות מינוריות שניתנות היו להתבצע עד למועד מסירת החזרה במושכר - 1/7/02. יתר על כן, העבודות הזניחות והחלקיות שהיה צורך להשלמתם באתר, עיקרן היה בחצר. למרות ההתקדמות בבנייה והשלמתה, בחר בוארון לבטל את החוזה שלא כדין ולהתקשר עם רוברמן. מכל מקום, משהובאו הראיות כפי שהוצגו, הנטל להוכיח כי הודעת הביטול הייתה כדין הועברה לבוארון והוא לא עמד בו. 8. בית משפט השלום בחן עוד את נפקות העדר טופס 4, כאשר אין חולק כי טופס 4 ניתן ללוי רק בשנת 2005-2004. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי מסירת טופס 4 לא היה תנאי נדרש להתקשרות על פי החוזה. לצדדים היה ברור כי הדירות תימסרנה לחזקת בוארון ללא טופס 4. בנושא זה אף נקבע בין הצדדים כי תשלומי החובה השוטפים הכרוכים באחזקת המושכר יהיו על בוארון כשוכר, גם בהעדרו של טופס 4. עוד הפנה בית משפט השלום לחוזה, שם נקבע בין הצדדים, בסעיף 6 כי רק אם הרשויות יבטלו את האכלוס בגלל העדרו של טופס 4 לא ייחשב הדבר כהפרת חוזה, אלא יוטל על המשכיר להוציא טופס 4. 9. יחד עם זאת קבע בית משפט השלום כי חוזה שכירות בו הסכים המשכיר להתקשר בחוזה לאכלוס מבנים שבבעלותו, בטרם אושר המבנה לאכלוס על ידי הרשויות, בכלל, וכאשר מדובר בדיירים פגועי נפש, שהם אוכלוסיה חלשה הנזקקת להגנה מיוחדת, בפרט, הוא חוזה הנגוע באי חוקיות. עוד קבע בית המשפט שהסכמה כי המבנה ישמש מושכר בהעדרם של טופס 4 ושל תעודת גמר, שהם תעודות מהותיות שבאמצעותם מאשרת הוועדה המקומית אכלוס מבנה לאחר שנמצא ראוי למגורים על-ידי אותן רשויות מוסמכות, מבסס אף הוא את המסקנה, כי מדובר בחוזה בלתי חוקי. לעניין זה הפנה עוד בית המשפט גם לסעיף 204 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. מה עוד שחיבורי המבנה לרשת החשמל והמים, לא יינתנו ללא טופס 4. במקרה כזה היו נדרשים החוסים להתגורר במבנה שתקינותו לא אושרה ושחיבור חשמל אלה והיה זמני ונועד רק לשלבי הבנייה וכל זאת בטרם בוצעו בדיקות תקינות מטעם חברת החשמל. 10. בנסיבות אלה ובהתייחס לסעדים שנתבעו על ידי הצדדים, קבע בית המשפט שעל אף שלוי הוכיח טענותיו, הרי שמדובר בחוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים הכללי), בהיותו "חוזה שכריתתו, תוכנו ומטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור". לכן, לא יחייב בית המשפט את בוארון באכיפת חוזה השכירות או בתשלום פיצוי, וזאת מאחר שחוזה המבוסס על "אדנים בלתי חוקיים", הוא חוזה בטל (פסקה אחרונה בעמ' 7 לפסק הדין). ואולם, בהסתמך על סעיף 31 לחוק החוזים הכללי, קבע בית המשפט שאין זה מן הנמנע לפסוק לטובת לוי פיצוי כנגד ההוצאות שהוציא לצורך הכשרת המושכר לשכירות, במועד המסירה, וזאת כדי למנוע מצב בו "חוטא ייצא נשכר", וזאת לאחר בחינת מידת האשמה של בוארון מזה לעומת לוי מזה. על דרך האומדנה פסק בית המשפט לטובת לוי סכום פיצוי של 30,000 ש"ח, ואילו את תביעתו של בוארון, דחה. טענות בעלי הדין בערעור: 11. לטענת לוי, טעה בית המשפט משקבע כי העדרו של טופס 4 מצדיק את דחיית התביעה העיקרית ו/או קבלה חלקית בלבד של הסעדים שנתבקשו, במיוחד כאשר הצדדים הסכימו בחוזה השכירות, שלא להתנות את האכלוס בקיומו של טופס 4. לטענת לוי, תוצאה כאמור תאפשר לשוכר לאכלס מושכר ללא טופס 4 ובסופו של דבר להימנע מתשלום דמי השכירות. מה עוד שטענת אי החוקיות בנוגע למסמך זה הועלתה על ידי בוארון רק בסיכומיו. בנושא האחרון הפנה עוד ב"כ לוי לטענות חלופיות שהועלו על ידי בוארון, שיש סתירה פנימית ביניהם, ועוד ציין כי בית המשפט לא הבחין כי לחלק מן הדירות ניתן טופס 4. בנסיבות אלה לא היה מקום לראות את החוזה כחוזה בלתי חוקי או כחוזה הנגוע באי חוקיות, וכי במקרה דנן היה מקום לתת משקל יתר לעקרון כיבוד החוזים. במסגרת סיכומי התשובה מדגיש לוי, כי ביטול החוזה לא היה קשור להעדרו של טופס 4, ובכל מקרה, מדובר לא בחוזה בטל אלא בחוזה הניתן לביטול, ולאור קביעותיו של בית משפט השלום, התנהלותו של בוארון היא הפרה בוטה של חוזה השכירות, ולכן עותר הוא לקבלת הערעור. 12. לטענת בוארון, היה על בית משפט השלום להיעתר לבקשה להבאת ראיות נוספות. לאחר סיום שלב ההוכחות והגשת הסיכומים, הגיש בוארון בקשה להרשות לו להוסיף אסמכתאות וראיות, כדי לבסס טענתו כי בנוסף לעובדות שהובאו בפני בית משפט קמא, ביקש לוי להשכיר לו מושכר שלא היה לו היתר בנייה כדין, ומן הטעם האמור, גם לא הוצא לו טופס 4. מאחר שמדובר בראייה מהותית שהיה בה כדי לשנות את תוצאת פסק הדין, היה על בית המשפט לגרסת בוארון, להיעתר לבקשה, ומשלא עשה כן בית משפט קמא, עותר בוארון להצגת הראייה הנוספת בערכאת הערעור. לגוף הערעור טוען בוארון, כי יש לאשר את החלטת בית משפט השלום כי מדובר בחוזה בלתי חוקי, ואולם בנסיבות העניין לא היה מקום להכיר בסעד חלקי לטובת לוי. יש אפוא לאשר לטענת באורון את החלטת בית משפט קמא כי מדובר בחוזה פסול, אך יש לקבל את הערעור ולקבוע כי ביטול החוזה נעשה כדין על-ידו, וכי אין לאכפו. במקום שמדובר בחוזה בטל שלא ניתן לאכיפה - וזה הנתון במקרה דנן - הרי שיש להחיל לכול היותר את עקרון ההשבה, על בסיס מידתיות, ולא לאכיפת חיוב, ולכן לא היה מקום לפסוק כול פיצוי ללוי, גם לא פיצוי חלקי, ולכן היה מקום לדחות את עיקרה של תביעת לוי. דיון ומסקנות: 13. דין הערעור והערעור שכנגד, להידחות. כמו כן יש לדחות את טענת המשיב, בנוגע לבקשה להצגת ראיות נוספות. בדין דחתה הערכאה הדיונית את הבקשה, לאור המועד בו הוגשה, ולגוף העניין, לא היה בה כדי לשנות את תוצאות פסק הדין. הידיעה - אם אומנם הייתה נכונה שבניית המושכר נעשתה ללא היתר כדין - היא ידיעה משותפת של שני הצדדים לחוזה גם של המשיב, במיוחד אשר יכול היה לבדוק את הדבר עובר למועד כריתת חוזה השכירות, ואין המשיב רשאי להסתמך על עובדה זו כפועלת לזכותו. מה עוד, שעילת ביטולו של חוזה השכירות עליה ביקש המשיב להסתמך הייתה אחת והיא, העדר סיום הבנייה של הדירות במושכר, כאשר שני הצדדים לרבות המשיב עצמו, הסכימו לאכלס את הדירות קודם לטופס 4, ומבלי להתנות את האכלוס במתן אישור אכלוס על ידי משרד הבריאות, אישור שלא יכול היה להינתן על ידי משרד הבריאות בהעדר טופס 4. 14. בפני בית משפט השלום עמדו למעשה שני נושאים עיקריים להכרעה: האחד - מבלי לעמוד על תוכנו וטיבו של החוזה - מי הפר את חוזה השכירות; הנושא הנוסף, מהותו של החוזה ותוכנו. בכלל הממצאים והנתונים העובדתיים שנקבעו, אין בדעת ערכאת הערעור להתערב במיוחד כאשר אלה מבוססים היטב על חומר הראיות שהוצג בפני בית משפט השלום. בנושא הפרת החוזה, נקבע כי המשיב הפר את חוזה השכירות ובדין נקבע כך, ומכל הטעמים שפורטו היטב על ידי הערכאה הדיונית, כפי שאלה הובאו בפסק דין זה תחת הכותרת של "פסק הדין של הערכאה הדיונית" (ראה סעיף 7 לפסק הדין). בנושא זה, נפנה עוד לקביעותיו של בית משפט השלום בנוגע לאופן התנהלותו של בוארון: "... ברי כי הודעת הביטול ניתנה ללא כל תשתית ועוגן ראייתי..."; "... התנהגות שכזאת, אין להגדירה אלא כחוסר תום לב לקיום על פי חוזה". (עמ' 5 של פסק הדין). "ההתנהגות של בוארון בביטול החוזה לפי מראה חיצוני של הדירה אינה מיידית ושבעתיים בעייתית, נוכח ההסכמה אליה הגיע עם ערן רוברמן להערכת חוזה השכירות במשכנם הקודם של החוסים, כשהוא נוטל על עצמו לערוך שיפוצים ולהכשיר את המבנה לפי דרישות משרד הבריאות, בעוד החוסים גרים במקום". (עמ' 6 של פסק הדין ש' 26-23). לפיכך, יש לחזור ולאשר כי אכן בוארון הפר את חוזה השכירות, וכי הודעת הביטול הייתה שלא כדין ואף נגועה בחוסר תום לב. 15. בהתייחס לשאלת תוכנו של ההסכם ואם מדובר בחוזה פסול, עמד למעשה בית משפט קמא על שתי המגמות העיקריות הבאות לדי ביטוי בסוגיית החוזה הפסול: מגמת ההרתעה ומגמת הצדק. מגמת ההרתעה הבאה לידי ביטוי בניסיון למנוע כריתת חוזה פסול, מגמה שהייתה קיימת גם בעבור ואין מקום להתעלם ממנה, גם לאחר השינוי שחל בחוק החוזים בנוגע לחוזה הפסול. המגמה הנוספת היא מגמת הצדק, המיועדת לאזן בין האינטרסים של הצדדים לחוזה, לפיה יש מקום לבחון את יחסי הצדדים לחוזה, ועל פי "כובד חטאו" של כל אחד מהם, "להעניש" את הצד שחטאו כבד משל האחר (ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ה-2005 עמ' 497-508). 16. על פי סעיף 30 לחוק החוזים הכללי, "חוזה פסול" הוא חוזה שכריתתו, תוכנו ומטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור. אי חוקיות בתוכן החוזה באה לידי ביטוי כאשר, בין היתר, שני הצדדים סיכמו מלכתחילה על ביצוע חוזה בלתי חוקי. במקרה כזה, תוכנו של החוזה, פסול. מטבע הדברים שבמקרה כגון זה יש מקום להבחין בין מצב בו הביצוע הפסול ייעשה על ידי שני הצדדים, על פי החוזה המוסכם, לבין מצב בו נעשה על דעתו של אחד המתקשרים בלבד (ראה ספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג'), תשס"ד-2003, עמ' 482). בענייננו, נקבע ממצא לפיו הוסכם על דעת שני הצדדים כי אכלוס המושכר ייעשה עוד קודם לטופס 4 וגם בהעדרו של טופס כזה, מה שגרם לממצא נוסף שגם אותו יש לאשר שבכוונת הצדדים היה לאכלס את החוסים במושכר עוד קודם למתן אישור על ידי משרד הבריאות. 17. לעניין מעמדו של טופס 4, ובאיזו מידה ישנה התנגשות בין חוזה השכירות לבין החיוב וההתניה של קיומו של טופס 4 לצורך אכלוס מבנה למגורים לרבות חיבורו לחשמל, יש לקבוע, באופן חד משמעי, כי תוצאות ה"התנגשות" בין הוראות החוק והתקנות מזה להסכמות בחוזה, מורות שהתניית אכלוס דירה בקיומו של טופס 4 מחייבת ואינה ניתנת להתניה, במיוחד כאשר העדרו של טופס 4 אינו מאפשר קבלת אישור של משרד הבריאות לאכלוס המבנה. 18. טופס 4 הוא אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כתנאי הנדרש על-פי סעיף 157א של החוק הנ"ל ועל-פי תקנה 5 לתקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981 (להלן: תקנות תכנון ובנייה). לצורך קבלת הטופס, נדרש מורשה ההיתר להצהיר, כי המבנה לא רק נבנה בהתאם להיתר, אלא כי הוא ראוי לשימוש. הגם שניתן להוציא טופס 4 כאשר ישנם עדיין פרטים הראויים להשלמה, הרי שיש בהוצאת האישור - הניתן לאחר שנעשתה בדיקה מתאימה על ידי הרשות המתאימה, כי חיבור החשמל נעשה כדין, והוא חיבור תקני וחוקי (סעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבנייה) (ראה ת"א (שלום-י-ם) 22994/97 בקאל נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ, (השו' י' מלינוב) ניתן ביום 30/9/02; ת"א (שלום-חיפה) 22292/01 אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ, (השו' כ' סעב) ניתן ביום 8/9/05; ת"א (מחוזי-י-ם) 451/94 שחר נ' הירש (צבי) כהן בע"מ, (השו' ע' קמא), תק-מח 97(2), 1206). מכאן הקשר בין מתן האישור בהוצאת טופס 4 על ידי הרשות המאשרת לבין מידת התאמתו של מבנה והיותו ראוי לשימוש. יש עוד לציין שבעקבות טופס 4, בא טופס 5 שהוא האישור הסופי כי הכול תקין והמכונה "תעודת גמר". טופס 4, כפי שציין השופט כמאל סעב, הוא אפוא הצהרה של מוסדות התכנון - שם החל הליך הרישוי, כי הבנייה הושלמה באופן המאפשר איכלוס ושימוש כאשר מדובר במבנה המיועד למגורים, ובהעדרו של טופס כזה, יש משום אזהרה הן לבונה והן לרוכש זכות השימוש במושכר, עלול להיווצר סיכון ממשי באופן חיבורו של המבנה לחשמל, מים ולטלפון, ועד להוצאת אישור כאמור, חל למעשה איסור לחיבורו של המבנה לתשתיות הבסיסיות הנדרשות לצורך שימוש ראוי במבנה. מדובר אפוא בהוראה קוגנטית, שאין להתנות עליה ואשר על פי מהותה באה להגביל את חופש ההתניה של הצדדים. משהתנו הצדדים על התנאי, הן על פי תוכנו של החוזה והן לצורך ביצועו, הרי שמדובר בחוזה פסול. 19. הפניית לוי באמצעות בא-כוחו אל פס"ד כורש (ע"א 668/88 כורש נ' מנהל מס שבח, לט(2) 385), אין בה בהכרח לתמוך בעמדתם. בפס"ד כורש התעוררה שאלה של סיווג נכס, אם ראוי הוא להיחשב כנכס-דירה המיועדת למגורים, לפי טיבו של הנכס. ואילו בענייננו, המחלוקת אינה נוגעת לסיווג הנכס, אלא למועד החוקי לשימוש בנכס - כדירה למגורים, כאשר אין חולק כי מבנה המושכר יועד למגורים. צודק בוארון בטענתו, כפי שהובאה באמצעות באת כוחו, כי אין דין חוזה מכר של נכס שאין לגביו טופס 4 כדין השכרת נכס שיש לגביו טופס כזה וזאת מאחר שמטרת חוזה השכירות היא שימוש בנכס. 20. במקרה דנן הסכימו שני הצדדים כי אכלוס המושכר יכול שייעשה בהעדרו של טופס 4. טענת בוארון, כי מבחינתו קיומו של טופס 4 היה תנאי מתלה לקיומו של חוזה השכירות, לא הוכח ואינו עולה מן הראיות שהוצגו. נהפוך הוא כפי שציטט וקבע בית משפט השלום, הייתה הסכמה גם מטעמו להעביר את החוסים למבנה, עוד קודם לקבלת טופס 4. מה שמסביר עוד, שבוארון לא התנה למעשה אכלוסו של המושכר על ידי החוסים באישור של הרשות המאשרת, כי המבנה נבנה כדין ובהתאם להיתר. במקרה כזה, הייתה למעשה הסכמה לבצע את ההסכם גם אם הדבר מנוגד להוראות חיקוק, מה שמביא לפסילת ההסכם מחמת אי חוקיותו. יחד עם זאת בחר המחוקק להסדיר את התוצאות הנובעות מפסילתו של חוזה פסול באופן השונה מן ההסדר שקדם לחוק. התוצאה מן האמור שעל אף שלא ניתן לתבוע איש על הפרתו, הרי שיש סמכות לבית המשפט לבחון את השאלה כיצד יש לנהוג ביחס לחיובים הבטלים שכבר בוצעו על ידי מי מן הצדדים, וכן ביחס לחיובים הבטלים שעדיין נותר לבצעם. לעניין זה קובע סעיף 31 לחוק החוזים הכללי, שחיובים בטלים שטרם בוצעו, אין לבצע, ואילו טובות הנאה שנתקבלו מכוח אותם חיובים בטלים שכבר בוצעו, יש להשיב בעין או שוויים (ראה ספרם של פרידמן וכהן, חוזים, עמ' 576-575). 21. בענייננו, משקבע בית המשפט שווי חלקי של ההשקעות שנעשו על ידי לוי, איזן נכונה בין המגמה למנוע כריתת חוזים בלתי חוקיים כגון אלה, לצד הרצון לעשות צדק יחסי בין הצדדים במקרה הקונקרטי שהיה בפניו. פסיקתו של בית משפט השלום הייתה על דרך האומדנא, כאשר הסכום אמור היה לתת ביטוי להוצאות שנדרש לוי להשקיע כדי להביא את המבנה לידי שימוש ראוי, בטווח זמן קצר, עד ל-1/7/02. גם אם היה אולי מקום להגדיל במידה מסוימת את שווי ההשקעות, אין בכך להצדיק את התערבותה של ערכאה הערעור, ומן הטעם האמור דין הערעור שהוגש על ידי לוי, להידחות. 22. לעומת ערעור לוי, שהיה מבוסס גם על טענות משפטיות, הרי שעיקרו של ערעור בוארון נוגע לקביעות עובדתיות שנעשו על ידי בית משפט קמא, ותוך ניסיון להביא לשינוי הקביעות, תוך התעלמות מן ההליך שהיה בערכאה הדיונית, לרבות גרסתו כפי שהובאה שם. מן הטעם האמור, יש לדחות את הערעור, וגם לפסוק לחובתו הוצאות בערעור. התוצאה: 23. אשר על כן, אני מורה על דחיית הערעור העיקרי, שהוגש על ידי לוי, וכן על דחיית הערעור שכנגד שהוגש על ידי בוארון. אני מחייבת את בוארון לשלם ללוי, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בערעור, בנוסף לסכומים שנפסקו בערכאה הדיונית, בסכום כולל של 10,000 ש"ח, בתוך 30 ימים מהיום. לעניין חיוב במע"מ - הוצא תיקון תש"ע-2010 לתקנות סדר הדין האזרחי (ק"ת 6933, עמ' 62, פורסם ביום 18/10/10), ולפיו תוקנה תקנה 512(ג) באופן שאין עוד לפסוק או להוסיף לסכום שנקבע כשכר טרחת עורך דין, סכום השווה למס ערך מוסף הנגזר מן הסכום שנקבע. ואולם מאחר שהתיקון אמור להיכנס לתוקף רק ביום 18/11/10, יש לפסוק תוספת מע"מ על סכום ההוצאות שנפסק. לפיכך יועמדו הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בערעור בסכום כולל של 10,000₪ בתוספת מע"מ כחוק, לתשלום בתוך 30 ימים מהיום. הפיקדון שהופקד על ידי לוי, אם הופקד, יוחזר לו, באמצעות בא-כוחו. הפיקדון שהופקד על ידי בוארון, אם הופקד, יועבר לידי לוי, באמצעות בא-כוחו, על חשבון ההוצאות שנפסקו בערעור.בניהמסמכיםטופס 4שאלות משפטיותמקרקעין