מה זה דיירות נגזרת ?

א. בפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת תמר נאות-פרי) מיום 4.9.2010, בה"פ 9817-08-09, לפיו נעתרה שופטת קמא חלקית לבקשה שהגיש בפניה המשיב, וקבעה כי המשיב זכאי להתגורר בדירה שברח' רחל 24 חיפה (להלן: "הדירה") שבבעלותו של המערער (ואחיו שאול), ואשר מושכרת בתנאי דיירות מוגנת לאמו של המשיב. ב. העובדות הצריכות לענין: המערער ואחיו הינם בעלים של הדירה הנ"ל, שבה מתגוררת אמו של המשיב, שהיתה במועד פסק הדין של בית משפט קמא כבת 89. הדירה הושכרה עוד בשנת 1959 לאביו המנוח של המשיב, וב-1961 נחתם חוזה דיירות מוגנת בין אביו של המערער (ד"ר זאב רבינוביץ ז"ל) לבין אמו של המשיב, ואביו המנוח, אשר נפטר לפני כ-4 שנים. מאז שהאב נפטר, מתגוררת האם בגפה בדירה. ג. המשיב עצמו כבן 60, גרוש, ומתגורר מזה שנים מחוץ לדירת הוריו. המשיב התגורר נכון למועד פסק דינו של בית משפט קמא בדירה שכורה בקרבת מקום לדירה נשוא הדיון. בהמרצת הפתיחה שהגיש המשיב לבית משפט קמא עתר כי בית המשפט יצהיר שהוא רשאי להתגורר בדירה ורשאי לסייע ולתמוך באמו, וכן שיהא רשאי לרשת בבוא הזמן את אמו כדייר מוגן. עוד ביקש המשיב לקבוע שיום תחילת מגוריו בדירה ייחשב מיום 1.6.08 הוא היום שבו פנה במכתב בענין זה למערער. ד. בית משפט קמא, שמע את העדות של האם, של המשיב ושל המערער, ובנוסף הוגשו לעיונו של בית משפט קמא מסמכים שונים. בפסק הדין ציין בית משפט קמא כי אך ברור הוא שהמשיב יכול לסייע לאמו, לתמוך בה, ולסעוד אותה, ולגבי מגוריו בדירה, קבעה שופטת קמא שהמשיב זכאי לכך, ככל שאמו תזמין אותו להתגורר עימה הגם שהוסיפה בסעיף 14 של פסק דינה: "אם כי לצערי נדמה היה לי במהלך הדיון שכל הרעיון לפיו יעקב יתגורר עם רות בדירה הינו רעיון של יעקב והוא הדומיננטי". בית משפט קמא הוסיף, שהתברר במהלך עדותה של האם שלטענתה היא כלל לא ידעה שבנה, המשיב, ניהל משא ומתן עם הבעלים לגבי פינוי כנגד תשלום דמי מפתח. יתר על כן, אמו של המשיב (שהיא הדיירת המוגנת) כלל לא הגישה את הבקשה נשוא הדיון והיא אישרה בעדותה שהיא כלל לא ידעה שבנה, המשיב, הגיש את המרצת הפתיחה. ה. בפסק דינו דחה בית משפט קמא את טענת המערער לפיה אמו של המשיב היא בבחינת "דיירת נגזרת", וזאת מן הטעם, שמקובל גם עלינו, שאמו של המשיב חתומה על חוזה השכירות משנת 1961 (ביחד עם בעלה), ומכאן שהיא דיירת מוגנת בזכות עצמה לפי חוק הגנת הדייר, ומכאן נובעות זכויותיה. ו. בית משפט קמא דחה את בקשתו של המשיב ליתן סעד הצהרתי לגבי האפשרות שהוא יירש בעתיד את הזכויות בדירה, לאחר שהאם תלך לעולמה, וציינה, בין היתר, שהדרישה למתן סעד הצהרתי בהיבט זה היא תיאורטית ומקדימה את זמנה. ז. המערער ממאן להשלים עם פסק דינה של שופטת קמא וסבור שנסיונותיו של המשיב להיכנס להתגורר בדירה מחוסרי תום לב ואין הוא מנסה אלא לזכות בהגנת החוק, לאחר אריכות ימיה ושנותיה של אמו. לדעת המערער פסק הדין של בית משפט קמא אינו עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון. ח. גם המשיב ממאן להשלים עם פסק הדין של בית משפט קמא ובערעור שכנגד שהגיש טוען כי הסעדים ההצהרתיים שהוא זכאי להם הינם כי הוא רשאי להתגורר בדירת האם כמקום מגורים של קבע, שהוא רשאי להתגורר בדירה כדי לסעוד את אמו הקשישה 24 שעות ביממה, שהוא יהא זכאי לרשת את זכויות אמו בדירה כדייר מוגן, ומועד תחילת מגוריו בדירה ייחשב החל מתאריך 1.6.08. ט. הצדדים הגישו בפנינו את עיקרי הטיעון שלהם וכן שמענו את טיעוניהם בישיבה שהתקיימה בפנינו בתאריך 30.11.10. נציין כי ביצוע פסק דינו של בית משפט קמא עוכב למשך 21 יום לפי החלטת שופטת קמא, ובהמשך לפי החלטת השופטת ר. למלשטרייך בבית משפט זה מיום 19.10.10, עד להכרעה בערעור. י. לאחר שנתנו דעתנו לטיעוניהם של באי כח שני הצדדים, ולאחר שגם עיינו בפסיקה הרלוונטית, סבורים אנו שיש לקבל את הערעור חלקית במובן זה שייקבע שהמשיב רשאי אמנם להתגורר בדירה נשוא הדיון כל עוד אמו תזדקק לו, ואולם, לא יהא בכך כדי להצמיח למשיב זכויות כלשהן בדירה, ולאחר שאמו לא תזדקק לו עוד מכל סיבה שהיא, בין אם משום שימלאו ימיה, ובין אם משום שתעבור להתגורר בדיור מוגן, או שתעבור לכל מקום אחר, יהא על המשיב לפנות את הדירה לאלתר. י"א. להלן נבהיר את נימוקינו: בחוזה השכירות מיום 1.12.1961 שנעשה בין אביו המנוח של המערער לבין האב המנוח של המשיב, והאם, גב' רות שוורץ, נקבע מפורשות בסעיף 6 (א) כי השוכר מתחייב: "... לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו לתקופת השכירות או לחלק הימנה וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר." מסעיף זה עולה שאין המשיב זכאי לחזור ולהתגורר בדירה נשוא הדיון. י"ב. המשיב הוא כאמור כבן 60 כיום, גרוש, ומזה שנים לא התגורר בדירת הוריו. יש מקום לעשות אבחנה ברורה בין מי שמתגורר במשך כל השנים בדירה, בתור חלק אינטגרלי ממשק הבית המתנהל בדירה, לבין מי שיצא מבית הוריו, הקים משפחה, וכיום, שנים רבות לאחר שיצא מן הדירה, מבקש לשוב ולהתגורר בה, שהרי לא לצורך נסיבות אלה נועדה ההגנה שפורש חוק הגנת הדייר, עליו נסמך המשיב בטענותיו. י"ג. יחד עם זאת, מטעמים של תקנת הציבור, לא ניתן לשלול מן המשיב לסעוד את אִמו בערוב ימיה. האֵם היא כבת 89 כיום, וכעולה מן המסמכים שצורפו לתגובה לבקשה לעיכוב ביצוע פסק-דין, עברה האֵם שבר דחיסה אשר גורם לה לכאב גב תחתון (מסמך מיום 31.8.2010), וגם ממסמך ההפניה למכון פיזיותרפיה מאותו תאריך, עולה כי האֵם סובלת משורה ארוכה של בעיות רפואיות. בנסיבות אלה אנו סבורים שלא ניתן למנוע מן הבן - המשיב לסעוד את אִימו, כל עוד היא נזקקת לכך. בעדותה בפני בית משפט קמא מסרה הגב' רות שורץ בתשובה לשאלותיה של שופטת קמא, עמ' 2 לפרוט': "אני היום מוגבלת ואני צריכה עזרה בתפקוד שלי. הוא עוזר לי ללכת בכלל ועוזר לי לנהל את הבית ולהכין את האוכל. אסור לי לשכב כל הזמן, אז אני צריכה להסותבב, אבל אני צריכה עזרה. אני נפלתי וקיבלתי מכה חזקה מאז אני לא מתפקדת. נפלתי לפני כמה חודשים". בהמשך הוסיפה גב' שורץ שנפלה לפני הגשת התביעה. י"ד. ואולם, וכפי שכבר הבהרנו קודם לכן, אין בכל אלה כדי ליצור למשיב זכויות כלשהן בדירה, ומדעיקרא, ונוכח ההוראה המפורשת שבסעיף 6 של חוזה השכירות משנת 1961, כמצוטט לעיל, ברי שאין למשיב זכויות כלשהן בדירה ואין לו רשות להתגורר בדירה, אלא במגבלות שאנו קובעים בפסק דיננו זה. ט"ו. ערים אנו, כמובן, לטענותיו של המשיב בהסתמכו על סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, (נוסח משולב), התשל"ב-1972, הקובע כלדקמן: "(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים- קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם." סבורים אנו שסעיף 20 הנ"ל של חוק הגנת הדייר - אינו רלוונטי לענייננו, וזאת מן הטעם הפשוט שאימו של המשיב בחיים היא, תבדל"א, בעוד שעניינו של הסעיף הוא בדייר שנפטר. ט"ז. כמו כן ערים אנו לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4100/97 + ע"א 4133/97 יוסף רינדר ונורית רביב נגד אסתר ויזלטיר, פ"ד נ"ב (4) 580, (להלן: "פסק דין רינדר") ובכלל זה דעת הרוב (השופטים (בדימוס) ח. אריאל, וט. שטרסברג-כהן), הקובעת: "לסיכום, דעתי היא, כי ראוי לפרש את סעיף 5 לחוזה בחיי הדייר כך, שכל מי שמתגורר עם הדייר, ונמנה עם אלה העשויים לזכות - במות הדייר - להגנת החוק לפי סעיף 20, מגוריו עם הדייר בחייו אינם מהווים הפרת חוזה מצד הדייר.... ". (סעיף 12 בפסק דינה של השופטת בדימוס ט. שטרסברג-כהן). י"ז. סבורים אנו שאין להסיק מן האמור בפסק הדין הנ"ל לנסיבות המקרה שבפנינו. נסיבות המקרה שבפסק דין רינדר שונות מן הנסיבות שבפנינו הואיל ובאותו ענין מדובר היה בדיירת מוגנת אשר נפטרה, ולפיכך מובן הוא שעל הנסיבות אשר נדונו שם חלה הוראת סעיף 20 של חוק הגנת הדייר שעניינו בדייר שנפטר, ומכוחו הוכרו זכויותיו של הבן שהתגורר בדירה בעת הפטירה. ואילו בענייננו, לפי המפורט לעיל, הדיירת המוגנת, אמו של המשיב, היא בין החיים, תבדל"א, וכן אין מחלוקת על כך שהבן - המשיב - מזה שנים איננו מתגורר בדירה. הנסיבות, לפיכך, שונות לחלוטין, וממילא איננו נזקקים להוראת סעיף 20 של חוק הגנת הדייר, ולכן גם אין להשליך מפסק הדין בענין רינדר על ענייננו שלנו. י"ח. אמו של המשיב מתגוררת כיום, בגפה, בדירה, ונוכח גילה, ובעיותיה הרפואיות, הדעת נותנת שהיא אכן עשויה להיזקק לעזרה, תמיכה וסיעוד מצד בנה - המשיב. פשיטא, שלא ניתן למנוע זכות בסיסית זו של האם - הדיירת המוגנת - לקבל את העזרה שהיא נזקקת לה על ידי בנה, ובכלל זה גם לאפשר לו להתגורר עימה על מנת שיוכל לסייע בידיה בכל עת שהיא תזדקק לכך, כשם שלא ניתן למנוע מן הבן - המשיב את הזכות הבסיסית לסעוד את אמו (ודי אם נפנה, בין היתר, לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ותקנת הציבור). י"ט. אשר על כן אנו מקבלים חלקית את ערעורו של המערער, וקובעים שיש לקבל את הערעור חלקית במובן זה שהמשיב רשאי אמנם להתגורר בדירה נשוא הדיון כל עוד אמו תזדקק לו, ואולם, לא יהא בכך כדי להצמיח למשיב זכויות כלשהן בדירה, ולאחר שאמו לא תזדקק לו עוד מכל סיבה שהיא, בין אם משום שימלאו ימיה, ובין אם משום שתעבור להתגורר בדיור מוגן או שתעבור לכל מקום אחר, יהא על המשיב לפנות את הדירה לאלתר. כ. באשר לערעור שכנגד שהוגש על ידי המשיב, סבורים אנו שיש לדחותו על כל חלקיו, וזאת בעיקרו של דבר על יסוד הנימוקים שציין בית משפט קמא בפסק דינו, דהיינו, הדרישה למתן סעד הצהרתי בהיבט זה היא תיאורטית ומקדימה את זמנה הואיל ואמו של המשיב היא בין החיים. אנו סבורים כי לא היה ראוי להגיש את הערעור שכנגד בענין זה. לפיכך, אנו דוחים את הערעור שכנגד. כ"א. בנסיבות הענין אין צו להוצאות. נוכח התוצאה אליה הגענו, ומאחר שפסק דיננו מחליף את פסק דינו של בית משפט קמא בכל הנוגע לערעור העיקרי, אנו מורים על ביטול עיכוב ביצועו של פסק הדין של בית משפט קמא. הפקדונות, ככל שהופקדו, יוחזרו על ידי מזכירות מדור ערעורים לידי מי שהפקידם. שאלות משפטיותמקרקעיןתביעה נגזרת