פסק דין זה דן בשתי המרצות פתיחה מאוחדות שעניינן זכויות בנכס הידוע כחלקה 5/13 (מספר ישן 125/13) בגוש 6912, ברח' המלך ג'ורג' 1, ת"א (להלן: "הדירה") והגג הצמוד במשותף לחלקות 5/12 ו- 5/13 (להלן: "הגג"). העובדות: 1. מר משה פרלמן ז"ל (אשר נפטר בשנת 1993) היה הבעלים במשותף, עם אדם אחר בשם עקילוב, בכל הזכויות בבניין ברח' המלך ג'ורג' 1 ת"א (להלן: "הבניין"). המנוח פרלמן ומר עקילוב החליטו לפרק את השותפות ביניהם בדרך של רישום הבניין כבית משותף, באופן שהרישום יבטא חלוקה שווה ביניהם של הזכויות בבניין. עם רישום הבניין כבית משותף נרשם מר פרלמן ז"ל כבעליה של חלקת משנה 125/11 (שהפכה בשלב מאוחר יותר לחלקה 5/11). חלקה זו היתה חדר בשטח של 24 מ"ר הבנוי על הגג. ליחידה זו הוצמד הגג הפתוח, לרבות הקירות החיצוניים של הגג, אשר סומן בתשריט באות י', בשטח של 285 מ"ר (התשריט מצורף כנספח ב' לה"פ 1296). כמו כן הוצמד ליחידה זו הגג הנמצא מעליה, בשטח של 24 מ"ר, ואשר סומן בתשריט באות כ'. הגג הפתוח אשר סומן בתשריט באות י' וגג החדר על הגג בשטח של 24 מ"ר אשר סומן בתשריט באות כ', מהווים את הגג נשוא פס"ד זה. 2. בתקנון המוסכם (נספח א' לה"פ 1296/04) נקבע כי הזכויות הנובעות מהצמדת הגגות מקנות זכויות בנייה, בהתאם להיתר של ועדת בניית ערים ו/או תב"ע. עוד נקבע בתקנון כי כל גג ו/או גגות שיווצרו מבנייה של קומה או קומות נוספות, יוצמדו ליחידה או ליחידות, כפי שיוחלט באופן בלעדי ע"י הבעלים של היחידה 5/11, והם יהיו זכאים לתקן את צו הבתים המשותפים ללא צורך בהסכמת יתר בעלי היחידות (ר' סעיפים 3א ו-4ב-ד לתקנון המוסכם). 3. ביום 12.7.83 נחתם הסכם בין המנוח פרלמן ז"ל לבין חברת גלי בע"מ (ע"י מייסדה מר יוסף גלינסקי (להלן: "גלינסקי")) לפיו הוסכם כי גלינסקי יבנה על שטח גג הבניין, בשטח של כ-300 מ"ר, ובתמורה הוא יהיה זכאי לקבל את הבעלות במחצית מהשטח הבנוי. בנוסף לכך הוסכם כי כל שטח הגג החדש שיווצר כתוצאה מהבניה יהיה בבעלות מר פרלמן ז"ל ויוצמד ליחידה שבבעלותו (נספח ג' לה.פ. 1296/04). ביום 19.12.83 נחתמה תוספת להסכם פרלמן-גלינסקי אשר מפרטת את המוסכם בין הצדדים לעניין בנייה נוספת. 4. ביום 19.9.83 נחתם הסכם בין גלינסקי לבין נכסי משפחת רוזנצוייג, ע"י מנהלה מר ישראל רוזנצוייג, לפיו התחייב גלינסקי למכור למשפחת רוזנצוייג את כל זכויותיו במחצית שטח הגג שהיה, באותה עת, בשלבי בנייה. הסכם פרלמן-גלינסקי צורף להסכם גלינסקי-רוזנצוייג והיווה חלק בלתי נפרד ממנו. בסעיף 14 להסכם גלינסקי-רוזנצוייג צויין במפורש כי בעתיד עשויה להתבצע בנייה נוספת מעל גג המבנים, אשר תהיה בבעלות בלעדית של פרלמן ז"ל. 5. פרלמן ז"ל, ייפה את כוחו של עו"ד שמעיה סרוב, בא-כוחה של משפחת רוזנצוייג בעסקה, לבצע את תיקון צו רישום הבתים המשותפים, כמתחייב מן ההסכמים, באמצעות יפוי כוח בלתי חוזר מיום 19.9.83. 6. הליכי תיקון צו רישום בתים משותפים ארכו שנים ארוכות והסתיימו ברישום, ע"י עו"ד סרוב, בספטמבר 1997. הטיפול בעניין זה נעשה ע"י עו"ד סרוב, בעקבות פנייתו של מר שלמה אריאל, חתנו של ישראל רוזנצויג המנוח ומנהלה של נכסי רוזנצוייג באותה עת. באותה עת הלכו כבר לעולמם מר משה פרלמן ז"ל וישראל רוזנצוייג ז"ל. 7. צו רישום הבתים המשותפים תוקן באופן שתבוא בו לידי ביטוי בניית שתי תתי חלקות על הגג, אשר קיבלו את המספרים 12 ו- 13. תת חלקה 11 בוטלה. הגג שנוצר מבנייה זו הוצמד שווה בשווה לשתי חלקות אלה כדלקמן: שטח של 136.9 מ"ר, המסומן בתשריט באות נ', הוצמד לחלקה שבבעלות משפחת רוזנצוייג (חלקה מס' 13). שטח של 136.9 מ"ר, המסומן בתשריט באות מ', הוצמד לחלקה בבעלות יורשי פרלמן, גב' הלוי-ברוריה ומר צבי פרלמן (חלקה 12) (להלן: "פרלמן-הלוי"). בנוסף, הוצמד לשתי חלקות אלה במשותף, הגג המצוי מעל חדר המדרגות, בשטח של 24 מ"ר, המסומן בתשריט באות ס'. 8. בתקנון המוסכם של הבית המשותף נקבע כי זכויות הבנייה העתידיות נגזרות מהצמדת הגג באופן שהבעלים של הנכס אליו הוצמדה מחצית הגג זכאי לנצל מחצית מזכויות בנייה אלה. 9. ביום 3.4.03 נחתם חוזה בין נכסי משפחת רוזנצוייג בע"מ (להלן: "רוזנצוייג") לבין מרקו קאירי בע"מ (להלן: "קאירי"), לפיו מכרו רוזנצוייג לקאירי את זכויותיהם בדירה הידועה כחלקה 5/13 בגוש 6912 וכל הצמוד אליה. הדירה והצמוד אליה טרם נרשמו על שם קאירי, אולם נרשמה לטובתה הערת אזהרה. 10. מספר חודשים לאחר חתימת הסכם רוזנצוייג-קאירי, פנו פרלמן-הלוי לקאירי והודיעו כי הגג בשלמותו שייך להם וכפועל יוצא מכך, גם זכויות הבנייה העתידיות הנובעות מכך. 11. כתוצאה מהמחלוקות בעניין הזכויות בגג, הגישו הצדדים שתי המרצות פתיחה, הן התובענות נשוא פס"ד זה, כדלקמן: א. קאירי הגישה תובענה (ה.פ857/04) כנגד רוזנצוייג בע"מ, פרלמן צבי והלוי ברוריה חיה, בבקשה להצהיר כי היא הבעלים ו/או הזכאית להירשם כבעלים על מלוא הזכויות בנכס הידוע כחלקה 5/13 בגוש 6912, ברח' המלך ג'ורג' 1, ת"א, המסומן בתשריט באות נ', ושל כל השטחים הצמודים לנכס ובמיוחד הגג בשטח של 136.69 מ"ר. ב. פרלמן-הלוי הגישו, במקביל, תובענה (ה.פ. 1296/04) כנגד קאירי, רוזנצוייג, יוסף גלינסקי, עו"ד שמעיה סרוב והמפקח על המרשם, בבקשה להצהיר כי הם הבעלים הבלעדיים של הגג הצמוד לחלקת משנה 5/13 בגוש 6912 ומסומן בתשריט באות מ' (ר' נספח ט' לתובענה) בשטח של 136.9 מ"ר, וכן של הגג הצמוד במשותף לחלקות המשנה 5/12 ו-5/13 , המסומן בתשריט באות ס', בשטח של 24 מ"ר. המפקח על המרשם נמחק מהתובענה ונותרו ארבעת המשיבים לעיל. 12. הדיון בתובענות אוחד ופסק דין זה מתייחס, כאמור, לשתי התובענות. דיון: 13. הצדדים התייחסו ארוכות לנושא זכויותיהם "ההיסטוריות" של פרלמן והלוי בגג. הדיון בנושא זכויות "היסטוריות" אלה התייתר לאור עמדתה של קאירי, המפורטת בסעיף 2 לסיכומיה, כדלקמן: "2. נקל לשער את תדהמת המבקשת כאשר טענות המשיבים 2 ו- 3 הגיעו לאוזניה. המבקשת בדקה את ההסכמים שהוצגו ע"י המשיבים 2 ו-3 ואכן, לאור אותם הסכמים, אין מנוס מן המסקנה כי לפי אותם חוזים כל הגג היה אמור להירשם כצמוד בשלמות לדירת המשיבים 2 ו- 3." לפיכך מודה קאירי כי על פי ההסכמים הקודמים, זכותם של פרלמן-הלוי היתה להירשם כבעלי הזכויות של הגג. עוד מוסיפה קאירי, בסעיף 3 לסיכומיה, כי היא מודעת למצב המשפטי לפיו כל עוד לא נרשמו זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין, היא איננה יכולה להתבסס על סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). 14. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: "125(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969". נטל ההוכחה מוטל על פרלמן-הלוי להוכיח כי הזכויות הרשומות על שם משפחת רוזנצוייג בלשכת רישום המקרקעין הן שגויות, ומשום כך רק אם הרימו פרלמן-הלוי נטל זה , כי אז יתוקן הרישום, כפוף להגבלות החקיקה. 15. קאירי מבססת את טיעוניה על פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 (להלן: "הפקודה") ובמיוחד, על סעיף 93 אשר בה. סעיף 81 לפקודת ההסדר מקבע, לכאורה, את סופיות המרשם וקובע כדלקמן: 81. "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה." סעיף 93 לפקודת ההסדר קובע כדלקמן: "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט יראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר." 16. לאור האמור לעיל, ניתן לקבוע כי הרישום בפנקס החדש מבטל כל זכות הסותרת אותו, אם אין בפקודה הוראה אחרת לעניין זה. אי לכך, רישום הזכויות על שם רוזנצוייג סותרת כל רישום קודם אלא אם כן ניתן לשנות את הרישום מכוח סעיף 93 לפקודת ההסדר. אף אם ניתן לשנות את הרישום בפנקס בהתאם לעילות המפורטות בסעיף 93 הנ"ל, עדיין קובע הסעיף כי רשאי רוכש הנכס לטעון כי רכש את הנכס בתמורה ובתום לב. 17. השאלה הנשאלת היא אם יש לקאירי הגנה מכוח סעיף 93 לפקודה המתייחס למרמה, להשמטה או לרישום שלא כשורה. הפסיקה מפרשת את החריגים בסעיף 93 לפקודה בצמצום רב, באופן שתוגשם מטרת עליונות המרשם ומהימנותו, תוך שמירה על גמישות מסויימת. כך, לדוגמא, נפסק בע"א 163/57 דאוד אדורין נגד האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פד"י יב 1718, בעמ' 1724, מפי השופט לנדוי: "מגמת המחוקק היתה שעם רישומה של זכות, הניתנת לרישום, בספר החדש לאחר ההסדר יתהווה מעין "לוח חלק" לגבי אותה זכות, והדרכים לסתירת הרישום בטענת זכויות, שמקורן מלפני פתיחת הספר החדש, הן צרות ביותר". וכן, מפי כב' השופט שמגר בע"א 492/83 עזבון המנוח איבראהים חסן דיאב נ' תאופיק מוחמד חסן דיאב : "השימוש בסעיף 93 לפקודה, כדי לתקן את הרישום, צריך להיעשות לעיתים רחוקות ובמקרים נדירים... החובה לפרש את סעיף 93 בצמצום היא פועל יוצא מן העיקרון הקובע שמטרת הסדר המקרקעין היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד, כך שסעיף 81 (43 הישן) לפקודה, המבטל כל זכות קודמת, מהווה את ה"בריח התיכון" של שיטת ההסדר, ואין לקעקעו ממעמדו ע"י שימוש שכיח בסעיף 93". 18. החריג: השמטה או רישום שלא כשורה: העילה הראשונה בגינה ניתן לבקש את תיקון הפנקס, לפי סעיף 93 לפקודה, היא "השמטה, או רישום שלא כשורה". חריג זה פורש בצמצום, בהתאם לגישה הנהוגה בפסיקה, כחל רק במקרה של טעות טכנית ברישום, או בהעתקה עצמה (ר' ע"א 97/ 4140 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק, פד"י נג (3) 49). ר' גם ע"א 155/76 מדינת ישראל ו-3 אח' נ' מוחסין מנאצרה מטורען, ו-6 אח', פ"מ לב(2) 645, בעמ' 648: "ההוראה הנ"ל בסעיף 93 (סעיף 66 בנוסח הקודם) משמעותה היא, שכאשר זכותה שהיתה רשומה בספר הישן לא הוכנסה לספר החדש או הוכנסה בו באופן בלתי-נכון, רק אז ניתן להגיד שהזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים נרשמה בפנקס חדש שלא כשורה". מעובדות המקרה בענייננו עולה כי לא היתה טעות טכנית ברישום וכן לא הושמטה זכות מהפנקס הישן, משום שכבר בעת רישום צו הבתים המשותפים נרשמו מחצית מהזכויות בגג לטובת רוזנצוייג ולא על שם משפחת פרלמן. הפסיקה מתייחסת לעילה טכנית בלבד ומשום כך אין מקום להחלת חריג זה לשם תיקון הפנקס. 19. חריג המרמה: העילה השנייה בגינה ניתן להורות על תיקון הפנקס לפי סעיף 93 לפקודה הינה עילת המרמה. טענה ביחס למרמה ברישום, בייחוד בהקשר של מקרקעין שעברו הליכי הסדר, מחייבת ביסוס עובדתי וראייתי נרחב. טענת המרמה לא תתקבל אם תיטען בעלמא (ר' רע"א 5436/02 מדינת ישראל נ' עבוד, פד"י נז(2), 721). נטל ההוכחה המוטל על צד הטוען טענת מרמה גבוה יותר מהנטל הנדרש במשפט האזרחי. (ר' ע"א (י-ם) 51/89 האפוטרופוס הכללי נ' צאלח אסעד אבו חמדה . ר' ע"א 681/88 עזבון המנוח מוחמד סלים עבד אלג'ליל אבו אל היג'א נ' מדינת ישראל, מ"ד (2) 653,בעמ' 659. המונח מרמה המופיע בסעיף 93 לפקודה פורש גם כ"אי יושר". ר' ע"א 753/87, יוסף בראשי נ' מנהל עזבון המנוח משה בראשי ז"ל, פ"ד לג(3) 210. טענות המרמה המועלות ע"י פרלמן-הלוי מופנות כנגד עו"ד סרוב. פרלמן-הלוי טוענים לגזילת זכויותיהם הקנייניות בגג במרמה. לשיטתם, חרג עו"ד סרוב מהסמכות שניתנה לו על פי יפוי הכוח מטעם פרלמן המנוח, והוא אף הפר אמונים, בהצמידו את מחצית הגג לרוזנצוייג, מתוך כוונת מרמה. פרלמן-הלוי לא מפנים טענות ישירות בנושא זה כלפי קאירי, אך רומזים לשיתוף פעולה בינה לבין עו"ד סרוב. 20. חומר הראיות איננו מצביע על שיתוף פעולה בין עו"ד סרוב למשפחת רוזנצוייג. במשך שנים רבות לא היה ביניהם שום קשר, זאת עד לשנת 95, בה פנו בני משפחת רוזנצוייג לעו"ד סרוב כדי להסדיר את רישום זכויותיהם בנכס. כמו כן, הטיפול בהליך תיקון צו רישום הבתים המשותפים בוצע ע"י עו"ד סרוב בעצמו, פרט להכנת התשריט, שנערך ע"י מודד, וייתכן כי ניתנה גם עזרה בעניין זה ע"י משפחת רוזנצוייג. את התשריט קיבל עו"ד סרוב מאשתו של שלמה אריאל, שהיא בתו של רוזנצוייג. מר שלמה אריאל שהיה מנהלה של רוזנצוייג, הכחיש בתצהירו ובעדותו כל קשר להכנת התשריט האמור. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ובחומר הראיות, הגעתי למסקנה כי אין בחומר הראיות הוכחה המעידה על שיתוף פעולה בין משפחת רוזנצוייג או מי מטעמה לבין עו"ד סרוב, בנושא רישום צו תיקון הבתים המשותפים. אי לכך, ומכוח כלל הראיות בתיק זה, ניתן לקבוע כי פרלמן-הלוי לא הוכיחו מרמה ו/או אי יושר מצידם של רוזנצוייג. 21. פרלמן-הלוי מצביעים על מספר מחדלים ו/או התנהגות מצדו של עו"ד סרוב אשר יש בהם משום מרמה, המצדיקה את תיקונו של הפנקס. א. עו"ד סרוב לא בדק את חוזי המכר גלינסקי-פרלמן וגלינסקי-רוזנצווייג בטרם החל בהליך תיקון צו הבתים המשותפים, כך לטענת פרלמן-הלוי. אילו בדק עו"ד סרוב חוזים אלה, בטרם החל בהליך תיקון הצו, היה לומד על זכויותיו הבלעדיות של פרלמן בגג. לשיטתם, יש במחדל זה חשד לתרמית. עו"ד סרוב טוען כי הסכם פרלמן-גלינסקי לא היה בידיו אותה עת ואף איננו זוכר בוודאות אם ראה הסכם זה לפני עריכת חוזה גלינסקי-רוזנצוייג. יחד עם זה, טוען עו"ד סרוב נחרצות, כי איננו מכיר את התוספות שנעשו בהסכם גלינסקי-רוזנצוייג, אשר הודפסו בדפוס שונה ואשר מתייחסות לזכויות בגג. לא ניתן לבסס ממצא ודאי על העובדות אשר קרו לפני 20 שנה ואשר ייתכן כי עו"ד סרוב, בגילו המתקדם, איננו זוכר אותם לאחר 20 שנה. עם זאת, עולות תמיהות לנוכח העובדה לפיה, התוספת לחוזה גלינסקי-פרלמן, העוסקת רק בזכויותיו של פרלמן בגג ובהסדרת זכויות הבניה הנוספות עליו, נעשתה לאחר שנחתם הסכם גלינסקי- רוזנצוייג. ושוב, לא הובאו ראיות מספיקות להאיר את הפרשה. גם ביחס לעובדה המתמיהה לפיה נערכו תוספות, בדפוס שונה, המתייחסות לגג בלבד בחוזה גלינסקי-רוזנצוייג, לא ניתן לקבוע עובדות ולבסס ממצאים לאור חלוף הזמן הרב, ובהעדר ראיות מספיקות, על אף טענת פרלמן-הלוי כי תוספות אלה נעשו בעקבות דרישת פרלמן כתנאי למתן ייפוי הכוח. המסקנה היא כי מחדלו הנטען של עו"ד סרוב איננו עולה כדי מרמה ו/או אי יושר ולא מצאתי לייחס, למחדלו הנטען, של עו"ד סרוב כוונת מרמה ו/או אי יושר. ב. עוד טוענים פרלמן-הלוי, כי עו"ד סרוב לא מסר הודעה למשפחת פרלמן בדבר קיומו של הליך תיקון צו הבתים המשותפים, כאשר על פי תקנון הבית המשותף יש למסור הודעה לכל דיירי הבניין. עו"ד סרוב טען כי היה בידיו ייפוי כוח בלתי חוזר לתיקון הצו מטעמו של פרלמן ז"ל ולכן לא היתה עליו חובה ליידע את משפחת פרלמן על הליך התיקון. על כך משיבים פרלמן-הלוי כי ייפוי הכוח שניתן ע"י פרלמן ז"ל לעו"ד סרוב ניתן לשם קיום הליך פורמאלי של רישום, ולא היה בו כדי לייתר את ההודעה למשפחת פרלמן, במיוחד לאור העובדה שמר פרלמן נפטר ועו"ד סרוב אינו מייצג את יורשיו. לא מצאתי לראות בעובדות נטענות אלה כנגד עו"ד סרוב כמבססות טענת מרמה. מבחינה דווקנית ייתכן ועובדת החזקת ייפוי הכוח מטעם פרלמן ז"ל בידי עו"ד סרוב היה בה כדי להסביר ו/או להצדיק את אי מתן ההודעה למשפחת פרלמן, במיוחד לאור העובדה כי יפוי הכוח לא היה מסוייג בנושא הזכויות בגג. יחד עם זה, וגם אם ניתן היה לקבל את טענת פרלמן-הלוי לפיה היה על עו"ד סרוב להודיע על הליך התיקון למשפחת פרלמן, אי הודעה זו איננה מצביעה על מרמה ו/או כוונת מרמה ו/או אי יושר. ג. פרלמן-הלוי טוענים כי עו"ד סרוב לא בדק אם התשריט שהוכן לצורך הצו משקף את ההסכמים בין הצדדים. תיקון הצו נערך על בסיס תשריט אשר הוכן ע"י המודד. כאמור, לא הוכח כי משפחת רוזנצוייג סייעה בהכנתו, והעובדות סביב תשריט זה לוטות בערפל. פרלמן-הלוי טוענים, ובצדק, כי קיימת ציפייה סבירה מעו"ד, הבא לרשום זכויות במקרקעין על פי תשריט, כי יבדוק אם התשריט משקף את זכויות הצדדים לאשורן. ציפייה זו מתחזקת לאור העובדה שלתשריט צורף הסכם גלינסקי-רוזנצוייג והם הוגשו ביחד עם הבקשה לתיקון הצו. ככל שעובדות כבדות משקל אלה פוגעות בבעלי הזכויות בנכס, עדיין אין הן מגלות כוונת מרמה אלא התרשלות. ד. עם גילוי הצמדת הגג השגויה פנו בני משפחת פרלמן לעו"ד סרוב בבקשה לסייע לתיקון הטעות שנפלה. עו"ד סרוב לא נענה לבקשתם ולפיכך טוענים פרלמן-הלוי כי יש בהתנהגות זו משום ראיה לכוונת מרמה מצד עו"ד סרוב. גם כאן לא ניתן לראות בהתנהגות זו של עו"ד סרוב משום כוונת מרמה. התנהלות זו יכולה לנבוע, כטענת עו"ד סרוב, משום חוסר רצונו של עו"ד סרוב לנקוט עמדה בסכסוך בין שתי המשפחות. עו"ד סרוב גם לא זכר בבירור את פרטי הפרשה משום חלוף הזמן הרב ומשום גילו המתקדם, כפי שפורט לעיל. אי לכך גם טיעונים אלה אינם מבוססים מרמה, כוונת מרמה או אי יושר. 22. לב ליבה של טענת המרמה הוא כוונה וזדון. פרלמן-הלוי לא הוכיחו כי מאחרי התנהגותו של עו"ד סרוב ו/או מחדליו, כפי שפורטו לעיל, עמדה כוונה כלשהי או אינטרס. יתרה מכך, גב' הלוי העידה, בעמ' 36 לפרוטוקול, כי היא אין היא סבורה כי עו"ד סרוב פעל במזיד. כמו כן, לא הוכח קיומה של קנוניה ו/או שיתוף פעולה בין עו"ד סרוב לבני משפחת רוזנצוייג, ולא הוכח כי לעו"ד סרוב היה אינטרס עצמי ברישום הזכויות לטובת רוזנצוייג. לפיכך, לא הוכחה מרמה ו/או כוונת מרמה ו/או אי יושר מצידו של עו"ד סרוב גם בעניינים אלה. 23. פרלמן-הלוי מפנים לעובדה לפיה היו הם אחראים, באופן בלעדי, על תחזוקת הגג לאורך השנים, ללא השתתפות מצד משפחת רוזנצוייג. בכך מבקשים הם להוכיח כי משפחת רוזנצוייג היתה מודעת לבעלותם האמיתית בגג. אין בטענה זו כדי להועיל לפרלמן-הלוי שכן אין בה לבסס מרמה או כוונת מרמה. גם אם היתה מתקבלת הטענה כי יש בעובדה זו להצביע על כך כי רוזנצוייג ידעו שהגג כולו בבעלות פרלמן-הלוי, אין בכך כדי להוכיח כי בהליך התיקון בוצעה מרמה או היתה בו כוונת מרמה. 24. סוף דבר לנושא המרמה, פרלמן-הלוי לא הצליחו להוכיח את טענת "המרמה". פרק הזמן הארוך שעבר ממועד חתימת ההסכמים ועד לרישום בפועל של הצו המתוקן מחזק את הדרישה לרמת הוכחה גבוהה יותר של טענת המרמה. וכאמור, גם אילו התקבלו טענותיהם של פרלמן-הלוי בעניין התנהגותו של עו"ד סרוב, אלה מצביעות, לכל היותר, על רשלנות או טעות. ר' ע"א 4415/90 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח מוחמד נימר בכר, פ"מ מו(5) 200, בעמ' 205: "הממצא העובדתי שקבע השופט המלומד הוא, כי 'היתה טעות ברישום הזכות בעת ההסדר' וכי 'הפקיד התרשל'. טעות ורשלנות אינן מירמה. מירמה לצורכי סעיף זה של הפקודה, כבר פסקנו, היא 'אי יושר פשוטו כמשמעו'". (ההדגשה אינה במקור - ש.ג). 25. בסעיף 93 סיפא לפקודה נקבע כי גם אם הוכחה מרמה, השמטה או רישום שלא כשורה, לא יורה ביהמ"ש על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר. פרלמן-הלוי טענו כי קאירי מנועה מלטעון כי רכשה את הנכס בתמורה ובתום לב מבעל רשום, מאחר וסעיף 93 סיפא לפקודה אינו חל עליה, משום שהסעיף חל רק על היחסים שבין פרלמן-הלוי לבין רוזנצוייג. מאחר והגעתי למסקנה, כמפורט בפסק-דין זה, לפיה לא מתקיימים החריגים לתיקון הפנקס מכוח סעיף 93 לפקודה, ואין מקום להורות על תיקון הפנקס, כי אז ממילא אין עוד צורך לדון בשאלה של רכישת נכס בתום לב ובתמורה מבעל רשום, אחרי ההסדר. מבלי להתייחס לנפקות המשפטית של רכישת הנכס בתום לב ובתמורה, לרבות לפירוש אשר ניתן בפסיקה לסעיף 93 סיפא, אני קובעת, כעובדה, כי על פי חומר הראיות שהובא בפניי, קאירי רכשו את הנכס בתום לב ובתמורה. 26. סוף דבר, אני מקבלת את התובענה בה.פ. 857/04 ודוחה את התובענה בה.פ. 1296/04. 27. אני מצהירה כי מרקו קאירי בע"מ הינה הבעלים ו/או הזכאית להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בנכס הידוע כחלקה 5/13 בגוש 6912, ברח' המלך ג'ורג' 1 ת"א, ושל כל השטחים הצמודים לו לרבות גג בשטח של 136.69 מ"ר המסומן בתשריט הבית המשותף באות נ' וצבוע בצבע כחול. המצב הרישומי של הנכס כיום יישאר על כנו. 28. לאור הנסיבות המיוחדות בתובענות אלה, אין צו להוצאות. רישום בית משותףצוויםבתים משותפים