תשלום עבור חדר שנאים בבית משותף

א. ע ו ב ד ו ת 1. א. ביום 2.11.95 נחתם הסכם מכר לפיו ד.ש.מ חברה לבנין ופיתוח בע"מ (להלן: "הקבלן" או "החברה המוכרת") מוכרת לאיילקס מדיקל בע"מ (להלן: "איילקס") אולמות בבנין שהיה בשלבי הקמה ונקרא "תאומי עידן" בראש העין. הבנין בנוי על חלק מן המקרקעין הידועים כחלקות 7, 8, 10, 14, 16 ו- 17 בגוש 8863 (להלן: "הבנין"). הבנין עתיד להירשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בפ"ת, אך טרם נרשם ככזה. המקרקעין מנוהלים ע"י ממ"י והזכות הנרכשת היא זכות חכירה מהוונת. ב. עפ"י הסכם המכר, איילקס רוכשת אולמות בקומת הקרקע, ראשונה ושניה של הבית במבנה מס' 2 (להלן: "ממכר איילקס"). ג. בד בבד עם הסכם המכר, נחתם בין הצדדים נספח לפיו עם השלמת הבניה ואיכלוס היחידות בבית, האחרון ינוהל ע"י ד.ש.מ. (1990) חברה להשקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "חברת הניהול"). 2. ביום 29.9.95 נחתם הסכם מכר לפיו החברה המוכרת מוכרת לסידב סוכנויות (1973) בע"מ (להלן: "סידב"), אולם בקומה ב' במבנה 1 של הבנין (להלן: "ממכר סידב"). סידב חתמה במעמד חתימת הסכם המכר על חוזה ניהול זהה לנוסח עליו חתומה איילקס מול חברת הניהול. 3. ביום 19.1.96 נחתם הסכם מכר לפיו החברה המוכרת, מוכרת ל- ג.ג.ד. מחשבים בע"מ ואבן דרך חדשה בע"מ (להלן: "ג.ג.ד.") אולם בקומת הקרקע של מבנה 1 (להלן: "ממכר ג.ג.ד."). ג.ג.ד. חתמה במועד חתימת הסכם המכר על חוזה ניהול זהה לנוסח עליו חתמו איילקס וסידב מול חברת הניהול. 4. בין החברה המוכרת לבין מרים ומשה לורבר (להלן: "לורבר") נחתם הסכם מכר לפיו לורבר רוכשים אולם במבנה 1 (להלן: "ממכר לורבר").לורבר חתמו במעמד חתימת הסכם המכר על חוזה ניהול זהה לנוסח עליו חתמו איילקס, סידב ו- ג.ג.ד. 5. ההליכים שבפני הינם חידוש של הליכים קודמים. ההליכים הקודמים דכאן הופנו לבוררות בפני עו"ד עמוס נצר (להלן: "הבורר"). הבורר אמר את דברו בפסק מיום 29.12.00 (להלן: "פסק הבורר"). איילקס, סידב, ג.ג.ד ולורבר (להלן: "הרוכשים") החלו לשלם לחברה המוכרת ו/או חברת הניהול ע"ח המגיע מהם עפ"י הפסק. בטרם הושלמו התשלומים ע"י האחרונים, בא לידיעת הרוכשים כי הבורר וב"כ החברות ד.ש.מ היו בקשרים שלדעת הרוכשים היה עליהם לקבל מידע על כך קודם תחילת הליך הבוררות. כיוון שכך, עתרו הרוכשים תחילה לבימ"ש זה (שמינה את הבורר) ואח"כ לביהמ"ש המחוזי בתל אביב (ע"א 1137/03) לביטול פסק הבורר. ביהמ"ש המחוזי בפסק דין מיום 15.2.05 ביטל את פסק הבורר, וכך שבנו לנקודת ההתחלה. 6. הרוכשים כולם תובעים כי החברה המוכרת וחברת הניהול ישיבו להם כספים משום ששטח הממכר, של כ"א מהם בנפרד, קטן מהשטח עליו סוכם בין הצדדים עובר לחתימת כ"א מהסכמי המכר. כן עותרים הרוכשים להורות להשיב להם סכומים ששילמו בגין הגדלת הספקת החשמל לממכרים שרכשו. איילקס תובעת גם פיצוי בגין טענתה כי הממכר המיועד לה נמסר באיחור ובחריגה מהוראות הסכם המכר שבין הצדדים. 7. בעניינם של הצדדים ניתן ע"י פס"ד ביום 22.7.08. שני הצדדים לא הסכימו לאמור בפסה"ד והגישו ערעור לביהמ"ש המחוזי מרכז כדלהלן: א. החברות הגישו ערעור שסומן כ- ע"א 5478-10-08. ב. הרוכשים הגישו ערעור שסומן כ- ע"א 4817-10-08. הדיון בשני הערעורים אוחד והצדדים הופיעו בפני ביהמ"ש המחוזי ביום 19.5.09, ובהסכמה קיבלו את הצעת ההרכב כי פסה"ד שניתן כאן יבוטל. כן נקבע, כי מר זוהר עירון, מודד, ימונה כמודד מטעמו של ביהמ"ש (להלן: "המודד המוסכם"). המודד ימדוד את השטחים המוחזקים יחודית ע"י כ"א מהרוכשים, כן ימדוד המומחה את השטחים המהווים רכוש משותף. המודד המוסכם הגיש חוו"ד מיום 24.6.09 (להלן: "חוו"ד המודד"). 8. הצדדים נתכנסו באולמי ביום 11.1.10 וקיבלו את הצעתי הדיונית, לפיה יסכם כל צד את טיעוניו תוך עדכונם לממצאי המודד המוסכם, יחדדם, אך לא תורשה הרחבת חזית. לאחר שכל צד יגיש סיכומיו, יוכל כל צד להגיב לסיכומי זולתו. 9. הצדדים פעלו כמתחייב מהמתווה הדיוני ולפיכך ניתן פס"ד זה. ב. ה ד י ו ן 1. הרוכשים טוענים כי: א. החברה המוכרת הציגה להם מצגי שווא בעת רכישת הממכר על ידם. המודד המוסכם מאשר בחוו"ד כי השטחים שקיבלו לחזקתם קטנים מהשטח שנמכר להם עפ"י החוזה של כ"א, ועל כן הם זכאים להשבה. ב. הם שילמו לחברה המוכרת תשלומי יתר בגין הגדלת תשתית החשמל בממכרים. ג. יש לקבוע כי איילקס קיבלה את ממכרה באיחור, ועל כן על החברה המוכרת לפצותה בהתאם. ד. יש לקבוע מה הם השטחים העיקריים (היחודיים) המוחזקים על ידם, ומה הוא הרכוש המשותף. ה. יש לקבוע לגבי איילקס וליגד בלבד האם עליהן לשלם לחברת הניהול דמי ניהול בגין שטחי הגלריות המוחזקים על ידן, ודמי ניהול אלו מן הראוי שיהיו חלקיים ולא מלאים. ו. עלות החשמל של מגדלי הקירור שבבנין הינה חלק בלתי נפרד מדמי הניהול ואין לחשבה בנפרד. ז. יש לקבוע מהו שיעור הריבית החלה על חוב של צד כלפי זולתו ככל שיוכח שישנו חוב פתוח. 2. החברות טוענות כי: א. השטחים שבשימוש הרוכשים הם השטחים שנמכרו להם בחוזי המכר ולכן יש לדחות טענת אי התאמה שלהם. ב. על הרוכשים לשלם לחברה המוכרת את כל ההוצאות שהוציאה בפועל לצורך הגדלת כמות החשמל בבנין. להוצאות אלו יש להוסיף רווח קבלני בשיעור של 10%. ג. איילקס קבלה את ממכר במועד בהתאם להוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים ועל כן אין היא זכאית לפיצוי כלשהו. ד. יש לקבוע כי שטח הברוטו של הבניינים הוא כאמור בחוות דעת המודד המוסכם ועפ"י סעיף 5 לסיכומיהן. ה. על הרוכשות איילקס וליגד לשלם לחברת הניהול דמי ניהול ביחס לשטחי הגלריות בדיוק כפי שאלו משלמות לגבי שטחי רצפה עיקריים. ו. יש לחייב את הרוכשים לשלם בנפרד בגין הוצאות חשמל של מגדלי הקירור. ז. יש לחייב הרוכשים לשלם בנפרד בגין ההוצאות לפינוי אשפה. ח. שיעורי הריבית לגבי חובות שהצדדים חבים אלו לאלו נקבעו בפס"ד חלקי שניתן ביום 6.6.06 ע"י כב' השופט אמיר. פס"ד זה לא בוטל מעולם ולא ניתן כבר לבטלו, הוא הפך חלוט ויש לנהוג על פיו (להלן: "פסה"ד החלקי"). 3. אי התאמה א. 1. ב"כ הרוכשים מציין בסיכומיו בסעיף 13 (א) כי עפ"י הפרשנות של מרשיו את חוזי הרכישה שלהם, היו הרוכשים אמורים לקבל בכל קומה שרכשו 650 מ"ר. עפ"י הנתונים שהוא מפרט בסעיף 13 (א) הוא מציין סטיות לרעת איילקס, סידב וליגד כ"א לצד שמה. הנתונים התבססו על אסמכתאות 6 ו-12 לסיכומיו המקוריים. 2. ב"כ הרוכשים מציין בסעיף 13 ס"ק (ב) ו-(ג) ו-14 לסיכומיו מהן הסטיות לגבי כ"א מ-3 הרוכשים. הפרקליט גם מציין כיצד הגיע לתוצאה אותה הוא מייחס לכל רוכש וזאת על בסיס המדידה שבצע המודד המומחה שמונה ע"י ערכאת הערעור. ב. 1. ב"כ החברות מציין בסיכומיו כי אם נבחן בקפידה את ממצאי המודד המומחה, נמצא כי סה"כ השטח הבנוי של הפרוייקט הינו 7,769 מ"ר. הפרקליט מעגל את הנתון ל-7,800 מ"ר ומחלק את השטח הבנוי בשווה בין כ"א מהבניינים משמע 3,900 מ"ר לכל בנין. הואיל ואיילקס רכשה חצי בנין, משמע היא קבלה שטח בנוי של 1,990 מ"ר ל-3 אולמות או 650 מ"ר לכל אולם שבו היא מחזיקה (היא מחזיקה 3 אולמות). אם כך תמה ב"כ החברות על מה ולמה מלינה איילקס. 2. באשר לסידב וליגד מציין ב"כ החברות כ"א מרוכשים אלו הוא למעשה 1/12 מהמחזיקים בבניינים, ומכאן שאם נחלק 7,800 מ"ר ב-12 התוצאה שנקבל 650 מ"ר. ג. הצדדים נחלקו ביחס למשמעות ההצהרה של החברות לאגף המסים של עירית ראש העין, לפיה היא מכרה לכל רוכש בכל קומה 650 מ"ר. הרוכשים טוענים כי בהצהרה זו יש משום הודאה מטעם החברות מהו השטח שנבנה עבורם. משהוכיחו (עפ"י שיטתם) על בסיס נתוני המודד המומחה מהם השטחים בפועל שהחברות מסרו להם, ההפרשים מדברים בעדם. האידך גיסא, החברות טוענות טענה כפולה ביחס למשמעות הודעה זו לעירית ראש העין. החברות טוענת כי אין זה סביר שהרוכשים יסכימו לשלם ארנונה עפ"י השטח המוצהר של 650 מ"ר ליחידה לקומה, בעוד ליגד מחזיקה ב-60 מ"ר פחות על פי חישובה. סידב 62.55 מ"ר פחות עפ"י חישובה, ואלו איילקס מחזיקה בשטח הקטן (לשיטתה) בכ-150 מ"ר. הואיל והמדובר בשטח לא מבוטל, לא יתכן שהחברות לא הגישו השגה משך שנים כה רבות והסכימו לשלם סכומים גבוהים מהמגיע מהן עפ"י השטח בפועל. תמיהה זו מתיישבת למעשה עם האמירה כי היחידות מושכרות ולמעשה מי שמשלם בפועל את הארנונה הם השוכרים ולא הרוכשים. כן מוסיף ב"כ החברות וטוען כי אם נבחן חוזי שכירות שערכו הרוכשים עם שוכרים מטעמם, נמצא כי אף הם סבורים שהשטחים המוחזקים על ידם הינם בשיעור של 650 מ"ר ליחידת אולם. ד. במחלוקת זו שבין הצדדים ביחס לנתונים דעתי כדעתו של ב"כ הרוכשים. המומחה ציין ברישא לחוות דעתו כי נתקל במחלוקת בין בעלי הדין, ועל כן החליט למדוד כפי שמדד. לאחר שקראתי את סיכומי ב"כ הרוכשים, צפיתי כי ב"כ החברות יתקוף חזיתית את ממצאיו העובדתיים בסיכומי תשובתו ויציג תיזה חיובית משלו בדרך החישוב שתביא אותנו לתוצאה של 650 מ"ר לאולם. דבר זה לא התרחש והטענה החוזרת ונשנית ע"י ב"כ החברות היא שלילית, כי למעשה לא הובטח לרוכשים דבר ביחס לגודל השטח של כל אולם נרכש. צודק ב"כ הרוכשים הטוען כי ב"כ החברות לא מתמודד עם ממצאי המודד שמינתה ערכאת הערעור. ב"כ החברות מעלה תיזה משל עצמו שהיא תיזה על בסיס השערות בלבד, ולא מגבה אותה בעובדות מחוות הדעת. משכך, אני מקבל את החישוב שעשה ב"כ הרוכשים וקובע כי השטח המוחזק ייחודית ע"י כ"א מהרוכשים הוא זה המפורט בס"ק (ב) לסעיף 13 לסיכומיו וההפרש הוא כמפורט בסעיף 14 לסיכומיו. ה. כאן יש להתייחס ולהכריע בדבר המחלוקת הבסיסית - האם הרוכשים רכשו בחוזי הרכישה שטח מסוים ומוגדר כטיעונם (650 מ"ר לכל יחידת אולם) או את השטח פיזית כפי שהיה נגד עיניהם בעת שנחתמו החוזים כטענת החברות. טיעונו של ב"כ החברות היה ועודנו כי כל קביעה עפ"י המתווה המוצע ע"י ב"כ הרוכשים כמוהו כיצירת חוזה חדש שלא נחתם ע"י הצדדים. עיינתי בפסה"ד שבוטל ואני מאמץ לפס"ד זה שלפנינו את האמור בסעיף 4 ס"ק (ד) ו-(ה). האחרונים שקפו את דעתי אז, וזו לא השתנתה עד היום ואת הנתון המטרי שהיה חסר לי אז השלים המודד המומחה שמונה ע"י ערכאת הערעור והקביעה היא כאמור בס"ק (ד) של סעיף זה. ו. לפיכך, אני קובע כי על החברות להשיב לרוכשים סכומים עפ"י הפירוט הבא: לאיילקס בגין תשלום ששלמה ביתר סך של 150,446.25 $ = 139.95 (3×46.65) × 1,075$ ובשקלים - 452,994 ₪ = 3.011 × 150,446.25 ₪. לסידב יש להשיב תשלום ביתר סך של: 68,585 $ - 62.35 × 1,100. ובשקלים - 206,647 ₪ = 3.013 × 68,585. 3. לליגד יש להשיב תשלום ביתר סך של: 66,353$ = 60.5 × 1,096. ובשקלים: 207,220 ₪ = 3.123 × 66,353. ז. ביחס לשאלת הריבית יש לעיין בפרק הנפרד לשם כך. 4. תשלום בגין הגדלת תשתית החשמל בממכרים א. אין חולק כי בהסכמים שנחתמו הרוכשים היו זכאים להגדיל תשתית החשמל מעבר לזו שנקבעה במוסכם בין הצדדים, משכך פנו הרוכשים לחברה המוכרת ובקשו כי זו תגדיל את התשתית. אין גם חולק כי החברה המוכרת עשתה כמתבקש ממנה בנושא זה, והשאלה הנטושה במחלוקת בין הצדדים מהו התשלום לו זכאית החברה המוכרת בשל כך. ב. 1. ב"כ החברות טוען בסיכומיו כי לא היה מדובר בשינוי טכני גרידא, שכן אם כך היו פני הדברים, הרוכשים לא היו פונים לחברה הקבלנית ומוציאים כסף "סתם", אלא היו מסתפקים בפניה ישירה לחב' החשמל משלמים לה עפ"י התעריפים הנהוגים אצלה ובכך הנושא לא היה מתעורר כלל. המציאות בשטח לטעמו הייתה אחרת, שכן לצורך הגדלת התשתית נדרשה הקמתו של חדר טרנספורמציה אליו ובו התנקזו הציוד הנדרש מבחינה טכנולוגית כדי שאפשר יהיה לשדרג ולהוסיף על התשתית הקיימת. 2. ממשיך ב"כ החברה המוכרת וטוען כי לאחר שהעבודה נסתיימה, ההוצאות הוצאו, ומשהגיע יום הפרעון חוזרים בהם הרוכשים מההתחייבויות שנטלו על עצמם כלפיה. עותר ב"כ החברה המוכרת כי ביהמ"ש לא יתן ידו לכך ומבקש לחייב במלוא ההוצאות. 3. כן עותר ב"כ החברה המוכרת כי לסכום שהוצא ע"מ לעמוד במשימת הגדלת התשתית יש להוסיף 10% רווח קבלני שכן החברה איננה עובדת לשם שמיים ויש לזכותה בהתאם. ג. נוכח כל האמור לעיל, עתירת החברה כי יש לדחות תביעת הרוכשים להשיב להם הסכומים הנקובים ב-ס"ק (ה) להלן, שכן הוצאה זו הוצאה ותומחרה כמתחייב מהמוסכם בין הצדדים. ד. באשר לחבור החשמל טוען ב"כ הרוכשים כי אין לקבל טענת החברה המוכרת לצורך בדבר הקמת חדר הטרנספורמציה. צורך זה לא נובע מבקשתם אלא החברה התכוונה לבנות קומה/קומות נוספות ולכן אין להשית עליהם עלותו של הקמת חדר זה. עניינית, באשר להקמת חדר הטרנספורמציה טוען ב"כ הרוכשים כי העלות להקמת חדר זה מורכבת מ-3 רכיבים. רכיב אחד עניינו הציוד - זה הובא והורכב ע"י חב' החשמל, תומחר על ידה ולא ניתן לחייבם מעבר לתשלום ששלמה לחב' החשמל. באשר לעלות הקמתו של אותו חדר טרנספורמציה מפנה ב"כ הרוכשים לכך כי חב' החשמל שלמה לחברה הקבלנית את עלות ההקמה. באשר לרכיב הקרקע, טוען ב"כ הרוכשים כי טענת החברה הקבלנית מבוססת על כך שנדרשה לוותר על 3 מקומות חניה שעלות כ"א מהם 15,000 ₪ קרי 45,000$. מפנה ב"כ הרוכשים לעדותו של צור בפרוטוקול ישיבת ההוכחות בבוררות, ושם הודה צור כי ערך חניה עילית במקום שבו נבנה החדר האמור הינה 5,000$ ולא יותר. ה. במחלוקת זו דעתי כדעת ב"כ הרוכשים. עלות הקמתו של החדר שולמה ע"י חב' החשמל ולא ניתן לחייב פעמיים. כך גם לא ניתן לחייב בגין עלות הציוד, שכן זה הובא ע"י חב' החשמל, נשאר בבעלותה ואיש, לרבות החברה הקבלנית, לא נדרש לשלם עבורו. אם לא די בכך, מפנה ב"כ הרוכשים לסעיף 21 א' להסכם המכר שלפיו יהיה על הרוכשים לשלם לחברה המוכרת בגין הגדלת התשתית של רשת החשמל עפ"י החשבונות שתגיש חב' החשמל לחברה הקבלנית. הסכמים צריכים לכבד ולכן כל טענה של החברה המוכרת כנגד מסמך שהיא עצמה חתומה עליו דינה להדחות וכך אני מורה. לפיכך, על החברה הקבלנית להשיב לאיילקס כל סכום ששלמה לה מעבר לסך של 45,668 ₪ שהוא חלקה היחסי של איילקס בהתקנה. לסידב יש להשיב כל סכום מעל 17,570 ₪ וללורבר יש להשיב סך של 22,000 ₪. לכל הסכומים יש להוסיף ריבית בשיעור כפי שיפורט בפרק הדן בנושא הריבית. 5. איחור במסירה בממכר איילקס א. 1. ב"כ הרוכשים טוען ומפנה להסכם הרכישה של איילקס, שבו נקבע כי מועד המסירה החוזי של הממכר יהא יום 30.4.96. הרוכשת טוענת כי החברה המוכרת אחרה משך 5.5 חודשים במסירה זו, שכן מסרה את הממכר ביום 14.10.96. הואיל ועפ"י הוראות ההסכם איחור במסירה יזכה אותה בסך של 20,000$ לחודש ולכן עפ"י חישוב זה מביאנו לסכום של 110,000$ שהם 656,948 ₪ ליום 14.6.05. 2. ב"כ הרוכשים מבקש כי לא נקבל את הסברה של החברה המוכרת הטוענת לקיומם של 4 חודשי חסד מוסכמים מראש. כן מבקש ב"כ הרוכשים שלא לקבל את טענת החברה המוכרת לפיה אכן היה איחור במסירת הממכר לאיילקס, אך איחור זה היה מוצדק משום שאיילקס הגישה את תכניותיה לשדרוג תשתית החשמל רק ביום 22.2.96. ב. ב"כ החברות מפנה לפרוטוקול מסירה מיום 13.5.96 שבו הצדדים הצהירו כי נכון ליום זה הממכר הושלם למעט חבור לרשת החשמל. נוכח העובדה שהרוכשת לא חולקת כי רק ביום 22.2.96 מסרה את הנתונים הנחוצים לשדרוג מערכת החשמל, מה לה כי תלין. לא זו אף זו, טוענת החברה המוכרת כי גם אם נאמר שהמסירה בוצעה באיחור, עדיין אין זו עילה לחייבה בתשלום כלשהו, שכן בחוזה המכר נקבע מפורשות שאיחור שנובע מהעדר חיבור לרשת החשמל אינו נחשב כהפרה של החוזה. למעלה מן הצורך מפנה ב"כ החברה המוכרת לתוספת להסכם שנחתמה בין הצדדים בספטמבר 1996, שבה נאמר כי הרוכשת מקבלת את ממכרה כמות שהוא, אין לה טענות לגבי המסירה, למעט פיצוי בגין העובדה שהמעלית לא חוברה לרשת החשמל, ועל כך תפצה החברה המוכרת את הרוכשת בסך 750 ₪ לכל שבוע של איחור. כיוון שכך, מבקש ב"כ החברה המוכרת כי אקבע שהיא עמדה במחויבותה עפ"י כלל המערכת ההסכמית שביניהם, וכל טענה שמעלה הרוכשת אינה אלא אמירה בע"פ כנגד הסכמים ומסמכים חתומים וזאת אין לקבל. ג. צפיתי לקבל תגובה הולמת של ב"כ הרוכשת בסכומי התגובה, אך נושא זה לא זכה להתייחסות כלשהי. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, ובעיקר במסמך ספטמבר 1996, הוא סותם את הגולל על התביעה בראש נזק זה. משכך, דין התביעה לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה אותו תובעת איילקס להדחות, וכך אני מורה. 6. שטחים ייחודיים ושטחים משותפים א. החברה המוכרת ובעיקר חברת הניהול מבקשות הכרעה בשאלה מהם השטחים שאותם יש לחייב בדמי הניהול. ב"כ החברות טוען בסיכומיו בסעיף 5.2 מהם השטחים המשותפים אותם יש לחייב את הרוכשים בתשלום דמי הניהול. לדעת ב"כ החברות יש לחייב את איילקס עד יום 2.3.08 בשטח של 2,504.50 מ"ר (שטח ייחודי ומשותף), ואלו החל מיום 2.3.08 בהפחתה של 65 מ"ר היינו 2,439.5 מ"ר. בסעיף 5.2.2 עורך ב"כ החברות את החישוב ביחס ליתר הרוכשים, מבקש ב"כ החברות לקבוע כי סידב בע"מ תשלם לפי שטח 649.56 מ"ר, ג.ג.ד. 1,157.46 מ"ר ושטח לורבר 651.56 מ"ר. נתונים אלו גוזר ב"כ החברות מהמדידות שערך המודד המומחה מר עירון. ב. הרוכשים מסתמכים אף הם על מדידותיו של המודד המומחה מר עירון והם טוענים כי שטחיה הכוללים של איילקס שיש לחייב בדמי ניהול הוא 1,742 מ"ר, שטחי סידב 587.65 מ"ר, שטחי ליגד 589.50 מ"ר ושטחי לורבר הינם 589.60 מ"ר. ג. מעיון בסכומי הפרקליטים עולה כי קיים קשר בל ינותק מסוגית השטח שנמכר לכ"א מהרוכשים. אני מקבל את העמדה הבאה מפי ב"כ הרוכשים שכן בבסיס קבלתי את עמדתו בשאלת השטחים שהחברה המוכרת בנתה עבור כ"א מהרוכשים, לפיכך, אני מקבל כתוצאה ישירה את הקביעה אותה מבקש ב"כ הרוכשים שאקבע ביחס לשטחים אותם יש לחייב בדמי הניהול כאמור בפסקה ב' של סעיף זה, ועל הרוכשים לשלם לחברת הניהול בהתאם לקבוע בפסקה ב', ככל שקיימת יתרה לזכות/חובה של צד כלפי זולתו יש לשלם ו/או להחזיר סכומים בהתאם בתוספת ריבית שעל שעורה אחליט בפרק הריבית להלן. 7. מה דין שטחי הגלריות של איילקס וליגד א. להבדיל משני הרוכשים האחרים, לאיילקס ולליגד קיימות גלריות בתוך שטח היחידות של כ"א מהם. ב"כ החברות מבקש כי דמי הניהול שמשלמת כל רוכשת צריך שיכללו גם את קומת הגלריות. לטעמו של ב"כ החברות קומת הגלריות הינה קומה ככל הקומות משולמת עליה ארנונה בכל קומה, ואין מקום לספק שעל הרוכשים שבכותרת לשלם גם על הגלריות. ב"כ החברות מבקש לאור המדידה של המודד עירון לקבוע כי שטח הגלריה של איילקס הינו 442 מ"ר לאחר יום 2.3.08 בעוד מיום הגשת התביעה ועד ליום 2.3.08 שטח הגלריה היה גדול ב-65 מ"ר. ב. ב"כ הרוכשים טוען בסיכומיו כי אין לחייב את מרשותיו בדמי הניהול לגבי הגלריות, שכן זכרן לא בא לידי ביטוי בהסכם הניהול. כל ספק פועל לדעת ב"כ הרוכשים לטובת האחרונים. לא זו אף זו, טוען ב"כ הרוכשים כי חברת הניהול לא דרשה מאומה משך תקופה בגין גלריות אלו, ומה לה לחברת הניהול כי תלין עכשיו. ב"כ הרוכשים מוסיף וטוען כי החברות טענו שעירית ראש העין מחייבת אותן בארנונה, ולכן יש ליצור התאמה בין החיובים. טענה אחרונה זו אינה מקובלת עלי, שכן מה לי חיוב בארנונה או פטור מארנונה לעניין חיוב בדמי ניהול. לכל חיוב יש מקור משל עצמו והנושא את עצמו, ולטעמי אין ללמוד מעובדת חיוב בארנונה לעניין החיוב בדמי ניהול. טענה אחרונה בפיו של ב"כ הרוכשים כי הגלריות אינן תפקודיות כמו קומה רגילה שכן הן נמוכות יותר, האור והאוורור שבהן שונה (לרעה) מול קומה רגילה, ובעיקר יש לקחת בחשבון כי הגלריה של ליגד נחותה מזו של איילקס. הנימוק שנותן ב"כ הרוכשים לאבחנה בין איילקס לליגד שהגלריה של ליגד אינה נפתחת לכוון גרעין קומת הביניים ולכן אין לשטח זה כל רלבנטיות. ג. במחלוקת זו לא נשתנתה דעתי מאז פסה"ד הקודם. הרוכשים כמו החברות היו מיוצגים ע"י עו"ד בשעת עריכת ההסכמים שבינם לבין החברות. לו הייתה נכונה טענתם היה צורך להכליל תנאי פטור ברור ומפורש בחוזה הניהול ומשלא עשו כן הרוכשים עליהם לשאת בדמי הניהול אף בגין קומת הגלריות, וכך אני מורה. 8. האם יש לחשב עלות החשמל של מגדלי הקירור בנפרד מדמי הניהול? א. ב"כ הרוכשים טוען כי מגדלי הקרור כמו כל השטחים הצבוריים שבבנין ממוסים ומחויבים באמצעות דמי ניהול, ואין לחייב מרשיו בגין מגדלים אלו בנפרד, שכן יהיה בכך חיוב לא צודק. ב"כ הרוכשים טוען בסיכומיו כי משך שנה מאז אכלוס הבנין המגדלים היו מחוברים למונה חשמל כללי של השטחים הצבוריים ורק שנה לאחר הכניסה החליט מי שהחליט בחברת הניהול להתקין מוני חשמל נפרדים למגדלים. אם לא די בכך, טוען ב"כ הרוכשים כי החברות העלו לראשונה בסיכומיהן את הטענה בדבר הצורך לחייב חיוב נפרד בגין חשמל המסופק למגדלים. המגדלים הוקמו כחלק בלתי נפרד מהמבנה ומשלא נקבעה בהסכם הניהול תניה המחייבת אותם לשלם אין לחייבם. ב"כ הרוכשים טוען כי אין לקבל טיעונה של חברת הניהול, שכל הרוצה להתנתק מדרך קרור זו של שמוש במגדלים שכן אפשרות זו אינה מעשית והיא בבחינת תיאוריה בלבד. ב. ב"כ החברות טוען בסיכומיו כי מגדלי הקרור לא היו חלק מהממכר המקורי עפ"י ההסכמים. ב"כ החברות טוען כי לא בכדי מעדיפים בעלי היחידות את קרור היחידות בדרך זו, שכן קרור זה זול מכל אפשרות אחרת. ב"כ החברות טוען כי כל בעל יחידה יכול אם ירצה להתנתק מהמערכת מה שאינו יכול לעשות כמו להתנתק מהאור במסדרונות או המעלית. אם לא די בכך, טוען ב"כ החברות כי מגדלי הקרור מקררים את פנים היחידות שמחזיקים הרוכשים ואינם מקררים רכוש משותף. כיוון שכך, לדעת ב"כ החברות אי אפשר להכליל הוצאות אלו בדמי הניהול, שכן אלו מתייחסים לניהול הרכוש המשותף וההוצאות להחזקתו או טפוחו. הטענה האחרונה כי המגדלים מחייבים להפריד את חיוב החשמל מהחיוב הכללי היא העובדה שהרוכשים משלמים ללא בעיות בנפרד את המים שהמגדלים צורכים, כמו גם הכימיקלים לכן אין מקום לערוך אבחנה מלאכותית בין סוגי חיוב שונים לגבי אותם מגדלים. ג. אינני מתכוון לפסוק בשאלה האם ניתן להתנתק מרצון המגדלים, שכן לא הובאו להנחת דעתי ראיות מספיקות לכך, אולם לדעתי יש לקבל עמדת החברות ולבצע חיוב בנפרד מהחיוב בדמי הניהול, שכן לא היה מענה הולם בפי ב"כ הרוכשים לכך שמים וכימיקלים הוא מוכן לשלם בנפרד, וחשמל לא. נימוק נוסף הוא שב"כ הרוכשים לא הצליח לשכנע מדוע חשמל הגורם לקרור תוככי יחידות הרוכשים יחויב יחד עם דמי הניהול שעניינם שונה. משכך, דין התביעה של החברות להתקבל בנושא חשבונות החשמל של המגדלים, ואני מחייב את הרוכשים לשלם זאת בנפרד ובנוסף על דמי הניהול. 9. מהו שיעור הריבית על חובות צד כלפי זולתו א. ב"כ הרוכשים טוען כי שיעור הריבית שבה יש לחייב כל צד לגבי חובות משנהו לא נקבע בהסכם הניהול, והקביעה שמנסה ב"כ החברות לומר כי המדובר ב-18% אינה נכונה, ולכן אין לו משמעות אופרטיבית. ב"כ הרוכשים לא מציע בסיכומיו כל שיעור ריבית שהוא. באשר לתחילת מועד המרוץ לחיוב הריבית בשיעור כזה או אחר מציע ב"כ הרוכשים כי המועד שיקבע הוא יום לאחר בטול פסק הבורר, קרי 16.2.05 וכן הוא מבקש שהריבית תהא ריבית רגילה ולא ריבית דריבית. ב. ב"כ החברות טוען כי שיעור הריבית נקבע בהסכמי הניהול, אך הוא מפנה לפסה"ד החלקי שניתן ע"י השופט אמיר מיום 6.6.06 פס"ד שהפך חלוט ולא בוטל ולדעתו נקבע בו שיעור ריבית של 18%. גם אם פסה"ד נראה לרוכשים לא צודק, סבור ב"כ החברות כי הרוכשים החמיצו את השעה לערער עליו וקביעותיו סופיות. ג. במחלוקת זו שבין הצדדים, אני מקבל עמדת ב"כ הרוכשים שיש לחייב כל צד לשלם רבית לזולתו מיום 16.2.05. כן אני מקבל עמדת ב"כ הרוכשים המבקש לקבוע כי המדובר ברבית רגילה ולא בריבית דרבית, שכן אין מקור הסכמי לחיוב כזה. באשר לפרשנות של פסה"ד החלקי שניתן ע"י כב' השופט אמיר ביום 6.6.06, אני סבור שיש לקבל את הטיעון הבא מפי ב"כ הרוכשים שפסה"ד לא קבע שיעור ריבית וזאת נוכח הפרשנות שהשופט אמיר עצמו, מי שנתן את פסה"ד החלקי פרש את האמור בו בהחלטה מאוחרת שניתנה על ידו בישיבת יום 12.6.07. באומרו במפורש בעמ' 9 כי נקבעו עקרונות לעניין שיעורי הריבית אך לעקרונות אלו יש ליתן תוכן מעשי מה שלא נעשה לפני השופט אמיר ואף לא לפני. באשר לשעור הריבית יש לקבוע כי מכיוון שהצדדים לא נתנו תוכן לעקרונות כפי שקבע השופט אמיר בהחלטתו מיום 12.6.07 יש לקבוע כי לגבי כל חוב שלא נכלל בהסכם הניהול יחול הדין הכללי קרי חיוב בהפרשי ריבית והצמדה וזאת מיום 16.2.05 ובאשר לחיוב בדמי הניהול יחולו הוראות סעיף 7 (א) להסכם הניהול. ג. לסיכום 1. העולה מן המקובץ: א. החברות תשלמנה לרוכשים כאמור בסעיף 3 (ו) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 16.2.05. ב. החברות תשלמנה לרוכשים כאמור בסעיף 4 (ו) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 16.2.05. ג. כל צד ישלם לזולתו עפ"י האמור בסעיף 6 (ב) ו-(ג) בתוספת ריבית עפ"י סעיף 7 (א) להסכם הניהול. ד. הרוכשים איילקס וסידב ישלמו לחברת הניהול בגין הגלריות בתוספת ריבית עפ"י סעיף 7 (א) להסכם הניהול. ה. הרוכשים ישלמו לחברות בגין החשמל של מגדלי הקרור עפ"י החשבונות החודשיים המופקים ע"י חב' החשמל למגדלים אלו בתוספת ריבית והפרשי הצמדה. 2. נוכח התוצאה אליהן הגעתי ישא כל צד בהוצאותיו ובשכ"ט עו"ד. ניתן היום, כ אדר א' תשע"א, 24 פברואר 2011, בהעדר הצדדים. חדר טרנספורמציהבתים משותפים