##(1) מה זה "דייר נדחה" ?## מהי הגדרת "דייר נדחה" ? המושג "דייר נדחה" נוצר בשל כך, שכבר בעת פטירתו של הדייר המקורי הראשון, קמה זכאותו (של הדייר הנדחה) להפוך לדייר מוגן, מאחר שהתקיימו בו התנאים של "דייר נגזר". אולם מאחר שמישהו אחר, שהיה אף הוא "דייר נגזר" הפך לדייר מוגן, נדחה מימוש זכותו להפוך לדייר מוגן. החוק מבחין בין שלושה סוגים של דיירים מוגנים בדירת מגורים: "דייר מקורי" - השוכר החוזי או מי שנכנס לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "דייר נגזר" – מי שהפך לדייר מוגן מכוח סעיפים 22-20 לחוק, בנסיבות בהן הדייר המקורי נפטר או חדל מלהחזיק במושכר; "דייר נדחה" - מי שזכותו להיות דייר מוגן באה מכוח סעיף 27(1) לחוק, היינו שזכותו נדחתה בשל קיומו של קרוב משפחה בעל זכות קודמת שהפך ל"דייר נגזר". על מנת שדייר יוכר כ"דייר נדחה" עליו לעמוד הן בתנאי סעיף 20 הן בתנאי סעיף 27(1), לאמור עליו לעמוד בארבעה תנאים מצטברים: א. שהתגורר בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות ששה חודשים טרם פטירתו; ב. שבעת פטירת הדייר המקורי לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו; ג. שהוסיף להתגורר בדירה מאז פטירת הדייר המקורי ועד פטירת הדייר הנגזר; ד. שבעת פטירתו של הדייר הנגזר שלפניו לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו. ניתן להעביר את זכות הדיירות המוגנת מכוח "דיירות נדחית" פעם אחת בלבד. "הלכה פסוקה היא, כי חוק הגנת הדייר אינו קובע שרשרת אין-סופית של דיירות מוגנת, בדרך 'הורשה' מדייר שנפטר לבן משפחתו. החוק מגביל בסעיף 27(1) את ה'הורשה' רק ל'יורש' של הדייר המקורי, או ל'יורש אחר יורש' (פעם אחת בלבד), וזאת רק לגבי מי שהתקיימו לגביו התנאים הנקובים בסעיף 20 בעת פטירת הדייר המקורי, ואשר המשיך להתגורר במושכר עם הדייר המקורי וכן יחד עם 'היורש הראשון' עד לפטירתו, ובלבד שבעת מותו של הדייר האחרון לא הייתה לו דירה אחרת למגורים" (ע"א (מחוזי י-ם) 11303/07 ויסברג נ' קן דרור, פיסקה 14 לפסק הדין והאסמכתאות הנזכרות שם (10.11.2008). בקשת רשות ערעור על פסק הדין נדחתה על-ידי כבוד השופט י' דנציגר (רע"א 612/09); והשוו גם לעניין בית עסק: ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פיסקאות ל"ה ו-ל"ז לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין (28.10.2009)). ##(2) דייר נדחה - ירושה:## הדיבור 'יורש על פי דין' בסעיף 23(ב) לא מכוון ל'יורש בפועל' אלא ל'יורש פוטנציאלי'. לאמור – על הטוען להיותו דייר נדחה להוכיח, כי אלמלא היה נדחה מפני בן זוגו או ילדו של הדייר המקורי, הוא היה יורש את הדייר המקורי על פי דין. יורשים על פי דין אינם אלה אשר יורשים בפועל את הדייר המקורי, אלא מי שהיו זכאים לירש אותו על פי דין, אלמלא היו לו בעת פטירתו בן זוג או ילדים. נכד, הינו יורש פוטנציאלי של סבו, שכן אם אביו (ילדו של הסב) לא היה בן החיים בשעת מות הסב הוא היה נכנס בנעליו ויורש את הסב (ס' 14 לחוק הירושה, תשכ'ה-1965). פרשנות זו מתחייבת מהשילוב בין 'ההורשה' לפי החוק להורשה על פי הוראות חוק הירושה. עמד על כך גם בית-המשפט המחוזי בע'א (ת'א) 581/84 שמיר (שמוסקין) אברהם ואח' נ' קלמוביץ זאב, פ'מ תשמ'ו (1) 102: "המחוקק קבע סדר מסוים, 'תור' אם אפשר להתבטא כך, כדי לפתור מצב דברים שעל פיו דייר שזכה בהגנת החוק... אף הוא נאלץ להפסיק ושלא להחזיק יותר במושכר. באחד האירועים הנ'ל... קובעות הוראות סעיף 27(2) הנ'ל כי יבוא 'הבא בתור'. הבא בתור, פירושו - מי שזכאי היה ויכול היה לרכוש את הגנת החוק באותה עת שהדייר המקורי נפטר" ##(3) החמרה בתנאים לרכישת דיירות נדחית:## המחוקק של חוק הגנת הדייר ביקש להחמיר בתנאים לרכישת דיירות נדחית בהשוואה לדיירות נגזרת. על כן נדרש בסעיף 27(1) כי בדייר הנדחה יתקיימו לא רק התנאים הקבועים בסעיף 20 אלא גם כי "..הוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר ". תכליתם של התנאים הנוספים הנדרשים, כעולה מהוראת סעיף 27(1), היא להבטיח כי אותם תנאים שהיו קיימים על פי סעיף 20 (2), קרי – מגורים בדירה והיעדרה של דירה אחרת, ימשיכו להתקיים עד למימוש זכותו של הדייר הנדחה. הטעם לכך הוא שקיומם של תנאים אלו הוא המצדיק את הקניית הזכויות לדייר נדחה מלכתחילה. עם זאת, זכותו של הדייר הנדחה איננה "חלשה" מזו של הדייר הנגזר במובן זה שאף היא שואבת תוקפה מזכותו של הדייר המקורי, ואך נדחית בזמן בשל עדיפות שנתן המחוקק לדייר הנגזר. במישור העקרוני אין הצדקה איפוא כי מעשים או מחדלים אותם מבצע הדייר הנגזר, ישליכו על זכותו של הדייר הנדחה. מנגד קיים חשש אמיתי של ניצול לרעה של הוראות החוק בעניין זה ופגיעה שלא לצורך בזכות הקניין של הבעלים. בפרט בשל הקירבה שבין הדיירים הנגזרים לדיירים הנדחים, קיים חשש כי הראשונים יפעלו להעברת זכויותיהם לדיירים הנדחים תוך נקיטת פעולות – נטישה של הנכס או אחרות, שבעטיין יאבדו את מעמדם כדיירים מוגנים, וזאת לצו רך העברת הזכויות לדיירים הנדחים. לא לכך כיוון המחוקק כשהעניק זכויות לדור הדיירים הנדחים בתנאים שקבע. ##(4) דייר נדחה - סיכום:## ברע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן (2013), מבהיר בית המשפט את המונח " דייר נדחה", בזו הלשון: "המונח דייר 'נדחה', מתייחס למי שנכנס בנעליו של הדייר הנגזר, לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר, לפי סעיף 27 לחוק. אדם המבקש להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב להוכיח, בהתאם לסעיף 27(2) לחוק, קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על פי דין, כמפורט בסעיף 23, וכן לקיים את תנאי סעיף 26, לפיו הוא המשיך לנהל בעצמו או על ידי אחרים, את העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר. סעיף 27(2) סיפא, אשר הוא העומד במחלוקת בענייננו, מוסיף תנאי נוסף לשם הכרה בזכותו של דייר נדחה להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת, והוא כי 'יורשים' של הדייר המקורי הוסיפו לעבוד באותו בית עסק, וכי העסק היה 'דרוש לקיומם'". אלה הם, אפוא, התנאים שעל הטוען לזכויות – שאינו בן זוג או ילד של הדייר החוזי - להוכיח, על מנת להיחשב "דייר נדחה": א. הטוען לזכויות הוא יורש על פי דין של הדייר החוזי; (סע' 23(ב) לחוק) ב. הטוען לזכויות עבד עם הדייר החוזי בעסק לפחות 6 חודשים לפני פטירתו; (סע' 23(ב) לחוק) ג. הטוען לזכויות המשיך לנהל במושכר את העסק שהדייר החוזי ניהל בו; (סע' 26 לחוק) ד. העסק דרוש לקיומו של הטוען לזכויות. (סע' 27(2) סיפא לחוק) ##(4) להלן פסק דין בנושא דייר נדחה:## התובעת עתרה לקבלת צו המצהיר שהיא דיירת מוגנת לפי הוראת סעיף 20(א) בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972. לטענתה, במשך מספר שנים הייתה בת הזוג של מי שהיה דייר מוגן בדירה ונפטר, והיא התגוררה עימו במשך כל תקופה זו, ולפיכך הפכה אף היא לדיירת מוגנת בדירה. הנתבע, בעליה של הדירה, ביקש את דחיית התביעה, בעיקר משני טעמים אלו: האחד, הקשר שהיה בין התובעת לבין המנוח היה פיקטיבי, ולכן אין לבסס עליו זכות של דיירות מוגנת. השני, אין די שיתמלאו התנאים הקבועים בסעיף 20 בחוק, אלא צריך שיתקיימו בתובעת התנאים הקבועים בסעיף 27 בחוק, כתנאי לכך שתהפוך לדיירת מוגנת הדירה. לטענת הנתבע, תנאים אלו לא התקיימו. השאלות הטעונות הכרעה הן אפוא, שתיים: השאלה הראשונה, שאלה עובדתית, שעניינה בטיבו של הקשר שהיה בין המנוח לבין התובעת. אם יימצא שאמנם היו הם בני זוג במשך תקופה העולה על שישה חודשים, וכי התגוררו יחד במשך תקופה זו, כי אז נידרש לשאלה השנייה, אם אמנם התקיימו התנאים המקימים לתובעת זכות של דיירות מוגנת בדירה. א. רקע דיוני, והערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין 2. התביעה הוגשה ביום 25.3.2007, וכתב ההגנה הוגש ביום 7.5.2007. לאחר שניסיונות הצדדים להגיע לפתרון מוסכם לא צלחו, הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, וישיבת ההוכחות התקיימה ביום 15.12.2008. סיכומי טענות התובעת הוגשו ביום 29.1.2009, סיכום טענות הנתבע הוגש ביום 2.4.2009 ותשובת התובעת לסיכומי התובע הוגשה ביום 20.4.2009. 3. תובענה זו, לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעו לפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל, שנפטר בחודש פברואר 2011, לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם, אך קודם למתן פסק הדין. בהתאם להנחייתה של נשיאת בית משפט זה, כבוד השופטת שולמית דותן, התיק הועבר אליי למתן פסק-דין. תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט בן-עטר ז"ל תשמענה פעם נוספת (ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם ואח', פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק ואח', פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249). ב. העובדות הרלוונטיות, לרבות דיון במחלוקות העובדתיות 4. הנתבע הוא בעליה של דירה ברחוב בן-יהודה 27 בירושלים. בחודש ינואר 1978 רכשו בני הזוג אליהו לפלר ז"ל ומרגיט לפלר ז"ל את זכויות הדיירות המוגנת בדירה (הסכם רכישת דמי המפתח נחתם ביום 5.1.1978 והסכם שכירות מוגנת נחתם ביום 26.1.1978), והיו לשוכרים מוגנים בדירה על-פי חוק הגנת הדייר. מרגיט נפטרה בשנת 1993 ואליהו נפטר בחודש ינואר 2007 (להלן - "המנוחה" ו"המנוח", לפי העניין). 5. לטענת התובעת, היא והמנוח חיו יחד בדירה כבני-זוג לכל דבר מאז שנת 2000, ונישאו בשנת 2005. לתמיכה בעובדות אלו, הגישה התובעת תצהיר וכן הוגשו תצהירים של בתו של המנוח, של אנשים שעבדו עימו ושל שני מכרים. התובעת ובתו של המנוח נחקרו על-ידי בא-כוחו של הנתבע, ואילו שאר התצהירים הוגשו מבלי שהמצהירים נחקרו עליהם. מטעם הנתבע לא הובאה כל ראייה בעניין הקשר שבין התובעת לבין המנוח. 6. עיקרי העובדות שעלו מהתצהירים מטעם התובעת ומן העדויות היו אלו: המנוח, יליד שנת 1916, היה יהודי שומר מצוות, שהקפיד על הליכה לבית הכנסת ואף היה לו מקום קבוע בבית הכנסת "ישורון". התובעת, ילידת 1949, היא נוצרייה אורתודוכסית, אזרחית הונגריה ודוברת הונגרית בלבד. השניים הכירו בהונגריה סמוך לשנת 2000 ובשנה זו החלו לגור יחד בדירה. התובעת הגיעה לארץ באשרת תייר, ומאז נסעה מספר פעמים להונגרייה, כדי לחדשה. היא אם לשני ילדים ויש לה ארבעה נכדים שגרים בהונגריה. המנוח והתובעת נישאו בסרביה בנישואים אזרחיים בשנת 2005, בעת שהמנוח היה כבן 89 והתובעת הייתה כבת 56. מקור פרנסתם של השניים היו כספים שהיו לתובעת ממכירת ביתה בהונגריה, כספי פנסיה גרמנית שקיבל המנוח וקצבת זקנה שקיבל מהביטוח הלאומי. לאחר פטירת המנוח, ממשיכה התובעת לגור בדירה, והיא מתפרנסת מכספי הפנסיה הגרמנית, מקצבת הביטוח הלאומי ומכספים שנותרו לה ממכירת ביתה בהונגריה. התובעת, וכך גם בתו של המנוח ושאר העדים שמטעמם ניתנו תצהירים, העידו על כך שהמנוח והתובעת חיו כבני זוג לכל דבר. התובעת הקפידה על שמירת כשרות, ואף נהגה להצטרף אל המנוח בהליכתו אל בית הכנסת בשבתות ובחגים, הגם שגם הייתה בכנסייה בחגי הנוצרים. הם ניהלו בית משותף, חשבון בנק משותף, נסעו יחד לחו"ל, בילו יחד, ואת החגים חגגו עם בני משפתחו של המנוח. היחסים ביניהם היו קרובים והם נהגו לשתף האחד את השני בכל דבר. מכריהם העידו על זוגיות יפה, ועל כך שהתובעת והמנוח נהגו לארח בביתם מכרים ולהתארח אצל מכריהם. העדויות שהובאו מטעם התובעת, גם שללו את ההשערה של הנתבע, שהתובעת הגיעה לארץ כדי לעבוד בביתו של המנוח ולסעוד אותו. על-פי העדויות, עד סמוך לפטירתו, היה המנוח בריא, וכלל לא נזקק לעזרה ולסיעוד. התובעת אמנם הייתה מי שביצעה את מלאכות הבית, אך עשתה זאת כבת-בית ולא כעובדת שבאה לסייע בביצוען. המנוח לא הותיר צוואה , ולא הוצא צו ירושה בעניין עזבונו. 7. למרות העדויות שתיארו מערכת יחסים זוגית שגרתית, הנתבע עמד על טענתו, שאין מדובר בנישואים אמתיים, אלא בנישואי-דמה (פיקציה), שנועדו לאפשר את שמירת הדירה בידי משפחת המנוח, ובידי בתו היחידה. בחינת העובדות והראיות שעל עיקריהן עמדנו, אמנם מביאה ל"הרמת גבה" לנוכח הזיווג של המנוח והתובעת, אשר לכאורה, אינו מתיישב עם המוסכמות המקובלות בחברה הדתית שאליה השתייך המנוח. חיים משותפים של יהודי שומר מצוות כבן 85, עם נוצרייה, שבעת ההיכרות ביניהם הייתה כבת 51, ונישואי המנוח בהיותו כבן 89 עם התובעת בעת שהייתה כבת 56, אכן אינם דבר שגרתי, בלשון המעטה. אולם השאלה אינה כיצד רואה זאת החברה, אלא אם השניים היו בני-זוג שגרו יחד. 8. משהוכח שכך הם פני הדברים, ולא הובאה כל ראייה לסתור זאת, הרי שהעובדות שעל יסודן ייבחנו טענות הצדדים, הרלוונטיות לענייננו הן אלו: קודם לפטירת המנוח בשנת 2007, היו המנוח והתובעת בני-זוג מאז שנת 2000 והם נישאו בשנת 2005. במשך כל תקופת חייהם המשותפים הם גרו יחד בדירה. ג. טענות הצדדים בעניין מעמדה של התובעת לפי חוק הגנת הדייר (1) טענות הנתבע 9. זיכרון הדברים מיום 5.1.1978, שמכוחו רכשו המנוח והמנוחה את זכות הדיירות המוגנת, קובע שההסכם נחתם בין בעל הדירה באותה עת לבין המנוח והמנוחה "שניהם ביחד וכל אחד מהם בנפרד". לפיכך לטענת הנתבע, כל אחד מבני הזוג המנוחים היה בעל זכות דיירות מוגנת מכוח עצמו, בנפרד מבן-זוגו ובאופן עצמאי. מכאן, לטענתו, כל אחד מהמנוחים היה דייר מוגן במחצית הדירה. לפיכך, לאחר פטירת המנוחה, היה המנוח "דייר מקורי" במחצית הדירה שלו, ואילו במחצית הדירה של המנוחה, היה הוא בעל זכות של "דייר נגזר", מכוח סעיף 20 בחוק הגנת הדייר. עם פטירת המנוח, יכולה התובעת, בהיותה בת-זוגו, להיות "דיירת נגזרת", רק במחצית הדירה שבה המנוח הוא "דייר מקורי". לעומת זאת, כדי שתוכר זכותה להיות דיירת מוגנת גם במחצית שבה היה המנוח "דייר נגזר", על התובעת להוכיח שהתקיימו התנאים הקבועים בסעיף 27 בחוק. מאחר שתנאים אלו לא התקיימו, טוען הנתבע שהתובעת אינה יכולה לזכות בדיירות מוגנת בדירה כולה. 10. טענה נוספת שטוען הנתבע היא, שפירוש חוזה צריך להיעשות לפי אומד דעת הצדדים. פרשנות זו, לטענתו, בהכרח צריכה להוביל למסקנה שבעת חתימת ההסכמים עם המנוח והמנוחה, לא הייתה כל כוונה שבבוא העת תזכה התובעת בדיירות מוגנת מכוח הסכם השכירות. 11. לבסוף מבקש הנתבע להסתמך על סעיף 11 בהסכם השכירות, הקובע שמלכתחילה לא יכול היה המנוח לאפשר את כניסתה של התובעת לדירה. בהקשר זה טען, שהסכם השכירות לא היה ברשותו, וכי רק לאחר רכישת הבעלות על הדירה מבעליה הקודמים, ביקש מהמנוח את העתקו. העותק שמסר המנוח לא היה קריא, כפי שעולה מתצהירו של הנתבע מיום 9.11.2008, ולכן הנתבע לא היה ער להוראת סעיף 11. תוכנה התברר לו רק לאחר שההסכם צורף לכתב התביעה (נספח ב'). (2) טענות התובעת 12. סיכום טענות התובעת עסק בהרחבה יתירה בהוכחת הטענה, שהתמלאו תנאיי סעיף 20(א) בחוק הגנת הדייר. בפירוט רב למדיי פורטו הראיות, שממילא לא נסתרו, המוכיחות את טענת התובעת שהייתה בת-זוגו של המנוח ושהתגוררה עימו למעלה מששה חודשים קודם לפטירתו. בעקבות הגשת סיכום טענות הנתבע, הוגשה תשובת התובעת, החולקת על טענות הנתבע. לטענת התובעת, המנוח היה "דייר מקורי" בנכס, ולפיכך התובעת היא "דיירת נגזרת", בהתאם לסעיף 20(א) בחוק. מכיוון שכך, טוענת התובעת, כי אין מקום לדון בהוראת סעיף 27 בחוק. 13. התובעת גם ביקשה לדחות את טענת הנתבע, המפרשת את כוונת הצדדים בעת החתימה על הסכם השכירות ושכוונה זו לא כללה אפשרות שהתובעת תהפוך לדיירת מוגנת. כך לטענת התובעת מהטעם שלא הובאו לכך ראיות, וגם לאור הפסיקה הקובעת שאם בני זוג נפרדו או בן-זוג מתאלמן, הרי שהאפשרות שבן הזוג שנותר יכניס לדירה בן-זוג אחר, היא בגדר ציפייה סבירה של הצדדים. 14. לבסוף טוענת התובעת, שסעיף 11 בהסכם השכירות אינו רלוונטי, מאחר שאינו עוסק בשימוש בדירה על-ידי אחר, אלא בהעברת המושכר או בהשכרתו לאחר. ד. דיון בעניין מעמד התובעת לפי חוק הגנת הדייר (1) רקע נורמטיבי 15. חוק הגנת הדייר מבחין בין "דייר מקורי" לבין "דייר נגזר". "דייר מקורי" הוא השוכר מכוח חוזה השכירות לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכך גם הדייר שנכנס לגור בהסדר "דמי מפתח". "דייר נגזר" הוא מי שהפך להיות דייר מוגן לאחר פטירת הדייר המקורי, ומעמדו זה ניתן לו מכוח סעיפים 20 עד 26 בחוק. אולם אם בעת פטירת הדייר המקורי היה זכאי למעמד של "דייר נגזר", אך לא יכול היה לממש זאת בשל בעל מעמד זהה אחר שקודם לו, ומימוש זכותו נדחה, כך שהפך לדייר מוגן מכוח אחת החלופות של סעיף 27 בחוק, כי אז מעמדו הוא של "דייר נדחה". (ראו בעניין זה את פסק-דינו של כבוד השופט י' אנגלרד ברע"א 1711/98 דוד שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394 (7.2.2000). בתוצאת פסק הדין, היה כבוד השופט י' אנגלרד בדעת מיעוט, אולם פרשנותו להוראות סעיפים 20 ו-27 בחוק, אומצה על-ידי שופטי הרוב, כבוד הנשיא א' ברק וכבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש. כן ראו את פסק-דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין בע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.2009) בפסקאות ל"ה-ל"ז, שעסק בהוראות המקבילות בעניין דיירות מוגנת בעסק). 16. החלופה הרלוונטית בסעיף 20 לענייננו, היא זו הקבועה בסעיף 20(א), הקובעת כך: "דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו". שני תנאים דרושים כדי שבן-זוג של "דייר מקורי" יהיה "דייר נגזר": האחד, שהמנוח, שהיה דייר מקורי, ובן-זוגו היו בני-זוג לפחות שישה חודשים קודם לפטירה. השני, השניים גרו יחד תקופה זו. "דייר נדחה" הופך לדייר מוגן, אם מתקיימים תנאיי סעיף 27, ובענייננו סעיף 27(1), הקובע כך: "היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם - (1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חד להחזיק במושכר;". המושג "דייר נדחה" נוצר בשל כך, שכבר בעת פטירתו של הדייר המקורי הראשון, קמה זכאותו (של הדייר הנדחה) להפוך לדייר מוגן, מאחר שהתקיימו בו התנאים של "דייר נגזר". אולם מאחר שמישהו אחר, שהיה אף הוא "דייר נגזר" הפך לדייר מוגן, נדחה מימוש זכותו להפוך לדייר מוגן. כך קובע הסעיף, כי אם נפטר מי ש"היה ... לדייר לפי סעיפים 20 עד 26" - שמשמעותו שנפטר מי שהיה "דייר נגזר" - כי אז "לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה". זאת למעט מי שהתמלאו לגביו אחת מחלופות סעיף 27, שרלוונטית לעניינו היא כאמור, "מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22" ויתר תנאיו של הסעיף. מכאן שזכאותו קמה כבר בעת פטירת המנוח הראשון, הדייר המקורי, אך בשל דחיית מימוש זכאותו עד אחרי פטירת הדייר הנגזר הראשון, הוא בגדר "דייר נדחה" (על משמעותו של מושג זה ראו: רע"א 1711/98 שפי, בפסקאות 9-8 בפסק-דינו של כבוד השופט י' אנגלרד; פסק-דינו של כבוד הנשיא אגרנט בע"א 300/65 עיזבון גלה מוטילוב נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4) 73, בעמ' 78-77). 17. ככלל, במקום שבו בוחנים את הזכאות לדיירות מוגנת, בין נגזרת ובין נדחית, הפרשנות נעשית על דרך שנועדה למנוע אפשרות של גלגול אין-סופי של זכאויות. "החוק אינו קובע שרשרת אין-סופית של דיירות בדרך 'הורשה' מדייר קודם שנפטר, אלא הוא קובע 'הורשה' אחת בלבד מן הדייר המקורי, אמנם תוך הרחבה גם על 'יורש אחר יורש' או 'יורש נדחה' בתנאי שגם אותו יורש נדחה ממלא אחר תנאי סעיף 18 [סעיף 23 בנוסח המשולב]" (פסק-דינו של כבוד השופט מ' לנדוי בד"נ 6/80 צבי גרפינקל נ' זאב פולק, פ"ד לה(1) 200 בעמ' 203). "הכלל הוא כי בן-זוגו של הדייר המקורי, ילדיו או קרובים אחרים, אליהם עברה הגנת החוק אחר מות הדייר ... כל אלה אינם מעבירים את ההגנה הלאה, לבן-זוגם, לילדיהם או קרוביהם שלהם, אלא משנפטרו או חדלו להחזיק, ההגנה באה לקיצה" פסק-דינו של השופט י' זוסמן, 35/62 אנגל נ' הורביץ, פ"ד טז 1513, בעמ' 1519. זאת למעט כאמור, מצב שבו ישנם דיירים נדחים שהתקיימו בהם הוראות סעיף 27. תכליתו של 27 בחוק שנועד להבטיח את הדיירים הנדחים, היא שאם אותם קרובים המנויים בסעיף "הוסיפו … להתגורר במושכר לאחר מות הדייר המקורי, אזי בצל ההגנה של בן הזוג חסו. ואולם משנפטר גם בן-זוגו של הדייר המקורי אשר 'ירש' את הגנת החוק … היו מתחייבים בפינוי. כאן בא הסייג" שתכליתו שלא להפקיר את הקרובים שבשעתו נדחו מפני בן הזוג (ד"נ 6/80 גרפינקל, שם). 18. קודם שנפנה לעובדות המקרה הנדון, חשוב להדגיש שמגמת הפסיקה שעליה חוזר בית המשפט העליון כמעט כל אימת שנדרש לפרש הוראה בחוק הגנת הדייר, היא שיש ליתן לחוק זה פרשנות מצמצמת ככל שניתן. הטעם לכך נעוץ בתכלית החוק שהייתה יפה לשעתה ולתקופה שבה נחקק. היום, לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית שחל מאז נחקק החוק, והעובדה שיש ביישומו כדי לפגוע בקניינו של בעל הנכס המוחזק בדיירות מוגנת, ניתנת להוראות החוק פרשנות מצמצמת. ראו בעניין זה את דברי כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר (17.9.2006), בפסקה ד.4: "חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת, וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר-כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק' (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג-כהן)). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם)); ראו גם רע"א 10343/05 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם))".  (ראו עוד בע"א 10308/06 שטוב, ופסקי הדין המוזכרים בפסקה ל"ז; פסקי הדין של כבוד הנשיא א' ברק והשופטת ד' ביניש ברע"א 1711/98 שפי וכן פסקי הדין המוזכרים שם). (2) יישום הוראות החוק והפסיקה על המקרה הנדון 19. המנוח והמנוחה שכרו את הדירה בחודש ינואר 1978. בזיכרון הדברים שחתמו השניים עם בעליו הקודם של הדירה, שהנתבע בא בנעליו, נקבע באופן מפורש כי ההסכם הוא בין הבעלים לבין "מר אליהו לפלר … וגב' מרגיט לפלר … שניהם ביחד וכל אחד מהם בנפרד". מילים אלו, שלפיהם ההסכם מתייחס אל השניים יחד ואל כל אחד מהם בנפרד, נוספו בכתב-יד, כך שהייתה זו תוספת "בכוונת מכוון". המשמעות של הסכם שכירות שנחתם בין בעל נכס לבין שוכרים בדיירות מוגנת שהם בני זוג, הקובע כי הוא מתייחס אל "שניהם ביחד וכל אחד מהם לחוד", נדונה בפסק הדין (שהובא בסיכומי הנתבע) בע"א 420/75 שרה כהן נ' עו"ד יצחק אייזן, פ"ד ל(2) 29. בפסק-דין זה נדונה שאלת רשלנותו של עורך-דין, שלא היה מודע לקביעה שכזו בהסכם שכירות מוגנת. אגב כך הובהר בפסק הדין, שניתן על-ידי כבוד השופט ברנזון, כי משמעות מילים אלו בהסכם שכירות מוגנת שנחתם עם שני בני זוג, היא "שכל אחד מהם היה, בנפרד, שוכר מכוח עצמו" (שם, עמ' 30). לפיכך, במקרה שנדון שם, צריך היה לערוך את הסכם הפינוי עם כל אחד מבני הזוג בנפרד. עריכת הסכם פינוי רק עם אחד מבני הזוג, לא יכולה הייתה לחייב את השני, שהוא שוכר מכוח עצמו. 20. כך גם בענייננו. הסכם השכירות נחתם עם המנוח ועם המנוחה, "שניהם ביחד וכל אחד מהם בנפרד". המשמעות היא כאמור, שכל אחד מבני הזוג המנוחים היה שוכר בנפרד של הדירה, מכוח עצמו. השאלה אם כן היא, אם כל אחד מבני הזוג המנוחים היה שוכר מכוח עצמו של הדירה כולה, כך שעם פטירת אחד מהם, ממשיך הנותר לשכור את כל הדירה, או שמא, כטענת הנתבע, שכר כל אחד רק מחצית בלתי מסוימת בדירה. רק מסקנה שכל אחד שכר מחצית בלתי מסוימת, תאפשר את הפרשנות המוצעת על-ידי הנתבע, כי ביחס למחצית של המנוחה, הפך המנוח להיות "דייר נגזר". במקרה זה, משלא התקיימו בתובעת התנאים של "דייר נדחה", לא תוכל היא להפוך לדיירת מוגנת. 21. שני בני הזוג המנוחים היו שותפים בזכות הדיירות המוגנת בדירה, בדומה לשני בני-זוג שהם בעלים במשותף בדירת מגורים. במקרה כאמור, אם לא נקבע אחרת ביחס לחלקו של כל אחד מבני הזוג, כי אז כל אחד מבני הזוג הוא בעליה של מחצית בלתי מסוימת מהזכות הקניינית בדירה. במקרה של פירוק השיתוף בבעלות, יהיה כל אחד מבני הזוג בעליה של מחצית הדירה ויהיה זכאי למחצית משוויה. כך גם ביחס לדיירות המוגנת, ששני בני הזוג היו שותפים לה, כל אחד מכוח עצמו. כל אחד מהם היה בעל זכות הדיירות המוגנת במחצית בלתי מסוימת בדירה. עם פטירת המנוחה, המשיך המנוח להיות דייר בשכירות מוגנת בדירה. אילו היו בני הזוג בעליה של הדירה, כי אז יכול שהיה המנוח יורש את המחצית של אשתו המנוחה, בין מכוח היותו יורש על-פי דין ובין מכוח ירושה . אולם דיירות מוגנת אינה ניתנת ל"ירושה ", אלא בהתאם להוראות החוק. לפי סעיף 20(א) בחוק, "ירושה " של בן הזוג שנפטר מעניקה מעמד של "דייר נגזר", בהתקיים שני תנאים אלו: השניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים קודם לפטירה, וגרו יחד בתקופה זו. לפי הוראה זו, המנוח "ירש" את זכות הדיירות המוגנת של אשתו המנוחה, שהשתרעה על מחצית הדירה. אולם ביחס למחצית זו, שהייתה של אשתו המנוחה, המנוח לא היה "דייר מקורי", אלא "דייר נגזר". 22. לאחר פטירת המנוח, יש לבחון את מעמדה של התובעת, המבקשת לזכות במעמד של "דייר מוגן" מכוח קרבתה אל המנוח בהתאם למעמד שבו היה המנוח. באשר למחצית הדירה, שביחס אליה היה המנוח "דייר מקורי", יש לבחון אם התקיימו בתובעת התנאים המזכים אותה במעמד של "דייר נגזר", שנקבעו בסעיף 20(א). באשר למחצית הדירה שביחס אליה היה המונח "דייר נדחה", יש לבחון אם התקיימו בתובעת תנאיי סעיף 27(1), שלפיהם תהיה במעמד של "דייר נדחה". כפי שכבר נאמר, לא נסתרו הראיות של התובעת, שלפיהן היא הייתה בת הזוג של המנוח ואף גרה עימו בדירה מאז שנת 2000 עד פטירתו בשנת 2007. כך שהשניים היו בני-זוג במשך תקופה העולה על שישה חודשים ואף גרו יחד בדירה במשך תקופת חייהם המשותפים. מכאן, שבמחצית הדירה שבה היה המנוח "דייר מקורי", זכאית התובעת להפוך לדיירת, בהיותה "דיירת נגזרת". 23. לעומת זאת, באשר למחצית הדירה שביחס אליה היה המנוח כאמור, "דייר נגזר", תוכל התובעת להפוך לדייר מוגן, רק אם התקיימו תנאיו של סעיף 27(1), ושלפיהם היא "דיירת נדחית". תנאים אלו כוללים כפל תנאים. גם קיומם של התנאים הקבועים בסעיף 20, אך על אלו להתקיים ביחס למנוחה (הדייר המקורי שנפטר), וגם צריכים להתקיים שני תנאים נוספים, שהם שהתובעת המשיכה לגור בדירה עד פטירת המנוח, ושלא הייתה לה דירה נוספת בזמן פטירתו. מטבע הדברים, הוראות סעיף 27(1) אינן מתקיימות במקרה כמו זה הנדון, שבו מדובר בבן-זוג חדש של מי שהיה בן-זוגו של הדייר המקורי והתאלמן. כך גם מטבע הדברים, עשויות הוראות אלו להתקיים רק במקום שבו "הדייר הנדחה" הוא ילד של המנוחים או קרוב משפחה אחר שגר עימם. זו גם תכלית הסעיף, שעליה עמד כאמור, כבוד השופט לנדוי בד"נ 6/80 גרפינקל, שאותה הזכרנו קודם לכן. כאמור, "הכלל הוא כי בן-זוגו של הדייר המקורי, ילדיו או קרובים אחרים, אליהם עברה הגנת החוק אחר מות הדייר ... אינם מעבירים את ההגנה הלאה, לבן-זוגם, לילדיהם או קרוביהם שלהם, אלא משנפטרו או חדלו להחזיק, ההגנה באה לקיצה" (35/62 אנגל). תכליתו של סעיף 27(1) המסדיר את "הדיירות הנדחית" היא, קביעת הסדר שיבטיח שלא יופקרו אותם קרובים, אשר בעת פטירת המנוח הראשון נדחו מפני בן-זוגו, חרף זכאותם כבר אז, לדיירות מוגנת ("דיירות נגזרת"). שונים פני הדברים במקום שבו מדובר בבן-זוג חדש, של בן הזוג שהיה לדייר ב"דיירות נגזרת". בן הזוג החדש לא נדחה מפני איש בעת פטירת בן-הזוג הראשון - בענייננו המנוחה - מהטעם שאז לא גר בדירה, וממילא שכלל לא היה זכאי להפוך לדייר מוגן בה. לכן לא עליו בא החוק להגן בסעיף 27. 24. הפרשנות האמורה גם מתיישבת עם מגמת הפסיקה לצמצם ככל שניתן את הפרשנות הניתנת להוראות חוק הגנת הדייר, כך שלא יימצא מצב שבו כאמור, נוצרת "שרשרת אין-סופית של דיירות בדרך הורשה מדייר קודם שנפטר" (ד"נ 6/80 גרפינקל). כך גם אין מעמיסים על בעל הדירה, הנתבע, דור נוסף של דיירים, בניגוד לצפייתו הסבירה שיוכל ליהנות מזכותו הקניינית בנכס (ראו את הערת הנשיא א' ברק בעניין זה ברע"א 1711/98 שפי). כך במיוחד לאור מעמדה של זכות הקניין בהיותה זכות יסוד (סעיף 3 בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו). הנתבע רכש את הבעלות על הדירה בשנות השמונים, מתוך ידיעה שבדירה גרים בני-זוג שהבעל יליד 1916 (גיל המנוחה לא הוזכר). כך גם ידע מי גר בנכס, ויכול היה להניח שבתוך תקופה שניתנת להערכה, תסתיים הדיירות המוגנת בדירה. העובדה שהמנוח בחר לחלוק את חייו עם בת-זוג, היא אמנם בגדר ציפייה סבירה של צדדים (כפי שאף עולה מפסיקה שאליה הפנה בא-כוח התובעת). אולם שונים הדברים ביחס לאפשרות שהדייר שנפרד מבן-זוגו או שהתאלמן, יכניס אל הדירה בן-זוג שלימים יהפוך אף הוא לדייר מוגן. אפשרות זו, שיש בה כדי להאריך את תקופת הדיירות המוגנת, לא הייתה בגדר הציפייה הסבירה של בעל הדירה. אפשרות זו גם חותרת תחת המגמה לצמצם ככל שניתן את הפגיעה הקניינית של בעל הדירה בשל הדיירות המוגנת שבה. כך גם אינה מתיישבת עם המגמה לצמצם את הפרשנות של הוראות החוק, באופן שלא יורחב המעגל של אלו הזכאים "לרשת" את הדיירות המוגנת בדירה מכוח החוק. ה. הערה לשונית לפני סיום 25. בכתבי טענותיה של התובעת, כמו גם בתצהירים מטעמה, נאמר פעמים רבות שהיא הייתה "בת-זוגתו" של המנוח. דומה שכוונת התובעת היא, שהייתה בת הזוג של המנוח, בת-זוגו או זוגתו. כוונתה לא הייתה שהיא, התובעת, הייתה הבת של זוגתו של המנוח, של בת-זוגו או של בת הזוג שלו. ו. סיכום 26. התוצאה היא אפוא, שהתובעת זכאית למעמד של "דייר נגזר" במחצית הדירה, אך אינה זכאית למעמד של "דייר נדחה" במחצית האחרת של הדירה. מכאן, שהתובעת אינה זכאית להיות דיירת מוגנת במחצית בלתי מסוימת מהדירה. מכיוון שכך, הרי שגם אינה יכולה להמשיך ולהיות דיירת מוגנת בדירה כולה. התביעה לצו המצהיר שהתובעת היא דיירת מוגנת בדירה, נדחית. התובעת תישא בהוצאות הנתבע בסך של 10,000 ₪. הצדדים יודיעו תוך עשרים ואחד יום מהיום שפסק הדין יומצא אליהם, כיצד הם מבקשים לנהוג בדמי השכירות שהתובעת הפקידה בקופת בית המשפט מאז הגשת התביעה.מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)