(1) לפני בקשתם של 15 מבקשים לתקן את צו רישום הבית המשותף הנמצא ברח' הלסינקי 19 בתל אביב, חלקה 391 בגוש 6108 (משותף עם חלקה 1165 בגוש 6213) (להלן: "הבנין") באופן שיוצאו חלקים מסוימים מחצר הבנין הרשומה כיום כרכוש משותף ויוצמדו כ10- חניות לדירות המבקשים. כן מתבקש בית-המשפט למנות כונס נכסים לצורך ביצוע פעולת תיקון הרישום. (2) כל המשיבים, להוציא משיבים 1 ו2- (להלן: משפחת ולדמן) מסכימים לביצוע תיקון צו הרישום. משמעות הדבר היא כי כל בעלי הדירות בבנין מסכימים לבקשה, להוציא משפחת ולדמן המתנגדת. טעמי ההתנגדות יובהרו להלן. (3) המבקשים והמשיבים הינם כולם בעלים של דירות בבנין. הבנין נבנה בשנת 1961 על ידי חב' קבלנית שנוהלה בידי הקבלן ידידה פילובסקי. (להלן - "הקבלן"). הבנין נרשם כבית משותף בשנת 1963 לאחר מכירת הדירות לרוכשים המקוריים על ידי הקבלן. חלק מהמבקשים היום רוכשים מקוריים, וחלקם בעלי דירות בבחינת "דור שני" אשר רכשו מבעלים מקוריים, או מבעלי זכויות שבאו אחריהם בשרשרת. ברישום הבית המשותף נרשמה החצר כולה כרכוש משותף, ולא נרשם כי לחלק מהדירות הוצמדו אזורי חניות ספציפיים. רישום הבנין כבית משותף נעשה מכח חוק בתים משותפים תשכ"א1961- (נוסח משולב) (להלן - "חוק בתים משותפים") שעמד בתוקפו אותה עת. (4) במהלך השנים מאז נבנה הבנין, השתמשו המבקשים בפועל ב10- מקומות חנייה שמוקמו בחצר. מקומות אלה, בפועל וכענין של פרקטיקה, יוחדו ספציפית לדירות המבקשים, לפי הענין, ואלה נהגו בהם כמנהג בעלים אף שצו רישום הבית המשותף לא שיקף קיומן של הצמדת חניות לדירות המבקשים. לעומת זאת, לדירות המשיבים (וקודמיהם בזכות) לא הוקצו מעולם אזורי חנייה ספציפיים בחצר, ועל עובדה זו אין הצדדים חולקים. (5) ב1990- רכשה משפחת ולדמן דירה בבנין מקודמתם בזכות - גב' ויטוריה ויטאלה (להלן - ויטאלה). לאחר הרכישה, ונוכח המציאות שבה בפועל לא הוקצה לבעלי דירה זו מקום חנייה ספציפי, ונוכח הוראות בהסכם המכר בין ויטאלה לולדמן שעוד ידובר בהם, פתחו ולדמן וויטאלה בהליכים משפטיים כנגד המבקשים במגמה לזכות בסעד הצהרתי אשר מכוחו תבוטל זכות השימוש הייחודית שלהם באזורי החנייה הספציפיים ותיעשה התאמה של המציאות בשטח לתוכן הרישום בצו הבית המשותף באופן שאזורי החנייה יהוו חלק מחצר הבנין המהווה רכוש משותף, והם יעמדו לשימוש כל דיירי הבנין על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף ובלא ייחוד שטח ספציפי לבעל דירה מסוים. בדרך זו ביקשה משפחת ולדמן לבטל את זכויות השימוש הייחודיות שהוחזקו בידי המבקשים ולקבל נקודת אחיזה בשטח החנייה, ולחלוק ביחד עם האחרים את זכות השימוש בו. מהלכם זה של משפחת ולדמן נכשל. בפסק דינו של בית משפט השלום (ת"א) בה.פ. 27489/91 נקבע, בין היתר, כי למבקשים בענייננו ישנה זכות חוזית לגבי החניות שטרם מומשה ברישום וניתן לממשה בתביעת אכיפה נגד הקבלן כדי לשכללה ברישום. כן נקבע כי למוכרים ויטאלה היה ידוע כל העת כי אזורי החנייה נרכשו על ידי הדיירים האחרים וכי הם, ויטאלה, משוללי זכות לחנייה, והם אף שכרו מקום חנייה בתשלום מדייר אחר. עוד נקבע, כי הקונים, משפחת ולדמן, רכשו את הדירה בידיעת המצב לאשורו, והם אינם יכולים כיום להתכחש לידיעה זו. נוכח טעמים אלה ואחרים, פסק בית המשפט כי לא עומדת לולדמן זכות לסעד ההצהרתי המבוקש שעיקרו בביטול השימוש הייחודי שהמבקשים עושים בחניות ובהפיכת שטח החניות לרכוש משותף העומד לשימוש כל בעלי הדירות בבנין. מסקנת בית משפט השלום אושרה בערעור (ע"א 216/94 (י-ם) מיום 21/12/94). (6) בעקבות ההליכים המשפטיים האמורים, פנו המבקשים בתובענה זו, במטרה להביא לכך שצו רישום הבית המשותף ישקף מעתה ואילך נכונה את המצב האמיתי באופן שהמציאות השוררת בפועל תעוגן כהלכה ברישום, קרי: כי החניות הספציפיות מוצמדות לדירותיהם ומהוות חלק מהן, וכי ינתן תוקף משפטי ברישום למצב הקיים מאז נמכרו הדירות על ידי הקבלן לבעליהן, לפיו זכות השימוש הייחודית באיזורי החניות הספציפיים ניתנה להם. (7) כאמור לעיל, כל בעלי הדירות בבנין מסכימים לבקשת המבקשים, מלבד משפחת ולדמן אשר ממשיכה להביע התנגדותה. ייאמר במאמר מוסגר כבר בשלב זה כי התנגדות ולדמן בהליך זה - אפילו אילו נתקבלה - לא היתה מביאה להם תועלת כלשהי, שהרי גם אם לא יתוקן צו הרישום בדרך המבוקשת על ידי המבקשים, גם אז תעמוד בעינה החלטת בית המשפט בהליך האחר לפיה לא עומדת לולדמן זכות שימוש באיזורי החנייה. יוצא, איפוא, כי התנגדות ולדמן כאן הינה בבחינת "מזה ייגרע, וגם האחר יצא חסר". כשנתון זה ברקע הדברים, נבחן את טעמי ההתנגדות של ולדמן: טענתם, בתמצית הינה, כי הרישום בפנקס הבתים המשותפים משקף מציאות משפטית על פיה לא נגרעו חלקים מתוך החצר לצורך חניות ואין הצמדה של איזורי חנייה לדירות. יש לראות רישום זה כמחייב כלפי כולי עלמא, וגם ולדמן עצמם הסתמכו עליו כאשר קנו את הדירה, ומכאן שזכותם להתנגד להכרה בזכויות קנייניות שלא נרשמו, אשר תפגע בהם. יתר על כן, נטען, כי המבקשים לא הציגו סימוכין משכנעים לטענתם כי אכן הוקנתה להם זכות קניינית טובה להצמיד חנייה לדירותיהם, וזאת גם במבט מעבר לתוכנו של צו הרישום. על יסוד אלה, אין בסיס לתיקון הרישום. (8) בשלב ההליכים המיקדמיים של הדיון כאן, הגיעו הצדדים להסכם דיוני אשר תרם רבות למיקוד השאלות האמיתיות שבמחלוקת ולקיצור וייעול ניכר של ההליך. על גישה זו שאיננה נחלת הכל, יש לברך את הצדדים. במסגרת ההסדר הדיוני הסכימו המשיבים להסיר את התנגדותם לתיקון הצו בדרך שתוכר הצמדת החניות לדירות מבקשים 8 ו9- (צחייק); 11 ו12- (אלקבץ); 6 ו7- (בר-לב) ו10- (קפלן-וינברגר). הטעם שניתן להסכמה זו נעוץ בכך כי לגבי אותם מבקשים, צויינה עובדת הצמדת חנייה לדירותיהם הן בחוזה הרכישה המקורי מהקבלן והן בכל מכירה ל"דור שני" שנעשתה לאחר מכן. באזכור מפורש זה בכל החוזים בשרשרת ראו ולדמן עילה מספקת שלא להתנגד להצמדת החניות לדירות של אותם מבקשים, ולתקן את צו הרישום בהתאם, וכל זאת בלא כבילות כלשהי למסקנה משפטית כזו או אחרת עקב הסכמה זו. (סעיף 12 להודעה בדבר ההסכם הדיוני). נותר, אם כן, לדון בעניינם של המבקשים הבאים: 1 עד 3 (גל ומלצר)4 ו5- (לוי); 13 (פפר); ו14- ו15- (גרוס). השאלה שבמחלוקת (1) סעיף 145 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט1969- (להלן - "חוק המקרקעין") קובע כי המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום הבית המשותף בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה, הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו. ס"ק (ב) לאותה הוראה קובע כי צו המתקן צו רישום דינו לכל דבר כדין צו רישום. השאלה העומדת לדיון לפנינו היא, איפוא, האם נכון וראוי להורות על תיקון צו הרישום של הבנין בדרך של הצמדת 10 החניות לדירות המבקשים, הכל כמפורט בנספח ח' לתצהיר המבקש צחייק. (2) בהקשר לשאלה שבמחלוקת, עשויה היתה להתעורר השאלה הבאה: אין חולק כי הזכות הנטענת של המבקשים לאזורי חנייה צמודים לדירותיהם לא נרשמה. אין גם חולק כי הצו המקורי של רישום הבית הוא משנת 1963 ובו, כאמור, לא הוצמדו החניות לדירות. אין גם חולק כי ולדמן רכשו את הדירה מויטאלה ב1990-, כאשר ההנחה היא כי תוכנו של צו הרישום היה לנגד עיניהם. בהקשר זה היתה עשויה לעלות שאלה האם, גם בהנחה שמדובר בצו רישום לא נכון, זכותם של ולדמן גוברת על זכות המבקשים וכי עומדת להם הטענה כי מבחינתם אין לראות את אזורי החנייה כמוצמדים לדירות בבחינת מי "שרכשו זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום", שאז, בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין זכות זו יפה וגוברת אף אם רישום הזכויות אינו נכון. במילים אחרות, עשויה היתה לעלות שאלה כפולה: (1) האם רישום הזכויות נכון או אינו נכון? (2) גם אם הרישום אינו נכון, האם זכות הורכש בתום לב ובתמורה בהסתמך על הרישום המוטעה עדיפה על הטוען לרישום מוטעה? (השווה ע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פד"י ל"ד (2) 29; וכן ע"א 504/87 דרזי נ' בונה, פד"י מ"ג (4) 500). בענייננו השאלה השניה נחסכת, ונותרת לבירור השאלה הראשונה בלבד, וזאת עקב מרכיב בהסדר הדיוני בין הצדדים שזה עיקרו: הוסכם על הצדדים (סעיפים 8 ו9- להסדר) כי זכותו של מי מהמבקשים לחנייה לא תישלל בשל טענה שעניינה "טיהור" זכויות. כלומר אם יתברר מהראיות כי הרישום אכן אינו נכון וכי הוא אינו משקף זכויות שנרכשו כי אז לא יטענו ולדמן כי זכותם עדיפה על הרישום הלא נכון, מן הטעם שהסתמכו בתום לב ותוך תשלום תמורה על הרישום הלא נכון. הטעם להסכמת ולדמן שלא לעורר טענה זו של "זכות מטוהרת" נעוץ בקביעות בתי המשפט בהליכים הקודמים בין הצדדים במסגרת ה.פ. 27489/91, בהם נקבע כי ולדמן נכשלו בהוכחת תום לבם בטענת ההסתמכות על רישום הבית המשותף, ונקבע כממצא שאין לקבל כי לא ידעו את דבר טענות המבקשים באשר לזכויותיהם לחניות ובאשר לכך כי הרישום הקיים אינו משקף נכונה זכויות אלה. כפועל יוצא, הסכימו עוד הצדדים (סעיף 9 להסדר הדיוני) כי: "במסגרת תובענה זו, שלילת זכותו של מי מהמבקשים לחנייה יכול שתיעשה אך ורק במידה ולא יוכח לגבי מי מהמבקשים כי רכש מקום חנייה כנדרש על פי הדינים הרלבנטיים לרכישה כגון זו". יוצא מכך: הסוגייה שיש לבררה הינה האם השכילו המבקשים שעניינם נותר לדיון (גל ומלצר; לוי, פפר וגרוס) להוכיח כי בזמן מן הזמנים רכשו בעלי הדירות הללו (או קודמיהם בזכות) זכות בחנייה ספציפית בחצר על פי הדינים הרלבנטיים לרכישה כגון זו, וכי על כן עומדת להם הזכות לדרוש את רישומה של הזכות על שמם, תוך תיקון הרישום הקיים בדרך של הוצאת השטח הרלבנטי מתחומי הרכוש המשותף והצמדתו לדירותיהם, לפי הענין. באם ישכילו לבסס זכות זו, יוקנה להם הסעד המבוקש, ואין מקום וצורך לברר האם זכותם של ולדמן גוברת על הרישום "הלא נכון" כמי שרכשו את דירתם בתמורה ובתום לב תוך הסתמכות על הרישום הקיים. הוכחת הזכויות סעיף 145 לחוק המקרקעין מקנה סמכות לתקן צו רישום בית משותף. סמכות זו מניחה, בין היתר, קיומו של מצב שבו הרישום איננו משקף נכונה זכויות שנרכשו תוך גריעה מהרכוש המשותף. נובע מכך כי ניתן להוכיח, בין היתר, שבעל דירה רכש זכות חוזית טובה להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו, וכי מאחר שמסיבה כזו או אחרת זכות זו לא נרשמה, יש מקום לעגנה בדרך של תיקון הרישום. ומהי זכות חוזית טובה בהקשר זה? הן חוק בתים משותפים והן חוק המקרקעין שהחליף אותו הגדירו את המושג "רכוש משותף" כחלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות אשר נועדו לשמש את בעלי הדירות, ובכלל הרכוש המשותף נכללים הקרקע והחצרות המצויים במיתחם הבנין. הכלל הוא כי חצר הבנין הינה רכוש משותף המצוי בקניינם המשותף של כל בעלי הדירות. עם זאת, אין פירוש הדבר כי לא ניתן לגרוע ממנה, בהסכמה, ולייחד חלקים ממנה לבעלי דירות בבנין, באופן שתיעשה הצמדה ספציפית של חלק משטח החצר ותצורף לדירה פלונית. מאחר שגריעה כזו פוגעת מדרך הטבע בזכותם הקניינית של שאר בעלי הדירות בנוגסה בחלק מן הרכוש המשותף, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לגריעה כזו, ובלא הסכמה כוללת כזו לא משתכללת הזכות החוזית של בעל הדירה להצמדת השטח לדירתו. נוכח דברים אלה, קבע חוק בתים משותפים וחוק המקרקעין אחריו את הדרך להצמיד חלק מרכוש משותף לדירה פלונית. חוק בתים משותפים התיר בסעיף 35 לו לבעלי דירות בבית משותף לרשום בפנקס כל הסכם שנערך ביניהם הקובע את היחסים ההדדיים ביניהם, (ובין היתר לענין הצמדת חלקי רכוש משותף לדירות מסוימות). הסכם כזה וכל תיקון בו מחייב חתימת בעלי כל הדירות. בחוק המקרקעין (סעיף 55) ניתן במסגרת תקנון לקבוע כי חלקי רכוש משותף (למעט חריגים מסוימים) יהיו צמודים לדירה פלונית, אך הוראות בענין הצמדת רכוש משותף לדירה פלונית מחייבות הסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62). למרות דרישות חוק בתים משותפים ל"הסכם מיוחד" שנרשם ודרישות חוק המקרקעין לקיום הוראות בתקנון בכל הנוגע להצמדות רכוש משותף לדירות ספציפיות, היתה ההלכה הפסוקה נכונה להכיר גם במצבים שבהם הוכחה בפועל הסכמה כללית של כל בעלי הזכויות בבנין להצמדות כאלה או אחרות, אף אם הסכמה כזו לא עוגנה במסגרות פורמליות של "הסכם מיוחד" או "תקנון". וכך, אם בפועל הוכח כי היתה הסכמה מהותית כזו של כלל בעלי הזכויות בדירות, כי אז הוכרה הזכות לתקן רישום בפנקס על מנת לעגן את ההצמדות ברישום שישקף את מצב הדברים כהווייתו. יש לבחון, איפוא, האם בענייננו הושגה הסכמה כוללת כזו בזמן מן הזמנים בין כל בעלי הזכויות שדינה, באופן מהותי, כדין הסכם מיוחד על פי חוק הבתים המשותפים או קביעה בתקנון על פי חוק המקרקעין, לפי הענין. באם הושגה הסכמה כזו שניתן לייחס לה תוקף משפטי, כי אז עומדת למבקשים זכות לרשום אותה בפנקס הבתים המשותפים על מנת שישקף נכונה את הזכות שנתגבשה. ובמלים אחרות: אם בפועל הושגה הסכמה שניתן לראות אותה כ"הסכם מיוחד" או כ"תקנון מוסכם" שהם ברי רישום, הרי הוכחת הסכמה כזו הינה אכיפה ועשויה להצדיק מתן צו לתיקון רישום. ואכן, נאמר בענין ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פד"י ל"ז 497, 502 בנושא אנלוגי: "בעלי דירות בבית משותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם אם בהתנאה בתקנון מוסכם לבית המשותף ואם בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים או בדרך נאותה אחרת "(הדגשה שלי - א.פ.). הדברים ישימים גם לענייננו במובן זה שאם ניתן להסיק "בדרך נאותה" על דבר הסכמת כל הדיירים לגריעה מהרכוש המשותף בדרך של הצמדת חלקים ממנו לדירות ספציפיות - כי אז ניתן להתבסס על כך לצורך תיקון הרישום. זוהי בעיקרה שאלה של עובדה הצריכה הוכחת כוונת הצדדים הנוגעים בדבר: ע"א 136/63 לוינהיים נ' שורצמן, פד"י י"ז 1722, 1727; ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פד"י מ (4) 673; וכן ע"א 310/64 גולדשטין נ' יעקב, פד"י י"ט (2) 72, 76. דרכי ההוכחה של הסכמה המניבה זכות לתיקון רישום עשויות להיות רבות ושונות. יתר על כן, רף ההוכחה הנדרש במקרה זה עשוי להשתנות מעת לעת עקב ההשפעה העשויה להיות לשנויי החקיקה החולשים על התחום הנדון. רוצה לומר: בעידן שבו שרר חוק בתים משותפים - החל על ענייננו - לא הייתה הקפדה יתירה על האופנים שבהם ניתן היה להשיג את הסכמת בעלי הדירות להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות. לא כך בעידן חוק המקרקעין וחוק מכר (דירות) תשל"ג1973-. כך למשל מכח סעיף 8 לחוק המקרקעין, נדרש מסמך בכתב לצורך התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. נובע מכך כי לצורך הבעת הסכמה להצמדת חלק מהרכוש המשותף עשוי להידרש כתב. יתר על כן, מכח חוק מכר דירות (סעיף 6) הוחלה חובה על מוכר דירה בבית משותף שבו נגרע מרכוש משותף לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים בדבר אותה גריעה. שאם לא כן, ניתן לראותו כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין חלות על הבית המשותף. הדרישות הנוספות האלה נועדו להבטיח כי הקונה ידע אל נכון את היקפו של הרכוש המשותף ולא יוטעה לחשוב כי הוא בעל זכות קניינית משותפת עם שאר בעלי הדירות בשטחים של רכוש משותף אשר, למעשה, נגרעו והוצמדו לדירות פלוניות. על הרציונל להוראת סעיף 6 לחוק מכר (דירות) ראה: ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פד"י ל"ז (3) 808, 813. וכן ע"א 238/83 נציגות בית משותף נ' מרכוס, פד"י מ"א (2) 561, 568; ע"א 118/78 גוב ארי נ' יצחק כהן, פד"י ל"ג (1) 805, 812. על ענייננו חל משטר הדין הקודם, בו לא נמצאו הוראות כדוגמת סעיף 8 לחוק המקרקעין וסעיף 6 לחוק מכר (דירות). דרכי ההוכחה בדבר קיום הסכמת בעלי הדירות לגריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות פלוניות הן, על כן, גמישות יותר ומרוככות יותר. אין פירוש הדבר כי לא נדרש גם כך להוכיח בבירור הסכמה כוללת של כל בעלי הדירות לגריעה כזו, אך דרכי ההוכחה לעניין זה עשויות להיות שונות ומגוונות, ובלבד שהסכמה כוללת כזו תוכח ברמת ההסתברות הנדרשת במשפט האזרחי. האם בענייננו הוכחה זכות המבקשים להצמדת איזורי החנייה לדירותיהם באופן שניתן לראותה כבת אכיפה וכבת-רישום? בענייננו לא נרשמו "הסכמים מיוחדים" המצמידים שטחי חנייה ספציפיים לדירות המבקשים. יחד עם זאת, ממכלול חומר הראיות שהוגש, עולה כי במועדים הקובעים, המתייחסים לשלב מכירת הדירות על ידי הקבלן לרוכשים המקוריים, ארעו הדברים הבאים: 1) בחוזים בין הקבלן לבעלי הדירות, שמר לעצמו הקבלן במפורש את הזכות לגרוע שטח מן החצר ולהועידו לחניות שיירכשו על ידי בעלי דירות. נובעת מכך הסכמת בעלי הדירות לכך שאותו חלק של הרכוש המשותף ייגרע לצורך אותו ענין. (2) במרבית החוזים בין הקבלן לרוכשים המקוריים, נכללה הוראה מפורשת על רכישת מקום חנייה שיוצמד לדירה. (3) לגבי כל המבקשים (או קודמיהם בזכות) נערכה טיוטה של "הסכמים מיוחדים" אשר אמורה היתה להיות מועברת לרישום בפנקס הבתים המשותפים, ומסיבות טכניות לא הוגשה לרישום. (4) הקבלן הצהיר לגבי כל הרוכשים המקוריים, לרבות אלה או חליפיהם שעניינם נותר במחלוקת, כי במועד הרלבנטי לעניינם הובטח להם ייחוד והצמדת שטח לחנייה. (5) בפועל, במציאות בשטח, נהגו הרוכשים המקוריים או חליפיהם המבקשים מימים ימימה כבעלי זכויות יחודיות בשטחי החנייה ונהגו בשטחים אלה כמנהג בעלים ללא עוררין. מקבץ זה של עובדות ונתונים די בהם לצורך הוכחת זכותם של המבקשים להירשם כבעלי זכות למקומות החנייה בדרך של תיקון רישום כמבוקש. ואלה פרטי הדברים: (א) הסכמת בעלי הדירות להצמדת שטחי חנייה במסגרת הסכמים עם הקבלן בחוזי הרכישה המקוריים שנחתמו בין הקבלן כמוכר לבין רוכשי הדירות נכלל סעיף השומר על זכותו של הקבלן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות מסוימות כמקומות חניה, וזו לשון הסעיף: "20 (א)... (ב) המוכר זכאי להוציא מתוך הרכוש המשותף ולהצמיד לאחת היחידות חלק מהרכוש המשותף כמו חלק מהגג, מהחצר וכדומה, ובמקרה כזה יהיה הקונה חייב, לפי דרישת המוכר, לחתום על הסכם בקשר להצמדה ולרשום את ההסכם בספרי האחוזה או בכל צורה אחרת על מנת להבטיח את זכויות המוכר. (ג) בשטח העמודים ו/או החצר יסודר מקום לחניית מכוניות ומקומות אלה ימכרו לאותם רוכשי הדירות בבית המשותף שיקנו זאת מהמוכר. מקומות החנייה יועברו במשרד ספרי האחוזה לרוכשיהם". תוכנם של סעיפים אלה מדבר בעד עצמו. בעלי הדירות נתנו הסכמתם להוצאת שטחים מתוך החצר או שטח העמודים לצורך ייחוד חניות לרוכשים שיקנו אותם. הסכמה זו של בעלי הדירות יוצרת מניעות מבחינתם מלטעון מאוחר יותר כי זכויותיהם הקנייניות נגרעו בשל הצמדת חלקים ברכוש המשותף לדירות פלוניות. חריג לכך הוא ההסכם בין הקבלן לרוכש המקורי של דירת מבקשת 13 (פפר) היא משפ' וידנפלד. בהסכם בין הקבלן לוידנפלד שנערך ב1962-, לא נכלל סעיף כדוגמת סעיף 20 האמור והחוזה ערוך במתכונת שונה מעט, אלא שבאותו חוזה עצמו מוסכם על הקבלן להעביר לקונים מקום חניה למכונית אחת בשטח שמתחת לעמודים כ"מקום חנייה חמישי מפינת הלסינקי". (סעיף 8 להסכם "א" המצורף לתצהיר פפר). ניתן להסיק מהקשר הדברים כי וידנפלד הסכימו לעקרון ההצמדה של החניות לדירות ספציפיות, אשר יושם ספציפית גם בהקשר להם. יתר על כן, כיום, פפר, כעומדת בנעלי וידנפלד, לא רק שאיננה כופרת בזכותם של שאר המבקשים לרשום הצמדה של מקומות החנייה על שמם, אלא שהיא מצטרפת לבקשתם הן לענין זכותם שלהם והן לענין זכותה שלה. [השווה בענין זה ע"א 555/74 משה מאיר נ' וייץ, פד"י ל (2) 687, בו הסיק בית המשפט מהתנהגות רוכשי הדירות כי ידעו בעליל על כוונת הקבלן להוציא שטחים מהרכוש המשותף גם אם לא נכללו הוראות ספציפיות בענין זה בחוזים (שם, עמ' 690)]. יוצא, איפוא: כל הרוכשים המקוריים מהקבלן הסכימו בעקרון להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם כחניות לדירות שבעליהן ירכשו חניות. הסכמות אלה משותפות גם לאותם בעלי דירות מקוריים אשר בסופו של דבר לא רכשו חניות, כדוגמת ויטאלה, קודמתם בזכות של משפ' ולדמן. ואכן, הוראות אלו בחוזים עם הרוכשים היו ברורות וחד-משמעיות, והתייחסו להצמדה של שטחי חנייה שהם "אכן, כמעט כשגרה, מוצמדים לדירות מסוימות" כדברי השופט לוין בע"א 750/88 רובינשטיין נ' דיירי בית משותף, פד"י מ"ד (4) 861, 868. (ב) הקצאה ספציפית של שטחי חנייה בחוזים בין רוכשים מקוריים לקבלן, זכותו הכללית של הקבלן להוציא שטחי רכוש משותף ולהצמידם לדירות ספציפיות כפי שבאה לידי ביטוי בהסכמים בינו לבין הרוכשים המקוריים, יושמה בדרך הבאה: לגבי מרבית הרוכשים המקוריים, צויין במפורש בהסכמי הרכישה כי יוחד להם מקום חנייה מסוים, ועל אלה נמנים כל המבקשים שולדמן הסירו את התנגדותם לתיקון צו הרישום לגביהם. לגבי המבקשים (או קודמיהם בזכות) שעניינם נותר במחלוקת, לא צויין הדבר במפורש בחוזים הנוגעים אליהם. טוענים ולדמן כי מכלל הן יש להסיק את הלאו: מאחר שלגבי מבקשים אחרים, נרשם ייחוד מקום החנייה על שמם באופן ספציפי, יש להסיק כי לגבי המבקשים שנותרו אין הדבר כך, ואלה לא רכשו זכות דומה. לכך ניתן להשיב בדרך הבאה: ראשית, הקבלן פילובסקי מסר תצהיר מפורש שלא הוכחש, ובו הוא ציין מפורשות (בסעיף 12) את רשימת הרוכשים המקוריים להם הבטיח בזמנו חנייה. אלה כללו, בין היתר, את קודמיהם בזכות של מבקשים 1 עד 3; את משפ' לוי, את קודמיהם בזכות של פפר, ואת קודמיהם בזכות של גרוס. על פי תצהירו, לא ניתנה מעולם הבטחה דומה לויטאלה, קודמיה של משפ' ולדמן. שנית, במשרדו של עו"ד קוסובסקי - שחור אשר טיפל בעניני רישום הבית המשותף, הוכנו שני "הסכמים מיוחדים" לצורך רישום בפנקס הבתים המשותפים ביוני ובאוקטובר 1963. הסכמים אלה על פי נוסחם התייחסו לכל המבקשים (או קודמיהם בזכות) ופרטו את 10 מקומות החנייה שהוקצו להם. (נספחים ד' ו-ה' לתצהיר צחייק בתמיכה לתובענה). על פי תצהירו של הקבלן, הוא חתם על שני ההסכמים הללו ואלה היו אכן מיועדים לרישום. לגבי הסכמים מיוחדים אלה, אומר הקבלן בתצהירו דברים שלא הוכחשו: "שני ההסכמים הנ"ל... על שניהם חתמתי בזמנו לצורך רישומם בלשכת רישום המקרקעין. אכן, העותק הספציפי שצורף כנספח ד' לתובענה אינו חתום, אך גם הסכם זה נחתם בזמנו על ידי, על גבי עותק אחר אשר כפי הנראה לא נמצא היום. שני ההסכמים המיוחדים הנ"ל מהווים מיקשה אחת, ויתירה מכך: ההסכם המיוחד הנוסף (נספח ה') עליו חתמתי ביום 29/10/63 מפנה מפורשות להסכם המיוחד (נספח ד') עליו חתמתי קודם לכן ביום 30/6/63. חתמתי, איפוא, על שני ההסכמים המיוחדים אצל עו"ד קוסובסקי - שחור אשר אמור היה לבצע את רישומם בלשכת רישום המקרקעין בהתאם, ובזה מבחינתי הענין הסתיים". ממשיך הקבלן ומצהיר כי מסיבה בלתי ברורה, ההסכמים לא נרשמו, אך תהא אשר תהא הסיבה, אין מדובר בגורם מהותי כלשהו, והוא מצדו היה בטוח שהרישום בוצע. ואכן, גם עו"ד בכור ממשרדו של עו"ד קוסובסקי - שחור הצהיר כי אכן נמצאו ההסכמים המיוחדים בתיק הבנין במשרד, ולא נמצא בתיק כל מסמך המסביר מדוע ההסכמים לא נרשמו ולא נמצא אף כל מסמך בתיק ממנו עולה כי מאן דהוא ביקש שלא לרשום את ההסכמים. משתמעת המסקנה - ולא היה חולק עליה - כי, למעשה, סיבה טכנית כלשהי היא המסבירה את העובדה ש"ההסכמים המיוחדים" לא נרשמו. הנחה זו נתחזקה על ידי המציאות השוררת בשטח בפועל. מאז נבנה הבנין ונמכרו הדירות, השתמשו רוכשי דירות המבקשים (הן המקוריים והן חליפיהם) במקומות החנייה הספציפיים שהוקצו לכל דירה בדרך של שימוש ייחודי בלא הפרעה ובלא כפירה על ידי מאן דהוא, לרבות על ידי ויטאלה, קודמיהם בזכות של ולדמן. ולא עוד, אלא שויטאלה - שלהם לא הוקצתה חנייה - שכרו מקום חנייה בתשלום מאחד מבעלי הדירות שלו יוחד בזמנו מקום חנייה. אין צריך לומר כי יש במעשה זה כדי להעיד על הכרה מצידם בדרך התנהגות לפחות בדבר זכות השימוש הייחודית שניתנה לאחר, והעדר זכות דומה להם עצמם. וכך, קרוב ל30- שנה עשו המבקשים או קודמיהם בזכות שימוש בחניות כמנהג בעלים באין מפריע. דווקא משום כך, לא אצה להם הדרך לחקור, לדרוש ולבדוק האם צו הרישום של הבית כולל או אינו כולל את ההצמדה לחניות, ונראה כי הם חיו בהנחה מוטעית כי הענין מוסדר ברישום, או לפחות, כי לא צפויה תקלה מהעדר עמידה על תיקון רישום כאמור. רק כניסתם לבנין של משפחת ולדמן בשנת 1990 העלתה את הסוגיה לראשונה על הפרק כאשר אלה ביקשו לחרוג ממצב הדברים שנתקיים במקום בפועל מזה עשרות שנים וניסו להפיק תועלת מהפער הקיים בין הרישום בפנקס לבין המציאות בשטח. רק אז צפה ועלתה לראשונה בעיית אי ההתאמה של הרישום והמחלוקות בין בעלי הדירות המבקשים לבין ולדמן הצריכו הכרעה בהליך זה. על פניו, במקבץ הנתונים האמור, יש די על מנת להצביע על כך שנתגבשה הסכמה משותפת בין הקבלן לבין הרוכשים המקוריים של הבנין ביחס לגריעה מהרכוש המשותף בדרך של הצמדת חניות לדירות בבעלות המבקשים. ויתור על זכויות להצמדה - האמנם? כאן יש לבחון שתי טענות נוספות: (א) האם יש להסיק ויתור מצד המבקשים על זכותם לאכוף תיקון הרישום בענין החניות לאור יוזמה שנקטו בעבר לבצע תיקונים קודמים בצו שנגעו, בין היתר, להצמדות מהרכוש המשותף, ונוכח העובדה שלא עמדו במשך שנים רבות על הצורך לתקן את הצו בנושא החניות? (ב) האם יש להסיק ויתור על זכות לחניה לגבי רוכש "דור שני" אשר בחוזה המכר שלו לא צויין דבר בענין מקום חנייה צמוד, גם אם נשמר מקום כזה בחוזה הרכישה המקורי בין הקבלן לרוכש המקורי. נדון בשאלות אלה אחת לאחת. תיקונים קודמים של צו הרישום - האם בגדר ויתור על התיקון המבוקש כאן? אמת הדבר, כי צו רישום הבית המשותף תוקן מספר פעמים בעבר בטרם נתבקש התיקון הנוכחי. בין התיקונים נמצאו גם כאלה שהתייחסו לנושא של הצמדות רכוש משותף בלא שנושא הצמדת החניות נכלל בהם. עם זאת, לא נראה לי כי ניתן להסיק מכך ויתור מבחינת המבקשים בכל הנדרש לצורך תיקון הרישום ביחס לחניות. ויתור צריך להיות מדעת ומתוך מודעות לתוצאותיו. במקרה זה, התנהלו החיים כסדרם והחניות שימשו את המבקשים במשך עשרות שנים ללא עורר. בתנאים אלה, רק טבעי הדבר כי לא היתה מודעות לצורך בתיקון צו הרישום עד לכניסתה של משפחת ולדמן, אשר לראשונה מאז 30 שנה מיקדה את תשומת הלב לקיום הבעייתיות ברישום, והעלתה את הצורך בגישור על פני הפער שבין מצב הרישום לבין הזכויות שנרכשו בפועל. בנסיבות אלה, אין לראות את הפסיביות שאפיינה את המבקשים בענין תיקון הרישום כאינדיקציה לויתור מצידם על אכיפת זכותם לרישום חנייה צמודה. זכות רוכשים "דור שני" עוד נטען על-ידי משפחת ולדמן, כי במקרה אחד - בענין מבקשת 13 (פפר) - קיים פער בין חוזה הרכישה המקורי המדבר במפורש בזכות הרוכש לחנייה צמודה לדירה, לבין החוזה הבא בשרשרת בין הרוכש המקורי לבין פפר, שבו לא נזכר כלל ענין החנייה. מכך מבקשים ולדמן להסיק כי פפר ויתרה על זכותה לחנייה. לא אוכל לקבל טענה זו. הזכות לחנייה צמודה עוגנה כאן במפורש בהסכם הרכישה המקורי וקיבלה חיזוק ב"הסכמים המיוחדים" שנוסחו - אף שלא נרשמו - ובמציאות בפועל. יתכן כי העדר האיזכור של הזכות בחוזה עם הרוכש "דור שני" נבע מהעדר תשומת לב לעניין משום שבפועל לא התעוררה אז בעייה בכל הקשור בייחוד זכות השימוש בחניה הספציפית. ויתכן עוד, כי המוכרים חששו כי איזכור זכות החניה בחוזה עלול לפתוח פתח למחלוקת מיותרת עקב העדר רישום, ולכן נמנעו מאיזכורה. כך או כך, אין לראות בהעדר האיזכור של זכות החנייה במקרה זה משום רמז לויתור מצד פפר על זכותה לחנייה. מסקנה כזו הינה מרחיקה לכת ואינה עומדת במבחן המציאות. הוצאות בעלי הדירות בטיעוני המשיבים עלתה גם הטענה לפיה ניתן להסיק על דבר העדר זכויות מוקנות למבקשים על הצמדת שטחי החנייה משיעור ההוצאות הנדרש מכל אחד מהם לועד הבית המשולם על בסיס שטח יחסי של כל דירה, ואשר לא לקח בחשבון את שטחי החנייה. על פי הטענה, אילו באמת דובר בהצמדות שלא נרשמו, היה מקום כי שטחי החנייה יבואו בכלל החישוב של רמת ההוצאות הנדרשת לגבי כל דירה הנהנית מהצמדה כאמור. אין מקום להתייחס לטיעון זה, משלא נכלל כלל במסגרת חומר הראיות שהוגש, ואין כל נתונים בדוקים ביחס אליו. ייאמר רק, כי גם אם חישוב ההוצאות נעשה על בסיס שטחי הדירות כשלעצמן בלא חישוב חלקי החניות הצמודות, גם אז אין לראות בכך בלבד משום סתירה לטענה בדבר קיום זכויות המבקשים לשטחי חנייה צמודים. אציין לשלמות הדברים, כי נתתי דעתי לפסק דינה של כב' השופטת א. קובו בענין ת.א. (מחוזי תל-אביב) 582/92 פרייליך נ' מרגליות (לא פורסם) אשר הובא על ידי ב"כ המשיבים, ולא מצאתי כי יש בו כדי להשליך על ענייננו, ולו מן הטעם כי לא מתקיימת זהות בעובדות ובנסיבות בין אותו ענין למקרה שלפנינו, לפחות מן הבחינה כי באותו ענין נפסק שלקבלן לא היתה כל כוונה להצמיד מקומות חניה לדירות כי אם ליתן לדיירים זכות שימוש בלבד לדיירים במסגרת שטח הנחשב רכוש המשותף. לא כן בענייננו. ממילא, המסקנות המשפטיות הרלבנטיות לכל אחד מהמקרים אינן חופפות. לסיכום הדברים מטרתו של צו רישום בית משותף לשקף מציאות משפטית כהווייתה ולתת ביטוי לזכויות בעלי הדירות, בין היתר באשר לאופי והיקף הרכוש המשותף ובכלל זה לגבי שטחי הרכוש המשותף הנגרעים ומוצמדים לדירות השונות. הדרך המוכרת בנסיבות שלפנינו להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית היא דרך ה"הסכם המיוחד", הנחתם על ידי כל בעלי הדירות, והנמסר לרישום כקבוע בחוק בתים משותפים. זוהי "דרך המלך". אולם, ישנם מצבים שבהם מסיבה זו או אחרת לא הלכו בעלי הדירות ב"דרך המלך" אלא נוצרה ביניהם הסכמה כוללת ותקפה הניתנת להוכחה אף שלא נתגבשה לכלל "הסכם מיוחד" שנרשם. התעלמות מקיומה של הסכמה כוללת כזו ואי התייחסות לקיומה עלולים להוליד עוול במשפט. לכן, הכירה ההלכה הפסוקה גם בדרכי הוכחה אחרות לבסס קיומה של הסכמה כזו כתנאי לשנוי צו רישום לצורך של הצמדות של רכוש משותף. נכון הוא, כי הרישום במרשם המקרקעין מעיד על עצמו שהוא אמת, והטוען שאינו נכון וטעון תיקון - עליו הראיה. (ע"א 30/70 וינטר נ' פפר, פד"י כ"ד (2) 541, 548). עם זאת, נראה לי כי במקבץ הנתונים שהובאו כאן שלא הוכחשו ולא הוזמו, הוכיחו המבקשים כי במועד הקובע רכשו הרוכשים המקוריים - שהם המבקשים וחליפיהם - זכויות טובות להצמדת מקומות החנייה. אין בנמצא רק דרך אחת להוכיח הסכמה של הצדדים על הצמדת רכוש משותף לדירות מסוימות. עשויים להיות מיגוון אמצעים להוכיח זאת, ובלבד שההסכמה תהיה ברורה ובלתי משתמעת לשתי פנים. (ע"א 310/64 גולדשטיין נ' חברה לשיכון ופיתוח, פד"י י"ט (2) 72, 77; ע"א 268/78 פרסי נ' ויטראוב, פד"י ל"ד (3) 813, 817). כאן נתמלאו תנאים אלה. נקודת המבחן היא: האם עמדה לבעלי הדירות המבקשים או קודמיהם במועד הקובע בעת רישום הבית כבית משותף, זכות משפטית אכיפה כלפי הקבלן לדרוש את רישום ההצמדות של החניות על שמם, והאם לקבלן היה פתחון פה באותו שלב להתכחש לתביעתם? התשובה לשאלה זו היא כי עמדה למבקשים זכות אכיפה כאמור, ואילו ביקשו לממשה בתחילת שנות ה60- כאשר הבית נבנה ונרשם, היה הדבר נרשם כדת וכדין וההליך היום היה נמנע. הקבלן היה נענה לדרישה כזו ויתירה מכך: יש להניח כי כל בעלי הדירות היו משתפים פעולה ברישום הזכויות, לרבות ויטאלה, קודמתם של ולדמן, אשר מעולם לא תבעה לעצמה זכויות שימוש ייחודיות בחניה, ומעולם לא כפרה בזכויות המבקשים לכך והעלתה נושא זה לראשונה רק כאשר מכרה את הדירה לולדמן, ותוך ניסיון, לראשונה מזה 30 שנה, להפיק תועלת מעובדת אי רישום ההצמדות בפנקס. אלא שמסיבות טכניות בעיקרן, וככל הנראה מחוסר תשומת לב מספקת לא זכה הנושא בימים ההם לטיפול משפטי נאות, והוזנח. התוצאה היא שהזכויות שהוקנו מכח התחייבויות הקבלן והסכמת כל בעלי הדירות לא השתכללו ברישום. האם יש מוצדק לראות בכך סיבה טובה לשלול את אותן זכויות מבעליהן? משפחת ולדמן אינה יוצאת מקופחת מההכרעה לפיה זכאים המבקשים כיום לרשום את החניות על שמם. היא ידעה ידוע היטב את מצב הדברים לאשורו עוד בשלב רכישת הדירה על ידה, אלא ציפתה להפיק תועלת מהמחדל הרישומי שארע. את זאת כינה בית המשפט בהליך המקביל כחוסר תום לב. משפחת ולדמן ניסתה לשנות "מעשי בראשית" בדרך של ביטול ייחוד איזורי החנייה והפיכתם לשטח הנתון לשימוש כללי של כל דיירי הבית. מהלך זה נחסם על ידי דחיית תביעתה בהליך המקביל. התנגדותה כיום לתיקון הרישום למעשה לא תעלה ולא תוריד דבר מבחינתה, אפילו נתקבלה התנגדותה, שכן בכל מקרה לא היתה זכאית לאשר ציפתה לקבל - זכות שימוש בחנייה. בעלי הדירות במידה רבה של צדק מבקשים להגן על עצמם מפני אפשרות כי בעתיד יימצא רוכש חדש בתמורה אשר עשוי בתום לב להסתמך על הרישום הקיים שאינו משקף נכונה את מצב הדברים לאשורו ולהדוף בדרך זו את זכותם למקומות חנייה. הדעת נותנת כי בנסיבות שתוארו, יושיט המשפט סעד לבעלי הדירות על מנת לעגן את זכותם בדרך בטוחה לעתיד לבוא. בנסיבות אלה, ראוי ונכון לתקן את צו רישום הבית המשותף באופן שיהיה תואם לפרטי טיוטות "ההסכמים המיוחדים", בשינויים המתחייבים, כפי שיפורט להלן. אני נעתרת, איפוא, לבקשת המבקשים ומעניקה להם את הסעד המבוקש כדלקמן: (1) מוצהר בזה על זכותם של המבקשים לתקן את צו רישום הבית המשותף המתייחס לבנין נשוא הליך זה באופן שיוצאו חלקי החצר הרשומה כיום כרכוש משותף ויוצמדו לדירות המבקשים הכל כמפורט בנספח ח' לתצהיר צחייק מטעם המבקשים. (2) אני ממנה בזה את עו"ד אריה וירניק ככונס נכסים על זכויות המשיבים בבנין ומסמיכה אותו לבצע את כל הפעולות הנדרשות לצורך ביצוע תיקון צו רישום הבית המשותף, כאמור. (3) המשיבים 1 ו2- (משפחת ולדמן) ישלמו למבקשים את הוצאותיהם במשפט וכמו כן שכר טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ, וכן הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום. ניתן היום, ז' בכסלו תש"ס, (16 בנובמבר 1999), בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח לצדדים עותק מפסק דין זה. שופטת בתים משותפיםרישום בית משותףצווים